ÅRSREDOVISNING 2014 Sundbybergs stadshus AB
Innehåll Sida Detta är Sundbybergs stadshus AB 1 VD har ordet 2 Koncernöversikt 3 Året som gått 4 Förvaltningsberättelse 5 Resultat per bolag inkl kommentarer 6 Fastighetsbestånd 7 Investeringar 8 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 9 Sundbybergs stadshus infrastruktur AB 10 Ursvik Sopsug AB 11 Fastighets AB Förvaltaren 12 Förvaltaren HBC AB 13 Stadsnätsbolagen 14 Sundbybergs stadshus AB 15-17 Resultaträkning 18-19 Balansräkning 20-22 Kassaflödesanalys 23-24 Redovisningsprinciper och noter 25-37 Förslag till vinstdisposition 38 Revisionsberättelse Ernst & Young 39 Granskningsrapport 40 Hållbarhetsredovisning ( Fastighets AB Förvaltaren) Definitioner Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014
Detta är Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs vision år 2020 - Innehåller planer för hur mark, skogs- och vattenområden ska användas på bästa sätt utifrån ett socialt, ekologiskt och ekonomiskt perspektiv. Koncernen Sundbybergs stadshus AB har som syfte att: Utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort Erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder i alla stadsdelar genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer som bidrar till ökad livskvalitet, tillväxt, nyföretagande, samt integration Vara ett strategiskt instrument för tillväxt, företagsetableringar, och utveckling av näringsliv samt effektivt utnyttjande av lokaler. Detta ska leda till en mer attraktiv kommun byggd på varierat näringsliv Sundbybergs stad Sundbybergs stad till ytan Sveriges minsta kommun, samtidigt den snabbast växande med drygt 43 000 invånare. Med närhet till Stockholm city, grönområden, flygplatser och en stadskärna med alla allmänna kommunikationer, har "Sumpan" mycket att erbjuda. Välkommen till staden där den är som bäst. Fram till år 2020 ska befolkningen öka med cirka 14 procent, från drygt 44 000 invånare till 50 000. För att bemöta befolkningsökningen byggs bostäder i Ursvik och Brotorp liksom mellan Rissne, Hallonbergen och Ör. Samtidigt görs plats för fler företag. Sundbybergs stad ska vara en kommun i social, ekonomisk och ekologisk balans. Staden ska präglas av balans mellan bostäder, arbetsplatser och grönstruktur. En viktig princip är en bostad - en arbetsplats. Stadens bostadsområden ska planeras så att människor med olika bakgrund ska kunna mötas. SCB:s nya befolkningsstatistik visar att Sundbyberg de senaste fem åren har växt med 12,3 procent mest i hela Sverige. Vid årsskiftet hade staden ca 44 000 medborgare. Sundbyberg har en yngre befolkning än Stockholms län och landet i stort. Medelåldern är 38,1 år och sju av tio är i arbetsför ålder (18-64 år). Projekt Tvärbanan Norr, ombyggnationen av Mälarbanan, nya E18 och Stora Ursvik är aktuella projekt som kommer påverka tillväxten i kommunen. Dessa utbyggnader kommer att möta den allt större efterfrågan på effektiva transportmedel och kvalitativt boende som uppstår i takt med att storstadsregionen växer. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB, moderbolaget, har en sammanhållande funktion för bolagen i koncernen. Koncernen bildades den 8 januari 2009 och bolagets säte är Sundbyberg. Koncernen består av 6 dotterbolag varav ett bolag i sin tur har 5 egna dotterbolag. Koncernens uppgifter Koncernstyrelsen ska fatta de principiella beslut som krävs för att kommunfullmäktiges uppdrag till koncernen genomförs. Dotterbolagens styrelser och verkställande ledningar har det operativa ansvaret för att kommunfullmäktiges beslut verkställs. Koncernen ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Därför ska koncernen ha en markreserv för framtida bostadsbehov och förvärva fastigheter samt medverka till nyproduktion av hyresrätter i stadsdelar där bostadsrätter är dominerande. Koncernen ska vidare kunna avyttra mark för nybyggnation av bostads- och äganderätter i stadsdelar där hyresrätter är den dominerade upplåtelseformen. Koncernen ska vidare vara en god hyresvärd för sina hyresgäster. Koncernen ska också som hyresvärd möjliggöra att kooperativa hyresrättsföreningar bildas och drivs inom sitt bestånd. Ett aktivt arbete ska bedrivas för att öka hyresgästernas möjligheter till inflytande över sitt boende och för att öka insynen. Den sociala dimensionen ska vara tydlig. Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Stadskärnan ska präglas av en blandning av olika funktioner och verksamheter. Koncernen ska aktivt medverka till att möjliggöra en järnväg i tunnel för att utveckla stadskärnan i centrala Sundbyberg. Koncernen ska skapa förutsättningar för en handel och service i staden som har hög tillgänglighet. Koncernen ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelar. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 1
VD har ordet Sveriges snabbast växande kommun Sundbyberg utsågs i augusti 2014 till Årets tillväxtkommun. Sundbyberg växer snabbt och har under de senaste fyra åren varit den kommun som har den största procentuella folkökningen i landet. Under 2014 ökade kommunens befolkning med 1464 personer. Prognoserna förutspår en fortsatt snabb utveckling. Den här positiva utvecklingen har kunnat ske genom byggandet av nya bostäder och en kommunal service med god standard. De kommunala bolagen inom Sundbybergs stadshus är en viktig resurs för stadens utveckling. Ett nära samarbete mellan de kommunala bolagen och staden är en förutsättning för att de gemensamma resurserna ska utnyttjas på bästa sätt. Intensivt utvecklingsarbete Sundbybergs stadshus AB bildades 2009. Kommunens bolag skulle bli ett aktivt instrument för att förverkliga stadens vision och strategiska beslut. Inför den nya mandatperioden presenterade Sundbybergs stadshus AB sommaren 2014 en översiktlig sammanfattning av de första fem årens arbete. Det övergripande syftet med tillskapandet av Sundbybergs Stadshus AB var att utveckla ägarstyrningen i kommunens bolag, att renodla verksamheten i respektive bolag samt att skapa en struktur som vid behov kunde ta emot nya bolag med kommunal verksamhet. Fastighets Förvaltaren ABs dotterbolag skulle successivt föras över och bli direktägda