Detaljplan för Vita Sannar Örnudden Nya och befintliga bostäder inom fastigheterna Bråna 1:46, 1:71 och 4:1 m fl Melleruds kommun ANTAGANDEHANDLING Mars 2013 Normalt planförfarande Contekton Arkitekter Fyrstad AB
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 1(7) Detaljplan för VITA SANNAR ÖRNUDDEN Bråna 1:46, 1:71 och 4:1 m.fl. Melleruds kommun ANTAGANDEHANDLING Normalt planförfarande Mars 2013 ALLMÄNT Med exploatör nedan avses de tre nuvarande markägarna till de rubricerade stamfastigheterna Bråna 1:46, 1:71 och 4:1 eller av dessa utsedd exploatör. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt förfarande med beräknad tidplan: Utställning: 4 kvartalet 2012 Antagande: 2 kvartalet 2013 Antagande av detaljplanen ska ske i kommunfullmäktige. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år räknat från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Detaljplanen har enskilt huvudmannaskap vilket innebär att kvartersmark och allmänna platser ägs och förvaltas av fastighetsägarna enskilt respektive förvaltas av fastighetsägarna gemensamt genom gemensamhetsanläggningar. Exploatören kvaräger mark inom allmän plats, men huvudmannen för de bildade gemensamhetsanläggningarna råder över marken, se under FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Området ingår inte i kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp (VA). Kommunen anser tills vidare att området kan ligga kvar utanför det kommunala verksamhetsområdet för VA. Ansvarsfördelning Ansvarsfördelning för VA anläggning, se under FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR. Ansvarsfördelning för gemensam väg enligt EVL (1957) 15 JÄR 197 (Vita Sannarvägen) samt för GCväg parallell med denna, se under FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR. Genomförandeansvaret inom kvartersmarken, inklusive ledningar till anslutningspunkt för vatten och avlopp, ligger hos fastighetsägaren.
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 2(7) Kommunen ansvarar för de kommunala huvudledningarna för dricksvatten och avlopp som finns i anslutningsvägen från länsväg 2178, här kallad Vita Sannarvägen, med avloppspumpstation invid dess förlängning Strandvägen. Vattenfall Eldistribution och Telia Sonera har anläggningar/ledningar inom planområdet, för vilka de ansvarar. Vattenfall respektive Telia Sonera ansvarar även för att befintliga och nya underjordiska ledningar på kvartersmark säkerställs med servitut (markåtkomsten säkerställs genom u område på plankartan). Detaljplanen kommer att innehålla ett antal gemensamhetsanläggningar. Då en samfällighetsförening kan bildas för flera gemensamhetsanläggningar bör en samfällighetsförening bildas för samtliga gemensamhetsanläggningar norr och sydost om Vita Sannarvägen. Härmed skapas en förvaltningsorganisation där samtliga fastighetsägare och intressenter deltar. Genomförande och driftsansvar för planområdets anläggningar redovisas i nedanstående tabell: Anläggning Genomförandeansvarig Driftansvar Allmänna platser LOKALGATA norr Vita S.v. Exploatör Fastighetsägare/Samfällighetsförening LOKALGATA Vita Sannarv. befintlig väg utan åtgärd Melleruds kn m fl/samfällighetsförening PARK Exploatör Fastighetsägare/Samfällighetsförening P PLATS (inkl frd 1 ) Exploatör Fastighetsägare/Samfällighetsförening NATUR Exploatör Fastighetsägare/Samfällighetsförening Dagvattenanläggningar Exploatör Fastighetsägare/Samfällighetsförening Vatten och avloppsledn. (enskilda, bef + nya) Exploatör Samfällighetsförening**/(Melleruds kn) Vatten och avloppsledn. (bef kommunala) (ingen planerad ändring) Melleruds kn El Vattenfall eldistr. AB Vattenfall eldistr. AB Tele Telia Sonera Telia Sonera tillfartsväg inom y 1 befintlig/exploatör (nya) Fastighetsägare parkering 1 (2 p platser) Servitutsinnehavare* Servitutsinnehavare* Kvartersmark B Fastighetsägare Fastighetsägare E 1 (trafo) Vattenfall eldistr. AB Vattenfall eldistr. AB E 2 (pumpstation, nya) Exploatör Samfällighetsförening**/(Melleruds kn) E 2 (pumpstation, bef) (ingen planerad ändring) Melleruds kn * Ägare till Bråna 4:18 på Måsholmen (utanför planområdet) ** När området allmänförklaras överförs all VA till kommunen med ensamt driftansvar. Detaljplanen kan komma att genomföras etappvis. Samfällighetsföreningens (norr och sydost om Vita Sannarvägen) förvaltningsuppdrag kommer att utvidgas i den takt exploateringen genomförs. Rätten till bryggplats kan hanteras av markägarna gemensamt genom avtal så att nya tomter i stor utsträckning ges möjlighet att ansöka om bryggplats inom ianspråktagna vattenområden (WB 1 ), utanför dessa områden kommer tillstånd inte att ges.
