2011-09-01 1 (7) Startpromemoria KFKS 2011/374-214 Kommunstyrelsen Startpromemoria för stadsbyggnadsprojekt Orminge 42:1 i Boo Sammanfattning Fastigheten Orminge 42:1 är centralt belägen i Orminge. Byggnaden som tidigare har inrymt en förskola används idag för bostäder men är nedgången och i behov av upprustning. Tanken är att bygga ett antal nya bostäder inom fastigheten, antingen som flerbostadshus eller radhus. Platsen medger ett effektivt resursutnyttjande eftersom den är centralt belägen nära service, kommunikationer och arbetsplatser. Här finns redan existerande infrastruktur i form av gator och VA. Området där fastigheten ligger finns med i Nackas kulturmiljöprogram och har bedömts ligga i framkanten arkitektoniskt. Samtidigt har området haft dåligt rykte och en del problem. Viktigt är därför att göra något verkligt bra som kan hjälpa till att verka för en positiv trend i hela området. Projektets arkitektoniska ambitioner bör därför vara höga. Syfte och mål Syftet med planen är att uppföra ny bostadsbebyggelse på mark som redan är ianspråktagen. Fastigheten har tidigare inrymt förskoleverksamhet och i detaljplanen omfattas fastigheten av allmänt ändamål. På tomten ska även rymmas parkeringsplatser och utrymme för lek för de boende inom Orminge 42:1. För att tillvarata de arkitektoniska ambitionerna föreslås följande kriterier för projektet: Husen ska ha en skala anpassad till den omgivande bebyggelsen, två eller tre våningar med någon uppstickare. Bebyggelsen kan utformas som flerbostadshus eller radhus. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (7) Bostäderna ska utformas utifrån aktuella miljökrav och med en hög arkitektonisk kvalitet och hög boendekvalitet. Lägenheterna ska vara tilltalande. Lägenheterna ska ha en god teknisk- och ekonomisk utformning för långsiktigt förvaltande. Materialen ska vara anpassade till ett långsiktigt perspektiv, såväl exteriört som inom den egna lägenheten. Produktionen av bostäderna ska vara resurssnål och boendekostnaderna ska vara normala. Den nya exploateringen ska skapa en god sammanhållen bebyggelsemiljö tillsammans med den befintliga bebyggelsen i västra Orminge. Bebyggelsen ska matcha den befintliga bebyggelsen som låg i den arkitektoniska framkanten då den byggdes. Den tillkommande bebyggelsen ska anpassas till de topografiska förutsättningarna på platsen och en god utemiljö ska säkerställas. Ärendet/Bakgrund Ansökan om planläggning har inkommit från Michael Westman, Byggutveckling i Nacka, fastighetens ägare. Han vill uppföra bostäder på fastigheten som idag inrymmer 20 lägenheter med tillfälligt bygglov. Idag används den tidigare förskolan som bostadshus med flera små lägenheter. Ett tillfälligt bygglov för ändringen gavs 2005, lovet går ut år 2015. Fastigheten är cirka 3500 kvadratmeter stor. Del av marken används också för uteplatser och parkering. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden uppdrog åt planenheten att upprätta förslag till detaljplan samt att teckna avtal med fastighetsägaren om plankostnaderna den 7 juni 2011 181 i enlighet med ett enkelt planförfarande. Preliminär avgränsning/områdets läge Orminge 42:1 ligger i västra Orminge i ett flerbostadsområde som uppfördes i slutet av 1960-talet. Totalt finns här 2 600 lägenheter, bostadsrätter och hyresrätter. Området är mycket karaktäristiskt för sin tid med en uppdelning i olika zoner; en inre grönzon, en mellanzon med bostadsbebyggelse, en yttre trafikzon och ett centrum i ena kanten. Området karaktäriseras av den låga skalan och den terränganpassade bebyggelsen. Tanken var redan från början att landskapets karaktär skulle behållas och den låga bebyggelsen anpassas till den kringliggande villabebyggelsen. De enkla, neutrala volymerna grupperades på ett så rikt och varierat sätt som möjligt. Terräng och natur stod för en kvalitetshöjande effekt. Västra Orminge finns också med i det Kulturmiljöprogram som Nacka kommun tog fram år 2010. Områdets lamellhus i två våningar brukar kallas för tågvagnar efter sina bågformade tak och sammankopplade bostadsvolymer. Punkthusen i området kallas för sockerbitar efter husens kubformer.
