Bra att veta Det är viktigt att notera att den information som presenteras i denna rapport innehåller preliminära beräkningar och prognoser. Dessa speglar inte bolagets faktiska framtida ställning. Den aktierelaterade informationen samt de fastighetsvärderingar som presenteras bygger på en intern värderingsmodell och är inte fastställda marknadsvärden eller värdering från oberoende part. Informationen ger en begränsad bild av bolagets ställning och det är viktigt att investerare själva granskar all tillgänglig information för att bilda sig en rättvisande bild av bolagets nuvarande ställning, dess historiska prestation och framtida utsikter.
Fortinova i korthet
Affärsidé Fortinova Fastigheter är ett onoterat fastighetsbolag med hyresgästen i fokus som strävar efter att förvärva fastigheter samt långsiktigt förvalta och utveckla befintligt bestånd på utvalda orter i västra Sverige.
Övergripande mål Fortinova Fastigheter ska bli en betydande aktör i västra Sverige med verksamhetsfokus på - tillväxt till rätt avkastning, - positiva förvaltningsresultat samt - lönsam projektutveckling. Målsättningen är initialt att uppnå ett totalt fastighetsinnehav om minst en miljard kronor med en avkastning på eget kapital som övertid överstiger riskfri ränta med fem procentenheter.
Verksamhetsöversikt Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett onoterat fastighetsbolag med hyresgästen i fokus som strävar efter att förvärva fastigheter samt långsiktigt förvalta och utveckla befintligt bestånd. Sedan investeringsstarten 2011 har bolaget vuxit till 52 fastigheter vilket omfattar en uthyrningsbar yta om ca 55 000 kvm. Vår ambition är att fortsätta växa och bli en betydande aktör längs den svenska västkusten. Detta sker framförallt genom förvärv av fastigheter med dokumenterade starka kassaflöden och goda möjligheter till värdeökning. Fortinova Fastigheters fastighetsbestånd har ett marknadsvärde om ca 730 mkr och utgörs främst av bostäder. Koncernens fokus är långsiktig värdetillväxt med nöjda hyresgäster och inte handel med fastigheter där spekulation kan leda till snabbt realiserade vinster eller förluster.
Offensiv utveckling Fastighetsvärde, mkr Hyresvärde, mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 70 60 50 40 30 20 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Antal lägenheter Substansvärde aktie, kr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 500 kr 1 400 kr 1 300 kr 1 200 kr 1 100 kr 1 000 kr 900 kr 800 kr 2012 2013 2014 2015 2016 Emissionskurs Substansvärde
Finansiell ställning 2016 730 mkr förvaltat fastighetsvärde 600 lägenheter 2 ggr räntetäckningsgrad 67 % belåningsgrad 2016 7,8 % avkastning investerat kapital 5,2 % direktavkastning 2016
Fastighetsbeståndet Hyresvärde, andel per ort 2% 1% 17% 81% Varberg Kungsbacka Göteborg Bollebygd Indikativt marknadsvärde per typ 12% 5% 82% Bostäder Lokal och butik Specialenhet
mkr Kapitalutveckling 250 100 90 200 80 150 100 50 70 60 50 40 30 antal 0-50 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Investerat kapital, ack Antal exit Antal investerare 20 10 0
Bolagsstyrning Aktieägarna representeras sedan årsstämman 2015-12-10 till stora delar av en nyinvald styrelse. Efter årsstämman valde styrelsen att utse Anders Johansson till bolagets vd och Anders Valdemarsson till bolagets vice vd. Ole Salsten (ordförande) Fredrik Bergmann (ledamot) Åke Forsler (ledamot) Christian Riddarbo (ledamot) En majoritet av aktieägarna besitter lång erfarenhet från ledande befattningar inom näringslivet eller egna bolag. I ägarkretsen finns ett betydande nätverk vilket bolaget kan nyttja för att nå sina mål. Anders Valdemarsson (ledamot, vice vd) Lars Johansson (suppleant) Sverker Albrektson (suppleant) Anders Johansson (vd) För ytterligare information om bolagsstyrningen besök www.fortinova.se
Varför investera i Fortinova?
