ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad juni 2008 Fasta affärer Katarina Bjelkow Rössel Transaktionsspecialist med Londonerfarhenhet sid. 4 Obestånd i pågående fastighetstransaktion sid. 7 A Wind of Change moderniserad administration vid fastighetsförvärv sid.8
Betydelsen av förtroendekapital Förtroendekapital syns på många sätt. Ett aktuellt exempel är Chambers rankning av fastighetsadvo kater. Ni har för tredje året i rad lämnat omdöm en om Fastighetsgruppen på Mannheimer Swartling som givit oss en topplacering. Tack för Ert fortsatta förtroende! Vi har som mål för det kommande året att fortsätta leva upp till följande omdömen om Mannheimer Swartling från årets rankning: It regularly handles the country s largest [real estate] transactions and continues to secure top mandates from a wide variety of investors. This outstanding team is called on to advise on a broad range of property-related matters, including major real estate financing, property planning and development and complex construction projects. Förtroendekapital är grundläggande i affärer. Förtroende mellan klient och advokat är helt nödvändigt, men lika viktigt är att förtroende präglar övriga relationer som finns vid transaktioner och projekt. Om det saknas förtroende för motparten eller andra medverkande parter blir affären en plågsam resa med osäkert resultat. Avsaknad av förtroende lyser alltid igenom och kan få besvärliga konsekvenser. När aktörerna i en transaktion agerar förtroendegivande och ansvarstagande, har affären goda förutsättningar att bli lyckad. Det är vårt övergrip ande mål att medverka på detta sätt i genomförandet av fastighetstransaktioner. Ert höga betyg ger oss en stabil grund att verka från. Advokat Jesper Prytz Saneringsbidrag Ja, tack! ansvarig utgivare Advokat Jesper Prytz redaktion Jur.kand. Girion Blomdahl, gib@msa.se Jur.kand. Lars Gahnström, lag@msa.se Jur.kand. Nina Allard, nad@msa.se Jur.kand. Anders Ingvarsson, ain@msa.se kontaktpersoner Advokat Klas Wennström, Stockholm, 08-505 764 15, kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg, 031-355 16 72, jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö, 040-698 58 22, jgr@msa.se foto Fotograferna Rosengren Joachim Lundgren Roger Tillberg Mats Högberg Nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. Fortsatta möjlig heter i Ryssland Trots en global finansoro fortsätter utländska invest erare att visa stort intresse för den ryska fastig hetsmarknaden. Inflödet av utländskt kapital är rekordstort och även om investerarna har upptäckt att man kan göra bra affärer även utanför de riktigt stora städerna, är bygg takten fortsatt hög i Moskva. Det har dock blivit svårare att hitta bra tomter och vissa mer riskfyllda projekt har börjat få problem att hitta extern finansiering p.g.a. den internationella finansoron. Trots detta byggs det fortfarande så det knakar i Moskva. Främst är det hotell- handelsoch kontors komplex som är under upp förande och på senare tid har en rad kontorskomplex utanför stads kärnan etablerats. Denna trend kommer sanno likt att förstärkas då det är en målsättning från stadsadministrationen att inte bygga fler kontor i city. Ett tydligt exempel med svensk anknytning är IKEA:s Khimki Business Park som ligger på vägen mot Sheremetovoflygplatsen. Ett annat speciellt kontorskomplex som allt tydligare visar sig i stadsbilden är Moscow City, fyra kilometer från Kreml. Målsättningen är att Moscow City skall bli ett nytt finanscenter i världsklass och 15 skyskrapor är under uppförande varav den högsta, Russia Tower, skall bli högst i Europa med sina 600 m. Utöver kontor komm er såväl hotell som bostäder att uppföras i Moscow City. Många tror att färdigställandet av Moscow City kommer leda till att hyresökningarna för kontor planar ut men dit är, det såvitt vi kan bedöma, ännu många år. Thomas Johansson, toj@msa.se