»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan 2009 2011 Kortversion
Inledning Utgångspunkten i den här affärsplanen är ett långsiktigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre dimensionerna som också är införlivade i Umeå kommuns övergripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konsekvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att det blir långsiktigt hållbart. Det följer en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom delaktighet av alla medarbetare till respektive avdelnings verksamhetsplan. I bakgrunden finns även ägarens ägardirektiv och kommunfullmäktiges inriktningsmål. Bilagd till affärsplanen finns också en Personalplan som ska stödja genomföranden av de verksamhetsplaner som tas fram.
Affärsidé Bostaden ska: Äga, bygga, förvärva, hyra och förvalta bostäder och lokaler i Umeå kommun. Erbjuda ett prisvärt boende i Umeå kommun. Vara marknadsledande ägare och förvaltare av flerbostadshus i Umeå kommun. Skapa hög attraktivitet till hyresrättsboende genom en mångfald av lösningar utifrån varierande behov. Genom högklassig service och kundfokus skapa stabilitet, låg flyttrotation och därmed kostnadseffektiv bostadsförvaltning. Genom samverkan med kommunens förvaltningar, universitet och näringslivet uppnå optimala lösningar för offentliga lokaler och bostadsprojekt. Vision Bostadens långsiktigt hållbara byggande och professionella förvaltning ger det bästa boendealternativet i Umeåregionen socialt, ekonomiskt och ekologiskt! Vår vision är att i regionen skapa bostadsområden som är formade med omsorg. Byggnader och skötseln av dessa utgår från smarta lösningar som ger god ekonomi, ekologiskt hållbara och vackra miljöer. Olika människor finner sin trygghet i våra bostäder och engagemanget är stort för att skapa fina utemiljöer. Företaget ses som en förebild i hela landet och människor är stolta över att bo hos Bostaden.
Omvärldsfaktorer 2008 Umeå kommuns tillväxt Politiska beslut (utredning om allmännyttans villkor) Turbulens inom finansvärlden Kostnadsutveckling för nyproduktion Behov av stora renoveringsinsatser för miljonprogrammen Seniorer den största kundgruppen Miljöpåverkan och klimatförändringar Strategiska ställningstaganden Stark prioritering vid fortsatt tillväxt av nya bostäder med fokus på olika målgrupper När vi nu tittar framåt för de närmast kommande åren ser vi ett behov av nya bostäder för både äldre och yngre. Gruppen 65+ kommer att öka kraftigt de kommande tio åren varför en satsning på äldreboende i olika former blir ett naturligt inslag i vår verksamhet. Vi har goda möjligheter att i samband med projektet Focken (Hagaborg) bygga ett seniorboende som väl stämmer med de krav som målgruppen har idag. Även gruppen yngre som behöver en första lägenhet för att kunna flytta hemifrån blir en viktig målgrupp för oss. För målgruppen studenter ska vi vara lyhörda och i samråd med Umeå universitet och studentkårerna anpassa och utveckla boendefunktionen.
{fortsättning Strategiska ställningstaganden} Miljöaspekterna Vår verksamhet ska bygga på ett kretsloppstänkande. Miljömedvetandet bland anställda och våra kunder ska öka genom kompetensutveckling, kunskapsspridning och delaktighet. Till våra leverantörer ställs tydliga krav på miljöanpassningar. Vårt miljöprogram Miljöfokus 2016 innehåller mål för de fem områdena: energiförbrukning, sophantering, transporter, byggande och material samt kunskap och engagemang. Fokus på större underhåll i miljonprogramsområden Några av våra större bostadsområden är idag äldre än 30 år och i behov av större riktade ombyggnads- och underhållsinsatser för att höja boendefunktionen och inte minst skapa energisnåla hus med kraftigt minskad energiförbrukning. Vi kommer att etappvis gå igenom områdena och lägga ut en renoveringsplan på tio år. Den årliga investeringsnivån för större underhåll och ombyggnader i miljonprogrammen kommer att ligga på ca 80 mkr varav hälften utgör en del i den reguljära underhållsplanen. Satsning på utemiljöer och trygga bostadsområden Vi vet av våra kundundersökningar att våra hyresgäster prioriterar och högt värderar välskötta och trygga utemiljöer. Därför blir det en viktig uppgift för oss under kommande år att, i samråd med våra hyresgäster, förbättra utemiljön och det upplevda bovärdet. Fina mötesplatser ökar hemkänslan och stoltheten för bostadsområdet. IT-utveckling för kunder och för fastighetssystem Bostaden har ett väl utvecklat öppet stadsnät. Kunderna har möjlighet att välja den nätoperatör som passar bäst. Priset för tjänsten är relativt lågt jämfört med andra stadsnät. Vi ser denna service som en viktig del i vår tjänst och den utgör en del av vår kärnverksamhet.
