REMISSVERSION 1 Bilaga till BOSTADSSTRATEGISKT PROGRAM 2016-2020 Behovs- och marknadsanalys 1/23
Innehåll 1 Planeringsförutsättningar...4 Tidaholms kommun i ett regionalt perspektiv...4 Befolkningsutveckling och prognos...5 Befolkningsförändringar 1990-2025...5 Nyanlända...6 Antal hushåll...6 Hushållens boende...7 Förskola och skola...7 Sysselsättning och pendling...8 Sysselsättning, näringslivsstruktur...8 Pendling...9...9 Infrastruktur och kommunikationer...9 Bredband... 10 2 Bostadsmarknaden i Tidaholm... 11 Kartläggning av befintligt bostadsbestånd... 11 Nybyggnation 1951-2010 talet fördelat på flerfamiljshus och småhus... 11 Allmännyttan (TBAB)... 11 Boende i Tidaholms kommun år 2012... 12 Tillgänglighet i flerfamiljshus... 12 Bostadsanpassning... 13 Förmedling av bostäder... 13 Flyttkedjor... 13 3 Analys av bostadsmarknaden... 13 Boverkets bostadsmarknadsanalys 2015... 13 Bostadsbyggande i kommuner... 13 Kommunens analys av bostadsmarknaden... 14 Vakanta lägenheter i flerbostadshus år 1998-2013... 14 Trygghets- och serviceboende... 15 Nya förutsättningar för bolån... 15 4 Behovsanalys... 15 Efterfrågan och behov för olika grupper... 16 LSS boende... 16 Särskilt boende för barn... 17 Äldreboende (särskilt boende)... 17 Ungdomar... 17 2/23
Efterfrågan från medelålders personer och äldre... 18 Bostäder för personer med svag ställning på bostadsmarknaden... 18 Nyanlända... 18 Överenskommelse anvisningsbosättning... 18 Egenbosättning nyanlända flyktingar... 18 Ensamkommande flyktingbarn... 19 Framtida behov/utmaningar... 19 Efterfrågan på villor och villatomter... 19 Prisutveckling på bostäder... 20 5 Kommunal mark... 20 Kommunägd mark i Tidaholms centrum... 21 Kommunägd mark i Tidaholms centralort... 22 Kommunägd mark i hela kommunen... 23 3/23
1 Planeringsförutsättningar Tidaholms kommun i ett regionalt perspektiv Västra Götalandsregionen Skaraborgs delregion Jönköpings län Tidaholm är en av 49 kommuner i Västra Götalandsregionen och en av 15 kommuner i delregionen Skaraborg. Kommunen gränsar i söder till Jönköpings län och kommunerna Habo och Mullsjö. Tidaholm har ett relativt bra geografiskt läge. Inom en radie på 5 mil nås större delen av kommunerna i delregionen Skaraborg. Till Jönköpings LA-region 1 är det 3-5 mil. Tidaholm ingår i Skaraborgs kommunalförbund, ett av fyra i Västra Götaland, där en viktig uppgift är att arbeta med tillväxt och utvecklingsfrågor. Tidaholm har bra förutsättningar att med sitt läge utmed riksväg 26 dra nytta av Skövdes och Jönköpings starka tillväxt. En av förutsättningarna är att 26:an håller en hög standard och framkomlighet och att kollektivtrafiken stödjer pendling till arbete och studier. Enligt strategin för tillväxt och utveckling i Västra Götaland 2014-2020 är visionen Det goda livet och målet är att Ge invånarna i Västra Götaland bästa möjliga förutsättningar att utvecklas. Syftet är att stärka Västra Götaland som en attraktiv, ansvarsfull och internationellt konkurrenskraftig kunskapsregion för män och kvinnor. Den strategiska inriktningen för Tillgång till kommunikation för arbete, utbildning och livskvalitet är att bygga ut kollektiv-trafiken som ett föredöme när det gäller kvalitet och hållbarhet och möta behoven där efterfrågan är störst, i nät som knyter samman lokala arbetsmarknader. För 2020 är målet att nio av tio hushåll ska ha tillgång till bredband på minst 100 Mbit/s vid nedladdning. Tidaholms kommun är en av de kommuner som inte kunnat dra fördelar av en regionförstoring. Skövde och Lidköping tillhör de stora vinnarna i delregionen Skaraborg, både genom befolkningstillväxt och en stor efterfrågan på bostäder och planlagd mark. Under 2015 har Tidaholm märkt en ökad efterfrågan på bostäder från boende i Skövde. Marknaden har tidigare inte vågat satsa i Tidaholm, men under 2015/2016 verkar det finnas en tilltro till Tidaholm som boendeort, vilket även visade sig vid kommunens rundaborssamtal med marknadens aktörer 2014. 1 LA-region = Lokal Arbetsmarknadsregion 4/23
Befolkningsutveckling och prognos Från december 1990 till december 2015 har antalet invånare minskat från 13 184 till 12 669, en minskning med 515 invånare. De senaste åren har antalet invånare legat på mellan 12 500 och 12 600 personer. Den stora befolkningsminskningen från början av 1990-talet hänger bland annat samman med rationaliseringar inom tillverkningsindustrin samt att ungdomar flyttade till högskoleorter för studier och vidare till arbete i andra kommuner. Befolkningsutvecklingen har från 2010 visat på en positiv befolkningsutveckling. Enligt SCB:s befolkningsstatistik för år 2015 var genomsnittsåldern i Tidaholm 2,2 år högre än riket och andelen personer äldre än 65 år var 22,8 % att jämföras med riket 19,5 %. 1990 2000 2010 2015 2018 2020 0 195 121 141 158 144 147 1-5 År 908 637 599 705 736 764 6-15 1 538 1 875 1 346 1 310 1 361 1 394 16-18 546 467 581 428 441 422 19-24 1 001 680 1 034 989 865 865 25-44 3 496 3 175 2 718 2 736 2 889 2 932 45-64 2 974 3 244 3 392 3 441 3 411 3 402 65-79 1 818 1 771 1 966 2 097 2 142 2 158 80-708 724 795 805 938 865 Totalt 13 184 12 696 12 572 12 669 12 836 12 952 Ovanstående tabell visar den demografiska utvecklingen i Tidaholm. Av prognosen 2 går att utläsa en prognostiserad ökning från 2015 till 2020 med 283 personer. Antalet 19-24 åringar beräknas minska med 124 personer från 2015 till 2020 och antalet 25-44 åringar öka med 196 personer. Antalet äldre än 80 år förväntas öka med 60 personer från 2015 till 2020. Befolkningsförändringar 1990-2025 Nedanstående tabell visar hur befolkningsförändringar sett ut från 1990-2015. Från 2015 visas prognostiserade förändringar. 