3 (7) Fastighetens läge i Nacka. Fastigheten Orminge 42:1, Ormingeringen 62 i Boo
4 (7) Statliga och kommunala intressen samt kommunala planer I den gällande översiktsplanen för Nacka från 2002 beskrivs området där Orminge 42:1 ingår som ett område avsett för befintliga bostäder och centrum. Området omfattas inte av några riksintressen. För området finns dock en gällande stadsplan från 1967, S77. Fastigheten har tidigare använts som förskola, förskolan Rubinen, och är markerad med A i planen det vill säga område som endast får användas för allmänt ändamål. År 2005, ett antal år efter det att förskoleverksamheten lades ner, omvandlades husen till flerfamiljshus. Stadsplan S77. Orminge 42:1, den mindre fastigheten mitt i området markerad med blått i planen, ligger på gränsen mellan områdets inre grönzon och den mellersta bostadszonen.
5 (7) Orminge 42:1 ingår i kommunens kulturmiljöprogram från 2010 över västra Orminge. I detta skriver man att områdets grundstruktur med tre olika funktionszoner bör behållas. Den obebyggda inre grönzonen med öppna grönytor, träd och skogsdungar bevaras. Enstaka komplementbyggnader placeras och utformas så att de inordnar sig i och samspelar med befintliga bebyggelsegrupperingar och förhållandet till omgivande naturmark. Den låga skalan och bostadshusens terränganpassning är en viktig kvalitet. I kulturmiljöprogrammet skriver man också om hur en eventuell ny bebyggelse bör utformas. Större kompletteringar ska företrädesvis ske i gränszonen mellan den befintliga bebyggelsen och trafik/parkering i områdets yttre delar. Nya bebyggelsegrupper utformas som tydliga årsringar samtidigt som en samverkan med den befintliga bebyggelsens karaktär och placering eftersträvas. Planeringsförutsättningar Fastigheten består av ett relativt plant område i direkt anslutning till Ormingeringens inre grönzon. Över området finns redan en detaljplan och på tomten finns sedan tidigare en byggnad som använts som förskola. Kringliggande områden är bebyggda sedan lång tid tillbaka. All teknisk försörjning finns därför lätt tillgänglig. Annan service i form av handel och kommunikationer finns också i närområdet. Husen ligger i en svacka mellan två husgrupperingar. Platsen ger ett grönt intryck trots att flera flerbostadshus ligger i fastighetens direkta närhet. Väster om Orminge 42:1 ligger en liten park och bakom den, närmast vägen, ligger ett parkeringsdäck i betong. Söder om parken ligger ett mindre hus i suterräng som innehåller tvättstuga och gemensamhetslokaler för området. Söder om fastigheten ligger två lamellhus, tågvagnar, på en kulle. I övrigt gränsar fastigheten i söder till skogsmark. Öster och nordost om fastigheten ligger parken med fotbollsplan, gräsmattor, längdhoppsgrop och en asfalterad bollyta. Norr om fastigheten ligger flera tågvagnar. Husen som är i en våning består av två sammankopplade huskroppar med totalt 20 lägenheter. De flesta lägenheterna är enkelsidiga och består i princip av antingen ett eller två rum och kök. Eftersom huset är ganska brett, 15 meter, blir de inre utrymmena relativt mörka. Taklanterniner ger ljus till dessa. Till varje lägenhet hör en liten uteplats. Husens fasader är klädd med liggande träpanel målad i ljust gult och det platta taket är belagt med plåt. Marken runt huset är till stor del asfalterad. Byggnaderna är i behov av renovering. Viktigt i sammanhanget är fastighetens placering mitt i den kulturmiljö som västra Orminge utgör. Gestaltningsfrågan blir därför central. Den för sin tid framåtblickande arkitekturen bör få sin motsvarighet i det nyplanerade området så att fastigheten blir en tillgång till sin omgivning och hjälper till att höja områdets status.
6 (7) Miljöbedömningar för planer och program En behovsbedömning av detaljplanen ska utföras för att avgöra om genomförandet av planen kan anses utgöra en betydande miljöpåverkan. Kommunens bedömning är att genomförandet av planförslaget inte innebär en betydande miljöpåverkan. Detaljplaneförslaget är av begränsad omfattning och bedöms sakna allmänintresse. Vidare strider det inte mot översiktsplanen. Planenheten föreslår att upprättande av förslag till detaljplan prövas med enkelt planförfarande enligt Plan- och bygglagens regler 5 kap 28 och att avtal tecknas med fastighetsägaren om plankostnaderna. Planenheten föreslår vidare att man går ut på ett brett samråd för att få in så mycket åsikter som möjligt från de boende i området. Samtidigt skickas denna startpromemoria till Kommunstyrelsen så att ärendet redan är förberett för ett normalt planförfarande om det skulle visa sig att berörda parter har många synpunkter på ärendet. Planarbetets bedrivande Planarbetet genomförs med enkelt planförfarande men med brett samråd så att processen kan övergå i vanligt planförfarande om så behövs. Exploateringsavtal behöver eventuellt tecknas inför antagande av detaljplan. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden kommer att informeras inför detaljplanesamråd och beslutar om antagande av detaljplanen. Om planen övergår till normalt planförfarande ska miljö- och stadsbyggnadsnämnden fatta granskningsbeslut. KSAU kommer att få yttra sig under samråd och eventuellt granskningsskede. Planarbetet avses bedrivas i en projektgrupp med representanter från berörda i kommunen och i ett nära samarbete med markägaren och dennes konsulter. Projektledare är David Arvidsson. Projektgruppen består av följande personer/kompetenser: Styrgrupp Projektägare Produktägare detaljplan Produktägare exploateringsavtal Projektledare Styrgruppen för stadsbyggnadsprojekt: Anders Ekengren, Dag Björklund, Åsa Engwall, Anders Börjesson, Andreas Totschnig, Ulf Crichton Ulf Crichton, exploateringschef Andreas Totschnig, planchef Ulf Crichton, exploateringschef David Arvidsson, exploateringsenheten Delprojektledare:
7 (7) Detaljplan Exploateringsavtal Projektering & utbyggnad Sakområdesrepresentanter: Detaljplan VA Park Kulturmiljöfrågor Bygglovfrågor Exploateringsfrågor Lena Nordenlöw, planenheten David Arvidsson, exploateringsenheten Ännu oklart Lena Nordenlöw, planenheten Oscar Engle, VA & avfall Anna Mattsson, park & fritid Johan Aspfors, kommunantikvarie Ramin Shab Afrooz, bygglovenheten David Arvidsson, exploateringsenheten Ekonomi Detaljplaneavtal har upprättats och undertecknats av parterna. Exploatören står för samtliga plankostnader. Exploateringsavtal kommer att träffas i samband med detaljplanens antagande. Exploatören kommer att stå för eventuella kommunens kostnader som genomförandet genererar. Genomförande Huvudman för allmänna anläggningar är Nacka kommun. Eventuell upprustning av kommunala anläggningar regleras i exploateringsavtal. Byggnation av lägenheter beräknas starta 2013 eller när efterfrågan finns. Preliminär tidsplan En preliminär tidsplan för planläggning och genomförande redovisas: Planavtal tredje kv. 2011 Samråd detaljplan fjärde kv. 2011 Eventuellt granskning detaljplan första/andra kv. 2012 Antagande detaljplan (om enkelt förfarande) första/andra kv. 2012 Antagande detaljplan (om normalt förfarande) tredje kv. 2012 Exploateringsenheten Ulf Crichton Exploateringschef David Arvidsson Projektledare, exploateringsingenjör