7,9 20,1 15,7 DELÅRSRAPPORT. Vi ska fortsätta växa med bibehållen lönsamhet JUNI AUGUSTI Hyresintäkterna ökade till 20,1 mkr (12,4)

Transkript

1 Q4 DELÅRSRAPPORT JUNI AUGUSTI Vi ska fortsätta växa med bibehållen lönsamhet Anders Johansson, VD 20,1 Hyresintäkterna ökade till 20,1 mkr (12,4) 15,7 Driftsöverskott ökade till 15,7 mkr (8,8) 7,9 Förvaltningsresultatet ökade till 7,9 mkr (4,9) FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ)

2 Fortinova Fastigheter är ett onoterat fastighetsbolag med hyresgästen i fokus som strävar efter att förvärva fastigheter samt långsiktigt förvalta och utveckla befintligt bestånd på utvalda orter i västra Sverige. Centrala Varberg VD har ordet Under räkenskapsårets sista kvartal har vi tillträtt en fastighet i Uddevalla. Efter tillträdena uppgår hyresvärdet över tolv månader till 76 miljoner kronor. Efter att ha uppnått målsättningen om att förvalta ett fastighetsvärde om 1 miljard kronor skall vi nu fortsätta att växa med bibehållen lönsamhet med hänsyn till den risk vi exponerar oss mot. Andelen bostäder utgör 72 procent av den totala fastighetsportföljen. Över tid kommer vi att närma oss riktvärdet om att andelen bostäder skall utgöra 80 procent. Förvaltningsresultatet uppgick under perioden till 7,9 miljoner kronor vilket är en ökning med 61 procent jämfört med samma period föregående år. Ökningen förklaras av ett större fastighetsbestånd. Trots den kraftiga tillväxten har vi för perioden ett förvaltningsresultat om 39 procent av de totala hyresintäkterna. Vi växer med bibehållen lönsamhet. Under våren har vi genomfört en hyresgästundersökning. Vi har fått många värdefulla synpunkter. Enligt undersökningen är 72 procent av våra hyresgäster ganska nöjda eller mycket nöjda med Fortinova. Det är glädjande att så många har en positiv bild av oss som hyresvärd men vi skall nu effektivisera våra insatser för att öka upplevelsen ytterligare för våra hyresgäster. Vi har flera möjligheter framför oss. Vi har ett antal affärer som vi nu analyserar och hoppas på att kunna gå vidare med. Med tanke på tillväxten i bolaget kommer vi under hösten att genomföra ytterligare en nyemission. Vi tillryggalägger ytterligare ett bra år och ser med entusiasm fram emot ett nytt spännande år. Anders Johansson, verkställande direktör 2

3 Fortinova i korthet Hyresvärde, mkr Fastighetsvärde, mkr Snabb utveckling Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett onoterat fastighetsförvaltande bolag med hyresgästen i fokus som strävar efter att förvärva fastigheter samt långsiktigt förvalta och utveckla befintligt bestånd. Koncernen har sedan investeringsstarten för 7 år sedan utvecklats till att bedriva verksamhet från Uddevalla i norr till Falkenberg i söder. Fortinova Fastigheters ambition är att fortsätta växa och bli en betydande aktör längs den svenska västkusten. Detta sker framförallt genom förvärv av fastigheter med dokumenterad intjäningsförmåga och goda möjligheter till värdeökning. Nyproduktion i Väröbacka Våra fastigheter Portföljens indikativa marknadsvärde uppgår till mkr den 31 augusti. Indikativt marknadsvärde har ökat med 173,4 mkr jämfört med senaste rapporten per 31 maj. Förändringen beror i all väsentlighet på tillträden av fastighetsförvaltande bolag samt i Varbergs kommun den 2 juni respektive Uddevalla kommun den 1 juli. Tillträden under perioden bedöms generera ett hyresvärde om 14,0 mkr fördelat på 32 lägenheter samt kvm butiker och lager. De förvärvade fastigheterna avser förvaltningsfastigheter i centrala lägen med låg risk för vakans. Bostäder Varberg Fastighetsvärde Lokal och butik Specialenhet Hyresvärde Uddevalla Kungsbacka Övriga Fastighetsinnehav Den 31 augusti uppgår Fortinovas totala uthyrningsbara area till kvm. Kvartalets ökning om kvm motsvarar ett hyresvärde om 14 mkr varav 2 mkr är hänförligt till bostäder. Investeringar under perioden i befintliga fastigheter uppgår till 8,8 mkr och förvärv av nya fastigheter uppgår till 173,2 mkr. På rapportdagen bestod portföljen till 72% av bostäder fördelat på 732 lägenheter. Resterande 28%, eller kvm, fördelar sig på lokaler, butiker och specialenheter. Efter tillträdet av handelsområdet i Varbergs kommun så utgör den kommersiella andelen något mer än 20 procent av den totala portföljen. Bolagets inriktning är fortsatt bostadsfastigheter och över tid ska denna andel utgöra 80 procent. Strategin förblir oförändrad. Avseende hyresvärde fördelar sig 78% i Varberg, 8% i Kungsbacka och 10% i Uddevalla. Nyckeltal 31 aug 31 maj 31 aug 2016 Antal fastigheter Antal lägenheter Uthyrningsbar yta, kvm varav kommersiell yta Uthyrningsgrad, % 99,4 99,2 99,2 FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 3

