Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB

Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB

Året 2006 ÖBO fi rade 60 år med olika aktiviteter under hela året. Under våren fi ck hyresgästerna boken Smaka på ÖreBrO och i augusti ordnade vi ett stort kaffe- och kakkalas med artistuppträdande på Krämartorget och Olof Palmes torg. I början av september bjöd vi in till fi lm- och musikfestival, V.OX-festivalen, i Varbergaparken. Under året revs cirka 250 lägenheter i Markbacken för att ge plats för nybyggnation. Vitvaror och fast inredning såldes till allmänheten. Trädgården och terrassen på Krämaren genomgick en total renovering och kunde nyinvigas i juni till de boendes och kontorshyresgästernas glädje. I full snöstorm togs första spadtaget på Eyrafältet för 85 lägenheter i tre olika hus. Ett av husen är ett ÖBO-seniorboende. Vid årsskiftet var 75 lägenheter uthyrda och de första hyresgästerna fl yttar in april 2007. Under våren fl yttade hyresgästerna in i våra nya hus med 48 lägenheter i kvarteret Senapen i Sörby. En ny allaktivitetsarena invigdes i december vid Vivallaskolan. En vacker staty av en häst placerades också på skolgården. Hyresgästerna i Oxhagen, Rosta och Baronbackarna fi ck bredband via Stadsnät. Hyresgästenkäten gav fortsatt högt betyg åt ÖBO. Renoveringen och ombyggnationen av Lingården i Garphyttan påbörjades under hösten. Det ska bli 24 ÖBO-seniorlägenheter som är infl yttningsklara i april/maj 2007. Hyresförhandlingarna, som brukar äga rum i november, sköts upp på grund av att ÖBO fi ck en ny styrelse från den 1 januari 2007. Förhandlingarna ägde rum den 5 februari 2007 och resulterade i en generell höjning med 2,0 procent den 1 mars 2007. Utsikter 2007 En ny styrelse tillträder den 1 januari med borgerlig majoritet med stöd av miljöpartiet. Arbetet med att ombilda lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt inleds. Planeringen av nybyggnation i Näsby och Markbacken fortsätter. Eyrafältet kommer att färdigställas under året. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Sammanfattning och nyckeltal 2

FOKUSMÅL 2006 Integration och mångfald Vi har bland annat arbetat med integration och mångfald i rekryteringsprocessen. Bäst har vi lyckats avseende sommarungdomar, men vi har också anställt ett par bovärdar med utomnordisk bakgrund. Vi deltar också i två intressanta projekt. Dels inom SABO under rubriken Mångfald som drivkraft i affärsverksamheten, dels inom Eurhonet, där ett delprojekt kommer att handla om attityder och värderingar hos vår egen personal. Levande stadsdelscentra Vi har fortsatt arbetet med att utveckla våra stadsdelscentra. Brickebackens centrum har fått ett nytt ansikte och ny entré. Upprustningen av Haga centrum har framskridit. Vi har etablerat Kontanten-automater i Vivalla centrum, Brickebackens centrum, Varberga centrum och vid Oskarstorget. Vi står nu i startgroparna för att utveckla Rosta centrum och Markbackens centrum. Under våren öppnar Lilla Saluhallen i Markbacken. Ökat boinflytande Arbetet med boinfl ytande har under året resulterat i en stor mängd aktiviteter, både stort och smått, i våra stadsdelar. Några exempel är: gårdspysslare i Brickebacken, hustomtar på Student, kvartersfest i Markbacken, självförvaltning i Oxhagen, trafi k- säkerhetsskyltning i Rosta, barnverksamhet i centrum, Tarzanparken i Tybble, badet i Varberga, Norrdagen i Norrby, utemiljö i Vasa, ljusfest i Baronbackarna och festivalen i Vivalla. Förbättrade inköp Fokus är inriktat på att öka kvalitén på våra förfrågningsunderlag genom bättre och uppdaterade mallar och skapande av en handledning för projekthantering och bättre teknisk dokumentation på våra fastigheter. En stor insats läggs också på ökad kompetens bland våra medarbetare. 67 personer genomgick en extern utbildning om LOU (Lagen om offentlig upphandling) hösten 2006 och cirka 170 genomgår en internutbildning januari-februari 2007. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Sammanfattning och nyckeltal 3

