ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2008 Stockholm 2008-05-13 Januari-mars 2008 Omsättningen steg till 64,2 (35,5) Mkr Periodens resultat blev 4,5 (4,4) Mkr, motsvarande 0,44 (0,44) kr per aktie Balansomslutningen ökade till 327 (298) Mkr Eget kapital uppgick vid periodens slut till 95 (71) Mkr, motsvarande 9,31 (6:97) kr per aktie 10 (21) bostadsrätter sålda under kvartalet till ett försäljningsvärde av 48 (19) Mkr. Därutöver har bolaget erhållit ett antal förhandsbokningar Intressebolaget Elutera har förvärvat byggrätter för vård- och mellanboende i centrala Enköping
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Marknaden Under perioden har marknaden förbättrats jämfört med tredje och fjärde kvartalet 2007, men på intet sätt kommit tillbaka till de nivåer som gällde under första halvåret 2007. Våren 2007 var en exceptionell period. Nu tycks marknaden vara tillbaka på samma nivå som 2003-2004 vad gäller försäljning av bostadsrätter, vilket innebär en minskning av försäljningen med ca 50% jämfört med första halvåret 2007. Förutsatt att bankerna inte kraftigt drar ner på finansieringen till privatpersoner avseende bolån, tror vi att marknaden framöver kan förbättras något. Denna bedömning baseras på det faktum att de stora byggbolagen kraftigt minskat sina byggstarter av bostäder under första delen av 2008, jämfört med föregående år. En del av dessa bostäder är hyresrätter. Detta medför att utbudet av nya bostäder minskar, samtidigt som konjunkturen och arbetsmarknaden, trots tendenser till avmattning, är fortsatt stark, vilket bör hålla priserna stabila. Obalanserna ligger därför kvar med ett minskat utbud samtidigt som efterfrågan är stabil i landets tillväxtregioner. Sedan våren 2007 har byggkostnaderna kraftigt ökat, men det märks nu en tydlig avmattning som borde slå igenom fullt ut efter sommaren. Detta bör i sin tur öka konkurrensen vid upphandlingen av nya byggen och därmed påverka priserna nedåt. ALM Equity följer marknadsutvecklingen noga och vi kan snabbt anpassa oss till omvärldsförändringar. Affärsmodellen ligger fast, men vi lägger tyngdpunkten vid att förbereda säljprojekten mer metodiskt och att arbeta med de mest erfarna mäklarna. Företaget är med sin goda kassaposition också beredd att utnyttja marknadsläget genom investeringar, om rätt tillfälle ges. Bostadsprojekten På ett av de bästa lägena på ön Smögen i Bohuslän, där 24 lägenheter i varierande storlekar skall byggas av Brf Smögenbaden, har hittills 10 lägenheter sålts och ytterligare förhandsbokningar är på väg att omvandlas till bindande köpeavtal. Byggstart beräknas ske under senvåren. I projektet Brf Seaside på Värmdö i sydöstra Storstockholm, där 16 parhus skall uppföras och totalt 32 bostadsenheter säljas, har säljstart skett. En tredjedel, 11 av 32 bostäder har bokats genom bokningsavtal som sedan skall konverteras till bindande köpeavtal. Försäljningsstart beräknas under andra kvartalet ske i Brf Guldkaggen på Gotland, Brf Utsikten i Norrtälje och i Brf Kyrkklockan i Eskilstuna. På ön Oaxen, Södertälje, där detaljplanen för Oaxen Östra vann laga kraft i december 2007, har ALM Equity startat projekteringen för det helägda området med cirka 9.000 kvm möjlig byggarea. På området ligger bland annat sex 20 meter höga silon vid kajkanten som enligt planerna skall utvecklas till ett unikt boende. Pågående byggprojekt är för närvarande Brf Körgossen i Fruängen, Brf Penseldraget i Midsommarkransen och Brf Valla Solglänta på Tjörn. Brf Valla Solglänta beräknas avlämnas till slutkunderna i maj, Brf Körgossen i juni och Brf Penseldraget i november 2008. 2
Projektportföljen Projektportföljen innehöll per den 31 mars 2008 16 bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 26 900 kvm. Antalet planerade bostadsrätter är planerade till cirka 300. Under perioden januari-mars 2008 såldes 10 (21) bostadsrätter till ett försäljningsvärde av 48 (19) Mkr. Därutöver tecknades ett antal bokningsavtal om försäljning, som kommer att konverteras till bindande avtal under andra kvartalet 2008. Värt att beakta är att försäljningen av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade, ej levererade, bostadsrätter var den 31 mars 2008 72 varav 66 är sålda. Mezzaninfinansiering I syfte att stärka koncernens likviditet, samt höja avkastningen på eget kapital i vissa projekt finns avtal om mezzaninfinansiering i