1990 2000 2015 2020 2025 Födda 198 119 158 147 148 Döda 149 152 135 148 149 Födelsenetto 49-33 23-1 -1 Inflyttade 581 369 583 605 605 Utflyttade 462 472 555 547 550 Flyttnetto 119-103 28 58 54 Folkmängd 13 283 12 694 12 669 12 952 13 231 Befolkningsförändringarna beror främst på skillnaden mellan antalet födda och avlidna, (födelsenetto) men även på skillnaden mellan antalet personer som flyttat in till kommunen och de som flyttat ut (flyttnettot). Flyttnettot kan ses som en indikator på hur attraktiv en kommun är. Av tabellen går att utläsa att kommunen var attraktiv 1990, en tid när det fanns gott om arbete och det byggdes många nya lägenheter. 2 Befolkningsprognos 2016-2015 Statisticon 5/23
Nyanlända Under tiden nyanlända väntar på asylprövning och beslut om uppehållstillstånd finns de inte med i Skatteverkets befolkningsregister och därmed inte i SCB:s statistik över kommunens invånare. Det innebär en osäkerhet om hur många nyanlända som finns i kommunen. Kommunen har gjort en bedömning av hur många nyanlända som finns i kommunen och kommit fram till 500 personer, varav 310 via anvisning, 102 egenbosättare, 10 kommunens åtagande och 79 ensamkommande barn. Orange färg visar ensamkommande barn och grön färg asylsökande vuxna och barnfamiljer. Antal hushåll Antalet hushåll uppgick i december 2012 till 5 617 hushåll och i december 2014 till 5 693 hushåll en ökning med 76 hushåll, vilket indikerar på att behovet av lägenheter ökat de senaste åren. Antalet personer som bor i en-, två- och trepersonshushåll har ökat mest med 130 personer, medan antalet personer som bor i fyra- och fempersonhushåll har minskat med 132 personer och antalet personer som bor i sexpersons- och större hushåll har ökat med 93 personer. Tabellen visar hur många personer som bor i en- till sjupersoners hushåll. Tabellen även visar att antalet en- och tvåpersonshushåll är den största gruppen. 6/23
Hushållens boende SCB:s statistik över hushållens boende visar att av kommunens 5 693 hushåll 31 december 2014 bor 64,3 % i småhus, 32,4 % i flerbostadshus varav 17,6 % i hyresrätt och 14,8 i bostadsrätt, 2,1 % i specialbostad och 1 % i övrigt boende. Nedanstående tabell redovisar en jämförelse mellan de olika boendena i de kommuner som gränsar till Tidaholm. Habo och Mullsjö ligger i Jönköpings län. Vid jämförelse med Skövde kommun bor en större andel (64,3 %) av hushållen i Tidaholm i småhus. Andelen hushåll som bor i hyresrätter är lägre i Tidaholm jämfört med Skövde. Kommun Småhus Flerfamiljshus Specialbostäder Övrigt Hyresrätter Bostadsrätter Tidaholm 64,3 % 17,6 % 14,8 % 2,1 % 1,0 % Skövde 45,4 % 31,3 % 15,2 % 6,0 % 2,1 % Falköping 57,6 % 29,9 % 8,0 % 2,6 % 1,6 % Hjo 67,1 % 24,6 % 4,8 % 2,0 % 1,5 % Habo 68,1 % 21,7 % 6,3 % 1,4 % 1,0 % Mullsjö 76,5 % 18,4 % 0,8 % 2,6 % 1,7 % Uppgifterna är hämtade från SCB:s statistikdatabas över hushållens boendeformer 31 december 2014. Förskola och skola Antalet barn i förskoleålder 1-5 år beräknas öka under perioden 2015-2020, från ca 700 barn till ca 750 barn. Andelen barn som väljer att gå i förskola är för närvarande 81 %, vilket innebär att det år 2020 behöver finnas plats för 600 barn. Tidaholm har år 2015 plats för 568 barn i förskolan. Behovet av förskoleplatser påverkas av flera osäkra faktorer. T ex antal barn som föds, in- och utflyttning av barnfamiljer, förändrad sysselsättningsgrad samt nationella politiska reformer. Även förändringar i flyktingmottagande påverkar förskolan. Grundskolorna kommer att påverkas av befolkningsutvecklingen under perioden 2015-2020. Framförallt de lägre åldrarna, åk f-3, där stora årskullar år 2016 och år 2018 kommer att börja i förskoleklass. För att möta de stora barnkullarna i åldrarna 1-5 år och därmed behovet av nya förskoleplatser har kommunen under de senaste två åren byggt till en förskola med två nya avdelningar. En ny förskola med fem avdelningar är under uppförande inom Södra Hellidsområdet och kommer att stå klar till hösten 2016. Större elevkullar leder till ökat behov av skollokaler. Skolorganisationen för elever i förskoleklass och grundskola i Tidaholms stad består för närvarande av två f-9 skolor; Forsenskolan och Hökensåsskolan. Båda skolorna kommer hösten 2016 att kompletteras med hyrda skolmoduler. Utredning pågår om hur kommunen ska tillhandahålla skollokaler då de stora barnkullarna blir elevkullar i förskolan, på fritids och i grundskolan. 7/23
