FRAMSTÄLLNING 1 (9) 2016-02-17 Finansutskottet Sveriges riksdag 100 12 Stockholm Hemställan med anledning av proposition 2015/16:89 Amorteringskrav Svenska Bankföreningen hemställer att finansutskottet i första hand föreslår att riksdagen uttalar att krediter som lämnas för förvärv av en nyproducerad bostad inte bör kunna undantas från amorteringskravet, i andra hand föreslår att riksdagen uttalar att ett införande av en möjlighet till undantag från amorteringskrav för nyproducerade bostäder bör tidsbegränsas. Bakgrund Bankföreningen är positiv till amortering och har med hjälp av sina medlemmar under de senaste åren avsevärt stärkt amorteringskulturen. Eftersom en ytterligare självreglering avseende amorteringar har ifrågasatts från konkurrenssynpunkt välkomnar föreningen ett lagstadgat amorteringskrav. I Finansinspektionens förslag till föreskrifter om amortering av krediter mot säkerhet i form av pant eller motsvarande i bostad (2015-12-18) föreslås att ett företag, vid nyutlåning som avser förvärv av en bostad som är nyproducerad, får medge undantag från amorteringsföreskriften för den förste förvärvaren av bostaden. Myndigheten förslår även att undantaget inte begränsas i tiden. Förslaget följer av regeringens uttalande i lagrådsremissen. Samma uttalande har sedermera införts i propositionen om amorteringskrav. Inledningsvis kan konstateras att det föreslagna, tidsobegränsade, undantaget för nyproduktion i amorteringskravet inte har varit föremål för remissbehandling utan framlagts först i och med att lagrådsremissen publicerades. Det är alltså först nu, via Finansinspektionens förslag till föreskrifter, som frågan remissbehandlas. Bankföreningen anser att ett undantag för nyproducerade bostäder kan få svårförutsägbara effekter för bland annat prissättningen, att det inte nödvändigtvis gynnar nyproduktion av bostäder samt att det strider mot syftet med regleringen.
2 (9) Bankföreningens synpunkter på undantaget från amortering för nyproduktion Bankerna ger i dag inga särskilda undantag för nyproducerade bostäder. Det kan dock inte uteslutas att kunden, i och med föreskriftsförslaget, anser sig ha rätt till amorteringsfrihet och att det kommer att innebära ett tryck mot bankerna att ge lättnader i amorteringskraven. Därmed skapas en ökad betalningsvilja hos hushållen och ett högre pris uppkommer för nyproducerade bostäder gentemot det befintliga bostadsbeståndet (i fortsättningen kallat prispremie ). Av propositionen kan det indirekt utläsas att regeringen är medveten om denna effekt av undantaget. Det framgår även i Finansinspektionens promemoria som följer föreskriftsförslaget. Mäklare uppskattar att varje 1 000 kronor i minskad boendeutgift medför att betalningsviljan kan öka med 100 000 kronor. Bankföreningen menar, i likhet med bland andra Finansinspektionen, att riskerna vid belåning av nyproducerade bostäder generellt sett är minst lika höga som vid belåning av befintliga bostäder. Boverkets uppskattning är att det behövs runt 700 000 nya bostäder fram till år 2025. Majoriteten av dessa är troligen bostäder som kommer att ägas av hushåll. Det innebär att inom tio år kan uppemot 10-15 procent av hushållen som äger sin bostad komma att vara undantagna från amorteringsregleringen (givet låg omsättning och att de flesta erhåller amorteringsfrihet). Det skulle innebära en betydande urholkning av amorteringsregleringen och en klar försvagning jämfört med hur beteendet ser ut i dag. Undantaget för nyproducerade bostäder riskerar att leda till att ytterligare stärka inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden, särskilt om det inte föreligger någon tidsbegränsning. Ett skäl är att den prispremie som uppkommer på nyproducerade bostäder bara gäller för det hushåll som först förvärvar bostaden och att den inte kommer att kunna motiveras vid en senare försäljning. Hushåll som köper en nyproducerad bostad tar därmed en högre risk eftersom försäljningspriset kan bli lägre vid en försäljning då bostaden inte längre kommer att kunna finansieras amorteringsfritt. Samtidigt har ingen amortering skett vilket ökar risken ytterligare för dessa hushåll, särskilt vid stabila eller sjunkande priser. Ett annat skäl till att inlåsningseffekter uppkommer är att det hushåll som köpt en nyproducerad bostad och erhållit ett amorteringsfritt lån kan få svårt att flytta till en bostad i det befintliga beståndet, eftersom hushållet då måste börja att amortera. Värderingen av en nyproducerad lägenhet kan vidare bli mer komplicerad vid ett undantag. Bankerna kan behöva värdera bostaden utan hänsyn till den troliga prispremie som kan förväntas för nybyggda bostäder. Det blir extra tydligt i Finansinspektionens definition av marknadsvärde som beskriver att marknadsvärdet ska bedömas utan hänsyn till spekulativa och tillfälliga förhållanden. Detta lägre marknadsvärde kan komma att ligga till grund för bankens interna behov av en värdering samt för bolånetaket. Det innebär att begränsningen som ges av bolånetaket
