www.tomtbergahuge.se TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Årsredovisning 2003 TomtbergaHuge Fastigheter AB Box 1073, 141 22 Huddinge Besöksadress: Sjödalstorget 7 08-535 320 00 Telefax: 08-535 320 20 E-post: info@tomtbergahuge.se www.tomtbergahuge.se TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

1 Konstrond i Huddinge Centrum 1. TomtbergaHuges entré. Acke Oldenburg Karin Boye och X:et målade klinker 1992. 2. Sjödalstorget Olle Brand Huddinges sjöar emalj, neonrör 1990. 3. Lilla Sjödalstorget Domenico Inganni Vattenkonst brons, mosaik, vatten 1988. 4. Ovan scenen Peter Linde Karin Boye brons 1986. 5. Sjödalstorget Jörgen Hammar Asmund Arle skulpterar brons 1999. 6. Sjödalstorget Mats Åberg Domenico Inganni brons 1997. 7. Lizzies torg Asmund Arle Lizzie brons 1971/2001 och Majalisa Alexandersson Jag ville jag vore en indian brons 2001. 8. Forellvägen ventilationsskorstenar Håkan Bull Ringlek neonrör 2001. 9. Paradisgaraget Johan Petterson Grodgången runt Orlången akryl på pannå, lampor 2000. 10. Forelltorget Asmund Arle Flicka med ring brons 1989. Omslagets portar Framsidan Baksidan Björnkulla Friskola Björnkulla Studentbostäder Beatebergsskolan Bäckgårdsvägen Bostadshus Balingsnässkolan Domarvägen Bostadshus Tomtbergaskolan Trångsundsskolan Tvätterimuséet Ängsnässkolan Klockarvägen Bostadshus Kommunalhuset Edboskolan Fullersta Bio Fullersta Gård Sågbäcksgymnasiet Sundby Gård Vagnslider Stortorp Gamla Polishuset Hammartorpsvägen Bostadshus Juringe Gård Ortopedvägen Bostadshus Flottsbro Uthyrningsstuga Härbrevägen Bostadshus 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Foto Stig & Hans Almqvist Produktion TomtbergaHuge Fastigheter AB Tryck COM:PRINT 2004 2000 ex

Årsredovisning 2003 Innehåll 2 Viktiga händelser 2 Verksamheten i korthet 3 VD har ordet 4 Fem år i sammandrag 5 Nyckeltal 6 Affärsidé 6 Vision 6 Mål 6 Värderingar 6 Ägardirektiv 7 Marknad 8 Uthyrning 9 Likviditet och finansiering 10 Säkerhet 11 Personal 11 Kundservice 12 Miljö 14 Centrala förvaltningsdistriktet 15 Västra förvaltningsdistriktet 16 Östra förvaltningsdistriktet 17 Huddinge Centrum ÅRSREDOVISNINGEN 18 Förvaltningsberättelse 19 Resultaträkningar 20 Balansräkningar 22 Kassaflödesanalyser 23 Noter 26 Revisionsberättelser 27 Styrelse FASTIGHETERNA 28 Index fastighetsnamn 29 Index gatuadresser 31 Fastigheterna i bild 43 Fastigheter centrala förvaltningsdistriktet 46 Fastigheter västra förvaltningsdistriktet 49 Fastigheter östra förvaltningsdistriktet 52 Fastigheter Huddinge Centrums förvaltningsdistrikt 52 Fastigheter summering 53 Fastighetsbolaget MedicinarenAB

Viktiga händelser Verksamheten i korthet Viktiga händelser 2003 Förskolor Nya förskolor har byggts vid Vistaskolan och i Sjöängen (bilden). Grundskolor Nya Balingsnässkolan (bilden) stod klar till årsskiftet. Källbrinksskolan får ny ventilation enligt flerårsplan. Första etappen, aula och matsal, avslutades. Annerstaskolans nya skolhus invigdes. Segeltorpsskolan fick ny matsal. Tillbyggnad av Vistaskolan påbörjades. Gymnastiksalen i separat byggnad blev klar. På Trångsundsskolan pågår byggnationer fram till år 2006. Under våren blev ett nytt skolhus med åtta klassrum klart. Gymnasieskolor Sista etappen på Huddingegymnasiets nya ventilations- och värmesystem blev klar. Nytt elektroniskt passersystem installerades. I Sågbäcksgymnasiet har två plan byggts om till bilverkstad och utbildningslokaler för fordonsutbildningen. IT-gymnasiet i Flemingsberg blev klart efter en omfattande ombyggnad. Provisoriskt gymnasium i östra kommundelen öppnade i två sammanbyggda paviljonger. Schakt och grundarbeten inleddes för det nya gymnasiet med inflyttning 2005. Domarvägen, 196 lägenheter, restaureras med nya badrum och stambyten samt utvändig upprustning i etapper 2002-2005. Under 2003 renoverades fem trappuppgångar och 56 lägenheter. Stambyten och badrumsrenoveringar har utförts på Solhagavägen i Vårby Haga samt Bäckgårdsvägen och Mogårdsvägen i Vårby Gård. På Duvbergsvägen har fönster och trapphus renoverats. Fasad- och balkongrenoveringarna på Härbrevägen, som pågått i fyra år, avslutades. På Laduvägen har två av tre trevåningshus fasadrenoverats och fått nya balkonger. På Stintavägen har hissarna renoverats i fyra höghus. Bostadsproduktion Planeringen av tre bostadsprojekt påbörjades. I Sjödalen Klockarvägen (150 lägenheter) och Kvarnbergsplan (100 lägenheter) samt i Skogås Storvretsvägen (100 lägenheter, bilden). Studentbostäder i kvarteret Magasinet i Visättra med 187 lägenheter påbörjades. I Björnkulla tillkom ytterligare ett 50-tal studentbostäder. På Röntgenvägen 5 i Flemingsberg. byggs fyra kontorsvåningsplan byggs om till 104 studentlägenheter. Äldreboende A-huset på Stortorps sjukhem har byggts om till ett hundratal lägenheter. Fastighetsförsäljning Försäljningen av radhus i Östra Skogås påbörjades för fem år sedan. Av 620 radhus har 421 sålts. Stopplagstiftning från 2002 innebär att länsstyrelsen ska godkänna varje försäljning vilket kraftigt minskat försäljningen under 2003. Bostadsförmedling Från och med 2003 förmedlas bolagets lediga lägenheter via Stockholms Stads Bostadsförmedling. Under året genomfördes 288 förmedlingar. Bolagets externa kö är avvecklad. Ägardirektiv Huddinge kommunfullmäktige fastställde den 7 april 2003 nya ägardirektiv för TomtbergaHuge, som bland annat medfört ny inriktning av hyreslägenhetsproduktionen. Verksamheten i korthet 2003 2002 Resultat efter finansnetto, Mkr 65,6 183,9 Omsättning, Mkr 1.045,8 992,0 Investeringar i mark/byggnader, Mkr 603,5 450,1 Byggnader, bokfört värde, Mkr 4 980,0 4 795,4 Fastighetslån, Mkr 5 629,4 4 919,6 Uthyrningsbara ytor, kvm 1 076 663 1 080 509 varav outhyrt 12 562 kvm (1,2 %) 24 935 kvm (2,3 %) Medeltalet anställda 240 233 2 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

VD har ordet VD har ordet Iapril 2003 beslutade kommunfullmäktige om nya ägardirektiv för TomtbergaHuge. De nya direktiven, som redovisas utförligare på sidan 6 och 7, har bland annat medfört en ny inriktning vad gäller produktion av hyreslägenheter. Bolaget har inte sedan 1997 byggt några hyreslägenheter förutom studentbostäder. Under 2003 påbörjades planeringen av tre bostadsprojekt, Storvretsvägen i Skogås med 100 lägenheter, Klockarvägen och Kvarnbergsplan i Sjödalen med 150 respektive 100 lägenheter. Inflyttning beräknas ske år 2006-2008. Målsättningen är att bygga lägenheter av hög kvalitet i centrala lägen där månadshyran för en trerumslägenhet understiger 7.000 kronor. Vidare anger ägardirektiven att bolaget ska ha god planeringsberedskap för framtida produktion av hyreslägenheter. Intressanta lägen för en fortsatt byggnation av hyreslägenheter, för perioden 2007-2011, är Flemingsberg och Vårby. Beslut föreligger att slutföra försäljningen av radhus i Östra Skogås som påbörjades för fem år sedan. Av totalt 620 radhus har 421 sålts. För närvarande har försäljningen nästan upphört på grund av den så kallade stopplagstiftningen som trädde i kraft våren 2002. Idag krävs länstyrelsens godkännande vid varje enskild försäljning. Bolagets senaste ansökningar har avslagits av länsstyrelsen och av bolaget överklagats till Boverket. Parallellt har ansökan om dispens från lagstiftningen inlämnats till regeringen. För bolaget är det av största vikt att få slutföra försäljningarna i Östra Skogås då en effektiv och storskalig fastighetsförvaltning blivit alltmer betydelsefull. Kostnaderna för att åtgärda problem på grund av kaseinhaltigt flytspackel i radhusen i Östra Skogås har under åren 2002 