RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2015 Bild: Vision av Timotejen 19
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 december 2015 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 9 152 tkr (8 136 tkr) Driftnettot uppgick till 455 tkr (834 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till 7 717 tkr (-13 774 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -63 489 tkr (-46 619 tkr) 1 OKTOBER - 31 DECEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 848 tkr (183 tkr) Driftnettot uppgick till 359 tkr (-1 939 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -2 330 tkr (-5 836 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -20 811 tkr (-16 982 tkr) VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2015 31 december 2015) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. I februari 2015 meddelar Försvarsmakten att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågående detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. I september 2015 meddelar Luftfartsverket att alla höjder överstigande 80 m.ö.h är i konflikt med radaranläggningen Bällsta radartorn. Radartornet har under flera år varit avstängt och inte utgjort hinder för idag godkända detaljplaner. Totalhöjderna för Timotejen 19 och 28 har således justerats och beräkning pågår i syfte att utreda eventuell förlorad byggrättsyta. Ny stipulerad tidpunkt för när Stockholms stad väntas anta detaljplanen för Timotejen 19 och 28 är utsatt till juni 2016. Internationella Engelska skolan utökade i samband med vårterminens start 2015 sina lokaler i Timotejen 19. CrossFit Telefonplan är ny hyresgäst och öppnade i mars ett nytt gym i Timotejen 19 med öppettider dagligen från 05:00 till 23:00 Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare 2 700 kvm och hyr därmed totalt ca 6 250 kvm vilka kommer att utökas med ytterligare 1 200 kvm från 2016. Avstyckning av har skett från del av Timotejen 19 till ny fastighet Timotejen 29. Timotejen 29 är en s.k. 3D fastighetsbildning om totalt 2 180 kvm. Inför att avtal tecknades med ICA avseende köp av Timotejen 29 förvärvades samtliga aktier i vilande bolaget Scanprop Fastigheter 1 AB med helägda vilande dotterbolaget Scanprop Fastigheter 2 AB i syfte att skapa en holdingbolagsstruktur direkt under Sida 2 av 12
Telefonplan Stockholm Property AB (publ). I samband med bildandet av Timotejen 29 har fastigheten också överlåtits koncerninternt till Scanprop Fastigheter 2 AB. ICA Fastigheter förvärvade den 6 november via bolag den nybildade fastigheten Timotejen 29. ICA avser att etablera en ICA Kvantum på fastigheten som omfattar bla Ericssons gamla matsal. Affären är genomförd med ett fastighetsvärde om 19,2 mkr och är tidigare kommunicerad bla i den bolagsbeskrivning som förelåg vid obligationens notering. Resultateffekten av affären redovisas i kvartal fyra och gav ett bokföringsmässigt resultat om -7,3 mkr. Försäljningen skall ses mot bakgrund av den framtida marknadsmässiga fördelen att, för de framtida bostadsrätts-innehavarna, kunna erbjuda en ICA Kvantum på fastigheten. Efter rapportperioden I pressrelease den 22 februari 2016 informerade Telefonplan Stockholm Property AB (publ) att en process inletts för att undersöka möjligheterna att erhålla vidare finansiering för att ytterligare stärka företagets finansiella kapacitet i förhållande till dess strategiska investeringar i fastigheterna. För en uppdatering om Telefonplan Stockholm Property AB (publ) och investeringsprojektet, se presentationen på bolagets webbplats, www.telefonplanproperty.se. FRAMTIDSUTSIKTER Fördröjningen av den nya detaljplanen är ansträngande för koncernens likviditet på kort sikt. Allteftersom fastigheterna exploateras kommer avstyckning till säljbara enheter ske vilket leder till en succesiv förstärkning av det totala kassaflödet. Som meddelats i pressrelease pågår en process att erhålla vidare finansiering i syfte att stärka företagets finansiella kapacitet. Denna process antas avslutad under kvartal 1 2016. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under fjärde kvartalet 2015 till 2 848 tkr (183 tkr) och för helåret 2015 till 9 152 tkr (8 136 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Sida 3 av 12
Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för fjärde kvartalet uppgick till -2 330 tkr (-5 836 tkr) och för helåret 2015 till -7 717 tkr (-13 774 tkr). Resultatet efter skatt för fjärde kvartalet uppgick till -20 811 tkr (-16 982 tkr) och för helåret 2015-63 489 tkr (-46 619 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Under november 2016 styckades del av Timotejen av och avyttrades till ICA Fastigheter. Resultateffekten av affären gav ett bokföringsmässigt resultat om -7,3 mkr. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick den 31 december 2015 till 39 354 tkr (102 844 tkr). Soliditeten var den 31 december 2015 5,89 % (14,01 %). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under fjärde kvartalet till -15 995 tkr (-14 628 tkr) och för helåret 2015 till -57 568 tkr (-9 775 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under fjärde kvartalet till 14 096 tkr (-5 372 tkr) och för helåret 2015 till 10 582 tkr (-143 726 tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under fjärde kvartalet 0 tkr (0 tkr) och för helåret 2015 0 tkr (195 209 tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 66 039 tkr (106 775 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal fyra 2014. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 10 356 tkr eller 4,14 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Lånet är förlängt rullande tre månader tills vidare, i övrigt med oförändrade villkor. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under det fjärde kvartalet till 2 796 tkr (172 tkr) och för helåret 2015 till 8 929 tkr (8 119 tkr). Resultatet före skatt uppgick under det fjärde kvartalet till -21 053 tkr (-15 191 tkr) och för helåret 2015 till -59 932 tkr (-44 582 tkr). Kassa och likvida medel vid året slut den 31 december 2015 var 58 142 tkr (101 656 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. Sida 4 av 12