Sysselsättning och pendling En bra offentlig service och ett gott näringslivsklimat är viktiga faktorer för att Tidaholm ska utvecklas till en bra kommun att bo och leva i. Nya och växande företag är en förutsättning för att skapa sysselsättning och en hållbar tillväxt. Företagen kräver att det finns bra kommunala förutsättningar inom förskola, skola och bostäder med goda boendemiljöer. Även attraktionskraften i regionen påverkar den enskilda kommunens möjligheter för tillväxt. Sysselsättning, näringslivsstruktur Tidaholm tillhör Skövdes lokala arbetsmarknadsregion (LA Skövde) med cirka 157 000 invånare och 80 000 arbetstillfällen. I LA Skövde ingår Falköping, Gullspång, Hjo, Karlsborg, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm och Töreboda. Tidaholm gränsar till även till Jönköpings arbetsmarknadsregion med bland annat kommunerna Habo, Mullsjö och Jönköping. Tabellen visar Tidaholms näringslivsstruktur, där de största näringsgrenarna är tillverkningsindustrin, vårdoch omsorg samt utbildning. Antalet arbetstillfällen har från 2010 till 2014 ökat från 4 698 till 4 818, en ökning med 120 arbetstillfällen. Tidaholms kommun är beroende av Skövdes arbetsmarknadsregion samt att Skövdes näringsliv och Högskolan i Skövde utvecklas i positiv riktning. Tidaholms kommun hör till gruppen varuproducerade kommuner där 34 procent eller mer av den bofasta befolkningen mellan 16 och 64 år är sysselsatta inom tillverkning och utvinning, energi och miljö samt byggverksamhet. I Tidaholms kommun finns ca 1 400 företag, från enmansföretag till medelstora företag. Kommunen arbetar med att ge förutsättningar för befintliga företag att växa och utvecklas, men även med att antalet nya företag ska öka. Tillväxt och en arbetsmarknad i balans är viktiga faktorer för Tidaholms kommun. Med ett gott näringslivsklimat blir det lättare att starta, driva och utveckla framgångsrika företag. Kommunen blir en mer dynamisk och attraktiv plats att bo på om arbetsmarknaden, utbudet i näringslivet och företagsamheten samt ett starkt civilsamhälle frodas på landsbygden och i staden. 8/23
Pendling Pendlingsavstånden mätta i tid är för Tidaholm korta i jämförelse med storstadsregionerna. Till Skövde och Falköping tar det mindre än 30 minuter med bil och till Jönköping 50-60 min. De största pendlingsströmmarna gick 2014 till Skövde med 767, Falköping med 543 samt till Jönköping, Habo och Mullsjö med 277 personer. Utpendlingen från Tidaholm har från 1990 till 2014 ökat med knappt 48 %. Utpendlingen från kommunen uppgick 2014 till 2 038 personer och inpendling till 847 personer. Det ger en indikation på att många väljer att bo kvar i Tidaholm och pendla till arbete i andra kommuner. Män pendlar i högre utsträckning till arbete i andra kommuner än kvinnor. Tabellen visar att utpendlingen till andra kommuner har ökar kontinuerligt från 1990 till 2014. Även inpendlingen till kommunen visar en svag ökning. Infrastruktur och kommunikationer Tidaholm är med sitt geografiska läge och avsaknaden av järnväg beroende av att riksväg 26 mot Skövde och riksväg 26/47 mot Jönköping håller hög standard och framkomlighet för att korta ner restiderna. Tidaholm är även beroende av en väl fungerande kollektivtrafik som svarar upp mot efterfrågan. Den främsta utvecklingen av kollektivtrafikstråk är Tidaholm Skövde, som visar på en ständig ökning av antalet resenärer. Utifrån vilka behov som uppstår mot Falköping kan även det stråket öka på sikt. Med X 2000 tar det ca två timmar från Skövde till Stockholm. Från Falköping tar det ca en timme med regionaltåg till Göteborg. Mål 2025 för kollektivtrafiken i Skaraborg är att främja en regional samsyn som gynnar den regionala utvecklingen för Skaraborg. De tre målbilderna är att: Skaraborg ska utvecklas till en mer attraktiv och konkurrenskraftig region för boende, näringsliv och besökare, att Skaraborg ska utvecklas till en region med god tillgänglighet till arbete och studier, såväl inom som till och från Skaraborg samt att Skaraborg ska utvecklas till en region med hållbar tillväxt. Strategin 3 för Tidaholms kommun är att kollektivtrafiken ska stödja arbete, studier och fritidsaktiviteter. 3 Fördjupad översiktsplan för Tidaholms stadsbygd 2020 9/23
När Europabanan med höghastighetståg är utbyggd till Jönköping kan Tidaholm få positiva fördelar som bostads- och pendlingsort genom att pendlingstiden till Jönköping blir mindre än en timme. Höghastighetstågen kan snabbt ta passagerare från Europa till Stockholm och Göteborg- Oslo. Jönköping kommer att vara knutpunkt för höghastighetsbanan vilket är en fördel för såväl näringslivet som boende i Tidaholms kommun. Det är av strategisk betydelse för Tidaholm att det finns bra kollektivtrafikförbindelse mot Mullsjö och Jönköping. Eftersom resandeunderlaget är för litet har bussen till Jönköping dragits in. Nu finns möjlighet att åka buss till Mullsjö för byte till tåg mot Jönköping. Alternativet är att pendla med bil. Bredband Tidaholms invånare och företag har idag ett flertal alternativa tjänsteleverantörer att välja på när det gäller bredband. Tidaholms Energi AB arbetar tillsammans med Tibro, Hjo och Karlsborgs kommuner i ett gemensamt bredbandbolag, Bredband Östra Skaraborg AB. Strandpromenaden och Bruksvilleparken utmed Tidan 10/23
