ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad Fasta affärer september 2013 Nytt case för transaktionsvana icke-jurister sidan 5 En effektivare plan- och bygglovsprocess? sidan 8 Är exploatering möjlig trots skyddade arter? sidan 1 2
Parkeringskraven vid exploatering dags för en uppdatering! Trenden att driva en mer aktiv parkeringspolitik med tydligare koppling till stadsplaneringen kommer sannolikt att fortsätta. Svenska kommuners syn på parkeringsfrågan omprövas och utvecklas löpande, vilket framgår av citerad prognos från Sveriges Kommuner och Landsting. Hur parkeringsfrågan ska lösas är en kommersiell ödesfråga vid byggprojekt i innerstadslägen. Detta hänger samman dels med att billig markparkering försvinner när städer förtätas, dels att kostnaden för att producera garage och parkeringshus är hög. Legalt sett förekommer att kraven i plan- och bygglagen och fastighetsbildningslagen ibland tolkas och tillämpas i ljuset av gammal praxis och inte alltid beaktar den utveckling avseende resande och tillgänglighet som skett i samhället. Den moderna stadens utbud av uppgraderad kollektivtrafik, bilpooler, cykelparkering och möjligheter till samutnyttjande av parkeringsplatser mellan olika verksamheter (t.ex. kontor och boende) behöver få genomslag vid detaljplanering, lovgivning och fastighetsbildning! Plan- och bygglagen ( PBL ) föreskriver hur parkeringsfrågor ska hanteras i detaljplanering och lovgivning. I en detaljplan kan kommunen ange var parkeringsplatser ska placeras. Kommunen ska vid detaljplaneläggning säkerställa det finns lämpligt utrymme för parkering inom kvartersmark, på den tomt som ska bebyggas eller i närheten av den. Antalet parkeringsplatser bestäms med utgångspunkt i sådana riktlinjer och policys som kommunen antagit. Kommuner lägger fast regelverket för parkering i en parkeringspolicy ofta kallad parkeringsnorm även om det inte är fråga om ansvarig utgivare advokat jesper prytz 031-355 16 72, jpr@msa.se redaktion advokat tomas johansson advokat hillevi börjesson assistent charlotte holmgren kontaktpersoner advokat klas wennström 08-595 064 15, kwe@msa.se advokat jesper prytz 031-355 16 72, jpr@msa.se advokat johan granehult 040-698 58 22, jgr@msa.se foto Joachim Lundgren Birgitt Schlauderer Wingårdhs (omslagsfoto) istockphoto nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. 2
En utvecklad syn på parkering är nödvändig och blir allt mer aktuell, både för att möjliggöra uppfyllandet av kommunala miljömål och för att klara byggherrarnas ekonomiska ramar. en norm i egentlig mening som prövningen enligt PBL då har att beakta. Att parkering anordnas utanför tomten ska enligt lagen som huvudregel inte innebära någon kvalitativ skillnad mot att parkering tillhandahålls inom den egna fastigheten. Att parkering ordnas på skäligt avstånd är dock acceptabelt. Inom ramen för planprocessen kan en kommun pröva hur stort avstånd som, i det enskilda fallet, kan tillåtas mellan berörda fastigheter och parkeringsplatser. Därigenom kan kommunen driva en tolkning av PBL:s bestämmelser om parkering som ytterst prövas genom att detaljplanen överklagas. Ett verktyg som används i vissa kommuner är parkeringsköp vilket innebär att fastighetsägaren på basis av ett avtal deltar finansiellt i en parkeringsanläggning anordnad av kommunen eller av en privat fastighetsägare. I bl.a. Umeå prövas nu gröna parkeringsköp, där byggherren får rabatt på parkeringstalet om han stöder kollektivt resande, samnyttjande genom bilpool och har en grön resplan för verksamheter i fastigheten. Flera kommuner testar nya lösningar gällande parkering. Malmö har infört flexibla parkeringstal i ett projekt i Västra hamnen, innebärande att parkeringstalet kunde sänkas från 1,1 till 0,8 om byggherren bidrog till att en bilfri livsstil marknadsfördes, en bil- och cykelpool inrättades och en bra cykelparkering anlades. Finansiella åtaganden kring dessa arrangemang gjordes av exploatören, men totalt sett ger detta pilotprojekt en besparing på mellan 23 och 57 miljoner kronor för exploatören enligt Sveriges Kommuner och Landsting. En utvecklad syn på parkering är nödvändig och blir allt mer aktuell, både för att möjliggöra uppfyllandet av kommunala miljömål och för att klara byggherrarnas ekonomiska ramar. Enhetliga modeller är inte nödvändigtvis längre saliggörande när en förutsättningslös kartläggning av utgångspunkterna för varje projekt visar på olika möjligheter till optimering. Det är inte uppenbart att någon lagändring krävs för att kommunerna ska kunna driva denna utveckling, det kan i många fall handla om hur lagen tolkas. Om synen på tillgänglighet breddas från statiska parkeringstal till flexibla parkeringspolicys som beaktar tillgången till kollektiv trafik, cykelinfrastruktur och potential för bilpooler eller ett annat kollektivt bilnyttjande så kan det i rätt läge gynna både de allmänna miljöintressena och de enskilda fastighetsägarnas kalkyler. Att ersätta billig markparkering med dyra parkeringsanläggningar utan ett nytänkande verkar däremot vara en omöjlig ekonomisk ekvation. jesper prytz ordförande fastighetsgruppen jpr@msa.se 3
