Relativ värdering av bostäder bland SKB:s medlemma Slutrapport Temaplan AB december 24 Alf Brydolf-Berg Roger Bernow OH bild nr 1, Stockholms Kooperativa Bostadsförening 24
Inledning om ramarna för analysen har en tervjuundersökning genomförts bland SKBs edlemmar. Analysen har genomförts genom lefonintervjuer. Syftet med undersökningen är t identifiera hur SKBs medlemmar värderar ostäder med olika standard, ålder och i olika gen relativt varandra. Redovisning av intervjuundersökning - Disposition Bakgrund, syfte & tillvägagångssätt Population och urval Analys av relativa hyresnivåer OH bild nr 2, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Bakgrund och syfte Bakgrund SKB:s stadgar säger att: De totala hyresintäkterna inom SKB skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs. Hyressättning för den enskilda lägenheten skall baseras på storlek, standard, läge och ålder samt övriga förmåner knutna till lägenheten. Bakgrunden till studien är vidare att föreningsstämman 23 lade fast att följande skall gälla: Föreningens bostadshyror fördelas efter lägenheternas relativa värde. Med relativt värde avses en bedömning av hur medlemmarna i genomsnitt värderar en lägenhet jämfört med föreningens övriga lägenheter. Syfte Studiens syfte är således att få klarhet i medlemmarnas värderingar av områden och lägenheter. OH bild nr 3, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Tillvägagångssätt Telefonintervjuer I syfte att identifiera hur SKBs medlemmar värderar olika bostäder har en intervjuundersökning genomförts. Intervjuerna har genomförts under september månad 24 och har genomförts av PFM Research AB. Frågeformulär Varje respondent har ombetts besvara 1 huvudfrågor samt underfrågor. Respondenten har tillfrågats om: Hushållsfrågor avseende nuvarande boende och hushåll Preferenser rörande ett framtida boende Värdering av specifika boendekvaliteter och lägen OH bild nr 4, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Tillvägagångssätt fortsättning Intervjuförfarande De frågor där respondenten ombeds uttrycka en värdering för en viss egenskap kräver en speciell teknik som kan liknas vid en auktion. Intervjuaren anger en bostadskvalitet och en hyra. Respondenten svarar ja om han/hon vill köpa tjänsten till den angivna hyran. Auktionsförfarandet fortsätter tills dess att respondenten anser att priset för boendekvaliteten är för högt. Betalningsviljan är den högsta hyran som kunden anger att han vill betala för egenskapen. På detta sätt har vi systematiskt beräknat betalningsviljan för följande kvaliteter: Standard Fastighetens ålder Läge. OH bild nr 5, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Urval och svarsfrekvens Urval Temaplan gavs tillgång till SKBs medlemsregister avseende boende och köande medlemmar. Slumpmässigt gjordes ett urval som skulle garantera svar från 8 boende medlemmar och 4 köande medlemmar, vilket är fullt tillräckligt för att uppnå statistisk säkerhet. Svarsfrekvens Genomförda telefonintervjuer har resulterat i fullständiga svar från 1 2 respondenter. Totalt kontaktades 1 694 personer. Svarsfrekvensen uppgår således till 71%, vilket är att anse som en god svarsfrekvens. Bortfallsredovisning Bortfallet uppgår till 494 personer (1 694 12). Av de 494 personerna kontaktades 275 personer minst sju gånger utan resultat, 19 personer vägrade att delta, 57 personer avstod pga tidsbrist, 53 personer föll bort pga av tillfällig resa eller sjukdom. OH bild nr 6, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Urvalsgrupper och viktning Urval Urvalet utformades genom slumpmässigt urval bland samtliga medlemmar över 18 år. Urvalsstorleken bestämdes utifrån målet att få 8 svar från boende medlemmar och 4 svar från köande medlemmar. Resultaten redovisas på följande sätt: Sammanvägt resultat för samtliga boende och köande medlemmar svaren från de köande medlemmarna har viktats upp så att svarsgrupperna köande och boende medlemmar väger lika tungt. Boende avser endast svar från boende medlemmar Köande avser endast svar från köande medlemmar OH bild nr 7, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Bakgrundsdata rörande