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 3(7) Lantmäteriet i Vänersborg ansvarar för fastighetsbildningen. Exploatören ansöker om lantmäteriförrättning. Avtal Illustration nuvarande fastighetsindelning Kommunen avser träffa exploateringsavtal, som reglerar utbyggnad av infrastruktur inom planområdet och en framtida förvaltningsorganisation. Då markägarna är exploatörer träffas ett exploateringsavtal med markägarna som gemensamma motparter till kommunen. Detta exploateringsavtal måste grundas på en överenskommelse mellan fastighetsägarna (exploatörerna) om hur det ekonomiska ansvaret för plangenomförandet ska fördelas. Exploateringsavtalet ska bland annat klargöra hur nödvändiga fastighetsbildningsåtgärder ska beställas samt inkludera en arbetsplan för hur exploatören avser genomföra de övriga åtgärder som enligt planen är nödvändiga, inklusive eventuella frivilliga avtal om samverkan, avseende vissa delar, med de befintliga fastighetsägarna i området. Till exploateringsavtalet bör knytas en enkel skötselplan för området som tydliggör vilket förvaltningsansvar som överlåts på de nya gemensamhetsanläggningarna. Denna skötselplan kan med fördel knytas till stadgarna för den nybildade samfällighetsföreningen.
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 4(7) Inkoppling av vissa nya fastigheter till befintlig VA anläggning ska avtalas mellan exploatör och ägare av befintlig VA anläggning. Om inte sådant avtal träffas ska den nya anläggningen utökas till att inkludera alla nya tomter. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Ingående fastigheter i planområdet är i all väsentlig omfattning i enskild ägo. Undantaget är Bråna 4:3 som ägs av Melleruds kommun och som ingår med en mycket liten del i planområdet. Gemensam väg enligt EVL (1957) 15 JÄR 197 (Vita Sannarvägen) utgör tillfartsväg till allmän väg för ett stort antal fastigheter inom och utanför planområdet. Melleruds kommun är största andelsägare och har därmed det största drifts och skötselansvaret. Inom ramen för ny gemensamhetsanläggning för bland annat lokalgator inom planområdet prövas lämpligt gränssnitt mellan nya gemensamhetsanläggningen och befintlig EVL vägsamfällighet Ändring av befintlig vägkropp (befintliga grusvägar inom planområdet norr om Vita Sannarvägen) för de åtgärder som plankartan föreskriver och som exploateringsavtalet eventuellt kommer att innehålla s 254,116,114ka inte ske förrän tillträde och ersättningsfrågor lösts, till exempel genom att gemensamhetsanläggning först skapas. Detta ska klargöras och införas i exploateringsavtalet samt i planhandlingarna innan antagande. Läge för servitutsrätt till parkering för Bråna 4:18 på Måsholmen (officialsservitut 1461 37.3) ändras i enlighet med plankartan. Befintliga servitutsrätter för utfart till Vita Sannarvägen (avser vägar norr om Vita Sannarvägen) upphävs och ersätts med gemensamhetsanläggning. Gemensamhetsanläggning(ar) tillskapas för gatumark, parkmark och naturmark samt för övriga gemensamma ytor och anläggningar norr och sydost om Vita Sannarvägen med ansvarsfördelning enligt tabell under Ansvarsfördelning ovan. Marken för allmän plats kvarägs av exploatören/exploatörerna men ska förvaltas av en samfällighetsförening. En skötselplan bör knytas till stadgarna vid bildandet av samfällighetsföreningen enligt Avtal ovan. Denna skötselplan ska klargöra hur naturmarken ska skötas avseende bland annat rensning av sly och ansvar för fällning av träd etc (inom naturmark). Timmer som fälls inom allmän platsmark ägs, liksom andra eventuella markvärden, av fastighetsägaren (exploatören). Idag finns en gemensam befintlig VA anläggning, där de flesta befintliga fastigheter inom planområdet ingår (inga fastigheter utanför planområdet ingår). Denna har ingen bildad gemensamhetsanläggning men det finns ett skriftligt medgivande för ledningar av den tidigare markägaren till Bråna 4:1. Inom detaljplaneområdet kommer en ny VA anläggning att ordnas för den södra delen av området genom exploatören. En separat gemensamhetsanläggning bildas för det befintliga VA nätet respektive för det nya VA nätet. Båda dessa gemensamhetsanläggningar avvecklas efter det att kommunen beslutar att planområdet ska vara allmänförklarat verksamhetsområde för VA, varvid kommunen övertar hela ansvaret för VA inom planområdet. Kommunen kommer därefter att ansvara för drift och underhåll av markförlagda VA ledningar utanför kvartersmark samt, i förekommande fall, inom särskilda ledningsområden (u områden) på kvartersmark. Även ledningar och pump inom respektive fastighet omfattas efter övertagande. Föreslagna bostadstomter avstyckas från de tre rubricerade stamfastigheterna. Tomtmarken föreslås bli upplåten med äganderätt. Därigenom kommer:
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 5(7) 10+5 nya bostadsfastigheter skapas i den nordvästra respektive sydöstra delen av planområdet genom avstyckning från fastigheten Bråna 1:71. Två av dessa fastigheter i öster inkluderar viss avstyckning även från angränsande fastighet Bråna 4:1 för att åstadkomma lämpliga tomter, enligt illustrerade tomter på plankartan, 6 nya bostadsfastigheter skapas genom avstyckning från fastigheten Bråna 1:46, för tomt B5 delvis genom avstyckning från fastigheten Bråna 1:71. 17 nya bostadsfastigheter skapas genom avstyckning från fastigheten Bråna 4:1, i den sydöstra delen av planområdet delvis genom avstyckning från fastigheten Bråna 1:71. Ledningsrätter/servitut för ledningar i mark tillskapas genom respektive ledningsägares initiativ. Åtkomsten till underjordiska ledningar inom kvartersmark säkerställs genom u områden på plankartan. Ansökan om lantmäteriförrättning för bildande och ändringar av fastigheter inges av exploatören. Innan bygglov beviljas ska ansökan om erforderliga fastighetsbildningsåtgärder ha inkommit till lantmäterimyndigheten. EKONOMISKA FRÅGOR Plankostnader inklusive kostnader för fastighetsbildning finansieras av exploatören enligt avtal med kommunen. Kostnader för exploateringen regleras i ett exploateringsavtal som upprättas med kommunen. Utbyggnad av el, tele, vatten och avlopp inom planområdet, dagvatten, lokalvägar och gång / cykelvägar, gemensamhetsförråd, parkanläggningar m m bekostas av exploatören/fastighetsägarna. Luftledning som finns i bostadskvarterens närhet, och som ska markförläggas, bekostas av exploatören. De nya bostadstomterna ansluts till den nya VA anläggning som anläggs och bekostas av exploatörerna. Den befintliga VA anläggningen kan tills vidare vara kvar och 4 av de nya tomterna kan anslutas till denna, bekostas av exploatörerna. Viss omdragning behöver ske vid tomt C8 C9, bekostas av exploatörerna. Det nya VA nätet ska byggas med 3 anslutningspunkter och vara dimensionerat för att möjliggöra framtida inkoppling av alla befintliga fastigheter (hus) inom planområdet, bekostas av exploatörerna. Avseende de fyra nya tomter, som enligt planen föreslås inkopplas på befintlig VA anläggning (tomt C8 C11), ska anslutningsavgift erläggas, under förutsättning att så överenskommes enligt senare avtal mellan exploatör och huvudman för befintlig VA anläggning. Eventuella ersättningsanspråk avseende exploatörernas upplåtande av mark för den befintliga VA anläggningens nyttjande bör samtidigt regleras. De fyra nya tomter det gäller kan om sådant avtal inte träffas istället anslutas till den nya anläggningen. Vid tidpunkt för allmänförklaring behöver befintliga fastigheter ordna avstängningsventiler för dricksvattenledningen, bekostas av fastighetsägaren. Därefter installerar Melleruds kommun vattenmätare, bekostas av kommunen. Alla övriga anläggningar på kvartersmark bekostas av fastighetsägaren.