Debatt: Måste vi krångla till det ännu mer? Efter att ha arbetat med transaktioner i fastighetsbranschen i snart 20 år har jag på nära håll kunnat följa hur avtalsskrivande på den svenska marknaden har utvecklats. Från att ha varit tämligen enkla avtal som i princip endast innehöll Jordabalkens formkrav har avtalen utvecklats till dagens många gånger långa och komplexa dokument. Anledningen till denna utveckling är dels det internationella inflytande som kom i takt med att internationella storspelare, investmentbanker och senare fonder började intressera sig för fastigheter som tillgångsslag i sina portföljer, dels också behovet av tydligare riskfördelning och större förutsebarhet. I stort tror jag även om många säkert tycker att vi advokater talar i egen sak att den ökade detaljnivån har varit av godo. Min erfarenhet är att det är relativt sällsynt med stora och problematiska tvister på grund av att man har olika uppfattning om vad som överens kommits i avtalen. Det tror jag är en styrka för den svenska fastighets marknaden i jämförelse med många andra marknader. Väldigt få tycker att det är stimulerande och produktivt att tvista det tar alldeles för mycket energi och resurser från den egna organisationen. Av det skälet är det viktigt med bra och tydliga avtal med en klar och rimlig ansvarsfördelning. Jag kommer nu till förklaringen till min rubrik ovan. Under de senaste åren har jag i ett antal affärer noterat att det finns en tendens att föra fram avtalsskrivningar som inte är rimliga och inte heller motiverade om man analyserar bakgrunden och parternas ställning i marknaden. Jag tror inte att det beror på att olika aktörer försöker vara översmarta. Jag tror att det helt enkelt beror på att vi på den svenska marknaden de senaste åren ägnat oss mycket åt att klippa och klistra. Avtalsregleringar har kopierats mellan avtal från olika affärer utan att man närmare känner till eller analyserar aktuella affärers speciella förutsättningar och orsakerna bakom aktuell skrivning eller riskfördelning. Ibland saknas också förståelse för motivet bakom en viss skrivning och i vilkens intresse den finns i avtalet. Klipp och klistra-övningarna kan därför få de mest absurda konsekvenser som sedan under avtalsförhandlingarna om de alls uppmärksammas leder till för parternas företrädare många gånger långa och tråkiga (tror jag) juridiska debatter mellan respektive parts advokat. Min tes är att vi måste ge klienterna förutsättningar att under avtalsförhandlingar kunna fokusera på de kommersiella delarna av avtalet och hitta tydliga och skarpa regleringar i dessa delar de delar som i praktiken betyder något. För att underlätta en sådan process är det viktigt att övriga delar hänger ihop och är rimliga och balanserade. Tendenser jag sett och som jag inte förstår är att stora svenska fastighetsbolag och institutioner anammar det perspektiv som t.ex. en utländsk fond har vid en försäljning när det gäller riskfördelning varför gör man det? En fond som gör exit kommer sannolikt inom kort att upplösas och eventuellt överskott ska delas ut till investerarna. I det fallet präglas hela försäljningen av detta perspektiv, med begränsade garantier och en förutsebar ansvarsnivå som är hanterbar även i en likvidation. Om ett svenskt noterat eller onoterat fastighetsbolag eller en institution ska sälja finns inte alls samma motiv till att avvika från vad som gällt i Sverige hittills nämligen att säljaren tar ansvar för de garantier man lämnar och inte urholkar säljaransvaret genom orimligt höga trösklar eller ansvarstak som ligger långt ifrån den betalning man de facto erhållit. Att man som säljare ska stå risken för att fastigheter som ingår i affären t.ex. brinner ned innan köparens tillträde har också varit en självklarhet. Vad skulle vara ett bärande motiv för motsatsen? Nej, just det det finns inget. Att man inte ens skulle kunna få ta upp en garantibrist i storleksordningen 100 200 000 kronor ter sig för mig också som märkligt. Är det ointressanta belopp i dagens fastighetsbolag? Sammantaget är min uppfattning att det finns anledning för branschens aktörer och kanske då särskilt vårt eget skrå juristerna att mer omsorgsfullt fundera igenom motiven till och rimligheten med de förslag vi diskuterar med våra huvudmän innan vi tar dem till förhandlingsbordet. För ärligt talat visst är den förhandling som handlar om kärnan i affären och inte juridiska spetsfundigheter mycket mer stimulerande för alla inblandade särskilt de affärsansvariga? klas wennström kwe@msa.se 4
Hur viktig är frågelistan egentligen? ett nytt case för transaktionsvana icke-jurister Omfattningen av köparens undersökningsplikt vid ett fastighetsförvärv påverkas av många omständigheter. Ett verktyg är den frågelista (Q&A-lista) som ofta används under due diligence. Men hur viktig är frågelistan egentligen? Exempel: En köpare har förvärvat en hotellfastighet. I samband med ombyggnation efter köpet uppdagas stora brister i byggnadens stomme. Köparen och säljaren är överens om att bristerna är ett fel i fastighetsrättslig mening och i köpeavtalet finns inga friskrivningsklausuler eller reklamations-/preskriptionstider som begränsar köparens möjligheter att göra felet gällande. Säljaren anser dock att köparen inom ramen för sin undersökningsplikt borde ha upptäckt felet och menar att säljaren därför inte ansvarar för felet. Köparen svarar att undersökningsplikten är uppfylld eftersom köparen i frågelistan har ställt en fråga om stommens konstruktion och av säljaren fått svaret: Säljaren har inte märkt några fel och arbetena ska