av Sundbybergs stadshus AB. Den nya bolagsstrukturen skulle ge möjlighet till effektiviseringar genom ökad samordning av resurserna. Utifrån dessa strategiska utgångspunkter har flera förändringar genomförts. Ägarstyrning har utvecklats Genom ett medvetet arbete under de gångna åren har formerna för ägarstyrning utvecklats, systematiserats och professionaliserats. Kommunfullmäktige utser styrelserna i bolagen och utfärdar ägardirektiv som gäller för samtliga bolag i koncernen. Moderbolaget fastställer riktlinjer och ekonomiska anvisningar för budgetarbetet i bolagen och beslutar om den samlade budgeten för koncernen. Ägardirektiven följs löpande upp. Det kan nu konstateras att bildandet av koncernen har stärkt ägarstyrningen. Bolagsstrukturen har förändrats Under de gångna fem åren har bolagsstrukturen utvecklats på följande sätt: 2009 bildas Sundbybergs stadshus 2010 säljs HBC AB från Lokalbolaget till Förvaltaren 2011 säljs Lokalbolaget från Förvaltaren till Sundbybergs stadshus AB 2011 bildas Infrastrukturbolaget 2012 bildas Ursviks Sopsug 2013 fusioneras Bostäder i Ursvik med Förvaltaren 2014, säljs Bredband och Stadsnätsbolaget från Förvaltaren till Sundbyberg stadshus AB Ökad effektivitet och god ekonomisk utvecklingen Den ekonomiska strategin för koncernen har varit att genom starka finanser skapa ekonomiskt utrymme för investeringar som leder till värdetillväxt i bolagen. Via effektiviseringar och försäljningsinkomster har också ekonomiska resurser till en ambitiös fastighetsutvecklingsplan frigjorts. Koncernen har under perioden sedan 2009 haft en snittavkastning på 3,7 procent, vilket är ett mycket gott resultat. Även värdeutvecklingen på koncernens fastigheter och mark har varit fortsatt god. Resultatet av den marknadsvärdering som gjordes vid årsskiftet visar att marknadsvärdet ökat med 6,6 procent under året. Sedan 2009 har marknadsvärdet i kr/kvm ökat med 52 procent. Det samlade fastighetsvärdet i koncernen var vid årsskiftet ca 11,4 miljarder kronor. Koncernen har en synlig soliditet på 44 procent och om hänsyn tas till marknadsvärdet är soliditeten 62 procent. Direktavkastningen på marknadsvärdet 2014 är 3,7 procent vilket är i linje med ägardirektivens krav på avkastning som är 3,5 procent + - 1 procent. Totalavkastningen för 2014 var 10,3 procent. Fastighetsutveckling De ekonomiska resurser som tillskapats ger möjlighet att nu genomföra en ambitiös fastighetsutvecklingsplan. Investering och underhåll var 2009 150 miljoner kronor. För 2014 var motsvarande siffra 660 miljoner kronor. Den långsiktiga, 15-åriga, fastighetsutvecklingsplanen omfattar investeringar för 11 miljarder kronor. Pengarna ska användas till nyproduktion, renoveringar/ombyggnad och stambyten. 1000 nya lägenheter ska byggas och 7500 lägenheter ska renoveras under den här perioden. Koncernens bolag Samtliga bolag är inne i ett intensivt utvecklingsarbete. Förvaltaren genomför den mycket omfattande fastighetsutvecklingsplanen. Ursviks Sopsug AB fullföljer utbyggnaden av sopsugsverksamheten. Infrastrukturbolaget deltar aktivt i det planarbete som krävs för järnvägsnedgrävningen. Stadsnäts- och Bredbandsbolaget har genom ägarförändringen fått goda möjligheter att utveckla verksamheten. Lokalfastighetsbolaget fortsätter med att utveckla sina fastigheter i syfte att tillföra ägarna en god värdeutveckling. Dessa insatser för att utveckla verksamheten i bolagen ställer höga krav på respektive bolag, men även på koncernens övergripande strategiska planering och finansiella resurser. Utmaningar 2015 En spännande utmaning det kommande året är utvecklingen av bolagens fastighetsportfölj i centrala Sundbyberg. Nedgrävningen av järnvägen kommer att ge möjligheter för utveckling av offentlig och kommersiell service och skapa förutsättningar för attraktiva boendemiljöer. Det är angeläget att den mark och de fastigheter som ägs av de kommunala bolagen aktivt bidrar till den utvecklingen. Aktuella projekt är bland andra kvarteret Banken som färdigställs under 2015, kvarteren Bageriet och Basaren där upprustning och utveckling planeras och Hamnen där Förvaltaren planerar att bygga nya bostäder. Sten Olsson VD Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 2
Koncernöversikt Sundbybergs stadshus Koncern Ska aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Sundbybergs stadshus AB är moderbolag i Sundbybergs Stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Bolagets syfte är att främja lokal- och arbetsplatsförsörjningen i Sundbybergs kommun. Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB är ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Ursvik Sopsug AB är ett dotterbolag till Sundbybergs Stadshus AB. Bolaget ska uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs Bredband AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV - och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet. Fastighets AB Förvaltaren är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Sundbybergs stad tillika ett dotterbolag till Sundbybergs stadshus AB. Med 7936 lägenheter fördelade över hela Sundbyberg är Förvaltaren ett av de största bostadsbolagen i Storstockholm. Förutom bostäder har Förvaltaren ca. 106 000 kvadratmeter lokaler. Lokalerna finns i bostadsfastigheterna och kan vara alltifrån små lager till större butiker och kontor. Förvaltaren HBC AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen Centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet Förvaltaren Fastighetsutveckling AB är ett dotterbolag till Fastighets AB Förvaltaren. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt idka annan därmed förenlig verksamhet. Bolaget äger inga fastigheter. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 3