Ansvarig för fastighetsgruppen Ryssland Syftet med miljöbalkens reglering av föroreningar är att förorenaren skall betala avhjälpandet av föroreningsskador. Men i praktiken har det tyvärr visat sig svårt att uppnå detta, t.ex. för att man helt enkelt inte känner till vem som är förorenare. Föroreningen kan dessutom ha skett för länge sedan och inte sällan saknas tillförlitlig historik om de verksamhetsutövare som har varit aktiva på en fastighet. Även om det är en stor, förorenande verksamhet som har varit aktiv under lång tid på en fastighet, kan det vara omöjligt att utkräva ansvar. Förorenaren kanske har försatts i konkurs eller så har verksamheten avvecklats och företaget upphört. Detta är typfall på situationer då principen om att förorenaren skall betala, inte fungerar. Förordningen om statsbidrag till åtgärder för av hjälp ande av föroreningsskador är kanske inte så allmänt känd. Men den är viktig. Förordningen ger nämligen möjlighet till bidrag från staten för att kunna avhjälpa föroreningsskador, så kallat saneringsbidrag. Med föroreningsskada avses en miljöskada som genom förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller en anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Ansökan om bidrag görs hos Naturvårdsverket av Länsstyrelsen. När Naturvårdsverket tar ställning till om bidrag skall beviljas eller inte, tar man bl.a. hänsyn till föroreningens farlighet, spridningsriskerna, omgivningens känslighet och skyddsvärde samt den samlade risken som föroreningsskadan innebär för människors hälsa eller miljön. Möjlighet till saneringsbidrag finns när ansvar inte kan utkrävas av förorenaren. En annan förutsättning för bidrag är att det finns tillräckligt med pengar avsatt för att finansiera avhjälpandet. Men den kanske viktigaste förutsättningen för att få bidrag, är att den kommun där den aktuella föroreningen finns är drivande och medverkar till att få till stånd saneringen. Bidrag ges nämligen normalt med upp till 90% av nödvändiga kost nader. Resterande 10% är ett slags självrisk som skall betalas av någon annan. Ofta blir det kommunen som får bära den kostnaden. Det förekommer exempel på att vissa komm uner inte har velat delta i finansieringen av angelägna saneringsprojekt. I många fall har saner ingen därför inte blivit av. Men det finns idag också utmärkta exempel på fall där kommuner och näringsliv samarbetar för att få till stånd ange lägna saneringsprojekt. Med ökad medvetenhet om möjligheten att få saneringsbidrag kan förhoppningsvis antalet saneringsprojekt öka ytterligare. 2 3 Mårten Tagaeus, mta@msa.se Robert Deli, rod@msa.se
Katarina Bjelkow Rössel Transaktionsspecialist med Londonerfarenhet Advokat Katarina Bjelkow Rössel har arbetat i Mannheimer Swartlings fastighetsgrupp sedan år 2002 och har stor erfarenhet av att företräda både köpare och säljare vid fastighetstrans aktioner. Vi har haft möjlighet att få prata med Katarina om hennes bakgrund som jurist i London och hennes erfarenheter som jurist specialiserad på transaktioner. Utländska investerare uppskattar ofta till slut det svenska systemet och uppfattar affärs klimatet som trans parent och smidigt. Katarina, berätta om din bakgrund och om hur det kommer sig att du blivit så inriktad på fastig hetsrätt och transaktioner? Efter att ha avslutat mina juridikstudier i Stockholm under år 2000 så läste jag en master i International Business Law vid University of London. Jag blev därefter kvar i England och arbetade där i två år på en svensk advokatbyrå med kontor i London. Som anställd på en svensk advokatbyrå utomlands fick jag arbeta med all typ av affärsjuridik, däribland fastighetsrätt. När jag bestämde mig för att flytta tillbaka till Sverige under 2002, fick jag möjlighet att börja arbeta för Mannheimer Swartling och hamnade då i Stockholmskontorets fastighetsgrupp, vilket naturligtvis passade väl ihop med