4 Fortinova i siffror HYRESINTÄKTER, KOSTNADER & RESULTAT Hyresintäkterna uppgår under kvartalet till 20,1 mkr (12,4) vilket är en ökning med 62% jämfört med motsvarande period föregående år. Ökningen är i all väsentlighet ett resultat av senaste årets förvärv. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick för räkenskapsåret till kr per kvm (998) och uppvisar riskspridning avseende läge och hyresgäster. Förvaltningsresultatet för kvartalet har ökat från 4,9 mkr till 7,9 mkr vilket är en ökning med 61% jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Förvaltningsresultatet uppgår för räkenskapsåret till 347 kr per kvm (331) motsvarande 74 kr per aktie (82). Förvaltningsresultatet för kvartalet påverkas negativt av engångskostnader hänförliga till transaktioner uppgående till 0,5 mkr, totalt för hela räkenskapsåret uppgående till 1,2 mkr. FINANSIELL STÄLLNING Fastighetsportföljens bokförda värde uppgår den 31 augusti till 953 mkr och har därmed ökat netto 179,2 mkr under kvartalet. Ökningen är hänförlig till periodens fastighetsförvärv vilka främst skett via bolagstransaktioner. Indikativt marknadsvärde uppgår till mkr vilket innebär ett indikativt bedömt övervärde om 66 mkr. Finansiella anläggningstillgångar avser fordringar i samband med föregående räkenskapsårets försäljningar. Fordran om 12,5 mkr har reglerats under september och därmed frigjort likviditet i kommande period. Soliditeten uppgår till 37% och likviditeten bedöms som fortsatt god. Beaktat bedömda övervärden i befintligt bestånd uppgår justerad soliditet till 42%. Resultatrapport i sammandrag, TSEK 2016/ / /17 sep-aug 2015/16 sep-aug 2014/15 sep-aug Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsresultat Administrativa kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Avskrivningar Transaktionsresultat Resultat före skatt Skattekostnad (preliminär) Periodens resultat Balansrapport i sammandrag, TSEK Förvaltningsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital Avsättningar Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder Rörelseskulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 4