3 (9) kan komma att bli striktare för nyproducerade bostäder än för andra, befintliga, bostäder. Därmed kan kravet på kontantinsats bli betydligt högre för nyproducerade bostäder jämfört med befintliga bostäder. Exempel: En nyproducerad lägenhet säljs för 5 miljoner kronor. Ett rimligt antagande är att prispremien, det vill säga det extra höga pris som kan utgå på grund av att ägaren kan få ett amorteringsfritt lån, är i storleksordningen 10 procent. Det skulle i sin tur innebära att lägenhetens marknadsvärde är cirka 4,5 miljoner kronor på andrahandsmarknaden. Givet ett sådant marknadsvärde måste banken till följd av bolånetaket (belåningen får vara max 85 procent av marknadsvärdet 4,5 miljoner kronor) kräva en kontantinsats på cirka 1,2 miljoner. Om prissättningen inte påverkats av amorteringsfriheten, det vill säga om priset varit 4,5 miljoner kronor, hade kravet på kontantinsats istället varit 675 000 kronor. Slutsatsen är att kravet på kontantinsats för lägenheten i exemplet ökar med cirka 500 000 kronor till följd av prispremien på nyproducerade bostäder. På grund av en eventuell prispremie kan banken komma att, vid rådgivning kring bolån och hushållets privata ekonomi, behöva avråda från att köpa en nyproducerad bostad, särskilt om kunden inte har en väsentligt högre kapitalinsats än 15 procent. Även för hushåll som endast har ett temporärt behov av en bostad eller har en kort tidshorisont kan undantaget för nyproducerade bostäder innebära att de inte kommer att efterfråga en nyproducerad bostad på grund av prispremien. Det gäller oaktat om banken beviljar amorteringsfrihet eller inte för hushållet. Premien gör det till en ekonomiskt ofördelaktig affär för det enskilda hushållet. Sammanfattningsvis konstaterar Bankföreningen att ett amorteringsundantag för nyproducerade bostäder kan öka riskerna för kunden samt för hela bostadsmarknaden. Det får svåröverblickbara effekter, särskilt för prissättningen, och behöver inte nödvändigtvis gynna nyproduktion av bostäder. Undantaget ökar inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden och kan medföra att kravet på kontantinsats enligt Finansinspektionens bolånetak blir högre för nyproducerade bostäder. Det bör tilläggas att viktiga remissinstanser som Finansinspektionen och Riksbanken i stora drag delar Bankföreningens invändningar mot amorteringsundantaget. Även övriga remissinstanser som yttrat sig i frågan är i nästintill samtliga fall kritiska eller tveksamma till förslaget, särskilt om undantaget inte begränsas i tid. I bilaga 1 sammanfattas några av de synpunkter som framförts av remissinstanserna.
4 (9) Hemställan Mot ovanstående bakgrund hemställer Bankföreningen att finansutskottet i första hand föreslår att riksdagen uttalar att krediter som lämnas för förvärv av en nyproducerad bostad inte bör kunna undantas från amorteringskravet, i andra hand föreslår att riksdagen uttalar att ett införande av en möjlighet till undantag från amorteringskrav för nyproducerade bostäder bör tidsbegränsas. SVENSKA BANKFÖRENINGEN Hans Lindberg Johan Hansing
5 (9) BILAGA 1 Motivering till amorteringsundantaget och utdrag från de remissinstanser som kommenterat förslaget om undantaget för nyproduktion Motivering till amorteringsundantaget för nyproduktion Regeringen anger som motiv till undantaget att bostadsbyggandet är känsligt för bostadsprisförändringar och att ett amorteringskrav kan innebära lägre bostadspriser, vilket kan minska nyproduktionen. De konstaterar att det finns ett stort behov av ökat byggande i Sverige. Regeringen menar också att undantaget bör gälla utan tidsbegränsning för den som förvärvar bostaden för första gången. Finansinspektionen anger inga motiv eller skäl till undantaget annat än att hänvisa till regeringens lagrådsremiss. De skriver dock att efterfrågan på nyproducerade bostäder kan hållas uppe då betalningsviljan ökar. Relativt bostäder i det befintliga beståndet blir nyproducerade lägenheter dyrare. Det gäller dock endast för den som först förvärvar en nyproducerad bostad och inte för de som köper den i andra hand, vilket inte påverkar nybyggnationen enligt Finansinspektionen. Vidare menar de att undantaget ökar amorteringskravets inlåsningseffekter. Utdrag från remissvar som kommenterat förslaget om amorteringsundantaget för nyproduktion Finansinspektionen (svar angående promemorian Amorteringskrav) Finansinspektionen anser att riskerna med relativt högt belånade hushåll är desamma oavsett om man förvärvat en nyproducerad bostad eller en bostad från befintligt bestånd. Utifrån syftet med regleringen anser Finansinspektionen därför att det är tveksamt om sådana undantag bör ges. Om undantag för nyproducerade bostäder ändå ska vara möjligt bör det endast få ges för den som ursprungligen förvärvat bostaden och endast under begränsad tid. Finansinspektionen anser att en rimlig tidsgräns för undantaget är fem år. Mot bakgrund av att syftet med förslaget är att motverka en uppbyggnad av obalanser på kreditmarknaden anser Finansinspektionen emellertid inte att det finns skäl att särbehandla krediter som lämnas i samband med att låntagarna förvärvar nyproducerade bostäder. Finansinspektionen bedömer att den negativa effekten av ett amorteringskrav på nyproduktionen av bostäder bör bli begränsad. Om undantag ska göras för lån som lämnas för förvärv av nyproducerade bostäder krävs en relativt detaljerad reglering. Bland annat behöver det fastställas under hur
6 (9) lång tidsperiod som undantaget är tänkt att gälla. Eftersom högt belånade hushåll utgör samma risk oavsett om de köpt en nyproducerad bostad eller en äldre anser Finansinspektionen inte att det är rimligt med en i tiden obegränsad amorteringsfrihet. Ett undantag för nyproduktion borde därför innehålla en tidsgräns för när bolånet ska börja amorteras. Finansinspektionen anser att en sådan gräns bör sätts till maximalt fem år. En ytterligare anledning till att ha ett relativt kortvarigt undantag för nyproduktion är att ett sådant undantag skapar inlåsningseffekter. Riksbanken (remissvar angående promemorian Amorteringskrav samt till Finansinspektionen) Undantag för nyproducerade bostäder bör inte ges I promemorian föreslås att köp av nyproducerade bostäder ska utgöra en annan grund till undantag. Några motiv till förslaget eller någon analys av dess konsekvenser redovisas inte i promemorian. Riksbanken anser att det inte är lämpligt att undanta nyproducerade bostäder från amorteringskrav. Om de underliggande problemen på utbudssidan inte åtgärdas finns en risk för att undantaget från krav på amortering för nyproducerade bostäder i huvudsak leder till att efterfrågan på nyproducerade bostäder ökar utan att utbudet ökar nämnvärt. En sådan situation kan medföra att riskerna med hushållens skuldsättning ökar ytterligare, vilket är motsatsen till den effekt amorteringskravet förväntas leda till. Riksbanken vidhåller sin kritik mot undantag för nyproducerade bostäder Riksbanken är alltjämt motståndare till undantag för nyproducerade bostäder av skäl som framförts i Riksbankens remissyttrande om Promemorian Amorteringskrav. I samma remissyttrande framförde Riksbanken att undantag ska vara tidsbegränsade. Det bör gälla även här. Att undantaget för nyproducerade bostäder inte ska vara tidsbegränsat föreslogs först i lagrådsremissen och har följaktligen inte tidigare remitterats. Ett undantag utan tidsbegränsning, som dessutom är kopplat till låntagaren, riskerar att över tid skapa en ökande andel lån som inte behöver amorteras samt skapa inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. En möjlighet skulle kunna vara ett undantag liknande det för nyproducerade bostäder som undantas fastighetsavgiften under en begränsad tid. Fastighetsägarna Förslaget att undanta lån för köp av nyproducerade bostäder är vällovligt, men riskerar att få negativa följder utan att gynna nyproduktionen. Hur ska en köpare av en nyproducerade bostad ta ställning till priset, givet att en framtida köpare inte får
7 (9) amorteringsfrihet. Det skapar en osäkerhet som kan påverka viljan att köpa nyproducerade bostäder negativt. Det kan även skapa ökade inlåsningseffekter i den mån innehavaren av en nyproducerad bostad väljer att inte flytta om det skulle leda till att hushållet då drabbas av amorteringskravet. För att undvika en negativ asymmetri, är det rimligt att behandla lån likvärdigt, oavsett om de tas för köp av en ny eller en befintlig bostad. Saco Regeln (amorteringskravet) bör också tillämpas på nyproducerade bostäder för att undvika onödigt stora inlåsningseffekter och säkerställa likabehandling. Undantaget har dessutom den paradoxala effekten att hushåll som köper nyproducerade bostäder kan ta på sig betydligt högre lån än de hushåll som köper en likvärdig bostad i beståndet och ändå få en betydligt lägre månadskostnad. Om undantaget för nyproducerade bostäder, trots dessa invändningar, ändå behålls, bör det tidsbegränsas på samma sätt som gäller för den nedsatta kommunala fastighetsavgiften för nyproducerade bostäder. Riksgälden Riksgälden anser att det är tveksamt om denna möjlighet till undantag är lämplig. Förutom att den leder till att stora volymer av nya bolån inte skulle träffas av amorteringskravet, riskerar den att generera både oklara effekter på prisnivåer och tendenser till inlåsning. Sparbankernas riksförbund Enligt Förbundets uppfattning finns det risk för att amorteringsundantaget för nyproducerade bostäder kan komma att (i) förstärka inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden, och (ii) öka kravet på kontantinsats för nyproducerade bostäder. Möjligen skulle dessa förmodade negativa effekter kunna lindras genom att amorteringsfriheten begränsas till ett visst antal år. Finansbolagens förening Ett undantag för nyproducerade bostäder kommer att bidra till att öka inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden. Finansbolagen är av uppfattningen att effekterna av ett undantag av detta slag är svåröverskådliga och bör undvikas i möjligaste mån. Konsumentverket Konsumentverket avstyrker dock den del av förslaget som gäller undantag för nyproduktion. Konsumentverkets uppfattning är att ett undantag från amorteringskrav vid förvärv av nybyggnation istället bör vara tidsbegränsat.
