ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM. hsb norra stor-stockholm årsredovisning

2012 ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 1

2 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 Skulpturen Lille prins av Mats Åberg utanför Brf Tallen i Viksjö.

INNEHÅLL Föreningsfakta...4 VD-ord...7 Förändringsarbete...9 Miljö... 13 Förening i fokus...17 Verksamhet...19 Fem år i sammandrag...30 Förvaltningsberättelse...31 Resultaträkning...32 Balansräkning...33 Kassaflödesanalys...35 Tilläggsupplysningar...36 Noter...37 Styrelsens försäkran...46 Revisionsberättelse...47 Föreningsstyrningsrapport...48 Styrelsen...52 Ledningsgruppen...53 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 3

föreningsfakta HSB NORRA STOR-STOCKHOLM VI LÅTER VINSTEN GÅ TILLBAKA TILL BOENDET HSB är Sveriges största bostadskooperativa organisation, där HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med 23 000 medlemmar. Vi är ett modernt, framgångsrikt konsultföretag med lång erfarenhet av bostadsbyggande och förvaltning av fastigheter. Vi bygger och säljer bostäder. Vi tillhandahåller kvalificerade förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare. Vår verksamhet bedrivs i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 199 000 invånare Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna och Upplands-Bro. Läs mer om oss på www.hsb.se Upplands-Bro Upplands Väsby Sollentuna Järfälla Stockholm City FYRA VERKSAMHETSOMRÅDEN FÖRVALTNINGSTJÄNSTER MEDLEMSVERKSAMHET NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER Förvaltning fastighet Drift och teknik Ekonomisk förvaltning Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar Nyproduktion av bostäder bedrivs i HSB Bostad AB, ett företag som ägs gemensamt med övriga HSB-föreningar i Stockholms län HSB-huset, Järfälla, 35 lägenheter Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter Gjutarplan, Järfälla, 16 lägenheter 4 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

föreningsfakta I SIFFROR HSB Norra Stor-Stockholm bildades 1947 84 anställda 22 934 medlemmar Levererar förvaltningstjänster till 96 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 485 lägenheter Har ett eget lägenhetsbestånd med 203 hyresrätter ÅRET I KORTHET Brf Rönnen i Viksjö färdigställd Byggstart för Brf Jakobsberg Sålt fastighet på Holmvägen, Upplands Väsby, 91 lägenheter Genomfört Värderingsresan satsning på värdegrundsfrågor, utifrån HSBs gemensamma värdegrund ETHOS Vi levererar förvaltningstjänster till 96 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 485 lägenheter 73 MEDLEMSFÖRENINGAR Medlemmar i HSB Norra Stor-Stockholm och antal lägenheter: Järfälla Rondellen 276 Sture 62 Västerby 467 Västerby 2 414 Svetsaren 294 Vålberga 276 Emaljeraren 276 Sagoängen 382 Allmogen 240 Wibbla Äng 218 Norrby 90 Trollberget 294 Fågelsången 184 Eken 270 Boken 282 Aspnäs 530 Granen 433 Kvarnen 287 Vattmyra 41 Kolarängen 319 Fjället 113 Orgona 183 Dalen 142 Nydal 163 Spinnrocken 134 Vävstolen 40 Ängslyckan 102 Fransborg 42 Högby 56 Beckasinen 128 Pinjen 24 Källtorp 96 Tallen 29 Kopparskölden 56 Trehöjden 83 Mälarängen 34 Rönnen 59 Sollentuna Härden 34 Annelund 66 Solrosen 18 Bagarby 107 Nålen 102 Kärrdal 182 Sjöberg 250 Hagen 164 Sjöhästen 256 Ängstorp 114 Edsbacka 188 Vitlöken 70 Viden 25 Vitmåran 28 Hästskon 32 Engelbrekt 59 Traversen 59 Allboda 37 Upplands Väsby Vilunda 404 Herrgården 207 Hjorten 136 Hackspetten 241 Smedby 539 Terrassen 305 Övre Runby 211 Prästgården 68 Runby Backe 50 Runby Höjd 44 Bollstanäs 318 Optimus 70 Violen 3 68 Odenslunda 27 Dragonen 53 Upplands-Bro Kungsängen 30 Norrhöjden 143 Utsiktshöjden 135 Övriga bostadsrättsföreningar i Upplands-Bro är organiserade till HSB Stockholm. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 5

vd-ord Det finns både kunskap, engagemang och stolthet i HSB Norra Stor-Stockholm. Det gör att jag med glädje fortsätter resan framåt. 6 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

vd-ord FÖRÄNDRINGENS GLÄDJE Förändringar måste genomföras med glädje och stora öron, säger en av de medarbetare du möter längre fram i årsredovisningen. Kloka ord. Den som står och stampar är illa ute. Men det gäller att göra förändringar med arbetsglädje och lyhördhet. Med den insikten hoppas jag att vi i HSB Norra Stor-Stockholm ska vilja och våga tänka nytt. HSB är något mer Det finns en stark kraft i HSB. Vi är inte som andra och våra idéer ligger i tiden. Det räcker för mig (som varit med ett tag) att lyssna till våra unga medarbetare. Som uttrycker stolthet över att jobba i ett kooperativt företag. Som menar att det är en modern tanke att kombinera krav på lönsamhet med idén att vinsten återförs till medlemmarna. Som gillar att HSB står upp för värden som sträcker sig längre än till nästa kvartalsrapport. Vi bygger bostäder och samhällen Stockholm växer och behovet av bostäder ökar. Under 2012 färdigställde vi 59 nya lägenheter i Viksjö. Byggandet av Brf Jakobsberg inleddes. Vi har tecknat ramavtal för medverkan i förnyelsen av Kallhälls centrum, ett projekt med stora utmaningar. Här bygger vi inte bara, utan deltar aktivt i förnyelsen av en stadsmiljö. Jag pratar ofta om vår lokala förankring som en styrka. Förra året gjorde vi en överenskommelse med Järfälla kommun om konstnärlig utsmyckning i Jakobsbergs centrum. Är offentlig konst något HSB ska lägga pengar på? kanske någon undrar. För mig är svaret givet. Närheten till Stockholm har gjort att en del förortskommuner försummat sin egen stadsmiljö. Kanske är det inte så märkligt i skuggan av huvudstadens glans sviktar ambitionerna. Vi vill vara med och ändra på det. En attraktiv närmiljö gör att fler vill leva här, vilket i sin tur höjer värdet på våra medlemmars bostäder. Värdegrunden blir till spelregler Under 2012 har vi genomfört Värderingsresan. Alla medarbetare har deltagit. Utifrån HSBs värdegrund ETHOS, har vi funderat över hur våra värderingar kan leda oss fram till spelregler för hur vi agerar gentemot kunder, medlemmar och arbetskamrater. Vi har gjort det utifrån övertygelsen att framgång slutligen avgörs i vardagen, av vår förmåga att skapa goda möten och relationer. Vi finns på en tuff, konkurrensutsatt marknad. Vår förvaltningsverksamhet ska erbjuda tjänster och service av högsta kvalitet. Glädjande är att vi även 2012 fick mycket goda betyg i vår nöjdkundundersökning. Vi märker ett ökat intresse för klimatsmarta tjänster. Minskad energianvändning är bra, både för plånboken och miljön, vilket allt fler bostads rättsföreningar inser. HSB Portalen placerar oss i framkant vad gäller digitala tjänster. Även jag själv, som knappast är någon IT-guru, imponeras över möjligheterna med HSB Portalen. Goda resultat pekar framåt Sammanfattningsvis kan vi konstatera att 2012 var ett framgångsrikt år för HSB Norra Stor-Stockholm, med ett resultat på 4,8 miljoner kronor. Ekonomin är stabil. Vi färdas framåt, men resan tar inte slut: Vi ska fortsätta utveckla våra förvaltningstjänster, särskilt med sikte på våra tuffa klimatmål. Vi ska bli ännu bättre på mångfald och jämställdhet. Vi ska planera långsiktigt och hållbart för att möta behovet av nya bostäder i vår region. Året som gått har visat att det finns både kunskap, engagemang och stolthet i HSB Norra Stor-Stockholm. Det gör att jag med glädje fortsätter resan framåt. Håkan Berg, VD hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 7

