Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Skellefteå

Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Skellefteå 216 12 8 SKL 216-12-8 1

Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Skellefteå, Luleå och Umeå Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL 216-12-8 2

Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL 216-12-8 3

Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-215 -,9 -,42,6-1 1-5 5-1 1-5 5-1 Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Skellefteå -,27% Umeå,55% Stockholm 1,22% Luleå -,6% Göteborg,86% Örebro,49% Malmö,89% Jönköping,44% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Karlstad,6% Uppsala 1,81% Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) 1995-215 Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 4

25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat 8 7 6 5 4 Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande 3 2 1 Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 6

Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år 24-213 i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år 24-213 i Stockholmsregionen 35 45 3 4 35 Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko 6 3 25 R² =,82 15 1 Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna 5 5 1 15 2 25 3 Faktiskt byggande per år, antal bostäder 2 15 1 5 Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal 5 1 15 2 25 3 35 4 45 Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 7

25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225:1 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 214 216 218 22 222 224 Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 25 1 2 8 15 6 1 4 5 2 Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 8

Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning i kommuner Antal Tillväxt 1995-215 Tillväxt 215-24 1995 215 225 24 % per år Antal % per år Antal Stockholm 711 119 923 516 1 69 964 1 261 4 1,32 212 397 1,25 337 884 Göteborg 449 189 548 19 629 857 747 31 1, 99 1 1,25 199 111 Malmö 245 699 322 574 377 55 457 51 1,37 76 875 1,41 134 927 Uppsala 183 472 21 126 237 31 274 6,68 26 654 1,8 64 474 Linköping 131 37 152 966 167 62 186 362,76 21 596,79 33 396 Västerås 123 728 145 218 158 993 176 723,8 21 49,79 31 55 Örebro 119 635 144 2 162 187 186 381,94 24 565 1,3 42 181 Norrköping 123 795 137 35 151 345 171 971,51 13 24,91 34 936 Jönköping 115 429 133 31 144 884 159 373,72 17 881,72 26 63 Umeå 11 337 12 777 132 949 146 596,88 19 44,78 25 819 Borås 96 139 18 488 119 86 135 931,61 12 349,91 27 443 Karlstad 79 468 89 245 96 875 16 91,58 9 777,72 17 656 Växjö 72 767 88 18 98 437 113 13,96 15 341 1, 24 995 Luleå 71 16 76 88 8 525 84 523,34 4 982,42 8 435 Skellefteå 75 348 72 31 72 73 71 988 -,22-3 317, -43 Kalmar 58 42 65 74 71 929 79 879,59 7 284,78 14 175 Karlskrona 6 592 65 38 67 643 69 98,38 4 788,27 4 6 Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 1

2 23 26 29 212 215 218 221 224 227 23 233 236 239 2 23 26 29 212 215 218 221 224 227 23 233 236 239 2 23 26 29 212 215 218 221 224 227 23 233 236 239 Antal Antal Antal Befolkningen förväntas öka i Luleå och Umeå men minska i Skellefteå om några år 1 6 Skellefteå 1 6 Luleå 1 6 Umeå 1 4 1 4 1 4 1 2 1 2 1 2 1 1 1 8 8 8 6 6 6 4 4 4 2 2 2-2 -2-2 -4-4 -4-6 -6-6 Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 11

Antal Antal Antal Negativt inrikes flyttnetto under hela perioden i Skellefteå och stigande utrikes flyttnetto 1 5 Skellefteå 1 5 Luleå 1 5 Umeå 1 3 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 9 9 9 7 7 7 5 5 5 3 3 3 1 1 1-1 -1-1 -3-3 -3-5 -5-5 -7-7 -7 Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 12

I Umeå står födelsenettot för det största bidraget, i Luleå bidrar utrikes flyttnetto mest och i Skellefteå likaså samtidigt som inrikes flyttnetto drar ner tillväxten kraftigt Befolkningstillväxtens komponenters 1995-215 Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås Umeå Stockholm Norrköping Växjö Malmö Göteborg Linköping Luleå Karlskrona Skellefteå -25-2 -15-1 -5 5 1 15 2 Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 13

