Research Update: MKB Fastighets AB; Rating uppgraderad till 'AA' baserat på starkare finansiell integration med sin ägare Primary Credit Analyst: Gabriel Forss, Stockholm (46) 8-440-5933; gabriel.forss@standardandpoors.com Secondary Contact: Andrea Croner, Stockholm (46) 8-440-5921; andrea.croner@standardandpoors.com Table Of Contents Översikt Ratinghändelse Ratingsammanfattning Likviditet Ratingutsikt Related Criteria And Research Ratinglista WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 1 Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
Research Update: MKB Fastighets AB; Rating uppgraderad till 'AA' baserat på starkare finansiell integration med sin ägare Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i informationssyfte. Översikt Vi bedömer att den förstärkta finansiella integrationen av MKB Fastighets AB(MKB)i Malmö stads internbank stärker MKBs roll för staden, eftersom en finansiellt pressad situation för bolaget har en direkt påverkan på staden. MKBs starkare finansiella integration med, Malmö stad, indikerar enligt vår mening att det finns en mycket hög sannolikhet att Malmö skulle stötta MKB finansiellt om behov skulle uppstå. Vi uppgraderar vårt långfristiga ratingbetyg till 'AA' från 'AA-'och bekräftar samtidigt MKBs kortfristiga ratingbetyg 'A-1+' och 'K-1'. Den stabila ratingutsikten återspeglar vår förväntan att MKBs finansieringsrisker kommer vara begränsade under de kommande två åren eftersom staden nu är bär ansvaret för refinansiering av MKBs externa låneportfölj. Ratinghändelse Standard and Poor's Ratings Services uppgraderade den 12 maj 2015 MKBs långfristiga kreditbetyg till 'AA' från 'AA-'. Ratingutsikten är stabil. Samtidigt bekräftades det kortfristiga kreditbetyget 'A-1+', samt det kortfristiga kreditbetyget 'K-1' enligt vår nordiska ratingskala. Ratingsammanfattning Uppgraderingen av MKBs långfristiga ratingbetyg återspeglar vår uppfattning att bolagets ökade integration i Malmö stads internbank leder till en överföring av refinansieringsrisker från bostadsbolaget till staden. Formaliserade avtal reglerar detta förhållande, varigenom stadens internbank tar fullt ansvar för finansieringen av MKB, upp till den limit som beslutats av kommunfullmäktige. Dessutom noterar vi att om Malmö beslutar sig för att ändra nuvarande finansieringsordning så skulle staden behöva ge MKB en 12 månaders tidsfrist innan ändringen kan genomföras. Vidare indikerar MKBs integration WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 2
med stadens internbank att om bolaget skulle hamna i en finansiellt pressad situation så skulle detta få en omedelbar inverkan för staden. MKB har nu stärkt sin position som Malmös största finansiella exponering och har närmare finansiella band med staden. Som ett resultat bedömer vi nu MKBs roll för staden som "mycket stark" jämfört med "stark" tidigare. Vidare, anser vi därmed att det finns en "mycket hög" sannolikhet att Malmö stad skulle ge omedelbart och tillräckligt extraordinärt finansiellt stöd om MKB skulle hamna i en situation där så skulle behövas. I vår senaste analys av MKB, förväntade vi oss att bolagets pågående integration med stadens internbank skulle kunna leda till en uppgradering av bolaget. Vid detta tillfälle, gjorde vi bedömningen at denna förändring skulle återspeglas i en förbättring av MKBs stand-alone kreditvärdighet(stand-alone credit profile, SACP). Vi gör nu bedömningen att det är mer korrekt att återspegla förändringen som en förstärkning av MKBs roll för staden, och att detta är den bärande faktorn för en högre sannolikhet för extraordinärt ägarstöd och därmed en utlösande faktor för uppgradering av MKBs rating. MKBs rating är baserad på Standard and Poor's bedömning av bolagets SACP, som nu begränsas till 'a-' i och med vår bedömning av en försvagad likviditet och tillgång till kapitalmarknaden, vilket i sig dock är ett resultat av den utökade integrationen med Malmö stads internbank. MKB är inställt på att avsluta sina kapitalmarknadsprogram och därmed begränsas bolagets direkta tillgång till kapitalmarknaden. Samtidigt trappar MKB ned sina externa likviditetsfaciliteter när refinansieringsrisken för bolagets externa skuld flyttas över till Malmö stad. Bortsett från den nya finansierings-strukturen, baseras vår bedömning av MKBs SACP fortsättningsvis på bolagets mycket starka affärsriskprofil. Denna grundar sig på MKBs låga sektorrisk, mycket starka ekonomiska fundamenta, samt dess ledande marknadsposition på Malmö stads hyresrättsmarknad. Bedömningen av bolagets SACP stöds ytterligare av en hög kvalitet på företagets fastigheter och MKBs starka finansiella profil, exemplifierad av bolagets konservativa finansiella policy och låga skuldsättning. Vi betraktar MKB som en "government-related entity" (GRE). I enlighet med våra kriterier för GREs baseras vår uppfattning av en "mycket hög" sannolikhet för ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren på vår bedömning av MKBs: "Mycket viktiga" roll för Malmö stad, där bolaget är en viktig bidragare till stadens övergripande infrastruktur och samhällsnytta, exemplifierat av stadens nyligen tagna beslut att kraftigt öka MKBs nybyggnation av hyresbostäder. En viktig del av denna bedömning är också den utökade integrationen av MKB med Malmö stads internbank, vilket gör att refinansieringsriskerna för MKBs externa lån nu ligger hos staden. Därmed, skulle en finansiell stress för bolaget direkt påverka staden; och "Mycket starka" länk till staden, som är aktivt involverad i att utforma bolagets strategiska inriktning och ämnar behålla sitt 100% ägande av MKB över de närmaste åren. Vidare styrker integrationen med Malmös internbank WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 3
