Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Resultat efter skatt ökade till 624 (514) Mkr. Ökningen beror på orealiserad värdeökning i fastighetsbeståndet och förbättrat driftöverskott. Marknadsvärdet på fastigheterna ökade till 38 93 (34 344) Mkr. Orealiserad värdeökning första kvartalet uppgick till 497 (321) Mkr. Resultat efter finansnetto före realiserad och orealiserad värdeförändring ökade till 361 (348) Mkr beroende på förbättrat driftöverskott. Hyresintäkterna ökade till 715 (664) Mkr. Hyresnivån i om- och nytecknade kontrakt ökade med 3 (2) procent. Vakansgraden fortsatte att minska till 6 (7) procent av hyresintäkterna. Utsikterna för 27 är oförändrade, resultat efter finansnetto, före värdeförändring, förväntas öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Ekonomiska data jan mars jan mars 1 april 26 Helår Mkr 27 26 31 mars 27 26 Hyresintäkter 715 664 2 757 2 76 Resultat efter finansiella poster 361 348 1 346 1 333 Resultat efter skatt 624 514 3 519 3 49 Vakansgrad, hyra % 6 7 6 7 Driftöverskottsmarginal, % 66 63 66 66 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 3,5 Kassaflöde 361 135 1 229 733 Marknadsvärde, fastigheter 38 93 34 344 38 93 38 122 Soliditet, % 55 52 55 55
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Marknad Sverige befinner sig i en högkonjunktur. Den svenska ekonomin har en god tillväxt till följd av ökad sysselsättning och stigande konsumtion. BNP-tillväxten 26 var 4,4 procent och tillväxten beräknas enligt konjunkturinstitutet uppgå till 3,9 procent 27 och 3,4 procent 28. Arbetsmarknaden är fortsatt stark och sysselsättningen steg med 83 personer 26 och beräknas stiga med ytterligare 148 personer 27 och 28. Till följd av den starka konjunkturen ökar sysselsättningen främst i storstadsregionerna. Det blir nu fler jobb i princip inom alla sektorer och det är högre efterfrågan på arbetskraft. Inflationen förväntas stiga till följd av en avtalsrörelse med höga lönepåslag och räntenivåerna bedöms öka under de kommande åren. Lokalhyresmarknaden Stockholm Stockholm har haft en starkt ökad sysselsättning. Detta har lett till något lägre vakanser på lokalhyresmarknaden. Trots den starka efterfrågan på hyresmarknaden är det en fortsatt relativt hög vakans i Stockholm. Detta beror på att en del av de kontorsfastigheter som är vakanta har varit så under en längre period och med all sannolikhet kräver omfattande ombyggnation innan de åter är attraktiva på hyresmarknaden. I Stockholms city har hyresrabatterna till följd av den högre efterfrågan minskat. Hyresnivåerna har i city ökat under det första kvartalet och efterfrågan är hög. I Stockholms ytterområden är inte efterfrågan generellt lika hög, med undantag av Kista. I Uppsala finns det en god efterfrågan och vakanserna är på en stabilt låg nivå. Lokalhyresmarknaden Malmö-Lund I Malmö och Lund har sysselsättningen fortsatt att öka. Detta har medfört en högre efterfrågan på kontor. Vakansgraden på lokalhyresmarknaden i Malmö har fortsatt att minska. Efterfrågan är störst i centrala Malmö och i Västra hamnen. I Lund är efterfrågan på en fortsatt mycket hög nivå och det är generellt mycket låga vakanser. Fastighetsmarknaden Under det första kvartalet 27 har intresset för den svenska fastighetsmarknaden fortsatt både från svenska och internationella investerare. Fastighetsmarknaden karaktäriseras fortfarande av försäljningar av stora objekt och portföljer. Ett nytt inslag är dock att antalet projekt som kommit ut till försäljning har