KOMMUNAL TILLSYN AV FASTIGHETER HUR GÅR DET TILL?

OM DENNA SKRIFT Kommunal tillsyn av byggnader och fastighetsägare sker inom olika områden och inom olika lagrum. Det innebär att det ofta är olika kommunala nämnder som ansvarar för respektive tillsynsområde. Tillsyn är en granskning som sker i efterhand och som syftar till att kontrollera om den verksamhet som granskas uppfyller de krav som följer av lagar och andra föreskrifter och att eventuella överträdelser ska rättas. Denna skrift syftar till att ge fastighetsägare en översiktlig bild över hur tillsynen av byggnader och fastighetsägare går till samt vad tillsynen kan kosta för tillsynsområden under Miljöbalken, Plan- och bygglagen, Lagen om skydd mot olyckor samt Lagen om brandfarliga explosiva varor. Tillsyn enligt livsmedelslagen liksom tillsyn inom arbetsmiljöområdet behandlas inte i denna skrift. Tillsyn kopplat till pågående byggnadsprojekt, till exempel arbetsplatsbesök, samt tillsyn av bestämmelserna om energihushållning och energieffektivisering berörs inte heller i denna skrift. Tillsyn av lekredskap enligt produktsäkerhetslagen är det Konsumentverket som ansvarar för. Det är byggherren och fastighetsägaren som ansvarar för att bebyggelsen uppfyller samhällets krav. För en förteckning över lagar och regler som en fastighetsägare bör känna till samt vad som ska uppfyllas enligt uppräknade lagar och regler hänvisar vi till skrifterna Fastighetsägarens ansvar och Systematiskt brandskyddsarbete för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar samt till Fastighetsägarnas framtagna webbaserade system för egenkontroll. Naturligtvis går det att vända sig direkt till ansvarig myndighet (Boverket, Folkhälsomyndigheten respektive Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap) eller till det kommunala nämnderna (byggnadsnämnden, miljönämnden eller räddningstjänsten) för mer information. Rikard Silverfur, näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige maj 2015 3

Det är byggherren och fastighetsägaren som ansvarar för att bebyggelsen uppfyller samhällets krav. För en förteckning över lagar och regler som en fastighetsägare bör känna till hänvisar vi till skrifterna Fastighetsägarens ansvar och Systematiskt brandskyddsarbete för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. KOMMUNALA TILL- SYNSOMRÅDEN Denna skrift syftar till att ge fastighetsägare en översiktlig bild över hur tillsynen av byggnader och fastighetsägare går till. Men även att visa vad tillsynen kan kosta för tillsynsområden som finns under Miljöbalken, Plan- och bygglagen, Lagen om skydd mot olyckor samt Lagen om brandfarliga explosiva varor. TILLSYN ENLIGT PLAN- OCH BYGG- LAGEN Plan- och bygglagstiftningen (PBL) anger, utöver bestämmelser om planläggning och byggande, hur samhället kontrollerar att lagstiftningen följs. Denna kontroll sker genom tillsyn. Tillsynsmyndighet i plan- och bygglagstiftningen är framförallt byggnadsnämnden, men även länsstyrelsen, Boverket, regeringen och Arbetsmiljöverket är tillsynsmyndigheter som har tillsynsansvar. Tillsynsmyndigheterna är skyldiga att ta upp en fråga om ingripande och påföljd så snart det finns anledning att anta att någon inte har följt en bestämmelse, en dom eller andra beslut. Byggnadsnämnden har generellt sett tillsynsansvar för att se till att byggnader, tomter och allmänna platser hålls i vårdat skick. Byggnadsnämnden ska även se till befintliga byggnader kontrolleras efter gällande regler. Den vanligast förekommande tillsynen under PBL är under pågående byggarbeten. För vissa tillsynsområden finns särskilda regler och krav för befintliga byggnader. Dessa är att se till att obligatoriska ventilationskontroller (OVK) görs, att hissar och rulltrappor besiktigas och inte används om de har allvarliga brister och att inomoch utomhusmiljöer i möjligaste mån är tillgängliga för alla. Byggnadsnämnderna har också huvudsakligen tillsyn över att alla lekplatser är tillgängliga, säkra och hålls i ett vårdat skick och att det inte finns risker i trafiksäkerheten. Följande texter kring enskilda tillsynsområden är delvis hämtade från Boverket. Mer info 5