och 2003 uppgått till cirka 50 miljoner kronor. Den slutliga kostnaden beräknas till 80 miljoner. Årets resultat Årets resultat blev 45,6 miljoner kronor exklusive jämförelsestörande poster med 19,9 miljoner kronor (realisationsvinster från fastighetsförsäljningar). Resultatet är 16,2 miljoner bättre än år 2002. Soliditeten har minskat från 13,1 procent till 12,3 på grund av stora investeringar. Målet att öka soliditeten med 0,5 procent per år har omprövats då detta är orealistiskt på grund av stora investeringsvolymer de närmaste åren. Styrelsen har beslutat att ett resultatmål ska ersätta soliditetsmålet. Från och med 2004 gäller att resultatet efter finansnetto ska uppgå till minst 4 procent av omsättningen. Soliditeten beräknas bibehållas på cirka 12 procent de kommande åren. Investeringar Investeringarna uppgick under året 2003 till 612,2 miljoner kronor vilket är en ökning med 151,7 miljoner jämfört med 2002. Årets investeringsvolym är den största i bolagets historia. Investeringarna har till största delen skett i skolbyggnader och äldreboenden efter beställningar från Huddinge kommun. Vidare har större reinvesteringar gjorts i bostadsfastigheter i Vårby, Centrala Huddinge och Skogås. Investeringarna för perioden 2004-2008 beräknas till 2 miljarder kronor. En märkbar minskning av investeringar i nybyggnation av kommunala byggnader kan noteras. Investeringarna på grund av nyproduktion av hyreslägenheter har däremot ökat. Uthyrning Efterfrågan på bostäder, framförallt hyresrätter, är mycket stor i Huddinge. Kötiden för att erhålla en bostad i bolagets bestånd är cirka 5 år förutom i centrala Huddinge där kötiden är 9 år. Bolaget hyr ut 357.596 kvadratmeter lokaler till Huddinge kommun.vakansrisken i lokaler med kommunen som hyresgäst är mycket låg. För kontorslokaler är marknaden fortfarande svag. Bolaget är lågt exponerad på kontorslokaler. Endast en större kontorsfastighet på 14.360 kvadratmeter finns i dotterbolaget Fastighetsbolaget Medicinaren AB. Vakansgraden i denna fastighet är 40 procent. Bolaget ägs till 60 procent av TomtbergaHuge. I bolagets centrumanläggningar är vakansgraden mycket låg. Den totala vakansgraden i bolagets fastigheter är 1,2 procent vilket är en minskning med 1,1 procentenheter jämfört med 2002. Hyresutveckling Enligt ägardirektiven ska bolaget eftersträva en hög kvalitet och låga hyror på bostäder. Under åren 2000-2004 har den genomsnittliga hyreshöjningen varit 1,9 procent per år vilket även i jämförelse med andra allmännyttiga bostadsföretag är lågt. Vidare ska bolaget hålla en rimlig standard på underhåll och nyproduktion av lokaler som kommunen nyttjar så att hyreskostnaderna kan hållas nere. Sedan bolaget 1995 förvärvade kommunens fastigheter har snitthyran höjts med 5 procent på nio år. För nyproducerade lokaler har överenskommelse om självkostnad träffats mellan bolaget och kommunen. De kommersiella lokalerna har marknadshyra. Miljö Som ett övergripande mål har bolaget att miljöaspekterna ska integreras i all verksamhet. Personalen genomgår kontinuerligt miljöutbildning i samarbete med Stiftelsen Det Naturliga Steget. Bolaget köper endast certifierad el som produceras av vind- och vattenkraft. Oljeuppvärmningen av fastigheter är helt avvecklad. Av våra 130 servicefordon drivs 128 med förnyelsebart bränsle. Utbyggnaden av separata miljöhus för fastighetsnära avfallshantering vid våra bostadsfastigheter fortgår. Inom några år ska samtliga bostadshyresgäster kunna källsortera i nio olika fraktioner. Saneringen av PCB i våra byggnader kommer att vara slutförd under år 2004. 2004 Under 2004 kommer ca 300 nya studentbostäder i Visättra och Flemingsberg vara inflyttningsklara. Den nya Balingsnässkolan invigs under våren. Utbyggnaden av Vistaskolan är färdig till höstterminsstarten och byggnationen av gymnasiet i östra kommundelen pågår och är färdig till höstterminsstarten 2005. Parallellt med dessa större projekt pågår projektering av 350 bostäder med hyresrätt. Resultat efter finansnetto, exklusive jämförelsestörande poster, beräknas bli 45 miljoner kronor för år 2004. Tack Årets resultat, både ekonomiskt och verksamhetsmässigt, skulle inte vara möjligt att uppnå utan en yrkeskunnig och engagerad personal. Ett stort tack till er alla. Huddinge i mars 2003 Uno Eriksson TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 3

Fem år i sammandrag Fem år i sammandrag Belopp i Mkr 2003 2002 *2001 2000 1999 Ur resultaträkningen Hyresintäkter 1 006,2 961,2 1 004,6 410,7 388,8 Resultat före avskrivningar 418,6 532,4 797,4 215,8 201,6 Avskrivningar enligt plan - 59,0-58,9-60,9-23,2-20,1 Finansnetto - 294,1-289,6-295,1-197,6-117,5 Resultat före bokslutsdispositioner 65,6 183,9 441,4-5,0 64,0 Årets resultat före skatt 15,6 58,5 214,8 1,0 7,3 Ur balansräkningen Färdigställda byggnader, planenligt restvärde 5 400,0 5 166,0 5 106,1 2 630,8 2 398,9 Mark 469,1 467,2 492,2 126,8 94,4 Övriga anläggningstillgångar 962,1 656,3 452,3 224,7 201,9 Finansiella anläggningstillgångar 0,1 0,1 1,9 993,5 993,5 Omsättningsfastigheter 101,5 134,6 121,8 0,0 0,0 Övriga omsättningstillgångar 185,9 37,1 69,1 44,3 16,2 Likvida medel 146,5 7,5 66,1 0,0 45,5 Summa tillgångar 7 265,2 6 468,8 6 309,5 4 020,1 3 750,4 Eget kapital 468,6 457,5 427,1 161,0 160,0 Obeskattade reserver 589,1 539,7 414,4 181,5 127,4 Checkräkningskredit (räntebärande) 0,0 92,4 0,0 0,2 0,0 Fastighetslån (räntebärande) 5 629,4 4919,6 4 932,8 3 434,6 3 238,8 Avsättningar 120,1 131,1 116,4 0,0 0,0 Kortfristiga skulder (ej räntebärande) 458,0 328,5 418,8 242,8 224,2 Summa skulder 7 265,2 6 468,8 6 309,5 4 020,1 3 750,4 Investeringar 612,2 460,5 460,6 314,4 240,9 Uthyrningsbara ytor (31/12) kvm 1 076 663 1 080 509 1 116 257 413 756 384 541 varav bostäder 589 730 591 837 624 217 29 989 30 063 varav lokaler 486 933 488 672 492 040 383 767 354 478 Personal Medeltal antal anställda 240 233 229 86 85 Nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 7,5 18,8 64,7 Neg 27,0 Avkastning på totalt kapital, % 5,3 7,5 11,5 5,0 6,0 Direktavkastning fastigheter, % 7,3 7,2 7,1 8,4 8,5 Soliditet, % 12,3 13,1 11,5 7,3 6,7 Skuldsättningsgrad, ggr 7,1 6,6 7,7 12,8 13,9 Belåningsgrad anläggningstillgångar, % 82,4 78,2 81,5 86,4 87,8 Genomsnittlig låneränta, % 5,4 5,7 5,6 5,8 5,4 *Bolaget fusionerades i april 2001 med Huge AB och Små och stora hus förvaltning i Skandinavien AB som ingår i redovisningen från och med räkenskapsåret 2001. 4 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Nyckeltal Nyckeltal 60 50 40 30 20 10 % ggr 14 0 Neg 2003 2002 2001 2000 1999 Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto minus skatt dividerat med genomsnittligt justerat eget kapital 1). 12 10 8 6 4 2 0 2003 2002 2001 2000 1999 Skuldsättningsgrad Kort- och långfristiga skulder plus 28 procent av obeskattade reserver dividerat med justerat eget kapital 1). % 12 % 100 10 80 8 60 6 4 2 0 2003 2002 2001 2000 1999 Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittlig balansomslutning. 40 20 0 2003 2002 2001 2000 1999 Belåningsgrad anläggningstillgångar Räntebärande skulder dividerat med anläggningstillgångar. % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2003 2002 2001 2000 1999 Direktavkastning fastigheter Resultat före avskrivningar dividerat med bokfört värde per 2003-12-31. % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2003 2002 2001 2000 1999 Genomsnittlig låneränta Årets räntekostnad dividerat med fastighetslån. % 14 12 10 8 6 4 2 0 2003 2002 2001 2000 1999 Soliditet Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning. 1) Mkr 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2003 2002 2001 2000 1999 Hyresintäkter Fr.o.m 2001 ingår även hyresintäkter från fastigheter tillhörande de fusionerade bolagen. 1) Justerat eget kapital utgörs av eget kapital plus 72 procent av obeskattade reserver. TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 5

Affärsidé Vision Mål Värderingar Ägardirektiv Ägardirektiv Affärsidé TomtbergaHuge ska äga och förvalta fast egendom för Huddinge kommuns räkning samt främja bostadsförsörjningen i kommunen. Vision TomtbergaHuge ska aktivt vara med och skapa ett framtida Huddinge som alla kan vara stolta över. Övergripande mål Nöjda hyresgäster Integrera miljötänkande i all verksamhet Resultat efter finansnetto minst 4 procent av omsättningen Värderingar Helhetssyn Delaktighet Förbättringar Enkelhet Ordning och reda Ägardirektiven för TomtbergaHuge har fastställts av Huddinge kommunfullmäktige i april 2003. Här återges valda utdrag ur direktiven. Uteslutna delar anges med ---. 1. Bolaget som organ för kommunal verksamhet Bolaget är organ för kommunens verksamhet och således underordnat Huddinge kommun. Bolaget står i sin verksamhet under kommunstyrelsens uppsikt och har att följa av kommunfullmäktige och kommunstyrelsen med stöd av delegation utfärdade direktiv. --- 2. Kommunens direktivrätt Det ankommer på bolagets styrelse och verkställande direktör att följa utfärdade direktiv om de ej står i strid mot tvingande bestämmelser i aktiebolagslagen eller annan lag eller författning. 3. Kommunens insyn och ledningsfunktion Bolagets verksamhet står under uppsikt av kommunstyrelsen och kommunstyrelsen utövar kommunens ledningsfunktion över bolaget i de avseenden som anges i kommunstyrelsens --- reglemente. 4. --- Allmänna utgångspunkter Som allmännyttigt bostadsbolag fyller bolaget en viktig roll för att kommunen ska kunna bedriva en aktiv bostadspolitik och för att bruksvärdessystemet även i fortsättningen ska ligga till grund för hyressättningen i Huddinge. 5. Allmänna direktiv Bolaget är en del av koncernen Huddinge kommun. Därvid gäller att nyttan för koncernen alltid ska beaktas av bolaget. Bolagets uppgift i koncernen är att vara en stödfunktion åt kommunens verksamheter. Bolaget ska på bästa sätt förvalta sin andel av koncernens kapital och se till att avkastningen på detta kapital maximeras. När det gäller bolagets medelsförvaltning så ska tillses att denna sköts med hög säkerhet. Bolagets fastighetsbestånd ska vårdas och förvaltas väl. Verksamheten i bolaget ska drivas på ett ekologiskt hållbart sätt och präglas av ett aktivt miljöarbete. 6. Syften med bolagets verksamheter Bolaget har dels till uppgift att bygga och förvalta bostäder med hyresrätt och dels att bygga och förvalta lokaler och anläggningar för kommunal verksamhet inklusive centrumanläggningar för affärs- och serviceverksamhet. Som allmännyttigt bostadsbolag ska bolaget erbjuda hyresrätt av hög kvalitet; förvalta och utveckla fastighetsinnehavet i samarbete med de boende; hålla nere hyresnivåerna för bostäder; vidareutveckla hyresgästernas inflytande över det egna boendet och dess närmiljö; öka sitt bostadsbestånd genom nyproduktion; pröva nya arbetssätt för att pressa ned bygg- och investeringskostnader; beakta behovet av olika typer av bostäder såsom studentbostäder, seniorbostäder, ungdomsbostäder och gruppbostäder; samt ha god planberedskap för nyproduktion och nybyggnation. Bolaget ska upprätthålla ett nära samarbete med kommunen i syfte att nå en rimlig standard på underhåll och nyproduktion av lokaler som kommunen nyttjar så att hyreskostnaden kan hållas nere. För att utveckla Huddinge är det viktigt att bolaget, som allmännyttigt bostadsföretag och som kommunal fastighetsägare, utvecklar ett nära samarbete med institutioner, företag och föreningsliv som verkar lokalt i kommunen. Bolaget ska kvartalsvis rapportera till kommunstyrelsen hur implementeringen av ägardirektiven fortlöper, hur bolagets ekonomi utvecklas samt även i övrigt lämna information av vikt för kommunen. 7. Grundläggande principer för bolagets verksamhet Ansvaret för bolagets organisation åvilar enligt aktiebolagslagen bolagets styrelse. Styrelsen skall utforma organisationen så att de bästa förutsättningarna för bolagets syfte och mål tillgodoses. Bolaget skall drivas enligt affärsmässiga grunder under iakttagande av det kommunala ändamålet och syftet med verksamheten och de kommunalrättsliga principer som framgår --- av dessa direktiv. 8. Underställningsplikt Kommunfullmäktiges godkännande skall inhämtas såvitt avser egna eller dotterbolags - bildande, förvärv eller avyttring av dotterbolag, 6 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Marknad Marknaden Huddinge - ändring av aktiekapital, - förvärv av aktier i andra bolag, - planer på ny eller ändrad inriktning av bolagets verksamhet, samt - övriga frågor av principiell beskaffenhet eller av större vikt. Bolagsstyrelsen skall sköta den löpande driften och denna skall ej underställas kommunfullmäktige för yttrande. 9. Information till kommunfullmäktiges ledamöter Kommunfullmäktiges ledamöter och ersättare äger rätt att närvara på bolagets bolagsstämma och har rätt att ta del av material utsänt inför bolagsstämman samt ställa frågor till styrelsen och VD om bolagets skötsel, --- dess ekonomi och verksamhet. 10. Styrelsearbetet Ersättning till förtroendevalda styrelseledamöter utgår enligt av kommunfullmäktige antagna regler. Kommunens regler gäller också för suppleants inträde i styrelsen och suppleants närvaro- och yttranderätt vid styrelsesammanträde även om han ej ersätter ledamot. Suppleant skall alltid kallas till styrelsesammanträde. --- 14. Upphandling I den mån detta låter sig göras skall bolaget medverka i samordning av kommunens och övriga kommunägda företags upphandling. Bolaget skall följa de riktlinjer för miljöanpassad upphandling som kommunfullmäktige fastställt. Bolaget skall alltid vid köp av tjänster beakta möjligheten att utnyttja de gemensamma servicefunktioner som finns i kommunen. 15. Säkerhetspolicy m.m. Den av Huddinge kommun den 7 maj 2001, 68, fastställda säkerhetspolicyn gäller även för bolaget. Bolaget skall samordna sitt skadeförebyggande arbete med kommunen. --- 16. Informationspolicy Den av kommunen fastställda informationspolicyn ska i tillämpliga delar gälla även för bolaget. Öppenhet och tydlighet skall prägla informationen. TomtbergaHuges marknad är geografiskt begränsad till Huddinge kommun och affärsmässigt av kommunens beställningar samt dess bostads- och näringspolitiska program. Huddinge är efter Stockholm den största kommunen i länet och är nu artonde största kommunen i Sverige. Antalet boende närmar sig 90 000 med en befolkningsökning på omkring 1000 personer årligen. Huddinge ligger attraktivt nära huvudstaden. Personer med högre utbildning väljer i allt större utsträckning Huddinge som bostadsort. Universitetsområdet i Flemingsberg utvecklas i snabb takt och betecknas som regionalt kärnområde i regionplanen. Byggandet av studentlägenheter i universitetsområdets närhet och planerna på ett bättre och utvidgat kommundelscentrum är frågor av betydelse för TomtbergaHuge. Södertörnsledens utbyggnad är en viktig angelägenhet för flemingsbergsområdet och även för Flottsbro som är TomtbergaHuges anläggning för aktiv året-runt-fritid. Skidanläggningen har växande betydelse för hela Mälardalen och stugbyn får gäster från hela Europa. Anläggningen genererar mycket biltrafik. De senaste åren har mellan 300 och 