vara fackmässigt utförda. Har köparen fullgjort sin undersökningsplikt så att bristerna kan åberopas som fel? Köparens undersökningsplikt omfattar sådan undersökning av fastigheten som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt övriga omständigheter vid köpet. I normalfallet behöver en köpare inte göra några fysiska ingrepp vid undersökning av fastigheten/ byggnaden. Undersökningsplikten kan dock utökas eller reduceras beroende på vad som förekommer i samband med köpet. De svar som säljaren har lämnat i frågelistan påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren lämnar lugnande besked eller bagatelliserar ett felsymptom kan köparens undersökningsplikt minska. På motsatt vis kan undersökningsplikten öka om säljaren upplyser om ett problem eller ger en otillfredsställande förklaring på ett felsymptom. Då måste köparen gå vidare med sin undersökning för att uppfylla undersökningsplikten. Specifika omständigheter i varje enskilt fall får alltså stor betydelse för om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt eller ej. Frågan om undersökningsplikten har fullgjorts eller ej kan därför inte besvaras generellt, utan kräver en analys av kringliggande fakta i det enskilda fallet. Att göra den analysen i efterhand kan bli såväl kostsamt som tidskrävande för båda parter. För att undvika en tvist om köparens undersökningsplikt är det viktigt att köparen noggrant följer upp frågelistan genom att notera att samtliga frågor har besvarats, ställa kompletterande frågor vid vaga eller ofullständiga svar, samt efterfråga dokumentation som styrker säljarens svar. Hade köparen i exemplet ovan agerat på detta sätt hade parterna sannolikt kunnat reglera bristerna i avtalet, istället för att tvista i efterhand. Exemplet belyser en ren fastighetstransaktion men skulle likväl kunna gälla ett aktieförvärv eftersom parterna genom aktieöverlåtelseavtalet vanligen avtalar om motsvarande undersökningsplikt. hillevi börjesson hib@msa.se 5
Ny lag tar bort äldre inskrivna rättigheter En ny lag som trädde i kraft 1 juli i år innebär att inskrivningar av exempelvis nyttjanderätter och servitut som är äldre än 50 år kan tas bort från fastighetsregistret. För att ha inskrivningen kvar krävs en anmälan om förnyelse senast den 31 december 2018. Lagen ska motverka inaktuella inskrivningar i fastighetsregistret och därmed göra registret mer uppdaterat. Ett mer tillförlitligt fastighetsregister ska bl.a. minska kostnader i verksamheter där uppgifter från registret används. I korthet innebär lagen att en inskrivning som har beviljats före den 1 juli 1968 ska stå kvar endast om en anmälan om förnyelse görs senast den 31 december 2018. Lagen innebär dock inte ett löpande krav på förnyelse av inskrivningar äldre än 50 år utan den inför endast ett tillfälligt krav på förnyelse av inskrivningar gjorda före den 1 juli 1968. Efter den 31 december 2018 börjar inskrivningsmyndigheten ta bort de inskrivningar som har gjorts tidigare än 1968 och som inte har anmälts för förnyelse. Har ingen förnyelseanmälan gjorts får inskrivningen tas bort utan att fastighetsägaren eller någon annan underrättas. Flera remissinstanser anmärkte på lagen. En kritik som framfördes var bl.a. att krav på förnyelse av äldre inskrivningar kommer att orsaka omfattande arbete och kostnader för rättighetshavarna. Särskilt de företag som innehar ett stort antal nyttjanderätter eller som har stora fastighetsbestånd kan behöva lägga ned ett betydande utredningsarbete. Lagstiftaren menade dock på att kostnaden för rättighetshavarna är av engångskaraktär och syftar till att tillgodose rättighetshavarnas eget intresse varpå det är rimligt att dessa får ta vissa kostnader för att långsiktigt förbättra registret. I korthet innebär lagen att en inskrivning som har beviljats före den 1 juli 1968 ska stå kvar endast om en anmälan om förnyelse görs senast den 31 december 2018. Lagen kan innebära en risk för rättsförlust om rättighetshavaren inte uppmärksammar att han eller hon måste göra en anmälan om förnyelse. I och med lagens ikraftträdande rekommenderar vi därför att fastighetsägare och rättighetsinnehavare börjar se över sina inskrivna rättigheter för bedömning om de behöver förnyas. Den långa anmälningsperioden fram till 31 december 2018 innebär att det finns gott om tid för ett sådant arbete. henrik willborg hewi@msa.se 6
Pant i aktier eller fastigheter inga självklara alternativ Belånade fastighetsportföljer är vanligen säkerställda både genom aktiepanter i portföljbolagen och fastighetspanter. På ytan är en pantrealisation av aktier i portföljbolagen det enklaste och effektivaste sättet för banken att realisera värdet. Kanske är det också det alternativ som banken vanligtvis väljer. Valet är dock inte självklart och det händer att banker istället väljer att realisera säkerheten över fastigheterna. Vad är det som styr och vilka frågeställningar ska man tänka på i valet av tillvägagångssätt? portföljstruktur och finansiering Investeringar i svenska fastigheter struktureras regelmässigt genom ägande i svenska aktiebolag, men även handelsbolag, kommanditbolag och utländska bolagsformer förekommer. I dess enklaste form är en fastighetsportfölj strukturerad genom ett svensk eller utländskt holdingbolag, som äger ett eller flera svenska aktiebolag (portföljbolag), vilka äger en eller flera svenska