Året som gått Årsomsättningen uppgick till 789 (768) mkr. Fastigheternas bedömda marknadsvärde var 11 416 (10 712) mkr och det bokförda värdet 4 781 (4 126) mkr. Standard & Poor s behöll dotterbolaget Fastighets AB Förvaltarens rating vid AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 1,44 procent 2014. För 2015 uppgick hyreshöjningen för bostäder till 0,9 procent. Projekt kring ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Energianvändningen minskade med 12 procent jämfört med 1995. Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnät AB och Sundbybergs Bredband AB till Stadshus AB. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökat från 65 till 67. Under året gav Förvaltaren som första bolag inom allmännyttan ut en grön företagsobligation om total t 400 mkr i oktober. Under året hyrde Förvaltaren ut flera stora lokaler till bland annat Picard, Matrebellerna och Stockholms Läns Landsting (Vårdcentral). Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB till Sundbybergs Stadshus AB. Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 4
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen i sammandrag Intäkter Koncernens intäkter uppgick till 790 (768) mkr. Fastighetskostnader Koncernens fastighetskostnader uppgick till 362 (362) mkr. Administration Koncernens kostnader för administration minskade till 116 (126) mkr, en minskning med 10 mkr (7,9 procent). Minskningen beror främst på omställningskostnader som togs under 2013 i Förvaltaren. Avskrivningar Koncernens avskrivningskostnader ökade till 104 (89) mkr, en ökning med 15 mkr eller 16,9 procent, vilket förklaras av fler avslutade projekt. Fastighetshandel Resultatet från fastighetsförsäljningar minskade till 2 (177) mkr. Minskningen beror på att vi avyttrade fastigheten Hästhoven 2 under 2013 till en nybildad bostadsrättsförening till ett försäljningspris om 192 mkr. Räntenetto Koncernens räntenetto uppgick till -55 (-64) mkr, en förbättring med 9 mkr eller 14,1 procent. Förbättringen förklaras av aktiverade räntekostnader på projekt samt lägre marknadsräntor. Skatt Koncernens skatt uppgick till - 39 (-34) mkr, en ökning med 5 mkr. Resultat efter skatt Koncernens resultat efter skatt uppgick till 128 (341) mkr, en minskning med 213 mkr eller 62,5 procent. Balansomslutningen uppgick till 5 638 (4 721) mkr. Det egna kapitalet har under de senaste fem åren ökat med 754 mkr och uppgick till 2 461 (2 340) mkr. Ökningen är främst hänförlig till fastighetsförsäljningar som skett under perioden. Den justerade soliditeten uppgick till 62 (66) procent att jämföra med 56 procent år 2010. Resultaträkning 2014 2013 2012 2011 2010 Rörelseintäkter 789 768 768 769 804 Fastighetskostnader -362-362 -451-423 -451 Driftnetto 427 406 317 346 353 Administration -116-126 -111-121 -136 Bruttoresultat 311 280 206 225 217 Avskrivningar -86-18 -96-98 -103 Fastighetshandel -2 177 193 42 321 Räntenetto -55-64 -73-88 -112 Resultat före skatt 168 375 230 81 323 Skatt -39-34 -21 2-12 Årets resultat 128 341 209 83 311 Balansomslutning 5 638 4 721 4 356 4 132 4 580 Eget kapital 2 461 2 340 2 005 1 791 1 707 Likvida medel 663 247 318 175 600 Överskottsgrad, driftnetto 54 53 41 45 44 Överskottsgrad, bruttoresultat 39 36 27 29 27 Soliditet (synlig), % 44 50 46 43 37 Soliditet (justerad), % 62 66 63 61 56 Direktavkastning, % 3,7 3,8 3,4 3,7 4,1 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 5
Resultat per bolag Fastighetsrörelsen står för 96% av omsättningen Sundbybergs stadshus AB - moderbolag Intäkterna för moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick till 6 mkr (4 mkr) och består av management fees till koncernbolag. Administrationskostnaderna för bolaget uppgick till 9 (7) mkr och består främst av reverskostnader i samband med köpet av bolaget Förvaltaren Lokalfastigheter samt styrelsearvode, Vd och övriga kostnader såsom juridiska tjänster, revision mm. Bolaget erhöll utdelning från dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB om 6,5 mkr. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Bolaget redovisar ett resultat på -0,5 (-0,3) mkr för året. Resultatet hänförs till övriga externa kostnader. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Bolagets intäkter uppgick till 21,0 (20,3) mkr och administrationskostnaderna till 15,3 (14,3) mkr. Bolagets rörelseresultat uppgick till 2,5 (2,9) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 2,8 (2,0) mkr. Sundbybergs Bredband AB Bolagets intäkter uppgick till 25,7 (24,6) mkroch administrationskostnaderna till 18,0 (17,4) mkr. Bolagets rörelseresultat uppgick till 2,9 (2,5) mkr och resultatet efter finansiella kostnader till 3,4 (2,0) mkr. Ursviks sopsug AB Bolaget redovisar ett resultat på -0,6 (0) mkr för året. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Intäkterna för dotterbolaget Lokalfastigheter i Sundbyberg AB uppgick till 23 (24) mkr. Fastighetskostnader för bolaget uppgick till 8,3 (7,4) mkr och består av taxebundna utgifter om 3,8 mkr, driftkostnader om 3,3 mkr samt fastighetsskatt om 1,1 mkr. Driftnettot uppgick till 14,9 (16,7) mkr. Kostnad för administration uppgick till 3,8 (4,2) mkr. Bruttoresultatet uppgick till 11,1 (12,5) mkr. Årets resultat efter finansiella poster och skatt uppgick till 17,4 (17,7) mkr. Fastighets AB Förvaltaren Intäkterna för dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren uppgick till 724 (701) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 350 (353) mkr varav underhållskostnader uppgick till 55 (55) mkr. Administrationskostnaderna uppgick till 90 (101) mkr. Årets resultat uppgick till 127 (353) mkr. Bolagets superbruttoresultat uppgick till 565 (519) kr/kvm. Förvaltaren HBC AB Intäkterna för bolaget uppgick under 2014 till 25,9 (30,2) mkr. Fastighetskostnaderna uppgick till 16 mkr (16) mkr, varav underhållskostnader uppgick till 0,3 (1,6) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under året till -0,4 (3,6) mkr. Resultat efter skatt år 2014 Ursvik Sopsug AB Sundbybergs Stadsnätsbolag AB Sbg stadshus infrastruktur AB v Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs Bredband AB Lokalfastigheter Förvaltaren HBC AB Förvaltaren -0,565-0,473-0,472 2,844 7 3,38 17,389 95-20 0 20 40 60 80 100 mkr Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 6