ÖBOs affärsidé Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö. Vår vision hem för dig Våra guldkorn är viktiga egenskaper och kvaliteter som ska vara kännetecknande för ÖBO. Trygghet vi erbjuder hyresgästerna ett tryggt hem. Individuella värderingar våra erbjudanden stämmer med hyresgästernas önskemål. Prisvärt vi ger hyresgästerna valuta för hyrespengarna. Integration och mångfald vi arbetar aktivt för alla människors lika värde. Levande stadsdelar vi bidrar till att skapa attraktiva stadsdelar med ett varierat serviceutbud. Miljöansvar vi tar vårt miljöansvar genom att arbeta i samklang med naturens systemvillkor. Vackert vi har hög kvalitet i stort och smått, formar och vårdar vackra boendemiljöer. Infl ytande och delaktighet hyresgästen ska ha goda möjligheter att påverka. 2007 års fokusmål ÖBOs styrelse har fastslagit tre fokusmål för 2007. Förbättrad hantering av reklamationer Integration och mångfald Förbättrade inköp Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Affärsidé och strategier 4

Ägardirektiv Bolaget ska ha till ändamål att...... genom sin verksamhet stödja kommunens bostadspolitiska intentioner.... främja tillgången på goda bostäder och därtill hörande kollektiva anordningar inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsprogram och motsvarande bostadspolitiska intentioner.... verka för att bolagets hyresgäster får ett reellt infl ytande över förvaltning och service.... verka för att boendet och bolagets verksamhet i övrigt kan ske med största möjliga hänsyn till god miljö och låg resursförbrukning.... sköta och underhålla fastigheterna enligt god teknisk praxis och utveckla en god boendemiljö under beaktande av en god ekonomi. ÖBOs ekonomiska mål Det ekonomiska resultatet ska ge utrymme både för en årlig avkastning till ägaren och en långsiktig konsolidering av bolaget. Nivån på bolagets avkastning ska varje år prövas av kommunen utifrån det långsiktiga konsolideringsbehov som bedöms gälla för de bolag om ingår i koncernen, Örebro Rådhus AB. Vinsten är inte ett mål, utan ett medel, som ska ge företaget en långsiktig handlingsfrihet, allt för hyresgästernas bästa. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Affärsidé och strategier 5

Hösten 1946 bildades Stiftelsen Hyresbostäder i Örebro. Bostadsbristen var hög, trångboddheten stor och behovet av nya bostäder var skriande efter kriget. Allmännyttan fi ck uppdraget att bygga och äga hus samt erbjuda bra bostäder med rimliga hyror till alla. 60 år har gått sedan dess och vårt uppdrag är detsamma. Vi arbetar långsiktigt, bygger och förvaltar alla typer av bostäder med god kvalitet. Med kunden i fokus erbjuder vi attraktiva bostäder med bredd och variation i hela Örebro. Att hålla hög kvalitet på våra bostäder har varit en ledstjärna för oss under alla år. Då, som nu, ordnar vi arkitekttävlingar med jämna mellanrum. Stjärnhusens klassiska och prisade utformning är resultatet av en arkitekttävling och kvarteret Ulla på norr, också det prisbelönat, är ett annat exempel. Stjärnhusen i Rosta är välkända, men lika kända är kanske inte de 33 radhus på Björkallén som byggdes samtidigt. Och småhus har vi fortsatt att bygga under åren, nu senast i kvarteret Hangaren på Ladugårdsängen. Där hade hyresgästerna möjlighet att hyra sina hus för att efter två år köpa dem, vilket nästan alla också gjorde. Denna form av boende kallas för hyr-köp och blev en succé. Vi planerar att göra detsamma med de småhus vi tänker bygga i Markbacken. Markbacken är en stadsdel som genomgått en total omvandling de senaste fem-sex åren. Fastigheter har renoverats och några har rivits för att ge plats till nya bostäder i olika former: hus om fem till sex våningar, punkthus och radhus. Det är viktigt att ÖBO kan erbjuda småhus i stadsdelar där sådana inte fi nns. Många hyresgäster vill bo kvar i sitt område, men vill ha en annan typ av boende när familjen växer eller förändras på något sätt. Den svenska modellen av allmännyttan är omdiskuterad, inte bara i Sverige utan också ute i Europa. I södra Europa är det kommunala boendet så kallad social housing, det vill säga bostäder avsedda endast för ekonomiskt svaga hushåll som inte har möjlighet att hyra annat boende. Den tyska allmännyttan är mer jämförbar med den svenska vi erbjuder boende till alla oavsett privatekonomi. Genom att delta i arbetet i det nybildade europeiska bostadsnätverket, Eurhonet, följer vi det som händer i Europa och kan också vara med och påverka. Jag tror att vi har mycket att lära av våra kollegor i Europa och de av oss. En av våra största utmaningar på hemmaplan är att göra våra större stadsdelar mer attraktiva. När de växte fram på 60- och 70-talen, byggde man enhetligt och storskaligt. Det gör vi inte idag idag vill vi ha större variation. Alla hus och lägenheter har dock god kvalitet, är väl underhållna, håller en bra hyresnivå och det fi nns god service i centrumanläggningarna. Nu förnyar vi stadsdelarna på olika sätt. Ombyggnationen av Markbacken är ett exempel. Renoveringen av stadsdelscentra i Brickebacken och Haga är andra. Rosta centrum står på tur att byggas om härnäst. Omdaningen av den yttre miljön och den nya allaktivitetsarenan i Vivalla är ytterligare exempel på hur vi utvecklar våra stadsdelar. Vi vill erbjuda olika typer av boendeformer det är en god investering och Hans Lander, vd Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Vd har ordet 6