förändringsarbete 8 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

I fastighetsskötarens arbete ingår mycket. Här jobbar Pedro Martin med ett lekplatslok i Brf Aspnäs i Jakobsberg. förändringsarbete RESAN FORTSÄTTER Se framåt. Hitta nya lösningar. Våga förändring. HSB Norra Stor-Stockholm arbetar målmedvetet för att möta kunders och medlemmars höga förväntningar. Att HSBs medarbetare får möjlighet att växa och utvecklas är en nyckel till framgång. Värderingsresan, kompetensutvecklingsprogrammet Växa i HSB och den nya digitala plattformen HSB Portalen är exempel på viktiga satsningar 2012. VÄRDERINGSRESAN GER INSIKT OCH SPELREGLER Hur beter vi oss på jobbet? Hur bemöter vi varandra och våra kunder? Människors uppfattning om ett företag avgörs ofta i det personliga mötet. Det kan röra sig om så enkla saker som att titta folk i ögonen, komma i tid eller visa intresse och ställa en fråga. Att fundera över HSBs grundvärderingar och vad de betyder i vardagen är tanken med Värderingsresan, en satsning på värdegrundsfrågor som HSB Norra Stor- Stockholm genomfört under 2012. Det har varit ett spännande år, säger Mia Hultman som lett arbetet. I det egna företaget IdentitetsAkademin arbetar hon professionellt med värdegrundsfrågor. Mia är dessutom ledamot i HSB Norra Stor-Stockholms styrelse. Resan är målet Att ta sig an värdegrundsfrågor är inget nytt för HSB Norra Stor-Stockholm. Arbetet drogs igång för nästan tio år sedan, när HSBs gemensamma värdegrund ETHOS antogs. Nu är det ju klart, nu har vi ju våra värdeord. Den inställningen har Mia Hultman mött i många företag och organisationer. Den som tror att man blir färdig med ett värdegrundsarbete har inte riktigt förstått vad det handlar om. Det ligger mycket i uttrycket att resan är målet. Hon vet också att det gäller att börja i rätt ände. Om inte cheferna är med på noterna, då är det ingen idé. Därför var det självklart att Värderingsresan startade med cheferna och hur de tolkar HSBs värdegrund. Mia har lotsat dem genom flera möten och samtal, där det har funnits tid att gå på djupet. De har växt enormt, säger hon. Ofta är cheferna de mest svårjobbade. De tror att de måste sitta inne med alla svaren, ha facit på allt. Men den inställningen fungerar inte när man arbetar med värderingsfrågor. Yrkesgrupper med kundkontakt i vardagen, i HSB gäller det till exempel fastighetsskötarna, har ofta lättare att hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 9

förändringsarbete Den som tror att man blir färdig med ett värdegrunds arbete har inte riktigt förstått vad det handlar om. förstå vad ett värdegrundsarbete går ut på, menar Mia. De vet ofta instinktivt vad det handlar om. Även om de inte alltid är så vana vid att sätta ord på sin kunskap. Spelregler i vardagen Under 2012 har Värderingsresan genomförts på de olika avdelningarna. Arbetet har sett lite olika ut, men målet har varit att utifrån ETHOS ta fram konkreta spelregler som medarbetarna gemensamt ställer upp på. Genast har arbetet med värderingsfrågor blivit mer konkret, kopplat till vardagliga beteenden. Processen har inne burit spännande och ibland spänningsfyllda diskussioner, där skilda uppfattningar blottats. Mia Hultman menar att en viktig poäng med att formulera spelregler är att arbetsgruppen skaffar sig redskap för att hantera och komma till rätta med sådant som kan irritera och skava innan det växer till stora konflikter. Hon är dock tydlig med att ett värdegrundsarbete inte handlar om att alla ska bete sig likadant. Tvärtom! Likriktning är ofta en följd av att auktoritära ledare vill detaljstyra sina medarbetares beteenden. Det förminskar människor. Här vill vi få människor att växa. En del av resultatet från 2012 års arbete finns presenterat i skriften Värderingsresan. Möjligheter att lära, växa och pröva nytt Växa i HSB är HSB Norra Stor-Stockholms utvecklingsprogram för medarbetare. En stor del av utvecklingsarbetet sker i projektform och för medarbetarna följer programmet fyra spår, som ger möjligheter att erövra ny kompetens. De fyra spåren är: Utveckling inom den egna rollen Möjlighet att öka sin kompetens inom den egna yrkesrollen. Projektledare Möjlighet att utbilda sig i och pröva på projekt ledning. Arbetsdelning Möjlighet att vidga sitt kompetensområde och bredda sina arbetsuppgifter. Vidareutbildning Möjlighet till utbildning för att kunna söka annan tjänst inom företaget. 10 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

