n och genomförandekalkyl för utveckling av centrala Danderyd 1
Skattning av intäkter och kostnader samt försäljnings- och byggtakt är indata för att kunna beskriva genomförandeekonomin Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 2
Agenda 1. Intäkter byggrättsvärden idag och med hänsyn till stadsutveckling 2. Tid för utbyggnad 3. Genomförandeekonomi 3
1. Intäkter byggrättsvärden idag och med hänsyn till stadsutveckling Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 4
Högst BR-priser i miljöer med inslag av nyproducerade bostäder samt i sydöstra delen av kommunen Basområde nr Basområde namn BR-pris Kr/kvm vid avgift 65 kr/kvm/år Rent kr/kvm/år 31145 Ösby 69 7 3 9 31153 Inverness 68 3 3 4 31128 Klingsta 64 1 2 89 31154 Södra Stocksund 6 1 2 75 31144 Södra Djursholm 58 6 2 7 31137 Mörbylund 57 2 2 65 311362 Mörbylund norra 56 8 2 64 31111 Östra Enebyberg 54 9 2 57 31135 Mörby Centrum 54 6 2 56 311361 Danderyds Sjukhus 54 4 2 55 31112 Västra Enebyberg 51 4 2 45 31121 Danderydsberg 51 3 2 45 31151 Norra Stocksund 51 2 2 44 31143 Norra Djursholm 5 5 2 42 31161 Klockargården 5 1 2 4 31134 Kevinge 49 9 2 4 31146 Ekeby 48 8 2 36 31126 Sätra 47 8 2 32 31162 Berga 46 5 2 28 31133 Mörbyskogen 46 2 2 27 Källa: Valueguard och Evidens 5
Bedömd betalningsvilja idag för nyproducerade bostadsrätter Basområde nr Basområde namn Pris BR kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Boendeutgift HR = Marknadshyra kr/kvm/år 31144 Södra Djursholm 76 6 3 325 31143 Norra Djursholm 73 5 3 22 31145 Ösby 72 7 3 19 31154 Södra Stocksund 72 1 3 165 31153 Inverness 71 3 3 14 31151 Norra Stocksund 71 2 3 135 31128 Klingsta 68 6 3 43 31135 Mörby Centrum 66 6 2 975 31137 Mörbylund 66 2 2 96 311361 Danderyds Sjukhus 65 9 2 948 311362 Mörbylund norra 65 8 2 95 31111 Östra Enebyberg 63 9 2 88 31146 Ekeby 63 8 2 88 31134 Kevinge 62 9 2 85 31121 Danderydsberg 61 3 2 795 31161 Klockargården 61 1 2 78 31112 Västra Enebyberg 6 4 2 76 31162 Berga 59 5 2 73 31133 Mörbyskogen 59 2 2 72 31126 Sätra 56 8 2 63 31127 Nora* 64 97 2 92 *Modellskattade värden 3116 Rinkeby gård* 54 285 2 54 31129 Karlsro* 62 866 2 85 6
Beräknade byggrättsvärden för BR och HR per basområde 2 Beräknade byggrättsvärden för BR och HR 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Södra Djursholm Norra Djursholm Ösby Södra Stocksund Inverness Norra Stocksund Klingsta Mörby Centrum Mörbylund Danderyds Sjukhus Mörbylund norra Östra Enebyberg Ekeby Kevinge Danderydsberg Klockargården Västra Enebyberg Berga Mörbyskogen Sätra BR kr/bta HR kr/bta 7
I analysen används en modell för Stockholms län som förklarar över 9 procent av variation i bostadspriser Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 3 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom 2 m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län. Betalningsviljan för bostadsrätter i basområdena Danderyds sjukhus och Mörby centrum skattas relativt väl av modellen. Modellen är dynamisk vilket innebär att den möjliggör beräkningar av vad en förändrad stadsmiljö innebär för den skattade betalningsviljan per basområde, och därmed det beräknade byggrättsvärdet I analysen görs beräkningar på förändring av byggrättsvärdet vid fyra tidpunkter (olika grad av färdigställande) Nuläge (vilket har redovisats tidigare) Första sålda byggrätt efter beslutat stadsutvecklingsprojekt Halva projektet genomfört Sista sålda byggrätten Skattat pris, kr/kvm Skattat pris, kr/kvm 1 8 6 4 2 1 8 6 4 2 Danderyds sjukhus 2 4 6 8 1 Faktisk pris, kr/kvm Mörby centrum 2 4 6 8 1 Faktisk pris, kr/kvm 8