avgörande, inte bara för en god ekonomi utan också, för att motverka en tilltagande boendesegregation. Ett sätt att öka mångfalden är att omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Politikerna är eniga om att omvandla cirka 400 hyreslägenheter till bostadsrätter och vi börjar med att se om det fi nns intresse för en ombildning bland hyresgästerna i Brickebacken. Vår modell - ÖBO-modellen - innebär att lägenheterna i den omvandlade fastigheten blir bostadsrätter redan från början. Vi går in och köper en lägenhet om en hyresgäst inte själv kan eller vill köpa vid tillfället och hyresgästen kan så fortsätta hyra sin bostad på samma villkor som tidigare. När hyresgästen fl yttar, säljs andelen till en bostadsrättsinnehavare eller hyrs ut igen. Man har också möjlighet att köpa lägen heten vid ett senare tillfälle. Varje år frågar vi hälften av våra hyresgäster vad de tycker om sitt boende och vår service. Till vår stora glädje är kunderna nöjda med både boende och service. 2006 vann vi till och med två priser i en tävling som företaget AktivBo arrangerat. De står bakom hyresgästenkäten och det var i klasserna bästa serviceindex och produktindex som vi vann. Trots det goda resultatet vill vi bli ännu bättre och arbetar hela tiden för att våra hyresgäster ska bli nöjda med boende och service. Vår ekonomi är fortsatt god vi är nöjda med resultatet för 2006. Förvaltningsresultatet är lite bättre än budgeterat, vilket främst beror på den mycket milda hösten och lägre kostnader än budgeterat för värme och el. Återtagningen av tidigare nedskrivning av våra fastigheter bidrar också till det goda resultatet, men är en engångseffekt. Det stärker vår handlingsfrihet att ha en god ekonomi och gör det möjligt för oss att hålla nere hyrorna. Förhandlingarna om 2007 års hyra som brukar komma igång i november, sköts upp till början av februari för att vår nya styrelse skulle få möjlighet att delta. Resultatet blev en höjning med två procent från den 1 mars. Vi fortsätter att hålla låga hyror om man jämför med städer av motsvarande storlek. Våra hyror är idag cirka åtta procent lägre än genomsnittet för liknande företag och på 10 år har hyran för en lägenhet, i till exempel Vivalla, bara höjts med 10,7 procent. Den nya regeringen har beslutat att ränte- och investeringsstöd till byggandet av hyresrätter ska avvecklas. Det är naturligtvis negativt för oss, men vi är övertygade om att ÖBO är ett så starkt företag att vi ändå kan genomföra prioriterade projekt som till exempel punkthusen i Näsby och nybyggnationen i Markbacken. Vår ställning som allmännyttigt bostadsföretag är stark i Örebro och det gläds vi åt. Vår uppgift, att bygga och förvalta bostäder så att alla människor kan ha ett bra boende oavsett ekonomi eller andra valmöjligheter, är densamma 2006 som när vi bildades för 60 år sedan, 1946. Jag tror att vi utför vårt uppdrag på ett mycket bra sätt och att vi utnyttjar vår styrka att leva upp till vår målsättning även i framtiden. Hans Lander, vd Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Vd har ordet 7