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats 2016-02-19 till 1 115 000 tkr efter erhållen detaljplan. Värderingen avser fastigheterna Timotejen 19 och 28 efter avyttringen till ICA Fastigheter. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser helåret 2015 med jämförelse motsvarande period 2014 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19, Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa två fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 60 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår 2014. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för 2015 29 februari 2016 Årsredovisning 9 mars 2016 Årsstämma 31 mars 2016 Delårsrapport kvartal 1 2016 31 maj 2016 Delårsrapport första halvåret 2016 31 augusti 2016 Delårsrapport tredje kvartalet 2016 30 november 2016 Sida 5 av 12
OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 6 av 12
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 848 9 152 8 136 Summa Intäkter 2 848 9 152 8 136 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -2 112-7 188-5 794 Fastighetsskatt -377-1 508-1 508 Driftnetto 359 455 834 Förvaltningskostnader -2 689-8 172-14 608 Förvaltningsresultat -2 330-7 717-13 774 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 047-8 229-7 645-2 047-8 229-7 645 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 672 1 672 2 012 Finansiella kostnader -18 106-47 720-33 314-16 435-46 048-31 302 Resultat före skatt -20 811-61 993-52 721 Skatt -1 495 6 102 Resultat efter skatt -20 811-63 489-46 619 Sida 7 av 12
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-12-31 2014-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 547 921 579 286 Pågående arbeten 36 283 32 362 Summa Materiella anläggningstillgångar 584 204 611 648 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 1 228 2 482 Övriga kortfristiga fordringar 22 751 13 251 Likvida medel 59 789 106 775 Summa Omsättningstillgångar 83 769 122 508 Summa Tillgångar 667 973 734 156 Eget kapital och skulder 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 102 343 148 963 Periodens resultat -63 489-46 619 Summa Eget kapital 39 354 102 844 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt Obligationslån 248 478 244 688 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 498 478 494 688 Kortfristiga skulder Övriga skulder 130 140 136 624 Summa Kortfristiga skulder 130 140 136 624 Summa Eget kapital och skulder 667 973 734 156 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Ingående Eget kapital 60 165 102 843 148 629 Ökning av aktiekapital 383 K3-justering 451 Periodens resultat -20 811-63 489-46 619 Utgående Eget kapital 39 354 39 354 102 844 Sida 8 av 12
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -20 811-61 993-52 721 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 11 627 20 651 8 188 Betald skatt 0-1 495-1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -9 185-42 838-44 534 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -6 810-14 730 34 759 Kassaflöde från den löpande verksamheten -15 995-57 568-9 775 Kassaflöde från investeringsverksamheten 14 096 10 582-143 726 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 195 209 Periodens kassaflöde -1 899-46 986 41 708 Likvida medel vid periodens början 61 688 106 775 65 068 Likvida medel vid periodens slut 59 789 59 789 106 775 Sida 9 av 12
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 796 8 929 8 119 Summa Intäkter 2 796 8 929 8 119 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -2 112-7 055-5 756 Fastighetsskatt -303-1 212-1 212 Driftnetto 381 662 1 151 Förvaltningskostnader -2 668-7 751-13 952 Förvaltningsresultat -2 287-7 089-12 801 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 477-5 950-5 964-1 477-5 950-5 964 Finansiella poster Finansiella intäkter 817 817 2 751 Finansiella kostnader -18 105-47 710-33 301-17 288-46 893-30 550 Dispositioner Återföring periodiseringsfonder 4 733 4 733 Resultat före skatt -21 053-59 932-44 582 Skatt -1 495 4 969 Resultat efter skatt -21 053-61 428-39 613 Sida 10 av 12
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-12-31 2014-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 440 516 469 602 Pågående arbeten 36 283 32 362 Summa Materiella anläggningstillgångar 476 799 501 965 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 1 734 200 Summa Finansiella tillgångar 1 734 200 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 1 163 2 482 Övriga kortfristiga fordringar 19 362 13 245 Likvida medel 58 142 101 656 Fordringar koncernbolag 21 815 25 086 Summa Omsättningstillgångar 100 482 142 469 Summa Tillgångar 670 838 736 457 Eget kapital och skulder 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 105 207 144 821 Periodens resultat -61 428-39 614 Summa Eget kapital 44 280 105 707 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond Uppskjuten skatt Obligationslån 248 478 244 688 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 498 478 494 688 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 92 92 Övriga skulder 127 989 135 970 Summa Kortfristiga skulder 128 080 136 062 Summa Eget kapital och skulder 670 838 736 457 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Ingående Eget kapital 65 333 105 707 144 937 Ökning av aktiekapital 383 Periodens resultat -21 053-61 428-39 614 Utgående Eget kapital 44 280 44 280 105 707 Sida 11 av 12
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2015-10-01 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i tkr 2015-12-31 2015-12-31 2014-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -21 053-59 932-49 316 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 11 056 18 372 5 964 Betald skatt 0-1 495 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -9 997-43 055-43 352 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -6 011-9 507 9 067 Kassaflöde från den löpande verksamheten -16 008-52 562-34 285 Kassaflöde från investeringsverksamheten 12 562 9 048-124 286 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 195 209 Periodens kassaflöde -3 446-43 514 36 639 Likvida medel vid periodens början 61 588 101 656 65 018 Likvida medel vid periodens slut 58 142 58 142 101 656 Stockholm den 29 Februari 2016 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 12 av 12