RYSKA FASTIGHETSFONDEN I SVERIGE 2 AB (PUBL) TECKNING AV AKTIER AV SERIE B TECKNINGSPERIOD 6 OKTOBER 2011 TILL 4 NOVEMBER 2011 PROSPEKT

RYSKA FASTIGHETSFONDEN I SVERIGE 2 AB (PUBL) TECKNING AV AKTIER AV SERIE B TECKNINGSPERIOD 6 OKTOBER 2011 TILL 4 NOVEMBER 2011 PROSPEKT Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.

RYSKA FASTIGHETSFONDEN I SVERIGE 2 AB (PUBL) TECKNING AV AKTIER AV SERIE B TECKNINGSPERIOD 6 OKTOBER 2011 TILL 4 NOVEMBER 2011 PROSPEKT DEL 1 SAMMANFATTTNING Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder. 1 Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.

DEFINITIONER Bolaget eller Fonden Emissionen Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), org. nr. 556823-8462 Avser utgivandet av aktier av serie B Emissionsinstitut Mangold Fondkommission AB, org. nr. 556585-1267 Erbjudandet Förvaltare eller Managementbolaget ISIN-kod Managementavtal SEK MSEK USD MUSD mrd USD RUB MRUB Euroclear Avser aktier av serie B enligt villkoren beskrivna i denna sammanfattning, registreringsdokumentet och värdepappersnoten Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, org. nr. 556767-7041 Samtliga värdepapper i Euroclear-systemet tilldelas ett unikt ISIN-nummer enligt internationell ISO-standard Förvaltnings- och administrationsavtal mellan Bolaget och Förvaltaren Svenska kronor Miljoner svenska kronor Amerikanska dollar Miljoner amerikanska dollar Miljarder amerikanska dollar Ryska rubel Miljoner ryska rubel Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i prospektet är riktiga eller fullständiga. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 2

VIKTIG INFORMATION Detta prospekt och erbjudandet riktar sig inte till investerare i Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan eller Australien eller andra länder där deltagande skulle förutsätta ytterligare prospektregistrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler i sådant land. Inga aktier utgivna av Bolaget har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act 1933, värdepapperslagstiftningen i någon delstat i USA eller någon provins i Kanada. Därför får inga nya aktier utgivna av Bolaget överlåtas eller erbjudas till försäljning i USA eller Kanada annat än i sådana undantagsfall som inte kräver registrering. Varken prospektet eller någon annan erbjudandedokumentation får distribueras i eller till något land där sådan distribution, eller erbjudandet, skulle kräva ytterligare prospekt-, registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler i sådant land. Anmälan om teckning i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. För detta prospekt gäller svensk rätt. Tvist rörande innehållet i detta prospekt eller därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol exklusivt. Detta prospekt innehåller framtidsrelaterad information som inbegriper antaganden rörande framtida marknadsförhållanden, verksamhet och finansiell utveckling. Framtidsinriktad information är alltid förenad med osäkerhet eftersom samtliga antaganden baseras på nuvarande marknadsförhållanden och förutsättningar. Även om Bolagets styrelse bedömer att framtidsinriktad information i detta prospekt är baserad på rimliga överväganden, kan faktisk utveckling, händelser och finansiell utveckling komma att väsentligen avvika från förväntningarna. Det är av största vikt att en investerare är fullt införstådd med denna osäkerhet och gör sin egen bedömning. Se vidare under avsnittet Riskfaktorer relaterade till de instrument som erbjuds i värdepappersnoten samt Verksamhets- och branschrelaterade riskfaktorer i registreringsdokumentet. Detta prospekt består av tre delar: denna sammanfattning, registreringsdokumentet samt värdepappersnoten. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Definitioner...2 Viktig information...3 Sammanfattning...5 Information om Bolaget Bolagets affärsidé och syfte Kapitalisering Placeringshorisont Investeringsinriktning Bolagets investeringsperiod Förvaltning och administration Fastighetsmarknaden i Ryssland Bolagets målgrupp Styrelse, Ledning, Revisor och Rådgivare Risker Information om Erbjudandet Bakgrund och motiv till Erbjudandet Aktieägare Närståendetransaktioner Finansiell information Sammanfattande resultat- och balansräkningar Sammanfattande kassaflödesanalys Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 4

SAMMANFATTNING Sammanfattningen skall endast ses som en introduktion till prospektet. Varje beslut om att teckna aktier av serie B i Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) skall grunda sig på en granskning av prospektet i dess helhet, vilket således även innefattar registreringsdokumentet och värdepappersnoten. En investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i detta prospekt kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av detsamma. Styrelsen kan endast göras ansvarig för uppgift som ingår i sammanfattningen om den är vilseledande eller felaktig i förhållande till de andra delarna av prospektet. Information om Bolaget Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) är ett onoterat publikt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolagets verksamhet regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Bolaget bildades den 4 november 2010 med firman Goldcup 6038 AB. Bolaget ändrade den 19 november 2010 firma till Realfond Ryssland 2 (publ.). Bolaget ändrade ånyo firma till Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) den 17 februari 2011. Sätet för Bolagets styrelse är Stockholm och dess organisationsnummer är 556823-8462. Bolagets affärsidé och syfte Bolaget avser att ta in eget kapital genom en eller flera aktieemissioner för att finansiera förvärv av ryska fastigheter, framför allt tomtmark men även fastigheter med byggnad kan komma ifråga. Syftet med verksamheten är att bedriva fastighetsutveckling genom att omklassificera fastigheter, exempelvis från jordbruksfastighet till detaljplanereglerad byggbar fastighet, och därefter sälja dessa till ett högre pris varvid avkastning genereras till aktieägarna i Bolaget. Kapitalisering Bolaget avser att ta in eget kapital genom en eller flera nyemissioner av B-aktier fram till den 30 juni 2012. Bolagsstämman har bemyndigat styrelsen att intill årsstämman 2012 ta in kapital upp till gränsen i Bolagets bolagsordning. Bolaget får dock högst sammanlagt ta in 200 MSEK. Placeringshorisont Investeringens tidshorisont är cirka fem år efter det att Bolaget har kapitaliserats. Försäljning av tomterna beräknas påbörja efter två år. Senast den 31 december 2017 kommer dock Bolagets verksamhet att avvecklas och Bolaget träda i likvidation, varvid Bolagets utdelningsbara tillgångar skiftas ut till aktieägarna. En bolagsstämma kan komma att besluta att fortsätta verksamheten i någon form och omfattning innan Bolaget avvecklas eller besluta om förtida avveckling av Bolaget. Managementbolaget innehar röststarka A-aktier och har i praktiken beslutanderätt Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 5

i dessa frågor. En fortsättning av verksamheten förutsätter ändring av Bolagets bolagsordning, som föreskriver att Bolaget ska likvideras den 31 december 2017. Investeringsinriktning Bolaget investerar i ryska fastigheter som kan förädlas genom att omklassificeras. Huvudsakligen avser Bolaget utveckla mark klassad som jordbruksmark och annan icke direkt styckbar mark i attraktiva lägen för villa- och fritidshusbebyggelse genom förvärv av ryska bolag som äger marken. Bolaget har främst för avsikt att investera i Ryssland i Moskva, men för det fall en möjlighet till investering skulle uppkomma även i andra delar av Ryssland som förväntas ge en högre avkastning än motsvarande investering i Moskvas närhet kan dock en sådan investering övervägas. Även indirekta investeringar i ryska fastigheter kan övervägas, huvudsakligen genom förvärv av andelar i Bolagets systerbolag Realfond Ryssland 1 AB (publ). Försäljning av fastigheter kan ske under Bolagets hela verksamhetsperiod om det bedöms vara gynnsamt för Bolagets aktieägare. Bolagets investeringsperiod Det är styrelsens målsättning att påbörja Investeringsprocessen vari inbegrips bland annat att utvärdera och anskaffa fastigheter samt de administrativa processer som leder till omklassificering av dessa och därmed engagera kapitalet inom tre månader efter genomförd emission av aktier av serie B under 2011. Förvaltning och administration Bolaget förvaltas och administreras av Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, som genom Managementavtalet har fullt ansvar för Bolagets förvaltning och affärsdrift. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB innehar även samtliga A-aktier i Bolaget innebärande att Managementbolaget genom röststarka A-aktier och Managementavtalet i praktiken kontrollerar allt rörande Bolaget. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB ska biträda styrelsen i Bolaget vid förvärv, omklassificering och försäljning av fastigheter. Det är dock styrelsen i Bolaget som vid varje tillfälle fattar beslut om förvärv av fastigheter och i vilken juridisk form förvärvet ska ske. Styrelsen är identisk i Bolaget och Managementbolaget vilket ger individerna i Styrelsen full insyn i båda bolagen,vilket är positivt utifrån ett kontrollperspektiv, det medför dock även en risk att A-aktieägarna kan ha intressen som kan komma att skilja sig från B-aktieägarna. Två av de tre ledamöterna har inget ägande i Managementbolaget. Managementbolaget har som fristående juridisk person kontraktuella skyldigheter i förhållande till Bolaget som framgår av Managementavtalet. Managementavtalet löper till och med den 31:a december 2017 eller till dess att Bolaget slutligt har avvecklats genom likvidation eller annat förfarande efter beslut på bolagsstämma. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB erhåller för täckande av sina förvaltnings- och administrationskostnader 1,5 procent per år av Bolagets totala förvaltade kapital. Därutöver tillkommer rörlig emissionskostnad, om 8 procent samt fast emissionskostnad om 250 000 SEK samt eventuellt incitamentsarvode om 20 procent över avkastningströskeln som uppgår till 15 procent vid avvecklingstillfället,se även avsnittet Kostnader och arvoden för drift och investeringar i Registreringsdokumentet samt punkten 8 Arvoden i Managementavtalet. Fastighetsmarknaden i Ryssland Prisutvecklingen på den ryska fastighetsmarknaden, framför allt Moskva, har precis som i många Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 6

andra länder varit stark sedan millennieskiftet, enligt data från Greenwich Group. Den ryska marknaden har lite bostadskrediter i förhållande till BNP, enligt ryska centralbanken (2009) var de totala krediterna till privatpersoner i Ryssland 117 mrd USD i oktober 2009 och av dessa var 16,8 mrd USD krediter med bostad som säkerhet, hypotekslån. Detta motsvarar under en procent av Rysslands BNP (källa: OECD country statistics, Russia). Som jämförelse har krediter till privatpersoner för bostäder stadigt legat över 40 % i Sverige sedan 1970-talet och var 2009 cirka 70 % (källa: SCB: Sveriges Ekonomi 2:2010). Samtidigt som priserna har varit höga är kvalitén på boendet med västerländska mått många gånger undermåligt. Styrelsens uppfattning är att utbudet är för litet i förhållande till efterfrågan och Styrelsen tillskriver detta framför allt stelbenta strukturer inom den offentliga administrationen. Enligt en rapport från Blackwood Real Estate Company som löpande undersöker den ryska fastighetsmarknaden gick fastighetspriserna i Moskva i snitt upp 1,5 % under Q3 2010, trots de stora skogsbränder som pågick under denna period i området. Detta var första gången en prisstegring noterades sedan finanskrisens start 2008. Vidare konstateras i rapporten att marknaden för mark i Moskvaregionen fortsätter att vara stabil under Q3 2010 med tecknen till återhämtning då ett flertal affärer genomförts för byggnation av bostadsområden. Bolagets målgrupp Målgruppen för de tomter som kommer ut av Bolagets investeringsprocess är övre medelklass, huvudsakligen boendes i Moskva. Tomterna avser framför allt ett andraboende. Det är Styrelsens uppfattning och erfarenhet från att ha bott och verkat i Ryssland att i Ryssland utnyttjas fritidshus för helgerna och att i den övre medelklassen i Ryssland är det också vanligt att utöver helger bo längre perioder både på sommar- och vinterhalvåret i sitt fritidshus. Med stora familjer som ofta omfattar föräldragenerationen ställer detta stora krav på husens utformning. På grund av den låga skattesats som Ryssland tillämpar på inkomster, 13 procent platt skatt (källa: IFS, Institute for Fiscal Studies), har stora grupper kunnat bygga upp ett kapital under den senaste tioårsperioden av stark rysk tillväxt. Enligt Interfax Group (augusti 2010) finns cirka 330 000 personer med en deklarerad inkomst över 1 MUSD och ytterligare 450 000 personer med en inkomst över 500 000 USD per år. Enligt Cap Geminis årliga globala undersökning av målgruppen HNWIs (High Networth Individuals) finns knappt 134 000 personer 2010 med över 1 MUSD i finansiell förmögenhet (exkluderat fastigheter och andra reala tillgångar). Ryssars belåningsgrad är förhållandevis låg, de har en liten del av sitt kapital placerat på börsen, mindre än 1 procent av kapitalet på de ryska börserna är ägt av privatpersoner (källa: OECD country report). Den ryska ekonomin utträdde ur recession i december enligt officiella ryska källor och bl a OECD förutspår en relativt god tillväxt de kommande åren. Det är Styrelsens uppfattning och erfarenhet från att ha bott och verkat i Ryssland att traditionellt investerar förmögna ryssar i reala tillgångar, framför allt i fastigheter, att det inte finns någon tradition av aktiehandel och att förtroendet för både banksystemet och det finansiella systemet är i grunden lågt. Styrelsens åsikt är att den ryske investeraren vill ha bättre kontroll över sina investeringar och fastigheter är därför ett vanligt sätt att investera kapital. Det är Styrelsens erfarenhet att det därför inte är ovanligt att ryska investerare köper flera privata fastigheter som investering för senare vidareförsäljning. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 7

Styrelse, Ledning, Revisor och Rådgivare Vid konstituerande sammanträde med styrelsen för Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) den 15 februari 2011 utsågs Anton Tajiev till verkställande direktör i Bolaget. Bolaget har inte tidigare haft och har inte heller för närvarande några anställda. Vid årsstämman den 15 februari 2011 omvaldes följande personer till styrelseledamöter i Bolaget: Adam Fischer, styrelseledamot och ordförande Anton Tajiev, styrelseledamot och VD Carl Tottie, styrelseledamot Bolagets revisor är Johan Pharmanson, c /o BDO Stockholm AB, Box 24193, 104 51 Stockholm. Revisorssuppleant är Tommy Bergendahl, c/o BDO Stockholm AB, Box 24193, 104 51 Stockholm. Specialistkompetens inom fastighetsaffärer i Ryssland och affärer i Ryssland i allmänhet har knutits till Bolaget i form av; Torbjörn Ranta som är rådgivare till styrelsen med fokus på frågor rörande ryska affärsförhållanden. Irina Zvihinivna, tidigare Chef för avdelningen för fastighets- och markfrågor i den ryska Presidentens administration. Rådgivare i konverteringsfrågor. Andreas Murray som är rådgivare till styrelsen med fokus på projektering och byggnation. Tobias Murray som är rådgivare till styrelsen med fokus på marknadsföring och försäljning. Vladimir Yuvonin är rådgivare till Bolaget i frågor rörande konvertering av mark. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB har varit Bolagets rådgivare i samband med detta erbjudande. Risker Investeringar i aktier av serie B är förenat med risktagande. Ett antal riskfaktorer utanför Bolagets kontroll påverkar Bolagets resultat och finansiella ställning, men det finns också riskfaktorer som Bolaget har möjlighet att påverka genom sitt agerande. Nedan ges ett urval av de viktigaste riskerna. Investerare uppmanas att ta del av den utförligare redogörelsen för risker och Bolagets hantering av dessa under avsnittet Riskfaktorer. Förvärvsrisker. Bolagets verksamhet består i att förvärva fastigheter, exempelvis jordbruksmark, omklassificera marken till bostadsändamål och därefter avyttra marken som tomter. Jordbruksmark kan förvärvas till ett väsentligt lägre pris än mark för bostadsändamål. En avgörande del i avkastningen är således att förvärvad fastighet kan omklassificeras. Om omklassificeringen inte beviljas kommer det få en väsentligt negativ effekt på Bolagets värde. Politiska risker. Eftersom Bolagets syfte är att omklassificera fastigheter, i praktiken genom myndighetsbeslut omklassificera fastigheten, innebär det att Bolaget har en exponering mot politiska och administrativa beslut. Politiska förändringar eller organisatoriska förändringar inom berörda myndigheter kan komma att försvåra, försena eller förhindra Bolagets arbete. Den byråkratiska processen kan också medföra att processen försenas vilket påverkar vid vilken tidpunkt utdelning kan ske till Bolagets aktieägare. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 8

Makroekonomisk utveckling. Bolagets kundgrupp är rysk övre medelklass. Bolagets möjligheter att avyttra fastigheter och tomter till fördelaktiga priser är beroende av hur denna kundgrupps köpkraft och preferenser utvecklas under de närmaste åren. Det finns i dagsläget en osäkerhet om och i vilken omfattning den finansiella oron i omvärlden och i Ryssland kommer att påverka Bolagets kundgrupps framtida köpkraft. Begränsad finansiell historik och nyckeltal. Bolaget bildades den 4 november 2010. Bolaget har sedan bildandet inte bedrivit någon verksamhet. En investerare kan inte göra en bedömning av Bolaget och de möjligheter och risker som en investering i Bolaget innebär baserat på historisk finansiell information och nyckel tal. En investering i B-aktier innebär en investering främst baserad på Bolagets affärsplan. Investeringen sker i ett tidigt skede och är därmed förenad med en väsentlig risk. Valutarisk. Bolaget köper mark i rysk valuta och säljer mark i rysk valuta. Bolaget genererar alltså avkastning i rysk valuta. Emission av aktier i Bolaget sker i svenska kronor och utdelning sker i svenska kronor. Detta innebär en valutaexponering för Bolagets aktieägare. Beroende av nyckelpersoner. Bolaget är beroende av den kompetens som det team som arbetar för Bolaget besitter. En förlust av flera personer inom teamet kan påverka Bolagets förmåga att generera avkastning. Miljörisk. Även om den förvärvade marken är klassad som jordbruksmark kan det visa sig att det under marknivå återfinns miljöfarliga ämnen. Om Bolaget åläggs ett miljöansvar kan det ha en väsentlig negativ påverkan på Bolagets resultat och ställning. Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras. Bolaget kontrolleras av Managementbolaget genom röststarka A-aktier På grund av det faktum att Styrelsen i Bolaget även utgör styrelse i Management bolaget kan det inte uteslutas att det existerar en risk att A-aktieägarna kan ha intressen som kan komma att skilja sig från B-aktieägarnas intressen. Information om Erbjudandet Bolagets styrelse har vid styrelsemöte den 19 augusti 2011, med stöd i bolagsstämmans bemyndigande från 2011, beslutat om en emission om maximalt 400 000 aktier av serie B. Fullt tecknad tillför emissionen Bolaget 40 000 000 SEK före emissionskostnader. Emissionskostnaderna och ersättning enligt avtal till managementbolaget beräknas uppgå till maximalt 3,45 MSEK av emitterat belopp vilket motsvarar cirka 8,6 procent av fullt teckningsbelopp. Teckningskurs är 100 SEK och minsta teckningsbelopp är 50 000 SEK, motsvarande 500 aktier. Emissionen riktar sig till allmänheten och anmälningsperioden löper från och med den 6 oktober 2011 till 4 november 2011. Bakgrund och motiv till Erbjudandet Bolagets huvudägare, Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, är även huvudägare i Realfond Ryssland 1 AB (publ.) som under 2009 och 2010 tagit in cirka 35 MSEK som investerats i ryska fastigheter som omklassificerats. Realfond Ryssland 1 AB (publ.) kapitalanskaffningsperiod är nu stängd. Syftet med bildandet av Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) är därför att fortsätta denna verksamhet och erbjuda fler investerare möjligheten att investera. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 9