400 lägenheter per år tillkommit i både småoch flerfamljshus. Planeringen inriktas nu mer än tidigare på flerbostadshus, bland annat som en följd av en överenskommelse med landshövdingen om att i kommunen bygga 2 800 lägenheter år 2003-2006. Ett tusental av dessa utgörs av hyreslägenheter. TomtbergaHuge bygger och planerar merparten av hyresrättslägenheterna cirka 650. Drygt 300 byggs för studenter och övriga blir hyresrätter i Sjödalen (Klockarvägen och Kvarnbergsplan) och centrala Skogås. Centrumanläggningar Huddinge Centrum samt kommundelscentra i Trångsund, Skogås, Flemingsberg och delar av Stuvsta ingår helt eller delvis i TomtbergaHuges bestånd. Huddinge Centrum är livskraftigt med en gynnsam marknadssituation. Upprustningsplaner finns i första hand för centra i Flemingsberg, Skogås och Trångsund. Trångsunds centrum genomgår en total upprustning som kompletteras med byggandet av ett bostadshus på 12-14 våningar i privat regi. I Flemingsberg behandlas tre alternativ till nytt centrum. TomtbergaHuge förordar det alternativ som innebär utbyggnad och förnyelse av nuvarande centrum. I Skogås Centrum har ombyggnadsarbeten av bland annat taket genomförts och planering av förnyelsearbeten fortgår. Lokaler I en kommun med så ung befolkning som Huddinge blir utbyggnad av barnomsorg och skolor en viktig uppgift. TomtbergaHuge verkställer nu en rad kommunala beställningar på omfattande och kostnadskrävande projekt. Huddinges fjärde gymnasium i östra kommundelarna startade 2003 i provisoriska lokaler. De nya lokalerna med fullstor sporthall står klara hösten 2005. Vistaskolans utbyggnad fortgår och Annersta- och Trångsundsskolorna har byggts ut. Nya Balingsnässkolan togs i bruk vid årsskiftet. Utbyggnaden av lokaler för kommunens äldreomsorg håller samma takt som efterfrågan. Stortorps A-byggnad med ett hundratal platser blev ett viktigt tillskott under året. TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 7

Uthyrning Uthyrning Bolagets totala uthyrningsbara area uppgick per 2003-12-31 till 1.076.663 kvm. Av dessa utgörs 589.730 kvm av bostäder och 486.933 kvm av lokaler. Huddinge kommun förhyr 357.596 kvm av bolagets lokaler. I stort sett samtliga lokaler har varit uthyrda under 2003. Vid årsskiftet uppgick de vakanta ytorna till 12.562 kvm, för såväl bostäder som lokaler, vilket innebär en vakansgrad på 1,2 procent av uthyrningsbar area. Merparten av dessa ytor är under ombyggnad och beräknas vara uthyrda under 2004. Nämnas kan 4.503 kvm i fastigheten Medicinaren 12 med adress Röntgenvägen 5 som byggs om till studentbostäder med inflyttning våren 2004 samt en byggnad inom Björnkullaområdet om 1.354 kvm där ombyggnad till privat drivet vårdboende beräknas genomföras under 2004. Vid årsskiftet var 32 bostadslägenheter outhyrda. Av dessa genomförs ombyggnad eller renovering av 17 stycken. Åtta lägenheter används för evakuering eller omflyttning och för sju lägenheter pågår uthyrning (uppsägningar med kort uppsägningstid). Således hade bolaget inga lediga bostadslägenheter för uthyrning. De totala hyresintäkterna uppgick under året till 1.006,2 Mkr. Föregående år utgjorde hyresintäkterna 961,2 Mkr. Indexerade lokalhyror höjdes med upp till 2,34 procent vid full indexreglering. Efter överenskommelse med Hyresgästföreningen Region Stockholm har bostadshyrorna höjts med 3,5 procent från och med 2003-01-01. Genomsnittshyran för lokaler uppgick till 1.171 kr och för bostäder till 785 kr per kvadratmeter och år per 2003-12-31. Genom en överenskommelse med Stockholms Stads Bostadsförmedling förmedlas sedan 2003-01-01 bolagets lediga lägenheter genom bostadsförmedlingen, som under 2003 förmedlade 288 lägenheter. Genomsnittlig kötid för en lägenhet i bolagets bestånd har under året varit cirka 5 år, utom för centrala Huddinge där kötiden varit 8 år. Kortast kötid föreligger i Vårby Gård och Flemingsberg där genomsnittlig kötid varit 3 år. Under 2002 och 2003 har bolaget färdigställt 156 studentlägenheter inom Björnkullaområdet i Visättra. Dessa hyrs ut till studerande vid universitet och högskolor i stockholmsområdet. Under 2004 kommer ytterligare 104 studentlägenheter iordningställas i fastigheten Medicinaren 12 med adress Röntgenvägen 5 invid Flemingsbergs centrum. Ytorna utgörs före ombyggnad av lokaler. Vidare kommer 187 studentlägenheter att färdigställas i fastigheten Magasinet 1 i Visättra i två helt nyproducerade byggnader. Bolagets samtliga studentlägenheter ligger inom gångavstånd från Södertörns Högskola. Under året har 211 lokalhyresavtal tecknats av vilka flertalet avsett villkorsändringar samt uthyrning av förrådslokaler. Bland nya hyresgäster kan nämnas BR Leksaker och Wokie Dokie som båda är nya etableringar i Huddinge Centrum. Vidare kan nämnas Food for pleasure som etablerat restaurang i Tekniska Nämndhuset. Posten har minskat sina lokalytor i Flemingsbergs Centrum och helt lämnat lokalen i Stuvsta Centrum. Dessa lokaler har hyrts ut till intilliggande livsmedelshandlare. Till detta kommer ett antal lokaler för kommunens verksamhet. Dessa redovisas under respektive distrikt. Som framgår av nedanstående tabell svarar 45 kontrakt för 55 procent av bolagets lokalhyresintäkter. Av dessa hyrs flertalet ut till Huddinge kommun och risken för att kommunen skall avveckla verksamheter förlagda i dessa lokaler får anses som liten. Antal Andel Årshyra Andel Objekttyp avtal % Mkr % Lokaler 1 150 6,9 570,0 54,4 8 976 54,0 463,0 44,2 Garage/p-platser 6 498 39,1 15,0 1,4 Totalt 16 624 100,0 1 048,0 100,0 Hyresavtal 2003. Antal avtal fördelade på objekttyp. Löptid Antal Andel Årshyra Andel t o m år avtal % Mkr % Outhyrda lokaler 83 7,2 9,0 1,6 2004 216 18,8 60,0 10,5 2005 361 31,4 64,6 11,3 2006 216 18,8 111,6 19,6 2007 212 18,4 117,6 20,6 2008 > 62 5,4 207,2 36,4 Totalt 1 150 100,0 570,0 100,0 Lokalhyresavtal 2003. Antal och hyresandel fördelade på löptider. Avtalad Antal Andel Andel årshyra Mkr avtal % Mkr % Lokaler < 0,5 931 80,9 75,2 13,2 0,5-1,0 110 9,6 77,1 13,5 1,0-3,0 64 5,6 104,1 18,3 > 3,0 45 3,9 313,6 55,0 Totalt 1 150 100,0 570,0 100,0 Lokalhyresavtal 2003. Kontraktssummor fördelade på andel avtal. 8 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Likviditet Finansiering Likviditet och finansiering Kapitalstrukturen i Tomtberga- Huge innebär hög finansiell risk. Soliditeten uppgick 2003-12-31 till 12,3 procent (13,1). Målsättningen att förbättra soliditeten med minst 0,5 procentenheter per år uppnåddes ej 2003 på grund av en ökad balansomslutning till följd av stora investeringar (612,2 Mkr). Fastigheternas belåningsgrad är cirka 82,4 procent (78,2). Bolagets checkkredit uppgick per 2003-12-31 till 200 Mkr varav inget var utnyttjat vid bokslutstillfället. Bolaget strävar efter god riskspridning i låneportföljen vad avser förfallotidpunkter och räntebindningstider. Derivatinstrument används endast som försäkring för att minska ränterisken i samband med upptagande av kredit. Kapitalförsörjning skall ske från flera kreditgivare. TomtbergasHuges policy för räntebindning innebär att högst 5 procent av lånen omsätts varje kvartal. Viss avvikelse kan ske för att utnyttja kortsiktiga ränterörelser på penningmarknaden. Räntekänsligheten i TomtbergaHuge är relativt hög. En förändring av ränteläget med en procentenhet 2004 medför ökade räntekostnader med 19,6 Mkr på årsbasis. Räntebidragen uppgick 2003 till 2,9 Mkr (2,1). TomtbergaHuges lånestruktur framgår i vidstående tabeller. All upplåning är i svenska kronor. Ränte Låne Medel Andel 1 %-enhets konvertering belopp ränta av totala förändring under år Mkr % lån % Mkr Rörligt 1 267,4 2,9 22,5 12,7 2004 693,9 5,6 12,3 6,9 2005 737,1 5,1 13,1 7,4 2006 459,0 4,9 8,2 4,6 2007 391,7 4,9 7,0 3,9 2008 644,2 4,4 11,4 6,4 2009 > 1 436,1 6,9 25,5 14,4 Lån totalt 5 629,4 5,0 100,0 56,3 Fastighetslånens räntekonvertering TomtbergaHuges upplåning per 2003-12-31 med avseende på räntekonvertering och genomsnittlig ränta. Låneförfall under år Lånebelopp Mkr Andel av totala lån % 2004 1 420,4 25,2 2005 1 013,2 18,0 2006 659,0 11,7 2007 456,5 8,1 2008 644,2 11,4 2009 > 1 436,1 25,6 Lån totalt 5 629,4 100,0 Fastighetslånens löptider TomtbergaHuges upplåning per 2003-12-31 med avseende på lånens löptider. 2003 2002 Förändring Lånevolym, Mkr 5 629,4 4 919,6 709,8 Antal lån 63 62 1 Bruttoräntekostnad, Mkr 284,0 282,3 1,7 Nettoräntekostnad, Mkr 281,1 280,2 0,9 Genomsnittlig återstående löptid inkl kommunlån, Mån 46 51-5 * Genomsnittlig återstående löptid exkl kommunlån, Mån 26 24 2 Största långivare, andel lånestock 24,5 25,5-1,0 Belånade pantbrev, Mkr 0,0 0,0 0,0 Kommunal borgen, Mkr 4 639,4 3 929,6 709,8 * Revers Huddinge kommun 990 Mkr med löptid till 2015-12-30 Basfakta och nyckeltal 2003 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 9

Säkerhet Säkerhet Säkerheten har höjts i Tomtberga- Huges fastighetsbestånd. Allt fler skolbyggnader förses med elektroniska passersystem, integrerade med brand- och inbrottslarm. I äldre fastigheter förbättras skalskydden succesivt med nya passersystem och bättre larmsystem. Under året har ett tiotal skolor och förskolor åtgärdats. Brandvarnare Beslut fattades under året om att installera brandvarnare i hela bostadsbeståndet till en kostnad av cirka 2 Mkr. Brandvarnare är en enkel och billig livförsäkring, som rekommenderas av räddningstjänstlagen. Samtliga bostadsinstallationer färdigställs under året. Ett antal utsatta skolor och andra fastigheter har fått förbättrat brandskydd med brandvarningslarm kopplat till inbrottslarmet. Därigenom möjliggörs tidig upptäckt och minskad utryckningstid. Passersystem Beslut fattades under året om att installera elektroniska passersystem i hela bostadsbeståndet inom fyra år. Det omfattar gemensamma utrymmen som entré, tvättstuga, källare, garage m.m och skapar ett tryggare boende. I 15 skolor har elektroniska passersystem installerats, bl a nya Balingsnässkolan, gymnasiet i östra kommundelarna, Segeltorpsskolans nya kök, nybyggnationerna på Annerstaskolan, Vistaskolan, Trångsundsskolan och ITgymnasiet samt Edboskolan. I Huddingegymnasiet är installationen av ett beröringsfritt passersystem med personliga ID-brickor till elever och personal igång sedan vårterminen 2004. Elektroniska passersystem har installerats på tre parkeringsanläggningar. Väktare Antalet väktare som arbetar på uppdrag av TomtbergaHuge uppgår nu till cirka 25. Securitasväktarna åker ut på larm, utför rondering och sköter störningsjouren. Väktarronderingar sker i centrumanläggningar och bostadsområden, dygnet runt. TomtbergaHuge disponerar tre väktarbilar, som vidtar åtgärder vid larm. Störningslarm handläggs av väktarorganisationen. Dessa har under året uppgått till 866, en ökning med drygt 200 störningslarm från året innan. Klottersanering Bolagets policy innebär att klotter skall avlägsnas inom 24 tim. År 2003 kostade klottersaneringen cirka 0,9 Mkr. Flemingsberg Skogås Vårby Övriga Antal 80 70 60 50 40 30 20 10 Antal 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2000 2001 2002 2003 Månad 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Störningar 2003 Störningsjouren fick ta emot 866 larm 2003. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Månad Inbrott Inbrottsstatistiken för 2003 visar med några undantag de lägsta nivåerna under 2000-talet. 10 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Personal Kundtjänst Personal Kundtjänst Vid årets slut var 245 (233) personer anställda i TomtbergaHuge Fastigheter AB. Av dessa var 180 (170) män och 65 (63) kvinnor, 96 (92) tjänstemän och 149 (141) kollektivanställda. Under året har företaget anställt cirka 110 ungdomar för feriearbete och säsongsarbete. En stor del av dessa var anställda vid Flottsbro. Vid årsskiftet 2003-2004 övertog TomtbergaHuge drift och skötsel av Björkängshallen. Övertagandet innebar att TomtbergaHuge även tog över fyra heltidsanställda idrottsplatsvaktmästare. Personalomsättningen av fast personal var under året 7,75 procent (7,73) och medelåldern var 46 år, vilket är oförändrat mot föregående år. 30 medarbetare har en ålder över 60 år. Under 2003 var sjukfrånvaron 7,35 (7,18) procent av totalt arbetade timmar. Sjukfrånvaron var 17,0 (17,2) dagar per anställd och år. Långtidsfrånvaron minskade något i förhållande till föregående år. Däremot ökade korttidsfrånvaron något. Inom företaget bedrivs ett aktivt arbete med att minska sjukfrånvaron. Kompetensutveckling Under våren startade ett internt utbildningsprogram för företagets samtliga chefer (cirka 30 personer). Programmet har fokuserat på de behov som kartlagts genom personliga intervjuer med samtliga chefer. Utbildningen har utformats utifrån denna kartläggning och genomförts inom tre olika chefsgrupper. Personalavdelningen har påbörjat en kompetenskartläggning inom företaget. Kartläggningen ska ligga till grund för kompetensprofiler för respektive befattningt. Detta för att kunna följa upp utbildningsbehovet för varje yrkesgrupp på ett effektivare sätt. 73 % Män 27 % Kvinnor Könsfördelning 2003 Antal anställda var 245 (233) varav 180 män och 65 kvinnor. Företaget har en central service- och felanmälan (kundtjänst). Under 2003 tog kundtjänst emot cirka 42.000 service- eller felanmälningar. Våren 2003 startades ett projekt för att kartlägga felanmälanprocessen. Under projektets gång har arbetsflödet från anmälan till utfört och återrapporterat uppdrag kartlagts i avsikt att göra förbättringar. En arbetsgrupp bestående av personer från olika personalkategorier har deltagit. Företagsledningen har formulerat mål för hur lång tid ett arbete med en service/felanmälan får ta. Under våren kommer processen att kommuniceras ut till samtliga berörda i organisationen. Under projektets gång har det gjorts förbättringar i arbetsprocesserna. Kartläggningen har även resulterat i förbättringar av datorstödet. % Korttid Långtid>60 dagar 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 40 Antal Kvinnor Män 30 20 10 0 <30 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-65 Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män <30 år 30-49 år >50 år Åldersfördelning 2003 Medelåldern för män var 47 och för kvinnor 45 år. Genomsnittsåldern för alla anställda var 46 år. Sjukfrånvaron 2003 Inga kvinnor under 30 år var långtidssjukskrivna,. TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 11

Miljö Miljö Som en del av företagets policy ingår att miljöaspekterna skall integreras med all verksamhet inom företaget. Hela miljöpolicyn finns publicerad på tomtbergahuge.se. Utbildning och miljöombud En dags miljöutbildning hålls kontinuerligt för all nyanställd personal. För att samordna det lokala miljöarbetet finns vidareutbildade miljöombud på samtliga arbetsplatser. Övergripande miljömål Företagets strategi är att styra verksamheten mot fyra övergripande miljömål som bygger på Stiftelsen Det Naturliga Stegets systemvillkor i syfte att steg för steg minska vårt bidrag till att förstöra naturens funktioner och mångfald. De fyra målen är: 1. Vi ska minska vårt bidrag till att koncentrationerna av ämnen från berggrunden ökar i naturen. Vi ska t.ex. välja förnyelsebar energi och metaller som är vanliga i naturen. 2. Vi ska minska vårt bidrag till att koncentrationerna av ämnen som produceras i samhället ökar i naturen. Vi ska t.ex. undvika konstgjorda ämnen som naturen har svårt att bryta ner. 3. Vi ska minska vårt bidrag till att tränga undan naturens funktioner. Vi ska t.ex. köpa virke från miljömärkt skogsbruk och bevara grönytor i bostadsområden. 4. Vi ska ständigt öka vår effektivitet och minska vår resursförbrukning med bibehållen eller ökad nytta för våra hyresgäster. Vi ska t.ex. arbeta med energieffektivisering och materialåtervinning. En och en halv dags fördjupad miljöutbildning i samarbete med Det Naturliga Steget har genomförts för cirka 40 personer i ledande befattning. Miljömålsrelaterade åtgärder För att säkerställa att miljöfrågorna beaktas vid ny-, till- och ombyggnad genomförs protokollförda miljöronder. Resultatet blir en miljödeklaration av aktuell fastighet. (Mål 1,2,3,4) All el till fastigheterna är så kallad grön el som genom köp av certifierad el garanterat kommer från vind- och vattenkraft. Energimäklaravtalet med Bergen Energi medför ständigt förbättrad kontroll på förbrukning och lägre kostnader. (Mål 1) De flesta av företagets tjänstebilar körs på det förnyelsebara rapsbränslet RME. Målsättningen är att nästa generation bilar körs på biologisk diesel från skogsråvara. Alternativt kan etanol, biogas, el/hybrid eller bränsleceller bli aktuellt. Av totalt 130 bilar är 111 RME-drivna, 17 eldrivna och 2 bensin/dieseldrivna. (Mål 1) Vattenburen el 12 Fjärrvärme 246 Bergvärme 14 Uppvärmning För uppvärmning av fastigheterna har prioriteringsordning valts beroende på fastighetens läge och befintligt värmesystem. Fjärrvärme är i tätorten det bästa alternativet för uppvärmning då stor del av värmen kommer från biobränsle. Fjärrvärmeandelen har ökat. (Mål 1 o 4) Bergvärme (värmepump) minskar effektivt elförbrukningen. (Mål 1 o 4) Vattenburen el går i framtiden att konvertera till alternativa energikällor. (Mål 4) Direktverkande el ersätts på sikt med vattenburna system. (Mål 4) Oljeuppvärmning är helt avvecklad. (Mål 1 o 4) Energiåtgärder Flera undercentraler för fjärrvärme har byggts om. Åtgärderna sänker energiförbrukningen, förbättrar inomhusklimatet och fel kan snabbare upptäckas och åtgärdas. Direktverkande el 30 Fjärrvärme 1 025 749 kvm 95,2 % Direktverkande el 31 902 kvm 3,0 % Bergvärme 9 740 kvm 0.9 % Vattenburen el 9 272 kvm 0,9 % 1 076 663 kvm 100,0 % UPPVÄRMINGSFORMER 2003 Totala antalet uppvärmda fastigheter är 302. Över 81 procent av fastigheterna var fjärruppvärmda. Samtliga bostadsfastigheter är fjärruppvärmda. UPPVÄRMDA YTOR 2003 Över 95 procent av den totala uppvärmda ytan var fjärruppvärmd. 12 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Under året har delar av kulvertsystemet för fjärrvärme i Skogås förnyats. (Mål 1 o 4) PCB-inventering och sanering Arbetet med PCB-inventeringen är avslutad och saneringarna är inne i slutskedet. Den sista etappen kommer att slutföras under år 2004. (Mål 2) Kemikalieinventering Kemikalieinventeringen har i första hand varit inriktad på personalens arbetsmiljö. En webbaserad lista, innehållande underhållskemikalier med minimalt miljöbelastande egenskaper, har tagits fram för att begränsa antalet kemiska produkter som får användas vid drift- och underhåll av våra fastigheter. (Mål 1, 2 o 4) Miljöhus Utbyggnaden av separata miljöhus för fastighetsnära avfallssortering fortsätter. På Botkyrkavägen i Masmo byggdes sju miljöhus, varav ett för grovavfall, och på Myrstuguberget byggdes ett miljöhus ut för ytterligare fraktioner. I Visättra stod två miljöhus klara vid årsskiftet och i Skogås blev ett av två miljöhus på Härbrevägen färdigt. Miljöhusen innebär förbättring av bostadhusmiljön samtidigt som de skapar en mer miljömedveten avfallshantering med utökad sortering. Ytterligare ett plus är att arbetsmiljön för dem som tar hand om avfallet förbättras. Kostnaden för ett miljöhus ligger på 500 tkr. Det kommer att ta ett par år innan alla bostadsområdenhar tillgång till miljöhus. Ventilation Översyn och förbättring av ventilationsanläggningarna görs regelbundet. (Mål 4) Källsortering Det ursprungliga källsorteringsprojektet är nu genomfört vid alla kommunens verksamhetslokaler. Komplettering har påbörjats med system för utsortering av matavfall. Vid bostadsfastigheterna pågår anpassning och byggnation av nya källsorteringsutrymmen för sortering av grovsopor. Samtidigt förbereds lokalerna för att på sikt klara bostadsnära sortering av övrigt hushållsavfall. (Mål 1 o 4) NYA MILJÖHUS Miljöhus för bostadshyresgäster uppförs vid Kommunalvägen (ovan). I Visättra (högra bilden) och i Vårby Haga (nedan) är servicebyggnaderna redan i bruk. Klottersanering Företagets policy att avlägsna klotter inom 24-timmar har varit framgångsrik. Kostnaden för att upprätthålla klotterfria fastigheter har ökat med 0,2 Mkr för 2003 till cirka 0,9 Mkr. (Mål 4) TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 13

Centrala förvaltningsdistriktet Centrala förvaltningsdistriktet Nya Balingsnässkolan med separat gymnastikbyggnad och gångbro över Lännavägen byggdes under året och stod klar till årsskiftet. Den 8000 kvm stora F-9-skolan med plats för 600 elever har kostat drygt 170 Mkr. Den har en iögonfallande arkitektur med färgstarka inslag och är byggd med flexibla rumslösningar för ämnesöverskridande pedagogik. Skolverksamheten påbörjades vårterminen 2004. Källbrinksskolan Hela Källbrinksskolan renoveras med ny ventilation och första etappen avslutades under året. Den omfattade bl a aula och matsal och kostade cirka 5 Mkr. Fortsättning följer med renovering av undertak samt ventilationsdragningar i klassrummen. Den totala renoveringen kommer kosta cirka 44 Mkr och pågå till och med 2005. Huddingegymnasiet Installationsarbeten för ny ventilation och värme har pågått på Huddingegymnasiet i fem år. Den sista etappen för 9 Mkr avslutades under 2003 och den totala kostnaden uppgår till cirka 50 Mkr. Investeringen har skapat ett bättre inomhusklimat och medfört energibesparingar. Nytt elektroniskt passersystem med personliga behörighetskort för alla elever och personal är under installation. DOMARVÄGEN Ytterligare en renoveringsetapp blev klar under 2003. Sågbäcksgymnasiet Två plan har byggts om till bilverkstad och utbildningslokaler för fordonsutbildningen, som flyttat från lokaler på närliggande Snäckskolan. Isbanor och ishall Skötseln av naturisbanorna vid Stuvsta IP, Snättringe bollplan och Gymnasieplan har tagits över från kommunen. Driften av Björkängshallen övertas den 1 januari 2004 från Huddinge Ishockeyklubb. Driftpersonalen har anställts av TomtbergaHuge. Äldreboende Nya krav på hygienutrymmen föranleder ombyggnationer inom äldreboendet. På Rosendalsgården med 57 rum projekterades en ombyggnad i etapper under två och ett halvt år och på Tallgården en ombyggnad av ett 40-tal ägenheter. Nya ytkrävande hygienutrymmen medför en minskning av antalet lägenheter. Förskolor Sörskogens förskola och Fridhems förskola i Fullersta har fått ny ventilation och nytt värmesystem. Direktverkande el har ersatts med bergvärme. Kostnad cirka 2 Mkr per fastighet. Domarvägen Domarvägens stjärnhus från 50-talet, totalt 196 lägenheter, restaureras med nya badrum och stambyten. Upprustningen sker i etapper från 2002 fram till och med år 2005. Under 2003 renoverades fem trappuppgångar och 56 lägenheter. Samordning sker med utvändig upprustning med nya tak, ommålning av fasaderna med mera. Sjödalen/Fullersta Områdeskontor Förrådsvägen 2 Stuvsta/Snättringe Områdeskontor Solfagravägen 33 Antal anställda 62 Antal bostadslägenheter 1 789 Bostadsyta, kvm 103 856 Antal lokaler 293 Lokalyta, kvm 185 965 Antal fastigheter 103 Gymnasieskolor 2 Grundskolor 14 Förskolor 23 Äldreboende 2 Ungdomshus 1 Omsorgsfastigheter 9 Idrotts/sim/sportanläggningar 7 Kommunala förvaltningsbyggnader 2 Investeringar och planerat underhåll Avslutade investeringsprojekt 2003 10 Investeringsbelopp, Mkr 75,2 Planerat underhåll 2003, Mkr 12,2 Resultat 2003, Mkr Hyresintäkter 280,8 Övriga intäkter 5,9 Underhållskostnader -38,9 Driftkostnader -71,7 Personalkostnader -23,6 Fastighetsskatt -3,6 Planenliga avskrivningar -15,4 Jämförelsestörande poster 0 Finansnetto -83,4 Resultat efter finansnetto 50,1 Fastighetschef Lars Jakobsson 14 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Västra förvaltningsdistriktet Västra förvaltningsdistriktet Flera större skolprojekt har genomförts under året. En ny förskola har byggts vid Vistaskolan liksom en gymnastiksal i en separat byggnad. En ny skolbyggnad med matsal och lektionssalar ska stå klar till höstterminen 2004. Annerstaskolans nya skolhus invigdes i början av året. Segeltorpsskolan fick ny matsal genom om- och tillbyggnad. På IT-gymnasiet i Flemingsberg avslutades sista etappen av en omfattande ombyggnad. Studentbostäder I mars togs första spadtaget för nya studentbostäder i kvarteret Magasinet i Visättra. Två souterränghus med 5-8 våningsplan och totalt 187 lägenheter blir inflyttningsklara hösten 2004. Björnkulla-området tillfördes ytterligare ett 50-tal studentlägenheter 2003. De har tillkommit genom ombyggnad av en före detta vårdfastighet. Ett större studentbostadsprojekt inleddes på Röntgenvägen 5 i Flemingsberg. Fyra kontorsvåningsplan byggs om till 104 studentlägenheter med inflyttning våren 2004. Mark och trädgård Vid årsskiftet tog TomtbergaHuge över skötseln av skolgårdar, lekparker och grönytor i västra kommundelen. Första verksamhetsåret prioriterades upprustning av lekmiljöerna. Inventeringar har gjorts av upprustningsbehoven vid skolor och förskolor såväl som i bostadsområdena. Flemingsbergs Centrum Kundgaraget har renoverats och nya butiksskyltar satts upp i Flemingsbergs Centrum. Stambyten och badrumsrenoveringar har utförts i bostadshuset Ormen Långe samt på Bäckgårdsvägen och Mogårdsvägen i Vårby Gård. På Duvbergsvägen fortsatte fönsterrenoveringarna och här har också trapphus renoverats. Flottsbro Flottsbro hade en rekordsäsong med 56.000 skidåkardagar, vilket placerade anläggningen som den 25:e största i Sverige. Skidsäsongen blev den längsta i anläggningens historia. Flottsbro införde ett elektroniskt liftkortsystem. Skiduthyrningen effektiviserades med förbättringar av lokalen och inköp av nya skidutrustningar. Stugbyn med ett 40-tal stugor hade god beläggning. Ny lekplats uppfördes vid badet. Två stora publikevenemang var Nationella Cupen i mars, då ett par hundra FLOTTSBRO Vintersäsongen visade rekord i antal åkdagar. Stuguthyrningen hade god beläggning. åkare, bland dem flera landslagsåkare, samlades i Flottsbro. I september arrangerade Spårvägens Idrottsförening Mountainbike-finaler i Svenska Cupen XC i Flottsbrobacken. Flemingsberg/Visättra Områdeskontor Regulatorvägen 21 Vårby/Segeltorp Områdeskontor Bäckgårdsvägen 34 Antal anställda 76 Antal bostadslägenheter 4 089 Bostadsyta, kvm 271 806 Antal lokaler 387 Lokalyta, kvm 128 716 Antal fastigheter 106 Grundskolor 11 Förskolor 19 Förskolor, parklek, friliggande 2 Ungdomshus 1 Omsorgsfastigheter 4 Idrotts/frilufts/ridanläggningar 5 Investeringar och planerat underhåll Avslutade investeringsprojekt 2003 27 Investeringsbelopp, Mkr 164,5 Planerat underhåll 2003, Mkr 20,4 Resultat 2003, Mkr Hyresintäkter 346,4 Övriga intäkter 22,2 Underhållskostnader -55,6 Driftkostnader -127,7 Personalkostnader -34,7 Fastighetsskatt -8,7 Planenliga avskrivningar -19,5 Jämförelsestörande poster -7,0 Finansnetto -86,4 Resultat efter finansnetto 29,0 (varav fastighetsförsäljning -7,1) Fastighetschef Jan Zetterman TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 15

Östra förvaltningsdistriktet Östra förvaltningsdistriktet På Trångsundsskolan pågår byggnationer fram till år 2006. Totalt kommer skolan att bestå av åtta byggnader när allt är klart. Under våren blev ett nytt skolhus med åtta klassrum klart. Om- och tillbyggnad av huvudbyggnaden påbörjades lik- Trångsund/Skogås Områdeskontor G:a Nynäsvägen 560 Antal anställda 47 Antal bostadslägenheter inkl Ö Skogås 2 689 Bostadsyta, kvm 184 488 Antal lokaler 308 Lokalyta, kvm 112 049 Antal objekt inkl garage o tomter 118 Gymnasium 1 Grundskolor 9 Förskolor 21 Omsorgsfastigheter 3 Idrottsanläggningar 2 Investeringar och planerat underhåll Avslutade investeringsprojekt 2003 5 Investeringsbelopp, Mkr 31,8 Planerat underhåll 2003, Mkr 33,4 Resultat 2003, Mkr Hyresintäkter 264,6 Övriga intäkter 3,6 Underhållskostnader -58,8 Driftkostnader -86,7 Personalkostnader -19,6 Fastighetsskatt -7,7 Planenliga avskrivningar -13,1 Jämförelsestörande poster 26,3 Finansnetto -66,9 Resultat efter finansnetto 41,7 (varav fastighetsförsäljning 26,2) som byggandet av ny matsal samt kök. Östra Gymnasiet Första steget mot en ny gymnasieskola i östra kommundelarna togs med ett provisoriskt gymnasium, som öppnade för den första årskursen till höstterminen. Provisoriet består av två parallellt placerade paviljonger, sammanbyggda med gemensamma utrymmen. Schakt och grundarbeten inleddes under hösten för det permanenta skolhuset, som ska stå klart 2005. Gymnasiet är bolagets största enskilda byggprojekt. Sjöängens Förskola En ny kommunal förskola med tre avdelningar har byggts i Sjöängens villaområde, nära Drevviken. Förskolan försörjs med driftekonomisk bergvärme. Verksamheten startar i mars 2004. Östra Skogås Radhusförsäljningen i Östra Skogås har avstannat på grund av stopplagstiftningen av den 1 april 2002, men intresset från de boende är fortfarande stort. Ansökan om dispens från stoppet har lämnats in till regeringen för de radhus, som återstår av planerad utförsäljning. Problemen med kaseinhaltigt flytspackel som uppdagats åtgärdas löpande, både i sålda fastigheter och i hyresradhusen. Hittills har TomtbergaHuge satt in åtgärder för cirka 46 Mkr för att komma tillrätta med problemen. Skogås Centrum En upprustning av centrumhuset i Skogås skedde för 4 Mkr. Centrumanläggningen fick bland annat nytt kupoltak av glas och ny belysning. i Skogås Fasad- och balkongrenoveringarna på Härbrevägen, som pågått i fyra år, avslutades under året. På Laduvägen har två av tre trevåningshus fasadrenoverats och fått nya balkonger 2003. Det tredje bostadshuset står i tur 2004. På Stintavägen har hissarna renoverats i fyra höghus Stortorps sjukhem A-huset på Stortorps sjukhem som byggts om till ett modernt äldreboende blev inflyttningsklart i november. Byggnaden har ett hundratal vårdplatser och är naturskönt beläget vid Drevvikens strand ÖSTRA GYMNASIET Första årskursen startade till höstterminen 2003 i provisoriska lokaler (bilden till vänster). Fastighetschef Johan Jägerström STORTORP. A-huset blev inflyttningsklart efter en omfattande ombyggnad. 16 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003