förändringsarbete HSB Portalen digital plattform med möjligheter Genom smarta digitala lösningar kan det löpande och rutinmässiga arbetet skötas mer effektivt och mer tid frigöras för mänskliga möten. Under 2012 lanserades HSB Portalen. Det är en digital plattform som kan fyllas med en rad tjänster för olika målgrupper. HSB Portalen kan innehålla nyheter, dokument och data information som sedan kan paketeras och presenteras för medlemmar, styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar, mäklare, medarbetare med flera. För medlemmarna innebär HSB Portalen stora fördelar. Genom en egen inloggning kan de få information om sin bostad, bostadsekonomi, bosparande etc. Under 2012 har HSB Norra Stor-Stockholm inom ramen för HSB Portalen startat funktionerna överlåtelsehantering och mina sidor. En fortsatt utbyggnad med flera tjänster bidrar till ökad effektivitet och minskad pappersanvändning med vinster för både ekonomin och klimatet. ETHOS i vardagen Från värdeord till spelregler En del i Värderingsresan har gått ut på att tolka och konkretisera värdeorden i ETHOS. Var står de för i vardagen? Här är några exempel: E Jag bidrar till ENGAGEMANG genom att: Ta ansvar för att uppgiften blir utförd Se längre än vad uppgiften kräver Testa nya idéer T Jag bidrar till TRYGGHET genom att: Hålla det jag lovat Alltid återkoppla H Jag bidrar till HÅLLBARHET genom att: Säkerställa att kunden är nöjd Planera och agera långsiktigt Agera klimatsmart o Jag bidrar till OMTANKE genom att: Passa tider Bemöta andra som de vill bli bemötta S Jag bidrar till SAMVERKAN genom att: Stötta mina kollegor och vara hjälpsam Ta ansvar för helheten i mitt möte med kund Ur skriften Värderingsresan, HSB Norra Stor-Stockholm hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 11

12 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

Från Brf Kolarängen i Kallhäll har man en strålande utsikt över Mälaren. Naturen när den är som bäst och en påminnelse om vikten av att arbeta för hållbar omställning. miljö HÅLLBAR OMSTÄLLNING Hållbar omställning. En ödesfråga för framtiden, som kräver mod och handlingskraft idag. HSB har tuffa miljömål. Vi ska ha en tätposition i ett framsynt omställningsarbete. Vi ska vara ett föredöme, inte bara bland bostadsföretagen, utan i samhället i stort. Tydliga mål vår klimatpåverkan ska minska Som bostadsföretag har HSB ett stort ansvar för miljön. Bostäder och lokaler står för en betydande del av Sveriges energiförbrukning, och därför krävs kraftfulla åtgärder. HSBs mål är att minska utsläppen av växthusgaser med 50 procent fram till år 2023, då HSB firar hundraårsjubileum. HSB-rörelsens gemensamma mål är att vara självförsörjande på energi år 2050. Sedan 2008 har vi genomfört kontinuerliga mätningar av våra direkta och indirekta utsläpp. Direkta utsläppskällor avser den förbrukning vi själva är upphov till genom exempelvis utsläpp från egenägda tjänstefordon. Indirekta utsläppskällor är utsläpp som verksamheten bidrar till, exempelvis tjänsteresor med fordon som inte ägs eller leasas av oss, samt godstransporter och den påverkan som produktionen av olika bränslen medför. Systematisk uppföljning Genom systematisk uppföljning av verksamhetens utsläpp kan vi synliggöra vår klimatpåverkan och utveckla metoder för att minska den. Uppföljningen visar även vad vi åstadkommer i relation till våra mål. I tabellen på sidan 15 presenteras resultatet av uppföljningen. Inom HSB-rörelsen pågår ett arbete för att ta fram en gemensam hållbarhetsredovisning. Syftet är att redovisa HSBs verksamhet ur ett ekonomiskt, ekologiskt och socialt perspektiv. HSB Norra Stor-Stockholm deltar aktivt i arbetet. Nya tjänster möter ett ökat engagemang Klimat- och energifrågor engagerar många. Bland bostads rättsföreningarna märker vi ett ökat intresse, genom dagliga frågor om energibesparande åtgärder. Vi erbjuder idag ett brett utbud av tjänster för ökad ekologisk och ekonomisk hållbarhet. Vi bistår även med hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 13

miljö Varje år görs ett fysiskt besök i anläggningen. I en utförlig årsrapport redovisas åtgärder och förbättringsförslag. Kunskaps- och idéutbyte I Teknik- och energinätverket Teknik- och energinätverket är ett forum för de inom bostadsrättsföreningarna som är intresserade av energi- och teknikfrågor. Under 2012 genomfördes fyra nätverks träffar, ibland kompletterat med studiebesök. Nätverks träffarna har haft olika teman, bland annat solenergi, vattenförbrukning och styrning av undercentraler för optimerad energiförbrukning. Ett särskilt forum på internet finns för att föra diskussionerna i Teknik- och energinätverket vidare. HSB Klimatavtal Bostadsrättsföreningar kan ansluta sig till HSB Klimatav tal för att minska sin klimatpåverkan. Under 2012 var fem bostadsrättsföreningar anslutna till HSB Klimatavtal. Intresset för energioptimering ökar i bostadsrättsföreningarna bra för både miljön och plånboken. rådgivning och utbildning. Den tekniska utvecklingen går snabbt och vår ambition är att ligga i framkant när det gäller att utveckla nya tjänster för minskad energiförbrukning och mer klimatsmarta åtgärder i fastigheterna. Som en del av vårt eget arbete med att minska utsläpp, har fastighetsskötarnas fordonspark under året uppgraderats med sex nya miljöbilar samt tre nya miljöanpassade traktorer. Energioptimering bra för klimatet och ekonomin Vi har under året noterat ett ökande intresse för tjänsten energioptimering som vi erbjuder bostadsrättsföreningarna. I korthet innebär det att undercentralen fjärrstyrs. Genom kontroller varje vecka ges en bild av fastighetens energiförbrukning. Åtgärder som har vidtagits för att rätta till uppkomna fel och därmed energioptimera anläggningen rapporteras. KOLIDIOXIDUTSLÄPP Kommentarer till tabellen på sidan 15 Klimatmålet för HSB Norra Stor-Stockholm är att minska utsläppen av CO 2e med 50 % till år 2023 med 2008 som basår. I Värmemarknadskommittén, VMK har HSB, Riksbyggen, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Svensk Fjärrvärme kommit överens om ett nytt sätt att beräkna koldioxidutsläpp för fjärrvärme till skillnad från det tidigare REKO. Årets siffror är ändrade i enlighet det nya beräkningssättet. Emissionsfaktorerna redovisas senare under året, därav saknas information för klimatpåverkan för el och fjärrvärme år 2012. Nytt är också redovisningen utsläpp kgco 2e per m 2 A-temp normalårskorrigerad, som klimatmålet mäts mot. Normalårskorrigerad för att kunna jämföra utläppen mellan varmt och kallt år och m 2 A-temp så att jämförelsen kan ske även om fastighetsbeståndet utökas eller minskas. År 2010 avyttrades trädgårdsgruppens maskinpark, därav en minskning till 2011 i klimatpåverkan från egenägda källor. Under 2012 har viss del nyanskaffats igen vilket syns under år 2012 i samma kategori. 14 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

miljö KOLDIOXIDUTSLÄPP HSB NORRA STOR-STOCKHOLM 2008 2009 2010 2011 2012 Klimatpåverkan från egenägda källor Egenägda tjänstebilar, egna fordon och maskiner (förbrukning drivmedel) Bensin m 3 18,97 16,12 9,29 3,19 1,72 Diesel m 3 19,17 23,23 20,81 6,57 14,11 E 85 m 3 0,63 0,90 0,30 0,00 Biogas nm 3 232,40 455,00 375,90 604,64 Total utsläpp ton CO 2e 94,43 89,48 73,72 24,20 39,71 Klimatpåverkan från köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla Elanvändning, egna fastigheter och lokaler Mwh 1 164,75 1 200,33 1 059,28 1 169,82 1 480,81 Total utsläpp ton CO 2e 287,89 242,75 253,47 239,12-16,94% Fjärrvärme, egna fastigheter och lokaler Total Mwh Verklig 4 435,44 4 092,49 4 681,03 4 483,05 4 204,66 Total Mwh normalårskorrigerad 5 285,00 1 906,00 4 133,38 5 172,19 4 078,20 Totalt utsläpp tonco 2e Verklig 515,74 478,33 503,23 465,75 -* Totalt utsläpp tonco 2e normalårskorrigerad 615,26 570,63 445,24 540,34 -* Indirekt klimatpåverkan Tjänsteresor Flyg <450pkm 1 944 1 365 6 454 Flyg >450 1600pkm 9 732 5 190 Tåg el pkm 2 139 160 555 2 482 13 812 Totalt utsläpp tjänsteresor tonco 2e 0,82 3,76 0,00 2,72 1,48 Egen bil (i tjänst, medarbetare, styrelse, HSB-ledamot) Bensin m 3 12,11 8,96 7,22 4,22 3,80 Diesel m 3 0,07 0,40 0,44 1,12 0,72 E85 m 3 0,05 0,34 Biogas nm 3 Totalt utsläpp egen bil i tjänst tonco 2e 28,76 22,20 17,49 12,69 10,83 Produktion av energibärare Bensin m 3 31,08 25,08 16,51 7,41 5,52 Diesel m 3 19,24 23,63 21,25 7,69 14,83 E85 m 3 0,00 0,63 0,90 0,35 0,34 Biogas nm 3 0,00 232,40 455,00 375,90 604,64 Totalt utsläpp energibärare tonco 2e 7,67 11,45 9,52 3,81 5,71 Totalt utsläpp tonco 2e, verklig 987,41 929,91 942,93 851,58 -* Totalt utsläpp tonco 2e, normalårskorrigerad 1 086,94 1 022,21 884,95 926,16 -* Totalt utsläpp KgCO 2e per m 2 A-temp, normalårskorrigerad 4,28 4,03 3,41 2,86 -* (*Uppgift om CO 2e för Järfälla saknas, lämnas senare under året) hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 15

förening i fokus 16 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

Brf Kvarnen nära Jakobsbergs centrum byggdes i början av sjuttiotalet. förening i fokus KVARNEN Jag gillar tanken med bostadsrätt. Här blir det så påtagligt att du kan påverka. Det säger Anneli Roswald, ordförande i bostadsrättsföreningen Kvarnen i Jakobsberg. Gula tulpaner i vas, kaffemuggar på bordet och en svart ordförandeklubba med HSB-sigillet i guld och blått. Dags för styrelsemöte i Brf Kvarnen i Jakobsberg. Ett av tusentals styrelsemöten varje år i HSBs bostadsrättsföreningar runt om i Sverige. Inget märkligt men ändå på något sätt märkvärdigt. Ett vardagligt uttryck för människors vilja att tillsammans med sina grannar ta ansvar för sitt boende. Vissa gillar att engagera sig, och jag är en sådan, säger Anneli, ordförande sedan 2010. Ett flygfoto över Brf Kvarnen visar tre höghus och fem låghus, ett stenkast från Jakobsbergs station. Husen från början av sjuttiotalet rymmer 287 lägenheter. Närheten till centrum gör bostäderna populära bland äldre som säljer sina villor men vill bo kvar i Jakobsberg. Vi har bra stämning, med aktiv trädgårdsgrupp och målargrupp. Många har bott här länge och känner varandra. Jag är föreningsmänniska, ingen fastighetsmänniska. Vår för valtare kan fastigheter, så vi kompletterar varandra. Anneli tycker att HSB borde fundera mer på medlemskapets mervärden. Nyttan av att bli medlem måste vara uppenbar. Det är HSBs möjlighet att sticka ut i floran av bostadsföretag, som hon uttrycker det. Jag gillar den kooperativa tanken, den är verkligen inte otidsenlig, men behöver hela tiden utvecklas. Nu ska styrelsemötet strax börja. En efter en droppar ledamöterna in i föreningslokalen. Anneli tittar igenom dagordningen och ut från köket kommer vice ordföranden med en tårtkartong. I Kvarnen behövs ingen kvotering. Tre kvinnor har valts in på ledande poster i styrelsen. Det är nog ganska unikt, tror Anneli. Mötet kan börja. Jag gillar den kooperativa tanken, den är verkligen inte otidsenlig, men behöver hela tiden utvecklas. Som i de flesta föreningar får styrelsen både ris och ros. Alla vill inte vara med och fatta beslut, men en del gnäller gärna över de beslut som fattas, säger Anneli. Medlemskapet i HSB är fast förankrat i Kvarnen. Att ha inflytande över sitt boende och samtidigt få tillgång till expertkunskap, det är en bra kombination, menar Anneli. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 17

18 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

Hösten 2012 var det inflyttning i Brf Rönnen, på Agralvägen i Viksjö. Här finns 59 lägenheter i två punkthus. Projektet är nominerat till årets bästa HSB-projekt i Sverige. verksamhet VERKSAMHET Med många års erfarenhet samt ett stort fokus på kundens behov nu och i framtiden erbjuder HSB Norra Stor-Stockholm ett brett utbud av service och tjänster. Att ständigt ha kunden i fokus innebär att vi utvecklar vår verksamhet och att nya tjänster skapas där vi ser behovet. Vår verksamhet delas in i följande områden: FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltning fastighet Drift och teknik Ekonomisk förvaltning MEDLEMSTJÄNSTER NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER MEDARBETARE hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 19

