5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Lagfaren ägare Svalnäs Stallbacke 38, Stallbacken 11, Djursholm, Danderyds kommun Anna Britta Dyrssen Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck Närvarande vid besiktningen Anders Tjärnvall Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2016-05-10 / 2016-0086 45Väderlek Växlande ca 24 C Byggnaden 1-plans radhus med källardel uppförd 1971 Övriga byggnader Carport / förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg, lera (bedömt) Betongplatta, krypgrund Lättbetong, betong Lättbetong Lättbetong, (trä) Träpanel Gummiduk Direktverkande el Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritning tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - - Säljare ej tillgänglig, dödsbo. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggning. Samfällighetsavgift utgår. - Korttidsmätning av radon avslutades tisdag 2016-05-10. Resultat är ännu ej känt. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. Hussockel - Sockeln är delvis putsad. - Det noterades en del små sprickor vilket är normalt för lättbetongkonstruktioner. - Sockeln är delvis av betong. - Det noterades en del kalk-/saltutfällning. Fasad - Fasaden utgörs av stående och delvis liggande träpanel. - Delar av byggnaden saknar taksprång vilket innebär att fasaden och fönster på nämnda ställen blir mer utsatt för väder och vind. Ett gott målningsunderhåll är extra viktigt. - Det noterades att träpanel delvis är utbytt och att delar av fasaden bedöms vara målad under senare år. - Träpanelen är delvis något spjälkad / vriden. - Lokalt noterades krackelering i Falu rödfärg.
7 Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är i huvudsak kopplade tvåglas. - Fönster är delvis treglas isolerglas. - På grund av att ett antal fönster är igenmålade har endast några fönster kunnat öppnas. - Spricka i en fönsterruta i sovrum mot baksida. Yttertak - Yttertaket är belagt med gummiduk (Sarnafil) som är tillverkad år 1986 och därmed troligen påförd år 1986 eller år 1987. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 30 år. - Det noterades tecken på att vatten blir stående på yttertaket. - Det finns invändiga takavlopp och det ena takavloppet saknar renssil. Ny renssil bör monteras. Det är viktigt att hålla rent i anslutning till de invändiga takavloppen. - En del färgflagning på yttertakets skorstenar. - Det noterades hål i ett stuprör på entrésida. Carport / förråd - Carport / förråd har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Krypgrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Det finns plast på marken som är täckt av ett sandlager. Förhållandet upplevdes vara torrt vid besiktningstillfället. Lokalt noterades en något unken lukt. Lite isolering och kartongrester finns i mycket begränsad omfattning i utrymmet. Krypgrunden står i kontakt med krypgrunder under angränsande radhus. Källare Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
9 Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är i gillestuga påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Grundmurar, endast grundmur mot baksida i källardelen är motfylld, bedömes ej vara omdränerad / omisolerad under senare år. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. Gillestuga - Inga speciella noteringar. Förråd - Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. - Tecken på otäthet i ett avloppsrör nära tak. Bottenvåning Entréhall - Inga speciella noteringar. Sovrum 1 - Dörr tar i karm och kan ej stängas. - Mindre sprickor och putssläpp i tak vid takvinkel. Ingen förhöjd fuktindikation noterades.
10 Duschrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1980-talet. - Kakel eller klinker på golv och kakel på väggar. Kakel är ej lämpligt att nyttja som golvplattor. - Det noterades sprickor i ett antal golvplattor i utrymmet. - Med hänsyn till bedömt renoveringsår bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. - Det noterades i golvbrunnen att tätskiktet under golvplattor utgörs av en plastmatta vilket var vanligt förekommande på 1980-talet. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Läckage från wc-stol vid spolning. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt nu gällande regler. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i duschplats. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. - Spricka i tak och några mindre torra fuktfläckar i tak. - Äldre standard. Utrymmet uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras. Sovrum 2 - Dörr tar i karm och kan ej stängas. Vardagsrum - Parkettsläpp och glipor vid yttervägg mot entrésida. Ingen förhöjd fuktindikation noterades. - En del parkettglipor och fläck efter blomkruka noterades innanför atrium. - Svaj i golv och liten parkettskada vid öppning till kök. - En del spår av rinningar på inklädnaden av braskaminens rökrör. - Mindre sprickor i lättbetongplank i tak närmast kök.
11 Atrium - En del svaj i trallplattor. - Det noterades en dagvattenbrunn under trallplattor. På grund av trallplattor har lutning mot dagvattenbrunnen ej kunnat kontrolleras. - Tecken på att marken lokalt har sjunkit vid vägghörn. Uppfyllnad bör kalkyleras. Kök - Skåpinredning från byggnadsåret. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåp. - Droppskyddsbricka finns ej under diskmaskin. - Droppskyddsbricka finns ej under tvättmaskin. - Det är inte optimalt att ha tvättmaskin i ett utrymme som saknar fuktsäkert golv. - Överlag äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Elcentral finns i utrymmet. Sovrum 3 - Inga speciella noteringar. Badrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1980-talet. - Plastmatta på golv och våtrumstapet på väggar. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen. - Vattnet till wc-stol var avstängt vid besiktningstillfället. - Dörr kärvar (tar i karm). - Äldre standard. Utrymmet uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras.
12 Sovrum 4 - Dörr tar i karm och kan ej stängas. Vind - Byggnaden är utförd utan vind. Övrigt - Efterhandsutbyte av äldre elradiatorer bör kalkyleras. RISKANALYS - Se under krypgrund ovan. - Påbyggd golvkonstruktion i gillestuga i källare är riskkonstruktion för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionen inspekterbar. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2016-05-11 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson