5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Tyn 9, Tynplan 8, Djursholm, Danderyds kommun Lagfaren ägare Ann-Marie Ensgård Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck Närvarande vid besiktningen Seidit Jeremias Stefan Ensgård, del av tiden Anders Tjärnvall, del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Onsdag 2015-09-09 / 2015-0169 Väderlek Växlande ca 10-17 C Byggnaden 1¾-plans villa med källare uppförd 1922. Tillbyggnad från 1966. Övriga byggnader Förråd, carport Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Lera, morän (bedömt) Grundsulor, betongplatta (bedömt) Betonghålsten Trä Trä Puts, träpanel, (fasadskivor) Betongpannor, papp Vattenburen. Elpanna Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar fanns att tillgå. Säljares upplysningar via dödsbodelägare, uppgifterna har ej kontrollerats - - - Dödsbodelägare har ej bott i fastigheten på många år. Läckage har inträffat genom altan i början av 2000-talet. Läckage har inträffat i anslutning till takkupa mot gata ca år 2005. Takkupa och i vart fall delar av yttertaket på takfall mot gata är renoverad / omlagt ca år 2005. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är ej utförd. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Oljetank i mark är enligt uppgift troligen borttagen. - Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden. - Det är viktigt att hålla rent i avrinningsmöjlighet utanför källarentrétrappa. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det finns en del lokala putssläpp. - En del ytliga putssprickor förekommer. - Källarbetongtrappa ansluter till byggnaden vilket innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. - Rötskador i källardörrkarm noterades.
7 Fasad - Fasaden på ursprunglig byggnadsdel är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Det noterades en del sprickor och bomputs i fasaden och renovering av delar av fasaden bör kalkyleras. - Tillbyggnadens fasad är utförd med liggande träpanel. - Det noterades att fasadpanelen delvis är spjälkad och vriden. - Målning av träpanelsfasaden bör kalkyleras. - Takkupa på baksida är utförd med fasadskivor. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Fönster på vinden är enkelfönster. - Några källarfönster är belägna nära marknivå vilket ej är optimalt. - Sprickor noterades i några fönsterrutor. - Fönster är i varierande grad i behov av skrapning, kittning och målning.
8 Yttertak - Yttertaket är utfört med tunna betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - På grund av brant taklutning har besiktning endast utförts i anslutning till takstege och från taklucka. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 35-45 år. - Yttertaket på takfall mot baksida bedöms vara från ca år 1966. - Takfall mot gata är i vart fall delvis omlagt med ny underlagspapp, läkt och återanvändning av tunna betongpannor ca år 2005 enligt uppgift. Återanvändning av tunna betongpannor är ej att föredra. - Det noterades ej fotplåt vid takfot på takfall mot gata som är omlagt. - Taklucka är äldre och rostig. - Glipa mellan plåt och avluftningsrör från expansionskärl bör tätas. - Några nockpannor är av tegel. - En del mossa och lavpåväxt på takpannor. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - Baksidans takkupas anslutning till yttertaket är ej fullgod på ena sidan och risk för uppkomst av läckage bedöms föreligga. - Omläggning av takdelar från år 1966 bör kalkyleras på grund av ålder. Övrigt - Mindre röta i en av entréverandans stolpar för takkonstruktionen. - Lokal färgflagning på entréverandans takfotsbräda. - En del röta i panel som står mot mark nedanför entréverandan. - Entréverandans tak saknar hängränna mot gatan.
9 Förråd - Förrådet har ej besiktigats. Carport - Carport har ej besiktigats. INVÄNDIGT Källare Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnaden är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. - Betonggolvet är i gillestuga och gästrum påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift från år 1966. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. Omdränering och omisolering av grundmurar bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt noterade fuktgenomslag / förhöjda fuktindikationer. - Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - Det är ej lämpligt med målad väv på väggar / grundmurar i äldre byggnader. Misslukter och mögel kan uppkomma. Svale - Klinker på golv. - Elcentral och två elmätare finns i utrymmet. Trappförråd
10 Gillestuga - Lokal tecken på resning i golv och lokal förhöjd fuktindikation i påbyggd väggkonstruktion mot grundmur. Hall Förråd 1 Källarentré - Dörr till hall kan ej stängas. Verkstad - Färg- och putssläpp på grundmur och mellanvägg. Gästrum Tvättstuga - Marmofloorgolv och målad väv eller kakel på väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det är endast lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen. I övrigt bedöms golvet vara relativt plant. - Elpanna är tillverkad år 2012. - Äldre standard i utrymmet. Pannrum - Marmofloorgolv i utrymmet. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det är golvlutning mot golvbrunnen vilket är korrekt. - Det finns en äldre urkopplad oljepanna i utrymmet. - Rensmöjlighet för avloppet finns under plåtlucka i golv.