fastigheter. Vid finansieringar av fastighetsportföljer söker den långivande banken regelmässigt styra utlåningen så den sker till portföljbolagen. Detta för att ligga så nära tillgångarna (fastigheterna) som möjligt. Beroende på finansieringsbehov kan dock lån även ges till holdingbolag, men då företrädesvis förenade med säkerhet över internlån till portföljbolagen med vidhängande säkerhet i fastigheterna. Banklånen är huvudsakligen säkerställda genom aktiepanter i portföljbolagen och pantbrev i fastigheterna, om ett värde som åtminstone uppgår till det allokerade lånebeloppet till respektive portföljbolag. Vanligtvis ställs även kompletterande säkerhet över andra tillgångar såsom bankkonton och försäkringar. metoder för verkställighet I en normalportfölj kan verkställighet i syfte att tillgodogöra sig värdet av fastigheterna antingen ske genom realisation av säkerheten över aktierna i portföljbolagen eller realisation av fastigheterna genom exekutiv försäljning (eller en kombination av nämnda alternativ). Varför är det att föredra att realisera aktiepanter framför fastighetspanter? Pantrealisation av aktier i ett svenskt aktiebolag kan i princip genomföras genom självinträde (dvs. att banken själv tar över ägandet) eller privat eller offentlig auktion. Oavsett metod kan realisationen (som sådan) genomföras utan involverande av någon myndighet eller tredje part. Banken håller aktiebreven i portföljbolagen och kan själv överlåta aktiebreven i enlighet med aktiepantavtalen. Tekniskt överlåts ägandet i ett portföljbolag genom att aktiebreven överförs på och överlämnas till den nya ägaren. Banken kan vara skyldig att informera pantsättaren innan verkställighet sker (vanligen om banken bedömer det vara praktiskt möjligt), men i princip kan pantrealisationen ske mer eller mindre omedelbart. På ytan är därför en pantrealisation av aktier en relativt snabb och okomplicerad process. I synnerhet ifall man ser till alternativet att verkställa säkerheten över fastigheterna vilket sker genom exekutiv auktion efter ansökan till Kronofogdemyndigheten; en process som oftast tar relativt lång tid och, i förhållande till en frivillig privat försäljning, kan komma att resultera i ett lägre försäljningspris. Ytterligare uppenbara negativa aspekter är att en exekutiv försäljning resulterar i stämpelskatt, då fastigheten och inte portfölj bolaget överlåts, och att portföljbolaget enkelt kan obstruera processen genom att bestrida fordran (lånet). Om portföljbolaget bestrider fordran när banken ansöker om utmätning, behöver banken i princip utverka en lagakraftvunnen dom vilket kan ta upp emot ett år (eller längre, beroende på processen). Forts. 7
Forts. Vad talar emot realisation av aktiepanter? Även om en realisation av aktierna i portföljbolagen alltså kan tyckas vara det självklara alternativet, finns en mängd mindre uppenbara faktorer som gör att banker i vissa fall väljer att istället gå mot fastigheterna. Först och främst har den långivande banken en vårdplikt när den väljer försäljningsmetod och genomför en aktiepantrealisation. I korthet och något förenklat innebär vårdplikten att banken har en viss skyldighet att få ut så högt värde som möjligt vid försäljningen. I förhållande till privata eller offentliga försäljningar, kan till exempel portföljbolaget hävda att det inte givits tillräckligt med utrymme att först själva lösa lånen, att försäljningen skulle ha publicerats på ett annat sätt, att investerare skulle givits ytterligare tid att granska fastigheterna, att ytterligare investerare skulle ha bjudits in i processen (om den inte är offentlig) eller att budgivarna skulle givits ytterligare information om tillgångarna (fastigheterna). Annorlunda uttryckt ställs vissa krav på att försäljningsprocessen genomförs på ett rimligt sätt. Vidare, om banken väljer att självinträda och ta över aktierna i portföljbolagen eller sälja dem till ett bolag som de själva kontrollerar (utan att genomföra en strukturerad försäljning där andra investerare bjuds in) föreligger sannolikt en skyldighet att ta in en värdering från ett oberoende värderingsinstitut och, om värderingen visar ett högre värde än utestående lån, redovisa övervärdet till pantsättaren. Det ska även noteras att det finns de inom den juridiska litteraturen som hävdar att ett självinträde av det slaget är ogiltigt under svensk rätt. Även om man starkt kan ifrågasätta den synen, är det inte en risk som helt kan bortses från. Sammantaget finns alltså vissa risker förenade med aktiepantrealisation som kan göra alternativet mindre attraktivt än vad man skulle kunna tro. En annan aspekt är att den långivande banken kan ha begränsat med information om portföljbolagen, vilket gör en försäljningsprocess svår att arrangera och ytterst sänker värdet på portföljbolagen. Kort sagt, banken kommer inte vara villig att ställa några garantier vid en försäljning och köparen saknar fullständig information. I sammanhanget kan nämnas att det inte heller är ovanligt att det finns faktiska exponeringar som är kända, som t.ex. skulder till andra portföljbolag. Allt som allt kan detta leda till att banken faktiskt inte kan påräkna ett högre försäljningspris än vid en exekutiv försäljning av fastigheterna. Andra aspekter som kan tala för att banken väljer att realisera säkerheten över fastigheterna är att den av något skäl vill