följande projekt: Projekt Ägarandel i mezzaninfinansierade projekt i procent Brf Körgossen, Fruängen 62 Brf Penseldraget, Midsommarkransen 80 Guldkaggen, Burgsvik, Gotland 80 Kv. Församlingshemmet, Norrtälje 80 Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla 64 Smögenbaden, Smögen 53 Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: www.almequity.se. Förvärv av byggrätter för vård- och mellanboende i centrala Enköping ALM Equity har genom intressebolaget Elutera Fastighets AB (45,5%) förvärvat del av fastigheten Centrum 20:1 i Enköping. Fastigheten är belägen i centrala Enköping cirka 100 meter från Stora Torget och stadens kommersiella centrum. På fastigheten avser bolaget - som ägs av ALM Equity AB, Global Health Partner och management i Elutera - att uppföra cirka 100 enheter för vård- och mellanboende. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser finns att rapportera. EKONOMI Resultat för perioden Januari-mars Nettoomsättningen uppgick till 64,8 (35,5) Mkr, varav fastighetsutveckling svarade för 63,3 (33,9) Mkr och fastighetsförvaltning 0,9 (1,6) Mkr. Främsta orsaken till den höga omsättningen under kvartalet är att tre projekt resultatavräknats enligt steg 1 i bolagets tillämpade successiva vinstavräkningsmodell (se sidan 4). Rörelseresultatet 6,2 (6,2) Mkr gav en rörelsemarginal på 13 (23) %. Den försämrade marginalen beror främst på en låg marginal i ett stort pågående projekt, samt ökade administrativa omkostnader p g a organisationsuppbyggnad. Avskrivningar har under perioden ej skett på de fastigheter som omrubricerats till projektfastigheter per den första januari 2008 (se sidan 4) Redovisnings- och värderingsprinciper ). Av periodens resultat 5,7 Mkr tillföll 4,5 Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till 1,2 Mkr. 3
Balansräkningen per den 31 mars 2008 Balansomslutningen har ökat från 297 Mkr den 31 december 2007 till 326 Mkr per den 31 mars 2008. Under första kvartalet ökade balansomslutningen främst med förvärv av projekt och fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Under kvartalet har inga projekt avlämnats till de slutgiltiga köparna. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 208 Mkr, och projektfastigheter (tidigare förvaltningsfastigheter), 42 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 110 Mkr och efterställda reverslån till 60 Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 95 Mkr, soliditeten till 29% och andelen riskbärande kapital till 47%. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 30,2 Mkr. Periodens ackumulerade kassaflöde uppgick till -7,0 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick till 1,2 Mkr för perioden januari-mars 2008 och likvida medel till 23,1 Mkr på balansdagen den 31 mars, jämfört med 2,7 Mkr vid årsskiftet. Moderbolaget har inga externa lån och dotterbolagen normalt finansieras på egna meriter, utan garantier från moderbolaget. Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars till 188,8 Mkr. Soliditeten var på balansdagen 99%. Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR SRS. Ändrad redovisningsprincip: Förvaltningsfastigheter omrubriceras till projektfastigheter För att bättre spegla verksamheten och syftet med vissa fastighetsförvärv har de fastigheter som tidigare redovisats som anläggningstillgångar per den första januari 2008 omrubricerats till projektfastigheter, redovisade under omsättningstillgångar. Planenlig avskrivning kommer fortsättningsvis inte att göras på projektfastigheterna. Motsvarande förändringar har skett avseende 2007 och 2006. Förändringarna har justerats direkt mot eget kapital ingående balans. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Bolagets vinstavräkningsmodell innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 4
I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5 ) X (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering m m - allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognosticeras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts förrän 75 procent är sålt och byggnation startas ej heller om inte projektet är fullt ut finansierat. 5
Rapportdatum för 2008: 21 augusti 2008 Halvårsrapport 2008 18 november 2008 Delårsrapport januari-september 2008 Februari 2009 Bokslutskommuniké för 2008 Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 13 maj 2008 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien handlas inofficiellt på HQ Tech Market. Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 6
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (12 mån) Koncernen Jan-mars Jan-mars Jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 64 188 35 498 159 375 Resultat av fastighetsförsäljning - - 10 612 Rörelsens kostnader -55 891-27 058-135 945 Avskrivningar - -201-424 Rörelseresultat (Not 2) 8 297 8 239 33 618 Finansnetto -2 610-2 073-6 971 Resultat efter finansiella poster 5 687 6 166 26 647 Skatt - -244 1 786 Minoritetens andel av resultatet -1 233-1 502-3 987 Periodens resultat 4 454 4 420 24 446 Resultat per aktie (kr) 0,44 0,44 2,41 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,43 0,42 2,34 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) 10 155 10 155 10 155 D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning 10 455 10 455 10 455 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2008 2007 2007 Koncernen Jan-mars Jan-mars Jan-dec Rörelsemarginal (%) 13 23 21 Avkastning på eget kapital (%)* 29 28 30 Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 13 17 15 Soliditet (%) 29 26 30 Andel riskbärande kapital (%) 48 34 51 Eget kapital per aktie (kr) 9,31 6,97 8,94 Antal produktionsstartade lägenheter 0 0 25 Antal sålda lägenheter 10 21 50 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 26 900 18 500 26 900 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 7
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2008-03-31 2007-12-31 2006-12-31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter - - 36 230 Andelar i intressebolag 1 344 1 253 - Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 5 020 Summa anläggningstillgångar 7 348 7 257 41 250 Exploateringsfastigheter 207 766 165 467 154 633 Projektfastigheter 42 266 48 737 24 995 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 2 395 - - Kortfristiga fordringar m.m. 36 951 39 294 12 585 Kortfristiga placeringstillgångar 31 31 49 Likvida medel 30 216 37 330 12 042 Summa omsättningstillgångar 319 625 290 859 204 304 SUMMA TILLGÅNGAR 326 973 298 116 245 554 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 95 218 90 764 66 318 Minoritetens andel 5 811 4 578 6 666 Långfristiga räntebärande skulder 21 038 21 038 44 875 Uppskjuten skatteskuld 28 28 560 Summa långfristiga skulder 21 066 21 066 45 435 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 88 894 75 225 77 770 Efterställda räntebärande reverslån 60 327 60 327 17 627 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 55 657 46 156 31 738 Summa kortfristiga skulder 204 878 181 708 127 135 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 326 973 298 116 245 554 Räntebärande skulder 170 259 156 590 140 272 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2008-03-31 2007-12-31 2006-12-31 Belopp vid periodens ingång 90 764 66 318 0 Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv - - 57 241 Periodens resultat 4 454 24 446 9 077 Belopp vid periodens utgång 95 218 90 764 66 318 8
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2008 2007 2007 (3 mån) (3 mån) (12 mån) Koncernen Jan-mars Jan-mars Jan-dec Resultat före skatt 4 454 6 166 22 660 Ej kassapåverkande poster 1 728 369 1 407 Skatter - -244 1 786 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 6 182 6 291 25 853 Investering i exploateringsfastigheter -42 299-26 646-10 834 Övrig förändring i rörelsekapital 15 920-2 177-36 015 Kassaflöde från löpande verksamhet -20 197-22 532-20 996 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar -500 6 33 993 Kassaflöde från investeringsverksamhet -500 6 33 993 Upptagna/lösta lån 13 669 27 260 12 205 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 13 669 27 260 12 205 Periodens kassaflöde -7 028 4 734 25 202 Likvida medel vid periodens början 37 244 12 042 12 042 Likvida medel vid periodens slut 30 216 16 776 37 244 (Not1) Nettoomsättning per segment 2008 2007 2007 Jan-mars Jan-mars Jan-dec (3 mån) (3 mån) (12 mån) Fastighetsutveckling 63 295 33 914 153 485 Fastighetsförvaltning 893 1 584 5 890 Summa: 64 188 35 498 159 375 (Not2) Rörelseresultat per segment 2008 2007 2007 Jan-mars Jan-mars Jan-dec (3 mån) (3 mån) (12 mån) Fastighetsutveckling 7 869 7 334 21 055 Fastighetsförvaltning 428 905 1 951 Resultat av fastighetsförsäljning - - 10 612 Summa: 8 297 8 239 33 618 9