Syftet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fastighets investeringar i linje med Bolagets strategi att förvärva fastigheter i Ryssland och om - klassificera dessa. Aktieägare Enligt Bolagets bolagsordning kan Bolaget emittera A-aktier och B-aktier upp till aktiekapitalgränsen i bolagsordningen. För närvarande finns 2 000 000 utestående A-aktier som ägs av Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB. samt 70 250 B-aktier från de under 2011 genomförda emissionerna som totalt inbringat 5,75 MSEK. Närståendetransaktioner Ingen av styrelseledamöterna eller de till Bolaget knutna rådgviarna i Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) har eller har haft någon direkt eller indirekt delaktighet i några affärstransaktioner utöver de som anges nedan Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) har inte heller lämnat lån, ställt garantier eller ingått borgensförbindelser till eller till förmån för någon av styrelseledamöterna, de ledande befattningshavarna eller revisorerna i Bolaget. Styrelsen har gett Perspecta i Stockholm AB och Anton Tajiev, Andreas Murray och Tobias Murray i uppdrag att bistå Bolaget i dess affärsverksamhet på konsultbasis. Även övriga styrelse ledamöter har fått uppdrag att bistå Bolaget i dess affärsverksamhet på konsultbasis. Nedan följer en uppställning på kostnaderna för Bolaget för dessa uppdrag. Närståendetransaktioner 2010 Inga närståendetransaktioner har ägt rum. Närståendetransaktioner 2011 och fram till prospektets godkännande: Perspecta i Stockholm AB, 205 500 kr. Perspecta i Stockholm AB ägs av Anton Tajiev, VD och styrelseledamot i Realfond Ryssland, Andreas Murray och Tobias Murray, rådgivare till Realfond Ryssland. Alla tre är närstående i form av delägare i Managementbolaget. Finansiell information Bolaget bildades den 4 november 2010 som ett lagerbolag och förvärvades av Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB i november 2011 i syfte att bedriva verksamhet i enlighet med detta prospekt. Det finns inga upptagna långfristiga krediter och ej heller något lånebehov. Bolaget hade per den sista juni 2011, enligt den oreviderade delårsrapporten, 3 791 559 SEK i totalt eget kapital fördelat på 2 000 000 aktier av serie A samt 63 750 aktier av serie B, vardera aktie med ett kvotvärde på 0,25 SEK. Bolagets aktiekapital ska enligt bolagsordningen uppgå till lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Bolaget har inga långfristiga skulder. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 10

Resultaträkning 2010-01-01 2011-06-30 Rörelsens intäkter m.m. 77 000 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -2 573 794 Rörelseresultat -2 496 794 Räntekostnader -900 Årets resultat -2 497 694 Balansräkning 2011-06-30 TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 2 265 Fordringar hos dotterföretag 3 059 299 Summa anläggningstillgångar 3 061 564 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Tecknat ej betald aktiekapital 650 000 Kassa och bank 79 995 Summa omsättningstillgångar 729 995 SUMMA TILLGÅNGAR 3 791 559 Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 11

Sammanfattande kassaflödesanalys Kassaflödesanalys 2011-01-01 2011-06-30 Den löpande verksamheten Utbetalningar till leverantörer och anställda -2 533 118 Kassaflöden från den löpande verksamheten -2 533 118 före betalda räntor och inkomstskatter Kassaflöde från den löpande verksamheten -2 533 118 Investeringsverksamheten Utbetalning av lån till dotterbolag -3 059 299 Utbetalning av förvärv av dotterföretag 2 265 Kassaflöde från investeringsverksamheten -3 061 564 Finansieringsverksamheten Nyemission 15 937 Överkursfond 5 084 063 Courtage 77 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 177 000 Årets kassaflöde -417 682 Likvida medel vid årets början 497 677 Kursdifferens i likvida medel 0 Likvida medel vid periodens slut 79 995 Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 12

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER DET SENASTE PROSPEKTETS GODKÄNNANDE Det senaste av Finansinspektionen godkända prospekt registrerades den 12 april 2011. Sedan dess har Bolaget genomfört två emissioner. En första som avslutades den 2 juli 2011 i vilken Bolaget erhöll 650 000 SEK i nytt kapital och en andra som avslutades den 9 september 2011 i vilken Bolaget erhöll 1 200 000 SEK i nytt kapital. Bolaget förvärvade sitt första markområde under april 2011. 11 hektar omklassificerad byggbar mark i Klin, 8 mil nordväst om Moskva. Bolaget har den 1 september 2011 offentliggjort en oreviderad delårsrapport avseende första halvåret 2011. Av delårsrapporten framgår att likvida medel uppgår till 80 tkr, vilket är en minskning med 417 tkr i jämförelse med senaste årsredovisningen per 2010-12-31. Eget kapital uppgår per 2011-06-30 till 3 719 tkr, varav registrerat aktiekapital är 516 tkr. Under 2011 har tre nyemissioner registrerats. Emissionerna under 2011 har ökat bolagets eget kapital med totalt 6 950 tkr före avgifter, varav 21 tkr avser registrerat aktiekapital och 6 929 tkr utgör överkurs. Periodens resultat uppgår till -2 498 tkr. Summa eget kapital och skulder uppgår till 3 720 tkr. Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med BFNAR 2007:1. Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 13