verksamhet FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltning fastighet HSB Norra Stor-Stockholm har förvaltningsuppdrag i 96 bostadsrättsföreningar i fyra kommuner. Varje förenings unika behov står i centrum för våra insatser. Därför har varje kund sin egen förvaltare, vilket bidrar till trygghet, stabilitet och effektivitet. Löpande förvaltningsarbete Förvaltaren träffar kunden regelbundet för dialog och avstämning kring pågående och framtida insatser i fastigheten. Förvaltaren bevakar löpande när och hur olika insatser ska genomföras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesiktning samt andra tjänster och aktiviteter. Underhållsplan ger överblick En bra underhållsplan behövs för alla fastigheter. Planen upprättas i samarbete med kunden och uppdateras varje år, vilket ger en god överblick av nuvarande och framtida underhållsbehov. Underhållsplanen utgör ett viktigt underlag i föreningens budgetarbete. Upphandlingar och leverantörskontakter Förvaltning fastighet omfattar stöd och hjälp vid upphandlingar av olika produkter och tjänster. Vi har ett brett kontaktnät med tillförlitliga leverantörer. Kunden avgör alltid slutligen valet av leverantör. Satsning på försäkringar Under 2012 har HSB Norra Stor-Stockholm genomfört en fastighetsförsäkringsupphandling. Resultatet blev att drygt femtio av våra förvaltningskunder har tecknat nya försäkringar. Under 2013 startar ett försäkringsforum, som ger våra kunder möjlighet att påverka framtida försäkringspremier och villkor. Myndighetskrav och besiktningar Varje fastighetsägare är skyldig att genomföra besiktningar och uppfylla olika myndighetskrav för att säkerställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstallationer etc. Vi informerar om och hanterar de myndighetskrav och besiktningar som åligger fastighetsägaren. Specialistkompetens Vår ambition är att tillhandahålla de förvaltningstjänster som kunden efterfrågar. Många bostadsrättsföreningar anlitar oss för tjänster inom bland annat brandsäkring och brandskydd, avflyttningstillsyn, digitalt arkiv och underhållsplan online. Drift och teknik Trivsel i vardagen och kvalitet i boendet. Det är målet för avdelningen Drift och teknik. Under 2012 har avdelningen delats in i tre mindre enheter. Ökad närhet till kunden är en viktig ledstjärna i förändringen. Driftmöten ökar effektiviteten Vi satsar hårt på att få till stånd regelbundna driftmöten med bostadsrättsföreningarna. På mötena diskuteras och analyseras den dagliga driften av fastigheten. Mötena är uppskattade och leder ofta till effektiviseringar och besparingar. Målet att varje förening ska ha fyra driftmöten per år. Felanmälningar på webben Genom HSB felanmälan får våra kunder sina ärenden registrerade. Under året har vi infört en webbfunktion som innebär att styrelserna enkelt kan följa samtliga ärenden i föreningen. Genom detta får styrelsen en överskådlig bild av vad fastighetsskötaren har utfört i fastigheterna. 20 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

verksamhet FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Ekonomisk förvaltning En god ekonomisk förvaltning är avgörande för varje bostadsrättsförenings stabilitet. Under 2012 har vi fortsatt utveckla våra ekonomiska förvaltningstjänster, där effektiva digitala lösningar kombineras med personlig service och rådgivning. Vi erbjuder ett brett utbud av tjänster. Foto: Jennie Pettersson Fastighetsskötarna är ansiktet utåt Fastighetsskötarna är HSBs viktigaste ansikte utåt. Med ett gott bemötande ska vi agera snabbt och effektivt när fel uppstår. Fastighetsskötarna har varit aktiva i olika utbildningar och deltagit i vårt gemensamma värdegrundsarbete. Mark och trädgård högt prioriterat En vacker utemiljö och bra vinterskötsel är något våra kunder prioriterar högt. Vi möter deras förväntningar. Driftavdelningen har införskaffat tre nya traktorer för att kunna erbjuda ännu bättre och snabbare service. Ökad satsning på teknik Teknikgruppen har utökats med två nya drifttekniker. Året har fokuserat på drift- och energioptimering där vi hjälpt flera föreningar att koppla upp sina reglercentraler. Över 1 500 fläktar har bytts. Vi har servat och installerat ett stort antal maskiner i tvätt- och torkrum. Sol och vatten på Teknik- och energinätverket Teknik- och energinätverket är öppet för alla våra kunder som ett forum för kunskaps- och erfarenhetsutbyte, med fokus på hållbar omställning. Under året genomfördes fyra möten och studiebesök. Personlig dialog Att sitta i en bostadsrättsförenings styrelse är ett ansvarsfullt uppdrag. Ett nära samspel mellan styrelsen och förvaltaren är av stor betydelse i hanteringen av föreningens ekonomi. Den ekonomiska förvaltaren ska stå för service och sakkunskap, och vara en konstruktiv samtalspart till styrelsen inför deras beslut. Löpande ekonomihantering På uppdrag av kunden sköter vi löpande bokföring, lånehantering, budget och årsredovisning. Avgiftsaviseringar, överlåtelser, hantering av pantsättningar och medlemsfrågor är andra administrativa tjänster som vi utför. Långsiktiga planer Under året har många bostadsrättsföreningar anlitat oss för att ta fram ekonomiska långtidsplaner. En långtidsplan bidrar till förutsägbarhet vad gäller bostadsrättsföreningens ekonomiska utveckling. Planen blir ett betydelsefullt beslutsunderlag, som ökar tryggheten för våra kunder. Detta är inte minst viktigt inför kommande renoveringar. Nya digitala lösningar Vi arbetar ständigt med att utveckla digitala tjänster som underlättar styrelsens arbete i vardagen. HSB Portalen och Styrelsewebben är internetbaserade verktyg där styrelsen har tillgång till ekonomiska rapporter, fakturor och dokument dygnet runt. Under 2012 utvecklades HSB Portalen, en digital plattform för kommunikation och information. Implementeringen inleddes och i HSB Norra Stor-Stockholm har överlåtelsehanteringen från och med januari 2013 digitaliserats, vilket gör hanteringen snabbare och säkrare. Skräddarsydda utbildningar Vi har utökat vårt utbud av kurser inom ekonomi för att tillgodose behovet av kompetensutveckling. Under året har vi även sett en ökad efterfrågan på skräddarsydda kurser för styrelser och medlemmar. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 21

