2016-10-05 Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden BYGG.2016.190 Pia Olsson-Ljungberg 0413-62784 pia.olsson-ljungberg@eslov.se Bygglov för inredning av vind (8 lägenheter) samt fasadändring (nya balkonger) på flerbostadshus på fastigheten SMEDEN 4, Storgatan 38, Eslöv Ärendebeskrivning Bert Andersson Fastighets AB har lämnat in en ansökan om inredning av små vindslägenheter samt nya balkonger, kupor och fönster på ett äldre flerbostadshus i centrala Eslöv. Fastigheten ligger i hörnet Storgatan/Vävaregränd vid Joel Sallius plats. Byggnaden uppfördes som bostadshus 1905 och är ett av de så kallade Malmöhusen. Sju av lägenheterna är cirka 35 kvadratmeter (m²) och en är cirka 40 m². Trapphusen saknar hiss. De nya lägenheterna får ljus genom sju nya takkupor och två takfönster längs gatan samt tre större takkupor och fyra takfönster mot gården. För fastigheten gäller stadsplan S 11 från 1938. Den föreslagna åtgärden avviker från detaljplanen på följande punkter: Del av vind som får inredas till boningsrum överskrids. Byggnadshöjden överskrids av de nya kuporna. Planen tillåter tre våningar. Vindsplanet utgör en fjärde våning då byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida (1 kapitlet 4 plan- och byggförordningen (2011:338)). Beslutsunderlag Ansökan med ankomstdatum 2016-06-30 reviderad 2016-10-03 Komplettering av ansökan med ankomstdatum 2016-09-14 Planritning med situationsplan med ankomstdatum 2016-06-30 Planritning med yta som blir bostad på vind med ankomstdatum 2016-09-01 Fasad- och sektionsritning med ankomstdatum 2016-06-30 Yttrande från Miljöavdelningen med ankomstdatum 2016-07-08 Yttrande från Trafikverket med ankomstdatum 2016-09-06 Generellt remissvar från Räddningstjänsten Syd med ankomstdatum 2016-09-08 Yttrande från Regionmuseet Kristianstad med ankomstdatum 2016-09-14 Beredning Enligt gällande stadsplan S 11 fastställd 28 oktober 1938 får denna fastighet bebyggas med affärs- och bostadshus i högst tre våningar. Boningsrum får inredas på vinden intill hälften av den areal byggnaden upptar, dock får bostad inte inredas på vind inom fyravåningsbyggnad (fyra våningar tillåts i den västra delen av kvarteret). Byggnaden är uppförd i tre våningar samt vind. Den beräkningsgrundande fasaden bedöms vara den östra längsta fasaden. Miljö och Samhällsbyggnad 1(6)
Byggnadsarean är enligt uppgift från sökande cirka 528 m². Vad som avses med boningsrum är inte redovisat i stadsplanen. Sökande har redovisat denna area som bruksarean (BRA) minus trapphus och lägenhetsförråd. Mätvärt utrymme under snedtak har mätts enligt Svensk Standard SS 02 10 53. Cirka 285 m² är då boningsrum och tillåtna arean överskrids med cirka 4 procent (%). Detta kan bedömas som en liten avvikelse. Tillåten byggnadshöjd på 11,2 meter överskrids redan idag av tornet i hörnet Storgatan/Vävaregränd och fyra frontoner längs gatufasaden. Dessutom sluttar Vävaregränd västerut ner mot Stadsparken vilket gör att fasadhöjden ökar här. De nya kuporna placeras, alla utom en, i samma läge som kuporna i det ursprungliga bygglovet från 1905. De placeras dock i liv med fasaden och blir högre än de tidigare beviljade kuporna. Skälet till placeringen är enligt sökande att utrymning vid brand ska klaras utan utrymningsbalkonger som skulle förfula gatufasaden. Kuporna överskrider tillåten byggnadshöjd med cirka 1,1 meter. Även om de nya kuporna sitter högt upp kommer de att synas tydligt eftersom byggnaden kan ses på långt håll. Trots att de nya kuporna är förhållandevis stora får ett par av lägenheterna för lite dagsljus. Det är tveksamt om den överskridna byggnadshöjden kan räknas som en liten avvikelse. Enligt gällande plan får byggnaden ha högst tre våningar. Sökandes uppmätning visar att byggnaden ursprungligen är uppförd i fyra våningar enligt dagens beräkningsmetod då byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. Enligt bygglovsritningarna från 1905 är detta avstånd något lägre än 0,7 meter vid gatufasaden men väggen har alltså uppförts högre. Bygglov har beviljats för inredning av två vindslägenheter 1935-03-12, 56 samt ändring och utökning av dessa lägenheter 1974-05-16, 222. Även om ansökan gäller inredning av en befintlig byggnad och bygglov beviljats för lägenheter på vindsvåningen tidigare så bedöms inte ett fjärde bostadsplan som en liten avvikelse från stadsplanen. Enligt 8 kapitlet 7 plan- och bygglagen (2010:900) PBL får avsteg från kraven på tillgänglighet alltid göras vid ändring av en byggnad om ändringen innebär att bostäder på högst 35 m² inreds på en vind. En av de planerade lägenheterna är 40 m² och ska alltså utformas tillgänglig för rullstolsburna. Detta krav uppfylls inte eftersom hiss saknas. Avsteg från kraven om tillgänglighet i 8 kapitlet 1 3 och 4 första stycket 8 PBL får enligt 7 samma kapitel göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Byggnaden bedöms ha stort värde för den befintliga stadsbilden enligt Bevaringsplan Eslöv från 1984 (ej antagen). Vid en renovering omkring 1980 försvann husets balkonger med järnräcken och nya fönster sattes in mellan befintliga karmar. Rester av de gamla järnräckena finns idag kvar framför dörrarna där balkongerna tidigare fanns. Ansökan gäller nya balkonger med samma placering som de ursprungliga, dock i svart aluminium med en modernare utformning. Balkongernas djup kommer enligt uppgift från sökande att bli cirka 1100 millimeter för att inte bli för dominerande. I ansökan ingår också byte av alla fönster till nya aluminiumklädda träfönster i rödbrun kulör. Denna kulör finns på de äldre karmarna bakom brunmålade lister. Byggnadens plåttak kommer även i fortsättningen vara rött enligt sökande. De nya kuporna kommer att utföras Miljö och Samhällsbyggnad 2(6)
med grått papptak och grå fönster och plåtarbeten. Materialval på nya fönster och utformning av nya balkonger har diskuterats med sökande. Ansökan har skickats till Regionmuseet i Kristianstad för yttrande. Museet har lämnat synpunkter på utformningen av takkuporna, balkongerna och fönstren, se bifogat yttrande. Yttranden Berörda grannar har beretts tillfälle att komma in med synpunkter, inga negativa yttranden har inkommit. Miljöavdelningen har lämnat in ett yttrande som innehåller information om avfallshantering och buller. Vid exploatering nära järnväg/väg har exploatören en skyldighet att vidta sådana bullerskyddande åtgärder att riktvärdena föreskrivna i Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggande (2015:216) kan innehållas. Se vidare Miljöavdelningens yttrande. Trafikverket har yttrat sig som ägare till grannfastighet och gör bedömningen att åtgärden inte inverkar menligt på riksintresset Södra stambanan. De påpekar dock att de av riksdagen fastställda riktvärdena för trafikbuller inte får överskridas. Trafikverket ställer krav på att kommunen/fastighetsägaren tar fram en beräknande bullerutredning som redovisar ljudnivåer inklusive konsekvenser för åtgärden och att Trafikverket ges möjlighet att ta del av denna innan beslut fattas. Se vidare Trafikverkets yttrande. Räddningstjänsten Syd har lämnat in ett generellt remissvar. En enkelsidig lägenhet kommer att behöva kunna utrymmas med stege från gårdssidan. Sökande har meddelat att gårdens marknivå kommer att anpassa för detta. Regionmuseet Kristianstad skriver i sitt yttrande att aktuell byggnad ligger inom riksintresse för kulturmiljövården och att tegelarkitekturen är en del av riksintresset. Husets framträdande placering längs med järnvägsspåret och mitt emot medborgarhuset gör att husets utseende påverkar omkringliggande miljö. Byggnaden bör på grund av dess välbevarade och dekorerade fasad betraktas som särskilt värdefull och skyddas i PBL 8 kapitel 13 vilken säger att en byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt inte får förvanskas. Regionmuseet skriver att smäckra takfönster alternativt mindre takkupor är att föredra och att föreslagna aluminiumräcken rekommenderas ersättas av smidesräcken. Fönster på Smeden 4 bör vara träfönster för att kunna bevara dess smäckra dimensioner, vara sidohängda och målade i en mörk kulör, förslagsvis lika befintlig brun, så vidare inte ursprunglig kulör på fönstren är känd. Lagrum (Lagrum Plan- och bygglagen (2010:900)) 2 kapitlet Allmänna och enskilda intressen 6 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till 1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, 2. skydd mot uppkomst och spridning av brand och mot trafikolyckor och andra olyckshändelser, 3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar, 4. behovet av hushållning med energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden, Miljö och Samhällsbyggnad 3(6)