finns att läsa på Boverkets hemsida 1 under PBL Kunskapsbanken. ENKELT AVHJÄLPTA HINDER I plan- och bygglagen, PBL, anges att alla enkelt avhjälpta hinder mot tillgänglighet och användbarhet i lokaler dit allmänheten har tillträde och på allmänna platser ska avhjälpas. Kravet gäller om det med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa hindren. Kommunernas byggnadsnämnder ska utöva tillsyn över att reglerna om enkelt avhjälpta hinder följs. Ett tillsynsärende kan aktualiseras efter en anmälan utifrån eller på byggnadsnämndens eget initiativ. Oavsett vilket är byggnadsnämnden skyldig att ta upp en tillsynsfråga till prövning om det finns anledning att anta att en överträdelse har skett. Vid en tillsynsprövning är det relativt enkelt för byggnadsnämnden att ta ställning till om det är fråga om ett hinder som omfattas av krav. Det är däremot ofta svårare att bedöma om hindret är enkelt att avhjälpa med hänsyn till kostnaderna för och nyttan av att det avhjälps. VENTILATIONSKONTROLL, OVK I plan- och bygglagstiftningen finns bestämmelser om obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem, OVK. Syftet med bestämmelserna om OVK är att öka förutsättningarna för ett tillfredsställande inomhusklimat i byggnader. Det är byggnadens ägare som ska se till att funktionskontroll av ventilationssystem utförs. OVK ska utföras av en certifierad sakkunnig funktionskontrollant. Samhällets tillsyn över bestämmelserna om OVK ligger på kommunens byggnadsnämnd. Om bestämmelserna inte följs får byggnadsnämnden förelägga byggnadens ägare att utföra OVK, detta görs genom ett åtgärdsföreläggande. Visar det sig vid en funktionskontroll att ventilationssystemet har brister eller att övriga krav inte uppfylls får byggnadsnämnden förelägga byggnadens ägare att rätta till dessa, detta görs genom ett rättelseföreläggande. Byggnadsnämnden får också förbjuda den som äger eller har nyttjanderätten till ett byggnadsverk att använda hela eller delar av byggnaden om den har brister som kan äventyra säkerhet hos dem som vistas i byggnaden. HISSAR OCH ANDRA MOTORDRIVNA ANORDNINGAR I plan- och bygglagstiftningen finns det krav på kontroll av motordrivna anordningar i byggnadsverk. Det finns också krav på när och hur motordrivna anordningar i byggnadsverk får användas. Tillsyn över kraven om kontroll av hissar och andra motordrivna anordningar i byggnadsverk Byggnadsnämnden, och i vissa fall Arbetsmiljöverket, har tillsynen över att på kontroll av hissar och andra motordrivna anordningar i byggnadsverk följs. Arbetsmiljöverkets tillsynsansvar gäller i de fall en sådan anordning även omfattas av tillsyn enligt arbetsmiljölagen. Om det behövs för att säkerställa att en motordriven anordning uppfyller de krav som gäller ska byggnadsnämnden förelägga den som äger eller på annat sätt ansvarar för anordningen att se till att den kontrolleras. Byggnadsnämnden ska i beslutet om föreläggande ange vad som ska undersökas. Tillsyn över kraven för användning av hissar och andra motordrivna anordningar i byggnadsverk När det gäller kraven för användning av hissar och andra motordrivna anordningar i byggnadsverk är det byggnadsnämnden som är tillsynsmyndighet och har tillsyn över att de följs. Tillsynen riktar sig mot den som äger eller på annat sätt ansvarar för anordningen. Byggnadsnämnden ska ta ut en byggsanktionsavgift om en motordriven anordning i ett byggnadsverk används i strid mot bestämmelserna om användning. Byggnadsnämnden får även fatta ett särskilt beslut om förbud mot användning av hela eller delar av ett byggnadsverk. Ett sådant särskilt förbud mot användning får förenas med vite. Det är dock inte möjligt att ta ut byggsanktionsavgift om vite har dömts ut. TILLSYN ENLIGT MILJÖBALKEN Texter till följande avsnitt är hämtade från Folkhälsomyndigheten 2 och Sveriges Kommuner och Landsting 3 : Kommunernas miljö- och hälsoskyddsnämnder eller motsvarande har enligt miljöbalken det operativa tillsynsansvaret över verksamheter som kan påverka vår miljö och människors hälsa. Det är nämnden som i sin tillsyn ska kontrollera att lagstiftningen i miljöbalken följs. I tillsynsansvaret ingår att avsätta tillräckliga resurser och att ha personal med tillräcklig kompetens för att arbetet ska kunna utföras. Det är också miljö- och hälsoskyddsnämnden som genom sitt tillsynsansvar, kan och ska, bedöma om det finns brister i en verksamhet, följa upp dem samt ställa krav på att bristerna åtgärdas. Miljö- och hälsoskyddsnämndens uppgift är både att kontrollera att gällande bestämmel- 6 1. Boverket www.boverket.se 2. Folkhälsomyndigheten https://www.folkhalsomyndigheten.se/amnesomraden/tillsyn-och-regelverk/tillsyn-miljobalken/ 3. SKL http://webbutik.skl.se/sv/artiklar/tillsyn-och-kontroll-enkat-om-miljo-och-livsmedelsomradets-taxor-i-kommunerna-2014.html & http://skl.se/samhallsplaneringinfrastruktur/ miljohalsa/taxa/miljobalken.2222.html