verksamhet Cecilia Suhr, arbetsledare, Drift och teknik: Här finns idéer och värderingar jag gillar Jag vill vidga fastighetsskötarnas betydelse. De är inga vaktmästare, som man sa förr, utan personer med en nyckelroll för servicen. De är HSBs ansikte utåt. Tyvärr har yrket inte så hög status. Jag kan inte alls förstå det, inte de tio fastighetsskötarna i min grupp heller. De gillar sitt jobb. Du måste kunna teknik och vara bra på att ta folk. Jobbet är fritt och omväxlande, och alltid finns det något nytt att lära sig. Vi i HSB är inte billigast på marknaden. Därför måste vi se till att vara bättre än våra konkurrenter. Jag an svarar för 35 bostadsrättsföreningar och träffar dem regelbundet. Vi går igenom vad de behöver och hur fastighetsskötseln fungerar. Jag har varit arbetsledare sedan 2011. Min tanke när jag började var att göra fastighetsskötseln mer modern. Förändringar måste man genomföra med glädje och stora öron. Det gäller att lyssna till medarbetarnas kunskap. Jag har inte känt av något motstånd. Det är klart att förändringar handlar om att tänka nytt, men i min grupp har vi tagit tag i det på ett bra sätt. Vi hjälper varandra. Jag växte upp i Tyskland och när jag flyttade till Sverige för tio år sedan upptäckte jag ganska snabbt att jag ville jobba på HSB. Min högste chef tycker att det låter som en solskenshistoria men det är faktiskt sant. I många företag är vinsten enda drivkraften. Vi i HSB måste också vara lönsamma, men här finns även idéer och värderingar som jag delar. Och så gillar jag tanken att vinsten går tillbaka till medlemmarna. Namn: Cecilia Suhr Ålder: 39 Bor: Radhus i Upplands Väsby Familj: Ensamstående med 4-årig son Gör på HSB: Arbetsledare, Drift och teknik Gör på fritiden: Jag är småbarnsförälder. Det räcker till! Anette Abrahamsson, fastighetsskötare: Omväxlingen är tjusningen Sitta på kontor, nej aldrig i livet! Då skulle jag få myror i benen. Jag älskar att jobba med kroppen och skita ner mig. Som fastighetsskötare får jag göra allt från att ploga snö och klippa gräsmattor till rensa avlopp. Omväxlingen är en del av tjusningen. Ingen dag den andra lik. Perfekt för mig. Jag jobbar i Brf Hjorten i Upplands Väsby, en ganska stor förening med 136 lägenheter. Man blir lite av en servicepunkt i huset. Jag trivs med att göra andra glada. När jag har plogat och sandat och folk tackar en, då känns det bra. Vi har en del äldre som bor här och ibland brukar jag ringa på och kolla läget. Många sitter mest ensamma hela tiden, så det är uppskattat. Den servicen kan vi väl ge en nittioåring? Jag är ensam tjej bland fastighetsskötarna. När jag kom som ny för sju månader var det nog några av gubbarna som tänkte hm, hur fan ska hon klara av det. Men det gick snabbt över. Jag har hur bra kolleger som helst. Om det är nåt jag inte kan, så frågar jag och får hjälp. Målet är att bli självgående. Egentligen hamnade jag här av en slump. Blev tipsad om jobbet och efter sju år som kock ville jag testa nåt nytt. Kände direkt att jag hamnat på rätt ställe. Nu stannar jag väl här tills det är dags för rollatorn Namn: Anette Abrahamsson Ålder: 52 Bor: Bostadsrätt i Upplands Väsby Familj: Hund och två utflugna barn Gör på HSB: Fastighetsskötare Gör på fritiden: Hunden, tränar, dansar, träffar kompisar... eller ryggläge i soffan. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 23

verksamhet MEDLEMSVERKSAMHET hsb norra stor-stockholm har cirka 23 000 medlemmar. I fokus för våra medlemsinsatser står bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda. Målet är att underlätta för dem att fullgöra sina uppdrag och därmed motsvara medlemmarnas förväntningar. Foto: Jennie Pettersson Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har erbjudits möjlighet till utbildning inom en rad områden. De flesta utbildningar erbjuds alla våra kunder men till ett rabatterat pris för medlemmarna. Ett trettiotal utbildningar har genomförts, bland annat inom juridik, ekonomi, webbdesign, valberedningsarbete och för sekreterare. Information Alla medlemmar har fått tidningen Hemma i HSB, med reportage, aktualiteter inom HSB, information om nya bostäder och medlemserbjudanden. Tidningen Uppdraget har skickats till alla förtroendevalda med tips och idéer på hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt. Vi har själva producerat nyhetsbrevet NorrNytt med information om aktuella händelser och nyheter i HSB Norra Stor-Stockholm. Det skickas regelbundet till alla förtroendevalda. Från och med hösten 2012 distribuerades NorrNytt som ett digitalt nyhetsbrev. HSB-ledamot HSB bidrar med en extra ledamot till bostadsrättsföreningens styrelse. HSB-ledamoten finns med som stöd och bollplank till styrelsen. Det är en unik förmån som enligt våra undersökningar värderas högt av bostadsrättsföreningarna. HSB-ledamöternas roll är viktig och därför ges de grundutbildning samt olika former av vidareutbildning. Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har fått möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning på telefon av HSBs förbundsjurister. HSB BoButik HSB BoButik ligger i anslutning till HSB Norra Stor-Stockholms kontor i Jakobsbergs centrum. Butiken erbjuder boende ett brett sortiment av produkter och tjänster främst med inriktning på vitvaror, men även inom andra områden som till exempel säkerhet och försäkringar. BoButiken har regelbundet anordnat öppet hus, kopplat till medlemserbjudanden. Särskilda temakvällar om säkerhet har arrangerats i samarbete med bostadsrättsföreningarna. Erbjudanden har även annonserats i lokaltidningarna och i tidningen Hemma i HSB. BoButiken har månadserbjudanden och dessa har marknadsförts på olika sätt, bland annat i samband med bostadsrättsföreningarnas kvartalsavisering. Medlemserbjudanden På riks- och regionnivå får medlemmarna årligen ta del av en rad erbjudanden på rabatter för olika varor och tjänster. Erbjudandena har publicerats i Hemma i HSB samt på vår webbplats. Stöd till utvecklingsländer Alla medlemmar bidrar med stöd till utvecklingsländer. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till Kooperation Utan Gränser. Utöver detta har olika insamlingar genomförts. 24 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

Namn: Arash Redstorm Ålder: 31 Bor: Villa i Jakobsberg Familj: Sambo, 3-årig son och 5-årig dotter Gör på HSB: Ekonom Gör på fritiden: Vilken fritid..? Det blir mest familjen. Lite skridskor och gym också. Arash Redstorm, ekonom: Där jag jobbar nu har jag lekt som barn Många tycker ekonomi är svårt, men nästan alla inser att det är viktigt. Bästa dagen på jobbet är när jag lyckas hitta den bästa lösningen för kunden. Så att han eller hon förstår och känner sig trygg. Vi på ekonomiavdelningen hjälper till med bostads rättsföreningarnas ekonomi. Från budget till årsredovisning och allt där emellan. Jag har ansvar för 25 föreningar. Vi håller även en del utbildningar i ekonomi. Det är roligt att ha kontakt med så mycket folk. Som ekonom måste du också gilla siffror och det gör jag. I våra kommuner är många fastigheter byggda på sextio- och sjuttiotalet. Nu kommer tiden för renoveringar. Det är en stor utmaning för många bostadsrättsföreningar. Det gäller att planera långsiktigt, så att de boende slipper oväntade avgiftshöjningar. Jag kom hit som praktikant 2007. Året efter blev jag anställd. Jag gillar HSB, särskilt det här med folkrörelsen och det kooperativa. Att jobba i en medlemsägd organisation känns lockande för mig. Jag har bott i Järfälla sen jag var fem år. Jag känner till området och har själv bott i två bostadsrättsföreningar i HSB. I många av husen här omkring har jag haft kompisar och lekt som barn. Det ger en viss känsla och gör nog att jag kan identifiera mig med mina kunder. Jobbet ligger liksom nära mig på nåt sätt. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 25