RYSKA FASTIGHETSFONDEN I SVERIGE 2 AB (PUBL) TECKNING AV AKTIER AV SERIE B TECKNINGSPERIOD 6 OKTOBER 2011 TILL 4 NOVEMBER 2011 2 PROSPEKT DEL 2 Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder. VÄRDEPAPPERSNOT Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.

DEFINITIONER Bolaget eller Fonden Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), org. nr. 556823-8462. Emissionen Avser utgivandet av aktier av serie B. Emissionsinstitut Mangold Fondkommission AB, org. nr. 556585-1267. Erbjudandet Förvaltare eller Managementbolaget ISIN-kod Managementavtal SEK MSEK Euroclear Avser aktier av serie B enligt villkoren beskrivna i detta dokument. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, org. nr. 556767-7041. Samtliga värdepapper i Euroclear-systemet tilldelas ett unikt ISIN-nummer enligt internationell ISO-standard. Förvaltnings- och administrationsavtal mellan Bolaget och Förvaltaren. Svenska kronor. Miljoner svenska kronor. Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB). Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i prospektet är riktiga eller fullständiga. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 2

VIKTIG INFORMATION Erbjudandet riktar sig inte till investerare i Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan eller Australien eller andra länder där deltagande skulle förutsätta ytterligare prospekt- registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler i sådant land. Inga aktier utgivna av Bolaget har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act 1933, vär de pappers lagstiftningen i någon delstat i USA eller någon provins i Kanada. Därför får inga nya aktier utgivna av Bolaget överlåtas eller erbjudas till försäljning i USA eller Kanada annat än i sådana undantagsfall som inte kräver registrering. Varken prospektet eller någon annan Erbjudandedokumentation får distribueras i eller till något land där sådan distribution, eller Erbjudandet, skulle kräva ytterligare prospekt-, registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler i sådant land. Anmälan om teckning i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. För detta prospekt gäller svensk rätt. Tvist rörande innehållet i detta prospekt eller därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol exklusivt. Detta prospekt innehåller framtidsrelaterad information som inbegriper antaganden rörande framtida marknadsförhållanden, verksamhet och finansiell utveckling. Framtidsinriktad information är alltid förenad med osäkerhet eftersom samtliga antaganden baseras på nuvarande marknadsförhållanden och förutsättningar. Även om Bolagets styrelse bedömer att framtidsinriktad information i detta prospekt är baserad på rimliga överväganden, kan faktisk utveckling, händelser och finansiell utveckling komma att väsentligen avvika från förväntningarna. Det är av största vikt att en investerare är fullt införstådd med denna osäkerhet och gör sin egen bedömning. Se vidare under avsnittet Riskfaktorer relaterade till de instrument som erbjuds i värdepappersnoten samt Verksamhets- och branschrelaterade riskfaktorer i registreringsdokumentet. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING Definitioner...2 Viktig information...3 Villkor i sammandrag...6 Riskfaktorer relaterade till de instrument som erbjuds...8 Kapitalmarknaden i allmänhet Värdet av B-aktierna vid likvidation B-aktiernas värderisk och likviditetsrisk Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras Skatter och avgifter Risk för utebliven utdelning Ansvariga personer... 10 Central information... 11 Redogörelse för rörelsekapital Bakgrund och motiven för Erbjudandet och användningen av de medel som Erbjudandet förväntas inbringa Utvald finansiell information Rörelseresultat Eget kapital och skuldsättning Uppgift om inblandade fysiska och juridiska personers eventuella ekonomiska eller andra intressen Arvoden, kostnader och utlägg Resultaträkning Balansräkning Redogörelse för rörelsekapital Nettoskuldsättning Erbjudandets former och villkor... 18 Allmänt Emissionsinstitut Valuta Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 4

Teckningskurs Teckningsbelopp Anmälan och anmälningsperiod Uppgift om Erbjudandet kan dras tillbaka Courtage Tilldelning Betalning Betalda tecknade aktier och leverans av aktier ISIN-kod Placeringshorisont Andrahandsmarknad Rådgivning och samordning av Erbjudandet Emissionsgaranti Information om aktuella värdepapper... 22 Värdepapper Pågående emission Andel av eget kapital, röster m.m. Utdelning, övriga rättigheter m.m Likvidation av Bolaget Företrädesrätt vid nyteckning m.m Bestämmelser om inlösen Utspädning Villkor för fullföljande Övrigt Skattefrågor... 26 Bolaget Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) Aktieägare Onoterade aktier Fysiska personer och dödsbon Juridiska personer Kupongskatt Särskilda skattekonsekvenser Väsentliga händelser efter det senaste prospektets godkännande... 28 Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 5

VILLKOR I SAMMANDRAG Emittent Teckningsberättigade Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), org. nr. 556823-8462. Emissionen riktar sig till allmänheten bosatta i Sverige. Värdepapper Aktie av serie B. Teckningskurs 100 SEK per aktie av serie B. Lägsta teckningsbelopp Ägarregister 50 000 SEK samt därefter i multiplar om 50 000 SEK. Euroclear ISIN-kod SE 0003758697 Emissionsinstitut Mangold Fondkommission AB, org. nr. 556585-1267. Box 55691, 102 15 STOCKHOLM Engelbrektsplan 2 Telefon: +46 8 503 01 580 Telefax: +46 8 503 01 551 e-post: backoffice@mangold.se Förvaltare Revisor Courtage Förvaltningsavgift Prestationsbaserat arvode Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, org. nr. 556767-7041 BDO Stockholm AB. 2,5 procent. Årligt förvaltningsarvode utgörs av 1,5 procent av det totala förvaltade kapitaler. Förvaltningsarvodet debiteras per kalenderår i förskott. 20 procent av avkastningen över avkastningströskeln om som uppgår till 15 procent av totalavkasntingen vid avvecklingstillfället. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 6

Teckningsanmälan Prospekt & anmälningssedel Högsta emissionsbelopp Antal B-aktier Övertilldelning Preliminärt Likviddatum Riskfaktorer Anmälningsperioden löper från och med den 6 oktober 2011 till 4 november oktober 2011. Anmälningsperioden kan efter styrelsebeslut komma att förlängas. Anmälan om teckning görs genom att sända in ifylld anmälningssedel till Emissionsinstitutet via post eller telefax alternativt direkt på plats till Emissionsinstitutet. Ifylld anmälningssedel skall vara Emissionsinstitutet tillhanda senast den 4 november 2011 kl 15.00. Observera att teckningsanmälan är bindande och kan inte dras tillbaka, upphävas eller ändras. Prospekt och teckningsanmälan kan laddas ned från Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ):s hemsida, www.realfonder.se. Vid behov kan dessa handlingar även erhållas i pappersform från Bolaget på telefon: 08-650 87 10 eller e-post: info@alternativainvesteringar.se 40 000 000 SEK Maximalt 400 000 B-aktier. Om emissionen blir fulltecknad kan Bolagets styrelse, med stöd av bolagsstämmans bemyndigande, emittera ytterligare B-aktier. Styrelsen har rätt att emittera B-aktier upp till aktiekapitalgränsen i Bolagets bolagsordning. 17 november 2011. Likviddatumet kan efter styrelsebeslut komma att flyttas fram. En investering i Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) innebär en finansiell risk och värdet på investerat belopp kan både öka och minska i värde. Riskfaktorer relaterade till de instrument som erbjuds följer sammanfattat nedan: risker gällande kapitalmarknaden i allmänhet, rätt till avkastning, B-aktiernas värderisk och likviditetsrisk, kontroll över Bolaget samt skatter och avgifter. En investerare ska också ta del av de risker som beskrivs i registreringsdokumentet. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 7

RISKFAKTORER RELATERADE TILL DE INSTRUMENT SOM ERBJUDS Det är mycket viktigt att potentiella investerare granskar hela Prospektet och särskilt beaktar de risker som beskrivs nedan och avsnitt Verksamhets- och branschrelaterade riskfaktorer i registreringsdokumentet innan investeringsbeslut fattas. Investering i aktier är ofta förenat med risktagande. Ett antal faktorer utanför Bolagets kontroll kan påverka Bolagets resultat och finansiell ställning och därmed även värderingen av Bolagets aktier och andra värdepapper. Därutöver finns det en rad faktorer vars effekter Bolaget kan påverka genom sitt agerande. Nedan redogörs för ett antal faktorer som kan påverka värderingen av Bolagets aktier och värdepapper. Dessa riskfaktorer är inte upptagna i prioritetsordning och gör ej heller anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för närvarande bedöms som oväsentliga kan komma att påverka Bolagets verksamhet, utveckling, resultat och finansiella ställning. Potentiella investerare bör noggrant överväga de beskrivna riskfaktorerna liksom övrig information i detta Prospekt samt göra en egen analys av omvärlden innan beslut fattas om teckning av aktier i Bolaget. Vid osäkerhet bör råd inhämtas från kvalificerade rådgivare. Kapitalmarknaden i allmänhet Risken att värdet på aktier sjunker i värde hänger i hög grad samman med utvecklingen på kapitalmarknaden och konjunkturen som helhet. Sådana faktorer som kan ha en negativ inverkan utgörs bl.a. av stigande räntor, höjda avkastningskrav, skattehöjningar på företagsvinster och utdelning, höjd förmögenhetsskatt och en allmän försämring av den nationella eller internationella konjunkturen. Värdet av B-aktierna vid likvidation Syftet med Bolaget är att anskaffa kapital för markförvärv, omklassificera marken och avyttra denna och därefter likvidera Bolaget och dela ut samtliga tillgångar till aktieägarna. Avkastningen för aktieägarna är därför beroende av värdet av Bolagets tillgångar då dessa realiseras och Bolaget likvideras varvid samtliga tillgångar skiftas ut till aktieägarna. Om värdet understiger den initiala investering aktieägarna gjort kommer aktierna av såväl serie A som serie B att erhålla negativ avkastning. B-aktiernas värderisk och likviditetsrisk Aktierna av serie B kan öka eller minska i värde och det finns inga garantier att investerat kapital kommer att återbetalas. Aktierna av serie B är fritt överlåtbara och kommer att registreras hos Euroclear Sweden AB (Euroclear). Aktierna av serie B kommer dock inte att börsnoteras vilket medför att man inte dagligen kan observera ändringar i aktiekurser och därmed inte heller svängningar i dessa. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 8