Även 2006 ökade Örebro sin befolkning och antalet innevånare uppgick den 31 december 2006 till 128 977 personer, vilket är en ökning med 1 244 personer. Årets ökning är större än fjolårets. ÖBOs andel av den totala mängden bostäder är cirka 36 procent och av hyresrätterna cirka 70 procent. ÖBO har under året byggt 48 nya lägenheter. Lägenheterna ligger mitt emellan Sörby och Sörbyängen och består av fyra punkthus, varav ett är seniorbostäder. I kvarteret Hangaren på Ladugårdsängen har åtta villor sålts till hyresgästerna, som tidigare hyrt enligt ÖBOs hyrköpsmodell. Nyproduktion, försäljning samt förändringar i nuvarande lägenhetsbestånd gör att antalet lägenheter i ÖBO nu uppgår till 22 973. Renoveringen av Markbacken har fortsatt och i december 2006 blev etapp fyra, sista ombyggnadsetappen, färdig för infl yttning. Efterfrågan på de ombyggda bostäderna i Markbacken har varit god och bara några få vakanser har förekommit. Rivningen av 250 lägenheter i Markbacken är avslutad. Dessa ersätts med 130 nya bostäder bestående av punkthus och småhus. I en första etapp bygger vi tre stycken fem- eller sexvåningshus på Örnsköldsgatan, närmast motorvägen med femtio två- och trerummare. Beräknad infl yttning hösten/vintern 2008. Under 2006 påbörjades byggnationen av 85 lägenheter på gräsplanen intill Eyrabadet. Två av husen blir punkthus och det tredje ett längre fl erbostadshus. De första lägenheterna är klara för infl yttning under våren 2007. I Garphyttan bygger ÖBO om det före detta äldreboendet till bostäder inom ramen för ÖBO senior. Sammanlagt skapar vi 24 lägenheter från ett rum och kokvrå till tre rum och kök. Våren 2007 kan de första hyresgästerna fl ytta in. I och med regeringsskiftet hösten 2006 förändrades de ekonomiska ramarna vid nyproduktion av lägenheter. Detta gör att det för närvarande är oklart hur stor nyproduktionen kommer att vara under åren framöver. Antalet vakanta lägenheter ökade något i början av året, men minskade igen under sommaren och hösten. Antalet lediga lägenheter har varierat mellan 105 och 140 lediga per månad. Omfl yttningen har under året uppgått till 17,7 procent, vilket i stort sett är samma omfl yttning som föregående år. 11,1 procent har fl yttat från ÖBO och 6,6 procent har fl yttat inom ÖBO. Studentbostäder ingår inte i ovanstående omfl yttning. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Bostadsmarknaden 8

Hyror Valresultatet 2006 gjorde att Örebro fi ck en ny politisk majoritet och ÖBO en ny styrelse. 2007 års hyresförhandlingar kom i gång efter årsskiftet och avslutades under februari 2007. Den nya hyran innebär en hyreshöjning med två procent. Under året har ÖBO tillsammans med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna arbetat fram ett nytt hyressättningssystem, ett system som på ett bättre sätt än tidigare speglar kundernas värderingar när det gäller standard och läge på bostäderna. En enkät har skickats ut till ett urval av ÖBOs och Fastighetsägarnas hyresgäster. Detta för att få ett bättre underlag för att sätta rättvisa hyror, men också för att bättre förändra och utveckla våra bostäder och stadsdelar. Enkäten besvarades av 2 246 personer och kommer att vara en del av alla olika komponenter som det tas hänsyn till när vi så småningom ska sätta nya hyror. Under 2006 betalades det ut cirka 15,4 miljoner kronor i kvarboenderabatter. Hyrestorget Hyrestorget är ÖBOs uthyrningssystem. Företagets kunder är själva aktiva och söker den bostad de önskar via Internet eller Talsvar, men vi ger också personlig service via Bobutiken. Antalet kunder som varit aktiva i systemet under en sexmånadersperiod uppgick i slutet av året till drygt 25 000 personer. I november 2004 startade ÖBOs nya Seniortorg, vilket är en utökad tjänst på Hyrestorget. Hälften av ÖBOs seniorbostäder hyrs ut via Seniortorget och den andra halvan via Hyrestorget. I slutet av år 2006 uppgick antalet personer som gjort en kundanmälan på Seniortorget till cirka 3 000 personer. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Bostadsmarknaden 9