Fastighetscykler, kontinuerlig avkastning 40 30 20 10 0-10 -20-30 Income Return Capital Return Total Return Källa IPD/MSCI
Varför investera i Fortinova? Hög riskjusterad avkastning Kontinuitet med hög uppsida 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2012 2013 2014 2015 2016 Förvaltning Transaktioner ROE Substansvärde utan spekulationspåverkan Fortsatt expansion
Tillväxtzon Bostadsbrist med låg vakansrisk Goda kommunikationsmöjligheter Attraktivt näringsliv
Koncernen i siffror
Finansiella mål Målsättningen är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinnehav om minst en miljard kronor Tillväxt med krav på lönsamhet och positiva kassaflöden 1,5ggr räntetäckningsgrad 25% minsta soliditet 5% + riskfri ränta avkastning på eget kapital
Resultaträkning Tkr 2016 9 mån 2015 12 mån 2014 12 mån Hyresintäkter 31 622 32 950 23 025 Fastighetskostnader -11 246-12 034-10 278 Driftsresultat 20 376 20 916 12 747 Administrativa kostnader -4 322-3 232-2 335 Räntekostnader -6 323-7 561-5 373 Förvaltningsresultat 9 731 10 123 5 039 Avskrivningar -3 558-3 755-2 849 Övriga intäkter 8 932 0 36 Skatt (inkl. uppskj)* 426-2 086-508 Periodens resultat 15 531 4 282 1 718 * schablonberäknad skatt 5,2 % direktavkastning 27,5 ggr % räntetäckningsgrad avkastning på eget kapital 5,2 2 ggr % direktavkastning räntetäckningsgrad
Balansräkning Tillgångar 2016* 2015 2014 Förvaltningsfastigheter 612 382 433 794 300 214 Långfristiga fordringar 13 188 852 300 Kortfristiga fordringar 2 786 4 382 3 645 Likvida medel 17 156 4 210 4 192 Summa tillgångar 645 512 443 238 308 051 Eget kapital och skulder Eget kapital 211 853 136 793 84 901 118 mkr tillträdda fastigheter under kvartal 3 1,9 ggr skuldsättningsgrad Avsättningar 14 431 14 485 13 932 Räntebärande skulder 409 726 283 246 201 600 Övriga skulder 9 502 8 714 7 618 Summa eget kapital och skulder 645 512 443 238 308 051 67 % belåningsgrad *avser balansdagen 2016-05-31
Nyckeltal koncern Fastighetsrelaterade 2016* 2015 2014 2013 2012 Antal lägenheter 556 403 353 186 70 Antal fastigheter 44 35 29 21 7 Uthyrningsbar yta, kvm 47 785 37 664 25 769 14 671 5 271 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,1% 98,9% 99,0% 99,9% 99,5% Direktavkastning, % 5,2% 5,7% 5,7% 6,0% 4,5% Driftsöverskott, mkr 20,4 20,9 12,8 6,8 2,0 Finansiella Avkastning eget kapital, % 7,5% 4,0% 3,0% 5,0% 4,0% Avkastning investerat kapital, % 7,8% 6,3% 7,1% 8,8% 7,5% Belåningsgrad fastigheter, % 66,9% 64,4% 67,1% 55,3% 61,7% Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 1,5 2,2 2,3 Aktierelaterade Indikativ kurs 1 311 1 330 1 256 1 176 1 000 Senaste emissionskurs 1 275 1 275 1 225 1 125 1 000 *avser perioden 2015-09-01 till och med 2016-05-31
Aktuell intjäningsförmåga Intjäningsförmåga per 2016-06-17 Helår Hyresintäkter 53 228 Fastighetskostnader exkl avskrivningar -19 777 Driftsresultat 33 451 Direktavkastning 5,3 % Administrativa kostnader -5 345 Finansnetto -12 000 Förvaltningsresultat 16 106 Förvaltningsresultat före skatt per aktie, kr 101,7 I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är att betrakta som en proforma och innehåller till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans-, ränte- eller derivatförändringar. Andra resultatpåverkande faktorer som inte beaktas i intjäningsförmågan är kommande fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Då intjäningsförmågan fokuserar på förvaltningsresultatet har skatt ej beaktats.
Balans- och resultatprognos 2016-2018 Tillgångar och insatt kapital, mkr 2018 2017 2016 Materiella anläggningstillgångar 850 750 630 Insatt kapital 270 210 192 Räntebärande skulder 550 520 425 Omsättning och resultat Nettoomsättning 60 55 44 Rörelsens kostnader* 28 25 21 Finansiella kostnader 13 11 9 Resultat före skatt 19 18 14 * Exklusive avskrivningar
Ägarförteckning Aktieägare A-aktier B-aktier C-aktier Totalt antal aktier Kapital, % Röster, % Efort Invest AB 15 000 15 000 8,63% 4,39% Familjen Bergmann gm bolag 13660 13 660 7,86% 27,98% Forsler Invest AB 10 259 10 259 5,90% 3,00% Nordstenen AB 9 946 9 946 5,72% 2,91% Sala Consulting KB 9 573 9 573 5,51% 2,80% Fortinova AB 9 562 9 562 5,50% 27,98% Ulinco Invest AB 5 479 5 479 3,15% 1,60% J-O Nilsson Invest & Consult AB 5 214 5 214 3,00% 1,53% Mikael Falck AB 5 000 5 000 2,88% 1,46% Alex son Invest AB 4 235 4 235 2,44% 1,24% HUA Invest AB 4 186 4 186 2,41% 1,22% Forsheda Livs AB 4 000 4 000 2,30% 1,17% Hellberg & Jagebro Invest AB 3 886 3 886 2,24% 1,14% Sleep Well Hotell AB 3 400 3 400 1,96% 0,99% Stegerud Steel AB 3 300 3 300 1,90% 0,97% Sko-Boo AB 3 221 3 221 1,85% 0,94% Buwell AB 3 000 3 000 1,73% 0,88% Per-Ola Berggren 3 000 3 000 1,73% 0,88% Rederiaktiebolaget ASTREA 3 000 3 000 1,73% 0,88% AB Gåsekil Invest 2 600 2 600 1,50% 0,76% Övriga 51 248 51 248 29,49% 14,99% Totalt registrerade aktier 9 562 150 547 13 660 173 769 100,00% 100,00%