2 Bostadsmarknaden i Tidaholm Kartläggning av befintligt bostadsbestånd I Tidaholms kommun fanns vid utgången av 2010 sammanlagt 5 947 bostäder fördelat på 3 717 i småhus och 2 230 lägenheter i flerbostadshus. Av lägenheterna utgjordes 1 175 av hyresrätter och 1 055 av bostadsrätter. Av hyresrätterna ägdes 280 lägenheter (23,3 %) av Tidaholms Bostads AB. Redovisningen av bostadsbeståndet gäller hela kommunen. Referens SCB:s Bostadspak 2011. Från 2011 till 2015 har det byggts 10 hyreslägenheter och 15 småhus. Procentuell fördelning av upplåtelseform 2010-12-31 62,50% Tabellen visar äganderätt i småhus, hyresoch bostadsrätter. Källa SCB:s statistik Bostadspak 2011. Bostäder som tillkommit efter 31 december 2010 redovisas inte i tabellen. 19,80% 17,70% Nybyggnation 1951-2010 talet fördelat på flerfamiljshus och småhus I början av 1990-talet minskade nyproduktionen av bostäder vilket bland annat berodde på att bidrag till bostadsbyggande drogs in, att räntan var hög och att antalet arbetstillfällen minskade. 800 600 400 200 0 Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus 1951-2010 Småhus Tabellen visar nybyggda bostäder i hela kommunen från 1951 till 2010. Den största nybyggnationen av lägenheter skedde under 1960-talet när 40-talisterna flyttade till eget boende. När dessa sedan bildade familj flyttade de som regel till egen villa, vilket går att utläsa av antalet nybyggda småhus under 1970- och 1980-talen Allmännyttan (TBAB) I Tidaholm finns ett bolag med allmännyttiga bostäder, Tidaholms Bostads AB (TBAB). Allmännyttan äger enbart lägenheter i Tidaholms tätort och TBAB förvaltar idag 280 lägenheter i Tidaholms centralort. Samtliga lägenheter är anslutna till fjärrvärme. TBAB:s plan är att installera fiber i samtliga lägenheter inom bostadsbeståndet. Bostadsbolagets bostadsbestånd byggdes till större delen från 1950 till 1970-talet. TBAB:s senaste tillskott av lägenheter uppfördes i slutet av 1980-talet i kvarteret Manhem med sextio lägenheter med hög tillgänglighet och kvarteret Drott med fem marklägenheter. Båda kvarteren ligger centralt. 11/23
I början på 2000-talet förvaltade bostadsbolaget 408 lägenheter varav antalet vakanta lägenheter i oktober samma år uppgick till 97 lägenheter (23,7 %). Med bidrag från Bostadsakuten år 2002 rev TBAB cirka 63 lägenheter och 54 lägenheter såldes som bostadsrätter till Norsk Frid. TBAB förband sig därmed att inte bygga nya lägenheter på tio år, avtalet gick ut 2012. Efter rivningen minskade antalet vakanta lägenheter från nitton lägenheter år 2003 till noll år från 2005 och framåt. Bostadsbolaget har en egen intresselista med cirka 200 personer. Väntetiden för att få lägenhet är två till tre år beroende på vilken lägenhetsstorlek som efterfrågas. Boende i Tidaholms kommun år 2012 Tätorter Antal inv Småhus Lgh Befintlig service Tidaholms centralort 8 084 1 801 2 130 Offentlig och kommersiell Ekedalen tätort 446 178 29 Förskola, F-6 skola och äldreboende Madängsholm tätort 487 172 47 Förskola Fröjered tätort 186 60 13 Förskola, F-6 skola Folkabo tätort 110 49 - Förskola, F-6 skola Övrig landsbygd 3 259 1 457 11 Kooperativt daghem i Daretorp Totalt 12 572 3 717 2 230 Av kommunens invånare bodde 64 % i Tidaholms tätort, 10 % i Ekedalen, Madängsholm, Fröjered och Folkabo och 26 % på landsbygden. Kartan visar kommunen med Tidaholms centralort och mindre tätorter och byar. Diagrammet visar en procentuell fördelning boende stad/land. Tillgänglighet i flerfamiljshus Av antalet lägenheter i flerfamiljshus i centralorten är cirka 260 lägenheter (12 %) tillgängliga med hiss. Dessa lägenheter är de mest attraktiva för personer som är 55 år och äldre. En konsekvens av att relativt få lägenheter är tillgängliga med hiss, är att personer med lättare funktionsnedsättning, både yngre och äldre, har svårigheter att komma ut och delta i olika aktiviteter. Det handlar såväl om tillgänglighet med hiss som till entréer och utemiljön. En av anledningarna till att bostadsbeståndet i Tidaholm är dåligt tillgängliga kan vara att en stor del av bostadsbeståndet är byggda mellan 1950 och 1970-talet, innan kravet om tillgänglighet fanns i den byggda miljön. Det nyare lägenhetsbeståndet har oftast hiss. 12/23
Bostadsanpassning Bidrag till bostadsanpassning har som syfte att ge personer med funktionsnedsättning möjlighet till ett självständigt liv i eget boende. I Tidaholm handlägger miljö- och byggkontoret bidrag till bostadsanpassning och kommunstyrelsen är ytterst ansvarig. Det är främst de som bor i småhus som söker bostadsanpassningsbidrag. Vanligaste åtgärden är montering av ramper till entréer och borttagning av trösklar. Förmedling av bostäder Efterfrågan på bostäder har inte varit av den omfattningen att det funnits behov av en bostadsförmedling. För de som söker lägenhet finns en lista med hyresvärdar och bostadsrättsföreningar på kommunens hemsida. Tidaholms Bostadsbolag har en egen intresselista. De som söker bostad ringer runt till fastighetsägarna och sätter upp sig på en intresselista till de lägenheter som ligger centralt. Enligt uppgifter från fastighetsägarna uppskattar de att cirka 200 personer står i kö för att byta lägenhet eller komma in på bostadsmarknaden. De tre största privata fastighetsägarna är Byggfast med 234 lägenheter, Sigurd Lasson med 169 lägenheter och Svensk Fastighetsförvaltning med drygt 200 lägenheter. I Tidaholm finns det 21 bostadsrättsföreningar. HSB och Riksbyggen är de största föreningarna med 255 respektive 195 lägenheter. De tre fastighetsförmedlare som finns i Tidaholm är: Svensk Fastighetsförmedling, Mäklarbyrån Andersson och Andersson samt Länsförsäkringar. Flyttkedjor En flyttkedja uppstår när ett hushåll flyttar och lämnar sin bostad till den reguljära bostadsmarknaden. Studier visar på att nyproduktion av småhus och lägenheter ökar rörligheten mest. Flyttkedjor leder till att bostäder frigörs till andra grupper än den som nyproduktionen vänder sig till. Tidaholms kommun har inte gjort någon studie av hur omflyttning påverkar flyttkedjorna och tillgängligheten på bostads- marknaden. Lediga småhus är det som generar största flyttkedjorna. 3 Analys av bostadsmarknaden Boverkets bostadsmarknadsanalys 2015 Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2015 visar brist på bostäder i drygt 60 % av landets kommuner. Drygt 80 % av Sveriges befolkning bor i kommuner som bedömt att de har underskott på lägenheter. I analysen för 2015 uppger 46 av länets 37 kommuner, enligt kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten, att det är ett underskott på bostäder totalt sett i kommunerna. Tidaholms kommun svarade att det var stor brist i Tidaholms centralort och i övrigt var det balans. Behovet av hyresrätter i storleken 2-3 rum och kök är störst, vilket även stämmer i Tidaholm. Bostadsbyggande i kommuner Många kommuner har planer och förhoppningar om ett omfattande bostadsbyggande vilket framkommit i de senaste årens bostadsmarknadsenkäter. I tillväxtkommunerna handlar det om att bereda bostäder för en ökad befolkning, förutom att bygga ifatt en eftersläpning på grund av en låg nyproduktion under flera år. I andra kommuner arbetar man för man skapa attraktiva boendemiljöer som tillsammans med satsningar på näringslivet kan attrahera inflyttare eller dämpa utflyttningen. Ett fåtal kommuner i länets mer perifera delar och med en svag demografisk utveckling är avvaktande när det gäller behoven av att nyproducera de närmaste två åren. 13/23
Kommunens analys av bostadsmarknaden Sedan avregleringen av bostadsmarknaden i början 1990-talet och avvecklingen av de statliga stöden har kommunen haft små möjligheter att styra utvecklingen på bostadsmarknaden. Fastighetsägarna har inte vågat bygga lägenheter av rädsla för höga produktionskostnader med höga hyror som följd, vilket innebär att lägenheterna är svåra att hyra ut. Smärtgränsen för hyreskostnaden har höjts från att vara 5000 kr/mån till 7000 8 500 kr/mån. Från början av 2000-talet till 2009 var det obalans i utbud och efterfrågan på lägenheter, för att därefter övergått till brist och 2016 till akut brist på bostäder i centrala Tidaholm och balans i kommunen som helhet. I Tidaholms centralort har ca 200 personer anmält intresse av en lägenhet i närheten av Gamla Torget. För att få en lägenhet hos Tidaholms Bostadsbolag är väntetiden 2-3 år. De mest attraktiva lägenheterna ligger inom stadskärnan eller drygt 500 meter från Gamla Torget. En anledning till att det är attraktivt att bo i centrum är närheten till service som apotek, vårdcentral, dagligvaror, resecentrum och kollektivtrafik, samt att det känns tryggt att bo centralt. En annan anledning till att många vill bo centralt är att slippa gå i trappor och slippa bilen. Lägenheter som efterfrågas är lägenheter med hiss och i markplan. Inom 500 meters radie bor drygt 20 % (1 694) av stadens invånare. Av dessa bor 1 129 (66,7 %) i flerbostadshus. Andelen över 60 år och uppåt är 39,7 %. För att få ett större utbud av lägenheter i flerbostadshus måste dessa göras tillgängliga med i första hand hiss. Ett bostadsutbud med större tillgänglighet gör att rörligheten på bostadsmarknaden ökar. För att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer finns behov av att utveckla och göra äldre lägenheter i flerfamiljshus attraktivare, bland annat genom att installera hiss, men även genom att skapa attraktivare utemiljöer. Vakanta lägenheter i flerbostadshus år 1998-2013 I slutet av 1990-talet fanns 110 vakanta lägenheter i hyresrätter och bostadsrätter, varav andelen vakanta i bostadsrätt uppgick till 54,5 %. Antalet lediga lägenheter var störst år 2000, då det fanns 252 lägenheter, fördelade på 28 privatägda hyreslägenheter, 127 bostadsrätter och 97 lägenheter hos TBAB. Under 2002-2003 revs 57 lägenheter i TBAB:s bostadsbestånd. 14/23
Tabellen nedan visar antalet lediga lägenheter fördelat på upplåtelseform och det totala antalet lägenheter. 300 250 200 150 100 Hyresrätter TBAB Totalt År 1998 2001 2012 Från att ha varit ett stort överskott på vakanta lägenheter mellan 1998-2008 är det 2016 en akut brist på lägenheter. Trygghets- och serviceboende Inom kommunen finns inga trygghets- eller serviceboende. Enligt uppgifter från en privat fastighetsägare är deras inriktning att bara ha hyresgäster över 70 år. Fastigheten gränsar till Gamla Torget. Nya förutsättningar för bolån Hösten 2010 började nya regler att gälla för bostadslån, som innebär att nya bostadslån inte bör överstiga 85 % av bostadens marknadsvärde. Syftet med bolånetaket är att stävja en osund utveckling på kreditmarknaden. 4 Behovsanalys Efterfrågan och behov av bostäder påverkas av många faktorer, där den demografiska utvecklingen är en viktig faktor. Även faktorer som arbete, inkomstnivåer, ränteutveckling och boendekostnader styr efterfrågan på bostäder. Generellt råder det en stor brist på hyreslägenheter inom Tidaholms centralort och en akut brist på lägenheter i en radie på 500 meter från Gamla Torget. Den grupp som har svårast att komma in på bostads-marknaden är ungdomar, medelålders par och pensionärer som vill flytta till en mindre och bekvämare bostad. Även stora barnfamiljer som väljer att bo i lägenhet eller inte kan köpa hus har svårt att få tag på en lägenhet. Det finns även ett stort behov på lägenheter för nyanlända. 15/23