ÖBO arbetar mycket aktivt med levande stadsdelar. Vi tittar på stort och smått som kan bidra till människors trivsel och engagemang samt skapa en stolthet över den stadsdel där man bor och verkar. Här är ett axplock av vad som hände under 2006: Baronbackarna Ljusfest i mars. Öppet hus i 50-talslägenheten. Baronbackarnas dag på nationaldagen den 6 juni. Nytt kvinnocafé i centrum. Miljödag. Ny basketplan. Brickebacken Nyrenoverade tvättstugor med nya tvättstugevärdar i Brickebacken. Ombyggnation av Brickebackens centrum. Invigning av Saxonparken. Uttagsautomat i centrum (Kontanten). Dagkollo tillsammans med föreningarna. Centrum Nyinvigning av Krämarterrassen med tårtkalas i juni i strålande solsken. Luciafest på Änggatan 5-11. 60 års kalas på Krämartorget och Olof Palmes torg i augusti. Garphyttan Ombyggnation av Lingården i Garphyttan till seniorboende påbörjas. Ny lekplats på Holmsätersvägen i Vintrosa. Markbacken Rivningen av 250 lägenheter i Markbacken är klar. Infl yttning i 36 nyrenoverade lägenheter på Lertagsgatan. Norr Norrdagen för våra hyresgäster genomförs i september. Nya fasader och balkonger på Höglundagatan. Oxhagen Bakluckeloppis i centrum. Nya gårdsvärdar. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Levande stadsdelar 10

Rosta Nya trafi kskyltar som tagits fram med hjälp av skolbarn på Rostaskolan på Östra och Västra Vintergatan. Ombyggnationen av Rosta centrum inleds. Student Två hustomtar (studenter) arbetar med boinfl ytande för korridorboende studenter. Tybble Färdigställande och infl yttning i kvarteret Senapen på Studievägen. Första spadtaget för Eyrafältets 85 nya lägenheter. Upprustning av Tarzanparken i Tybble. Nya garage på Tybble- och Drakenbergsgatan. Vidareutveckling av självförvaltning på Sörbyängen. Varberga V.OX-festival i Varbergaparken i september med sång, dans, musik och fi lm. Luciakväll i Varbergaparken. Nya trivselvärdar i Varberga. Uttagsautomat i Varberga centrum (Kontanten). Aktivitetskvällar vid Varbergabadet. Vasastan Ombyggnation av yttre miljö på kvarteret Lejongapet som blir en grön oas. Vivalla Öppet hus i två möblerade lägenheter på Diktargatan. Invigning av aktivitetsarenan intill skolan i december. Avtäckning av ny staty av en häst på Vivallaskolans skolgård. Förändring av utemiljön, balkonger och gårdar på Diktargatan. Uttagsautomat vid Vivalla torg (Kontanten). Utsmyckning med illuminerade granar på Poesigatan. ÖSKs och KIF Örebros spelare träffar barn och ungdomar på skolor och fritidsgårdar (i fl era stadsdelar). Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Levande stadsdelar 11

Under 2006 har beslut fattas om utbyggnad av bredband i Markbacken och Tybble. Projektet omfattar cirka 2 100 lägenheter och lokaler. Arbetet med utbyggnaden kom igång under hösten. I och med denna utbyggnad omfattas nu totalt 8 950 lägenheter av Stadsnät och 4 200 av Bredbandsbolaget. I de allra fl esta av ÖBOs lägenheter fi nns möjlighet till uppkoppling till Internet och andra tjänster via Comhem och/eller ADSL-teknik. Stadsnätet är ett öppet nät, där fl era företag erbjuder sina tjänster med Internet, IP-telefoni och TV. ÖBOs egen datatrafi k och telefoni till de fl esta av våra kontor på stan går via stadsnätet. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Bredband 12

ÖBO har 2 268 studentlägenheter av vilka 1 272 är möblerade, 719 i korridor och 296 i delad lägenhet. Omfl yttningen är cirka 1 400 lägenheter per år, varav cirka 500 vid höstterminsstarten och 350 vid vårterminsstarten. Personalen har under året bestått av tre bovärdar, distriktschef, distriktsassistent och säljare samt extra personal vid terminsstarterna. Bostadsbehov Antalet sökande till Örebro universitet har fortsatt att minska något under 2006 jämfört med tidigare år. Det är allt fl er program och kurser som inte har studenter till alla platser. Detta har inneburit att antalet studenter har minskat och därmed också behovet av studentbostäder. För ÖBOs del har det gjort att vi klarat av att tillgodose bostadsbehovet inför terminsstarten, trots att vi för andra året i rad minskat antalet studentbostäder från 2 522 lägenheter år 2004, 2 466 lägenheter år 2005 till 2 268 lägenheter år 2006. Vi har trots den minskade efterfrågan lyckats väl med att hålla vakansgraden på rimlig nivå. Framför allt har det skett genom att omvandla studentboende i Brickebacken till vanligt boende. Där fi nns det en förhållandevis god efterfrågan på vanliga bostäder. Bostadsgaranti ÖBO erbjuder sedan fl era år tillbaka en bostadsgaranti för studenter som blir antagna till Örebro Universitet. De som anmält att de vill omfattas av vår bostadsgaranti har erbjudits korttidskontrakt i Mellringe. Antalet som ville omfattas av bostadsgarantin var cirka 350 stycken, men det var bara 20 stycken som behövde utnyttja garantin. Möjligheten att använda Mellringe för bostadsgaranti försvinner 2007, eftersom vi kommer att hyra ut studentbostäderna i Mellringe till Örebro kommun för gruppboende. Avvecklingen av Mellringevägen 90-94 som studentboende är en följd av den minskade efterfrågan. För hösten 2007 hittar vi en ny lösning för att klara bostadsgarantin. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB ÖBO Student 13