distansera sig från försäljningsprocessen, att det finns en önskan att frånträda vissa hyresavtal (vilket i vissa fall kan vara möjligt vid en exekutiv försäljning) eller att banken av sekretesskäl inte kan dela med sig av viss information. Så vilken metod är bäst? Det uppriktiga svaret på frågan är nog att inget alternativ är särskilt bra. Från bankens perspektiv är det ofta två onda ting av vilket de tvingas välja ett utan att riktigt på förhand veta om det är det rätta. Ska man dra en slutsats kanske det är att det borde finnas mycket goda förutsättningar för att träffa en frivillig uppgörelse och undvika en pantrealisation. Under antagande att en frivillig försäljning av portföljen resulterar i ett högre pris, borde det finnas ett värde att rädda som kan delas mellan banken och ägarna. Kanske är det också i praktiken den realisationsmetod som är vanligast. lukas dalén lud@msa.se En effektivare planoch bygglovsprocess? Senaste året har det kommit inte mindre än tre utredningar med förslag till stora förändringar i Plan- och bygglagen ( PBL ). Detta trots att gällande PBL trädde i kraft så sent som maj 2011. Samtliga utredningar lämnar förslag som syftar till att öka byggandet, dels genom att göra det enklare och billigare att bygga, dels genom att korta tiden från idé till lagakraftvunnet bygglov. enklare och billigare byggande Den först publicerade utredningen Byggkravs utredningen behandlar det upplevda problemet att kommuner ställer upp kommunala särkrav som går längre än de nationella reglerna, t.ex. Boverkets byggregler. Särkraven leder i sin tur till att industriell produktion av bostäder försvåras eftersom de måste anpassas till kraven i respektive kommun. Utredningen föreslår ett förbud mot sådana krav genom en stoppbestämmelse som medför att kommunala särkrav ska kunna förklaras ogiltiga. Att döma av debatten tycker många bostadsproducenter att förslaget är bra och de flesta kommuner att förslaget är dåligt. Strax efter Byggkravsutredningen publicerades Plangenomförandeutredningen. I vissa stycken överlappar utredningarna varandra, men den senare fokuserar i högre utsträckning på genomförandet av planen än på byggnaderna som sådana. 8
påskyndad handläggning av överklaganden Ett praktiskt problem som identifierats är att såväl planer som bygglov överklagas i hög utsträckning och att handläggningen därför tenderar att dra ut på tiden. En tänkbar lösning skulle kunna vara att förändra instansordningen så att mark- och miljödomstolen blir första överklagandeinstans varpå länsstyrelsen i stället kan fokusera på sin rådgivande roll i processen. Vilka ärenden som ska beröras varierar mellan förslagen, men vår uppfattning, liksom den som framförs i Plangenomförandeutredningen, är att det finns ett värde i att ha samma instansordning för alla överprövningar enligt PBL. En annan åtgärd för att minska antalet överklaganden, särskilt de som är mer eller mindre obefogade, skulle kunna vara att införa en prövningsavgift liknande den ansökningsavgift som tas ut vid stämning i tvistemål. Efter att ha uppmärksammats på ovannämnda problem med omfattande överklaganden i plan- och byggprocessen tillsatte regeringen i mitten på maj ytterligare en utredning med uppdrag att se över hur processen för överklaganden skulle kunna förenklas. Utredaren ska bl.a. fokusera på frågan om det bör införas en avgift för att överklaga beslut, om det går att avgränsa kretsen av sakägare samt analysera om instanskedjan för överklagade kommunala beslut kan förkortas. Den nya utredningen förväntas publiceras under våren 2014. plan, lov eller båda två? I samband med Almedalsveckan 2012 publicerade NCC en rapport som jämförde byggtiden i tre likartade projekt i Sverige, Tyskland och Finland. Slutsatsen var att det tog avsevärt längre tid att bygga bostäder i Sverige än i Tyskland. NCC menade att det beror på vissa fördelar i de tyska reglerna, som stadgar att nybyggnation i tätort ska följa vad som fastslagits i översiktsplanen samt den befintliga bebyggelsens karaktär, form och täthet. Om dessa krav uppfylls behöver ingen detaljplan tas fram, i stället kan bygglov sökas direkt. Rapporten som sådan, och jämförelsen med den tyska lagstiftningen, blev mycket uppmärksammad och föranledde en utredning av om det kunde vara lämpligt att lätta på eller helt avskaffa kravet på detaljplan respektive bygglov. Resultatet av den utredningen är ett förslag om att en översiktsplan under vissa omständigheter kan utgöra en s.k. områdesplan, varvid detaljplanekravet som huvudregel upphävs. För att undvika den tvåstegsprövning som nu görs i många fall, är tanken att det ska räcka med bygglov för byggnation enligt områdesplanen. nya utredningsförslag väntas De tre publicerade utredningarna är ute på remiss och kommer att behandlas av regeringen under hösten. En eller flera propositioner förväntas komma i mars 2014 och det återstår att se vilka av de förslag som hittills lagts fram av utredarna som finns med däri. Ännu fler förslag är dock att vänta, och så sent som för några veckor sedan tillsattes en ny kommitté med uppdrag att utreda hur ansvaret för planeringen av bostäder kan stärkas på regional nivå. Kommittén ska utvärdera hur samordningen av bostadsförsörjningsfrågor på regional och kommunal nivå fungerar i dag och utifrån det föreslå ytterligare förändringar i PBL. Oavsett vilka förändringar som kommer ske i PBL är det tydligt att regeringen med bostadsministern Stefan Attefall i spetsen, uppmärksammat behovet av att ändra nuvarande regler för effektivisera bostadsbyggandet i Sverige. Om alla dessa utredningar också kommer att leda till reella förändringar och ett ökat bostadsbyggande får framtiden utvisa. jonas larson jla@msa.se nathalie jonsson najo@msa.se 9