ytterligare MKBs länk till staden. Vi bedömer att MKB har en mycket stark affärsriskprofil, på grund av sin låga sektorrisk och dess mycket starka marknadsposition. MKB har en ledande marknadsposition på Malmö stads hyresrättsmarknad som karaktäriseras av en stark efterfrågan vilket leder till en minimal vakansgrad. Vi bedömer att alternativkostnaden till ett boende i hyresrätt i Malmö är hög, med priser på småhus på omkring 150% av det nationella genomsnittet. Detta leder tillsammans med en stark befolkningsökning på omkring 1,5% per år till en mycket stark efterfrågesituation på hyresrättsmarknaden. På grund av den höga efterfrågan på hyresrätter, bedömer vi MKBs risk för marknadsstörningar som mycket små. Vidare, bedömer vi att vakanserna kommer fortsätta att vara mycket låga på medellångsikt, vilket leder till förutsägbara resultatnivåer för MKB. MKB har en god standard på sin fastighetsportfölj. Under de senaste åren har MKB upprätthållit en hög underhållsnivå på sina fastigheter. Vi förväntar oss att MKBs underhållsinvesteringar kommer att stabilisera sig på i genomsnitt SEK 230 per kvadratmeter i 2015-2017, vilket är en lägre nivå än tidigare. Underhållsinvesteringarna sin topp år 2010 på SEK 300 per kvadratmeter. Även om vi förväntar oss att MKBs underhållsinvestringar kommer sjunka så är de högre än branschsnittet på SEK177 per kvadratmeter för Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO). Vi bedömer MKBs finansiella riskprofil som stark, grundat på bolagets konservativa finansiella styrning och starka balansräkning. På initiativ från Malmö stad har MKB utökat sin nybyggnation. Vi förväntar oss att MKB kommer att investera omkring SEK 1.1 miljarder per år under perioden 2015-2017, huvudsakligen som ett resultat av en ökad nyproduktion men också på grund av underhåll av befintliga fastigheter. Dessa planerade investeringar förväntas innebära SEK 650 miljoner i ökade lån årligen. Som ett resultat av detta estimerar vi en ökning av MKBs skuldsättningskvot (debt to debt and equity) till 67% vid utgången av 2017 jämfört med 64% år 2014. Under 2014, avyttrade MKB placeringar i säkerställda obligationer till ett värde av SEK 1.2 miljarder, vilket bolaget tidigare använt som underliggande säkerheter vid REPO-upplåning från bank. Av dessa placeringar var SEK 500 miljoner obelånade. Detta reducerade skuldsättningskvoten till 64% i 2014, från 68% i 2013. Vidare, bedömer vi att det finns betydande utrymme till att frigöra kapital genom att sälja fastigheter om nödvändigt för att på så sätt begränsa upplåningsbehovet i samband med kommande nyproduktion. En låg belåningsgrad (loan-to-value) på 30% antyder att det finns kapacitet och möjligheter till försäljning av fastigheter. Likviditet Vi bedömer att MKBs övergripande likviditetsposition har försvagats på grund av att integrationen med Malmös internbank har lett till att bolaget har reducerat sina likviditetsfaciliteter samt att bolaget inte längre har en stark tillgång till extern finansiering. Vi bedömer nu MKBs övergripande likviditetsposition som en negativ ratingfaktor och i enlighet med våra WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 4
kriterier begränsas därmed MKBs SACP till 'a-'. Per den 31 mars 2015, utgjordes endast SEK 500 miljoner av hela MKBs låneportfölj av externa lån, resterande bestod uteslutande av upplåning från Malmös internbank. Vi noterar att det externa lånet på SEK 500 miljoner är garanterat av Malmö stad och när detta förfaller i november 2015 kommer det att bli refinansierat genom internbanken. Vi noterar att den nya finansieringssamordningen inte tillåter att MKB tar upp ny extern finansiering utan godkännande från staden. Vi observerar att MKBs finansiella relation till staden, inklusive rollfördelningen gällande finansiering är formaliserat i kontrakterade avtal som stipulerar att staden är skyldig att förse MKB med finansiering inom de ramar som kommunfullmäktige har beslutat. Vidare innehåller avtalet klausuler om 12-månaders tidsfrist innan någon förändring av gällande ordning kan göras. Vi förväntar oss att MKB under 2015 kommer att avsluta sitt certifikatsprogram och säga upp sina SEK1.2 miljarder i externa likviditetsfaciliteter. När dessa transaktioner har genomförts kommer MKBs enda likviditetsbackup endast att utgöras