Kommande behov av studentlägenheter I dagsläget är det osäkert hur utvecklingen av antalet studenter vid Örebro universitet kommer att förändras. Man vet att det de närmaste åren fi nns stora årskullar som är i ålder för högskolestudier. Möjligheten att få arbete påverkar naturligtvis hur stor del av dessa som väljer att studera. Ett antal andra fastighetsägare har nya studentbostadsprojekt på gång, varför det med nuvarande antal studenter inte är ett akut behov för ÖBO att bygga nya studentbostäder. Det är bra att ha ett antal projekt relativt färdigprojekterade som vi snabbt kan starta om antalet studenter åter ökar, vilket man sedan tidigare vet kan ske med kort varsel. Vi har fortsatt en allt större efterfrågan på familjelägenheter för studenter. Vi möter detta behov med bland annat Enrisvägen 20-30 som är en studentgård med treor och fyror till studerande. Vi har även tvåor och treor i Varberga sedan tidigare. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB ÖBO Student 14

Gemenskap, trygghet och ökad livskvalitet är några av grunderna i ÖBO Senior. Ett boende som är alltmer eftertraktat. ÖBO Senior startade sommaren 2000 när gemenskapsboendet på Köpmangatan 51-55 stod klart. Idag har ÖBO 639 seniorlägenheter på olika platser i kommunen. Höghuset i Rosta för ÖBO Senior 1950 fl yttade Dagmar Andersson, hennes make och barn in på Västra Vintergatan 132. Huset var nybyggt och det kryllade av barn i trapphuset. Efter 56 år i sin lägenhet har Dagmar nu flyttat till seniorboendet på Östra Vintergatan 7, höghuset i centrum. Dagmar är glad att det fi nns hiss i huset och att hon har ett stort och fi nt kök i sin lägenhet på fjärde våningen. Här känner jag mig hemma och gemenskapslokalen i huset gör att jag varje vecka träffar gamla vänner, pysslar och dricker en kopp kaffe. Tänk att denna möjlighet fanns här i Rosta, säger Dagmar nöjt. Ella Möttus bor också i höghuset. När chansen fanns fl yttade hon och hennes make hit efter att ha bott i Rosta sedan 1956. I gillestugan som nu är gemenskapslokal har hon fi rat födelsedagar och estländarnas nationaldag i många år. Vi har en fantastisk lägenhet med tre härliga balkonger, där vi i sommar njutit av solen och värmen till sent på kvällarna, berättar Ella. Ella Möttus är en eldsjäl för sammanhållningen i huset. Jag känner alla och vi stöttar varandra när livet är lite svårt, säger Ella. Höghuset i Markbacken Göte Gunnarsson, som bor i det nya höghuset i Markbacken, är pensionerad ingenjör med stort intresse för datorer. Han har hållit en kurs i IT för intresserade i huset. Göte och hans fru Ulla sålde villan i Nora och fl yttade till åttonde våningen i seniorhuset i Markbacken, där de nu har en ny fi n lägenhet med häftig utsikt. Men det bästa, säger de båda två, är att här bryr man sig verkligen om varandra. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB ÖBO Senior 15

Nytt seniorboende på Studievägen Under 2006 blev det senaste seniorboendet på Studievägen 12 klart. Nu pågår ombyggnad av Lingården i Garphyttan med 24 lägenheter och den 1 maj 2007 blir 19 lägenheter klara på Restalundsvägen 38. Verksamhetsråden, som fi nns i seniorhusen, har en viktig uppgift att fylla. De planerar aktiviteter och håller kontakt med ÖBOs två seniorsamordnare. För dig över 55 år ÖBO Senior är till för hyresgäster som är över 55 år. Seniorlägenheterna söks via Seniortorget eller Hyrestorget som fi nns på ÖBOs webbplats. Det går bra att vara anmäld på båda torgen samtidigt. När man anmäler sig på torgen börjar poängen att samlas, vilka sedan används för att välja bostad. Man får en poäng för varje dag man står i kö. Seniortorget eller Hyrestorget Hälften av de lediga seniorlägenheterna erbjuds på Hyrestorget och hälften på Seniortorget. Den som redan bor hos ÖBO är automatiskt med på Hyrestorget. Har man fyllt 50 år kan man anmäla sig till Seniortorget. Att stå i seniorkön kostar 100 kr per år, eftersom det är en utökad tjänst. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB ÖBO Senior 16