5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1+ Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Många flyttar från Skellefteå när de är runt 2, ovanligt stor del av befolkningen är mellan 5-7 år 16 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Skellefteå 1 2 Befolkning efter ålder i Skellefteå 14 12 1 1 8 8 6 4 6 2 4-2 2-4 -6 Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare 215 22 225 Ålder Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 14

5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1+ Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Luleås flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 35 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Luleå 1 6 Befolkning efter ålder i Luleå 3 1 4 25 1 2 2 1 15 1 5-5 8 6 4 2-1 Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare 215 22 225 Ålder Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 15

5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1+ Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Även Umeås flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 7 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Umeå 3 5 Befolkning efter ålder i Umeå 6 3 5 2 5 4 3 2 2 1 5 1 1-1 5-2 Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare 215 22 225 Ålder Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 16

Procent 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Sysselsättningstillväxten i Skellefteå är lägre än i hela riket, både på kort och lång sikt 4 3 2 1 Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Skellefteå Malmö Stockholm Göteborg Luleå Linköping Örebro Västerås Uppsala Umeå Sysselsättningsutveckling i procent per år -1 Borås Skellefteå -2 Jönköping Karlstad -3 Växjö Norrköping -4-5 -6 Procent per år i genomsnitt Område 2-214 25-214 21-214 Skellefteå,52,9 1,27 Skellefteå (Region),48,83 1,23 Hela landet,85 1,19 1,41 Kalmar Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Skellefteå (kommun) Skellefteå (Region) Hela Landet 2-214 25-214 21-214 Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 17

Procent 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Procent 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 God tillväxt i sysselsättning framförallt i Luleå på kort sikt Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Luleå Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Umeå 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1-1 -1-2 -2-3 -3-4 -5 Procent per år i genomsnitt Område 2-214 25-214 21-214 Luleå,99 1,33 1,89 Luleå (Region),72,99 1,65 Hela landet,85 1,19 1,41-4 -5 Procent per år i genomsnitt Område 2-214 25-214 21-214 Umeå 1,29 1,35 1,65 Umeå (Region) 1,8 1,16 1,55 Hela landet,85 1,19 1,41 Luleå (kommun) Luleå (Region) Hela Landet Umeå (kommun) Umeå (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 18

Kr/kvm Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande 8 Bostadsrättspriser, fasta priser 216:3 7 Stockholm Göteborg Befolkning + 6 Uppsala Linköping Lägenhetsstock - 5 Jönköping Umeå Växjö Ränta - Bostadsrättspris 4 3 Malmö Luleå Örebro Karlstad Disponibel inkomst + Finansiellt netto + 2 Norrköping Karlskrona Kalmar Sysselsättning + Västerås 1 Borås Skellefteå Källa: Värderingsdata och Evidens SKL 216-12-8 19

kr/kvm Stark förväntad utveckling av bostadspriserna i Umeå årstakt om 9 procent Bostadsrättspriser i utvalda kommuner 26-215, prognos till 218. Fasta priser 4 35 3 25 2 15 1 5 Bostadsrättspris, kr/kvm 216:3 218:4 Årlig procentuell utveckling 215-218 enligt mest troligt scenario Borås 16 327 17 764 3,2 Jönköping 28 437 29 764 8,6 Kalmar 2 449 22 485 5,4 Linköping 32 448 35 745 9,3 Norrköping 21 585 23 41 5, Umeå 28 258 32 542 9, Västerås 19 883 21 582 4,2 Växjö 26 367* 24 542 4,2 Örebro 23 937 27 487 8, Jönköping Kalmar Linköping Norrköping Borås Västerås Växjö Örebro Umeå År *Bostadsrättspriserna har under de tre första kvartalen 216 stigit med 22 procent vilket är mer än vad priserna ska stiga med under hela prognosperioden enligt modellen Källa: Värderingsdata och Evidens SKL 216-12-8 2