Fastighetsbestånd Marknadsvärdet ökar med 6,6 procent Koncernen innehar ett fastighetsbestånd om ca 710 000 kvm uthyrningsbar yta med ett marknadsvärde på 11 416 mkr. Beståndet domineras av bostadsfastigheter med en sammanlagd yta på ca 553 000 kvm, vilket motsvarar 78 procent av den totala ytan. Lokalytorna uppgick till ca 157 000 kvm. Bostäder Koncernen äger en större del av det totala antalet hyresrätter inom kommunen. De finns i praktiskt taget alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Fördelningen över storlek är också god, med tyngdpunkt på tvåor och treor. Drygt 33 procent utgörs av tvåor med en genomsnittlig yta på 61 kvm. Drygt 35 procent består av treor, med en genomsnittlig yta på 78 kvm. Lokaler Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Huvuddelen av lokalytan, 108 000 kvadratmeter, ägs av dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren och är lokaliserade i bostadsfastigheterna. Resterande 49 000 kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av fastigheter i centralt attraktiva lägen. Garage och p-platser Med närmare 3 000 garageplatser och ca 2 300 p-platser har koncernen en stor del av hela kommunens utbud av bilplatser. Marknadsvärdering Det bedömda marknadsvärdet för koncernen Sundbybergs stadshus AB inklusive mark uppgick per 31 dec 2014 till 11 416 (10 712) mkr. Jämfört med 2013 innebär det en ökning av marknadsvärdet med 6,6 procent. Detta beror framförallt på att det långsiktiga avkastningskravet för fastigheterna har sjunkit jämfört med föregående år, samt ett högre driftnetto. Bokfört värde och övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Koncernen Sundbybergs stadshus ABs bedömda marknadsvärde per 31 december 2014 uppgick till 11,4 mdkr och det sammanlagda bokförda värdet inklusive pågående fastighetsarbeten uppgick till 4,8 mdkr. Utifrån detta beräknades övervärdet till 6,6 mdkr. Övervärdet utgör ca 58 procent av bedömt marknadsvärde. Behovet av nedskrivning bedöms utifrån den genomförda marknadsvärderingen. Inga fastigheter har under året varit föremål för nedskrivning. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015 Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Marknads- Antal Yta Antal Yta Yta Antal Antal värde (Mkr) lgh lgh lokaler lokaler tot p-platser garagepl Förvaltaren 10 950 7 751 553 455 601 108 474 661 929 2 064 2 793 HBC 230 0 0 83 24 048 24 048 0 159 Lokfast 236 0 0 83 24 056 24 056 278 14 Totalt 11 416 7 751 553 455 767 156 578 710 033 2 342 2 966 mkr 12 000 10 000 8 000 v 6 000 4 000 Marknadsvärde Antal fastigheter v 50 40 30 20 Värdeår 2 000 10 0 2014 2013 2012 2011 2010 2009 0 Marknadsvärde Bokfört värde Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 7
Investeringar 2014 Fastighetsutvecklingsplanen i fokus Investeringarna och underhåll i befintliga och nya fastigheter i koncernen per 31 december 2014 uppgick till 602 (450). Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. Ombyggnation av Hundlokan 3 pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. I fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum) färdigställdes lokalanpassning av en ny livsmedelbutik (Matrebellerna) och vårdcentral. I bolaget Ursvik Sopsug AB invigdes sopsuganläggningen i september 2014. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Färdigställda och pågående projekt Stadsdel Fastighet Projektbeskrivning Planerat färdigdatum Projektstatus Hallonbergen Terränglöparen 11 Lokalanpassning ny livsmedelbutik och vårdcentral 2 014 Färdigställt Hallonbergen Hallonbergen Ungdomslägenheter (Bo i kubik) 2 014 Färdigställt Centrala Sundbyberg Posten 12 Takrenovering och lokalanpassning 2 014 Färdigställt Ör Ljungen 3 Gård och markupprustning 2 014 Färdigställt Rissne Rissne Stambyte 2 015 Pågående Centrala Sundbyberg Banken 8 Ombyggnad 2 015 Pågående Storskogen Ekorren 2 Ombyggnad 2 015 Pågående Hallonbergen Vandraren 8 Garageombyggnad 2 015 Pågående Ör Hundlokan 3 Ombyggnad 2 015 Pågående Centrala Sundbyberg Enen 8-9 Nybyggnad 2 015 Pågående Nybyggnation i Centrala Sundbyberg Ombyggnation Banken 8 Projektering av järnvägstunnel Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 8
Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB "Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbybergs AB är i princip ett skuldfritt bolag och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca 24 000 kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 236 mkr" VD, Torsten Josephson Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har ett bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2014 omsatte bolaget 23 mkr vilket är i paritet med föregående år och ligger helt i linje med ägardirektiven som anger att avyttring ska ske av renodlade kommersiella fastigheter i takt med att marknaden utvecklas. Årets resultat efter finansiella poster men före skatt uppgick till 9,5 mkr. Marknaden är med beaktande av arbetsmarknaden, finansoron i flera länder och framtida räntenivåer osäker och avvaktande för kommersiella fastigheter både avseende transaktioner och avseende uthyrning av lokaler. För nya och moderna lokaler i centrala lägen så minskar vakanserna och hyresnivåerna är stabila. Efter tidigare försäljningar är bolaget i princip skuldfritt och omfattar ett fastighetsbestånd med 10 fastigheter med sammantaget ca 24 000 kvm lokalyta och ett marknadsvärde om 236 mkr. Under året har Fastighets AB Förvaltaren utnyttjat sin optionsrätt att förvärva en fastighet i beståndet, kv Hamnen. Avtal har tecknats men med tillträde först vid årsskiftet 2015/2016. Makaronen 8, Järnvägsgatan 66 i centrala Sundbyberg Under året har fokus legat på uthyrning av uppkomna vakanser och översyn av teknisk status för minskning av driftkostnader. Planerade aktiviteter 2015 Fortsatt fokus på uthyrningsarbete och driftöversyn. Identifiering av projektutvecklingsmöjligheter för kvarvarande fastigheter. Kvartersmästaren 1, Rissne Torg 1-9 i Rissne Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning 23 24 22 Periodens resultat efter skatt 17 18 4 Balansomslutning 246 230 219 Likvida medel 13 7 7 Överskottsgrad, driftnetto 64 69 70 Överskottsgrad, bruttoresultat 48 52 49 Soliditet (synlig), % 86 84 84 Direktavkastning, % 6 8 7 Marknadsvärde 236 220 213 Andel av koncernens omsättning 3% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 9