Tyska valet bostadshyror i fokus Under många år har reglerna för bostads hyror i Tyskland förblivit oförändrade och bl.a. tillåtit vissa hyres höjningar upp till en allmän genomsnittshyra i befintliga upplåtelser på orten. Denna genomsnittshyra fastläggs genom undersökningar i varje stad och publiceras i en s.k. Mietspiegel. För nyuthyrningar gäller däremot inte motsvarande begränsning och många investerare ser en potential i nyproducerade hyresfastigheter. I maj 2013 har en ny hyreslag trätt i kraft som begränsar möjligheten att höja hyrorna i befintliga hyreskontrakt i områden med bostadsbrist. I dessa fall gäller ett tak om 15 procents hyreshöjningar inom 3 år (i stället för annars tillåtna 20 procent) samt hyresnivån enligt ortens Mietspiegel som ytterligare begränsning. Den nya lagen har Inför valet i Tyskland den 22 september 2013 har i princip alla partier gått ut med förslag på ett hyrestak även för nyuthyrningar. dock kritiserats eftersom hyrorna vid nyuthyrning i områden med bostadsbrist höjts kraftigt och nyuthyrningarna indirekt påverkar Mietspiegel. T.ex. har snitthyran vid nyuthyrning i Berlin stigit med 40 procent sedan 2007 och hyreshöjningarna runt om i landet har därför blivit en stor politisk fråga. Inför valet i Tyskland den 22 september 2013 har i princip alla partier gått ut med förslag på ett hyrestak även för nyuthyrningar. Det är därför sannolikt att en sådan ändring kommer till stånd, vilket kommer påverka avkastningen för både befintliga ägare och investerare i tyska hyresfastigheter. Fastighetsbranschen följer mycket noga den politiska debatten och frågan kommer säkert vara en av de stora diskussionspunkterna avseende den tyska marknaden även vid fastighetsmässan EXPO REAL i oktober 2013. maria wolleh maw@msa.se 10
Förvärv av vindkraftpark som investering De senaste åren har det blivit populärt bland såväl fastighetsbolag och industribolag som andra investerare att köpa vindkraftparker. Det finns både skatteskäl och andra orsaker till att det kan vara en bra investering. I många fall är vindkraftparkerna ännu inte uppförda vid förvärvstillfället, utan på planeringsstadiet eller under uppförande. Till skillnad från investeringar i fastigheter får den som köper en vindkraftpark normalt inte äganderätt till själva fastigheten, dvs. den mark som vindkraftverken ska uppföras på. Vindkraftverk byggs normalt på arrenderad mark, vilket innebär att förvärvet är att bedöma som ett köp av s.k. byggnad på ofri grund. En grundläggande förutsättning för en vindkraftpark är att det finns erforderliga miljötillstånd. En investerare i en vindkraftpark bör noga sätta sig in de villkor som lämnats för vindkraftverksamheten i miljötillståndet. avtal Vilka avtal är aktuella vid förvärv av en vindkraftpark? Några av de vanligaste typerna är följande. Arrendeavtal och andra nyttjanderättsavtal Arrendeavtal behöver tecknas med de fastighetsägare som äger marken där vindkraftverken ska uppföras. Det är vanligt att arrende avgiften, åtminstone delvis, baseras på intäkterna från den el som vindkraftparken genererar. Utanför det område där turbinerna uppförs behöver vägar nyttjas för transporter till och från området. Detta gäller särskilt under byggfasen men även senare för att möjliggöra drift- och underhållsåtgärder. Nyttjanderättsavtal avseende sådana vägar behöver tecknas. Även andra typer av nyttjanderättsoch servitutsavtal kan behöva upprättas för att säkra erforderliga markrättigheter. Entreprenadavtal Innan turbinerna kan uppföras behöver markarbeten utföras. Ofta kontrakteras en eller flera entreprenörer som förutom markarbeten även uppför de fundament som turbinerna ska monteras på. Leveransavtal avseende vindkraftturbinerna Ett turbinleveransavtal är ofta ett omfattande leveransavtal som dels innehåller sedvanliga leveransbestämmelser och dels villkor som är specifika för vindkraftsprojekt. Det är vanligt att de leveransavtal som de större turbinleverantörerna använder sig av är tämligen leverantörs vänliga och kräver en del förhandlingar för att bli mer balanserade. Elanslutningsavtal För anslutning av en vindkraftpark till elnätet kan vindkraftsprojektören i de allra flesta fall begära anslutning hos det nätbolag som har områdeskoncession. Om vindkraftprojektören anser att de anslutningsvillkor som nätbolaget erbjuder är oskäliga kan villkoren överprövas av Energimarknadsinspektionen. due diligence-processen Inför ett förvärv av en vindkraftpark bör vindkraftsprojektören göra en noggrann due diligence. Det är mycket som granskas i en sådan process. Nedan följer några exempel: -- I arrende- och andra nyttjanderättsavtal är det viktigt att säkerställa att avtalstiderna är anpassade till den tidsperiod som vindkraftparken beräknas vara i drift. Det bör vidare finnas uppsägningsmöjligheter för vindkraftsprojektören om vindkraftparken inte skulle komma att förverkligas. Vindkraftsprojektören bör också ha möjlighet att överlåta arrenderätten till sina finansiärer (se även nedan under Finansering). När det gäller nyttjanderättsavtal avseende vägar bör det uppmärksammas att de vägar som behöver nyttjas ofta är enskilda vägar som omfattas av s.k. samfälligheter, vilket innebär att det kan finnas många fastighetsägare som måste lämna sitt samtycke. Det bör också tillses att alla ingångna avtal med markägare har skrivits in i fastighetsregistret. -- I entreprenadavtal är det särskilt viktigt att tänka på gränssnittet mellan entreprenören och turbinleverantören så att inget faller 11