verksamhet NYPRODUKTION hsb norra stor-stockholm ska tillhandahålla nya bostäder av hög kvalitet. Genom det bidrar vi aktivt till samhällsbygget i de kommuner där vi verkar. Vi upprätthåller kontinuerliga kontakter med kommunledningar för att bevaka våra möjligheter att medverka i nya bostadsprojekt. I Järfälla har vi för närvarande flest projekt på gång. Efterfrågan på bostäder är stor i kommunen. Under 2012 färdigställdes Brf Rönnen i Viksjö centrum med 59 lägenheter. Det var byggstart för Brf Folkhögskolan i Jakobsberg med 34 lägenheter. Detaljplanen för Gjutarmästaren i Kallhäll är nu klar. På egen mark kommer vi att uppföra 34 lägenheter. Kommunen har också beslutat om att ta fram en ny detaljplan för Viksjö Centrum där vårt markförvärv med byggrätt för cirka 40 lägenheter intill Brf Granen inryms. Under 2012 ingick vi ett ramavtal om medverkan i för nyelsen av Kallhälls centrum. Totalt handlar det om 200 250 lägenheter. På Margaretavägen planerar vi för 63 nya lägenheter. I Sollentuna pågår försäljning av 105 lägenheter vid Rösjö ängar. Vidare fortsätter planprocessen för Törnskogen, där vår ambition är att på egen mark möjliggöra produktion av ett femtiotal småhus. Vision Väsjön har startat och vår andel där är cirka 200 lägenheter. I Upplands Väsby är vi engagerade i Väsby Labs som är ett utvecklingsprojekt som ska utmynna i att bygga Väsby stad. Vi har idéer och för en mycket konstruktiv diskussion om både nyproduktion och fastighetsinvesteringar med Upplands Väsby kommun. Efterfrågan på bostäder är stor i HSB Norra Stor-Stockholms kommuner. Flera byggprojekt är på gång. Under 2012 färdigställdes Brf Rönnen i Viksjö. Projektet är nominerat till årets bästa HSB-projekt i Sverige. 26 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

verksamhet verksamhet EGNA FASTIGHETER MEDARBETARE hsb norra stor-stockholm äger fem egna fastigheter; HSBhuset i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, seniorboendet Gjutaren i Kallhäll, en hyresfastighet på Margaretavägen i Jakobsberg samt en fastighet på Gjutarplan i Kallhälls Centrum. Fastigheterna består av hyresrätter som erbjuds medlemmar och bosparare. De innehåller totalt 203 lägenheter samt ett antal lokaler. Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 235 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 181 miljoner kronor. det ska vara utvecklande och meningsfullt att arbeta i HSB Norra Stor-Stockholm. Genom medarbetarnas insatser når vi våra mål. Att alla känner delaktighet och har möjlighet att växa i arbetet ska vara utmärkande för medarbetarskapet i HSB. Växa i HSB Personalens möjlighet till kompetensutveckling bedrivs inom programmet Växa i HSB. Här finns möjlighet till utveckling inom det egna arbetsområdet och till att medverka i förnyelseprojekt av olika slag. Värderingsresan Alla anställda har under året varit delaktiga i Värderingsresan, en satsning som fokuserar på värdegrundsarbete utifrån HSBs gemensamma kärnvärden ETHOS Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan. HSB en öppen arbetsplats För att få möjlighet att exponera HSB som arbetsplats har vi deltagit i en rad aktiviteter som genomförts av olika utbildningsanordnare. Vi har under året även tagit emot praktikanter från olika utbildningar. Medarbetarundersökningar Nöjd-medarbetar-index (NMI) har genomförts av oberoende konsulter sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje avdelning, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kommande år. Personalförmåner HSB Norra Stor-Stockholm erbjuder medarbetarna en rad förmåner. De har en tydlig inriktning på friskvård, i syfte att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: Företagshälsovård Fri läkarvård Fri medicin Friskvårdsbidrag Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 27

28 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 obs! 2011

FEM ÅR I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS TILLÄGGSUPPLYSNINGAR NOTER STYRELSENS FÖRSÄKRAN REVISIONSBERÄTTELSE hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 29