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 6(7) Kommunala intäkter finns i form av brukningsavgifter för vatten och avlopp (enligt taxa) för de respektive gemensamhetsanläggningarna för VA. Anslutningsavgifter debiteras där sådan inte redan erlagts (gäller nya abonnenter inom båda VA anläggningarna) eller det avtalas annat i exploateringsavtalet. TEKNISKA FRÅGOR Naturmark Ingrepp i den naturliga miljön ska minimeras. Sprängning ska undvikas. Värdefull vegetation, som större träd, ska sparas och skyddas under exploateringsskedet. Vatten, avlopp och dagvatten Kommunen säkerställer i exploateringsavtalet att det nya VA systemet inkluderar 3 st anslutningspunkter för eventuell framtida ny VA anläggning som ersätter den befintliga. Vissa befintliga bostadsfastigheter, som idag inte är anslutna, och någon enstaka ny, kan behöva anslutas med enskild tryckpump (villapump) till det befintlig respektive det nya VA nätet. Dagvatten inom planområdet tas omhand lokalt. Generellt är marken inom de nyplanerade delarna av planområdet lämplig för lokal infiltration, varför dagvatten från de nya tomterna normalt ska fördröjas genom infiltration på fastigheterna innan vidare avledning av eventuellt överskottsvatten vid stor nederbörd. Dagvatten från tillkommande vägyta avleds i öppna eller makadamfyllda vägdiken innan avledning till naturmark eller befintliga diken. I minst två lågpunkter enligt planbeskrivningen ska en makadamfylld stenkista under vägen eller ett bredare öppet dike utföras. Föreslagen utbyggnad av vatten och avloppsledningar samt dagvatten framgår av principillustrationer i planbeskrivningen. Dessa redovisar dock preliminära antaganden och behöver studeras närmare i en projektering. En VA utredning finns avseende den nya VA anläggningen. U områden för dagvatten (u 2 ) skapas i västra kanten av tomt A3 A4 och A7 A9. Övriga tomter bedöms kunna avleda överskottsvatten till naturmark eller vägdiken i gatumark, delvis genom parkmark. Dessa kan utföras som öppna diken eller som infiltrationsbädd med dräneringsledning (makadamfyllda diken). U områden (u 1 ) för allmänna underjordiska ledningar skapas i nordvästra kanten av fastigheten Bråna 1:63 till förmån för Gunnebyn 1:12. U område (u 1 ) anges också i östra kanten av C17 och i västra kanten av A15 för VA ledningar till områden söder om pumpstationen, bland annat Grimstadområdet och campingen. El Vattenfall Eldistribution ansvarar för elledningar och transformatorer. Luftledning som finns i bostadskvarterens närhet ska markförläggas. Behov av angiven ny transformatorstation har bekräftats av nätägaren under plansamrådet. U områden (u 1 ) skapas för allmänna underjordiska ledningar enligt Vatten, avlopp och dagvatten ovan samt för elledning mellan tomt A12 och A13 till de befintliga fastigheterna Bråna 1:19 och 1:60 utanför planområdet. Ledning till Bråna 1:61 utanför planområdet antas kan dras norr om tomt A11, i ungefär samma läge som idag. U område (u 1 ) på tomterna C6 och C7 finns för befintlig elledning som i detta läge läggs om något. Ledningen kan dock med fördel istället flyttas till lokalgatan/gc vägen söder om tomterna C4 och C5 (befintlig ledningslängd bör räcka till).
Vita Sannar Örnudden, Melleruds kommun 7(7) Tele Telia Sonera ansvarar för teleledningar. U områden (u 1 ) skapas för allmänna underjordiska ledningar enligt Vatten, avlopp och dagvatten samt El enligt ovan. Elektronisk kommunikation (Bredband) Förberedelse för bredband kan ske genom att tomrör läggs ned vid exploateringen. Detta bör anges i exploateringsavtalet. U områden (u 1 ) skapas för allmänna underjordiska ledningar enligt Vatten, avlopp och dagvatten samt El enligt ovan. Uppvärmning Fjärrvärme finns inte framdraget. Direktverkande el tillåts ej. Avfall Källsorterat hushållsavfall hämtas vid fastigheten (i anslutning till lokalgatan eller på annan anvisad plats) av entreprenör som kommunen upphandlar. Vid höga vattenstånd hämtas avfall vid farbar väg. Verksamhetsavfall vid exploateringen fraktas till kommunens avfallsanläggning. Radon Uppförande av byggnader för bostäder ställer krav på radonskyddad grundkonstruktion om inte särskild utredning visar att annat utförande är lämpligt. Detta bevakas inför utställning av planen och sedermera i bygglovskedet. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Denna genomförandebeskrivning har upprättats av Contekton Arkitekter Fyrstad AB genom Mattias Öhlin under medverkan av Jan Skeppstedt, Melleruds kommun. Delar av genomförandebeskrivningen utformats i samråd med Lantmäterikonsult Stellan Hermansson AB. Mellerud/Vänersborg mars 2013 Jan Skeppstedt Stadsarkitekt Melleruds kommun Mattias Öhlin Arkitekt Contekton Arkitekter Fyrstad AB