Analysen visar mycket stora förändringar i byggrättsvärden och huvuddelen av uppgången kommer redan när den första byggrätten säljs BR, kr/bta 22 Danderyds Sjukhus Mörby Centrum HR, kr/bta 22 2 Rinkeby gård Danderydsberg 2 18 Karlsro Kevinge 18 Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge 16 14 Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby 16 14 Karlsro Danderydsberg Klockargården Berga Mörbyskogen Rinkeby gård 12 1 8 6 4 Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge Karlsro Danderydsberg Klockargården 12 1 8 6 4 Danderyds Sjukhus Mörby Centrum Rinkeby gård Danderydsberg Karlsro Kevinge Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby 2 Berga Mörbyskogen 2 Nuläge Första sålda 5% Sista sålda Rinkeby gård Nuläge Första sålda 5% Sista sålda 9
2. Tid för utbyggnad Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 1
Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 45 Faktiskt byggande per år 1 i Stockholmsregionen 24-213 under de år byggandet genomfördes 4 Byggande under de år som produktion pågick under perioden 24-213. Byggande per år, antal bostäder 1 35 3 25 2 15 1 5 Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C 1 Byggande i miljöer med produktion större än 1 bostäder per år, antalet avser producerade bostäder under de år som produktion pågick under perioden 24-213. Källa: SCB och Evidens 11
Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad Flyttande till Västra Kungsholmen Flyttande till Kvarnholmen 6% 12% 4% 78% Närmiljön - Kungsholmen, Vasastaden, Södermalm, Västerort Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens 12
Hög korrelation mellan pris och inkomstnivåer. Starkt samband mellan hur många som bor i närområdet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 1 åren Bostadsrättspris 45 4 Västra Kungsholmen Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Korrelation,86 Årligt byggande Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar Skattat byggande per år, antal bostäder 35 3 25 2 15 1 5 Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal Ursvik Kvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Täby C Viksjö Ulriksdal Storskogen Hammarby Sjöstad y = 1x + 4E-5 R² =,8226 5 1 15 2 25 3 35 4 45 Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens 13
Otydligt samband mellan byggande och prisnivå i Stockholms län men tydligt att Danderyd har potential att bygga mer 7 Byggande i relation till Bostadsrättspris Sundbyberg Byggande per 1 invånare 25-214 6 5 4 3 2 1 Vallentuna Salem Nynäshamn Norrtälje Södertälje Sigtuna Upplands-Bro Österåker Ekerö Vaxholm Sollentuna Upplands Väsby Haninge Tyresö Järfälla Botkyrka Huddinge Värmdö Täby Ett byggande som motsvarar prisnivån (bostadsmarknadens styrka) skulle för Danderyd innebära ett byggande om cirka 13 bostäder per år. Skulle takten öka och motsvara byggtakten i Solna och Sundbyberg motsvarar det cirka 2 bostäder per år Nacka Lidingö Solna Danderyd 2 13 45 Byggande i nivå med de som bygger mest i länet y = 2E-5x + 3,375 R² =,258 Stockholm Byggande i nivå med snitt för länet Nuläge, antal bostäder per år 1 2 3 4 5 6 7 Bostadsrättspris kr/kvm 215:2 14