ÖBO Lokaler har marknadsansvaret för ÖBOs cirka 1 000 lokaler med en yta om cirka 168 000 kvadratmeter. Lokalerna inrymmer både kommersiell och offentlig service samt hobby- och fritidsverksamheter i anslutning till ÖBOs bostäder i Örebros olika stadsdelar. Efterfrågan har ökat något från tidigare nivåer, uthyrningsgraden ligger på knappt 98 procent av vårt bestånd. Intäkterna för lokaler var 2006, 114 Mkr (123 Mkr). Under 2006, liksom 2005, har vi haft ett särskilt fokusmål från ÖBOs styrelse att arbeta med att utveckla våra stadsdelscentra. Några av de åtgärder som gjorts för detta är: Nya luftiga och ljusa entréer i Haga centrum. Flytt av biblioteket och restaurangen i Haga centrum. Ny gemensam reception för Hagabadet och Nautilus. Verksamheterna i Haga centrum har gjort en gemensam reklamfi lm som visats i TV4. En smörgåsbutik har fl yttat in vid Tybble Torg. Vi har renoverat skärmtak och fasader vid Brickebackens centrum. Coop Konsum har fått en ny entrélösning. Upprustning av Rosta centrum har inletts, där temat är 50-tal möter 2000-tal. Ett projektavtal har tecknats med Örebro Läns Landsting angående en ombyggnad och tillbyggnad av vårdcentralen i Brickebacken som ska vara klar till vintern 2008. Avtal är tecknat för en ny familjecentral som kommer att fl ytta in i Oxhagens centrum vintern 2008. I Vivalla centrum kommer ett café att öppna till våren samt även en särskild informationsverksamhet för Folktandvården. Verksamheterna i Vivalla centrum har gjort ett gemensamt reklamblad. Vi har etablerat Kontanten med uttagsautomater i Vivalla centrum, Varberga centrum, Brickebackens centrum samt vid Oskarstorget. I mars 2007 öppnar Lilla Saluhallen i Markbackens centrum. Butiken kommer att ha en färskvaruprofi l med bland annat butiksstyckat kött. Under hösten 2006 avvecklade Willys Hemma sin lågprisbutik, en så kallad hard-discount-butik, i samma lokal. Vi har under året genomfört vår första kundenkät om vad vi kan göra för att bli en bättre hyresvärd. Vi fi ck svar från cirka 47 procent av våra lokalkunder. Enkäten gav bland annat besked om att många kunder saknat en informationskanal från ÖBO Lokaler. Under året har därför Lokalbladet kommit till, med en utgivning av tre nummer. En annan åtgärd, som ett resultat av enkätsvaren, är att vi numera har utsett en ansvarig person inom enheten för hantering av felanmälningar och har arbetat fram bättre rutiner för återkoppling vid felanmälningsärenden. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB ÖBO Lokaler 17

Eyrafältet I april 2006 påbörjades nyproduktionen av 85 lägenheter i kvarteret Skridskon med adress Restalundsvägen. Byggnationen är fördelad på tre huskroppar, varav en är seniorbostäder. Infl yttning sker under perioden april till november 2007. Markbacken I Markbacken har den fjärde renoveringsetappen, omfattande 36 lägenheter, färdigställts för infl yttning i december. Denna etapp avslutar det omfattande renoveringsarbete i Markbacken som nu har pågått under cirka sju år. Rivning av 250 lägenheter har avslutats under året och planeringen för den kommande nyproduktionen har påbörjats. Krämarterrassen Renoveringen av terrassen som påbörjades 2005 slutfördes under sommaren 2006. Då hade drygt 6 000 ton massor fraktats från terrassen till Atleverken samt 1 150 kvm färdigt gräs lagts ut. Sörby Under våren 2006 färdigställdes 48 lägenheter i kvarteret Senapen med adress Studievägen. 14 lägenheter av dessa är seniorbostäder. Lingården, Garphyttan Under hösten 2006 påbörjades arbetet med att bygga om Lingården från ett före detta kommunalt äldreboende till seniorbostäder. Det ombyggda huset kommer att innehålla 24 lägenheter med infl yttning mars/april 2007. Kommande projekt ÖBO projekterar för två punkthus i området Näsby i östra Almby. Projektet omfattar 47 lägenheter och planerad byggstart är preliminärt satt till sommaren 2007 med infl ytt sommaren 2008. Byggprojektet är ett så kallat partnering-samarbete med Skanska och förutsätter att ÖBO får investeringsbidrag. Nybyggnation av tre punkthus startar under året i Markbacken. Det blir knappt 50 stycken två- och trerummare. Beräknad infl yttning hösten/vintern 2008. ÖBO fortsätter med utredningsarbetet beträffande Baronbackarna. Ansökan om att riva höghuset har tagits tillbaka och en omfattande upprustning av centrumdelarna påbörjas troligen under 2007. Under året har även olika former av förberedelser gjorts för ett eventuellt byggande av nya bostäder i främst Ladugårdsängen och Sörbyängen. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Byggprojekt 18