mellan stolarna. Det måste exempelvis säkerställas att bestämmelserna i entreprenadavtalet har utformats på ett sätt så att entreprenören har en tydlig skyldighet att färdigställa arbetena i tid, eftersom förseningar i förhållande till turbinleverantören ofta kan bli mycket kostsamma för vindkraftsprojektören. -- I turbinleveransavtalen är det viktigt att leverantören lämnar ändamålsenliga garantier vad gäller t.ex. turbinernas prestanda, tillgänglighet och ljudnivåer, så att vindkraftparkens förväntade elproduktion kan uppnås och kraven i miljötillståndet innehållas. -- I elanslutningsavtalen är det viktigt att kontrollera att tidplanen för nätanslutningen följer projekteringen av vindkraftparken i övrigt. Även fördelningen av anslutningskostnaderna samt rätten till ersättning vid olika typer av driftstörningar är av betydelse. finansiering Vindkraftparker finansieras ofta genom s.k. projektfinansiering. Projektfinansiering är en finansieringsform som innebär att finansiärerna lånar ut pengar mot säkerhet i de tillgångar och de intäkter och övriga rättigheter som finns i själva projektet. Finansiärerna får normalt inte någon borgen eller motsvarande från ägarna till vindkraftparken. En vindkraftpark har ofta en förutsebar intäktsström från elförsäljningen och lämpar sig därför bra för projektfinansiering. Är exploatering möjlig trots skyddade arter? Det rapporteras allt oftare om att stora bygg projekt stoppats p.g.a. förekomsten av speciella djur eller växter i det tänkta exploateringsområdet. Det gäller djur och växter som är skyddade enligt artskyddsförordningen, t.ex. av fladdermöss, hasselsnokar eller hackspettar, och detta försenar eller förhindrar byggprojektet. Lösningen kan vara att ansöka om dispens enligt artskyddsförordningen. Artskydd kan aktualiseras i olika faser av ett byggprojekt. Ibland väcks frågan vid framtagande av en detaljplan, ibland inte förrän vid ansökan om bygglov eller vid prövning av miljöfarlig verksamhet och vattenverksamhet. Artskyddet omfattar hundratals olika arter med varierande skyddsstatus så risken att stöta på djur och växter som har ett särskilt skydd Som konstaterats ovan är det vid kommersiella vindkraftprojekt vanligast att vindkraftverken byggs på arrenderad mark och att verken utgör byggnad på ofri grund. Byggnad på annans mark utgör en form av lös egendom. Det är därför inte möjligt att inteckna och ta ut pantbrev i egendomen. Istället använder man sig ofta av en s.k. säkerhetsöverlåtelse. Som säkerhet för lånet överlåter ägaren vindkraftverken till långivaren. När lånet har återbetalats återgår ägande rätten till byggnaden till låntagaren. En säkerhetsöverlåtelse utgör ett köp till det yttre, men avtalet har många likheter med en pantsättning. Låntagaren får fortsätta att bruka vindkraftverken och långivaren får bara ta säkerheten i anspråk om låntagaren inte fullgör sin betalningsskyldighet. För att en säkerhetsöverlåtelse ska fungera måste även arrenderätten överlåtas till långivaren. Långivaren kan inte utnyttja säkerheten om denne inte också har rätt att nyttja den mark som vindkraftverken står på. För att överlåta arrenderätten krävs normalt markägarens medgivande. För att inte behöva förhandla om ett medgivande i samband med en finansiering bör en vindkraftsprojektör försöka få inskrivet i arrendeavtalet redan från början att han har rätt att överlåta arrenderätten till sina finansiärer. Långivarna brukar även vilja ha säkerhet i de övriga avtal som finns i projektet, t.ex. rätten till betalningarna enligt ingångna elförsäljningsavtal och rätten till garantianspråk m.m. enligt ingångna entreprenadavtal. Vid försäljning av en vindkraftpark ordnar ibland säljaren med finansieringen som en del av det paket som potentiella köpare erbjuds. Denna finansiering kan se olika ut beroende på vilken fas som vindkraftsprojektet befinner sig i och vilka intressenter säljaren har identifierat. ingrid carlsson inp@msa.se therese strömshed thr@msa.se 12
enligt artskyddsförordningen, är inte liten och detta förefaller i praktiken vara ett växande problem. Det EU-baserade artskyddet är omfattande och innefattar bl.a. förbud att avsiktligt fånga eller döda skyddade exemplar, samt att skada eller förstöra fortplantningsområden och viloplatser. Om åtgärder vidtas i strid med lagen kan det leda till böter eller fängelse i högst två år. Ett viktigt moment är ofta frågan om lämpliga kompensationsåtgärder för att kompensera för det ingrepp som sker i artskyddet. Om det finns skyddsvärda arter i ett exploateringsområde kan exploateringen inte fortsätta utan vidare. En ibland tidsödande, men för exploateringen nödvändig väg att gå, är då att ansöka om dispens hos Länsstyrelsen. Utgångspunkten är att dispens bara medges i undantagsfall och endast om det inte finns någon annan lämplig lösning, om