Under 2008 har LAN-nätet byggts ut och möjliggör ett flertal olika lösningar för: Uppföljning av energiåtgång i lägenheter och fastigheter Trygghetslarm, inbrottslarm, brandlarm Tvättstugebokningar Lägenhetsinformation TV-tjänster IT-utvecklingen är en strategiskt viktig fråga för Bostaden och är ett prioriterat område.
Mål 2009 2011 Bostadsförsörjnings- och bostadssociala mål under perioden BYGGANDE Öbacka strand etapp 1 färdigställs 175 lägenheter start våren 2008 Kv Focken, Hagaborg (seniorkoncept) ca 100 lägenheter start 2 kvart 2009 Kv Kärven (Centrum Väst) ca 50 lägenheter start 2 kvart 2009 Trappan, Obbola övertas 32 + 10 lägenheter färdigt till hösten 2009 Ombyggnad Ålidhem inklusive energisparåtgärder start våren 2009 Renovering av delar av Böleäng start våren 2009 Summa 323 lägenheter på tre år medför en minskad nyproduktion med ca 60 70 lägenheter/år. RENOVERINGAR Påbörja minst två större renoveringsprojekt i områden byggda på 60 70 talet motsvarande ca 300 lägenheter. Öka underhållsinsatserna för fastighetsbeståndet med 30 procent jämfört med insatserna under år 2006. Slutföra renoveringsåtgärder enligt särskilt program för studentkorridorerna. TRIVSEL Genomföra ett större utemiljöprogram i ett eller två bostadsområden i syfte att öka känslan av trygghet, säkerhet, samhörighet och stolthet för de boende. Etablera en Boskola för nyinflyttade för att stödja en smidigare introduktion till boende i hyreslägenhet. 10
Ekologiska mål under perioden I vårt nuvarande fastighetsbestånd fram till 2011 uppnå en minskning av energiförbrukning för värme från 170 kwh/kvm/år till 155 kwh/kvm/år. (Delmål i Miljöfokus 2016) I vårt nuvarande fastighetsbestånd fram till 2011 uppnå en minskning av energiförbrukningen för el från 49 kwh/kvm/år till 45 kwh/kvm/år. (Delmål i Miljöfokus 2016) Nyproduktion som upphandlas fr.o.m. 2009 ska uppfylla kraven för lågenergihus och maximalt generera en energiförbrukning på 65 kwh per kvm Boa (=boarea) och år. Källsortering erbjuds i 90 procent av Bostadens lägenheter. Volymen källsorterade hushållssopor ökar från 36 kg/hushåll till 45 kg/hushåll och kvartal. Sorteringsmöjligheter för matavfall ska erbjudas i 50 % av fastigheterna. Antalet körda mil minskas med 5 procent och utsläpp av koldioxid med minst 15 procent årligen jämfört med år 2008. Samtliga fastigheter i Bostadens bestånd ska vara fria från PCB-föroreningar. Kunskap om Bostadens miljöprogram ska årligen öka hos personal och hyresgäster. Utgångspunkt: enkäter genomförda mars-april 2009. Ekonomiska mål under perioden Avkastning på eget kapital i genomsnitt 5 procent. Soliditet på 20 procent med det långsiktiga målet (2015) 25 procent. Driftnetto på i genomsnitt 350 mkr, delmål (2009) 340 mkr. 11
Personalplan en verksamhetsplan för personalområdet Vi ska vara professionella i allt vi gör. Vi jobbar med smarta lösningar som är långsiktigt hållbara socialt, ekonomiskt och ekologiskt. Som arbetsgivare vill vi genom tydlighet, öppenhet och delaktighet skapa en arbetsmiljö som ger arbetsglädje, sammanhang och mod att våga se saker ur nya perspektiv. Vi ger möjlighet till arbeten som innebär frihet under ansvar. Det förutsätter att våra medarbetare ges förutsättningar och har en vilja att: vara öppna för att utvecklas och se nya lösningar