Sundbybergs stadshus infrastruktur AB "Under året lämnade regeringen sitt godkännande till det avtal som tecknats mellan Sundbybergs stad och Trafikverket som medför att järnvägen genom centrala Sundbyberg läggs i tunnel när Mälarbanan utökas till fyra spår. Detta innebär att helt nya förutsättningar för att skapas en utveckling av stadskärnan. På uppdrag från Staden har bolaget under året lett arbetet med en Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna och arbetat med förberedelser inför kommande planarbete. VD, Torsten Josephson Sundbybergs stadshus infrastruktur ABs syfte är att verka för att åstadkomma en överdäckning av spårområdet vid utbyggnad av järnvägen genom centrala Sundbyberg och bidra till utvecklingen av Sundbybergs stads resecentrum. Under hösten 2011 etablerades bolaget och under våren 2012 träffades en överenskommelse mellan Trafikverket och bolaget för att genomföra ett gemensamt utredningsarbete i syfte att klargöra förutsättningarna och kostnaderna för Mälarbanans utbyggnad genom centrala Sundbyberg. Utredningsarbetet avslutades under första kvartalet 2013. Därefter vidtog förhandlingar mellan Trafikverket och Sundbyberg företrädda av bolaget kring ett medfinansieringsavtal. Under våren 2013 träffades ett avtal mellan parterna. Medfinansieringsavtalet förutsätter att utbyggnaden av Mälarbanan till fyra spår genom centrala Sundbyberg sker i tunnel. Kostnaden för järnvägssträckan är beräknad till 9,7 mdkr. Sundbybergs stad avlastar Trafikverket 800 mkr genom att dels själv genomföra och finansiera åtgärder kostnadsberäknade till 350 mkr, och dels genom att betala 450 mkr till Trafikverket. I detta ingår att staden förvärvar den fastighet (mark) som skapas ovan tunneln. Under hösten 2013 fick bolaget i uppdrag från Staden att leda arbetet med att genomföra en bred Framtidsdialog om Sundbybergs nya stadskärna med syfte att samla in åsikter, idéer och visioner som kan ligga till grund för kommande detaljplanearbeten. Arbetet som bedrivits av en projektgrupp som bolaget ansvarat för och finansierar resulterade i en rapport under våren 2014. Bolaget fick därefter ett uppdrag att intill årsskiftet 2014/2015 utarbeta projektplan, tidplaner samt uppbyggnad av projektorganisation och andra förberedelser för kommande planarbete. Medfinansieringsavtalets giltighet var villkorat av att Regeringen godkänner avtalet, vilket skedde under våren 2014. I och med detta påbörjar Trafikverket arbetet med att ta fram en ny järnvägsplan. Parallellt med detta arbete ska Sundbyberg påbörja arbetet med nya detaljplaner. Kommunfullmäktige beslutade den 26 maj att detaljplanarbetet påbörjas och godkände det genomförandeavtal avseende planprocessen som tecknats mellan staden och Trafikverket. Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning - - - Periodens resultat efter skatt 0 0 8 Balansomslutning 11 2 2 Likvida medel 4 0 1 Överskottsgrad, driftnetto - - - Överskottsgrad, bruttoresultat - - - Soliditet (synlig), % 85 78 97 Direktavkastning, % - - - Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 10
Ursvik Sopsug AB "Sopsugsanläggningen i Ursvik är nu i full drift från årsskiftet 2015. Terminalen invigdes i september och under hösten har vi under provdrift trimmat in anläggningen." VD, Torsten Josephson Ursvik Sopsug AB bildades för att anlägga och sköta stationär sopsug i Stora Ursvik. Anledningen var ett beslut som fattades under hösten 2007 inom stadsbyggnadsprojektet Stora Ursvik, att sophanteringen inom projektet ska ske genom sopsug (vakuumsugteknik), i stället för genom kärlhämtningssystem. Syftet är främst miljömässigt då de tunga transporterna inom området minskar. Den 17 december 2011 fattade kommunfullmäktige i Sundbyberg stad beslut om att låta stadens helägda koncernbolag, Sundbyberg stadshus AB förvärva bolaget, med firma Ursvik Sopsug AB, och den 2 juli 2012 tecknades ett aktieöverlåtelseavtal avseende samtliga aktier. Under 2013 upphandlades entreprenaden för uppförandet av sopsugsterminalen och anläggningsarbetena påbörjades under sensommaren 2013. Sopsugsterminalen har färdigställts under året och terminalen kunde under högtidliga former invigas den 10 september. Under hösten har anläggningen under provdrift trimmats in för att från årsskiftet 2014/2015 vara i full drift. Under året har även några anslutningsavtal tecknats med byggherrar i Stora Ursvik, ett arbete som kommer fortlöpa åren framöver. Anslutningsavtalet reglerar bland annat den tekniska anslutningen mellan sopsugsanläggningen inom kvartersmark och det av Ursvik Sopsug AB ägda huvudnätet och styrningen. Anlutningsavtalet reglerar även den anslutningsavgift som varje anslutet kvarter/fastighetsägare måste erlägga. Cirka 1000 lägenheter är nu anslutna till anläggningen. Vid full utbyggnad av området räknar vi med att upp till 6000 lägenheter kan vara anslutna Till driftsättningen kommer även driftavtal/årsavtal tecknas med anslutna fastighetsägare. Driftavtalet reglerar kostnader för drift av sopsugsanläggning och omhändertagande av insamlade sopor. Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning 0 0 0 Periodens resultat efter skatt -1 0 0 Balansomslutning 66 46 25 Likvida medel -4 12 4 Överskottsgrad, driftnetto - - - Överskottsgrad, bruttoresultat - - - Soliditet (synlig), % 4 6 11 Direktavkastning på MV, driftnetto, % - - - Andel av koncernens omsättning 0% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 11
