ernínento värdia BR-LGH NR 0007 I BRF PRÄSTKRAGEN I NORRTÄLJE Vigelsjövägen 2 A, SV, 76 52 Norrtälje Marknadsvärdebedömning Maj 205 D.nr: Adress 83652jF-633-5-0 Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 5 8766 TÄBY Telefon 08-584 305 99 Fax 08-7684933 Org nr 55 65 69-4 2 E-post Best.nr: 2425 info@eminenta.se
Br-Igh nr 0007 i Brf Prästkragen Best.nr:2425 UPPDRAG. Uppdragsgivare Kronofogden Östra försäljningsteamet 06 65 Stockholm.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. "Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid." Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar..3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten maj 205..4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 205-04-27 av Christer Häggiund. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstilifället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs aven enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan specie II byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägen heten.
Br-lgh nr 0007 i Brf Prästkragen Best.nr:2425 2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2. Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Prästkragen Lägenhetsnummer: 0007 Skatteverkets Ights-nummer: 00 Adress: Vigelsjövägen 2 A, 76 52 Norrtälje Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Norrtälje Vigelsjö D.nr:83652/F-633-5-0l Rum och kokvrå Lägenhetsarea: 37,2 m 2 Månadsavgift: 880 kr/månad Andelstal: 0,0033830 % Andelstal kapital: 0,34639 % Andelstal årsavgift: 0,34639 % Saldo inre fond: 624 kronor Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens mäklarbild avseende förhållandena per den 205-03-8. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Allmänt Lägenhet om rum och kokvrå belägen i markplan i bostadsområdet Vigelsjö. Bostadsområdet Vigelsjö utgörs i huvudsak av flerbostadshus uppförda under början av 970- talet. Området är beläget i nordvästra delen av Norrtälje och i närområdet finns rekreation och badplats på ca 0 minuters promenadavstånd. Avståndet till centrala Norrtälje med ett brett utbud av butiker, caféer, restauranger och diverse detaljhandel är ca 2 km. Bostaden uppvisar en något äldre och ordinär inrednings- och utrustningsstandard där skicket och underhållet är att bedöma som eftersatt. Allmänt ytskiktuppfräschningsbehov föreligger samt att en glasruta på den inglasade balkongen noteras vara spräckt. Elen var avstängd vid inspektionstillfället. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: 2 km 2
Br-Igh nr 0007 i Brf Prästkragen eminenta I värdia Best.nr:242l5 2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Brf Prästkragen består av 56 lägenheter varaven upplåts som hyresrätt. Tvättstuga: Gemensam tvättstuga finns i föreningen. Lägenhetsförråd Förråd finns i trapphus, uppmärkt med lägenhetsnummer. Hemsida: Övrigt: P- plats utan eluttag går att hyra för 60 kr/mån och p-plats med eluttag för 00 kr/mån. Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 203 EKONOMI Avgiftsnivå: Taxeringsvärde: Långsiktiga lån: Eget kapital Underhållsfond: 606 kr/m' 7364 tkr 22669 tkr 8643 tkr 2767 tkr Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuelllägenhet 9,3 % av taxeringsvärdet 7,3 % av taxeringsvärdet 2,4 % av taxeringsvärdet Kommentar: Förening med en normal utgående avgiftsnivå. Föreningen planerar en avgiftshöjning fr.o.m. 206. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Norrtälje Prästkragen Byggår: Ombyggnadsår: Upplåtelseform: 972 x Flerbostadshus Friliggande villa Parhus Tomträtt x Äganderätt Kedjehus Radhus Gavelläge Mellanläge Antal våningar: BV+3 Underhållsbehov: Övrigt: Inget akut eller påtagligt, normalt löpande fastighetsunderhåll. Föreningen följer upprättad underhållsplan som gäller t.o.m. 2020. Under senaste åren har följande underhåll utförts: Byte avelmätare, renovering av värmepumpar. Påbörjat och planerat underhåll: 204 Fortsatt renovering av värmepumpar. 207 Asfaltering. 2020 Fönsterbyte. VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: egen bedömning Hiss: Ja x Nej UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEMOCHÖVRIGA INSTALLATIONER X Vattenburet värmesystem X Bergvärme Oljepanna Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna X Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Golwärme X Fjärrvärme Ackumulatortank Mekanisk ventilation Självdragsventilation Värmepump Värmepump (luft/vatten) (luft/luft) Öppen spis Öppen spis m. insats Kamin Kakelugn Centraldammsugare Kommunikationsfiber 2.5 Lägenhetsbeskrivning AREOR I S, Boarea 37,2 37,2 Biarea Kommentar RUMSINDElNING S:a Vard.r. Sovrum Kokvrå Hall Inglasad balkong med markplan i söderläge. Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage Balkong Terrass 3