kunna samverka mellan yrken och enheter samt med det omgivande samhället arbeta med en högklassig service och ett starkt kundfokus Prioriterade områden 2009 2011 Miljömedvetande hos alla anställda för att skapa långsiktigt hållbara lösningar Samverkan mellan yrkesgrupper och enheter inom Bostaden Företagskultur och värderingar Arbetsmiljö och hälsa Mål och aktiviteter Kunskapen om Bostadens miljöprogram ska årligen öka hos personalen Särskilt program för detta har tagits fram av delprojekt Kunskap och engagemang. Kompetens för att utveckla utemiljöerna i bostadsområdena ska öka hos fastighetsskötare och kvartersvärdar Fastighetsskötare med trädgårdskunnande kompetensutvecklar övriga. 12
Samverkan mellan yrkesgrupper och enheter ska öka under perioden Nytt samverkansavtal, personaldagar med all personal två gånger/år, gemensamma ledardagar fyra gånger/år. Systematisk uppföljning av processer inom förvaltning och nyproduktion för att identifiera brister i samverkan. Under 2009 utarbetas lönepolicy, lönekriterier och rutiner för löne- och utvecklingssamtal Används under 2009 års utvecklingssamtal. Tydligt systematiskt arbetsmiljöarbete och ett samverkansavtal ska finnas Utveckla och säkerställa nuvarande rutiner för systematiskt arbetsmiljöarbete. Nytt samverkansavtal tas fram tillsammans med fackliga parter. Klart våren 2009. Program för Bostadens aktiva hälsoarbete ska vara utvecklat till 2010 Framtagen och känd etisk värdegrund för anställda inom AB Bostaden Utveckling av gemensamt värdegrundsdokument. Utbildning för alla anställda. Andelen anställda med annan etnisk bakgrund än svensk ska öka från 5 procent till 7 procent Medveten rekrytering och strategi för ökad mångfald. 13
Årshjul November Verksamhetsplaner tas fram inom varje enhet December Nästa års affärsplan antas Januari Årsbokslut 2008 Februari Oktober Mars Slutrevision av 2008 års bokslut. Kundundersökning September Uppföljning 2 av årets affärsplan. Prognosrevision. Start för arbetet med nästa års affärsplan Augusti Juli Juni April Medarbetarundersökning Maj Uppföljning 1 av årets affärsplan. Prognosrevision 14
Fakta AB Bostaden i Umeå 2007 Antal lägenheter 15001 st Antal anställda 160 st Antal lokaler 185 st Uthyrningsgrad bostäder 99,5 % Driftnetto 408 mkr Nettoomsättning 823 mkr Resultat efter finansnetto 129 mkr Eget kapital 896 mkr Bokfört värde fastigheter 4 732 mkr Räntebärande skulder 3 749 mkr Investeringar 190 mkr Soliditet 18,2 % Direktavkastning 8,7 % Avkastning på sysselsatt kapital 5,9 % Avkastning på eget kapital 15,1 % Låneränta vid årsskiftet 4,3 % Nyckeltal personal 2008 I AB Bostaden finns 160 anställda där 93 (58 %) är män och 67 (42 %) är kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 46 Tekniker* 26 Fastighetsskötare 26 Lokalvårdare 13 Tjänstemän 35 Chefer inkl ledningsgrupp 14 Totalt 160 * I gruppen tekniker ingår snickare, reparatörer, elektriker, rörmokare och maskinister. Medelåldern är 50 år och inom en treårsperiod beräknas 17 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 92,2 procent för kvinnor och 99,7 procent för män. Det är främst kvinnor som arbetar deltid. 15
AB Bostaden, Box 244, 901 06 Umeå, tel: 090-17 75 00 ab.bostaden@bostaden.umea.se www.bostaden.umea.se Produktion: pondus 0812. TRYCK: ORIGINAL