HÄLSOSTADEN ÄNGELHOLM AB och REGION SKÅNE RAMAVTAL Avseende uppförande av byggnad 71 och ombyggnad av byggnad 08 inom Ängelholm 3:139
2(8) Bilageförteckning Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Ritningar och Tekniska beskrivningar, Programhandling 1 (2), enligt separat förteckning Bilaga 1 daterad 2013-02-11 Gränsdragningslista investeringar Mall för Hyreskontrakt
3(8) Detta avtal med bilagor ( Avtalet ) har ingåtts nedan nämnda dag ( Avtalsdagen ) mellan (1) HÄLSOSTADEN ÄNGELHOLM AB, org nr 556790-5707, c/o Ängelholms sjukhus, Södra vägen 2, 262 81 Ängelholm ( Hälsostaden ) och (2) SKÅNE LÄNS LANDSTING, org nr 232100-0255, JA Hedlunds väg, 291 89 Kristianstad ( Region Skåne ) Hälsostaden och Region Skåne benämns nedan gemensamt Parterna 1. Bakgrund 1.1 Hälsostaden äger fastigheten Ängelholm 3:139. ( Fastigheten ). Merparten av lokalerna på Fastigheten förhyrs av Region Skåne för bedrivande av sjukvårds- och hälsoverksamhet. 1.2 Fastigheten består av det norra respektive södra sjukhusområdet. Region Skåne och Hälsostaden är intresserade av att koncentrera sjukvårdsverksamheten till det norra sjukhusområdet och har efter diskussioner kommit fram till en lösning som innebär att vissa gamla och ineffektiva byggnader på det norra sjukhusområdet rivs, att en ny byggnad uppförs på det norra sjukhusområdet ( Byggnad 71 ), samt att den på norra sjukhusområdet befintliga byggnaden Byggnad 08 blir föremål för en omfattande ombyggnad. I takt med att ovanstående ny- och ombyggnation genomförs kommer Region Skåne att lämna sina lokaler på det södra sjukhusområdet och i stället inhysa sin verksamhet i lokalerna på det norra sjukhusområdet enligt hyresavtal med Hälsostaden. 1.3 Mot ovanstående bakgrund har Parterna på Avtalsdagen ingått detta Avtal. 2. Byggnation m m 2.1 Hälsostaden åtar sig att uppföra Byggnad 71 på Fastigheten enligt bilagda ritningar och tekniska beskrivningar, Bilaga 1 Region Skåne är införstådd med att Byggnad 71 även kan komma att inhysa andra hyresgäster än Region Skåne för det fall Hälsostaden efter eget val bestämmer att Byggnad 71 ska omfatta större yta än den yta Region Skåne förbinder sig att hyra enligt punkt 3.1 nedan.). 2.2 Hälsostaden åtar sig att bygga om Byggnad 08 i enlighet med bilagda ritningar och tekniska beskrivningar, Bilaga 1, men med den avvikelsen från nämnda handlingar att ombyggnationen inte ska omfatta plan 12. Ombyggnationen omfattar totalt 5 400 kvadratmeter BTA. 2.3 Investeringarna hänförliga till ny- och ombyggnationen är uppdelad mellan Parterna. Fördelningen framgår av bifogade gränsdragningslista, Bilaga 2 2.4 Parterna är överens om att de gemensamt ska verka för en miljöklassning av Byggnad 71. 2.5 Region Skåne har sedan tidigare enligt lagen om offentlig upphandling upphandlat entreprenör för byggnationen. Entreprenadavtalet är i sin helhet överfört till Hälsostaden.