ser följs och att ge råd och stöd till fastighetsägare. Tillsynen kan bedrivas genom inspektion på plats och genom granskning av olika dokument. Kommunen kontrollerar bl.a. att verksamheten följer miljöbalken och att egenkontrollen sköts. För att göra det besöker kommunen företagen med jämna mellanrum. Hur ofta man får besök beror i första hand på verksamhetens risk. I tillsynsarbetet ingår även annan tid än den tid som inspektören besöker verksamheten. Inför besöket måste inspektören förbereda sig så att han eller hon känner till verksamheten och vad som hänt vid tidigare besök. Inspektören kan även intervjua boenden som en del av ett tillsynsärende. Efter besöket skriver inspektören en rapport. TILLSYN ENLIGT LAGEN OM SKYDD MOT OLYCKOR OCH LAGEN OM BRAND- FARLIGA OCH EXPLOSIVA VAROR lagen om skydd mot olyckor (LSO). Vid en tillsyn granskas både det byggnadstekniska brandskyddet och det organisatoriska brandskyddet. Då ansvaret för brandskyddet är delat mellan de som äger och de som använder byggnaden är det viktigt att båda parter finns med vid en tillsyn. Om det finns brister i brandskyddet kan räddningstjänsten ställa krav på att dessa ska rättas till. I samband med dessa krav kan även förbud och eventuellt vite förekomma. TILLSYN ENLIGT LAGEN OM BRANDFAR- LIGA OCH EXPLOSIVA VAROR (LBE) Räddningstjänsterna genomför även tillsyn vid verksamheter där det finns brandfarlig vara i tillståndspliktiga mängder. Vid en tillsyn granskas om hanteringen av dessa varor sker enligt de lagar som finns. Om det finns brister i brandskyddet kan räddningstjänsten ställa krav på att dessa ska rättas till. I samband med dessa krav kan även förbud och eventuellt vite förekomma. I värsta fall kan tillståndet återkallas. Brandtillsyn genomförs vanligen av kommunernas räddningstjänst för att se till att de krav som ställs på fastighetsägare eller verksamhetsutövare uppfylls. Brandtillsyn görs enligt två lagstiftningar, Lagen om skydd mot olyckor (LSO) och Lagen om brandfarliga och explosiva varor (LBE). Enligt LSO ska alla som äger och använder byggnader eller andra anläggningar se till att det finns skälig utrustning för att kunna släcka bränder och rädda liv. Man ska även vidta de åtgärder som krävs för att förebygga brand och för att hindra och begränsa skador som kan uppstå till följd av en brand. Myndigheten för Samhällsskydd och beredskap (MSB) har skrivit en handbok 4 som riktar sig till de som utövar tillsyn. OBS! Den brandtillsyn som beskrivs i detta kapitel ska inte förväxlas med krav på sotning och brandskyddskontroll för olika objekt som till exempel ångpannor, köksspisar, imkanaler, ugnar och andra jämförbara eldstäder för matlagning. TILLSYN ENLIGT LAGEN OM SKYDD MOT OLYCKOR (LSO) Den vanligaste brandtillsyn som den kommunala räddningstjänsten genomför görs enligt 4. MSB Kommunal tillsyn enligt lagen om skydd mot olyckor 7