ökat. Förbättringen av lokalhyresmarknaden med lägre vakanser och högre hyresnivåer kommer sannolikt också att ge utslag i prisutvecklingen på fastigheter, även vid oförändrade avkastningskrav. Direktavkastningskravet har fortsatt nedåt främst i Stockholms innerstad, men också i Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. För kontor bedöms direktavkastningskravet i Stockholms bästa läge ligga kring 4,25 till 4,75 procent, i Uppsala kring 6 procent, i Göteborg kring 4,75 till 5,25 procent och i Malmö/Lund kring 5 till 6 procent. Direktavkastningskrav, Moderna kontor i bästa läge % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2 3 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Jones Lang LaSalle 4 Uppsala Lund Kista 5 6 7 Lokalhyresmarknaden Göteborg Göteborg har en ökad sysselsättning, vilket leder till en ökad efterfrågan på kontor. Under det första kvartalet 27 har vakanserna i centrala Göteborg minskat ytterligare. Hyresnivåerna i centrala lägen har ökat och i de allra bästa lägena är hyresnivåerna i nivån 2 8 kr/m 2. Genom att Götatunneln nu är klar har intresset för Gullbergsvassområdet och Gårda ökat betydligt. 2
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Diagrammen visar bedömning från Jones Lang LaSalle av marknadshyror och vakanser under första kvartalet för respektive år. Marknadshyran indikerar hyran för centralt belägna lokaler förutom Lund som också inkluderar IDEON. Vakanser visas exklusive ombyggnadsvakanser. Stockholm City Kista Uppsala kr/m 2 % 5 15 kr/m 2 % 2 5 3 kr/m 2 % 2 8 4 12 2 24 1 5 6 3 2 9 6 1 5 1 18 12 1 4 1 3 5 6 5 2 3 4 5 6 7 3 4 5 6 7 3 4 5 6 7 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Göteborg Malmö Lund 1) kr/m 2 % 2 5 25 kr/m 2 % 2 12 kr/m 2 % 2 12 2 2 1 5 9 1 5 9 1 5 1 15 1 1 6 1 6 5 5 5 3 5 3 2 3 4 5 6 3 4 5 6 7 3 4 5 6 7 Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % Marknadshyra, kr/m 2 Vakans, % 1) Lund centralt samt IDEON.
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Resultaträkning Koncernen jan mars jan mars april 26 Helår Mkr 27 26 mars 27 26 Hyresintäkter 715 664 2 757 2 76 Driftkostnader 167 17 62 65 Underhåll 17 19 82 84 Tomträttsavgäld 17 17 67 67 Fastighetsskatt 45 38 179 172 Driftöverskott 469 42 1 827 1 778 Försäljningsintäkter byggrätter 29 29 Anskaffningskostnad byggrätter 16 16 Resultat från andelar i intressebolag 43 11 54 Resultat tjänsteverksamheten 3 2 5 Central administration och marknadsföring 19 19 95 95 Rörelseresultat 45 447 1 875 1 872 Finansiella poster Ränteintäkter 2 24 7 29 Räntekostnader 91 123 536 568 Summa finansiella poster 89 99 529 539 Resultat efter finansiella poster 361 348 1 346 1 333 Realiserad värdeförändring fastigheter 7 54 1 57 Orealiserad värdeförändring fastigheter 497 321 3 429 3 253 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 2 2 Resultat före skatt 863 723 4 783 4 643 Aktuell skatt 54 6 6 Uppskjuten skatt 239 155 1 324 1 24 Skatt 239 29 1 264 1 234 Resultat efter skatt 1) 624 514 3 519 3 49 NYCKELTAL Driftöverskottsmarginal, % 66 63 66 66 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 3,5 Resultat per aktie, kr 156 129 88 852 1) Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Hyresintäkter Per geografisk marknad Hyresintäkter Per lokaltyp Malmö 15% Lund 3% Stockholm 61% Övrigt 6% Bostäder 1% Garage 4% Butiker 13% Kontor 76% Göteborg 16% Uppsala 5% Vasakronans hyresintäkter är koncentrerade till Sveriges tillväxtregioner. Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen.