4(8) 3. Hyresförhållandet m m Hyresåtaganden 3.1 Region Skåne förbinder sig på de villkor som framgår av detta Avtal förhyra dels 8 000 kvadratmeter BTA i Byggnad 71, dels Byggnad 08 i sin helhet ( Nya Byggnaderna ) av Hälsostaden och Hälsostaden förbinder sig att på de villkor som framgår av detta Avtal hyra ut Nya Byggnaderna till Region Skåne. Som framgår av punkten 3.2 reglerar detta Avtal även Region Skånes förhyrning av de övriga byggnader på norra sjukhusområdet som inte ska bli föremål för rivning. Hyreskontrakten 3.2 Från och med att Region Skåne tillträtt Nya Byggnaderna i deras helhet i enlighet med punkten 3.5 nedan ( Tillträdesdagen ), ska Region Skånes förhyrning av Nya Byggnaderna ske på de villkor som framgår av det hyreskontrakt som bifogats som Bilaga 3. Dessa villkor ska, med upphörande av tidigare gällande hyresavtal för aktuella byggnader, från och med Tillträdesdagen även gälla för Region Skånes förhyrning av de övriga byggnader på norra sjukhusområdet som inte ska bli föremål för ovannämnda rivning ( Gamla Byggnaderna ). Parterna är överens om att teckna ett hyreskontrakt för vardera byggnad som ska förhyras av Region Skåne (Nya och Gamla Byggnaderna). Dessa hyreskontrakt benämns gemensamt Hyreskontrakten. Hyreskontrakten ska undertecknas av Hälsostaden och Region Skåne senast på Tillträdesdagen. 3.3 Den första hyresperioden enligt Hyreskontrakten ska vara 25 år från Tillträdesdagen ( Hyrestiden ). 3.4 Hyresgästen ska med 2 års varsel vid varje 5-årsperiod ha rätt att säga upp hela eller delar av Hyreskontrakten, mot att man ersätter hyresvärden för återstående kapitalkostnad. 3.5 Den sammanlagda hyran enligt Hyreskontrakten ska vara 77 150 000 kr per år [sjuttiosjumiljoneretthundrafemtiotusenkronor]. Detta belopp ska justeras enligt konsumentprisprisindex (KPI) med februari 2013 som basmånad, varvid jämförelse ska göras med index för den månad under vilken Hyreskontrakten börjar löpa. Detta justerade belopp utgör "Ingångshyran". Parterna ska gemensamt samråda om och överenskomma hur stor del av denna ingångshyra som ska belöpa på vardera Hyreskontrakt. 3.6 Ingångshyran justeras under Hyrestiden i enlighet med den indexklausul som återfinns i Hyreskontrakten. Till Ingångshyran kommer i Hyreskontrakten angivna tillägg. Tillträde 3.7 Region Skåne ska tillträda Nya Byggnaderna i deras helhet varvid Hyreskontrakten skall undertecknas och Hyrestiden ska börja löpa enligt senare överenskommelse, dock senast när Nya Byggnaderna godkänts genom slutbesiktning och slutbesked utfärdats ( Tillträdesdagen ). Tillträdesdagen beräknas preliminärt till ca 46 månader efter det att Hälsostaden erhållit erforderligt bygglov för Nya Byggnaderna och Region Skånes regionfullmäktiges beslut om godkännande vunnit laga kraft.
5(8) Etappvis tillträde 3.8 Nya Byggnaderna planeras att färdigställas i etapper. Parternas avsikt är att Region Skåne ska tillträda delar av Nya Byggnaderna etappvis och successivt flytta över verksamheten från det södra sjukhusområdet till Nya Byggnaderna allteftersom lokaler i Nya Byggnaderna färdigställs. Parterna ska under den fortsatta projekteringen närmare komma överens om etappernas utformning. Parterna är vidare överens om att Region Skåne kommer att behöva provisoriskt evakuera verksamheter i Byggnad 08 till andra byggnader på Fastigheten under ombyggnationen av Byggnad 08 och Parterna åtar sig att göra erforderliga justeringar av nu gällande hyresavtal för att möjliggöra detta. 3.9 För vardera etapp som färdigställs och tillträds av Region Skåne ska Parterna teckna ett separat hyresavtal som ska gälla fram till dess Hyreskontrakten börjar löpa. Dessa hyresavtal ska i tillämpliga delar innehålla de villkor som framgår av Hyreskontrakten. 3.10 Parterna är överens om att Region Skåne ska svara för alla flyttkostnader hänförliga till flytten av sin verksamhet. 4. Projektering m m 4.1 Hälsostaden ska genomföra projekteringen av ny- och ombyggnader i samråd med Region Skåne. Under projekteringsfasen ska Hälsostaden och Region Skåne bilda en styrgrupp bestå av representanter från båda Parterna. Styrgruppen ska besluta i frågor avseende projektet som innebär ekonomiska åtaganden för Parterna. Representanterna i styrgruppen ska ha erforderlig beslutskompetens för att binda parterna. Styrgruppsmöten ska hållas med två veckors intervall om inte annat överenskommes särskilt mellan Parterna. Under byggnationsfasen ska Hälsotaden bereda Region Skåne möjlighet att delta vid byggmöten etc. Region Skånes önskemål om Nya Byggnadernas utformning ska tillgodoses i största möjliga utsträckning. Region Skåne ska vidare äga rätt att, efter samråd med Hälsostaden, beställa ändringar och tilläggsarbeten etc. för att kunna utföra installationer etc. som Region Skåne har att svara för enligt Hyreskontraktet. Hälsostaden ska vidare äga rätt att påkalla ändringar avseende Nya Byggnadernas utförande som är betingade av konstruktionsskäl eller liknande skäl, som krävs till följd av myndighets beslut, ändrad lag eller annan författning eller som har betydelse för säkerhet eller liknande i Nya Byggnaderna. Vid sådant fall ska skälig hänsyn tas till Region Skånes önskemål. 4.2 Parterna är överens om att ändringar, kompletteringar och förtydligande i förhållande till vad som avtalats om Nya Byggnadernas utformning och utförande i Bilaga 1 kan komma att behöva ske vid projekteringen av Byggnaderna eller för att bygglov ska kunna erhållas. I den mån sådana ändringar, kompletteringar och förtydligande kan antas medföra förändringar av betydelse för Region Skånes användning av Nya Byggnaderna, t.ex. förändringar som avser eller påverkar Nya Byggnadernas användningssätt, funktion, yta eller Region Skånes kostnader på ett för Region Skåne negativt sätt, ska Parterna samråda och tillse att man är överens om ändringarna, kompletteringarna eller förtydligandena. Kan Parterna inte enas ska den lösning som till funktion
6(8) och kostnad som så långt som möjligt överensstämmer med handlingarna enligt Bilaga 1 väljas. Region Skåne har dock rätt att bestämma att den lösning som förespråkas av Region Skåne ska väljas under förutsättning att Region Skåne svarar för den eventuella merkostnad som valet av denna lösning medför jämfört med vad som annars gällt och att denna lösning inte innebär att Nya Byggnaderna inte kan användas för den specifika verksamhet som Region Skåne ska bedriva i Byggnaderna. 4.3 Överenskommelser om ändringar, kompletteringar och förtydligande i Nya Byggnadernas utformning ska, för att vara giltiga mellan parterna, vara skriftliga. Protokoll från styrgruppsmöten, där Parterna träffat överenskommelser, ska anses uppfylla skriftlighetskravet. 4.4 Hälsostaden är medvetet om att Nya Byggnaderna ska användas för bedrivande av vårdverksamhet. Nya Byggnaderna ska utformas och uppföras för att kunna användas för denna specifika verksamhet i enlighet med bilagda översiktliga ritningar och tekniska beskrivningar, (Bilaga 1) samt i enlighet med vad som förs in i projekteringsunderlaget till komplettering och förtydligande av utformningen. 4.5 Hälsostaden ansvarar för att Nya Byggnaderna uppfyller de lag- och myndighetskrav som vid tidpunkten för slutbesiktningen gäller för att bedriva vårdverksamhet i Nya Byggnaderna. Region Skåne ansvarar dock för de byggnadsdelar/installationer som enligt gränsdragningslistan i Bilaga 2 åvilar Region Skåne. 4.6 Hälsostaden ansvarar för att de ändringar, kompletteringar och förtydligande av Nya Byggnadernas utformning och utförande som överenskoms mellan Parterna enligt punkt 4.1.-3 förs in i projekteringsunderlaget. För det fall så inte sker ska Hälsostaden på egen bekostnad vidta de åtgärder som krävs för att Nya Byggnadernas utformning ska överensstämma med vad som överenskommits. Region Skåne åtar sig att till Hälsostaden specificera sina behov och därvid överlämna underlag såsom lokalprogram och rumsfunktionsprogram i enlighet med vad som överenskoms i projektplan. 4.7 Hälsostaden skall vid tecknandet av entreprenadavtal för om- och tillbyggnaden av Nya Byggnaderna tillse att entreprenören åläggs att utföra ny- och ombyggnaden av Nya Byggnaderna i enlighet med vad som överenskommits mellan Parterna. 4.8 Region Skåne förbinder sig att acceptera Nya Byggnaderna i det skick Nya Byggnaderna befinner sig då Nya Byggnaderna/entreprenaderna godkänns genom slutbesiktning varvid noteras att samtliga såväl vid slutbesiktningen som vid garantibesiktningen eventuella konstaterade fel ska åtgärdas och Nya Byggnaderna godkänts av behörig byggnadsnämnd genom utfärdande av slutbesked för Nya Byggnaderna - förutsatt att Nya Byggnadernas skick och utformning står i överensstämmelse med vad som överenskommits mellan Hälsostaden och Region Skåne i detta Avtal eller under projekteringsfasen och uppförandeskedet. Efter godkänd slutbesiktning får åtgärdande av eventuella besiktningsanmärkningar utföras under Region Skånes inflyttningstid, dock max 6 veckor efter tillträde med undantag av årstidsberoende åtgärder som ska utföras efter överenskommelse. 4.9 De besiktningsmän som ska utföra besiktningar av Hälsostadens entreprenader för Nya Byggnaderna ska väljas gemensamt av Parterna.