Fastighetsaffärer Fastigheten Eldskriften 1, före detta panncentralen i Baronbackarna, är återigen i ÖBOs ägo sedan köparen inte fullföljde köpet från 2004. Fastigheterna Hangaren 3, 5, 6 samt 8-12, totalt åtta småhusfastigheter, har sålts genom ett hyrköpsförfarande. Samtliga hyresgäster som har bott under minst två år köpte sina hus till ett på förhand bestämt pris. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Byggprojekt 19

Personalens möjligheter till infl ytande och delaktighet är avgörande för att ÖBO ska lyckas i sitt uppdrag. Att kunna påverka innehållet i arbetet skapar intresse och engagemang, vilket i sin tur leder till att hyresgästerna får en positiv bild av kontakterna med företaget. För att kunna ge goda möjligheter till infl ytande och delaktighet, har ÖBO i fl era år arbetat med en modell för verksamhetsplanering som innebär att samtliga anställda bidrar till att förverkliga de mål som sätts upp. Utifrån våra guldkorn, mål och de särskilda fokusmål som styrelsen pekat ut, arbetar arbetsgrupper inom hela företaget med att forma aktiviteter som sedan genomförs och följs upp. För att utnyttja hela den potential som fi nns hos vår personal, har 2006 inneburit särskilda satsningar på arbetsmiljöfrågor. Att bli sedd av sin chef, att kunna framföra sina åsikter i ett öppet arbetsklimat och att kunna känna tillit till sina arbetskamrater är exempel på viktiga ingredienser för att skapa trivsel. Axplock av viktigare händelser Under hösten gjordes en utvärdering av organisationsförändringen, vilken trädde i kraft den 1 januari 2005. De positiva följderna har varit klart övervägande, men företagsledningen har också fått kritik för, framför allt, hur processen kring förändringen drevs. Inkomna synpunkter är sammanställda och åtgärder samt eventuella förslag till förändringar kommer att redovisas i mars 2007. Under våren genomfördes en ny upphandling av företagshälsovård. Den ledde till att Feelgood övertog uppdraget från Haluxa den 1 juli 2006. Förändringen har gått bra, även om vi haft vissa synpunkter på tillgängligheten hos den nya utföraren. En inventering av företag som tillhandahåller medarbetarenkäter gjordes under hösten. Enkäten kommer att genomföras tidigt 2007. ÖBOs satsning på friskvård har gått vidare. Den är mycket uppskattad och vi märker att vi också får med allt fl er medarbetare i de aktiviteter vi erbjuder. Under senhösten diskuterades en omförhandling av fl extidsavtalet och vi nådde fram till en överenskommelse med de fackliga företrädarna. Förändringen går huvudsakligen ut på att förtydliga de regler kring bland annat fl extidssaldo och övertidsuttag som funnits sedan tidigare. Ombudsmannen mot etnisk diskriminering, DO, gjorde en granskning av ÖBO i december och resultatet av den kommer i februari 2007. Under 2006 fi rade ÖBO 60-årsjubileum. För personalens del innebar detta bland annat en stor festlighet som gick av stapeln den 24 november i Varmbadhuset. Personalklubben gjorde ett jättejobb med att ro arrangemanget i land och responsen var översvallande. Temat för festen var klädsel och utstyrsel från de decennier som fl ytt under den tid ÖBO verkat. Personalklubben var under året som vanligt aktiv också i fl era andra sammanhang. Det ordnades bland annat en mycket uppskattad resa till Kiev. Årsredovisning 2006 ÖrebroBostäder AB Personal 20