fem år i sammandrag FEM ÅR I SAMMANDRAG Nyckeltal för koncernen 2012 2011 2010 2009 2008 Resultat, tkr Rörelseresultat 2 442-2 831 4 885-3 992 1 515 Rörelseresultat, exkl jämförelsestörande poster 1 840-2 697 1 925-1 904-4 532 Finansnetto 1 976 5 279-104 -420 1 048 Resultat efter finansiella poster 4 418 2 448 4 780-4 412 2 563 Årets resultat 4 792 2 209 4 826-4 684 2 127 Tillväxt, tkr Nettoomsättning 92 968 94 350 96 341 102 410 105 672 Eget kapital 126 263 121 507 119 420 114 603 119 332 Balansomslutning 398 091 473 087 448 103 388 319 345 157 Medeltal anställda (antal) 84 88 88 108 111 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 3,5% 2,0% 4,0% -3,7% 2,1% Rörelsemarginal 2,0% -2,9% 2,0% -1,9% -4,3% Likviditet 70,7% 66,8% 60,6% 75,8% 42,7% Soliditet 31,7% 25,7% 26,7% 29,5% 34,6% Soliditet, exkl inlåning 49,9% 37,2% 40,2% 46,4% 48,3% Avräkningslikviditet 114% 111% 110% 107% 123% Definitioner nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet (exklusive jämförelsestörande poster) uttryckt i procent av nettoomsättningen. Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlåning från förvaltade kunder. Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlåning från förvaltade kunder. Avräkningslikviditet Likvida medel det vill säga disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uttryckt i procent av inlåning från förvaltade kunder. Årets resultat mnkr Nettoomsättning mnkr Eget kapital mnkr Soliditet % 15 10 5 0-5 -10 110 100 90 80 70 60 125 120 115 110 105 100 35 30 25 20 15 10 08 09 10 11 12 08 09 10 11 12 08 09 10 11 12 08 09 10 11 12 30 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening, org. nr. 713200-0295, får härmed avge årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2012. Verksamheten Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands Bro kommun. Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotterbolag. Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad inom fyra verksamhetsområden: medlemsverksamhet, förvaltnings tjänster, nyproduktion och egna fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB och HSB Fastigheter Margaretavägen AB. I Fastighets AB Trehörningen, HSB:s Fastighetsservice i Järfälla AB, HSB Städ- och Boservice AB bedrivs för närvarande ingen verksamhet. Byggproduktionen bedrivs genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med fyra andra HSB föreningar i Stockholms län samt HSB Projektpartner AB. Medlemmar HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlems antalet vid årets utgång uppgår till 22 934 (23 002) varav 73 (74) är bostadsrättsföreningar. Väsentliga händelser under året och efter årets slut I början av 2012 såldes fastigheterna på Holmvägen 3-9 i Upplands Väsby. Under året färdigställdes Brf Rönnen i Viksjö med 59 lägenheter. Brf Ynglingen förvärvade vår hyresfastighet på Vasaplatsen i Jakobsberg i slutet av januari med beräknat tillträde i april 2013. Förvärvet har föregåtts av en tredimensionell fastighetsreglering där vi separerat våra kontorslokaler från lägenheterna vilket innebär att vi fortfarande äger vårt kontor. Mark och miljödomstolen har avslagit överklaganden på Kärnmakargränd i Kallhäll vilket innebär att vi nu har en lagakraftvunnen detaljplan för byggnation av 34 lägenheter intill vårt seniorboende Gjutaren. Försäljningsstart är beräknad till sommaren 2013. Koncernen Koncernens nettoomsättning minskade från 94,4 mnkr till 93,0 mnkr. Koncernens rörelseresultat uppgick till 2,4 (-2,8) mnkr och koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 4,4 (2,4) mnkr. Likviditet och finansiering Koncernens disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, checkkrediter (10 mnkr) samt omsättningsbara, finansiella värde papper uppgick på balansdagen till 166,0 (161,9) mnkr. Motsvarande belopp för moderföreningen var 166,0 (161,9) mnkr. Inlåning från förvaltade kunder Föreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och obligationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Föreningens disponibla likvida medel uppgick på balansdagen till 107 % (104 %) av inlåningen och inklusive checkkredit 114 % (111 %). HSB Norra Stor-Stockholm är sedan 2008 ett registrerat inlåningsföretag hos Finansinspektionen. Investeringar i anläggningstillgångar Koncernens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 2,2 (32,0) mnkr. Förväntad framtida utveckling Föreningen har en omfattande projektportfölj på cirka 500 lägenheter vilket betyder byggstarter på 50 100 lägenheter per år om konjunkturen tillåter nyproduktion. Ett mer stabilt förvaltningsresultat med potential för tillväxt gör att vi ser optimistiskt på de närmaste åren. Förslag till vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa att disponera Kronor 103 774 038 kr -740 801 kr 103 033 237 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det disponeras enligt följande: Att i ny räkning balanseras Summa Av koncernens fria egna kapital 104 666 tkr hänför sig 4 792 tkr till årets verksamhet. Kronor 103 033 237 kr 103 033 237 kr Moderföreningen Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 86,3 (79,9) mnkr. Resultat efter finansiella poster upp gick till -1,0 (2,9) mnkr. hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 31

resultaträkning Koncernen Moderföreningen RESULTATRÄKNING Not 2012 2011 2012 2011 tkr Nettoomsättning 1 92 968 94 350 86 322 79 931 Kostnad för sålda varor och tjänster 2-89 624-95 277-84 970-85 019 Bruttoresultat 3 344-928 1 352-5 088 Administrationskostnader 3-1 504-1 770-1 504-1 726 Jämförelsestörande poster 4 602-134 - -1 292 Rörelseresultat 5, 6 2 442-2 831-152 -8 106 Resultat från andelar i koncernföretag 7 2 203 - -2 074 1 906 Resultat från övriga värdepapper och fordringar 8 2 739 10 322 2 844 10 742 Övriga finansiella intäkter 9 1 597 1 396 1 975 1 632 Övriga finansiella kostnader 10-4 563-6 440-3 574-3 258 Resultat efter finansiella poster 4 418 2 448-980 2 916 Skatt på årets resultat 11 374-238 239 33 Årets resultat 4 792 2 209-741 2 949 32 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012

balansräkning Koncernen Moderföreningen BALANSRÄKNING Not 2012 2011 2012 2011 tkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 180 563 258 225 114 266 115 783 Inventarier 13 2 891 3 582 2 891 3 582 Investeringar i hyrda lokaler 14 14 105 14 994 14 105 14 994 Investeringar i bostadsrätter 15-198 - - Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 - - 33 954 108 739 Andelar i intresseföretag 17-133 - 133 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 83 287 84 054 83 287 84 053 Andra långfristiga fordringar 19 142 159 142 159 Summa anläggningstillgångar 280 988 361 345 248 645 327 443 Omsättningstillgångar Varulager Handelsvaror 47 49 47 49 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 8 168 5 723 8 096 5 565 Fordringar hos koncernföretag - - 10 931 13 123 Skattefordran 782 851 782 851 Övriga fordringar 123 1 898 64 1 765 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 1 743 1 830 1 726 1 696 Övriga kortfristiga placeringar - 15 000-15 000 Kassa och bank 106 240 86 391 106 240 86 340 Summa omsättningstillgångar 117 103 111 742 127 886 124 390 SUMMA TILLGÅNGAR 398 091 473 087 376 531 451 833 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012 33

balansräkning Koncernen Moderföreningen BALANSRÄKNING Not 2012 2011 2012 2011 tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Andelskapital 16 324 16 364 16 324 16 364 Bundna reserver 5 273 5 126 5 064 4 917 Summa bundet eget kapital 21 597 21 490 21 388 21 281 Fritt eget kapital Balanserat resultat 99 874 97 808 103 774 100 027 Årets resultat 4 792 2 209-741 2 949 Summa fritt eget kapital 104 666 100 017 103 033 102 976 Summa eget kapital 21 126 263 121 507 124 421 124 257 Avsättningar Avsättningar 22 4 164 5 826 1 856 3 046 Skulder Skulder till kreditinstitut 23 102 102 178 586 75 277 97 024 Leverantörsskulder 6 086 6 131 5 620 4 998 Skulder till koncernföretag - - 11 241 63 916 Inlåning från förvaltade kunder 145 184 146 474 145 184 146 474 Skatteskulder 203 496 - - Övriga skulder 1 900 1 096 1 887 1 024 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 12 189 12 970 11 045 11 095 Summa skulder och avsättningar 271 828 351 580 252 110 327 577 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 398 091 473 087 376 531 451 833 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 25 116 162 203 529 77 296 120 341 34 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2012