mina erfarenheter av transaktions- och finansjuridik från London. Jag har förblivit fastig hetsgruppen, och fastighetsrätten, trogen sedan dess. Jag tycker att både transaktions juridik och fastighetsrätt är roligt och det är en bransch och ett rättsområde i ständig utveckling som på samma gång erbjuder en viss stabilitet. Fastigheter är ju tillgångar som är väldigt konkreta och som samtid igt går att utveckla både på kort och lång sikt. Berätta gärna om någon erfarenhet från din tid i London. Jag minns speciellt när jag deltog i olika fastighetstransaktioner i England och att jag då ofta fick ägna betydande tid åt att granska olika sorters handlingar som skulle styrka säljarens äganderätt till en viss fastighet. Det var inte ovanligt att det rörde sig om ett flertal flyttkartonger med handlingar som i vissa fall kunde vara hundratals år gamla. Detta var naturligtvis ett tämligen tidskrävande arbete, speci ellt i jämförelse med hur det fungerar i Sverige där man på någon minut kan konstatera vem som är lagfaren ägare till en fastighet genom en kontroll mot fastighetsregistret. Det är bland annat en av de många lärorika erfarenheter jag fått med mig från London som jag har stor nytta av när vi skall för klara det svenska systemet för utländska klienter och motparter. Efter det att utländska investerare har fått erfarenhet av att göra fastighetstransaktioner i Sverige, uppskattar de ofta till slut det svenska systemet och uppfattar lagstiftningen och affärsklimatet som transparent och smidigt. Kan du berätta lite mer om någon av dina mest intressanta transaktioner i Sverige? En av de första transaktioner som jag projektledde i Sverige är också en av de största transaktionerna som jag deltagit i. Den avsåg utförsäljningen av Nordeas fastigheter till utomstående för att Nordea sedan skulle hyra tillbaka lokalerna, en så kallad Sale and lease back. Köpeskillingen var cirka 10 miljarder kronor och det var på den tiden den största fastighets transaktionen i Sverige någonsin. Det var en stor utmaning att hålla i trådarna och få allt att fungera och affären innehöll en oerhörd mängd intressanta och svåra frågor för mig som jurist att hantera. Genomförandet av den transaktionen gav mig en bred och bra bas för att arbeta med fastighetstransaktioner. Man måste dock komma ihåg att nästan varje transaktion har sina speciella frågor och problem och är därigenom unik och leder till ny kunskap och erfarenhet. Har du märkt några speciella tendenser vid genomförandet av fastighetstransaktioner den senaste tiden? Marknaden har under den senaste tiden svängt något mot att bli mer köparvänlig än under de föregående åren men framförallt märks det på att överlåtelseprocessen har en tendens att ta längre tid. Främst beror nog detta på att bankerna gör ett mer noggrant och omfattande arbete inför finans ieringen av ett fastighetsförvärv än för bara något år sedan. Det är också vanligare att man idag vill korar köpeavtal av att köparen skall erhålla erforderlig finansiering för förvärvet. Det är således än viktigare idag att i avtalen klargöra vad som skall gälla parterna emellan om inte tillträdet blir av på grund av att köparen inte får tänkt finansiering för förvärvet. 4 5 k ata r i n a b j e l k o w rössel Utbildning Stockholms universitet, Jur. kand., -1999 University of London, LLM, -2000 Erfarenhet Vinge London, Biträdande jurist, 2000-2002 Mannheimer Swartling, Biträdande jurist, 2002- Kompetens Fastighetstransaktioner Hyresrätt Lars Gahnström, lag@msa.se