Beräknad tid för produktion av 1 bostäder i centrala Danderyd är drygt 3 år, med en årlig takt som ökar från 15 till 6 mot slutet av projekttiden 7 Möjlig nyproduktionstakt 12 Modellskattningen visar att det tar drygt 3 år att färdigställa 1 bostäder i denna miljö Antal nybyggda bostäder per år 6 5 4 3 2 1 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 Antal år från projektstart 1 8 6 4 2 Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla betydligt högre byggtakt än övriga observerade utbyggnadsområden i länet De första åren kan dock inte produktionstakten vara mer än drygt hundra bostäder per år, vilket är samma takt som i exempelvis Täby Centrum Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor Modellskattat möjligt antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 15
3. Genomförandeekonomi Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 16
Kalkylantaganden Överdäckning Kort tunnel Lång tunnel Fördelning byggrätter bostäder Bostadsrätter / Hyresrätter Volym Byggrätter Tidsaxel Bostadsrätter Hyresrätter 7% / 3% 7% / 3% 7% / 3% 271 499 2 95 1 189 7 349 44 665 7 81 3 149 76 285 3 Försäljning byggrätter Antal år 27 27 27 Bostadsrätter 223-249 223-249 223-249 Hyresrätter 223-249 223-249 223-249 Kostnader Exploateringskostnader 223-249 223-249 223-249 VA kostnader 223-249 223-249 223-249 Investeringar Anläggningskostnader 221-229 221-229 221-229 Förlängning av Tunnelbanan alt 1. 22-225 22-225 22-225 Förlängning av Tunnelbanan alt 2. 225-23 225-23 225-23 Antagande utveckling Antagen ränta 5,% 5,% 5,% Inflation 2,% 2,% 2,% Avkastningskrav realt 5,25% 5,25% 5,25% Diskonteringsränta 7,36% 7,36 7,36% Avskrivningstid (år) / (Startår) 31 / 22 31 / 22 31 / 22 17
Resultat för alternativ Överdäckning, Kort tunnel och Lång tunnel 18
Förlängning av T-bana i alternativ Lång tunnel positivt resultat Beräkningen utgår från antagande om att Utbyggnad genomförs under perioden 225-23 Kostnad ansätts till 1 5 Mkr Investeringen i förlängning av t- banan medför att nettoresultatet, både i dagens penningvärde och diskonterat, minskar med ca 2,3 mrdr kr men är tydligt positivt. 19
Känslighetsanalys alternativ Överdäckning och Lång tunnel ger positiva nettoresultat med 5 % av föreslagen volym BTA bostäder Alternativ Överdäckning, känslighet volym BTA bostäder 16 12 Alternativ Kort tunnel, känslighet volym BTA bostäder 16 12 Alternativ Lång tunnel, känslighet volym BTA bostäder 16 12 Nettoresultat idag Nominellt nettoresultat Diskonterat nettoresultat 8 8 8 Mkr 4 4-4 Utgångsläge Mkr 4 9% 7% 5% 3% -4 Utgångsläge Mkr 9% 7% 5% 3% -4 Utgångsläge 9% 7% 5% 3% BTA bostäder, 1 -tal kvm 271 244 19 136 81 499 449 349 25 15 95 855 665 475 285 2
Känslighetsanalys alternativ Kort tunnel känslig för kostnadsökningar, övriga alternativ har goda marginaler, fortfarande positiva resultat med ökning om 4 % Alternativ Överdäckning, känslighet ökade kostnader 16 Nettoresultat idag Alternativ Kort tunnel, känslighet ökade kostnader 16 Alternativ Lång tunnel, känslighet ökade kostnader 16 12 Nominellt nettoresultat 12 12 Diskonterat nettoresultat 8 8 8 Mkr 4 4-4 Utgångsläge Mkr 4 1% 2% 3% 4% -4 Utgångsläge Mkr 1% 2% 3% 4% -4 Utgångsläge 1% 2% 3% 4% 21
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Denna rapport är framtagen av Evidens. Medverkande från Evidens: Rikard Berg von Linde, 7-329 4 41, rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Christoffer Salmén, 7-255 3 26, christoffer.salmen@evidensgruppen.se Thomas Sandberg, 7-67 1 7, thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 5 17 www.evidensgruppen.se 22