respondenterna OH bild nr 8, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Genomsnittsåldern bland respondenterna är drygt 47 år Kumulativ procent 1 Kumulativ fördelning för respondenternas ålder 9 8 7 6 5 4 3 2 1 18 25 32 39 46 53 6 67 74 81 88 95 Ålder Källa: Temaplan AB Boende Köande OH bild nr 9, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Genomsnittsålder fördelat på boende och köande medlemmar Ålder 6 Genomsnittlig ålder bland respondenterna 5 47 år och 1 månad 49 år och 1 månader 4 41 år och 5 månader 3 2 1 Alla svarande Boende Köande Källa: Temaplan AB OH bild nr 1, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Nästan två tredjedelar bor i flerbostadshus Procent 4, Hur man bor idag (köande medlemmar) 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Hyreslägenhet Bostadsrätt Småhus\Villa\Kedjehus Källa: Temaplan AB OH bild nr 11, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Omkring hälften tror att de kommer att flytta inom tre år Fråga 6, När tror du att en flytt skulle kunna bli aktuell? Procent 4 Flyttplaner bland boende och köande medlemmar 35 3 25 2 15 1 5 1 år 2 år 3 år 4 år >4 år Inte intresserad Källa: Temaplan AB Boende Köande OH bild nr 12, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Boende medlemmar bor mindre än köande medlemmar Fråga 3, Hur stor bostad har du idag? Procent 4, Hur stor bostad har man idag 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Källa: Temaplan AB Boende Köande OH bild nr 13, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
och vill ha mindre lägenheter än köande Fråga 5, Vilken lägenhetsstorlek skulle passa dig bäst om du skulle byta bostad idag? Procent Önskad lägenhetsstorlek 4 35 3 25 2 15 1 5 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Källa: Temaplan AB Boende Köande OH bild nr 14, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Barnfamiljer vill ha större lägenheter än hushåll utan barn Fråga 5, Vilken lägenhetsstorlek skulle passa dig bäst om du skulle byta bostad idag? Procent Önskad bostadsstorlek i hushåll med och utan barn 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Källa: Temaplan AB Har barn Har inga barn OH bild nr 15, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Analys av relativa värderingar av standard och ålder OH bild nr 16, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Hög standard värderas knappt 75 kr/kvm högre än normal standard Kr/kvm/år 8 6 4 Hyresdifferens för standardnivå Hög standard Normal standard Låg standard Boende & köande sammanvägt 73-56 Boende 6-51 Köande 79-59 2-2 -4-6 Källa: Temaplan Hög standard Normal standard Låg standard Boende Köande Boende & köande sammanvägt OH bild nr 17, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Nyproduktion värderas högst bland medlemmarna och lägenheter byggda på 6/7-talet värderas lägst Kr/kvm/år 9 Hyresdifferens mellan olika åldersklasser (Boende & köande medlemmar sammanvägt) 8 7 6 5 4 3 2 1 Kr/kvm 6/7-tal Kr/kvm 4/5-tal Kr/kvm 3-tal Kr/kvm 2-tal 8/9-tal Nyproduktion Åldersklass Källa: Temaplan OH bild nr 18, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
3-tal till 6/7-tal värderas lägre än 2-tal och 8/9-tal av boende medlemmar Kr/kvm 9 Hyresdifferens mellan olika åldersklasser (Boende medlemmar) 8 7 6 5 4 3 2 1 Kr/kvm 6/7-tal Kr/kvm 3-tal Kr/kvm 4/5-tal Kr/kvm 2-tal 8/9-tal Nyproduktion Åldersklass Källa: Temaplan OH bild nr 19, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Köande medlemmar värderar 2-tal, 3-tal och 4/5-tal ungefär lika högt Kr/kvm 9 Hyresdifferens mellan olika åldersklasser (Köande medlemmar) 8 7 6 5 4 3 2 1 Kr/kvm 6/7-tal Kr/kvm 2-tal Kr/kvm 4/5-tal Kr/kvm 3-tal 8/9-tal Nyproduktion Åldersklass Källa: Temaplan OH bild nr 2, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Sammanfattande kommentarer rörande standard och ålder Standard Medlemmarnas värderingar av standard följer samma mönster. Hög standard värderas högre än normal standard och normal standard värderas högre än låg standard oavsett om man studerar boendes eller köandes värderingar. Det sammanvägda resultatet visar på en differens på ca 75 kr/kvm/år mellan hög standard och normal standard. Differensen mellan normal standard och låg standard är något mindre, ca 55 kr/kvm/år. Ålder När det gäller fastighetens ålder så värderar samtliga (både boende och köande medlemmar) nyproduktion högst och 6/7-tal lägst. Den värderade hyresdifferensen mellan nyproduktion och 6/7-tal uppgår till 8 kronor när man ser till samtliga medlemmars värderingar. Boende och köande medlemmar gör ingen skillnad i betalningsvilja för nyproduktion jämfört med 6/7-tal. I det sammanvägda resultatet värderas 8/9-tal ca 35 kr/kvm/år lägre än nyproduktion. 