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till resultaträkning Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för januari mars ökade med 51 Mkr och uppgick till 715 (664) Mkr, en ökning med 8 ( 1) procent. För jämförbart fastighetsbestånd var ökningen 6 (4) procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 2 ( 5) procent. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen ökade till 4,5 (4,) år. Ökningen beror på tecknade långa avtal i fastighetsprojekten. Genomsnittlig hyresintäkt ökade till 1 516 (1 422) kr/m 2 och för kontorslokaler ökade genomsnittlig hyresintäkt till 1 781 (1 655) kr/m 2. Ökningen beror på minskade vakanser och hyresökningar vid om- och nyförhandlingar av hyreskontrakt. Under det första kvartalet har kontrakt motsvarande 54 (29) Mkr i årshyra om- och nytecknats, motsvarande 2 (1) procent av hyresportföljen. Hyrorna har ökat i genomsnitt med 3 (2) procent. Hyresökningen beror på höjd marknadshyra. De största hyreskontrakten har tecknats med Hotel Hilton Plaza i Malmö 17 482 m 2, Svenska Kyrkan i Solna 2 385 m 2, Söderberg & Partner Insurance i Stockholm City 2 221 m 2, Powerwave Technologies Sweden i Kista 1 993 m 2, Polismyndigheten i Malmö 1 92 m 2 och Steen & Ström Sverige i Stockholm City 1 333 m 2. Andelen statliga hyresgäster ökade till 36 (33) procent av hyresintäkterna. Vakansgraden Vakansgraden minskade till 6 (7) procent av hyresintäkterna. För jämförbart fastighetsbestånd var minskningen 1 (4) procentenheter och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var ( 2) procentenheter. Av den totala vakansgraden på 6 procent har Kista minskat till 1 procentenhet. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 173 (199) Mkr. Vakansgraden, beräknat i lokalarea minskade till 7 (8) procent och utgjorde 115 (136 ) m 2. Lokaltyper 27-3-31 Hyresintäkter, Hyresvärde, Mkr 1) Andel, % kr/m 2 Kontorslokaler 2 19 76 1 781 Butiker 349 13 2 339 Garage/Förråd 111 4 392 Bostäder 28 1 876 Övrigt 16 6 1 81 Totalt 2 757 1 1 516 Vasakronans fastighetsbestånd är koncentrerat till kontorslokaler, vilka utgör 76 procent av hyresintäkterna. 1) Rullande 12-månaders tal Kontraktsportfölj 27-3-31 Antal Årshyra, Löptid till år kontrakt Mkr 1) Andel, % 27 673 257 9 28 73 555 18 29 658 496 16 21 355 482 16 211 149 231 8 212 67 18 6 213 24 16 5 214 2 12 3 215 21 135 4 216 6 14 1 217 ff 18 381 12 Bostäder, parkeringsplatser 1 88 64 2 Totalt 3 89 3 57 1 Kontrakterad årshyra 3 57 Mkr översteg rullande 12 månaders hyresintäkter med 3 Mkr. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen uppgick till 4,5 år. 1) den totala kontraktsportföljen med angivna årshyror gäller per 27-3-31. Kontraktsportföljen innehåller tecknade avtal i pågående projekt. Hyresintäkter Mkr kr/m 2 8 1 8 7 6 5 4 3 2 1 3 4 5 6 Hyresintäkter, Mkr Hyresintäkter, kr/m 2 7 1 7 1 6 1 5 1 4 1 3 1 2 1 1 1 Hyresintäkterna ökade till följd av minskade vakanser och höjda hyror. Ny- och omtecknade Hyreskontrakt Mkr % 2 1 15 1 5 3 4 5 6 7 Ny- och omtecknat, Mkr Prisförändring, % 5 5 1 Om- och nyförhandlingar 27 har medfört att hyrorna ökat med 3 procent. Vakansgrad/ hyresbortfall Mkr % 4 16 3 2 1 3 4 5 6 Hyresbortfall, Mkr Vakansgrad, % 7 12 Vakansgraden har fortsatt att minska 27. 8 4
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Driftkostnader I driftkostnader ingår kostnader för energi, fastighetsdrift och fastighetsadministration. Driftkostnaderna minskade med 3 Mkr och uppgick till 167 (17) Mkr, en minskning av kostnaderna med 2 ( 5) procent. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd var 3 (+7) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 1 ( 12) procent. För jämförbart fastighetsbestånd minskade kostnaderna för fastighetsdrift och administration, medan kostnaderna för energi ökade. Underhåll Vasakronan kostnadsför arbeten avseende löpande underhåll och underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar som inte är värderingshöjande. Kostnader för underhåll minskade med 2 Mkr och uppgick till 17 (19) Mkr, en minskning av kostnaderna med 11 procent. Tomträttsavgäld Byggnader på kommunalt ägd mark belastas med en årlig tomträttsavgäld. För första kvartalet var tomträttsavgälden oförändrad på 17 (17) Mkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med 1 procent på taxeringsvärdet för kontor och butiker. För första kvartalet ökade fastighetsskatten med 7 Mkr till 45 (38) Mkr. Återbetalning av fastighetsskatt minskade till 3 (8) Mkr. Fastighetsskatten betalas till 83 procent av hyresgästerna. Driftöverskott Driftöverskottet förbättrades med 49 Mkr och uppgick till 469 (42) Mkr, en ökning med 12 (3) procent. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 1 (6) procent och effekten av förvärv och avyttringar var 2 ( 3) procent. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 66 (63) procent och förbättringen beror till största delen på högre hyresintäkter. Resultat från andelar i intressebolag Resultatet från andelar i intressebolag avser Järvastaden och Stora Ursvik. Resultatet minskade till (43) Mkr. Föregående års utfall avser i huvudsak försäljningen av aktierna i NS Holding (Norrporten). Resultat tjänsteverksamheten Här avses de tjänster inom restaurang, konferens, hyresgästservice, telefoni och receptionstjänster som Vasakronan Service Partner erbjuder hyresgäster i Stockholm, Göteborg och Malmö. Intäkterna minskade till 3 (36) Mkr och resultatet minskade till (3) Mkr, i huvudsak beroende på avveckling av InfraCity samt minskade konferensintäkter. Central administration och marknadsföring I centrala administrations- och marknadsföringskostnader ingår kostnader för styrelse, verkställande direktör, koncernstaber och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaden för central administration och marknadsföring var oförändrad på 19 (19) Mkr, varav marknadsföringskostnader utgjorde 1 (1) Mkr. Driftöverskott Räntetäckningsgrad Finansnetto/ räntebärande skuld netto Mkr % 5 7 ggr 6 Mkr 15 Mkr 25 4 65 5 12 2 3 2 6 55 4 3 2 9 6 15 1 1 5 1 3 5 45 3 4 5 6 7 Driftöverskott, Mkr Driftöverskottsmarginal, % 3 4 5 6 7 3 4 5 6 7 Räntebärande Finansnetto, skuld netto, Mkr Mkr Driftöverskottsmarginalen har förbättrats beroende på högre intäkter. Räntetäckningsgraden förbättrades främst beroende på lägre låneränta. Finansnettot 27 förbättrades trots en ökad nettoskuld.
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Finansiella poster Ränteintäkter och -kostnader netto minskade med 1 Mkr och uppgick till 89 ( 99) Mkr. Förbättringen beror främst på en lägre låneränta till följd av att finansiella derivat med högre ränta i förhållande till marknadsräntan stängdes under fjärde kvartalet 26. Den 31 mars 27 var låneräntan 3,3 (3,7) procent. Den genomsnittliga låneräntan under första kvartalet minskade till 3,3 (4,) procent. Den genomsnittliga räntebindningen för upplåning minskade till 1, (2,2) år. Andelen räntebindningsförfall under de kommande 12 månaderna ökade till 73 (54) procent. Räntetäckningsgraden förbättrades till 5,1 (4,5). Vasakronans mål är att räntetäckningsgraden ska uppgå till lägst 2,. En höjning av räntenivån med 1 procentenhet per 31 mars 27 skulle vid nuvarande upplåningsvolym och räntebindning öka räntekostnaderna med 71 Mkr under de kommande 12 månaderna. Ökningen motsvarar cirka 5 procent av resultatet efter finansnetto. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster ökade till 361 (348) Mkr, främst beroende på ett förbättrat driftöverskott. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring består av skillnad mellan försäljningspris på fastighet, med avdrag för försäljningsomkostnader, och bedömt värde vid föregående kvartalsbokslut ökat med kvartalets investeringar. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 7 (54) Mkr. Orealiserad värdeförändring fastigheter Vid hel- och halvårsskifte görs en extern värdering av hela fastighetsbeståndet inklusive projektportföljen av DTZ och Newsec. Vid utgången av första och tredje kvartalet sker en intern uppdatering av föregående externa värderingar. Marknadsvärdet korrigeras då för fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepåverkande marknadsvärdeförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen. Orealiserad värdeökning uppgick till 497 (321) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd ökade marknadsvärdet med 1,3 (1,) procent sedan årsskiftet. Värdeökningen beror på sänkta direktavkastningskrav på samtliga marknader. Skatter Aktuell skatt minskade till ( 54) Mkr. Minskningen beror på