FRÅN HYRESRÄTT BOSTADSRÄTT Växjö kommuns politiker har beslutat att Växjöhem AB och Vidingehem AB ska informera om möjligheten till ombildning av hyresrätten till bostadsrätt. Den här broschyren vänder sig till dig som är hyresgäst hos Växjöhem och Vidingehem. Broschyren beskriver skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt hur en ombildningsprocess går till vad det innebär att bo i bostadsrätt hur det kan påverka din ekonomi Här finns också en ordlista som du kan använda om du undrar över något ords betydelse. N Esplanaden 21 Telefon 0470-74 85 00 www.vaxjohem.se Löpanäsvägen 4 Telefon 0470-70 17 70 www.vidingehem.se
ORDLISTA Det är viktigt att alla boende i huset får information under hela processen oavsett om de är positiva eller negativa till en ombildning. ALLMÄNNYTTAN Bostäder som ägs av kommuner eller kommunala bolag och stiftelser. BOLAGSVERKET Myndighet som bland annat sköter registrering av företag och ekonomiska föreningar, till exempel bostadsrättsföreningar. BOSTADSRÄTT Boendeform som innebär rätt att nyttja en lägenhet för obegränsad tid. En bostadsrätt kan köpas, säljas, ges bort, belånas eller ärvas. En ägare av en bostadsrätt är medlem i en bostadsrättsförening. BOSTADSRÄTTSFÖRENING Ekonomisk förening som friköper en fastighet vid en ombildning och ansvarar för driften och skötseln av fastigheten. BOVERKET Myndighet som hanterar bostadsfrågor, samhällsplanering, stadsoch bebyggelseutveckling med mera. EKONOMISK PLAN En budget som upprättas när en bostadsrättsförening friköper en fastighet för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Planen visar pris och månadsavgift för varje enskild bostadsrätt de närmaste åren och ska ta hänsyn till kommande renoveringar och reparationer så att medlemmarna vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar om de väljer att ombilda. FASTIGHET Markområde med tillhörande byggnader som vid ett friköp kan delas upp i mindre fastigheter som kan vara enklare att hantera för en bostadsrättsförening. FRIKÖP En bostadsrättsförening friköper en fastighet då den köps av ett kommunalt bostadsbolag. Medlemmarna i föreningen kan därefter ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. FÖRVALTNING Drift, underhåll och ekonomisk administration av en fastighet. Förvaltningen av en fastighet med bostadsrätter utförs ofta av ett förvaltningsbolag som föreningen anlitar. HYRESRÄTT Boendeform som ger hyresgäster rätt att bo i lägenheter som ägs av en hyresvärd. Boende i hyresrätter betalar månadshyra. INTRESSEANMÄLAN Ett dokument där de boende utrycker intresse av att ombilda fastigheten till bostadsrätter. Det ska undertecknas av minst 2/3 av hyresgästerna för att fastighetsbolaget ska göra en värdering. Intresseanmälan är inte bindande. INTYGSGIVARE Utomstående person somär utsedd av Boverket för att granska
den ekonomiska plan som bostadsrättsföreningar upprättar inför en ombildning. KÖPESTÄMMA Möte då medlemmarna i en bostadsrättsförening samlas för att ta det formella beslutet att köpa en fastighet. Minst två tredjedelar av alla hyresgäster ska rösta ja för att köpet ska kunna genomföras. Även de som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och fortsätta att bo kvar som hyresgäster. KÖPEKONTRAKT Bindande handling (kontrakt) som hyresvärden och bostadsrättsföreningen skriver under, förutsatt att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja till att köpa fastigheten på köpstämman. LOKALHYRESGÄST Person som hyr lokal i en fastighet för att bedriva olika typer av verksamhet, men som inte bor i lokalen. MEDLEMSINSATS Den insats medlemmarna betalar till föreningen för att bli delägare i fastigheten och få rätten att nyttja sin bostadsrätt. MÅNADSAVGIFT Medlemmar i en bostadsrättsförening betalar en månadsavgift som ska täcka föreningens lånekostnader,fastighetens drift, underhåll, reparationer och fastighetsskatt. OMBILDNING När en bostadsrättsförening friköpt en hyresfastighet kan hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. OMBILDNINGSKONSULT