8 (9) Svenskt Näringsliv Svenskt Näringsliv har i tidigare remissvar (SN Dnr 43/2015) framhållit vikten av att minska den negativa inverkan på bostadsbyggandet, via en lägre efterfrågan, som ett amorteringskrav på nya bolån kan antas ha. Förslaget från Svenskt Näringsliv var att undanta förvärv av nyproducerade bostäder från amorteringskravet under förslagsvis en femårsperiod Man bör dock ha i åtanke att ett undantag utan tidsbegränsning kan få negativa konsekvenser. Dels kan skuldsättningen bland de hushåll som köper nyproducerade bostäder fortsätta att vara hög, dels skapas inlåsningseffekter som kvarstår över tid. Stockholms handelskammare Handelskammaren anser emellertid att ett permanent undantag vid förvärv av nyproducerade bostäder, enligt vad Finansinspektionen föreslår, riskerar att skapa en ny och potentiellt allvarlig inlåsningseffekt i segmentet av hushåll som förvärvar nyproducerade bostäder. Ett undantag som inte är begränsat i tiden kommer sannolikt att försvaga dessa hushålls incitament att flytta. Handelskammaren föreslår därför att undantaget begränsas i tid. Sveriges byggindustrier Förslaget att undanta nyproduktion från krav på amortering är en åtgärd som något kommer att lindra de negativa effekter som lagen kommer att medföra. Även om nyproduktionen undantas från amorteringskrav så kommer rörligheten inte att påverkas positivt. Incitamenten att flytta till en bostad i beståndet och därmed omfattas av amorteringskrav blir lågt. Inlåsningseffekterna förstärks istället. Minskad rörlighet leder till minskad omsättning på bostäder, vilket minskar byggandet av nya bostäder. Konkurrensverket Konkurrensverket konstaterar att detta [amorteringsundantaget] i och för sig kan vara ändamålsenligt för att undvika en negativ påverkan på antalet nyproducerade bostäder. Konkurrensverket bedömer dock att förslaget kan medföra nya skevheter och att inlåsningseffekter uppkommer av amorteringskravet. Det är en brist att de positiva och negativa konsekvenserna av det nu föreslagna undantaget inte blivit föremål för en grundlig konsekvensanalys. Mäklarsamfundet På en punkt har Mäklarsamfundet dock till viss del nyanserat sin inställning. Detta rör frågan om möjligheten att göra undantag för lån till nyproducerade bostäder. I det avseendet framförde Mäklarsamfundet tidigare förbehållslöst uppfattningen att det var olyckligt att ett sådant undantag inte fanns möjlighet till i det tidigare remitterade förslaget.
9 (9) Det syfte som det berörda undantaget vilar på att undvika att amorteringskravet påverkar nyproduktionen av bostäder negativt anser Mäklarsamfundet fortsatt är vällovligt. Det har dock inom organisationen förts fram farhågor om hur ett undantag från amorteringskravet kan komma att påverka prisutvecklingen för nyproducerade bostäder på längre sikt, inte minst när dessa ska säljas för första gången som begagnad. Det finns då risk för ett betydande prisfall eftersom den köpare som då ska förvärva bostaden, till skillnad från säljaren, inte kan påräkna undantag från amorteringskravet utan måste ha utrymme för att både betala räntor för lån till köpeskillingen och att amortera. Risken är att detta kan leda till en snedvridning av bostadsmarknaden. Mäklarsamfundet förordar därför att prisutvecklingen följs noggrant om möjligheten att göra undantag för nyproduktion införs i föreskrifterna i enlighet med förslaget.