Obestånd i en pågående fastighetstransaktion Kreditmarknaden är i gungning och det finns många tecken som tyder på att även andra delar av marknaden är vikande. Sannolikt kommer vi att se fler företag än tidigare som får finansiella problem. I ljuset av detta kan det vara idé att fundera över vad som händer med en pågående fastighetstransaktion om en av parterna kommer på obestånd. Den beskrivning vi gör nedan bygger på scen a riot att två bolag förhandlar om en överlåtelse av fastigheter, antingen genom överlåtelse av själva fastigheten eller genom överlåtelse av aktier i ett fastighetsägande dott er bolag. Ett av bolagen får finansiella problem och kommer på obestånd under eller efter transaktionen. konkurs innan avtal ingås Effekterna av obestånd beror på hur långt trans aktionen har gått. I situationen att konkurs inträffar när avtalsförhandlingar pågår avbryts i regel dessa förhandlingar. Har parterna inte träff at några avtal uppstår inte heller något ansvar. konkurs mellan avtal och tillträde Om avtal har ingåtts och säljaren går i konkurs innan köparens tillträde, uppkommer flera frågor. Vid en traditionell fastighetsöverlåtelse har köparen under sådana förhållanden fått s.k. sakrättsligt skydd redan genom avtalstecknandet och är därmed skyddad mot säljarens fordringsägare i konkursen. Detta gäller även om köpebrev skall upprättas. Om överlåt elsen istället gäller aktier i dotterbolag, får köparen sakrättsligt skydd först när han får aktiebreven i sin besittning, d.v.s. tillträdestidpunkten blir avgörande. En köpare av aktier är således inte skyddad vid säljarens konkurs genom bindande aktieöverlåtelseavtal. Konkursförvaltaren kan välja att träda in i avtalet, men gör han inte det har köparen i regel endast en oprioriterad fordran i konkursen och riskerar att förlora eventuell handpenning. Detsamma gäller vid köp av andelar i handels- och kommanditbolag, där sakrättsligt skydd sannolikt erhålls genom meddel ande till övriga bolagsmän, vilket torde kunna ske först när tillträde sker. Om istället köparen går i konkurs efter det att överlåtelseavtal har träffats, men före tillträde, har konkursförvaltaren rätt att välja att träda in i avtalet och fullgöra detta, eller avstå. Om konkursförvalt aren inte träder in i avtalet har säljaren endast en oprioriterad fordran på eventuell skada i konkursen. En säljare har dock som huvudregel möjlighet att häva överlåtelse avtalet och erhålla skadestånd ur en eventuellt erhållen handpenning vid dröjsmål med betalning av köpeskillingen. konkurs efter tillträde Om avtal ingåtts och tillträde skett, har en konkurs i normalfallet ingen påverkan på transaktionen i sig. Det finns dock fall där detta kan ha påverkan även om transaktionen är slutförd. Om säljaren går i konkurs efter tillträdet komm er eventuella garantikrav eller andra anspråk enligt avtalet mellan säljaren och köparen att utgöra oprio riterade fordringar i säljarens konkurs, för vilka köparen i normalfallet inte kan räkna med att få betalt, såvida inte dessa krav har säkerställts. Om istället köparen går i konkurs efter tillträdet rör frågan normalt endast betalning av en eventuell tilläggsköpeskilling eller eventuell ersättning för kost nader från köparen till säljaren. Om köparen går i konkurs kommer en fordran på köparen att utgöra en oprioriterad fordran i den mån den inte är säkerställd. I vissa fall kan även transaktioner som genomförts återgå i samband med en efterföljande konkurs, enligt principerna om återvinning. Om återvinning blir aktuell skall respektive parts prestationer återgå, d.v.s. man försöker så långt som möjligt återskapa den situation som förelåg precis före det att den transaktion som återvinns skedde. Thomas Pettersson, thp@msa.se 6 7