Specialist som anlitas för att hjälpa en bostadsrättsförening att friköpa och ombilda en hyresfastighet till bostadsrätter. Ombildningskonsulter tar i de flesta fall inte betalt för sitt arbete förrän ombildningen är genomförd. Det finns ingen auktorisering för ombildningskonsulter, vilket gör det viktigt att ta referenser. REVISOR Person med uppgift att sköta ett företags eller en förenings ekonomiska redovisning. TEKNISK BESKRIVNING Vid ombildning av en hyresfastighet görs i vissa fall en teknisk besiktning för att hitta eventuella fel, skador, slitage och renoveringsbehov. Besiktningen används som underlag när den ekonomiska planen upprättas. UPPLÅTELSEAVTAL Handling som innebär att en bostadsrättsförening upplåter lägenheterna i fastigheten med bostadsrätt till de boende, som därmed formellt blir ägare till sina egna bostadsrätter. 6+6 MÅNADER En ångerperiod för hyresgäster som väljer att inte ombilda sin lägenhet i en fastighet som friköps. Under de första sex månaderna efter friköpet har en enskild hyresgäst rätt att köpa lägenheten till priset i den ekonomiska planen (plus ränta), under de sex nästkommande månaderna har hyresgästen rätt att köpa till marknadspris.
OMBILDNINGENS MÖJLIGHETER ÖKAD VALFRIHET Ombildningar och byggandet av nya bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter, ska öka blandningen av boendeformer. EN EKONOMISK INVESTERING Priset för bostadsrätter som ombildas när en hyresfastighet friköps är vanligtvis lägre än för motsvarande bostadsrätter på den öppna marknaden. Det beror på att de boende gemensamt friköper hela fastigheten, vilket ger varje enskild lägenhet ett lägre pris än om den såldes som enskild bostadsrätt. Vid en ombildning förekommer inte heller någon budgivning. DU KAN FORTSÄTTA HYRA DIN LÄGENHET PRECIS SOM IDAG Om du vill bo kvar som hyresgäst kan du naturligtvis välja att göra det, även om huset du bor i skulle ombildas. Den främsta skillnaden är att bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd. Dina rättigheter som hyresgäst är desamma som tidigare och om du skulle bli missnöjd kan du få hjälp av Hyresgästföreningen och hyresnämnden på samma sätt som idag. ETT ANSVARSFULLT ÄGANDE Som medlem i en bostadsrättsförening får du efter en ombildning nya möjligheter att påverka och ta ansvar för såväl fastigheten som miljön i ditt bostadsområde. Erfarenheter visar att större inflytande har en positiv inverkan på de boendes trivsel och ekonomi.
VILKEN ÄR SKILLNADEN MELLAN HYRESRÄTT OCH BOSTADSRÄTT BO I BOSTADSRÄTT Att äga en bostadsrätt innebär att du är medlem i en bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och upplåter en lägenhet med bostadsrätt till dig som medlem, vilket innebär att du och dina grannar indirekt äger fastigheten tillsammans. Som medlemmar i bostadsrättsföreningen bestämmer ni gemensamt hurfastigheten ska renoveras, hur städningen ska skötas och hur gemensamma utrymmen ska användas. STÖRRE FRIHET, EGET ANSVAR Som bostadsrättsägare har du större frihet att utrusta och renovera din lägenhet som du vill, men det är också du som får betala för det. Som medlem i föreningen har du möjlighet att påverka vilka förändringar som ska göras i fastigheten i stort. Men föreningen är också ansvarig för att åtgärda skador när någonting i fastigheten går sönder. Är till exempel hissen trasig så är det föreningens ansvar att reparera den. Kostnaderna för fastighetens förvaltning täcks av månadsavgifterna som alla medlemmar betalar. En bostadsrättsförening ska inte gå med vinst, så eventuellt överskott används för att sänka månadsavgifterna eller för att göra förbättringar på fastigheten. BOENDEKOSTNAD En bostadsrätt har ett värde och kan säljas, belånas, ges bort eller ärvas. När du äger en bostadsrätt tar du därför del av den prisutveckling som sker på marknaden. Din månadskostnad för boende består av avgiften till föreningen, räntan för det bolån du eventuellt tagit för att kunna köpa din bostadsrätt samt eventuella avbetalningar på lånet. BO