TAXOR, AVGIFTER OCH PÅFÖLJDER Taxor och avgifter är kommunens medel för att ta betalt för handläggningen av olika ärenden. INGEN TILLSYNS- TAXA ENLIGT PLAN- OCH BYGGLAGEN Enligt Plan- och bygglagen får kommuner inte ta ut en avgift för tillsyn. Det betyder att kommunen inte kan debitera en fastighetsägare för själva tillsynen enligt PBL om inte tillsynen utgörs av arbetsplatsbesök under byggtid som då oftast är medräknad i bygglovstaxan. Tillsyn kan dock leda till sanktionsavgifter om överträdelser begåtts i samband med byggande eller om en motordriven anordning i ett byggnadsverk används i strid mot bestämmelserna om användning. Dessutom kan tillsynen leda till olika påföljder. Delar av följande text är hämtad från Länsstyrelsen Jönköpings län 5: PÅFÖLJDER VID ÖVERTRÄDELSE Om det skett en överträdelse av bestämmelser, domar eller beslut som omfattas av byggnadsnämndens tillsyn kan nämnden under vissa förutsättningar besluta om olika typer av förelägganden för att åstadkomma rättelse eller genomförande av en åtgärd. Föreläggande om underhållsutredning När byggnadens underhåll brister kan byggnadsnämnden ge en sakkunnig uppdraget att utreda vilka underhållsåtgärder som behövs. Innan beslutet om ett sådant uppdrag ska nämnden förelägga byggnadsverkets ägare att inom en viss tid lämna synpunkter på uppdraget och på vem som ska betala för det. Åtgärdsföreläggande Om någon bryter mot en skyldighet genom att 8 5. Länsstyrelsen Jönköpings Byggnadsnämndens tillsyn

låta bli att utföra en åtgärd enligt PBL, får byggnadsnämnden förelägga denne att inom en viss tid vidta åtgärden. Saknas ett protokoll för obligatorisk ventilationskontroll (OVK) eller om en hiss saknar besiktningsskylt kan nämnden förelägga fastighetsägaren att åtgärda detta. Rivningsföreläggande När ett byggnadsverk är väldigt förfallet eller skadat och det inte åtgärdas inom skälig tid kan byggnadsnämnden förelägga ägaren att riva det. Föreläggande för ökad trafiksäkerhet Byggnadsnämnden får utfärda föreläggande om att ta bort byggnadsverk eller att ta ner höga plank eller staket som innebär stora olägenheter för trafiksäkerheten.om det rör sig om en byggnad får föreläggande om att ta bort eller flytta byggnaden bara gälla byggnader som kan flyttas utan svårighet eller har ett ringa värde. Byggnadsnämnden får också förelägga om att fastighetsägaren ska anordna stängsel eller ändra utfart om det behövs med hänsyn till trafiksäkerheten. Förelägganden om stängsel kring industrianläggningar som inte används Om ett byggnadsverk för industriändamål inte används kan byggnadsnämnden förelägga ägaren att ordna stängsel kring det, om det behövs till skydd mot olycksfall. Genomförande på bekostnad av den som fått ett föreläggande Om ett föreläggande inte följs får byggnadsnämnden besluta att upprätta ritningar och beskrivningar samt vidta de åtgärder som krävs för att pröva frågan om lov på ägarens bekostnad. Nämnden måste ha informerat om en sådan åtgärd i ett tidigare föreläggande och ska också se till att genomförandet inte ger upphov till oskäliga kostnader. Byggnadsnämnden kan ta hjälp av kronofogdemyndigheten för att genomföra åtgärden. 9