5 Finansiering RÄNTEBÄRANDE SKULDER Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalets förvaltning får därmed en väsentlig inverkan på bolagets förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Nyckeltal 31 aug Eget kapital Övriga skulder Uppskjuten skatt 31 maj Total låneskuld, tsek Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta, % 2,3 2,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 Räntebindningstid, år 3,8 1,8 Räntesäkringsgrad, % Den 31 augusti uppgår skulder till kreditinstitut till 603 mkr och likvida medel uppgår till 60 mkr. Tillsammans motsvarar detta en nettobelåningsgrad om 57% gentemot bokförda fastighetsvärden i koncernen. I förhållande till indikativt marknadsvärde uppgår nettobelåningsgraden till 53%. Räntesäkringsgraden har ökat till 59 % vilket är ett resultat av löpande amortering och aktiv förändring i underliggande derivatportfölj. Under juni har koncernen ingått räntesäkringsavtal uppgående till 138,5 mkr om löptider 8, 9 samt 10 år. Syftet var att ta del av de nuvarande långa låga marknadsräntorna samt förlänga koncernens ränteförfallstruktur. Lån från kreditinstitut Räntebindningsstruktur och derivat Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak tre månaders Stibor. Av total låneskuld är 245,3 MSEK bunden till Stibor tre månader. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat eller bundna via fasträntelån med räntebindningstid mellan 1 till 10 år enligt sammanställning nedan: Förfall, TSEK Ränta % 1 år år år år år år Summa EGET KAPITAL & SUBSTANSVÄRDE Nedan redogörs för förändring i eget kapital för perioden : Förändring i eget kapital, TSEK 2016/ Ingående eget kapital Utdelning Nyemission Årets resultat Utgående eget kapital Fortinova Fastigheter ABs (publ) bolagsstämma har den 8 december 2016 beslutat om 14,4 mkr i total utdelning. Utdelningen motsvarar 20 kr per B-aktie i ordinarie utdelning samt 30 kr per B-aktie i extraordinär utdelning. Den 31 maj uppgår totala antalet aktier till Senaste förändringen i aktieboken avsåg nyemission om 49 mkr och bidrog med ytterligare 7 delägare. Emissionen registrerades hos Bolagsverket den 5 juli och bolaget har per rapportdatum 118 delägare införda i aktieboken. Nyckeltal, per aktie Aktien och ägarna B-aktiens indikativa substansvärde uppgår vid periodens slut till 1470 kr. En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. Ett osäkerhetsintervall om fem procent i bedömt värde på fastighetsportföljen genererar ett värdeintervall på B-aktien om kr, motsvarande +/- 135 kr per 31 augusti. Det indikativa substansvärdet beräknas utifrån Fortinovas interna värderingsmodell vilken värderar potentiell uppskjuten skatt till femtio procent. Modellen är strikt teoretisk och tar även hänsyn till vinstutdelningar samt en skattemässig effekt när bolaget förvärvar fastigheter med låga skattemässiga värden i förhållande till åsatta marknadsvärden. Under perioden har det indikativa substansvärdet påverkats av tillträdet av KB Varbergsvalen som äger och förvaltar ett handelsområde i Varbergs kommun. Den inledningsvisa effekten på substansvärdet utjämnas på sikt när fastigheterna bidrar till förvaltningsresultatet. Koncernens fastigheter genererar fortsatt goda förvaltningsresultat och det existerar i dagsläget inga nedskrivningsbehov på koncernens fastigheter. Genomsnittliga värden B-aktie / /16 Eget kapital, sek Förvaltningsresultat, sek Periodens resultat, sek Emissionskurs Substansvärde FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 5