2-tal till 4/5-tal värderas ungefär lika högt, 55-6 kr/kvm/år lägre än nyproduktion. OH bild nr 21, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Analys av betalningsvilja för områden/läge OH bild nr 22, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
xtra bostadskvaliteter medför högre betalningsvilja Tidigare gjorda studier av betalningsvilja för specifika kvaliteter i både hyres- och bostadsrätt visar att det finns extra betalningsvilja för följande kvaliteter. Bostadskonsumenterna är således beredda betala mer för sitt boende om extra bostadskvaliteter tillförs. Boendekvalitet Storslagen sjöutsikt Radhus Vindsvåning Delvis sjöutsikt/sjöglimt Parkutsikt Uteplats Öppen spis Tvättpelare Stor balkong Extra takhöjd Garage Parkeringsplats Extra toalett Bredbandsuttag Påverkan på boendekostnaden, kr/kvm och år 8-1 9 5-9 4-6 5 5 5 5 35-5 35-5 45 25-3 25 1 OH bild nr 23, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Boendekostnaden (betalningsviljan) för bostadsrätter är högst i Hammarby Sjöstad och lägst i Husby (analysen bygger på uppgifter om pris och månadsavgift för bostadsrätter i närområdet till SKBs fastigheter) Kr/kvm/år 1 8 Beräknad boendekostnad för bostadsrätter per område 24 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 Hammarby Sjöstad Centrala Kungsholmen Zinkensdamm Roslagstull Skanstull Gärdet Katarina/Sofia Eriksdal Norrmalm Lilla Essingen Fredhäll Vasastan Nockeby Gröndal Åkeshov Årsta Abrahamsberg/Ulvsunda Sundbyberg Björkhagen/Kärrtorp Fruängen Bredäng Spånga/Bromsten Farsta Hässelby Gård Tyresö Hallunda Hässelby Villastad Vårberg Tensta Husby Källa: Temaplan AB och Erik Olsson Fastighetsförmedling AB OH bild nr 24, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
olkningsram för analys av relativa värderingar (betalningsviljan) fterfrågekurvan för bostäder lutar rfrågekurvan för bostäder lutar (precis som alla andra rfrågekurvor). En del individer värderar således boende värt högre än genomsnittet. Genom att studera elningen kan vi se hur stor andel som uttrycker en viss lningsvilja. Exempel på betalningsvilja för lägenhet Kr / kvm och år 2 5 2 etalningsviljan i ett kundsegment (exempel) grammet till höger visas hur betalningsviljan för en normal nhet varierar i en urvalsgrupp. Om lägenheten skall edställa 5 procent av marknaden stannar hyran på cirka kr/kvm och år. Om den skall tillfredställa 25 procent av knaden hamnar hyran istället på cirka 13 kr/kvm och år. rvan består alltså av olika kundsegment med olika lningsvilja för samma egenskap, i det här fallet boende 1 5 1 5 25 5 75 1 Procent av svaranden OH bild nr 25, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Den övre kvartilen kan används som mått på medlemmarnas betalningsvilja Median och kvartil Den relativa värderingen i den fortsatta analysen uttrycks dels som medianvärde och dels som övre kvartil. Medianvärdet uttrycker att 5 procent av de tillfrågade värderar boendekvaliteten högre än medianvärdet. Övre kvartilen uttrycker på motsvarande sätt att 25 % har en högre värdering än kvartilvärdet. Hur stort är då marknadssegmentet för respektive lägenhet? Den totala population i urvalsgruppen (marknaden) uppgår till drygt 42 tänkbara kunder medlemmar (exkl. medlemmar under 18 år). Medianvärdet omfattar således 21 (42 *,5) tänkbara kunders värderingar. Den övre kvartilen torde gälla för 1 5 (42 *,25) tänkbara kunder. Ett stort antal tidigare gjorda studier visar att den övre kvartilen relativt väl motsvarar efterfrågan inom ett specifikt kundsegment. Skillnad mellan median och kvartil i aktuell studie I aktuell studie belyser medianen medlemmarnas värdering av olika lägen/områden. En specialgranskning har gjorts av differensen mellan områden vad avser värdet i övre kvartilen och värdet på medianen. Slutsatsen av granskningen är att differensen i kronor per kvadratmeter i olika områden är lika stor oavsett om övre kvartilen eller medianen studeras. OH bild nr 26, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Två mått på medlemmarnas värderingar Metod 1 - auktionsförfarande För att analysera medlemmarnas värderingar av de 3 områden som ingått i studien har två metoder använts. Dels har en metod använts där respondenten ombeds uttrycka en värdering för ett område. Metoden kan liknas vid en auktion. Intervjuaren anger ett område och ett pris/hyra. Respondenten svarar ja om han/hon vill betala den angivna hyra i det aktuella området. Auktionsförfarandet fortsätter tills dess att respondenten anser att hyran för området är för högt. Respondentens värdering är således det högsta priset som medlemmen anger att hon/han vill betala för områdeskvaliteten. På detta sätt har vi systematiskt beräknat medlemmarnas betalningsvilja för tolv (12) områden/lägen. Metod 2 värdering med områdesbetyg Samtliga 3 områden som ingår i studien har inte värderats på ovan angivna sätt då tekniken med auktionsförfarande tar tid. Som komplement till auktionsfrågorna har därför respondenterna fått betygssätta områdena på skala -1 (även de områden som omfattats av auktionsförfarandet). Med hjälp av en statistisk-matematisk metod kallad regressionsanalys har sedan det statistiska sambandet analyserats mellan uppgiven värdering i kronor för ett område och områdets betyg. Regressionsanalysen ger svar på om variationen i angivna auktionshyror överensstämmer med variationen i betyg. Om sambandet är statistiskt signifikant kan områdesbetygen användas för att skatta (beräkna) områdeshyran. OH bild nr 27, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
OH bild nr 28, Stockholms Kooperativa Bostadsförening Metod 1 auktionsförfarande
Betalningsviljan avseende Vasastaden auktionsförfarand Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Vasastaden (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 Betalningsvilja Vasastaden: 14 kr/kvm/år 1 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 29, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Norrmalm auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Norrmalm (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 Betalningsvilja Norrmalm: 115 kr/kvm/år 1 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 3, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Gärdet auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Gärdet (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 Betalningsvilja Gärdet: 1 kr/kvm/år 1 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 31, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Fredhäll auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Fredhäll (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 Betalningsvilja Fredhäll: 96 kr/kvm/år 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 32, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Årsta auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Årsta (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 Betalningsvilja Årsta: 9 kr/kvm/år 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 33, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Björkhagen auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Björkhagen (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 Betalningsvilja Björkhagen 9 kr/kvm/år 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 34, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Abrahamsberg auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 28 26 24 22 2 18 16 14 Värdering av lägesfaktorn för Abrahamsberg (boende och köande medlemmar sammanvägt) 12 1 Betalningsvilja Abrahamsberg: 9 kr/kvm/år 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 35, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Hässelby Villastad auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 