av en checkkredit om SEK100 miljoner. Vi noterar att förutom ett banklån, så är alla MKBs lån vidareutlånade från Malmö stad och stadens internbank är nu ansvarig för likviditetsfaciliteter i förhållande till förfallande lån. Eftersom MKBs utestående lån endast kommer att bestå av lån från internbanken bedömer vi att det formaliserade finansieringsavtalet har skapat en starkare länk mellan MKB och staden, vilket också har ökat sannolikheten att MKB skulle mottaga finansiellt ägarstöd om bolaget skulle hamna i en finansiellt pressad situation. Ratingutsikt Den stabila ratingutsikten speglar vår förväntan att över de närmaste två åren kommer MKBs risker att vara begränsade på grund av att Malmö stad nu är ansvarig för refinansieringen av bolagets externa lån. Vi förväntar oss att integrationen med Malmös internbank kommer att fortsätta stödja vår bedömning av sannolikheten för ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren som "mycket hög". Vidare förväntar vi oss att MKBs mycket starka affärsriskprofil och starka finansiella profil kommer att upprätthålla bolagets SACP. Vi grundar detta på vår förväntan om bibehållna stabila resultatnivåer och en sund övergripande lånebörda, även om vi förväntar oss en viss ökning i skuldsättningsgraden. Vi förväntar oss inga förändringar i MKBs relationer till Malmö stad som kan påverka vår syn på företagets roll för eller länk till staden. En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas av att vi bedömde en lägre sannolikhet för extraordinärt stöd från staden, till exempel om MKBs integration i stadens internbank avslutades. Om vi observerade att MKBs finansiella riskprofil försämrades, till exempel genom en markant ökning i bolagets skuldsättningsgrad eller kraftig vikande resultatnivåer, skulle även detta kunna ha en negativ påverkan på ratingbetyget. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 5
Vi skulle kunna höja ratingen om MKBs relation till staden förstärktes ytterligare, till exempel genom ett formellt, obegränsat och oåterkalleligt garantiavtal eller om MKBs likviditetsposition markant förbättrades i övrigt. Detta skulle kunna upphäva vår begräsning av MKBs SACP på grund av nyckeltal för likviditet samtidigt som vi observerade en förbättring i bolagets resultatnivåer och skuldsättningsgrad. MKB Fastighets AB- Finansiella Nyckeltal December 31 (Mil. SEK) 2013 2014 2015bc 2016bc 2017bc Rörelseintäkter 1817 1898 2000 2075 2175 EBITDA 551 664 637 719 786 Rörelseresultat 316 435 337 404 451 Nettoresultat från den löpande verksamheten 156 216 163 200 222 Räntekostnader 178 322 264 279 294 Kassaflöde från den löpande verksmaheten (Funds from operations, FFO) 435 506 537 604 656 Investeringar 543 756 1000 1100 1150 Tillgångar 9824 10045 10819 11693 12607 Skulder 6290 5923 6584 7258 7950 Eget Kapital 2895 3328 3441 3641 3863 EBITDA marginal (%) 30.3 35 31.9 34.7 36.1 Räntetäckningsgrad (EBITDA interest coverage) (x) 3.1 2.1 2.4 2.6 2.7 Kassaflöde från den löpande verksamheten/ Skulder (Operating cash flow/debt )(%) 6.5 2.4 5.1 5.9 5.8 Skuld/EBITDA (Debt/EBITDA) (x) 11.4 8.9 10.3 10.1 10.1 Skuldsättningsgrad (Debt/debt and equity) (%) 68.5 64 65.7 66.6 67.3 Data och ration ovan är delvis ett resultat av Standard & Poor's egna beräkningar, baserade på nationella och internationella källor, reflekterande Standard & Poor's egna syn på tidsenlighet, täckning, riktighet, tillförlitlighet och användbarhet av tillgänglig information. De huvudsakliga källorna är resultaträkningar och budgetar, som kommer från emmittenten. bc--base case reflekterar Standard & poor's förväntningar om det mest sannolika scenariot. SEK--Svenska kronor. Related Criteria And Research General Criteria: Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions - March 25, 2015 Criteria - Governments - General: Methodology For Rating Public And Nonprofit Social Housing Providers - December 17, 2014 General Criteria: Standard & Poor's National And Regional Scale Mapping Tables - September 30, 2014 General Criteria: National And Regional Scale Credit Ratings - September 22, 2014 General Criteria: Stand-Alone Credit Profiles: One Component Of A Rating October 01, 2010 WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 6
Ratinglista CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed Till Från MKB Fastighets AB Issuer Credit Rating Kreditbetyg AA/Stable/A-1+ AA-/Positive/A-1+ Nordisk regional skala --/--/K-1 --/--/K-1 Commercial Paper Nordisk regional skala K-1 K-1 Additional Contact: International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 7
Copyright 2015 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved. No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages. Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives. To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any damage alleged to have been suffered on account thereof. S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process.. S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT MAY 26, 2015 8