Utvecklingen i Bolagets verksamhet, värderingen av de underliggande fastigheterna samt förväntningar om dessa, kommer likafullt att påverka värderingen av aktierna i Bolaget. Placeringen ska i första hand ses som en investering på cirka fem års sikt. Bolaget eller Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB kan inte garantera att aktierna av serie B kommer att kunna omsättas vid varje tidpunkt. Det kan heller inte uteslutas att en eventuell förtida avyttring försvåras till följd av brist på köpare eller marknadsmässig prissättning. För att underlätta handeln med Bolagets aktier anlitar Bolaget Mangold Fondkommission AB (efterhand kan Bolaget komma att anlita annan fondkommissionär) för att möjliggöra en in officiell andrahandsmarknad för Bolagets aktier. Varken Bolaget eller Mangold Fondkommission AB kan garantera till vilket pris en investerare kan avyttra sina B-aktier. Det finns således risk för att de investerare som önskar sälja sitt innehav i Bolaget före Bolagets avveckling kan uppleva svårigheter att genomföra detta till ett pris motsvarande anskaffningsvärdet eller det värde som investeraren upplever utgör marknadsvärdet. För innehavare av B-aktier innebär det att de skall vända sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att genomföra köp och försäljning av aktier av serie B. Banken/förvaltaren kommer därefter vända sig till Mangold som mäklar affären. Courtage utgår i enlighet med respektive förvaltares courtagemodell. Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras Bolaget kontrolleras av Managementbolaget genom röststarka A-aktier. På grund av det faktum att Styrelsen i Bolaget även utgör styrelse i Managementbolaget kan det inte uteslutas att det existerar en risk att A-aktieägarna kan ha intressen som kan komma att skilja sig från B-aktieägarnas intressen. Detta kan exempelvis innebära att Bolaget likvideras innan utsatt tid. Skatter och avgifter Bolaget är strukturerat för att vara effektivt ur ett skatte- och avgiftsperspektiv. Förändringar i gällande regler kan komma att påverka uttag av sådana kostnader, vilket efter omständigheterna kan innebära väsentliga merkostnader i form av ökade skattekostnader för Bolaget. Härutöver kan motsvarande konsekvenser följa av en tillämpning av föreliggande regelverk, för det fallet att myndigheterna antar ny praxis i förhållande till den anpassning som Bolaget gjort till gällande regler. Risk för utebliven utdelning Bolaget har för avsikt att från och med 2013, för verksamhetsåret 2012, och fram till Bolagets avveckling årligen utbetala utdelning till aktieägarna. Detta är dock endast en målsättning och det finns en risk för att bolagsstämman beslutar att ett eller flera år ej lämna utdelning. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 9

ANSVARIGA PERSONER Denna värdepappersnot är upprättad av styrelsen för Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ). Nedanstående ledamöter i Bolagets styrelse är ansvariga för den information som ges i värdepap-persnoten och försäkrar att de har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i värdepappersnoten, såvitt de vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Stockholm den 5 oktober 2011 Adam Fischer Anton Tajiev Carl Tottie Styrelseordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 10

CENTRAL INFORMATION Redogörelse för rörelsekapital Det är Styrelsens bedömning att befintligt rörelsekapital i Bolaget är tillräckligt för de aktuella behoven för de närmaste 12 månaderna. Det är vidare styrelsens bedömning att det rörelsekapital som tas in genom erbjudandet är tillräckligt för att verkställa Bolagets affärsplan. Bolaget har för närvarande inga ekonomiska åtaganden. Bakgrund och motiven för Erbjudandet och användningen av de medel som Erbjudandet förväntas inbringa Syftet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fastighetsinvesteringar i linje med Bolagets strategi. Bolaget har för avsikt att genom Erbjudandet öka aktiekapitalet med högst 400 000 SEK. Det egna kapitalet utgör en bas för uppbyggnaden av en fastighetsportfölj bestående av fastigheter och tomter i Ryssland. Bolaget har en kassa vid tiden för prospektets inlämnande om cirka 79 784 SEK. Emissionslikviden avses användas till fastighetsförvärv i Ryssland enligt Bolagets strategi. Det finns vid tidpunkten för Prospektets inlämnande inga utvalda fastigheter att förvärva eller några överenskommelser om förvärv. Om Erbjudandet fulltecknas, kommer Bolaget att tillföras cirka 40 MSEK före emissionskostnader som då uppgår till 3,45 MSEK. De medel som emissionen inbringar kommer att användas till förvärv av fastigheter samt den därvid följande omklassificeringsprocessen. I det fall Erbjudandet inte skulle bli fulltecknad kommer omfattningen av Bolagets investeringar att anpassas till storleken på det investeringskapitalet. Erhållet belopp i emissionen påverkar därmed endast omfattning på Bolagets verksamhet genom att Bolaget får justera antalet fastigheter som kan förvärvas och sedermera avyttras. Styrelsen gör således bedömningen att Bolagets strategi kommer att kunna genomföras även i det fall Erbjudandet inte blir fulltecknad. Om nyemissionen avseende aktier av serie B fulltecknas kommer antalet aktier maximalt att ökas med 400 000 aktier, från 2 070 250 aktier till 2 470 250 aktier. Det motsvarar en utspädning om maximalt 16,2 procent av aktierna och cirka 2 procent av rösterna i Bolaget. Utvald finansiell information Bolaget bildades den 4 november 2010 och har vid tidpunkten för Prospektet gjort en investering i Moskva via det helägda dotterbolaget OOO Land Development. OOO Land Development har köpt in sig som delägare i Bolaget OOO Vysokoe till 21%. OOO Vysokoe äger 52 hektar omklassificerad byggbar mark i Klin, 8 mil nordväst om Moskva. Resterande 79% av OOO Vysokoe ägs av Ryska Fastighetsfonden i Sverige 1 AB (publ.) via dess ryska dotterbolag. Bolagets aktiekapital är 517 563 SEK. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 11