28 26 24 22 2 18 16 14 Värdering av lägesfaktorn för Hässelby Villastad (boende och köande medlemmar sammanvägt) 12 1 Betalningsvilja Hässelby Villastad: 893 kr/kvm/år 8 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 36, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Bredäng auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Bredäng (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 8 Betalningsvilja Bredäng: 8 kr/kvm/år 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 37, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Husby auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Husby (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 8 Betalningsvilja Husby: 78 kr/kvm/år 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 38, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Tensta auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Tensta (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 8 Betalningsvilja Tensta: 75 kr/kvm/år 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 39, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan avseende Hallunda auktionsförfarande Kr/kvm/år 3 Värdering av lägesfaktorn för Hallunda (boende och köande medlemmar sammanvägt) 28 26 24 22 2 18 16 14 12 1 8 Betalningsvilja Hallunda: 72 kr/kvm/år 6 4 2 25 5 75 1 Andel av svarande (%) OH bild nr 4, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsvilja per område bland boende och köande medlemmar sammanvägt Kr/kvm 12 Betalningsvilja per område (Sammanvägt för boende och köande medlemmar) 1 8 6 4 2 Vasastaden Källa: Temaplan AB Norrmalm Gärdet Fredhäll Årsta Björkhagen Abrahamsberg Hässelby Villastad Bredäng Husby Tensta Hallunda OH bild nr 41, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsvilja per område bland boende medlemmar Kr/kvm 12 Betalningsvilja per område (boende medlemmar) 1 8 6 4 2 Vasastaden Norrmalm Gärdet Fredhäll Årsta Björkhagen Abrahamsberg Hässelby Villastad Bredäng Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan AB OH bild nr 42, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan för olika områden skiljer sig åt beroende av var man bor idag (endast boende medlemmar) Bor i innerstan Bor i söderort Bor i västerort Norrmalm 1 1 1 Gärdet 1 976 992 Vasastan 1 1 1 Årsta 9 912 9 Björkhagen 9 92 9 Fredhäll 976 95 976 Abrahamsberg 9 9 944 Hässelby Villastad 873 8 9 Husby 8 75 893 Tensta 8 72 8 Bredäng 8 896 81 Hallunda 8 752 773 OH bild nr 43, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsvilja per område bland köande medlemmar Kr/kvm 12 Betalningsvilja per område (köande medlemmar) 1 8 6 4 2 Vasastaden Norrmalm Gärdet Fredhäll Årsta Björkhagen Abrahamsberg Hässelby Villastad Bredäng Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan AB OH bild nr 44, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Betalningsviljan för olika områden skiljer sig åt beroende på medlemmens ålder 18-29 år 3-44 år 45-64 år 65 år - Norrmalm 11 115 1 928 Gärdet 15 982 1 947 Vasastan 112 14 1 9 Årsta 9 916 9 893 Björkhagen 96 9 9 896 Fredhäll 1 976 96 9 Abrahamsberg 928 9 9 9 Hässelby Villastad 896 893 893 816 Husby 81 764 8 Tensta 8 796 76 64 Bredäng 893 8 827 8 Hallunda 76 76 7 64 OH bild nr 45, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Metod 2 värdering med områdesbetyg OH bild nr 46, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Områdesbetyg viktat så att boende och köande medlemmar väger lika mycket 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Områdesbetyg sammanvägt för alla medlemmar (skala -1) Husby Vasastaden Centrala Kungsholmen Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Fredhäll Gröndal Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Sundbyberg Abrahamsberg/Ulvsunda Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Farsta Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Tensta Hallunda Betyg Källa: Temaplan OH bild nr 47, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Områdesbetyg endast boende medlemmar 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Områdesbetyg - boende medlemmar (skala -1) Katarina/Sofia Centrala Kungsholmen Vasastan Norrmalm Lilla Essingen Skanstull Zinkensdamm Gärdet Fredhäll Eriksdal Gröndal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Abrahamsberg/Ulvsunda Sundbyberg Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Fruängen Farsta Hässelby Gård Tyresö Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Betyg Källa: Temaplan OH bild nr 48, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Områdesbetyg endast köande medlemmar 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Områdesbetyg - köande medlemmar (skala -1) Centrala Kungsholmen Vasastan Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Gröndal Fredhäll Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Sundbyberg Nockeby Björkhagen/Kärrtorp Abrahamsberg/Ulvsunda Åkeshov Hässelby Villastad Farsta Spånga/Bromsten Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Betyg Källa: Temaplan OH bild nr 49, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
OH bild nr 5, Stockholms Kooperativa Bostadsförening Sambandsanalys / regressionsanalys
Starkt samband (R 2 =,98) mellan betyg och hur medlemmarna vill differentiera hyran avseende olika områden Hyresdifferens Kr/kvm/år 35 3 Samband mellan betyg och betalningsvilja per område enligt boende och köande medlemmar y = 4,9615x - 7,81 R 2 =,98 25 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Källa: Temaplan Betyg OH bild nr 51, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Statistiskt samband mellan boendes betyg och hur man vil differentiera hyran 96 procent av variationen förklaras Hyresdifferens Kr/kvm/år 3 y = 4,2788x - 78,285 R 2 =,96 25 Regressionssamband betyg och värdering av område (boende) 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Källa: Temaplan Betyg OH bild nr 52, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Statistiskt samband mellan köandes betyg och hur man vill differentiera hyran 96 procent av variationen förklaras Hyresdifferens Kr/kvm/år 4 y = 5,8428x - 68,53 R 2 =,96 35 Regressionssamband betyg och värdering av område (köande) 3 25 2 15 1 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Källa: Temaplan Betyg OH bild nr 53, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Modellskattad hyresdifferens per område sammanvägt för boende och köande medlemmars betalningsvilja Kr/kvm 3 Skattad hyresdifferens avseende lägesfaktorn (sammanvägt för boende och köande medlemmar) 25 2 15 1 5 Centrala Kungsholmen Vasastan Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Fredhäll Gröndal Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Sundbyberg Abrahamsberg/Ulvsunda Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Farsta Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan OH bild nr 54, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Modellskattad hyresdifferens per område utifrån boende medlemmars värderingar Kr/kvm 3 Skattad hyresdifferens avseende lägesfaktorn (boende medlemmar) 25 2 15 1 5 Katarina/Sofia Centrala Kungsholmen Vasastan Norrmalm Lilla Essingen Skanstull Zinkensdamm Gärdet Fredhäll Eriksdal Gröndal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Abrahamsberg/Ulvsunda Sundbyberg Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Fruängen Farsta Hässelby Gård Tyresö Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan OH bild nr 55, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Modellskattad hyresdifferens per område utifrån köande medlemmars värderingar Kr/kvm 45 Skattad hyresdifferens avseende lägesfaktorn (köande medlemmar) 4 35 3 25 2 15 1 5 Centrala Kungsholmen Vasastan Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Gröndal Fredhäll Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Sundbyberg Nockeby Björkhagen/Kärrtorp Abrahamsberg/Ulvsunda Åkeshov Hässelby Villastad Farsta Spånga/Bromsten Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan OH bild nr 56, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Hyran är drygt 1 kr/kvm högre i Vasastan än i Hallunda idag men differensen bör vara nästan 3 kr/kvm enligt medlemmarnas värderingar Hyresdiff kr/kvm/år 8 Skillnad mellan faktisk hyresdifferens med gällande hyror och önskad hyresdifferens enligt