dispensen inte försvårar upprätthållandet av en gynnsam bevarandestatus hos artens bestånd i dess naturliga utbredningsområde, samt om dispensen behövs enligt vissa i lagen uppräknade förutsättningar, bl.a. hänsyn till allmän hälsa och säkerhet eller av andra tvingande skäl som har ett allt över skuggande allmänintresse. Det krävs starka skäl för att få en dispens, men kan likväl vara fullt möjligt. Ett viktigt moment är ofta frågan om lämpliga kompensationsåtgärder för att kompensera för det ingrepp som sker i artskyddet. Om dispens beviljas följer ofta med krav på försiktighetsåtgärder och kompensationsåtgärder. Exploatören kan även efter projektets genomförande behöva utföra åtgärder för att kompensera för förlusten av djur eller dess habitat. För att inte tappa tempo i exploateringsprocessen mer än nödvändigt är det viktigt att tidigt undersöka om artskydd kan vara en fråga i ett exploateringsområde. En god dialog med Länsstyrelsen och gedigna utredningar är enligt vår erfarenhet viktigt för att vinna framgång i ett dispensärende. charlotte nyström cea@msa.se 13
Du har väl inte missat vårt nyhetsbrev Miljöaffärer? delägare och kontaktpersoner för miljögruppen är Oavsett vilket affärsområde du normalt verkar inom är det viktigt att hålla sig a jour inom miljörättsområdet. Verksamma inom fastighet och entreprenad måste ta hänsyn till miljörättsliga frågor vid bl.a. förvärv av fastigheter och bedömning rörande tillåten markanvändning. Mannheimer Swartlings miljörättsspecialister har mångårig erfarenhet av miljöjuridisk rådgivning till industrin, energisektorn, de statliga verken och kommunerna. Du finner våra miljörättsspecialister i Stockholm, Göteborg, Öresund och Berlin. Som enda advokatbyrå i landet kan vi erbjuda spetskompetens på hela det miljö rättsliga området i landets tre storstadsregioner. per molander stockholm pmo@msa.se clas nyberg göteborg cny@msa.se Är du intresserad av att prenumerera på Miljöaffärer, vänligen kontakta Eva Lernmyr, elr@msa.se. bo hansson öresund bha@msa.se 14
Trender Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets jurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen. På senare tid har möjligheterna till finansiering och positiva prognoser om ekonomin lett till ett ökat intresse för fastigheter belägna i lägen med något högre risk än CBD i storstäderna. Detta har resulterat i en något högre aktivitet på transaktionsmarknaden inom samtliga fastighetsslag. Vi har också sett ett ökande intresse från utländska investerare som återigen intresserar sig för förvärv av svenska fastigheter. Högst är intresset för fastigheter belägna i Stockholmsområdet men även fastigheter i övriga storstäder samt tillväxtregioner är intressanta. EXPO REAL 2013 Byråns grupp för fastighetsrätt kommer även i år att skicka representanter från våra svenska och tyska kontor till EXPO REAL i oktober 2013. Om ni önskar komma i kontakt med oss under mässan är ni välkomna att kontakta antingen Maria Wolleh (maw@msa.se) eller Magnus Josefsson (jos@msa.se). Bland annat arrangerar vi under Expo Real en Nordic Business Breakfast i syfte att sammanföra skandinaviska och tyska aktörer inom fastighetsbranschen och Magnus Josefsson kommer att delta i en paneldebatt (Investment Location Forum Panel) under temat Nordics One phrase, but four different countries: Profiles compared (Hall A 1, Stand 040, onsdag 9 oktober 2013, kl. 11.00). Vi hoppas på givande möten med intressanta samtal. De stora infrastrukturprojekt som pågår runt om i landet sysselsätter också många inom fastighetsgruppen och det finns signaler att ännu fler projekt ska påbörjas. Behovet av ny infrastruktur är stort men finansieringen försenar i flera fall projekten och alternativ med privat finansiering kan komma att bli vanligare. Inom bostadssegmentet verkar intresset från investerare bestå men fokus har riktats alltmer mot de s k miljonprogrammen och olika alternativa lösningar för dess upprustning. Sammantaget tyder trenderna på en försiktigt ökande aktivitet på såväl transaktionsmarknaden som för fastighetsutvecklare. tomas johansson toj@msa.se magnus josefsson jos@msa.se maria wolleh maw@msa.se 15
stockholm norrlandsgatan 21 box 1711 111 87 stockholm telefon: +46 (0)8 595 060 00 göteborg östra hamngatan 16 box 2235 403 14 göteborg telefon: +46 (0)31 355 16 00 malmö södergatan 22 box 4291 203 14 malmö telefon: +46 (0)40 698 58 00 helsingborg södra storgatan 7 box 1384 251 13 helsingborg telefon: +46 (0)42 489 22 00 frankfurt bockenheimer landstrasse 51 53 60325 frankfurt am main, tyskland telefon: +49 69 97 40 120 berlin mauerstrasse 83 84 10117 berlin, tyskland telefon: +49 30 22 66 990 moskva romanov dvor business centre romanov per. 4 125009 moskva, ryssland telefon: +7 495 380 32 80 shanghai unit 7, 25th floor, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai 200020, kina telefon: +86 21 6141 0980 hong kong suites 3313-3317, 33rd floor jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina telefon: +852 2526 4868 bryssel it tower avenue louise 480 1050 bryssel, belgien telefon: +32 2 732 22 22 new york 101 park avenue new york ny 10178, usa telefon: +1 212 682 05 80 www.mannheimerswartling.se Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och drivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer, vänligen kontakta Charlotte Holmgren, chho@msa.se.