Rörelseresultat Det är Bolagets verksamhet att investera i fastigheter och driva omklassificeringsprocesser för att efter cirka fem år sälja omklassificerade fastigheter med förtjänst. Det är Styrelsens målsättning att löpande lämna utdelning från genomförda fastighetsförsäljningar samt vid avveckling av Bolaget. Eget kapital och skuldsättning Före Erbjudandet har Bolaget ett aktiekapital uppgående till 517 563 SEK. Bolagets aktiekapital är fördelat på 2 000 000 aktier av serie A och 70 250 aktier av serie B, vardera aktie med ett kvotvärde på 0,25 SEK. Bolagets aktiekapital ska enligt bolagsordningen uppgå till lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Bolaget har inga skulder. Se även tabell på sidan 16 Avsikten är att verksamheten ska finansieras såväl med eget kapital som extern belåning. Om styrelsen finner det lämpligt kan styrelsen komma att utnyttja sitt bemyndigande att emittera ytterligare B-aktier för att förvärva ytterligare fastigheter. Bolaget får dock högst ta in sammanlagt 200 MSEK i eget kapital och kapital får endast anskaffas fram till sista juni 2012. Uppgift om inblandade fysiska och juridiska personers eventuella ekonomiska eller andra intressen Styrelseledamoten Anton Tajiev är även styrelseledamot och ägare i Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB som vid dagen för upprättande av detta Prospekt är ägare till samtliga Bolagets A-aktier. Bolaget har ingått managementavtal med Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB som kommer att erhålla förvaltningsarvode från Bolaget. Ryska Fastig hetsfonden i Sverige Management AB är sedan tidigare huvudägare i systerbolaget Realfond Ryss land 1 AB (publ) med samma investeringsinriktning. Realfond Ryssland 1 AB och Ryska Fastighetsfonden 2 AB:s investeringsperioder är ej överlappande vilket innebär att de två bolagen aldrig konkurrerar om fastigheter. I Managementavtalet finns även begränsningar för Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB att starta och hantera bolag som konkurrerar med Bolagets verksamhet. Anskaffande av kapital och investeringar i fastigheter får enligt avtalet inte ske under samma tidsperioder, vilket innebär att konkurrensen mellan bolagen om kapital och fastigheter på marknaden exkluderas. Denna skillnad i tid vid transaktionerna, samt användandet av oberoende konsulter (t.ex. fastighetsmäklare), minimerar enligt styrelsens uppfattning sådan möjlig intressekonflikt. Vid den löpande skötseln av fastigheterna anlitas lokala förvaltare som normalt debiterar för sitt arbete utifrån nedlagd tid, vilket medför att styrelsen bedömer att risken för intressekonflikt mellan fonderna under förvaltningsfasen är obetydlig. Utöver detta föreligger inga ekonomiska eller andra intressen som kan påverka Bolaget hos någon av de personer eller bolag som berörs av Erbjudandet. Det har inte förekommit några särskilda överenskommelser med större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter, enligt vilka någon person valts in i Bolagets förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller tillsatts i annan ledande befattning. Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 12

Arvoden, kostnader och utlägg För sin förvaltning av Bolaget ska Managementbolaget erhålla arvoden i enlighet med vad som anges nedan. Emissionskostnader: Emissionskostnader utgörs av åtta (8) procent av det totala investeringskapitalet, dvs. det kapital som tillskjutits Bolaget som eget kapital samt en fast emissionskostnad om 250 000 SEK. Förvaltningsarvode: Årligt förvaltningsarvode ( Fondförvaltningsarvode ) utgörs av 1,5 procent av det totala förvaltade kapitalet. Fondförvaltningsarvodet debiteras per kalenderår i förskott. Förvaltarens incitamentsarvode: Ett incitamentsarvode utgår vid Bolagets avveckling eller vid utdelning till Förvaltaren, för det fall avkastningen till aktieägarna totalt sett under investeringsperioden överstiger avkastningströskeln som uppgår till 15 procent av totalavkastningen vid avvecklingstillfället. Eventuell avkastning utöver denna nivå för delas med 80 procent till aktieägarna och med 20 procent till Förvaltaren. Totalavkastningen beräknas enligt formeln nedan 100 x (K 2 K 1 /K 1 ) + 100 x (U / K 1 ) = Totalavkastning K 1 = Bolagets egna kapital vid stängning, dvs vid kapitalanskaffningsperiodens slut. K 2 = Bolagets egna kapital då Bolaget har avvecklats U = Samtliga utdelningar Totalavkastningen i kronor beräknas enligt formeln nedan K 2 K 1 + U = TA K 1 = Bolagets egna kapital vid stängning, dvs vid kapitalanskaffningsperiodens slut. K 2 = Bolagets egna kapital då Bolaget har avvecklats U = Samtliga utdelningar TA = Totalavkastning Fördelning av totalavkastningen mellan Managementbolaget och B-aktieägarna: K 1 x 15 % = Avkastning upp till avkastningströskeln TA (Avkastning upp till avkastningströskeln) = Avkastning att fördela Till B-aktieägarna: (Avkastning upp till avkastningströskeln) + 80 % x (Avkastning att fördela) Till Managementbolaget: 20 % x Avkastning att fördela Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 13

Exempel Om Bolaget tagit in 40 MSEK i externt kapital vid kapitalanskaffningsperiodens slut och löpande över Bolagets verksamhetstid, innan dess avveckling, delat ut sammanlagt 6 MSEK i utdelning och Bolagets egna kapital då det avvecklas är 60 MSEK så ska till Managementbolaget incitamentsarvode tillfalla följande: 60 40 + 6 = 26 Tröskel 15 % = 6 MSEK (15 % x 40MSEK) Till Managementbolaget: 4 MSEK (20 % x 20M SEK) Till B-aktieägarna: 22 MSEK (6M SEK + 80% x 20M SEK) Sammanställning av arvoden: Nedanstående tabell syftar till att illustrera hur mycket arvoden som utgår om Erbjudandet blir fulltecknat. Notera att incitamentsarvode endast utgår om Bolaget ger avkastning över tröskeln uppgår till 15 procent av totalavkastningen vid avvecklingstillfället och incitamentsarvode ej finns med i nedanstående tabell. Emissionskostnader är en engångskostnad medan förvaltningsarvodet betalas årligen. Om 40 000 000 SEK tillförs Bolaget återstår således 36 550 000 SEK att investera i Bolagets verksamhet. Emissionskostnader om Erbjudandet fulltecknas Emissionskostnader rörlig del Emissionskostnader fast del Summa Belopp 3,2 MSEK 0,25 MSEK 3,45 MSEK Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 14

Resultaträkning 2010-01-01 2011-06-30 Rörelsens intäkter m.m. 77 000 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -2 573 794 Rörelseresultat -2 496 794 Räntekostnader -900 Årets resultat -2 497 694 Balansräkning 2011-06-30 TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 2 265 Fordringar hos dotterföretag 3 059 299 Summa anläggningstillgångar 3 061 564 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Tecknat ej betald aktiekapital 650 000 Kassa och bank 79 995 Summa omsättningstillgångar 729 995 SUMMA TILLGÅNGAR 3 791 559 Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 15

Eget kapital och skuldsättning 2011-08-31* EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital 517 562 517 562 Fritt eget kapital Överkursfond 5 732 438 Balanserad vinst eller förlust -32 539 Årets resultat -3 146 065 Summa eget kapital 2 550 834 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 28 346 Upplupna kostn. och förutbet. intäkter 7 000 Summa kortfristiga skulder 35 346 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 103 742 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Bankgaranti Ansvarsförbindelser Inga Inga * ej reviderad information Värdepappersnot Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 16