5. möjligheterna att hantera avfall, 6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö, 7. möjligheter för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och 8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar. Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar. Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas. Lag (2014:477). 9 kapitlet Bygglov, rivningslov och marklov m.m. Förutsättningar för bygglov: 30 Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen, eller b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kapitlet 2 första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. åtgärden inte strider mot detaljplanen, 3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och 4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kapitlet 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8 och 9 samt 8 kapitlet 1, 2 första stycket, 3, 6, 7, 9 11, 12 första stycket, 13, 17 och 18. Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1. Lag (2014:900). 31 b Trots 30 första stycket 2, 31 1 och 31 a 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och 1. avvikelsen är liten, eller 2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900). 31 d Om avvikelser tidigare har godtagits enligt 30 första stycket 1 b, 31 b eller 31 c, ska en samlad bedömning göras av den avvikande åtgärd som söks och de som tidigare har godtagits. Lag (2014:900). 8 kapitlet Krav på byggnadsverk, byggprodukter, tomter och allmänna platser Förbud mot förvanskning 13 En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas. Första stycket ska tillämpas också på 1. anläggningar som är bygglovspliktiga enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kapitlet 7, Miljö och Samhällsbyggnad 4(6)
2. tomter i de avseenden som omfattas av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser, 3. allmänna platser, och 4. bebyggelseområden. Underhåll och varsamhet 14 Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och de tekniska egenskaper som avses i 4 i huvudsak bevaras. Underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadsverkets värde från historisk, kulturhistorisk, miljömässig och konstnärlig synpunkt. Om byggnadsverket är särskilt värdefullt från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, ska det underhållas så att de särskilda värdena bevaras. En anordning för ett syfte som avses i 4 första stycket 2 4, 6 eller 8, ska hållas i sådant skick att den alltid fyller sitt ändamål. [2011:335] 17 Ändring av en byggnad och flyttning av en byggnad ska utföras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag och tar till vara byggnadens tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden. Motivering Byggnaden bör på grund av dess välbevarade och dekorerade fasad betraktas som särskilt värdefull och av stort värde för den befintliga stadsbilden. Det är positivt att ursprungliga balkonger återställs. Utformningen av de nya balkongerna är dock otydligt redovisad i handlingarna och behöver studeras vidare i samråd med handläggaren och Regionmuseet Kristianstad eller antikvariskt sakkunnig. Även de nya fönstren behöver redovisas tydligare för att säkerställa att byggnaden inte förvanskas. Åtgärden avviker från detaljplanen då del av vind som får inredas till boningsrum överskrids med 4 %. Detta bedömer förvaltningen som en liten avvikelse. Byggnadshöjden överskrids av de nya kuporna på gatufasaden med knappt 10 %. Eftersom byggnaden syns på långt håll kommer de nya kuporna att bli väl synliga. Därför bedöms inte denna avvikelse som liten. Byggnaden avviker också från planbestämmelsen om högsta antal våningar. Vinden räknas som våning när den inreds till bostad och då byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindbjälklagets översida. En extra våning bedöms inte som en liten avvikelse från planen. Sammantaget bedöms inte avvikelserna som små och bygglov kan därför inte beviljas. Förslag till beslut Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden beslutar att: - Ansökan om bygglov avslås. Upplysningar Detta beslut kan överklagas hos Länsstyrelsen. Överklagandet ska lämnas in eller skickas till Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden i Eslövs kommun. För att överklagandet ska kunna prövas måste handlingarna ha inkommit senaste tre veckor från den dag då man tog del av beslutet. Miljö och Samhällsbyggnad 5(6)
Enligt fastställd taxa utgör avgiften för avslag av bygglov 12 404 kronor. Avgiften kommer att faktureras. Miljö och Samhällsbyggnad Ingela Lundqvist Förvaltningschef Christian Nielsen Bygglovschef Miljö och Samhällsbyggnad 6(6)