A Wind of Change moderniserad administration vid fastighetsförvärv i Tyskland Dr Thomas Kaiser-Stockmann, tks@msa.se Det är inte längre någon nyhet att Tyskland utgör en attraktiv marknad för utländska fastighetsinvesterare. Enbart nordiska aktörers investeringar uppgick förra året till drygt 5 miljarder kronor, vilket motsvarar en marknadsandel om ca 10%. Transaktionsboomen tog fart på allvar när fastig hetsregistren blev tillgängliga online. Fastighetstransaktioner i Tyskland har länge förknippats med juridiska procedurer och omfattande pappersexercis. Tidigare upplevdes administrationen dock sällan som något problem eftersom den tyska marknaden främst var inriktad på långsiktiga inne hav. När fastighetsinvesterare fick upp ögonen för Tysklands potential, passade det tidsödande och gammalmodiga handläggningssystemet dock sämre. På senare år har systemet därför genomgått omfattande modernisering. Den största förändringen är att alla viktiga regist er nu finns tillgängliga online. De tyska fastighets registren har funnits i elektronisk form i drygt tre år, vilket lett till förbättrad kommunikation registren emellan, ökad transparens i sys temet och förenklad handläggning. Även närings livsregistren hanteras numera elek tro n iskt, vilket öppnat upp och förenklat det administrativa förfarandet också vid bolagiserade förvärv. Som en direkt följd av onlineregistrens införande, hanteras även den notariella verksamheten idag till största delen på elektronisk väg. De positiva reaktionerna har inte låtit vänta på sig. Framförallt tidsvinsten med fastighetsregistren har medfört att fastighetsförvärv kan slutföras snabb are, vilket gjort marknaden mer attraktiv. Fortsätt er utvecklingen i samma takt, kommer den tyska fastig hetsmarknaden snart att kunna kategoriseras om från innehavs- till transaktionsmarknad. På grund av subprimekrisen drar sig ett par av de första, opportunistiska investerarna redan tillbaka och det öppnar möjligheter för t.ex. nordiska investerare som ofta har större intresse av långsiktig tillväxt än av quick profit. Marknadsanpassning av bostadshyror Den 18 april 2008 offentliggjordes resultatet av en statlig utredning om hyressättningssystemet. Som väntat uppstod i media en livlig diskussion om hyr orna och allmännyttan. Det är inte bara hyressättningen på hemmaplan som stått under lupp i utredningen utan även eventuella konflikter med EG- och kommunal rätt har utretts. Av utredningens förslag är kanske mest intressant att bostadshyrorna ska marknadsanpassas, vilket på sikt kan göra byggandet av hyresrätt er mer lönsamt. Bakgrunden till utredningen är en hetsig debatt som förts mellan bl.a. Hyresgästföreningen, Fastig hetsägarna, SABO och SKL, alla med olika uppfatt ningar om vilka brister som finns i det nuvarande hyressättningssystemet och bostadsmarknaden. Åsikter som framförts är bl.a. att systemet strider mot EG-rätten och att kommunerna använt vinster från bostadsföretagen till oriktiga ändamål. Utredningens uppdrag har varit att se över vill koren för de allmännyttiga bostadsföretagen och att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresmarknad. Diskussionen om allmännyttan upp tar merparten av den nästan sexhundra sidor långa utredningen. Utan att närmare kommentera de EG- och kommunalrättsliga begränsningar och målsättningar som utredningen resonerar kring, kan konstateras att allmännyttans framtid förmodligen inte beror så mycket av rättsliga regleringar som av politiska värderingar. Den andra delen av uppdraget, att finna lösningar som kan skapa en väl fungerande hyresmarknad, resulterade i mer konkreta åtgärdsförslag. Utredningen föreslår en uppmjukad tillämpning av den nu gäll ande bruksvärdesprincipen. Detta är en förändring som skulle kunna innebära mer marknadsanpassade hyror och möjlighet till bättre avkastning vid bygg andet av hyresrätter. Kritiken mot bruksvärdessystemet som det ser ut idag är dels att läge och efterfrågan inte tillräckligt tas med i bedömningen, dels att allmännyttan, som drivs efter självkostnadsprinciper, har getts en normerande roll för hyressättningen. Om förslagen genomförs ska istället hyror som bestämts efter kollektiva förhandlingar bli normerande för marknaden och faktorer som efterfrågeöverskott och hyresgästernas allmänna värderingar, reflek teras i hyran. För att hyreshöjningarna inte skall bli alltför stora införs dock även en skyddsregel som innebär att hyran inte får höjas med mer än 5 procent per år, oavsett om det är fråga om ett gammalt eller nytt kontrakt. 8 9 Elisabeth Alinder, doktorand Stockholms universitet, ahr@msa.se