7(8) 4.10 Region Skåne skall av Hälsostaden beredas möjlighet att närvara vid samtliga besiktningar och ha rätt att erhålla samtliga besiktningsprotokoll. 4.11 Om Nya Byggnaderna inte kan tas i bruk för bedrivande av vårdverksamhet och detta beror på att Nya Byggnaderna inte uppfyller de lag- och myndighetskrav som vid tidpunkten för slutbesiktningen gäller för att bedriva vårdverksamhet i Nya Byggnaderna ska Hälsostaden omedelbart tillse att de åtgärder som krävs vidtas så att Nya Byggnaderna kan tas i bruk. Parterna är överens om att Hälsostaden ska ersätta Region Skåne för de merkostnader detta ger upphov till, såvida Parterna inte överenskommer om annat samt att Region Skåne inte ska vara skyldig att erlägga någon hyra enligt respektive Hyreskontrakt förrän respektive Nya Byggnad kan tas i bruk såvida inte Parterna överenskommit att Region Skåne ska tillträda innan Nya Byggnaderna får tas i bruk. 4.12 Hälsostaden förbinder sig att omgående efter undertecknandet av detta Avtal efter bästa förmåga verka för att bygglov för Nya Byggnaderna erhålls snarast möjligt. Hälsostaden ska löpande skriftligen informera Region Skåne om bygglovsprocessen samt om när bygglov erhållits. 5. Överlåtelse 5.1 Detta Avtal, samt de rättigheter som följer härav, ska inte av någon part kunna överlåtas utan den andra partens skriftliga medgivande. Dock ska Region Skåne ha rätt att hyra ut och upplåta Fastigheten i andra hand i enlighet med vad som gäller enligt jordabalkens bestämmelser. 6. Meddelanden 6.1 Meddelanden och annan kommunikation avseende detta Avtal ska för att anses ha blivit vederbörligen avsända översändas genom bud eller via post till i detta Avtal angivna eller senare ändrade adresser. 6.2 Meddelandet ska anses ha kommit mottagaren tillhanda enligt följande: (a) (b) om avlämnat genom bud; vid överlämnandet till mottagaren, och om avsänt via post; två (2) dagar efter avlämnandet för postbefordran. 6.3 Om part vill ändra den adress till vilken meddelande ska översändas ska sådan ändring meddelas den andra parten på det sätt som föreskrivs i punkt 5.1 ovan. 7. Bestämmelses ogiltighet 7.1 Skulle någon bestämmelse eller del därav i detta Avtal befinnas vara ogiltig, ska detta inte innebära att detta Avtal i dess helhet är ogiltigt. Istället ska, i den mån ogiltigheten väsentligen påverkar parts utbyte av eller prestation enligt detta Avtal, skälig jämkning av detta Avtal ske. 8. Lagval och tvister 8.1 Svensk lag ska gälla för detta Avtal och eventuell tvist ska avgöras vid allmän domstol. 9. Avtalets giltighet 9.1 Detta Avtals giltighet, inklusive dess bilagor är villkorat av att
8(8) (a) (b) Region Skånes regionfullmäktige genom beslut godkänner detta Avtals ingående och att detta beslut vinner laga kraft senast [ ] om inte Parterna skriftligen överenskommer om annat, samt att Hälsostaden erhåller erforderligt bygglov för Byggnaderna och att detta vinner laga kraft senast [ ]om inte Parterna skriftligen överenskommer om annat. 9.2 Om Avtalet blir ogiltigt enligt punkt 9.1 ovan ska [ ] Detta avtal har upprättats i två (2) exemplar. Parterna har tagit vardera ett (1) exemplar. Ort: Datum: HÄLSOSTADEN ÄNGELHOLM AB Ort: Datum: SKÅNE LÄNS LANDSTING