medlemmarnas värderingar (boende & köande medlemmar sammanvägt) - samtliga områden jämförs med Hallunda 7 6 Hallunda = kr/kvm/år i hyresdifferens 5 4 3 2 1-1 Centrala Kungsholmen Vasastan Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Fredhäll Gröndal Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Sundbyberg Abrahamsberg/Ulvsunda Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Farsta Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan AB Skattad differens Faktisk differens OH bild nr 57, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Genomsnittlig gällande hyra i olika områden oberoende av ålder, standard, storlek och andra boendekvaliteter Gällande hyra i SKBs befintliga bestånd Kr/kvm/år 16 14 12 1 8 6 4 2 Lilla Essingen Tyresö Hässelby Gård Roslagstull Centrala Kungsholmen Åkeshov Spånga/Bromsten Katarina/Sofia Eriksdal Fredhäll Årsta Nockeby Norrmalm Abrahamsberg/Ulvsunda Gröndal Hässelby Villastad Fruängen Husby Zinkensdamm Björkhagen/Kärrtorp Vasastan Gärdet Skanstull Bredäng Farsta Hallunda Vårberg Tensta Källa: Temaplan, SKB OH bild nr 58, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Exempel på skillnad mellan gällande hyra idag och värdehyra per område (ingen hänsyn tagen till ålder, standard eller andra kvaliteter) Kr/kvm/år 15 Skillnad mellan beräknad hyra och gällande hyror (Hallunda = 714 kr/kvm/år) 12 9 6 3 Centrala Kungsholmen Vasastan Katarina/Sofia Skanstull Norrmalm Gärdet Zinkensdamm Lilla Essingen Fredhäll Gröndal Eriksdal Hammarby Sjöstad Roslagstull Årsta Nockeby Sundbyberg Abrahamsberg/Ulvsunda Björkhagen/Kärrtorp Åkeshov Hässelby Villastad Spånga/Bromsten Farsta Fruängen Tyresö Hässelby Gård Bredäng Vårberg Husby Tensta Hallunda Källa: Temaplan AB Beräknad områdeshyra Gällande områdeshyra OH bild nr 59, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Medlemmarna värderar flertalet fastigheter högre än gällande hyra (medlemmarnas betalningsvilja/värderingar av läge, ålder och standard sammanräknat per fastighet) Gällande hyra justerad med differens till värdehyra + = medlemmarnas värderingar r/kvm/år Lägenheterna i fastigheten värderas lägre av medlemmarna än gällande hyra Lägenheterna i fastigheten värderas högre av medlemmarna än gällande hyra 5 5 5 Köksfläkten Tyresö Båggången Tegelpråmen Fyrfamiljsvillor, västerort Brunbäret Farsta, Blidö 3 Lillsjönäs Fruängen, Kraghandsken Fruängen, Städrocken Kartagos Backe, nyb.lgh Årsta, Tisaren Björkhagen Dovre Mälarpirater Alligatorn Årsta Hässelby Mjärden Solsången Signallyktan Kartan-Skalan Eriksberg Bondesonen Större Rågen-Axet Lästen Markpundet Bredäng Vårberg Tensta, Drevinge Tensta, Järinge Fruängen, Filthatten Tensta, Dyvinge Gröndal Göken Svetsaren Kartagos Backe Träslottet Timmermannen 14 Bjälken Päronträdet, vindslgh Täppan Grundläggaren Farsta, Idö-Våldö Timmermannen 1, 26 Bergsfallet Farsta, Blidö 2 Glöden Stångkusken Munin Ryssjan 15, 16 Kampementsbacken Kärrtorp Kroken Vale Riset Ässjan Motorn-Vingen-Bälgen Päronträdet Ryssjan 13 Segelbåten Gällande hyra Skillnad mellan gällande hyra och medlemmarnas värderingar OH bild nr 6, Stockholms Kooperativa Bostadsförening
Boendekostnaden är generellt sett lägre om man bor hos SKB jämfört med boende i bostadsrätt Gällande hyra och boendekostnad i bostadsrätt Kr/kvm/år 18 Boendekostnad i bostadsrätt 16 14 12 1 8 6 4 2 Köksfläkten Tyresö Båggången Tegelpråmen Fyrfamiljsvillor, västerort Brunbäret Farsta, Blidö 3 Lillsjönäs Fruängen, Kraghandsken Fruängen, Städrocken Kartagos Backe, nyb.lgh Årsta, Tisaren Björkhagen Dovre Mälarpirater Alligatorn Årsta Hässelby Mjärden Solsången Signallyktan Kartan-Skalan Eriksberg Bondesonen Större Rågen-Axet Lästen Markpundet Bredäng Vårberg Tensta, Drevinge Tensta, Järinge Fruängen, Filthatten Tensta, Dyvinge Gröndal Göken Svetsaren Kartagos Backe Träslottet Timmermannen 14 Bjälken Päronträdet, vindslgh Täppan Grundläggaren Farsta, Idö-Våldö Timmermannen 1, 26 Bergsfallet Farsta, Blidö 2 Glöden Stångkusken Munin Ryssjan 15, 16 Kampementsbacken Kärrtorp Kroken Vale Riset Ässjan Motorn-Vingen-Bälgen Päronträdet Ryssjan 13 Segelbåten OH bild nr 61, Stockholms Kooperativa Bostadsförening