6 Koncernens intjäningsförmåga I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintliga och tillträdda fastigheter. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmåga per Helår Hyresintäkter Fastighetskostnader exkl avskrivningar Driftsresultat Direktavkastning 5,3 % Administrativa kostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat före skatt per aktie, kr 76 Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, ränte- eller derivatförändringar. Andra resultatpåverkande faktorer som inte beaktas i intjäningsförmågan är kommande fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under normalår samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivatinstrument. Då intjäningsförmågan fokuserar på förvaltningsresultat har skatt inte beaktats. Josephine, Fastighetsskötare HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Den 25 september ingick Fortinova Bostäder 101 AB avtal om att tillträda ett fastighetsförvaltande bolag, vilket äger och förvaltar en bostadsfastighet, samt att förvärva två bostadsfastigheter i Uddevalla kommun. Tillträde sker den 6 november. Berörda fastigheter i ovan transaktioner innehar ett totalt hyresvärde om 1,7 mkr vilket fördelar sig på 30 bostadslägenheter. Beståndet kan kommande tolv månader leverera ett förvaltningsresultat om 22,6 mkr Anders Johansson, VD REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BEDÖMNINGAR Risker och osäkerhetsfaktorer Osäkerhetsintervall i fastighetsvärdering En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen motsvarande +/- 51 mkr. För att öka förtroendet i vår rapportering låter Fortinova genomföra externa värderingar på hela fastighetsportföljen en gång per år, normalt inför upprättande av årsredovisning. Pågående projekt värderas ej då osäkerhetsfaktorn i svårprognostiserade kassaflöden i dagsläget är allt för stor. Byggnadsnämnden i Varbergs kommun beslutade den 24 maj att meddela positivt planbesked inom Trönninge 11:6 och Munkagård 1:59 och 1:83 vilket innebär att byggnadsnämnden har för avsikt att genom detaljplan pröva möjligheten att uppföra bostäder på fastigheterna. De eventuella framtida detaljplanerna ska påbörjas med standardförfarande så att de kan antas senast 4 kvartalet kvartalet Fastighetsbestånds värde baseras på interna värderingar. Samtliga fastigheter har värderats med avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling samt fastighetens position inom sitt segment. För att öka förtroendet i vår rapportering låter Fortinova genomföra externa värderingar på ett urval av fastighetsportföljen en gång per år, normalt vid årsskiftet med extern revision som följd. Det aktuella indikativa marknadsvärdet framgår i denna rapport med ett tydligt fokus på att utöka portföljen under de kommande åren. Redovisningsprinciper Delårsrapporten för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, K3. Eftersom koncernen och moderbolaget har oförändrade redovisningsprinciper har samma beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen utgår från ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultat och finansiell ställning. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är de samma som i den senaste årsredovisningen. FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 6

7 Bolagsstyrning Bra att veta Aktieägarna representeras sedan årsstämman den 8 december 2016 av en omvald styrelse. Efter årsstämman valde styrelsen att utse Anders Johansson till bolagets vd och Anders Valdemarsson till bolagets vice vd. En majoritet av aktieägarna besitter lång erfarenhet från ledande befattningar inom näringslivet eller egna bolag. I ägarkretsen finns ett betydande nätverk vilket bolaget kan nyttja i sin strävan att nå uppsatta mål. Det är viktigt att notera att den information som presenteras i denna rapport innehåller preliminära beräkningar och prognoser. Dessa speglar inte bolagets faktiska framtida ställning. Den aktierelaterade informationen samt de fastighetsvärderingar som presenteras bygger på en intern värderingsmodell och är inte fastställda marknadsvärden eller värdering från oberoende part. Informationen ger en begränsad bild av bolagets ställning och det är viktigt att investerare själva granskar all tillgänglig information för att bilda sig en rättvisande bild av bolagets nuvarande ställning, dess historiska prestation och framtida utsikter. Delårsrapporten har inte varit utsatt för lagstadgad revision utförd av auktoriserad revisor. Ole Salsten, ordförande Fredrik Bergmann, vice ordförande Åke Forsler, ledamot Christian Riddarbo, ledamot Anders Valdemarsson, ledamot, vice vd Lars Johansson, suppleant Sverker Albrektson, suppleant Anders Johansson, vd För mer information Adress Fortinova Fastigheter AB (publ) c/o Fortinova AB Norrgatan 10, Varberg Kontakt info@fortinova.se Aktieägare A-aktier B-aktier C-aktier Totalt antal aktier Kapital % Röster % Fortinova AB ,22% 50,62% Efort Invest AB ,02% 4,15% Fam Bergmann gm bolag ,24% 15,17% Kastellporten AB ,01% 2,08% Sverker Albrektson ,04% 1,67% Nordstenen AB/Salsten Förvaltn. AB ,02% 1,67% Per-Ola Berggren ,01% 1,66% Forsler Invest AB ,76% 1,56% EPA Business AB ,44% 1,01% AMM Property AB ,41% 1,00% Ulf Aschan gm bolag samt privat ,10% 0,87% Franzéns Textil i Kinna AB ,00% 0,83% Probeco AB ,00% 0,83% Ulinco Invest AB ,83% 0,76% Alex son Invest AB ,75% 0,72% J-O Nilsson Invest & Consult AB ,74% 0,72% Forsheda Livs AB ,67% 0,69% Mikael Falck AB ,67% 0,69% Övriga ,06% 13,34% Totalt registrerade aktier ,00% 100,00% Senaste ändringen i aktieboken skedde 5 juli FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 7