Huddinge Centrum Huddinge Centrum Butiksammansättningen i Huddinge Centrum genomgår en större förändring genom den omdisponering av ytorna som inleddes hösten 2003. Postens minskade lokalbehov gav möjlighet till nyetableringar i lokalerna vid Sjödalstorget 13. En klädesbutik MQ och en databutik Game flyttar in under 2004. Akademibokhandeln byter till större lokaler samtidigt som butikerna Kicks och Synpunkten får ändamålsenligare butiker i den tidigare bokhandeln. En ny servering Wookie Dookie etablerades i The Body Shops nedlagda centrumbutik. Franchisingkedjan har nu åtta wokrestauranger i Sverige och två i stockholmsregionen. Coffee House i Folkets Hus utvidgade i augusti sin verksamhet med en uteterrass, med utsikt över Sjödalstorget. Dukabutiken bytte ägare och blev en butik i Cervera-kedjan. Ägarna driver också butiker i Haninge, Farsta, Högdalen och Skärholmen. Elit Tobak på Sjödalstorget blev serviceställe för Posten från och med den 1 oktober. BR Leksaker, Skandinaviens största leksakskedja, tog över lokalerna efter Kjellbergs Leksaker och öppnade en nyinredd och utvidgad butik till julhandeln. Programverksamhet Många publikdragande aktiviteter har arrangerats i Huddinge Centrum under året. Ungdomsverksamheten vid Huset i Sjödalen bjöd på levande rock på torget två helger i mars, följt av de traditionella Huddingedagarna i april och Jazzdagarna i maj. Den populära grillfesten i juni lockade som vanligt mycket folk och Svenska Flaggans Dag firades med bakelser och framträdanden av Musikskolan. Hösten inleddes i augusti med Huddinge Hockey-dagen, då A-lagsspelarna visade upp sig. 1000 meter konst i september var en stor folkfest liksom höstfesten i oktober,. Året avslutades med jultomte, sedvanligt luciakorande och julklappsutdelning från scenen tre decemberhelger i rad. Huddinge Centrum Antal anställda 4 Antal bostadslägenheter 409 Bostadsyta, kvm 29 580 Antal lokaler 162 Lokalyta, kvm 60 202 Antal objekt inkl garage o tomter 14 Butiker 54 Banker/post 5 Serveringar 6 Gymnasieskola 1 Samlingslokaler 2 Kontorshus 2 Investeringar och planerat underhåll Avslutade investeringsprojekt 2003 2 Investeringsbelopp, Mkr 1,0 Planerat underhåll 2003, Mkr 2,1 Resultat 2003, Mkr Hyresintäkter 117,8 Övriga intäkter 4,3 Underhållskostnader -10,9 Driftkostnader -32,9 Personalkostnader -2,1 Fastighetsskatt -4,6 Planenliga avskrivningar -8,8 Jämförelsestörande poster 0 Finansnetto -58,6 Resultat efter finansnetto 4,2 HUDDINGE CENTRUM Coffee House i Folkets Hus fick balkong. Lagom till jul blev nya inifrån belysta informationstavlor klara att tas i bruk. Fastighetschef Göran Svensson TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003 17

Förvaltningsberättelse 2003 Förvaltningsberättelse TomtbergaHuge Fastigheter Aktiebolag (org nr 556233-5900) Styrelsen och verkställande direktören för TomtbergaHuge Fastigheter Aktiebolag får härmed avge redovisning för bolagets verksamhet avseende räkenskapsåret 2003. Bolaget är helägt av Huddinge kommun. Koncern Koncernen består av TomtbergaHuge Fastigheter AB (moderbolag) och Fastighetsbolaget Medicinaren AB ägt till 60%. Koncernsammanställningen är gjord enligt förvärvsmetoden. Uthyrning Totalt har bolaget 1.076.663 kvm (1.080.509 kvm) uthyrningsbar yta varav 589.730 kvm (591.837 kvm) avser bostäder. Huddinge kommun hyr 357.596 kvm (347.993 kvm) av bolagets lokaler. Efterfrågan på bostäder är stor. Av bolagets uthyrningsbara ytor var 12.562 kvm (24.935 kvm) outhyrda vid bokslutstillfället. Merparten av dessa ytor är under ombyggnad och beräknas vara uthyrda under 2004. Nämnas kan fastigheten Medicinaren 12 på Röntgenvägen 5 med 4.503 kvm som är under ombyggnad till studentbostäder samt en byggnad inom Björnkullaområdet om 1.354 kvm där ombyggnad till privat drivet vårdboende planeras. Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och löpande underhåll utförs i egen regi till ca 60 % och resterande utförs av entreprenörer. Väsentliga personalförhållanden Den sammanlagda sjukfrånvaron under året är 33.372 (32.210) timmar varav 8.054 (6.140) timmar för kvinnor. Sammanlagd ordinarie arbetstid är 453.807 (448.435) timmar varav 115.229 (115.069) timmar för kvinnor. Sjukfrånvaro i relation till arbetade timmar Kvinnor Män Totalt Ålder 2003 2002 2003 2002 2003 2002 Total sjukfrånvaro % 6,98 5,33 7,48 7,82 7,35 7,18 < 30 år % 4,67 3,26 8,97 6,67 7,72 5,39 30-49 år % 3,93 2,74 8,19 6,37 6,96 5,39 50 % 12,88 10,29 6,42 9,71 7,74 9,83 Långtidssjukfrånvaron (>60dagar) uppgår till 52% (58%) vilket motsvarar 17.384 (18.679) timmar av den totala sjukfrånvaron 33.372 (32.210) timmar. Fastighetsförsäljningar Fastigheter för 62,4 Mkr har sålts under perioden. Realisationsvinsten uppgick till 26,2 Mkr. Fastigheten Bonden 3 (627 kvm lokaler) i Trångsund har sålts till PEAB för 9,5 Mkr. Utöver detta har 51 radhus i östra Skogås sålts. Totalt har 419 radhus avyttrats sedan radhusförsäljningarna startade år 2000. Sålda radhus Köpeskilling Reavinst Radhus inom fastighet Kommundel under perioden tkr tkr Alten Skogås 9 9 890 4 978 Musikalen Skogås 8 7 965 3 694 Mässan Skogås 4 4 645 2 946 Mästersångaren Skogås 3 3 150 1 910 Ouvertyren Skogås 10 10 545 1 486 Romansen Skogås 3 2 600 1 152 Sonaten Skogås 3 3 200 1 712 *Symfonin g:a Skogås 0-3 594 Sopranen Skogås 4 3 556 1 767 Trubaduren Skogås 7 7 308 3 721 51 52 859 19 772 *gemensamhetsanläggning såld till samfällighet. Fastighetsförvärv Fastigheten Pianot 51 i Trångsund har under året förvärvats av Huddinge kommun för 1,0 Mkr. På fastigheten uppförs en ny förskola i Sjöängen som beräknas vara klar i februari 2004. Årets produktion Under 2003 har ny- och tillbyggnader av Balingsnässkolan Sjödalen, Vistaskolan (förskola och gymnastikhall) Flemingsberg, Annerstaskolan Flemingsberg, Trångsundsskolan, Östra gymnasiet (provisorium) Trångsund och 53 studentlägenheter i Flemingsberg (Björnkulla) färdigställts. Större renoveringar och ombyggnader har utförts i Källbrinksskolan Fullersta, Huddingegymnasiet Stuvsta, Sörskogens förskola Sjödalen och Stortorps sjukhem Trångsund. Renovering av fasader, badrum och utbyte av stammar etapp 2 på Domarvägen har avslutats. Resultat och ställning Belopp i Mkr 2003 2002 2001 2000 1999 Hyresintäkter 1.006,2 961,2 1.004,6 410,7 388,8 Resultat efter finansnetto 65,6 183,9 441,4-5,0 64,0 Balansomslutning 7.265,2 6.468,8 6.309,5 4.020,1 3.750,4 Fastighetslån 5.629,4 4.919,6 4.932,7 3.434,6 3.238,8 Avkastning på eget kapital, % Not 23 7,5 18,8 64,7 Neg 27,0 Avkastning på totalt kapital, % Not 23 5,3 7,5 11,5 5,0 6,0 Direktavkastn. fastigheter, % Not 23 7,3 7,2 7,1 8,4 8,5 Soliditet, % Not 23 12,3 13,1 11,5 7,3 6,7 Antal årsarbetare 31/12 240 229 210 86 85 Resultat efter finansnetto 65,6 Mkr (183,9 Mkr) är en försämring med 118,3 Mkr i jämförelse med föregående år. Resultatförsämringen beror främst på lägre realisationsvinster vid fastighetsförsäljningar Utsikter för 2004 Ytterligare cirka 30 radhus i östra Skogås planeras att säljas under året. Realisationsvinsterna vid dessa försäljningar beräknas uppgå till cirka 15,0 Mkr. Efterfrågan på bostäder i Huddinge är stor och i överenskommelse med hyresgästföreningen höjdes bostadshyrorna med 2,8 % från och med 2004-01-01. Lokalefterfrågan är mer osäker och en viss vakansrisk föreligger av lokaler i mindre attraktiva lägen. Fastighetsrelaterade drift- och underhållskostnader ökar mer än inflationen. Resultatprognosen för helåret efter finansnetto (exklusive fastighetsförsäljningar) är i nivå med 2003 års resultat, förutsatt att marknadsräntorna inte stiger väsentligt från nuvarande nivåer. Vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst 265.519.886 Årets vinst 11.060.158 Kronor 276.580.044 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs 276.580.044 kronor.. 18 TomtbergaHuge Fastigheter AB Årsredovisning 2003