Fastighets AB Förvaltaren Att Sundbyberg är hett på marknaden är nog alla medvetna om. Företag etablerar sig här, priserna på bostadsrätter skjuter i höjden och restaurangerna växer upp överallt i staden. Mitt i händelsernas centrum har Förvaltaren sin verksamhet. Att äga och förvalta cirka 7 900 lägenheter och cirka 130 000 kvadratmeter lokaler på denna marknad är både spännande och fascinerande. Bland annat innebär det sjunkande avkastningskrav och därmed ökade marknadsvärden på våra fastigheter." Mycket gynnsam marknad Efterfrågan på hyresrätter i Storstockholm bara växer. Vi på Förvaltaren har cirka 55 000 hushåll i vår intressebank. Mot bakgrund av inflyttning och befolkningsprognoser för regionen ser vi inte att efterfrågan kommer att sjunka under överskådlig framtid. Hållbar utveckling Förvaltaren fortsätter sitt långsiktiga arbete med att utveckla fastighetsportföljen mot en ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Målet är att få en jämnare fördelning mellan värdeåren och på så vis kunna erbjuda Sundbybergarna lägenheter med olika bruksvärde och därigenom olika hyresnivåer. Planen syftar också till att fördela underhållsinsatserna jämnare över åren vilken i sin tur förbättrar den ekonomiska hållbarheten. När en blandning av upplåtelseformer och hyresnivåer uppnås i samma stadsdel skapas förutsättningar för integration och dynamik i stadsdelen. Helt i linje med våra ägardirektiv. Vi har under året färdigställt fyra ombyggnads- och upprustningsprojekt. Vi har också hela fem pågående stora ombyggnadsprojekt och ett nybyggnadsprojekt. Utöver det ligger nio stora ombyggnadsprojekt och ett ombyggnads/nybyggnadsprojekt på ritbordet för igångsättning inom kort. Självklart har vi också flera pågående detaljplaner för nyproduktion framöver. Förvaltarens mål är att bygga 1 000-1 500 hyresrätter och att bidra med mark för byggandet av ytterligare ca 1000 1500 hyresrätter i Sundbyberg. Denna systematiska och långsiktiga förädling av våra fastigheter leder till ekonomisk stabilitet och förutsägbarhet. Det syns bl a i att vi även i år fått behålla den rating vi fått av Standard & Poors, AA-. Betyget för kort upplåning är A-1+, vilket är det högsta möjliga betyget för kort upplåning. Förvaltaren har en lång tradition av att arbeta med miljöfrågor. Vårt mål är att vara klimatneutrala i den löpande förvaltningen år 2018. En giftfri miljö och en lättillgänglig källsortering för våra hyresgäster står högt i prioritet hos oss. Självklart arbetar vi med vår nyproduktion Nyckeltal och våra renoveringsprojekt utifrån miljöperspektivet och 2014 2013 2012 Omsättning 724 700 697 Periodens resultat efter skatt 126 353 242 Balansomslutning 5 622 4 783 4 421 Likvida medel 663 238 307 Överskottsgrad, driftnetto 53 50 40 Överskottsgrad, bruttoresultat 39 35 28 Soliditet (synlig), % 45,0 50,0 48 Direktavkastning på MV, driftnetto, % 3,4 3,7 3,1 VD, Anette Sand Under 2014 gav vi, som första allmännyttiga bolag, ut gröna obligationer om 400 mkr. Pengarna användes för att finansiera renovering av kv Banken. Förvaltaren är ständigt engagerat i olika bosociala frågor, allt från ungdomsidrott till praktikplatser och olika trivselprojekt i bostadsområdena. Vi hyr också ut ca 170 lägenheter till Sundbybergs stad för olika sociala ändamål. Våra hyresgäster är själva nerven i företaget Därför analyserar vi svaren på vår Nöjd-Kund-enkät kvarter för kvarter och verkställer de förbättringar som efterfrågas. Att vi arbetar systematiskt med dessa förbättringar syns i enkäten. Resultatet för 2014 gav ett index på 67 vilket betyder att vi höjt oss två hela steg sedan förra året och sju steg sedan 2008. Det betyder i sin tur att vi är på rätt väg för att nå vårt långsiktiga mål att ha norra Storstockholms nöjdaste hyresgäster. Butiker, kontor, förskolor, äldreboenden och mycket mer ryms i de cirka 130 000 kvm lokaler som Förvaltaren och HBC äger och förvaltar. Eftersom Förvaltaren är en stor spelare på lokalmarknaden i Sundbyberg betyder det mycket för staden som helhet hur vi lyckas. Vår enhet för lokaluthyrning har under året förstärkts för att svara upp mot detta stora ansvar. Våra medarbetare är medlet att nå målen Förvaltaren satsar målmedvetet på rekrytering och utveckling av ambitiösa, kompetenta och hängivna medarbetare. Med allt från studiebesök och utbildning till chefsutveckling och internrekrytering försöker vi skapa ett klimat som stödjer ett resultatorienterat och kundfokuserat arbetssätt. Jag ser fram mot 2015 Under det kommande året arbetar Förvaltaren vidare med fokus på kundnytta och långsiktig hållbarhet. Vi har en genomtänkt fastighetsutvecklingsplan och en ny affärsplan som tar sikte på 2018. Affärsplanen innehåller en mycket spännande utveckling för bolaget. Detta kombinerat med fantastiskt fina finansiella nyckeltal gör att jag ser fram mot 2015 med glädje och tillförsikt. Andel av koncernens omsättning 88% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 12
Förvaltaren HBC AB "I oktober 2014 öppnade Matrebellerna inom Bergendahlsgruppen en närmre 2 000 kvm stor livsmedelsbutik" Ordf, Sten Olsson Intäkterna för bolaget uppgick under 2014 till 26 (30) mkr. Minskingen beror på minskade hyresintäkter. Ett ökat fokus på intäktsprocesserna kommer ske under 2015. Fastighetskostnaderna uppgick under 2014till 16 (18) mkr. Resultatet efter skatt uppgick under 2014 till -0,4 (1) mkr. Fastigheten innehåller cirka 25 000 kvadratmeter lokaler för såväl handel, kontor som kommunal service. Verksamheten förvaltas av inhyrd personal från moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren Nyckeltal 2014 2013 2012 Omsättning 26 30 27 Periodens resultat efter skatt 0 4-17 Balansomslutning 232 223 225 Likvida medel -4 1 8 Överskottsgrad, driftnetto 38 47 neg Överskottsgrad, bruttoresultat 29 42 neg Soliditet (synlig), % 19 20 18 Direktavkastning, % 4 4 neg Marknadsvärde 230 273 205 Andel av koncernens omsättning 3% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 13
Sundbybergs Stadsnät "Sundbybergs stadsnät har bidragit till att Sundbyberg är fibertätast kommun i hela landet. Vi i Sundbyberg har full valfrihet och välja och vraka och byta när vi vill - Det är frihetens nät" Sundbybergs Stadsnät Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB samverkar under begreppet Sundbybergs Stadsnät i syfte att erbjuda Sundbybergsborna och kommunens näringsidkare en komplett infrastruktur för transport av dagens och morgondagens bredbandstjänster. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar den passiva infrastrukturen. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar det aktiva bredbandsnätet och transporterar bredbandstjänster till och från slutkonsumenten. VD, Helené Jacobson Under året genomfördes ett framgångsrikt byte av leverantör för Öppen Bredbands-TV, från Sundbybergs Bredband AB till Kalejdo Bredband AB. Förändringen har inneburit att nya tv-tjänster och nya tjänsteleverantörer har tillförts kalejdoplattformen, vilket genererat Sundbybergs Stadsnät ett positivt tillflöde. Installationsarbetet av en teknisk plattform, som möjliggör leverans av kapacitetstjänster upp till 1 Gbit/sekund slutfördes under 2014. Förhandlingar har med positivt resultat genomförts med leverantörer av triple-play tjänster. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB äger och förvaltar ett passivt fiberoptiskt nät inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare anslutning till ett finmaskigt fiberoptiskt nät, byggt och designat för att bära dagens och morgondagens bredbandstjänster. Därutöver erbjuder bolaget fiberoptiska kommunikationslösningar på lika villkor till såväl operatörer, företag som offentlig verksamhet. Utbyggnaden av det fiberoptiska nätet har främst skett i samband med kommunens exploateringsarbeten i Stora Ursvik, Västra Brotorp, kvarteret Franstorp 1 och Elverket. Under året anslöts femtiofem fastigheter och ett tjugotal företag till nätet Investeringen i den utökade redundansen i nätet har markant ökat driftsäkerheten. Myndigheterna ställer mer och mer krav på robustheten i fiberinfrastrukturen. Med utgångspunkt från Post-och Telestyrelsens allmänna rekommendationer för robusta nät och noder har ett kvalitetsgranskningsarbete påbörjats under året. Sundbybergs Bredband AB äger och förvaltar ett aktivt, öppet kommunikationsnät för bredbandstjänster inom Sundbybergs stad. Bolaget erbjuder kommunens fastighetsägare, via förhyrd fiberkabel från Sundbybergs Stadsnätsbolag AB, uppkoppling till ett öppet nät, en plattform innehållande en tjänstemarknad med många tjänsteleverantörer i fri konkurrens. Här väljer varje enskild slutkund fritt mellan en mängd olika tjänster. Konkurrensen ger hög kvalité, korta Utifrån erfarenheter från SABOs utvecklingsprojekt (BOIT) och i samverkan med moderbolaget, Fastighets AB Förvaltare har Sundbybergs Stadsnät även arbetat med att utreda och fastställa koncernens strategier och riktlinjer för implementation av IT-infrastruktur samt för service och tjänster i morgondagens bostäder. Sundbybergs Stadsnät deltar i ett nytt innovationsprojekt tillsammans md 25 partner i kommuner, bostadsbolag och små och stora företag, i syfte att skapa en öppen gemensam teknisk plattform för tjänster och gemensamma affärsmodeller för att kunna erbjuda smarta, kostnadseffektiva tjänster till hemmen. Riktade försäljningskampanjer, tillsammans med våra tjänsteleverantörer, har genomförts i syfte att öka aktiveringsgraden av slutkundsnoder. Införsäljning av företagsanslutningar inom moderbolagets fastighetsbestånd har pågått under året, liksom bearbetningen av fastighetsägare för flerbostadshus. Aktiva slutkundsnoder ökade med 6%, aktiveringsgraden med 2% och anslutningsbara med 3%. Stadsnätets målsättning är att stimulera en positiv utveckling i Sundbyberg genom att tillhandahålla en öppen och konkurrensneutral infrastruktur för bredbandstransporter, utifrån en väl anlagd fiberinfrastruktur och en väl utvecklad plattform för tjänstetransporter. Det öppna transportnätet utvecklas genom lokal, regional och nationell samverkan. Sundbybergs Stadsnät är miljöcertifierat och arbetar utifrån principen, ständiga förbättringar. Nyckeltal för båda bolagen tillsammans 2014 2013 2012 Omsättning 47 45 42 Periodens resultat efter skatt 6 4 4 Balansomslutning 65 61 60 Likvida medel -12-20 6 Överskottsgrad, driftnetto - - - Överskottsgrad, bruttoresultat 100 100 28 Soliditet (synlig), % 47 39 34 Direktavkastning på MV, driftnetto, % - - - Andel av koncernens omsättning 6% Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 14
SUNDBYBERGS STADSHUS AB Styrelsen och verkställande direktören för Sundbybergs stadshus AB avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31 ÄGARFÖRHÅLLANDEN Sundbybergs stadshus AB, 556775-5516, ägs till 100 procent av Sundbybergs Stad. Bolaget fungerar som holdingbolag för stadens bolagskoncern. Sundbybergs stadshus AB Sundbybergs stadshus AB bildades 8 januari 2009. Bolagets säte är Sundbyberg och har till föremål att vara moderbolag i Sundbybergs stads bolagskoncern. Bolaget ska äga och förvalta aktier i bolag som indirekt ägs av Sundbybergs kommun. Bolaget ska även arbeta med koncerngemensamma tjänster, bl a företagsledning. Som en del av kommunkoncernen ska Sundbybergs stadshus AB med dotterbolag aktivt medverka till att stadens vision förverkligas. Moderbolaget, Sundbybergs stadshus AB, och dess helägda dotterbolag benämns gemensamt koncernen. Koncernen ska verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas till vara. Koncernen ska se till att stadens vision och strategiska inriktningar genomsyrar hela bolagskoncernen. Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB Det helägda dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter med arbetsplatser, lokaler och kollektiva anordningar. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB Det helägda dotterbolaget Sundbybergs stadshus infrastruktur AB har till föremål för sin verksamhet att genom administrativa åtgärder söka åstadkomma en järnväg i tunnel i Sundbybergs stad och bidra till utvecklingen i Sundbybergs stads resecentrum. Ursvik Sopsug AB Det helägda dotterbolaget Ursvik Sopsug AB har till föremål för sin verksamhet att uppföra, bedriva och förvalta sopsugsanläggningar i Sundbybergs stad. Ändamålet med bolagets verksamhet är att med iakttagande av självkostnadsprincipen äga, uppföra, förvalta och underhålla sopsugssystem i Sundbybergs stad. Fastighets AB Förvaltaren (publ) Det helägda dotterbolaget Fastighets AB Förvaltaren (publ) började sin verksamhet år 1947. Verksamheten bedrivs i Sundbyberg och omfattar förvaltning och uthyrning av bostäder och lokaler. Enligt ägardirektiven ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya sundbybergare valfrihet i val av bostad i staden. Bolaget ska vidare i den omfattning som är lämplig inom sitt fastighetsbestånd medverka till förutsättningar för att näringslivet i staden utvecklas och att nya företag etableras. I koncernen ingår även Fastighets AB Förvaltarens helägda dotterbolag: Förvaltaren HBC AB har till föremål för sin verksamhet att inom stadsdelen Hallonbergen i Sundbybergs kommun förvärva, sälja, äga, bygga och förvalta fastigheter eller tomträtter. Bolaget äger fastigheten Terränglöparen 11 (Hallonbergen centrum). Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt och indirekt, äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Fastighetsutveckling AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter samt att idka annan därmed förenlig verksamhet. Förvaltaren Bostäder i Ursvik AB Har under året fusionerats in i Fastighets AB Förvaltaren. Sundbybergs Stadsnätsbolag AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun äga och förvalta stadsnät för bredbandstjänster samt annan därmed förenlig verksamhet. Sundbybergs Bredband AB har till föremål för sin verksamhet att inom Sundbybergs kommun, direkt eller indirekt, utveckla och tillhandahålla nuvarande och framtida data-, TV- och telekommunikationstjänster till företag, organisationer och hushåll och därmed förenlig verksamhet Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 15
SUNDBYBERGS STADSHUS AB VÄSENTLIGA HÄNDELSER Nya hyran Fastighets AB Förvaltaren och Hyresgästföreningen kom överens om nya hyresnivåer för 2014. I genomsnitt höjdes hyrorna med 1,44 procent från och med 1 februari 2014, vilket motsvarade cirka 8,5 mkr i ökade intäkter. För 2015 uppgår hyreshöjningen till 0,9 procent. Fastighetsaffärer Under 2014 såldes Fastighets AB Förvaltaren mindre markfastigheter i Ör och Ursvik. Projekt Ombyggnationen av Banken 8 i centrala Sundbyberg pågår. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klar under sommarhalvåret 2015 Ombyggnation av Hundlokan 3. Fastigheten har erhållit klassificering Miljöbyggnad Silver. Beräknas vara klart under sommaren 2015. Stadsnät Fastighets AB Förvaltaren har avyttrat Sundbybergs Stadsnätsbolag AB och Sundbybergs Bredband AB till Sundbybergs Stadshus AB. Rating Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. ÅRETS RESULTAT Omsättningen för koncernen uppgick till 790 (768) mkr. Driftnettot uppgick till 428 (406) mkr, en ökning med 22 mkr. Årets resultat för koncernen uppgick till 128 (341) mkr. Det lägre resultatet i jämförelse med föregående år beror på avyttrad fastighet under 2013. För moderbolaget Sundbybergs stadshus AB uppgick årets resultat till 7 (-2) mkr. Förvaltaren gav som första bolag inom allmännyttan ut en grön företagsobligation om totalt 400 mkr i oktober. Uppförande av fastigheten Enen 9 i centrala Sundbyberg har påbörjats med slutkostnadsprognos om 60 mkr, står klar hösten 2015. I fastigheten Ekorren 2 fortsatte underhållsåtgärder om totalt 106 mkr. Årets resultat, mkr 2014 2013 Bolag Omsättning Res e skatt Omsättning Res e skatt Koncernen Sundbybergs stadshus AB 790 128 768 341 Sundbybergs stadshus AB 6 7 4-2 Sundbybergs stadshus Infrastruktur AB 0 0 0 0 Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB 23 17 24 18 Ursvik Sopsug AB 0-1 0 0 Fastighets AB Förvaltaren 724 126 700 330 Förvaltaren HBC AB 26 0 30 4 Förvaltaren Bostadsfastigheter i Sundbyberg AB 0 0 0 0 Förvaltaren Fastighetsutveckling AB 0 0 0 0 Sundbybergs Stadsnätsbolag AB 21 3 20 2 Sundbybergs Bredband AB 26 3 25 2 Eliminering -36-27 -35-12 Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 16
SUNDBYBERGS STADSHUS AB MÅLUPPFYLLELSE Enligt ägardirektiven ska koncernens direktavkastning, dvs. driftnettot (nettoomsättning minus drift- och underhållskostnader) dividerat med marknadsvärdet på fastighetsbeståndet motsvara 3,5 procent +/- 1,0 procent. För år 2014 uppgick direktavkastningen till 3,7 (3,8) procent vilket innebär att målet för direktavkastning uppfylls. Vidare säger ägardirektiven att en långsiktigt acceptabel soliditetsnivå ska eftersträvas. Koncernens synliga soliditet uppgår till 44 (50) procent och den justerade soliditeten, dvs när man tar hänsyn till marknadsvärden på fastigheterna, uppgår till 62 (66) procent. Med dessa soliditetstal uppfyller koncernen målet i ägardirektivet och det visar även att koncernen har en stark finansiell ställning att möta framtida utmaningar inom fastighetsbeståndet. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Förvaltaren har tecknat ett avtal om förvärv av tre fastigheter i centrala Sundbyberg, vilket är villkorat av att kommunfullmäktige godkänner förvärvet. RISKER Ränterisk Kostnaden för Stadshuskoncernen upplåning påverkas av marknadsräntan samt den räntemarginal som Koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. Stadshuskoncernen bedömer risken som medelstor. För att hantera risken har koncernen en ränteförfallostruktur med olika löptider. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2014, antaget allt annat lika, skulle räntekostnaden påverkas med /+ 5 mkr under den närmaste 12-månadersperioden. Om Stadshuskoncernen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med /+28 mkr. Finansiella risker Stadshuskoncernen är exponerat mot olika finansiella risker, där ränte-, motparts- och refinansieringsrisk är de största riskerna. Koncernen bedömer risken som medelstor. För att reducera riskerna hanteras räntebindningen genom lån med längre löptider samt genom derivat med en löptid på maximalt tio år. Stadshuskoncernen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden. Koncernen har en långsiktig finansieringsstrategi för att minimera refinansieringsrisken. FRAMTIDEN Styrelsen för koncernen ska fortsätta arbetet med att utveckla kommunen som attraktiv och efterfrågad bostadsort genom att erbjuda ett pris- och kvalitetsvarierat utbud av hyresbostäder genom produktion av miljöprofilerade bostadsmiljöer med målet att bidra till ökad livskvalitet, önskad tillväxt, nyföretagande, inpendling samt integration. Styrelsen kommer även att följa arbetet i dotterbolagen där Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB fortsätter med arbetet att utveckla byggrätter på befintligt bestånd. Sundbybergs stadshus infrastruktur AB fortsätter sitt arbete med att genomföra framtagna strategier för att åstadkomma en överdäckning av järnvägen. Fastighets AB Förvaltaren fortsätter att realisera sin strategiska plan avseende utveckling av bolagets fastighetsportfölj. Sundbybergs stadshus AB - Årsredovisning 2014 17