En konsekvens av att det inte byggts lägenheter på många är att ungdomar och äldre konkurrerar om samma lägenheter i centrum. Om det inte byggs nya lägenheter kan de ungdomar som söker sin första lägenhet få svårt att hitta en bostad, vilket i förlängningen kan leda till att de flyttar från kommunen. Konsekvensen kan bli att andelen äldre ökar ytterligare i kommunen. Resultatet av att det inte finns ett tillräckligt attraktivt utbud av bostäder kan bli att några personer väljer att flytta till andra kommuner eller de bor kvar i sina villor längre. Därmed minskar rörligheten på villamarknaden. 40-talisterna är en stor grupp som kommer att påverka bostadsmarknaden oavsett om de väljer att byta bostad eller att bo kvar. Många 40-talister vill bo centralt med hiss, men även få loss kapital för att förverkliga sina drömmar. För att skapa flyttkedjor i befintligt bostadsbestånd är det av stort samhällsekonomiskt intresse att förutsättningar ges att bygga fler lägenheter, så att äldre personer kan flytta från sina villor. Därigenom frigörs bostäder för bland annat personer i familjebildande ålder och det gynnar också barnfamiljer som inte har råd att bygga nytt. Enligt uppgifter från fastighetsägarna efterfrågar äldre personer 2:or och 3:or med hiss så nära Gamla Torget som möjligt. Även yngre personer vill bo centralt. De ungdomar som idag har lägenhet och vill byta till 2:or och 3:or, samt yngre som söker sin första lägenhet och efterfrågar små lägenheter (1:or), har svårt att få den lägenhet som efterfrågas. Barnfamiljer efterfrågar större lägenheter, 3:or till 5:or. Det finns även en efterfrågan från de som bor på landsbygden att flytta till staden. För att möta de krav som ställs från de som söker lägenhet måste antalet lägenheter med hiss öka. Att efterfrågan på större lägenheter har ökat något kan bero på att det krävs en större egen insats vid köp och nyproduktion av villa. Efterfrågan och behov för olika grupper Kommunens inriktning är att personer med funktionsnedsättning ska kunna leva ett lika bra liv som övriga medborgare och på lika villkor. LSS boende I begreppet särskild service för vuxna inryms både gruppbostäder och servicebostäder. Lagen om stöd och service till personer med funktionsnedsättning, LSS, reglerar rättigheter där bostad med särskild service eller annan särskilt anpassad bostad ingår. Inom omvårdnadsförvaltningen finns olika boendeformer med olika förutsättningar. De flesta boenden ligger integrerat i vanliga hyreslägenheter i Tidaholms tätort. Kommunens inriktning är att personer med funktionsnedsättning ska bo i eget boende. Kommunen hyr med förstahandskontrakt lägenheter i Thule (6 lgh), Manhem (7 lgh) och i Klockan (8 lgh). För personer med behov av mer stöd finns 5 lägenheter i Solstigen (Stallängen). För personer med stödboende finns ett framtida behov av lägenheter i det ordinarie längenhetsbeståndet. Inom de närmaste åren planeras för ett nytt LSS boende. 16/23
Särskilt boende för barn Inom kommunen finns barn och ungdomar med olika former av funktionsnedsättning som så småningom behöver permanenta boende som bör ligga i Tidaholms tätort. För barn och ungdomar som på grund av stort omvårdnadsbehov inte kan bo hos sina föräldrar kan krav komma att ställas på att skapa alternativa boende som stödboende och stöd i egen lägenhet. Äldreboende (särskilt boende) Det blir allt fler äldre personer i befolkningen, samtidigt minskar andelen äldre som bor i särskilda äldreboenden. Det är viktigt att hålla isär de olika bostadsbehoven som kan knytas till äldre. Kommunen har enligt socialtjänstlagen ett ansvar att det finns särskilda boendeformer för äldre med omfattande behov av service, stöd och omvårdnad. Dessa boendeformer redovisas nedan. I Tidaholms kommun finns tre äldreboenden i centralorten (Solvik, Hellidshemmet och Midgård) och ett i Ekedalen (Lindängen). Sammanlagt finns 178 platser inklusive kortvård och växelvård. Kommunen har under de senaste åren genomfört omfattande ombyggnader av fastigheter som inrymmer särskilda boendeformer för äldre. För kommunen är det viktigt att kunna använda befintliga boendeplatser flexibelt för de behov som finns för närvarande. De två senaste åren har tillgången på boendeplatser varit större än efterfrågan. Ytterligare 10 platser kommer att tillfälligt stängas under mars månad 2016. Uppstår efterfrågan kan dessa platser öppnas med kort varsel. Under kommande tioårsperiod kommer antalet personer som är 65 år (idag 22,8 %) och äldre att öka gradvis. Under samma period ökar antalet som är 80 år och äldre med ca 10 %. Runt år 2020 blir antalet personer som är 80 år och äldre betydligt fler varför vi kan anta att det är först då som kommunen kan se en snabbare ökning av behovet av insatser. I första hand efterfrågas anhörigstöd och hemvårdsinsatser. I andra hand