Förbud mot fortsatt arbete eller åtgärd När det är uppenbart att en åtgärd äventyrar en byggnads hållfasthet eller medför fara för människors liv och hälsa ska byggnadsnämnden förbjuda att arbetet eller åtgärden fortsätter. Det gäller även i de fall där det är uppenbart att en åtgärd strider mot lagen får byggnadsnämnden förbjuda att arbetet eller åtgärden fortsätter. Förbud mot användning av byggnadsverk Byggnadsnämnden får förbjuda användningen av hela eller delar av ett byggnadsverk om det finns brister som kan äventyra säkerheten för dem som vistas i eller kring byggnadsverket eller om det inte finns förutsättningar för att ge slutbesked. TILLSYNSTAXA MILJÖBALKEN I Miljöbalken återfinns särskilda regler om hur kommunens tillsyn ska gå till. Det finns också regler som säger att kommunen får ta betalt av verksamhetsutövarna för att finansiera tillsynsarbetet. Principen bakom detta kallas förorenaren betalar och finns i en av EU:s regler, med innebörden att den som påverkar människans hälsa eller miljön ska betala myndighetens kostnader för tillsynen. Företag betalar en fast årlig avgift, eller i vissa fall en avgift per timme, för kommunens tillsyn. Ett avgiftsbeslut kan överklagas. Avgifterna ska täcka myndighetens kostnader enligt självkostnadsprincipen, vilket betyder att kommunernas tillsynsverksamhet inte får gå med vinst. Beslut om taxans storlek tas i kommunfullmäktige 6. STORLEK PÅ TILLSYNSTAXOR ENLIGT MILJÖBALKEN En enkät 7 som SKL genomförde 2014 visar på en stor spridning i timtaxor, se Figur 1. Tillsynstaxan kan enligt enkäten variera från upp till 650 kr/h till över 1151 kr/h. TILLSYNSTAXA LSO OCH LBE Både LSO och LBE säger att kommuner får, men måste inte, ta ut en tillsynsavgift för tillsyn. Om kommunen beslutar att ta ut en taxa ska självkostnadsprincipen och likställighetsprincipen gälla och taxenivå och utformning ska fastställas av kommunen. Det finns idag ingen enhetlig offentlig sammanställning över hur många kommuner som tar ut en tillsynsavgift. Mest sannolikt är att alla kommuner har fattat beslut om att ta ut någon form av tillsynsavgift, vanligast i form av taxa. Vanligen består tillsynstaxan av en grundavgift och en löpande timtaxa. Figur 1. Vilken timtaxa gäller enligt miljöbalken 2014? Spridning av kommuners timtaxa enligt miljöbalken 2014. Källa SKL Tillsyn och kontroll - enkät om miljö- och livsmedelsområdets taxor i kommunerna 2014 10 6. SKL Vad betalar jag för information om avgifter för kommunens miljö- och hälsotillsyn 7. SKL Tillsyn och kontroll - enkät om miljö- och livsmedelsområdets taxor i kommunerna