Stopplagstiftning hindrar underprisöverlåtelser till och från handelsbolag Det har sedan en tid tillbaka förekommit att fastig heter avyttrats förpackade i handelsbolag. Genom efterföljande transaktioner på köparsidan har köp aren av andelarna i handelsbolaget kunnat få en skatte mässigt avdragsgill förlust på andelarna i princip motsvarande skillnaden mellan fastighetens skatt emässiga värde och dess marknadsvärde. Genom att eliminera möjligheten för handelsbolag att vara part i en underprisöverlåtelse, stoppar regeringen nu såd ana transaktioner. Förslaget kompletteras med särskilda övergångsbestämmelser för kapitalvinstberäkningen på andelar i handelsbolag där en underprisöverlåtelse redan har ägt rum. Vidare hindrar de föreslagna reglerna skattemäss igt avdrag för förlust på lageraktier som innehas i byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, till den del värdenedgången motsvaras av att en överlåtelse skett under marknadsvärdet. Reglerna kommer, förutsatt att de godtas av riksdagen, att träda i kraft med verkan från den 18 april 2008, d.v.s. dagen efter att de föreslagna reglerna meddelades. Detta motiveras med att förslagen ska motverka omfattande skatteplanering med avsevärt skattebortfall som följd. Karin Gustafsson, kgn@msa.se Lantmäteriverket övertar ansvaret för inskrivningsverksamheten Huvudmannaskapet för inskrivnings myndigheten kommer, i enlighet med regeringens förslag i propositionen Den nya inskrivningsmyndigheten (prop. 2007/08:54), att flytt as från nuvarande Domstolsverket till Lant mäteri verket. Lagändringen innebär att Lantmäteriverket kommer att vara central inskrivningsmyndighet för hela landet och kopplingen till domstolarna upphör. Följdändringar görs även i förköpslagen (1967:868), förköpskungörelsen (1967:873) och i förordningen (2007:1057) med instruktion för det statliga lantmäteriet. I den sistnämnda förordningen fastslås hädanefter att Lantmäteriverket är förvaltningsmyndighet för frågor om inskrivning enligt jordabalken. Där kommer också att anges att inskrivningsmyndigheten ska vara indelad i verksamhetsområden med ett inskrivningskontor i varje verksamhetsområde. Kontoren kommer att placeras i de orter där de nuvarande inskrivningsmyndigheterna har sin verksamhet och de kommer att ha samma verksamhetsområde som dessa. Den nya ordningen träder i kraft den 1 juni 2008. Lars Gahnström, lag@msa.se 10 11
stockholm norrlandsgatan 21 box 1711 111 87 stockholm, sverige göteborg östra hamngatan 16 box 2235 403 14 göteborg, sverige malmö södergatan 22 box 4291 203 14 malmö, sverige helsingborg södra storgatan 7 box 1384 251 13 helsingborg, sverige frankfurt wildunger strasse 9 de-604 87 frankfurt am main, tyskland bockenheimer landstrasse 51-53 de-603 25 frankfurt am main, tyskland berlin mauerstrasse 83-84 de-101 17 berlin, tyskland moskva timur frunze str. 11, bld. 44-45, 119992 moskva, ryssland 4 romanov per. 125009 moskva, ryssland s:t petersburg dom shvetsii malaya konyushennaya ul. 1/3 a 191 186 st. petersburg, ryssland shanghai unit 7, 25th floor, platinum, no. 233 taicang road, luwan district, shanghai 200020, kina hongkong suites 3313-3317, 33rd floor, jardine house, 1 connaught place, central, hongkong, kina bryssel it tower avenue louise 480 be-1050 bryssel, belgien new york 101 park avenue new york ny 101 78, usa www.mannheimerswartling.se Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjut spetskompentens med bransch kunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en full servicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Byrån omsätter 1,1 miljarder kronor och har ca 670 anställda. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se