möjligheter att skattemässigt göra avdrag för vissa investeringar samt ökade skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier. Uppskjuten skatt ökade till 239 ( 155) Mkr, i huvudsak beroende på orealiserad värdeökning på fastigheter och skattemässiga avskrivningar. FINANSERING FÖRFALLOSTRUKTUR 27-3-31 Räntebindning Kapitalbindning Kreditlöften Ränta, Andel, Andel, Andel, Mkr % % Mkr % Mkr % 1 8 513 3,4 73 5 157 44 1 1 2 1 2 1 49 2,5 9 1 175 1 1 2 2 3 5 3,5 4 1 19 1 1 2 3 4 1 3 3,7 11 9 8 1 2 4 5 2 4 2 5 6 38 3,9 3 92 8 1 2 Totalt 11 742 3,3 1 11 742 1 5 1 1 Genomsnittlig räntebindning uppgick till 1, år. Genomsnittlig återstående kapitalbindning uppgick till 2,2 år. FINANSIERINGSKÄLLOR 27-3-31 varav Ränta, Kapital- Mkr Låneram utnyttjat % bindning, år Certifikatprogram 5 3 825 3,3,2 MTN-program 2 1 4 221 3,8 2,2 EMTN-program 9 327 631 4,7,8 Banklån 2 795 3,6 5, Banklån mot pantbrev 27 3,6 5,1 Bindande kreditlöften 5 1 3,4 Totalt 11 742 3,6 2,2 Lånen redovisas med nominella belopp. Vasakronans huvudsakliga finansieringskällor utgörs av marknadslåneprogram med standardiserad dokumentation där Vasakronan under icke bekräftade låneramar kan emittera företagscertifikat och obligationer. 7
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Balansräkning Koncernen Mkr 27-3-31 26-3-31 26-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 22 27 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 37 699 33 69 37 28 Pågående arbeten i förvaltningsfastigheter 1 231 654 914 Maskiner och inventarier 28 3 29 Summa materiella anläggningstillgångar 38 958 34 374 38 151 Uppskjutna skattefordringar 355 578 356 Andelar i intressebolag 45 5 45 Finansiella anläggningstillgångar 478 775 498 Summa anläggningstillgångar 39 866 35 799 39 77 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 562 54 615 Skattefordran 34 163 241 Likvida medel 5 186 51 Summa omsättningstillgångar 97 853 97 SUMMA TILLGÅNGAR 4 773 36 652 39 984 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 4 4 4 Reserver 37 18 44 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 18 393 15 182 17 769 Summa eget kapital 1) 22 43 19 74 21 813 Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 4 789 3 654 4 554 Avsatt till pensioner 8 5 7 Räntebärande låneskulder 6 585 8 47 7 267 Icke räntebärande skulder 476 648 486 Summa långfristiga skulder 11 858 12 714 12 314 Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder 5 126 3 512 4 445 Icke räntebärande skulder 1 359 1 352 1 412 Summa kortfristiga skulder 6 485 4 864 5 857 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 773 36 652 39 984 1) Hänförligt till moderbolagets aktieägare. NYCKELTAL Avkastning eget kapital, % 16,6 11,2 16,8 Räntebärande skulder, netto 11 331 11 36 11 284 Soliditet, % 55 52 55
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till balansräkning Förvaltningsfastigheter Per 31 mars har en intern uppdatering av föregående externa helårsvärdering gjorts. Marknadsvärdet har korrigeras för fastighetsspecifika värdepåverkande händelser som ny- och omtecknade kontrakt, avflyttningar och investeringar. Värdepåverkande marknadsvärdeförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav har justeras efter avstämning med de båda värderingsföretagen DTZ och Newsec. Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt ökade under första kvartalet 27 med 88 Mkr till 38 93 (38 122) Mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen till 497 (321) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd ökade marknadsvärdet med 1,3 (1,) procent. Pågående arbete i fastigheter Pågående arbeten ökade med 577 Mkr till 1 231 (654) Mkr, på grund av en större projektportfölj. Projekten har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga kunder. Total projektportfölj ökade till 2 995 (1 45) Mkr. Andelar i intressebolag Andelar i intressebolag består av gemensamt ägda exploateringsbolag med NCC och Skanska. Andelar i intressebolag minskade med 5 Mkr till 45 (5) Mkr. Räntebärande skuld, netto Koncernens räntebärande skuld netto ökade med 295 Mkr till 11 331 (11 36) Mkr beroende på att fastighetsförvärv och investeringar översteg försäljningar. Netto räntebärande skulder uppgick i genomsnitt till 11 54 (11 215) Mkr. Likvida medel minskade med 