äldreboenden. Seniorboende och trygghetsboende ligger inte inom socialnämndens ansvarsområde utan dessa boendeformer ska tillgodoses inom den ordinarie bostadsförsörjningen. Ungdomar Ur ett nationellt perspektiv har ungdomar under de senaste decennierna valt att bo kvar längre hos sina föräldrar än vad som tidigare varit normalt. Anledningarna kan vara många, dels brist på mindre lägenheter, dels svårigheter för ungdomar utan utbildning att få arbete. Ungdomar som vill etablera sig på bostadsmarknaden har generellt sett en sämre ekonomisk situation än när tidigare generationer etablerade sig på bostadsmarknaden. De ungdomar som fortsätter med högre studier flyttar oftast till studieorten. De ungdomar som bor kvar i Tidaholm efterfrågar mindre lägenheter med ett centralt läge och låg hyra. Hiss är inget krav för yngre personer. Det viktiga är närheten till resecentrum och nöjen. För de ungdomar som vill byta till en större lägenhet finns svårigheter att hitta lämplig storlek. 17/23
Efterfrågan från medelålders personer och äldre Personer från 55 år och uppåt efterfrågar lägenheter i centrala Tidaholm. Av efterfrågan framgår att de inte kan flytta från sina villor på grund av att det inte finns lägenheter med acceptabelt avstånd till Gamla Torget och lägenheter med hiss, vilket är en central fråga för de som söker lägenhet. Enligt hyresgästföreningen vågar de som har en lägenhet inte säga upp den med risk att bli utan bostad. Det ökade behovet av lägenheter för personer som är 55 och äldre måste till stora delar tillgodoses genom nyproduktion. Det är även nödvändigt med ombyggnad och anpassning av det befintliga bostadsbeståndet. Enligt uppgifter från mäklare har de värderat ca 100 villor där främst äldre personer vill sälja sin villa för att flytta till centrum. Det som lockar i centrum är främst ett bekvämare boende med tillgång till hiss samt närheten till service som apotek, dagligvaruhandel och annan service. Eftersom det är få lägenheter i Tidaholm som har hiss är det liten omflytting inom befintligt lägenhetsbestånd. Bostäder för personer med svag ställning på bostadsmarknaden Inom kommunen finns det idag inga socialt utsatta bostadsområden, däremot finns det ett antal socialt utsatta fastigheter spridda i kommunen. I kommunen är det inte vanligt förekommande att personer är bostadslösa. Om behov skulle uppstå handlar det oftast om personer som har problem med missbruk och/eller kriminalitet. Ett sätt att fånga upp socialt utsatta personer är genom samarbete mellan kommunen, hyresvärdarna och individen. Nyanlända Tillföljd av oroligheter runt om i världen är flyktingströmmarna till Sverige för närvarande mycket höga. Många är ensamkommande flyktingbarn. Liksom i övriga Sverige råder stor brist på bostäder för nyanlända. Det kommer i framtiden att finnas ett stort behov av bostäder för nyanlända som placeras i kommunen. Kommunens ansvar för flyktingmottagandet är bland annat bostadsförsörjning och praktisk hjälp i samband med bosättning. För att undvika segregation är det nödvändigt att det blir en spridning av boende i olika geografiska områden. Det bör även finnas en väl genomtänkt strategi för att ta emot flyktingar så att de får ett bra boende, vilket bör utformas i riktlinjerna i det bostadsstrategiska programmet för 2016-2020. Social- och omvårdnadsnämnden har i uppdrag från kommunfullmäktige att utarbeta en integrationspolicy. Överenskommelse anvisningsbosättning Tidaholms kommun har en överenskommelse med Migrationsverket om att årligen via anvisning ta emot tio personer. Det är både familjer och ensamstående som kommer via anvisning, där större delen utgörs av familjer. Om man kalkylerar med att en normal familj är två vuxna och två barn skulle behovet vara två till tre lägenheter/år med 3-4 rum och kök. Egenbosättning nyanlända flyktingar Varje år kommer ett antal egenbosättare till Tidaholm, 2014 var det cirka 150 personer som flyttade till Tidaholms kommun. Så länge Migrationsverkets anläggningsboende med 156 platser på helårsbasis finns i kommunen kommer det att vara ett stadigt egenbosättande i kommunen. Utöver Migrationsverkets anläggningsboende finns under vinterhalvåret cirka 150 platser på Hökensås Camping & Stugbys anläggning. En rimlig bedömning är att antalet egenbosättare de närmaste åren kommer att ligga någonstans mellan 20-30 personer/år. Det innebär ett ytterligare behov av åtta till tio lägenheter/år, om vi gör samma antagande som med anvisningsbosättningen. Migrationsverkets prognos avseende egenbosättare säger 102 personer för 2016. 18/23
På längre sikt kommer även egenbosättningen att öka, i första hand beroende på att det kan bli en del anhöriginvandring till de nyanlända som bosätter sig i kommunen. Det är svårt att bedöma behovet. En bedömning är att om det kommer 20-30 personer/år finns ett behov av ytterligare åttatio lägenheter/år. (Detta är i dagsläget mycket svårbedömt, regeringen föreslår i en proposition att det ska bli svårare för anhöriga att återförenas med de som fått permanent uppehållstillstånd i Sverige). Kommunen har idag dålig kännedom om hur många lägenheter privata fastighetsägare hyr ut genom avtal med Migrationsverket. Ensamkommande flyktingbarn Sedan 1 januari 2014 är det tvingande för alla kommuner att ta emot ensamkommande barn. Länsstyrelsen har med utgångspunkt från Migrationsverkets prognoser fördelat ansvaret för mottagandet av ensamkommande barn till länets kommuner. För Tidaholms kommuns del innebär fördelningen att kommunen ska tillhandahålla 79 platser för asylsökande barn 2016. Migrationsverket anvisade 79 barn till Tidaholm under 2015. Social- och omvårdnadsnämnden har i februari 2016 ansvar för 93 ensamkommande barn. Under 2016 blir nio av de mottagna barnen, som har permanent uppehållstillstånd, 18 år. Dessa bedöms vara i behov av boende i utslussningslägenheter alternativt eget boende. Om länsstyrelsens beräkningar är korrekta samt att världssituationen inte drastiskt förändras den närmsta tiden förväntas tillflödet av ensamkommande barn ge ett behov av ca tjugo nya lägenheter varje år med start under 2016. Framtida behov/utmaningar Utifrån den överenskommelse Tidaholms kommun tecknat med Migrationsverket om mottagande av nyanlända är behovet av lägenheter minst tio lägenheter/år i varierande storlekar. Därutöver är det uppskattade behovet av bostäder för flyktingar enligt vad som redovisats ovan, cirka 40 lägenheter per år de närmaste två åren med start 2016 till och med 2018. Sammanlagt blir det uppskattade behovet cirka 50 lägenheter per år. Därefter finns en osäkerhet av hur stort behovet av lägenheter för nyanlända kommer att bli. En uppskattning är att behovet kommer att trappas ner under programperioden. Kommunen har idag dålig kännedom om hur många lägenheter som privata fastighetsägare hyr ut genom avtal med Migrationsverket. Behovet av bostäder för personer som bor hos privata fastighetsägare är därför svårt för kommunen att bedöma. Tidaholms kommun har på grund av akut brist på lägenheter svårt att följa det lagstadgade ansvaret kommunen ålagts genom Migrationsverket krav på mottagning via anvisning. Den stora utmaningen för kommunen blir att hitta lämplig mark som det går att bygga bostäder på, så att det kan bli en omflyttning i befintligt bostadsbestånd för en naturlig integrering av nyanlända. Efterfrågan på villor och villatomter Den akuta bristen på lägenheter får konsekvenser på villamarknaden genom att det finns få småhus till salu vilket innebär en tröghet på marknaden, med obefintliga omflyttningar (flyttkedjor) i det befintliga bostadsbeståndet. Idag finns en efterfrågan på begagnade småhus men bristen på lägenheter innebär att de äldre som söker lägenhet inte kan flytta från sina villor. Lediga småhus är det som i störst utsträckning generar en ökad omsättning på bostadsmarknaden. Den senaste tiden har det märkts en ökad efterfrågan på tomter som ligger på landet med cykelavstånd till stadens service. Drygt tio personer har tecknat sig i kommunens tomtkö. Enligt uppgifter från mäklare är det lätt att sälja småhus som ligger på landet nära staden och villor som är till salu med bra pendling till Skövde, vilket visat sig i ett ökat intresse för lediga villor i Ekedalen och Kungslena. Där finns även en svag efterfrågan på möjlighet att bygga villor. 19/23
Ekedalen har ett strategiskt bra läge utmed ett kollektivtrafikstråk mellan Tidaholm och Skövde. Kungslena ligger nära Skövde, men saknar kollektivtrafik. Kommunen saknar idag lämplig mark att bygga bostäder på i Ekedalen. Prisutveckling på bostäder Vid en jämförelse av sålda villor i Tidaholm och grannkommunerna Skövde och Falköping är kvadratmeterpriset i Skövde cirka 40 % högre 4 och i Falköping cirka 6 % högre än i Tidaholm. I Hjo är villapriserna ca 4,5 % lägre. Genomsnittspriset på en villa i Tidaholm är drygt en miljon kronor och i Skövde 1,8 miljoner. Snittpriset på villor har från februari 2014 ökat från 7 779 kr/kvm till 10 070 kr/kvm i februari 2016, en ökning med ca 28,5 %. Även priserna på bostadsrätter har ökat från att för några år sedan vara en krona till att det idag är budgivning på bostadsrätter med rätt läge. Vintern 2016 såldes en bostadsrätt för 400 000 kr i kvarteret Kullen. Enligt uppgifter från mäklare har de sålt små bostadsrätter till studenter från Skövde. I Skövde är det en helt annan prisbild på bostadsrätter och svårt att få tag på små lägenheter. 5 Kommunal mark I Tidaholms centrala delar är byggbar kommunal mark en bristvara. Kommunens markinnehav i centrala Tidaholm består förutom av Kungsbroområdet av allmänplats mark som Nya Torget, Gamla Torget, Stadsparken, Bruksvilleparken och Strandpromenaden samt grön- och lekområden och gator. Kommunen äger även mark i Ekedalen, Kungslena, Folkabo och Fröjered. I Ekedalen och Kungslena har övervägande delen av kommunens markinnehav någon form av skydd. Långt ifrån all mark är lämplig att bygga på eller önskvärd att ta i anspråk för exploatering av nya bostadsområden. Viss mark får inte bebyggas samtidigt som behovet av exploateringsbar mark konkurrerar med behovet av mark för andra ändamål, som till exempel jordbruk samt natur-, kultur-, idrotts- och friluftsaktiviteter av olika slag. 4 Uppgifter enligt Svensk Mäklarstatistik 20/23
Kommunägd mark i Tidaholms centrum Lila färg visar kommunägd mark. 21/23
Kommunägd mark i Tidaholms centralort Rosa färg redovisar kommunens markinnehav. 22/23
Kommunägd mark i hela kommunen Blå färg visar kommunägd mark 23/23