I HYRESRÄTT När du bor i en hyresrätt så är det hyresvärden som avgör vilka renoveringar som får göras i din lägenhet. Du betalar en del av kostnaden för detta genom din hyra. Du behöver å andra sidan inte ta ansvar på samma sätt som för en bostadsrätt. Om till exempel kylskåpet skulle gå sönder så är det hyresvärden som ska reparera eller byta ut det. Vilken är skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt? Längst fram i broschyren finns en ordlista som förklarar olika begrepp inom området, och som kan vara bra att använda om du undrar över något ords betydelse. ENKELT BOENDE Boendekostnaden är enkel att förutse och större hyreshöjningar görs bara i samband med att hyresvärden renoverar. Du tar inte någon större ekonomisk risk, eftersom du inte behöver betala en insats för att bo i din hyresrätt. Som hyresgäst väntas du inte heller ställa upp i bostadsrättsföreningens arbete, som att delta i styrelsearbetet eller föreningens årsmöten. FORTSÄTT HYRA OM DU VILL Att köpa en hyresfastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter är en möjlighet för dig och dina grannar inte ett tvång. Var och en av er fattar ert eget beslut om att behålla hyresrätten eller att ombilda den till bostadsrätt. Du kan alltid välja att bo kvar som hyresgäst, även om fastigheten skulle ombildas.
VAD KOSTAR DET ATT OMBILDA EN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT? OBEROENDE VÄRDERING När en bostadsrättsförening köper en fastighet baseras priset på en värdering som utförs av ett oberoende värderingsföretag. Värderingen tar bland annathänsyn till fastighetens skick, framtida renoveringsbehov och läge, det vill säga i vilket område fastigheten ligger. Priset för en fastighet med stora renoveringsbehov blir därför lägre än priset för en renoverad fastighet. Detta påverkar å andra sidan mängden renoveringar som måste göras efter ombildningen. En förening med stora renoveringsbehov kommer istället att ha lite högre månadsavgifter för att finansiera renoveringarna. AVGIFT + RÄNTA = BOENDEKOSTNAD Boendekostnaden för en bostadsrätt består av räntan på dina eventuella bostadslån och en månadsavgift som täcker föreningens kostnader för fastighetens drift, skötsel och underhåll. Det är din bank eller ett låneinstitut som avgör om du kan få bostadslån och om du behöver betala av på lånet varje månad, genom så kallad amortering. Behöver du amortera på ditt lån så blir månadskostnaden högre. Vad kostar det att ombilda en hyresrätt till bostadsrätt?
OMBILDNINGENS 9 STEG Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter kan upplevas som en lång och komplicerad process. Vi rekommenderar därför bostadsrättsföreningar att anlita en ombildningskonsult. 1 PRATA MED DINA GRANNAR - BJUD IN TILL HUSMÖTE Börja med att prata med dina grannar föratt ta reda på vilka som är intresserade av att få mer information. Bjud sedan in alla till ett husmöte för att diskutera möjligheten att ombilda. Det är lämpligt att även bjuda in en ombildningskonsult. En lista med olika ombildningskonsulter finns på www.bildabostad.se, där kan du också läsa om vad du bör tänka på när du väljer konsult. Kontakta gärna oss på BildaBostad inför planeringen av husmötet. 2 REGISTRERA BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN För att hyresvärden ska kunna ge er ett pris på fastigheten behöver ni bilda en bostadsrättsförening. För att bilda en bostadsrättsförening krävs att minst tre personer blir medlemmar, men det är bra om så många som möjligt är med redan tidigt i processen. För att få rösta på en eventuell framtida köpstämma, mötet där det bestäms om fastigheten ska ombildas, krävs medlemskap i föreningen. Alla hyresgäster har rätt att vara medlemmar. Lokalhyresgäster, det vill säga de som hyr lokaler men inte bor i fastigheten, kan endast bli medlemmar om föreningen tillåter det. bestämmas. Mallar kan beställas på Bolagsverkets hemsida www.bolagsverket.se eller på telefon 060-18 40 00. 