181 Mkr till 5 (186) Mkr. Räntebärande fordringar minskade med 319 Mkr till 383 (72) Mkr. Räntebärande skulder brutto minskade med 28 Mkr till 11 711 (11 919) Mkr. Av räntebärande skuld brutto var 56 (71) procent långfristig. Genomsnittlig kapitalbindning var 2,2 (2,8) år. Den 31 mars 27 uppgick banklån med pantbrev till,3 miljarder kronor. Uppskjuten skattefordran och skatteskuld Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader mellan redovisat värde för fastigheter och skattemässigt värde. Värdering sker till nominellt belopp således utan diskontering. Redovisning sker som uppskjuten skattefordran respektive skatteskuld. Uppskjuten skattefordran minskade med 223 Mkr till 355 (578) Mkr. Minskningen beror på återföring av tidigare gjorda nedskrivningar. Uppskjuten skatteskuld ökade med 1 135 Mkr till 4 789 (3 654) Mkr på grund av orealiserad värdeökning på fastigheter och skattemässiga avskrivningar. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar innehåller i huvudsak räntebärande fordringar på gemensamt ägt exploateringsbolag med NCC. De finansiella anläggningstillgångarna minskade med 297 Mkr till 478 (775) Mkr. MARKNADSVÄRDE Mkr 27-3-31 26-3-31 Marknadsvärde 1 jan 38 122 32 827 Investerat 25 171 Inköp fastigheter 97 1 25 Sålda fastigheter 36 Orealiserad värdeförändring 497 321 Marknadsvärde 31 mars 38 93 34 344
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Fastighetsprojekt Investering, Lokalarea, Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet Mkr m 2 färdigställt area, % Göteborg Heden 75:14, Polishuset 71 43 dec 29 Stockholm Fruktkorgen 1, Kungsholmen 55 23 91 dec 29 Lund nya Vattentornet 4 54 27 55 dec 28 Stockholm bremen 3, Gärdet 233 25 256 juni 27 Uppsala sleipner 232 9 995 dec 27 6 Stockholm tegen 1, Solna 126 5 88 sept 27 Göteborg nordstan 8:27 123 16 26 juni 28 Stockholm beridarebanan 11, City 112 8 8 dec 28 75 Stockholm Vega 4, City 93 3 931 dec 28 1 Malmö kronan 1 & 11 84 13 369 aug 28 4 Lund spettet 3 8 8 68 dec 28 Summa 2 883 186 559 Övriga mindre projekt 112 Totalt 2 995 Projektportföljen ökade till 2 995 (1 45) Mkr. Portföljen har en låg vakansgrad och består till största delen av långa hyresavtal med statliga hyresgäster. Projektportföljen värderas kvartalsvis och ingår i bedömt värde förvaltningsfastigheter. Eget kapital Eget kapital ökade med 3 356 Mkr till 22 43 (19 74) Mkr, främst beroende på orealiserad värdeökning fastigheter. Avkastning Avkastning på eget kapital ökade till 16,6 (11,2) procent. förändring eget kapital Mkr 27 26 Ingående eget kapital 1 januari 21 813 18 524 Orealiserad värdeförändring fin instrument 7 36 Periodens resultat 624 514 Utgående eget kapital 31 mars 22 43 19 74 Soliditet och belåningsgrad Soliditeten ökade till 55 (52) procent, främst beroende på orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet. Vasakronans mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Belåningsgraden minskade till 29 (32) procent av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna. SOLIDITET, 31 MARS % 6 MARKNADSVÄRDE / belåningsgrad Mkr % 4 4 5 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 3 4 5 6 7 3 4 5 6 7 Marknadsvärde, Mkr Belåningsgrad, % Soliditeten ökade till följd av orealiserad värdeökning och överstiger målet 35 procent. Belåningsgraden minskade beroende på ökat marknadsvärde och uppgick till 29 procent. 1
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kassaflödesanalys Koncernen jan mars jan mars Helår Mkr 27 26 26 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat 45 447 1 872 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 41 141 Ränteintäkter 2 24 29 Räntekostnader 91 123 568 Betald skatt 442 459 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 361 135 733 Förändringar av kortfristiga fordringar 52 129 17 Förändringar av kortfristiga skulder 151 11 3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 262 17 747 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar 256 165 1 47 Förvärv av fastigheter 97 1 25 1 385 Förvärv av dotterbolag och intressebolag 4 Försäljning fastigheter och bolag 39 Försäljning intressebolag / Joint ventures 45 851 819 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar 56 17 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 1 1 67 1 387 Kassaflöde från investeringsverksamheten 37 672 143 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utbetald utdelning 254 Upptagna lån 2 75 2 747 5 91 Amorterade lån 2 751 3 454 6 823 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 77 1 167 Periodens kassaflöde 46 142 277 Likvida medel vid årets början 51 328 328 Likvida medel vid periodens slut 5 186 51 Investeringar och förvärv 1 4 Kvartal, Mkr Rullande årsvärde, Mkr 7 1 2 6 1 5 8 4 6 3 4 2 2 1 2 3 4 5 6 7 Investeringar, Mkr Förvärv, Mkr Rullande årsvärde för investeringar och förvärv, Mkr Investeringarna är på en fortsatt hög nivå. 11
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 496 Mkr till 361 ( 135) Mkr. Ökningen beror på minskad betald skatt. Kassaflöde från den löpande verksamheten, efter förändringar av kortfristiga fordringar och skulder, ökade med 369 Mkr till 262 ( 17) Mkr. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten minskade till 37 (672) Mkr, en minskning med 979 Mkr. Investeringar i fastigheter ökade med 91 Mkr och uppgick till 256 (165) Mkr, vilket beror på en större projektportfölj. Förvärv av fastigheter minskade och uppgick till 97 (1 25) Mkr. Förvärvet avser två kontorsbyggrätter i Frösunda av JM. Försäljning av intressebolag / joint ventures uppgick till 45 (851) Mkr. Försäljningen avser 5 procent i två joint ventures i Ullevi, Göteborg till NCC. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar, med avdrag för förvärv, minskade kassaflödet med 1 1 Mkr och uppgick till 1 (1 11) Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 ( 77) Mkr. Upptagna lån med avdrag för amortering av lån resulterade i en nettoamortering av lån på 1 ( 77) Mkr. Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Mkr 4 3 2 1 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten Mkr 8 6 4 2 2 Kassaflöde före finansieringsverksamheten Mkr 6 4 2 2 2 3 4 5 6 7 4 3 4 5 6 7 4 3 4 5 6 7 Kassaflödet ökade 27 främst beroende på minskad betald skatt. Kassaflödet var negativt 27 på grund av investeringar i egna fastigheter. Kassaflödet från den löpande verksamheten och investeringsverksamheten var negativt 27. 12
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Övriga uppgifter Personal Per den 31 mars 27 var 394 (381) personer anställda i Vasakronan, varav antalet anställda i Vasakronan Service Partner uppgick till 149 (12) personer. Årsstämma Vid årsstämman i Vasakronan AB den 25 april 27 fastställdes utdelningen till 698 (254) Mkr. Till Vasakronans styrelse valdes Lars V Kylberg till ny styrelseordförande. Omvaldes gjorde Lars Johan Cederlund, Birgitta Kantola och Christina Liffner. Två nya ledamöter invaldes till styrelsen; Jan Roxendal och Kristina Schauman. Tidigare ordföranden Egon Jacobsson avgick. Redovisnings- och värderingsprinciper Delårsrapporten är upprättad i enlighet med IAS 34. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Ändrad redovisning av finansiella derivat Vasakronan har ändrat redovisning av finansiella derivat genom att säkringsredovisning har avvecklats. Värdeförändringar redovisas från och med 1 januari 27 i resultaträkningen som Orealiserad värdeförändring finansiella derivat. Tidigare redovisades derivaten, beroende på typ av säkring, antingen som en reservering i eget kapital, vilket gällde merparten av derivat, eller över finansiella poster i resultaträkningen. Reserveringen i eget kapital 44 Mkr avseende derivatportföljen per 31 december 26 löses upp i takt med derivatens återstående löptid. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Prognos för 27 Svensk ekonomi är fortsatt stark även om BNP-tillväxten förväntas bli svagare under 27. Tillväxten drivs i högre grad av inhemsk efterfrågan där utvecklingen av den mer arbetskraftintensiva tjänstesektorn blir stark. Inflationen blir fortsatt låg och den korta räntan förväntas fortsätta att stiga något. För Vasakronan kommer 27 att innebära en fortsatt satsning på uthyrning med mål att ytterligare sänka vakanserna. Ett tydligt kundfokus i kombination med ett kundanpassat tjänsteutbud ska ge stärkta marknadspositioner. Vasakronans strategi innebär fortsatt projektutveckling kombinerat med förvärv och bytesaffärer. Hyresintäkterna ökar till följd av nyuthyrningar samt inflyttning i vissa projektfastigheter, vilket leder till ett förbättrat driftöverskott. Resultat från försäljning av byggrätter bedöms vara i nivå med 26. Finansnettot förbättras, vilket beror på att förtidslösen belastade resultatet 26. Investeringar i projektfastigheter beräknas öka till cirka 2 miljarder kronor. Vasakronans prognos är oförändrad, resultat efter finansnetto, med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring, förväntas att öka till cirka 1 45 (1 333) Mkr. Stockholm den 25 april 27 Håkan Bryngelson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. 13
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Fastighetsinnehav 27-3-31 Hyresintäkter Driftöverskott Marknadsvärde Vakansgrad Lokalarea Fastigheter jan mars jan mars jan mars jan mars jan mars jan mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 31 mars 27 26 27 26 27 26 27 26 27 26 27 Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Mkr Hyra, % Hyra, % 1 m 2 1 m 2 antal Stockholm innerstad 325 39 217 2 18 184 16 23 6 4 62 6 43 Stockholm ytterstad 18 11 58 52 5 726 5 35 11 2 384 389 29 Uppsala 38 25 22 13 1 935 1 73 5 5 124 125 2 Göteborg 12 18 87 75 6 51 5 464 2 6 294 296 25 Malmö 19 17 71 68 5 266 4 892 3 3 336 334 34 Lund 24 23 15 14 1 318 1 37 1 1 7 7 14 Eliminering 9 9 1 2 Koncernen totalt 715 664 469 42 38 93 34 344 6 7 1 81 1 814 165 14
Vasakronan delårsrapport januari mars 27 Nyckeltal och definitioner Fastighetsrelaterade 31 mars 31 mars Helår 27 26 26 Marknadsvärde, Mkr 38 93 34 344 38 122 Lokalarea, 1 m 2 1 81 1 814 1 83 Investeringar, Mkr 256 165 1 47 Fastighetsköp, Mkr 97 1 25 1 385 Fastighetsförsäljningar, Mkr 45 851 39 Vakansgrad hyra, procent 6 7 7 Vakansgrad area, procent 7 8 8 Finansiella Driftöverskottsmarginal, procent 66 63 66 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 4,5 3,5 Eget kapital, genomsnittligt, Mkr 21 152 18 1 2 29 Avkastning på eget kapital, procent 16,6 11,2 16,8 Kassaflöde 361 135 733 Soliditet, procent 55 52 55 Belåningsgrad, procent 29 32 3 Räntebärande skuld, netto 11 331 11 36 11 284 Låneränta på balansdagen, procent 3,3 3,7 3,2 Aktierelaterade Resultat per aktie, kr 156 129 852 Kassaflöde per aktie, kr 9 34 183 Eget kapital per aktie, kr 5 68 4 769 5 453 Antal aktier, tusental 4 4 4 Avkastning på eget kapital Rullande 12-månaders resultat efter skatt dividerat med eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skuld netto dividerat med fastigheternas bedömda marknadsvärde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital Genomsnittligt eget kapital. Eget kapital per aktie Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde Kassaflöde före förändring av kortfristiga fordringar och skulder. Kassaflöde per aktie Kassaflöde dividerat med antal aktier. Lokalarea Uthyrbar area (inklusive garage). Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med antal aktier. Räntebärande skuld netto Räntebärande skuld inklusive pensionsskuld minus likvida medel och räntebärande fordringar. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansnetto. Soliditet Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area Andel outhyrd lokalarea (exklusive garage). Vakansgrad hyra Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning (exklusive garage). 15
Välkommen till en bättre värd Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat med ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Fastighetsbeståndet omfattar 165 fastigheter med en total area på drygt 1,8 miljoner m 2. Här ska cirka 65 människor trivas och vara kreativa i sitt arbete. Service och funktion är viktigt och medför stora krav på Vasakronan som hyresvärd. RAPPORter Halvårsrapport januari juni 27 13 juli 27 Delårsrapport januari september 27 25 oktober 27 Bokslutsrapport 27 januari 28 Årsredovisning 27 februari 28 Annual Report 27 mars 28 årsstämma Öppen årsstämma 25 april 27 kl 16. media- och analytikermöten Delårsrapport januari mars 26 april 27 kl 11.3 Halvårsrapport 13 juli 27 kl 11. Delårsrappport januari september 25 oktober 27 Postadress: Box 24234, 14 51 Stockholm Besöksadress: Karlavägen 18, 13 tr Tfn: 8-783 21, Fax: 8-783 21 1 www.vasakronan.se e-post: info@vasakronan.se Vasakronan är ett publikt företag med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556474-123 16