Br-Igh nr 0007 i Brf Prästkragen Best.nr:2425 KOKVRÅ X Elspis Vedspis Keramikhäll Induktionshäll Inbyggd ugn Inbyggd micro Kyl Frys Gasspis X Köksfläkt Diskmaskin X Kyl/Frys Beskrivning: Kokvrå med ordinär utformning. Inredning samt luckor är svartmålade. Standard: Äldre standard. Underhållsstatus: Löpande underhållsbehov föreligger. Kaffemaskin Vinkyl Skafferi DUSCHRUM X we Bidé X Tvättställ X Duschplats Duschkabin Badkar Bubbelbadkar Handdukstork Frånluftsfläkt Bastu Tvättmaskin Torktumlare Varmvattenberedare Beskrivning: Ordinärt duschrum. Golv: Plastmatta Väggar: Våtrumstappet Standard: Ordinärt duschrum. Underhållsstatus: Något eftersatt. FÖREKOMMANDE Parkett YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK X Tapet X Plastmattor Målad glasfiberväv Trä Målat X Laminat Panel Linoleum Klinker Bröstpanel Väv Skiffer X Fondtapet Textilmattor X Målade takskivar Panel Målad puts Vävspänt Plastspänt Pappspänt Akustikplattor Stuckatur Delvis målat med mörka färger invändigt, ej fackmannamässigt utfört. 2.6 Bedömning Lägenhet med storlek som passar singelhushållet. Kalkylera med invändig ommålning av ytskikten. Spräckt glas på den inglasade balkongen bör repareras. Läget i Vigelsjö, 2 km nordväst om Norrtälje, bedöms som gott med goda kommunikationer till centrala Norrtälje. 4
Br-Igh nr 0007 i Brf Prästkragen Best.nr:2425 3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 0007 i Brf Prästkragen, Norrtälje kommun till: Marknadsvärde per maj 205 SJUHUNDRAFEMTIOTUSEN 750 000 KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± 25 000 kronor Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Christer Nina Littunen Häggiund genom Av Samhä//sbyggarna Auktariserad Småhusvärderare AUKTORISERAD SMÄHUSVÄRDERARE SAM HÄLLSBYGGAR NA 5
eminenta I värdia Br-Igh nr 0007 i Brf Prästkragen Best.nr:2425 BILAGA I AllMÄNNA VillKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER Utförande 7 Besiktning, tekniskt skick. Vid värdering av bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2. Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse - ett sannalikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunde aldrig observeras (som betalt pris) utan endest bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3. Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt, Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4. Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven nyttjanderätt med tillhörande rättigheter eller skyldigheter som framgår av stadgar och årsredovisning/ekonomisk plan. 4.2 Kontroll av fastigheten/tomträtten som nyttjanderätten ingår i har skett S genom utdrag från FOS. Den information som erhållits genom FOS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FOS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. Förutsättningar för värdeutlåtande 5. Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella hyresgäster, förvaltare har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 7. Den fysiska kondittonen hos nyttjanderätten samt byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt etler köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 9 Jordabalken. värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden j nyttjanderätten på egendomen, under marken eller i byggnadenj-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och /eüer konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8. Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9. Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk värdeutveckling. 0 Värdeutlåtandets användande 0. Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 0.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlätandet används enligt 6.. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 0.3 Innan värdeutlåtandet etler delar av det reproduceras eller refereras till något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och pä vilket sätt utlåtandet skall återges. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren, förvaltare eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats etler på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande "Svensk Standard". Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning hygienutrymmen etler liknande som fanns vid inspektionstilifället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 998:808 m.fl.) 6. Kontroll aveventuelit förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering etler att det föreligger någon annan form. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3. ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
eminenta I värdia Br-Igh nr 0007 j Brf Prästkragen j Norrtälje Best.nr:2425 BILAGA" KARTOR eo '.. SA oc '". l',oa.....'o ". IOC 200 te 22{> 22C 22 22B '" ". 'o 08 oc 2C OA 'DA 'C,If li~ ED lo.7 27A...,sc He la r... 70 7, c " 'la " Nadre A 8 ~., ~ '" 5C, " Z3A Bryggårdsgärdet,,(:
BILAGA III PLANLÖSNING Br-Igh nr 0007 j Brf Prästkragen j Norrtälje Best.nr:242l5 OBSERVERA A TT AVVIKELSE KAN FÖREKOMMA I PLACERING OCH PROPORTIONER. I ~ Vigel<:jöv~ gen6 Î\ 76 :';2 NORflTÄLJE ~kt lf U L0cl'jJ~v, )l4/vaq_ à-'lalfj +&~åltit~v[0t ~ ç.r. B! B ' i\ryt~\ l;~~ I ~ - - ádllo ~4_~~:''_. Zl..o(4~ ~~:-_.. J i ; ' J J í 'I FÖRRÂD RUM t ]-0/40 33D/f~ 32 -_O -:_~p-3 J_O-:!!I,_-_I'J!'