EXEMPEL PÅ TILLSYNSTAXOR ENLIGT LSO OCH LBE Emmaboda & Torsås Emmaboda & Torsås tillämpar grundavgift + rörlig timavgift. Den rörliga timavgiften 2015 var 638 kr/h. För att räkna ut grundavgiften har man använts sig av en uträkning där man, baserat på genomsnittstid för olika moment, räknat fram två olika grundavgifter huruvida tillsyn enligt LSO och LBE sker separat eller samplanerat. Separat tillsyn Samplanerad LSO eller LBE tillsyn LSO eller LBE Grundaavgift Tid (timmar) Tid (timmar) Bokning av besök 0,33 0,33 Restid 0,5 0,5 Protokollskrivning 1 1,5 Grundavgift (år 2015) 1,83 h x 638 kr= 2,33 h x 638 kr= 1 167,54 kr 1 486,54 kr Tierp I Tierp har man valt att enbart använda rörlig timavgift för tillsyn enligt LSO. Man baserar timtaxan utifrån objekt. Som stöd har man även listat verksamhetsklass enligt Boverkets byggregler. Tillsyn Verksamhetsklass enligt Timavgift Boverkets byggregler (BBR) Mindre industri, kontor m.m (VK1mindre+VK3) 4 714 kr Gemensamhetsboenden VK3B 5 999 kr Samlingslokal VK2A+B 5 142 kr Större industri, kontor m.m VK2C+VK1 större 5 571 kr Hotell VK4 5 999 kr Vårdmiljöer daglig verksamhet VK5A+B 5 999 kr och särskilda boenden Vårdmiljöer sjukhus och fängelser VK5C+D 6 429 kr 11

AVSLUTANDE REFLEKTIONER Som framkommer enligt SKLs egna enkät och som återges i avsnitt 4.2.1 förekommer en relativt stor spridning på storleken på timtaxan för kommunal tillsyn inom miljöområdet. Denna stora spridning har enligt Fastighetsägarna inte förklarats på ett tillfredsställande sätt och spridningen behöver analyseras närmre. Det saknas även information om hur mycket tid olika kommuner lägger på ett tillsynsärende. Det är naturligt att tidsåtgången skiljer sig åt beroende på tillsynsobjekt. För likvärdiga tillsynsobjekt bör dock tidsåtgången vara likvärdig mellan kommuner. När denna skrift skrivs (våren 2016) pågår ett arbete inom SKL för att ta fram en ny taxemodell. Fastighetsägarna medverkar som referens i det arbetet. Förhoppningen är att arbetet leder till likvärdiga tillsynstaxor. Fastighetsägarna välkomnar en harmonisering av såväl taxenivåerna som tillsynsprocess så att likvärdiga tillsynsärenden under miljöbalken debiteras fastighetsägare likvärdigt. Inom brandområdet är det frivilligt för kommunerna att ta ut taxor för tillsyn. Här saknas det en sammanställning över kommunernas taxenivåer. Fastighetsägarna välkomnar en sådan sammanställning. 12

REFERENSER Fastighetsägarens ansvar, Fastighetsägarna Sverige, 2016, ISBN: 978-91-983050-1-2 Systematiskt brandskyddsarbete, Fastighetsägarna Sverige, 2015: ISBN: 978-91-993050-0-5 Fastighetsägarnas webbaserade egenkontrollsystem www.fastighetsagarna.se Länsstyrelsen Jönköping: http://www.lansstyrelsen.se/jonkoping/sitecollectiondocuments/sv/publikationer/ informationsmaterial/byggnadsnamndens-tillsyn-tryckfil.pdf Boverket: http://www.boverket.se/sv/pbl-kunskapsbanken/lov--byggande/tillsyn/ Folkhälsomyndigheten: https://www.folkhalsomyndigheten.se/amnesomraden/tillsyn-och-regelverk/tillsynmiljobalken/ SKL: http://webbutik.skl.se/sv/artiklar/tillsyn-och-kontroll-enkat-om-miljo-och-livsmedelsomradets-taxor-ikommunerna-2014.html SKL: http://skl.se/samhallsplaneringinfrastruktur/miljohalsa/taxa/miljobalken.2222.html Boverket: Boverkets indikatorer analys av utvecklingen på bygg- och bostadsmarknaden med byggprognos, nummer 2, november 2015. SKL: http://webbutik.skl.se/sv/artiklar/miljo/vad-betalar-jag-for-information-om-avgifter-for-kommunensmiljo-och-halsoskyddstillsyn.html MSB: https://www.msb.se/sv/produkter--tjanster/publikationer/publikationer-fran-msb/kommunal-tillsynenligt-lagen-om-skydd-mot-olyckor1/ 13

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 www.fastighetsagarna.se E-post: info@fastighetsagarna.se