11 Badrum - Plastmatta på golv som målats och våtrumstapet, kakel eller skivor på väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen närmast det inbyggda badkaret. I delar av utrymmet bedöms golvet vara relativt plant. - Frånluftsventil saknas. Ventil finns i grundmur i angränsande wc-rum. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras. Wc-rum - Klinker på golv som målats och målad tapet på väggar. - En del färgflagning på golv. - Wc-stol är utbytt. - En del missfärgning och mögel på vägg bakom wc-stol och rost på infästning av golvsockel vilket tyder på fuktbelastning. Duschplats - Klinker på golv och kakel på väggar. - Bomljud vid knackning på golvplattor. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen vilket är korrekt. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av klinkerramens utförande är det inte möjligt att kontrollera tätskiktets anslutning till golvbrunnen. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör utföras. Bastu - Marmofloorgolv och panel på väggar. - Missfärgning i nedre del av vägg mot angränsande duschplats tyder på fukt.
12 Bottenvåning Entré / kapprum Kök - Köket är enligt uppgift delvis renoverat / förbättrat år 1991. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- och frysskåp. - Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd. Hall Wc-rum - Klinker på golv och kakel eller målad väv på väggar. - Wc-stol är utbytt. - Vattenanslutning till bidé är bortkopplad. - På grund av att kopp vid golvnivå ej kan lyftas har tvättställsavloppets golvgenomföring ej kunnat kontrolleras. - Äldre standard i utrymmet. Sovrum 1 - Dörr är borttagen. - Det noterades tecken på läckage vid takvinkel och förhöjd till hög fuktindikation. Se fortsatt teknisk utredning. Sovrum 2 - Spår av läckage i tak noterades. Torrt vid besiktningstillfället. Det noterades att innertaket tidigare har öppnats på ett ställe. Enligt uppgift har läckage inträffat i början av 2000-talet. Övrigt - Hall, wc-rum, sovrum 1 och sovrum 2 är belägna under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Balkong - En del målningsbehov av balkongens trädetaljer inklusive trappa och trappräcke.
13 Matrum Vardagsrum Övervåning Hall - Del av snedtak och vägg är enligt uppgift renoverat ca år 2005 på grund av läckage från takkupa. Kök - 1960-talsstandard. - Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd. - Elcentral finns i skrubb i utrymmet. - En del knarr i golv. - Spår av läckage vid takvinkel vid utgång till altanen är enligt uppgift äldre. Torrt vid besiktningstillfället. Duschrum - 1960-talsstandard med plastmatta på golv och kakel (duschplats) eller Perstorpsplattor på väggar. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i den avdelade duschplatsen men det finns en lågpunkt i golv vid sidan av golvbrunnen. - Det noterades sprickor i ett antal kakelplattor och delvis fogbrister mellan kakelplattor. - Frånluftsventil saknas. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
14 Altan - Altanen är utförd med ytpapp under trätrall. På grund av trall är ytpappen ej besiktningsbar. - Det noterades en del mossa och trädavfall på ytpappen under trall. - Normal livslängd för ytpapp är ca 15 20 år. Ytpappen bedöms vara äldre och omläggning av ytpappen bedöms erfordras på grund av ålder och lokalt noterat läckage i tak i underliggande sovrum 1. Se riskanalys. - Altanräcket är delvis rötskadat och i behov av renovering. Sovrum 1 Sovrum 2 Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och delvis tilläggsisolerat med mineralull. - Det noterades en del spår av takläckage på yttertaksinbrädningen främst vid takgenomföringar. Vid stickprovskontroll noterades inga förhöjda fuktindikationer. - Plast kring avloppsavluftningsrör tyder på att läckage har noterats. Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr och lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader. - Enda sättet att kontrollera rökgångarnas kondition är via provtryckning.
15 RISKANALYS - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i källare är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i källare är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Med anledning av noterat läckage från altanen och att det tidigare inträffat läckage från altanen ska det inte uteslutas att det kan finnas fuktrelaterade skador i altanbjälklaget och anslutande väggar. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - Med anledning av noterat läckage vid takvinkel i sovrum 1 i bottenvåningen erfordras en fördjupad undersökning för att fastställa skadornas omfattning och åtgärdsbehov. Solna 2015-09-11 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson