Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 211
Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen Region södra Skåne. Malmö, november 212 Undersökningen omfattar företag verksamma i södra Skåne. Hyresgästföreningen Region södra Skåne omfattar Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Samma slutsats för sjätte året i rad: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter Visst lönade det sig att äga och förvalta hyreshus även 211. Det visar Hyresgästföreningens senaste undersökning som gäller 15 fastighetsbolag i södra Skåne. Hyresgästföreningen har analyserat samma 15 fastighetsföretag i södra Skåne för åren 26-211. Ur fastighetsägarnas synpunkt är resultaten väldigt goda, för alla sex åren. 1 Företagen i 211 års undersökning äger och förvaltar över 22 lägenheter i södra Skåne och har ett marknadsvärde på 53 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 1,6 procent. Direktavkastningen var i genomsnitt 7, procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige. 2 Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinsterna ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på 7, procent och en vinst per hyreskrona på ca 11 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Direktavkastningen är mycket god och årsvinsten per lägenhet är 7 361 kronor för en genomsnittslägenhet i södra Skåne. Det är lönande att äga och förvalta hyresbostäder Undersökningens resultat stämmer inte med den åsikt som de privata fastighetsägarna ofta fört fram de senaste decennierna när de menat att: Det lönar sig inte att äga och förvalta hyreshus. Hyrorna är för låga. Hyresgästföreningens undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras kritik bygger mer på åsikter än på fakta. Pensionsförvaltare och aktiefonder har allt mer siktat in sig på hyresbostäder. På Swedbanks investerarmöte den 6 november 212 konstaterade Rikshem; Hyresrätter är det finaste som finns tack vare hyresregleringen den ger en realsäkring en extra hävstång om man går lågt och underhåller ordentligt. Svenska Bostadsfonden skriver på sin hemsida Både professionella investerare och ledande akademiker inom området anser att svenska bostadshyresfastigheter är det tryggaste fastighetsslaget att investera i. Anledningen är den reglerade hyressättningen och att bostäder generellt sett är mindre konjunkturkänsliga än exempelvis lokaler. Även om hyresregleringen avskaffades på 7-talet är det Årsvinsten per genomsnittslägenhet är 7 361 kr, exkluderat Gröningen och Vita Örn. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 23,9 procent. Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. Omslagsbild: Stena Fastigheter ABs fastighet Kolgahuset, vid Nyhamnen i Malmö. Årsvinsten per lägenhet är drygt 18 9 kronor. Foto: Camilla Gewing-Stålhane 1 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 26-27, 28, 29 samt 21 / Hyresgästföreningen i södra Skåne. Med få undantag har samma företag analyserats. 2 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 2,8 procent under 211, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank. 2
uppenbart att pensionsförvaltare och aktieinvesterare känner stor tillförsikt i att investera i hyresbostäder. Debatten borde i stället ta sikte på den hårt beskattade hyresrätten och hur dess kostnader kan minska, snarare än åsikter kring påstått dålig lönsamhet för privata fastighetsägare. En utredning gjord av Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sverige visar att nuvarande skatte- och subventionsregler gör att det är ungefär 2 kronor dyrare per månad att bo i en nybyggd hyresrätt jämfört med att bo i ett nytt småhus eller en ny bostadsrätt. Den orättvisa beskattningen gäller också redan byggda hus och lägenheter. Den enskilt största förklaringen till denna orättvisa är privatpersoners avdragsrätt för räntekostnader. Innehåll Varför denna undersökning?...6 Så gjorde vi undersökningen...7 Undersökta fastighetsföretag...8 Vinst per hyreskrona...1 Tabellen visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 71 kvadratmeter. Årsvinst per typlägenhet (kronor) Direktavkastning...12 Företagens ekonomiska potential...13 21 211 Stena Fastigheter Syd AB 18 976 3 973 Flygt Fastigheter AB 16 197 7 251 Utdelning...15 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning...16 Nevsten Fastighets AB 13 115 9 677 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3 859 1 824 Statistiska centralbyrån (SCB)...16 LENY Fastighets & Byggnads AB HSB Sundsfastigheter AB Brogripen AB 1 12 981 16 529 12 649 16 165 8 253 8 478 Lifra Fastigheter i Malmö AB Jakri AB Willhem Malmö AB 2 3 537 1 488 2 976-4 583-7 556 18 86 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank...17 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter?...18 Bilaga 1 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 7 722 22 235-111 412-39 891 Bostads AB Gröningen Akelius Fastigheter AB 7 89 638-7 62-78 817 Vita Örn AB Karyd Fastigheter AB 5 158-1 699 Genomsnittslägenheten är hämtad från Malmö med en hyra på 5 85 kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Lägenheten är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. 1) Tidigare SSF Real Estate AB 2) Tidigare EjendomsSelskabet Malmö AB Källa: SCB, Stella Borealis 5