3 LÄMNA INTRESSEANMÄLAN TILL HYRESVÄRDEN När er förening är registrerad är det dags att lämna en intresseanmälan till er hyresvärd. Hyresvärden kommer då att anlita ett oberoende värderingsföretag för värdering av fastigheten. För att hyresvärden ska göra det måste minst 2/3 av de boende i fastigheten skriva under en intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet och samtidigt är folkbokförda i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan. Lokalhyresgäster behöver inte vara folkbokförda i fastigheten för att skriva under intresseanmälan. Står fler än en person på hyreskontraktet måste båda undertecknaintresseanmälan. OBS! Om du undertecknar intresseanmälan innebär det att du är intresserad av att få veta priset på fastigheten, det innebär inte att du säger att du vill att fastigheten ska ombildas. Du förbinder dig alltså inte till något. När värderingen är klar återkommer hyresvärden med ett pris. Priset går inte att förhandla. Styrelsen är bostadsrättsföreningens representanter under ombildningsprocessen och sköter kontakten med ombildningskonsulten, hyresvärden och banken. Innan föreningen kan registreras av Bolagsverket behöver föreningens namn och stadgar
OMBILDNINGENS 9 STEG 4 EKONOMISK PLAN När föreningen fått ett priserbjudande av hyresvärden är nästa steg att ta fram en ekonomisk plan. En ekonomisk plan är ett dokument över den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Föreningens styrelse utarbetar planen med hjälp av en ombildningskonsult. I planen beräknas varje bostadsrätts månadsavgift och medlemsinsats. Det är först då som varje boende får information om vad just deras lägen het kommer att kosta. I den ekonomiska planen tar man hänsyn till kostnader för kommande renoveringar och underhåll av fastigheten. Planen fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, som utsetts av Boverket, bekräftar att planen är korrekt och att alla kalkyler är realistiska. 5 LÅN Både föreningen och medlemmarna behöver i de flesta fall låna pengar för att kunna köpa fastigheten och sina bostadsrätter. Räntor och villkor kan variera mellan olika banker och låneinstitut, så det lönar sig att jämföra olika alternativ. Det är bra att ta kontakt med banker så tidigt som möjligt för att få information om lånevillkor och för att få individuella lånelöften, det vill säga ett löfte från banken om att få låna pengar, innan köpstämman. 6 KÖPESTÄMMA När förslaget till den ekonomiska planen är klar skickar styrelsen ut den till alla hyresgäster, tillsammans med en inbjudan till köpstämma, alltså det möte där man bestämmer om man ska ombilda eller inte. På köpstämman tas det formella beslutet om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte, därför är det mycket viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar. Minst två tredjedelar av medlemmarna ska rösta ja till ett köp vid köpstämman för att ombildningen ska kunna genomföras. Även de medlemmar som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och fortsätta att bo kvar som hyresgäster. De röstar då ja för att föreningen ska ta över ägandet av fastigheten och att de vill ha föreningen som hyresvärd. 7 KÖP Om minst två tredjedelar av medlemmarna röstat ja på köpstämman (för att få rösta måste man vara medlem i bostadsrättsföreningen, vilket också innebär att man måste inneha förstahandskontrakt och vara folkbokförd på adressen) skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. Det är bra att åtminstone till en början ta hjälp av enprofessionell förvaltare. 8 UPPLÅTELSEAVTAL OCH TILLTRÄDE Upplåtelseavtal tecknas, vilket betyder att föreningen tar över och formellt blir ägare till fastigheten. När medlemsinsatserna för bostadsrätterna betalats till föreningen är ombildningen genomförd och föreningens medlemmar bostadsrättsägare. 9 FÖRVALTNING När föreningen är ägare till fastigheten är den också ansvarig för förvaltning och åtaganden mot eventuella hyresgäster. Det kan vara bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare. Det är bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare.