UPPSALA UNIVERSITET Juridiska institutionen Terminskurs 2 Vt 2012 Kommentar till hemtentamen den 23-24 april 2012 Årets hemtenta gick, som bekant, ut på att analysera rättsläget jämfört med en empirisk studie om hur det faktiskt går till när bostadsrätter byter ägare. Det fanns ett antal rubriker att välja på, efter eget gottfinnande. De är ganska breda, men de kunde om inte annat användas som inspiration. Uppgiften gick (som alltid) ut på att visa just din förståelse för den civilrätt som behandlas på T2, vilket innebär att behandlingen måste vara självständig. Det innebär i sin tur att det inte kan finnas något visst förväntat krav bakom varje rubrik då är det ju inte din förståelse som prövas utan din förmåga att gissa vad uppgiftsförfattaren tänkt. Med det sagt så måste förstås ändå behandlingen kunna beskrivas av rubriken, annars blir ju läsaren mest förvånad. Några korta kommentarer kan ändå ges under respektive rubrik. Tänk på att det är just kommentarer, skrivna utifrån de svar som avgavs. De är varken uttömmande (då skulle de bli alldeles för långa) eller (som sagt) på förhand givna svar. 1. Felansvaret vid köp av bostadsrätt i otakt med verkligheten (?) var den vanligaste rubriken. Om det berodde på att den var mest tilltalande eller helt enkelt först i uppräkningen är omöjligt att veta, men inte så få har en ganska vag koppling till just rubriken. I otakt med verkligheten verkar ofta betyda att det är svårt för köparen att fullgöra en undersökningsplikt, som skall definieras antingen enligt de regler som gäller för lös egendom (köplagen) eller analogivis reglerna för fast egendom (jordabalkens 4 kap.). Att bostadsrätten tillhör det förstnämnda egendomsslaget har de flesta klart för sig, men det behöver inte betyda att man finner det förhållandet lämpligt. Om man anknyter det till verklighetstakten, kan i otakt med verkligheten komma att betyda ungefär: systematiskt olämplig utifrån att köpeobjektet, liksom byggnader ofta är när privatpersoner köper dem, är en bostad. Resonemangen knyts
då ofta till undantaget i köplagen för byggnad på ofri grund, för vilka felreglerna i jordabalken skall tillämpas. Som någon form av stödargument används inte sällan tanken på att den vanlige köparen inte har koll på något så esoteriskt juridiskt som distinktionen mellan fast och lös egendom, och att denne därför tror att samma felregler gäller vare sig man köper en bostadsrätt eller en villa. Det kan säkert vara så, men argumentet underförstår att köpare i allmänhet känner till felreglerna. Det kan nog i sin tur tänkas att den vanlige köparen har, men det är ju inget krav för att få handla med fastigheter, lika lite som undersökningsplikten är en plikt att faktiskt undersöka. Att man bär risken för sin okunskap brukar inte betraktas som ett rättssäkerhetsproblem (vilket många är inne på), så är man inne på det behöver man förklara varför det är ett problem i detta sammanhang. Att köp av bostäder tematiskt bör hanteras på samma sätt kan vara ett sådant skäl. Då framstår nog också den skillnad i preskriptionstider som köplagen och jordabalken ger (två respektive tio år) som omotiverad. Man bör dock inte nöja sig med det, utan försöka gräva djupare genom att problematisera sina egna utgångspunkter. Både köp av bostadsrätt och villa är ett köp av bostad, men man kan fråga sig om de verkligen är likadana. De fel som kan ta särskilt lång tid att upptäcka lär väl ofta finnas på byggnaden, och för den ansvarar ju ägaren av densamma, det vill säga bostadsrättsföreningen. 2. Fast är fast och lös är lös, och inget kan finnas däremellan. Ämnet har, på samma sätt som sägs avseende ämne 1., främst givit upphov till jämförelser mellan bestämmelserna i Jordabalken och köplagen med avseende på felansvar, upplysning och undersökning samt preskription. Många kommentarer som ges till ämne 1 gör sig därför gällande för såväl ämne 2 som ämne 5. Ämnet relaterar också till ämne 5 på så vis att 2:an med anledning av dess rubrik rimligen bör innehålla någon form av principiell argumentation för en distinkt åtskillnad mellan egendomsslagen (och en inplacering av bostadsrätten i ett av dessa lämpligen lös egendom), medan 5:an gärna kan innehålla mer utvecklade resonemang kring gränsdragningsproblematiken och/eller en nyanserad argumentation mot en sådan distinkt åtskillnad. Den som stannat vid en ren beskrivning av skillnaderna mellan de respektive felregleringarna har av naturliga skäl inte erhållit de högsta poängen. Dessa har istället förbehållits de studenter som på ett övertygande sätt resonerat kring exempelvis syftena (eller frånvaron av
syften?) med skillnaderna, eventuella konsekvenser en ändring skulle medföra, eller något annat väl valt ämne som anknyter till såväl den valda rubriken som den fiktiva studien. 3. Felansvar vid köp av bostadsrätt ett obligationsrättsligt triangeldrama var det förhållandevis många som valde att skriva om. Rubriken syftar till att belysa felansvaret vid köp av bostadsrätt och fokus bör ligga på att belysa att det vid sådana köp är fler än bara köparen och säljaren som är inblandade. Med tanke på den fiktiva studien som framgick av instruktionen har de flesta valt att undersöka vilka förpliktelser, och följaktligen vilket ansvar, säljaren, köparen respektive mäklaren har. Några har dock valt en annan vinkel, vilket inte varit fel eller behövt ge en lägre poäng. Uppgiften handlar om fel vid köp av bostadsrätt. Inledningsvis bör därför klargöras vilken lag som är tillämplig på bostadsrätter och sedan bör en utvärdering av gällande rätt göras för att slutligen komma till en slutsats angående vilka förändringar i felansvaret, om några, som borde införas. De allra flesta har kommit fram till att det är köplagens regler som är tillämpliga eftersom bostadsrätt är lös egendom. Att göra en jämförelse med regleringen av felansvaret vid fast egendom är också något de allra flesta gjort för att sedan dra en slutsats om huruvida jordabalkens regler är lämpligare vid bostadsrättsköp. Här har frågor om undersökningsplikt och upplysningsplikt (alt. brist på upplysningsplikt men konsekvens av säljarens alt. mäklarens uttalanden/utfästelser) aktualiserats. Dessutom bör mäklarens ansvar enligt fastighetsmäklarlagen belysas hur förhåller den sig till köparens och säljarens felansvar enligt köplagen? Här kan det också varit relevant att ta upp de praktiska förutsättningarna för att uppfylla sina förpliktelser och argumentera kring hur risken bör fördelas mellan de tre aktörerna och vilka konsekvenser olika lösningar kan tänkas få. Som nämns ovan var tanken att ni skulle få möjlighet att tillämpa de kunskaper ni tillgodogjort er under terminen. Det kunde därför vara en bra idé att problematisera mäklarens roll utifrån vad ni lärt er under terminen (allmänna avtalsrättsliga principer eller köprättsliga principer). Ett flertal tar upp styrkeförhållandet mellan å ena sidan mäklaren och å andra sidan köparen och säljaren. Många betonar att fastighetsmäklaren är näringsidkare, har större kunskap om köp eftersom detta är något som mäklaren arbetar med på regelbunden basis. Andra har tagit fasta på att
mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen ska beakta både säljarens och köparens intressen, samtidigt som mäklaren endast är bunden genom avtal med säljaren och dessutom särskilt ska beakta dennes ekonomiska intressen, och analyserat/utvärderat följderna av en sådan avtalskonstruktion. Detta är (några) aspekter som var relevanta för uppgiften och här har god argumentation premierats. Till sist bör några små kommentarer göras. Ett antal studenter har hänvisat till den gamla fastighetsmäklarlagen. Det är inte hela världen i detta sammanhang, men det kan vara en god vana att använda sig av den senaste lagversionen! Ett antal studenter har beskrivit köparen och säljaren som konsumenter i förhållande till varandra. Lämpligare vore kanske att skriva att det rör sig om privatpersoner så inte läsaren uppfattar det som att konsumentlagstiftning är tillämplig. 4. Felansvaret vid köp av bostadsrätt ett utkast till reglering (med förklaringar). Som rubriken antyder bör fokus för hemtentamen skriven under denna rubrik vara att skriva ett förslag till hur felansvar vid köp av bostadsrätt bör regleras. De hemtentamina som byggt upp sin disposition på ett sådant sätt att förslag till ändringar (alt argumenterat för varför inga ändringar bör göras) går som en röd tråd genom texten har premierats. Uppgiften handlar om fel vid köp av bostadsrätt. Inledningsvis bör därför klargöras vilken lag som är tillämplig på bostadsrätter och sedan bör en utvärdering av gällande rätt göras för att slutligen komma till en slutsats angående vilka ändringar, om några, som borde införas. De allra flesta har kommit fram till att det är köplagens regler som är tillämpliga eftersom bostadsrätt är lös egendom. Att göra en jämförelse med regleringen av felansvaret vid fast egendom är också något de allra flesta gjort för att sedan dra en slutsats om huruvida jordabalkens regler är lämpligare vid bostadsrättsköp. Parallellt med jämförelsen mellan köplagen och jordabalken bör också en jämförelse mellan själva köpeobjekten göras, det vill säga en analys av likheter och skillnader mellan bostadsrätt och fast egendom. De flesta har indirekt nämnt vissa likheter (främst att de ofta används som bostad och innebär en stor investering), medan andra har utvecklat ytterligare (bostadsrätter överlåts ofta mellan privatpersoner, de är ofta inte nyproducerade och därför överlåts i befintligt skick med mera).
Färre har tagit upp vilka skillnader som finns mellan bostadsrätt och fast egendom (man blir inte ägare till fastighet utan köper en nyttjanderätt vad innebär det?). Bostadsrättsföreningen ansvarar för fastigheten leder det till någon relevant skillnad i ansvar mellan köpare av fast egendom/hus och bostadsrättsköpare? Kan det då motivera olika regleringar?). Likheterna eller skillnaderna kan ju motivera en mer liktydig alt. en mindre liktydig reglering. Här har en allsidig belysning och god argumentation premierats. 5. Ett problem: Fast fast lös. Lös Problemet! Se gärna också kommentaren till ämne 1 och 2. Liksom i ämne 2 har den som stannat vid en ren beskrivning av skillnaderna i de respektive felregleringarna inte kunnat erhålla de högsta poängen. Dessa har istället förbehållits de studenter som på ett övertygande sätt resonerat kring exempelvis syftena (eller frånvaron av syften?) med skillnaderna, eventuella konsekvenser en lagändring skulle medföra, eller något annat väl valt ämne som anknyter till såväl den valda rubriken som den fiktiva studien. I anledning av ämnets rubrik kan texten gärna innehålla ett parti som behandlar gränsdragningsproblematiken mellan egendomsslagen, och/eller någon form av principiell argumentation mot en distinkt åtskillnad mellan dessa. Ett antal studenter har menat att köp av bostadsrätt bör regleras genom helt egna felregler, gärna placerade i bostadsrättslagen, medan ytterligare andra har argumenterat för att undantag bör göras för bostadsrätt i 1 4 stycket köplagen. Oavsett vilken regleringsmodell som förespråkas så bör den följas av ett resonemang kring konsekvenserna av en sådan reglering lämpar sig exempelvis den undersökningsplikt som stadgas i JB även för medlemskapet i bostadsrättsföreningen? Många som valt denna rubrik har disponerat sin hemtentamen så att det huvudsakliga utrymmet ägnas åt en jämförelse mellan Jordabalkens och köplagens respektive felregler. Vid sidan av en sådan jämförelse bestämmelserna emellan bör rimligen också en jämförelse objekten emellan göras, med fokus på bostadsrätt och med förankring i de problem den fiktiva studien aktualiserar (förekommande teman har varit den korta tiden för undersökning, det faktum att säljaren inte finns på plats för att svara på frågor eller lämna upplysningar, mäklarens bristfälliga kännedom om köpeobjektet, motviljan att genomföra en grundlig undersökning av någon annans hem, etc.). Många har anfört att objekten ter sig snarlika för
köpare på bostadsmarknaden, exempelvis för att det rör sig om betydande summor som byter hand och egendom som inte lätt kan flyttas fysiskt. Till ett sådant argument bör även fogas en redogörelse för skillnader objekten emellan men också, och kanske främst, ett resonemang kring huruvida dessa likheter/skillnader bör ha avgörande betydelse för felansvaret i respektive köpsituation. Ett betydande antal studenter har använt rubriken ( Lös problemet! ) som en uppmaning till lagstiftaren att lösa problemet med bostadsrätternas knixiga position mellan lös och fast egendom. Om denna uppmaning har föregåtts av en nyanserad artikulation av Problemet åtföljt av ett eller flera förslag till lösning så har höga poäng kunnat utdelas, medan en mer förenklad beskrivning av skillnaderna i lagstiftningen med uppmaning till lagstiftaren att räta ut alla frågetecken inte setts som en tillräckligt grundlig ämnesbehandling. Författarens egna försök att på ett genomtänkt och välartikulerat sätt lösa problemet har förstås premierats. 6. Apropå felansvar ge mäklaren rätt ansvar! var den rubrik som minst antal studenter valde. Vad det beror på vet jag inte, men kanske var det många som tyckte det var svårt att ge sig in i en ny lagtext eller att förstå sig på vilken roll mäklaren har. Bra av er som ändå valde att ta er an den! Med tanke på rubrikens utformning borde alltså innehållet i texten fokuseras på mäklarens roll. Alltså blir det relevant att lägga fokus på vilket ansvar mäklaren har och hur det förhåller sig till mäklarens praktiska funktion. I det här sammanhanget bör poängteras att ett antal studenter hänvisat till den gamla fastighetsmäklarlagen. Var noggranna så ni använder er av den senaste lagversionen! Som nämns ovan var tanken att ni skulle få möjlighet att tillämpa de kunskaper ni tillgodogjort er under terminen. Det kunde därför vara en bra idé att problematisera mäklarens roll utifrån vad ni lärt er under terminen (allmänna avtalsrättsliga principer eller köprättsliga principer). De specifika regleringar som gäller för fastighetsmäklare enligt fastighetsmäklarlagen får dock inte glömmas bort! Av fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren ska se till både köparen och säljarens intresse. Regleringen av fastighetsmäklarens ansvar i fastighetsmäklarlagen kan alltså jämföras med det ansvar som åvilar parterna. De allra flesta har kommit fram till att det är köplagens regler
som är tillämpliga eftersom bostadsrätt är lös egendom. Här har frågor om undersökningsplikt och upplysningsplikt (alt. brist på upplysningsplikt men konsekvenser av säljarens alt mäklarens uttalanden/utfästelser) aktualiserats. Det kan bli då intressant att sätta mäklaransvaret i relation till parternas ansvar, vilket ett flertal gjort. Hur förhåller sig mäklarens eventuella skadeståndsansvar gentemot köparen alternativt säljaren med riskfördelningen mellan köparen och säljaren i köplagen? Här kan det också varit relevant att ta upp de praktiska förutsättningarna för att uppfylla sina förpliktelser, argumentera kring hur risken bör fördelas mellan de tre aktörerna och vilka konsekvenser olika lösningar kan tänkas få. Ett flertal tar upp styrkeförhållandet mellan å ena sidan mäklaren och å andra sidan köparen och säljaren. Många betonar att fastighetsmäklaren är näringsidkare, har större kunskap om köp eftersom detta är något som mäklaren arbetar med på regelbunden basis. Andra har tagit fasta på att mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen ska beakta både säljarens och köparens intressen, samtidigt som mäklaren endast är bunden genom avtal med säljaren och dessutom särskilt ska beakta dennes ekonomiska intressen, och analyserat/utvärderat följderna av en sådan avtalskonstruktion. Detta är (några) aspekter som var relevanta för uppgiften och här har god argumentation premierats. Med tanke på det begränsade utrymme som erbjöds var det viktigt att fokusera sin text. De inlämnade hemtentamina som har lagt fokus på mäklarrollen och också presenterat en välargumenterad ståndpunkt om mäklarens ansvar (oavsett om man argumenterat att det är för stort, för litet eller bra som det är) har premierats med högre poäng.