24:1 24:2 24:3 24:4 25:1 25:2 25:3 25:4 26:1 26:2 26:3 26:4 27:1 27:2 27:3 27:4 28:1 28:2 28:3 28:4 29:1 29:2 29:3 29:4 21:1 21:2 21:3 21:4 211:1 211:2 211:3 211:4 212:1 212:2 212:3 212:4 213:1 213:2 213:3 213:4 214:1 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 Kr/kvm Tillväxttakten i småhuspriser har i genomsnitt legat på minst 5 procent per år i samtliga tre kommuner sedan 21 3 Småhuspriser i utvalda kommuner. Fasta priser 25 Årlig procentuell förändring Kommun 21:1-216:3 215:1-216:3 Luleå 7,1 2,3 Skellefteå 1,7 34,7 Umeå 5,1 9,7 2 15 1 5 Luleå kommun Skellefteå kommun Umeå kommun Källa: Värderingsdata och Evidens SKL 216-12-8 21

Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Nyproduktionen konkurrerar med successionsmarknaden möjligt att förvärva bostadsrätt i Umeå för 2 kr/kvm/år boendeutgift på 7 9 kr/mån för 3 rok 1 Spridning i prisbilden i respektive marknad 215-216* 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Uppsala Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Karlstad Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal 4 215 - kvartal 1 216 SKL 216-12-8 Källa: Värderingsdata och Evidens 22

Bostadsbygande per år 25-214 Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare 25-214 Relativt högt byggande i Umeå högre än vad prisnivån motiverar 1 2 Byggande per år 25-214 och byggande per 1 invånare 6 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x +,863 R² =,52 1 5 5 Umeå Uppsala 8 4 4 Växjö Örebro 6 4 3 2 3 Jönköping Västerås Karlstad Kalmar Karlskrona Linköping 2 Borås 2 1 1 Norrköping Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare 1 2 3 4 Bostadsrättpris kr/kvm 215:4 Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens SKL 216-12-8 23

Planerade byggstarter per 1 invånare 216-22 Fler planerade byggstarter i Umeå än vad som byggts historiskt Årligt byggande per 1 invånare 21-214 och och planerade byggstarter per 1 invånare 216-22 35 Upplands-Bro 3 25 Järfälla 2 Sundbyberg Karlstad 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Stockholm Kävlinge 1 Svedala Burlöv Haninge Kalmar Umeå Solna Alingsås Ekerö Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Karlskrona Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Vellinge Stenungsund Lund Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare 21-214 Källa: Axlings marknadsinfo, SCB och Evidens SKL 216-12-8 24

Antal Hög nivå på antal planerade byggstarter i Umeå 217 2 Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Umeå kommun 1991-219 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB och Evidens. SKL 216-12-8 25

Invnare/bostad Invånare/bostad Stabila nivåer vad gäller antal invånare per bostad 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Luleå 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Luleå Skellefteå Umeå Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens. SKL 216-12-8 26

Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform 12 1 8 Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad 1 25 1 625 988 75 375 1 25 875 613 35 35 35 6 4 2 1 6 1 975 1 338 Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL 216-12-8 28

1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 211 213 215 Antal Antal Antal Färdigställda lägenheter uppdelat på upplåtelseform 1 6 Skellefteå 1 6 Luleå 1 6 Umeå 1 4 1 4 1 4 1 2 1 2 1 2 1 1 1 8 8 8 6 6 6 4 4 4 2 2 2 Källa: SCB och Evidens. SKL 216-12-8 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt 29

Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år 212 25 Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån 213 9 8 7 2 Norway 6 R² =,85 5 4 15 Sweden 3 2 1 1 5 Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån 1 2 3 4 5 6 7 Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL 216-12-8 3

Antal Antal Antal Omsättning på bostadsmarknaden 12 Skellefteå 12 Luleå 12 Umeå 1 1 1 8 8 8 6 6 6 4 4 4 2 2 2 *Till och med september Källa: SCB och Evidens. SKL 216-12-8 Bostadsrätter 31 Småhus

4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL 216-12-8 32

Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 5 17 www.evidensgruppen.se SKL 216-12-8 33