Varför denna undersökning? Så gjorde vi undersökningen Bakgrunden till denna undersökning är den diskussion som förts de senaste åren om den svenska modellen att bestämma hyror. Modellen har gått ut på att de allmännyttiga bostadsföretagen varit hyresledande och satt tak för hyrorna även för de privata fastighetsägarna. Från 211 gäller ny lagstiftning som går ut på att förhandlade hyror är riktmärke, oavsett de förhandlats för allmännyttiga bostadsföretag eller privata fastighetsägare. Effekterna av detta går inte att se i nuläget. Fastighetsägarna Sverige är en stor aktör på svensk bostadsmarknad med 2 medlemmar som äger 8 fastigheter med 7 hyreslägenheter. Det medför ansvar. Därför är det också anmärkningsvärt att man kan läsa på Fastighetsägarna Sveriges hemsida att deras vd Reinhold Lennebo trots den nya lagstiftningen deras organisation ställt sig bakom säger; Vi vet att hyrorna på många marknader, framför allt i storstadsområdena, inte svarar mot hyresgästernas värderingar och efterfrågan. Detta är bara ett annat sätt att beskriva marknadshyror och i klartext: högre hyror. I tider av bostadsbrist är förstås människor beredda att offra mycket för att överhuvudtaget få tak över huvudet. Fastighetsägarnas argumentation för marknadshyror visar att de gärna försöker utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna och öka sina egna vinster. Men vi är inte ensamma om att analysera fastighetsägande ur ett ekonomiskt perspektiv. Svenska bostadsfonden lockar investerare i hyresbostadsfastigheter. De gör reklam för sin verksamhet i tidningen Veckans Affärer våren 212 och skriver Svenska bostadshyresfastigheter har under de senaste 25 åren givit en totalavkastning om ca 13 procent per år det bäst presterande tillgångsslaget på den svenska fastighetsmarknaden. I samband med att Pensionsförvaltaren Första APfonden startade Willhem AB i slutet av 21 och investerade i mer 1 hyreslägenheter i landet, bland annat i Malmö, gick deras vd Johan Magnusson ut i ett pressmeddelande Vi har utnyttjat en möjlighet att göra en bra investering i bostadsfastigheter som vi bedömer har goda utvecklingsmöjligheter. Investeringen ligger i linje med vårt uppdrag i pensionssystemet, att investera på lång sikt, med låg risk och hög avkastning. Även de enskilda fastighetsägarna håller med om att det är lönsamt att äga och förvalta hyresbostäder. Det säger 79 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Fastighetsägarna Syds senaste demoskopundersökning Fastighetsföretagarklimatet från januari 212. Undersökningen vänder sig till 643 fastighetsägare med i huvudsak fastigheter som används som bostäder. 79 procent tycker nämligen att påståendet det är goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet stämmer mycket väl eller ganska väl. I Malmö ökar dessutom de tillfrågade fastighetsägarnas positiva uppfattning om lönsam fastighetsverksamhet, och var i senaste undersökningen uppe på 84 procent. I slutet av 29 kom de tre stora parterna på hyresbostadsmarknaden (Fastighetsägarna Sverige, Sveriges Allmännyttiga Bostadsorganisation SABO och Hyresgästföreningen) överens om förslag till en ny modell för hyressättning och en ny lag om allmännyttiga bostadsbolag. Förslagen blev sedan en propo-sition (29/1:185) som samtliga partier i riksdagen röstade ja till våren 21. Parterna på bostadsmarknaden är också överens om en skattereform för hyresrätten för att öka byggandet och åstadkomma mer rättvisa skattevillkor mellan de olika boendeformerna. Trots enigheten om den framtida bostadsmarknaden är det troligt att de privata fastighetsägarna även i fortsättningen kommer fortsätta att försöka övertyga politiker, andra beslutsfattare och boende att deras bransch inte är tillräckligt lönsam. På så sätt försöker de privata fastighetsägarna utverka fördelar för sig själva, vilket innebär högre hyror för hyresgästerna. Större delen av de drygt 1 hyreslägenheterna i södra Skåne ägs av just privata fastighetsägare. Debatten kring boendet påverkar således vardagen för ungefär 2 skåningar, där många har svårt att klara de allt högre hyrorna. Det är därför viktigt att debatten bygger på fakta! Det stora problemet på bostadsmarknaden i Sverige är inte bristande lönsamhet för privata fastighetsägare utan i stället att statliga bidrags- och skatteregler har skapat en obalans där boendekostnaderna är betydligt högre för hyresgäster än för dem som äger småhus eller bostadsrätter. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna Sveriges rapport visar att nuvarande skatte- och subventionsregler gör att det är ungefär 2 kronor dyrare per månad att bo i en nybyggd hyresrätt jämfört med att bo i ett nytt småhus eller en ny bostadsrätt. Samma sak gäller redan byggda hus och lägenheter. Mot denna bakgrund vill Hyresgästföreningen, Region södra Skåne, även i fortsättningen bidra till en saklig debatt byggd på fakta. Undersökningen av ekonomin hos de privata fastighetsägarna i Region södra Skåne är utförd genom att ta fram siffror från respektive företags årsredovisning för år 211. Uppgifterna för 21 har tagits från den tidigare undersökning som Hyresgästföreningen i södra Skåne genomförde hösten 211 5. Flera av de undersökta företagen äger, på grund av skattemässiga fördelar vid exempelvis avyttring, sina fastigheter i dotterbolag och i dessa fall studeras hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för de största företagen omfattar deras totala fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Skåne. Jämfört med den tidigare undersökningen har några förändringar gjorts av de företag som ingår. SSF Real Estate AB heter numera Brogripen AB efter omstruktureringar i koncernen. EjendomsSelskabet Malmö AB har ny ägare och har bytt namn till Willhem Malmö AB och inkluderas i undersökningen istället för Assignanten som har sålts till Akelius. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har så kallade jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter, värdepappershandel, justeringar av tillgångars värden och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). När resultat efter skatt redovisas ingår dock de jämförelsestörande posterna och resultatet överensstämmer med det som anges i årsredovisningarna. Genom att dela upp företagens resultat på detta sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. Hos en del företag i undersökningen förekommer finansiella poster som har stor inverkan på resultatet. Det kan vara höga räntekostnader eller ränteintäkter 5 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 21. till koncernbolag, skulder och fordringar till desamma samt övriga poster med höga belopp vilka inte specificeras. Posterna kan uppstå när det undersökta företaget ingår i en koncern där finansieringen sker genom att företagen lånar av varandra eller moderbolaget. Det kan vara svårt eller rent av felaktigt att skilja ut dessa händelser som jämförelsestörande, trots att de inte alltid förefaller avse företagets rörelse (fastighetsförvaltningen). Ibland är det heller inte möjligt på grund av bristande särredovisning. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Då flera av företagen köper och säljer fastigheter varje år ska antalet redovisade lägenheter ses som en indikation på företagens storlek. Även balansomslutningarna och fastigheternas bokförda värden indikerar storleken. Få företag i undersökningen redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet eller hur stora ytor som förvaltas. Från och med 211 är det även flera företag som inte redovisar fastigheternas taxeringsvärden. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Syftet med denna rapport är inte att peka ut enskilda företag utan snarare att ge en uppfattning om hur det går för företagen i allmänhet. I förlängningen syftar den till att skapa underlag för både beslut och debatt om hyresnivåerna i det privata fastighetsbeståndet. Utöver resultatet från fastighetsförvaltningen behandlar denna rapport även utdelning till ägarna, köp och försäljningar samt olika nyckeltal. Allt för att ge en så bra helhetsbild av företagens verksamhet som möjligt. För detaljer hänvisas till bilaga 1. 4 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna Sverige, 6 7 Hyresgästföreningen och SABO, mars 21
15 fastighetsägare verksamma i södra Skåne Burlöv Malmö Lomma Vellinge Staffanstorp Svedala Trelleborg Lund Undersökta fastighetsföretag Följande femton fastighetsföretag ingår i undersökningen. Ahlström Fastigheter i Skåne AB Företaget är ett litet familjeföretag som äger och förvaltar hyresfastigheter med ett 6-tal lägenheter i småbyarna runt Simrishamn. Hyresfastigheterna köptes för några år sedan av kommunägda Simrishamnbostäder. Ahlström Fastigheter i Skåne AB ägs av Ove och Christina Ahlström AB, Vaxholm, som också sysslar med bland annat fastighetsmäkleri och konsultverksamhet. Skurup Akelius Fastigheter AB Akelius Fastigheter AB är ett familjeföretag som bildades 1994 och är enligt egen uppgift Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Företaget har ett fastighetsbestånd marknadsvärderat till 31 miljarder kronor omfattande 23 lägenheter i trettio kommuner. Lägenheterna är främst lokaliserade i tillväxtregioner som Stockholm, Malmö och Göteborg. I Skåne äger de cirka 3 4 lägenheter. Sjöbo Ystad Tomelilla Simrishamn Bostads AB Gröningen Företaget ägs sedan 24 av Hyresbostäder i Sverige II AB, som i sin tur ägs av det norska företaget Boligutleie Holding II AS. Bolaget äger åtta fastigheter i Rosengård (Malmö), omfattande cirka 87 lägenheter. Hela fastighetsbeståndet förvaltades under 211 av Newsec Asset Management AB. Willhem Malmö AB Willhem Malmö AB har köpt upp EjendomsSelskabet Malmö AB, som varit med i våra tidigare undersökningar. Företaget ägs av Första AP-fonden. Bolaget äger trettiofyra fastigheter, utspridda över stora delar av Malmö. Fastigheterna omfattar närmare 2 lägenheter. Flygt Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB är ett privatägt företag som drivs av far och son. Bolaget äger och förvaltar ett bestånd med centralt belägna bostadsfastigheter i Lund omfattande ca 25 lägenheter. Verksamheten består även av handel med värdepapper. Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Företaget bildades 1998 av norska investerare och är idag ett av Sveriges större privata bostadsbolag. Det är i första hand inriktat på bostadshus i expansiva regioner i Sverige såsom Öresundsregionen, Stockholm/ Mälardalen och Småland/Blekinge. Heimstaden har i dag drygt 11 lägenheter varav drygt 4 7 i Malmö. HSB Sundsfastigheter AB HSB Sundsfastigheter AB startade sin verksamhet 1998 och är ett helägt dotterbolag till HSB Malmö. Bolaget verkar inom Malmöregionen med en inriktning mot bostadsfastigheter i främst A- och B-lägen. Med 3-talet fastigheter och drygt 1 6 lägenheter är HSB Sundsfastigheter en av de största fastighetsägarna i Malmö. Bolaget är kanske mest känt för det omtalade projektet Turning Torso som gav ett tillskott om 147 hyreslägenheter under 25. Jakri AB Jakri AB äger bostäder på fem orter i södra Skåne där Jakriborg i Hjärup, som fått sitt namn efter företaget, är mest känt. Totalt har Jakri AB 437 lägenheter, de flesta i Jakriborg. Företaget grundades 1983 av två bröder, Jan och Krister Berggren. Karyd Fastigheter AB Karyd Fastigheter AB äger och förvaltar hyresfastigheter med bostäder och kontor i Malmö. Företaget är aktivt sedan 193-talet. 1999 bytte företaget namn från Anders Nevsten AB till Karyd Fastigheter AB. Bolaget äger och förvaltar fastigheterna Nötskrikan 14 och Korpen 37 i Malmö, innehållande 127 lägenheter. LENY Fastighet och Byggnads AB Företaget har sitt ursprung i Lennart Nyström Byggnads AB, ett byggbolag verksamt i Skåne från mitten av sextiotalet fram till mitten på nittiotalet. Under denna tid byggdes och förvärvades även ett privat fastighetsbestånd i Sjöbo, Skurup och Hörby. I dagsläget äger och förvaltar man ett fyrtiotal fastigheter med cirka 45 bostäder och lokaler. Verksamheten består även av handel med värdepapper. Lifra Fastigheter i Malmö AB Lifra startades 1991 av Anders Fransson. Bolaget äger och förvaltar hyres- och bostadsrätter i Malmö och runt om i Skåne. Beståndet består av ett 7-tal fastigheter, innehållande bland annat 442 hyresrätter. Nevsten Fastighets AB Nevsten Fastighets AB startade verksamheten i Malmöregionen redan på femtiotalet. Bolaget i sin nuvarande form bildades 1996 och drivs av tredje och fjärde generationen Nevsten. Bolaget äger och förvaltar idag cirka sex bostadsfastigheter i södra och västra innerstaden samt Limhamn. Fastigheterna omfattar cirka 12 lägenheter. Brogripen AB Brogripen AB (tidigare SSF Real Estate AB) äger och förvaltar bostadsfastigheter i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. I Skåne består beståndet av 37 fastigheter med ca 1 5 lägenheter, varav ca 15 i Trelleborg och ca 45 i Ystad. Stena Fastigheter Syd AB Företaget ingår i en koncern med Stena AB som moderbolag och bedriver handel med fastigheter i Malmö och Lund. Stenasfären bedriver även verksamhet inom färjelinjer, rederier, offshore, finans, återvinning, miljö och handel. Med totalt cirka 24 lägenheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Halmstad, Lomma, Lund och Uppsala är Stena ett av Sveriges största privata fastighetsföretag. I södra Skåne har man ett fastighetsbestånd bestående av ungefär 6 3 bostadslägenheter. Vita Örn AB Vita Örn är ett familjeföretag och bildades 1945. Företaget äger 4 fastigheter totalt, sekelskiftesfastigheter runt Möllevångstorget i Malmö och en fastighet i Limhamn. Vita Örn rekonstruerades 1998 efter arvskifte och ägs idag av Bertil Assarsson, barnbarn till grundaren. Vita Örn hade 211 173 lägenheter. Företaget expanderar de närmaste åren med två projekt i Västra hamnen och har sålt Limhamnsfastigheten under våren 212. 8 9
Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Dessa kan emellertid ändå påverka förvaltningens resultat negativt, till exempel då hyresintäkter och förvaltningskostnader för köpta eller sålda fastigheter avviker ifrån de genomsnittliga för företaget. Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning (procent) 21 211 Stena Fastigheter Syd AB Nevsten Fastighets AB 27,2% 5,7% Flygt Fastigheter AB 23,8% 1,6% 18,8% 14,2% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 5,5% 2,7% renoveringarna i Rosengård samt genomför en större nedskrivning av fastigheternas bokförda värden motsvarande halva förlusten efter skatt. Nytt för i år är att båda företagen i och med utgifterna har förbrukat sitt egna kapital och därmed tvingats upprätta kontrollbalansräkning som ett försteg till konkurs. I Gröningens fall anses den justerade balansräkningen med hänsyn till verkliga värden se bättre ut och därmed klarar sig företaget för tillfället från konkurs. Att förbruka det egna kapitalet är allvarligt. Under ett stort antal år har Gröningen, under nuvarande såväl som tidigare ägare, underlåtit att sköta löpande underhåll till hyresgäster och istället tagit ut vinster från företaget. Därför tvingas man nu avsätta stora summor för sitt underhåll. Renoveringsprogrammet i Rosengård fortgår även under 212. Vita Örn skriver i sin årsredovisning att de under 212 har sålt ett dotterbolag med reavinst och på så sätt räddat det egna kapitalet. Vita Örn har under de senaste åren genomfört en långt utdragen ombyggnads- och renoveringsprocess av ca 1 av deras lägenheter, samtidigt som man varit engagerad i ett nyproduktionsprojekt. Enligt årsredovisningen pågår en omstrukturering av fastighetsförvaltningen. Tillsammans har företagen en stor inverkan på undersökningen. De kan heller inte anses vara representativa för branschen. De exkluderas därför i tabellen, Vinsten per hyreskrona blir istället 1,6 procent i genomsnitt, motsvarande 7 361 kr i vinst. Vinsterna varierar ibland markant, både mellan företagen och mellan perioderna för samma företag. Orsakerna är flera. En anledning är att företagen har olika strategier och mål med sitt ägande, och därmed olika placeringshorisonter med förmodat olika avkastningskrav. Synen på ägandet kan även påverka satsningarna på underhållet, vilket exemplen Gröningen och Vita Örn visar, och därmed vinsterna uppåt eller nedåt. Totalt förbättras vinsten per hyreskrona hos nio företag jämfört med föregående år. LENY Fastighets & Byggnads AB 18,6% 24,3% Lifra Fastigheter i Malmö AB 5,1% 2,2% HSB Sundsfastigheter AB 18,2% 23,7% Jakri AB 4,3% 26,5% Brogripen AB 11,8% 12,4% Willhem Malmö AB -6,6% -11,1% Ahlström Fastigheter i Skåne AB 11,1% 32,6% -163,5% -57,3% Bostads AB Gröningen Akelius Fastigheter AB 1,2%,9% -1,6% -115,7% Vita Örn AB Karyd Fastigheter AB 7,4% -2,5% Källa: Stella Borealis En annan situation där nyckeltalet påverkas är när företag genomgår omstruktureringar inför exempelvis framtida noteringar. Kostnader för detta är inte direkt hänförliga till den löpande förvaltningen men är svåra att bryta ut från resultaträkningen. I vilken utsträckning dessa omständigheter påverkar denna granskning kan inte närmare undersökas då årsredovisningarna inte innehåller tillräcklig information. Utan att vikta företagens storlek var vinsten per hyreskrona i genomsnitt -1,4 procent (-4,5 procent) motsvarande en vinst per år om -95 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. Det negativa utfallet beror även i år på att Gröningen och Vita Örn lägger mycket pengar på underhåll och reparationer. Gröningen fortsätter med 1 11
Direktavkastning Företagens ekonomiska potential Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. För jämförelse beräknas även rörelseresultatet (exkl. jämförelsestörande poster) i relation till bokfört fastighetsvärde den sista december 211. Rörelseresultatet beräknas som driftnettot minus avskrivningar och i förekommande fall central administration. Direktavkastningen kan inte beräknas baserat på fastigheternas marknadsvärden då dessa inte anges av Direktavkastning (procent) företagen eller inte fullt ut kan uppskattas då taxeringsvärden inte redovisas. Se vidare bilaga 1. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan direkt jämföras med bankernas utlåningsräntor (samt även företagets avskrivnings- och amorteringstakt). Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 5,4 procent (4,2 procent) med Gröningen och Vita Örn inkluderade annars är den 7, procent. För de flesta företagen är det mindre förändringar mellan åren. Stena och LENY ligger i topp i år igen med stabilt höga avkastningar. De negativa avkastningarna för Gröningen och Vita Örn beror på ännu ett år med utgifter för underhåll och reparationer, i Gröningens fall i Rosengård. Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Även värdetillväxten dvs hur mycket fastigheternas marknadsvärden har ökat under året är en stark indikator på potentialen, men då endast ett fåtal av företagen redovisar marknadsvärden kan det inte undersökas. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångsmassa som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar och förvärv (till en lägre kostnad tack vare bättre kreditvärdighet), vilka i sin tur kan bidra till högre vinster och ytterligare ökad värdetillväxt. Den finansiella risken blir samtidigt mindre då svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. En låg soliditet kan i vissa fall innebära en bra utväxling på ägarnas insatta kapital, men kräver att företaget visar vinst. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Då taxeringsvärden från och med 211 inte längre anges av alla företag används fastigheternas bokförda värden som en indikation på fastighetsbeståndets storlek. I årets undersökning har schablonskatten justerats från 28 procent till 26,3 procent. Det kan påverka soliditetsberäkningen på så sätt att en större andel av företagets obeskattade reserver i balansräkningen ingår i det egna kapitalet och därmed i soliditeten, allt annat lika. Soliditeten är 2,4 procent (21, procent) i ge- 21 211 Stena Fastigheter Syd AB 16,6% 15,6% Akelius Fastigheter AB 4,6% 5,2% Soliditet och bokfört värde 21 211 LENY Fastighets & Byggnads AB 12,6% 13,8% Flygt Fastigheter AB 4,5% 4,2% Karyd Fastigheter AB 7,% (65) 15,8% (1 159) Brogripen AB 73,3% (75) 33,3% (1 6) Lifra Fastigheter i Malmö AB 8,3% 6,9% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3,7% 3,5% Willhem Malmö AB 42,4% (528) 39,1% (533) LENY Fastighets & Byggnads AB 15,2% (37) 12,6% (3) Nevsten Fastighets AB 8,1% 6,% Willhem Malmö AB 3,6% 2,4% HSB Sundsfastigheter AB 32,2% (2 136) 33,6% (2 73) Jakri AB 9,5% (488) 9,9% (51) Brogripen AB 8,% 7,1% Karyd Fastigheter AB 3,% 3,1% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 27,1% (1 737) 26,7% (1 459) Lifra Fastigheter i Malmö AB 7,9% (336) 7,2% (337) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 6,4% 11,6% -21,4% -4% Bostads AB Gröningen Akelius Fastigheter AB 25,4% (31 918) 27,8% (27 777) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 5,4% (17) 5,9% (18) Jakri AB 6,4% 7,4% -14,2% -6,5% Vita Örn AB Stena Fastigheter Syd AB 21,6% (568) 22,7% (569) Bostads AB Gröningen -2,4% (328) 11,5% (324) HSB Sundsfastigheter AB 5,2% 4,9% Källa: Stella Borealis Nevsten Fastighets AB Flygt Fastigheter AB 21,3% (54) 27,4% (55) 17,4% (126) 21,4% (95) Vita Örn AB -2,5% (5) 2,6% (4) Källa: Stella Borealis 12 13
Utdelning nomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna. Fyra företag ser en ökning och elva en minskning av soliditeten. I 2/3 av fallen får förändringen anses vara stor. Om Gröningen och Vita Örn exkluderas uppgår soliditeten i genomsnitt till 23,9 procent. Med undantag för Ahlström, Gröningen och Vita Örn uppvisar samtliga företag en god till extremt god soliditet. Att Gröningen och Vita Örn fortsätter att tappa beror på att deras utlägg för underhåll och reparationer påverkar resultatet, som i sin tur påverkar soliditeten. Mer uppseendeväckande är att båda dessa företag nu har en negativ soliditet, dvs det egna kapitalet är förbrukat. Detta diskuteras vidare under avsnittet om vinst per hyreskrona. Brogripens soliditet nära halveras på grund av en stor utdelning om 4 mkr. Nevstens substantiella minskning beror på en ökad skuldsättning för pågående byggnadsprojekt. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs. I undersökningen har ingen hänsyn tagits till inflationen då köp och försäljningar sker kontinuerligt. Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. I år finns det för många oklarheter indata för att kunna beräkna en viktad genomsnittlig avkastning. Dessutom är det i väldigt få fall som en försäljning har skett, där Akelius affär är betydligt större än övriga. Under 211 har marknadsvärdena enligt Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat och det är rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter. Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Utdelning (miljoner kronor) 21 211 Brogripen AB Lifra Fastigheter i Malmö AB Karyd Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB,3,6,3 1,2,1,3 Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. 4, 164, Ahlström Fastigheter i Skåne AB Jakri AB Heimstaden Fastigheter i Sverige AB HSB Sundsfastigheter AB 14,5 Avyttrade fastigheter och reavinster (miljoner kronor) Avyttrande Reavinst Akelius Fastigheter AB LENY Fastighets & Byggnads AB 7, 211 21 211 21 Akelius Fastigheter AB 1 827,6 2 392, a 823 Bostads AB Gröningen Nevsten Fastighets AB 1, Brogripen AB 15,3 b 497,7 b -1,5 353,9 Willhem Malmö AB a -3,3 Jakri AB 1,9b 7, b a a Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 173,6 96,6 11,6b 14,5 Vita Örn AB Willhem Malmö AB Stena Fastigheter Syd AB 93, Källa: Stella Borealis HSB Sundsfastigheter AB 4,3 c Karyd Fastigheter AB 1,4 b,4 Fyra av företagen delade ut pengar till sina ägare. Brogripens substantiella utdelning bidrog till att nästan halvera soliditeten. LENY Fastighets & Byggnads AB 9,3 b 5,1 a) Uppskattning. b) Något oklart då reavinsten inte redovisas. c) Tilläggsköpeskilling från tidigare genomförda försäljningar. Källa: Stella Borealis 14 15
Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB är en myndighet som förädlar data till statistisk information. Varje år genomförs en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 27 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Undersökningen som avser år 211 var inte färdig i tid för denna rapport, varför IKU 21 används. Nivåerna för intäkter och kostnader torde vara en bra indikation även för 211. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. De kommunala företagen har väsentligt lägre driftnetto 21 (-3 kr/kvm) beroende på att drift- och underhållskostnaderna ökar mer än hyresintäkterna. För de privata ökar driftnettot marginellt (+4 kr/kvm) beroende på att intäkterna har stigit mer än kostnaderna. Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 21 (kr/kvm) Kommunala bostadsbolag Intäkter totalt: 917 Hyresintäkter, netto: 89 Fastighetsskatt och avgäld*: 25 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Enligt IPD i februari 212 uppvisade samtliga fastighetstyper och segment en tillväxt i hyror och värdeförändringar under 211. Bostäder hade en lägre totalavkastning än kommersiella fastigheter, även om bostäder ger en högre avkastning på längre sikt. SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex En månad senare, i mars 212, presenterade IPD Svenskt Bostadsindex som innehåller fler bostadsföretag jämfört med den föregående undersökningen samt att de i huvudsak är kommunala. Totalavkastningen för bostäder under 211 var 7,7 procent, den lägsta av alla fastighetstyper och i nivå med genomsnittet för bostäder under tre år. Direktavkastningen ökar jämfört med 21, enligt IPD beroende på lägre kostnader för underhåll och värme. Det är dock betydligt bättre än placeringar i aktier som drabbades av den finansiella oron. På längre sikt ligger avkastningen på bostadsfastigheter mellan den för aktier och obligationer. Total- Direkt- Värde- Totalavkastning avkastning avkastning förändring årstakt 211 Index 22=1 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 1 år Alla fastigheter 19,3 1,2% 5,1% 4,8% 7,1% 6,4% 7,4% Bostäder 193,8 7,7% 2,8% 4,8% 6,2% 4,5% 7,6% Jämförelsesiffror Aktier 28,6-13,5% 18,7% -,2% 12,1% Fastighetsaktier 448,7-1,7% 2,9% 2,3% 18,2% Obligationer 164,1 13,3% 4,9% 6,3% 5,7% Inflation 116,5,4% 1,8% 2,% 1,7% Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB Driftnetto: 21 Driftkostnader: 421 Underhåll och reparationer: 234 Hyresbortfall: 27 Modifierat pålägg: Privatägda bostadsbolag Intäkter totalt: 948 Hyresintäkter, netto: 929 Hyresbortfall: 19 Fastighetsskatt och avgäld*: 27 Driftnetto: 43 Driftkostnader: 33 Underhåll och reparationer: 132 Modifierat pålägg: 37 * Inkl. markavgifter. Källa: SCB 16 17
Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 7, procent och en vinst per hyreskrona på 1,6 procent ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som i förlängningen kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara god och årsvinsten är i genomsnitt drygt 7 3 kr för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga kommuner i södra Skåne. Även som investering visar sig hyresfastigheter i södra Skåne vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (23,9 procent utan hänsyn till övervärden) och försäljningar av fastigheter frigör stora värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen. Fyra företag delar även ut pengar till ägarna. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/ IPD. Bilagor 18 19
Resultat efter Antal Antal finansiella Jämförelse- Årets resultat lägenheter lägenheter Driftnetto poster, justerat störande poster ej justerat Företag (Skåne) (Riket) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) Bilaga 1 Akelius Fastigheter AB 3 421 23 354 1 376 398 264 96 194 33 388 316 Brogripen AB 1 5 3 4 88 298 21 412-1 56 4 523 Bostads AB Gröningen 871 871-13 24-33 283-26 8-52 957 Vita Örn AB 173 173-2 922-6 548-6 349 Lifra Fastigheter i Malmö AB 442 442 28 3 3 525 3 594 Willhem Malmö AB 1 967 1 967 19 75-5 88-5 88 Ahlström Fastigheter i Skåne AB1 6 6 1 122 293-28 191 Jakri AB 437 437 31 51 1 924 2 13 Flygt Fastigheter AB 247 247 5 23 1 162-684 345 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 4 765 11 818 393 34 42 851-69 568 4 327 HSB Sundsfastigheter AB 1 686 1 686 11 245 34 98-14 3 15 6 Karyd Fastigheter AB 127 127 2 1 88-29 19-26 373 LENY Fastighets & Byggnads AB 449 449 38 153 13 968-3 331 7 694 Nevsten Fastighets AB 117 117 4 433 1 634 1 21 Stena Fastigheter Syd AB 6 3 24 94 273 47 961 35 347 1) Brutet räkenskapsår (211): Ahlström (191-11831). Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag eller resultat från värdepappershandel. 2 21 Bokfört värde, Rea- byggnader Balans- Taxerings- Marknads- Utdelning Förvärv Avyttrat resultat och mark omslutning värde värde Bilaga 2 Företag (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) (tusental kr) Akelius Fastigheter AB 3 791 459d 1 827 642 b 31 917 76 33 784 58 32 352 Brogripen AB 4 116 41a 15 29a -1 56 1 158 537 1 538 329 2 45 Bostads AB Gröningen 327 94 336 95 434 446 577 813c Vita Örn AB 1 755a 49 596 126 653 55 85 73 263c Lifra Fastigheter i Malmö AB 3 3 876a 335 914 424 435 297 556 395 749c Willhem Malmö AB 527 71 827 144 594 314e 79 438c Ahlström Fastigheter i Skåne AB 17 498 21 545 17 32 22 653c Jakri AB 1 44 1 946a b 488 133 53 39 294 411e 391 567c Flygt Fastigheter AB 14 31 589a 125 894 145 4 23 173 36 13c Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 277 5 173 64 11 626a 1 736 519 11 165 256 1 737 HSB Sundsfastigheter AB 46 527a 2 136 117 2 363 354 1 54 189 2 48 451c Karyd Fastigheter AB 27 222a 65 376 154 715 118 628e 157 775c LENY Fastighets & Byggnads AB 12 9a 37 6 329 179 428 3 569 28c Nevsten Fastighets AB 53 879 111 514 82 95 11 324c Stena Fastigheter Syd AB 568 138 1 568 163 1 61 947 2 142 56c Max 31 917 76 33 784 58 1 61 947 32 352 Min 17 498 21 545 17 32 22 653 Median 335 914 424 435 295 984 569 28 Medel 3 254 395 3 561 736 475 313 3 538 667 Siffror för förvärv, avyttring och marknadsvärde är faktiska köpeskillingar eller marknadsvärden där inte annat anges. Från och med 211 behöver inte företagen redovisa taxeringsvärden, därför saknas det en del uppgifter. a) Uppskattat. b) Oklart. c) Uppskattat baserat på taxeringsvärde. d) Varav 2 322 mkr i Tyskland. e) Taxeringsvärde 21 (redovisas ej för 211)
Årsvinst Rörelseresultat/ Direkt- Vinst per per typ- Bokfört värde Företag Soliditet avkastning hyreskrona lägenhet fastigheter Bilaga 3 Akelius Fastigheter AB 25,4% 4,6% 1,2% 7 89 4,1% Brogripen AB (tid. SSF Real Estate) 15,8% 8,% 11,8% 8 253 5,2% Bostads AB Gröningen -2,4% -4,% -57,3% -39 891-6,% Vita Örn AB -2,5% -6,5% -1,6% -7 62-7,5% Lifra Fastigheter i Malmö AB 7,9% 8,3% 5,1% 3 537 6,8% Willhem Malmö AB 42,4% 3,6% -6,6% -4 583 2,2% Ahlström Fastigheter i Skåne AB 5,4% 6,4% 11,1% 7 722 4,6% Jakri AB 9,5% 6,4% 4,3% 2 976 4,1% Flygt Fastigheter AB 17,4% 4,5% 5,7% 3 973 3,3% Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 27,1% 3,7% 5,5% 3 859 3,5% HSB Sundsfastigheter AB 32,2% 5,2% 18,2% 12 649 3,3% Karyd Fastigheter AB 7,% 3,% 7,4% 5 158 1,% LENY Fastighets & Byggnads AB 15,2% 12,6% 18,6% 12 981 7,2% Nevsten Fastighets AB 21,3% 8,1% 18,8% 13 115 5,8% Stena Fastigheter Syd AB 21,6% 16,6% 27,2% 18 967 15,4% Max 7,% 16,6% 27,2% 18 967 15,4% Min -2,5% -6,5% -1,6% -7 62-7,5% Median 17,4% 5,2% 7,4% 5 158 4,1% 5,4% -1,4% -95 3,5% Medel 2,4% 22 23
Besöksadress: Fersens väg 9 Postadress: Box 17 23, 2 1 Malmö Telefon: 771-443 443 Fax: 4-17 43 39 E-post: malmo@hyresgastforeningen.se Webbplats: www.hyresgastforeningen.se