5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Saga 28, Norevägen 8 C, Djursholm, Danderyds kommun Lagfaren ägare Claes Luhr Ingela Luhr Agrell Uppdragsgivare Claes Luhr Närvarande vid besiktningen Claes Luhr, del av tiden Ingela Luhr Agrell, del av tiden Anders Tjärnvall, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2014-02-18 / 2014 0028 Väderlek Klart ca 0 C Byggnaden 1½-plans villa med källare / souterrainvåning uppförd 1973 Övriga byggnader Förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg (bedömt) Betongplatta Lättbetong Betong, trä Trä Träpanel Betongpannor Direktverkande el, två luftvärmepumpar Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Huspärm fanns att tillgå. - - Inga problem föreligger med elsystemet. Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Delar av avloppet till förbindelsepunkt i gata är gemensamt för tre fastigheter. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Luftvärmepumpar är installerade år 2007. - Det finns elgolvvärme i duschrum på våning 1 tr. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonsug är installerad. - Radonmätning är utförd år 2009. Årsmedelvärde av radon = 130 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2011-01-18. - Braskamin är installerad och godkänd på 1980-talet. - Öppna spisar har ej nyttjats under senare år. - Kompletteringsbyggnad planeras uppföras på grannfastighet. - Servitut avseende ledning m m och väg berör fastigheten.
7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Avfrostningsvatten från de båda luftvärmepumparna rekommenderas ledas bort från husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Det noterades liten spricka vid hushörn mot sydväst. - Lokalt sprickor och bomputs vid hushörn mot nordväst. Fasad - Fasaden utgörs av stående träpanel och är enligt uppgift målad år 1973. - En del lokala mindre skavanker förekommer i fasadpanelen på gavel mot sydost. - Målning av fasaden bör kalkyleras. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är ursprungligen kopplade tvåglas där den inre rutan ersatts med en tvåglas isolerglaskassett ca år 1993 enligt uppgift. - En del underhåll i form av skrapning, kittning och målning bör utföras. - Lokalt noterades färgflagning på något fönsterbleck. - Takfönster är utförda med tvåglas isolerglas.
8 Yttertak - Yttertaket är från byggnadsåret och utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast utförts i anslutning till takstegar. I övrigt har besiktning utförts från marknivå. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 50 år. - Det noterades en sprucken takpanna på takkupa, en sprucken takpanna i anslutning till ventilationsskorsten nära nock och en sprucken nockpanna. Spruckna takpannor bör bytas ut. - Enligt uppgift är vindskivor utbytta och målade år 2013. - Takkupans anslutning till taket är ej fullgod på ena sidan. Glipa noterades. Förbättrad tätning bör utföras. - Det noterades tecken på läckage i hängränneskarvar. - Det noterades rost på plåt kring avloppsavluftningsröret samt mindre glipa mellan avloppsavluftningsrör och plåtstos. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - Det noterades att några takpannor vid takfot är utbytta. Förråd - Förrådet har ej besiktigats.
9 INVÄNDIGT Källare / souterrainvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är delvis (allrum, hobbyrum och bastu) påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Dränering och fuktisolering är enligt uppgift från byggnadsåret. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator noterades lokalt förhöjda fuktindikationer i groventré / förråd, hobbyrum och tvättstuga. - Grundmurar är i gillestuga och bastu påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Svale / hall
10 Tvättstuga - Plastmatta på golv från byggnadsåret och målad väv på väggar. - Det noterades att golvmattan släppt från underlaget i anslutning till golvbrunnen. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Äldre tvättmaskin och torkskåp. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Torkskåpet är enligt uppgift defekt. - Varmvattenberedare är tillverkad år 1991. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod närmast golvbrunnen. I övrigt bedöms golvet vara relativt plant. Bastu - Plastmatta på golv och panel på väggar. Duschplats - Plastmatta på golv från byggnadsåret och kakel på väggar. - Enligt uppgift är kakel på väggar från år 1987. - Enligt ägare finns det dåtidens fuktspärrar bakom kakelplattor. - Det noterades att golvmattan släppt från underlaget i anslutning till golvbrunnen. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras. Wc-rum - Plastmatta på golv och kakel på väggar. Hobbyrum - Det noterades spricka i grundmur. Sprickor är vanligt förekommande för lättbetongkonstruktioner. - Inga speciella noteringar i övrigt.
11 Allrum - Plåtar på golv framför öppna spisen ligger löst. - Inga speciella noteringar i övrigt. Groventré / förråd - Radonsugfläkt är placerad i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Förråd - Elcentral med jordfelsbrytare är placerad i utrymmet. Bottenvåning Entré - Svikt och knarr i golv. - Ena luftvärmepumpens inomhusdel är placerad i utrymmet. - Inga speciella noteringar i övrigt. Hall Badrum - Plastmatta på golv från byggnadsåret och kakel eller målad väv på väggar. - Kakel på väggar är enligt uppgift från ca år 2000. Med hänsyn till renoveringsåret avseende kakelväggar bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor. - Det är endast lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen. I övrigt bedöms golvet vara relativt plant. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt / fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras. Sovrum Kök - Köksluckor är enligt uppgift utbytta ca år 2010. - Fönsterdörr är tillverkad år 1985.
12 Vardagsrum Matrum - Den andra luftvärmepumpens inomhusdel är placerad i utrymmet. Våning 1 tr Allrum Förråd 1 Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2014. - Klinker på golv och kakel eller klinker på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Tröskel är ej fuktsäkert ansluten till klinkergolvet. - Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet är enligt uppgift inte upprättat. Sovrum 1 Sovrum 2 Klädkammare - Inga speciella noteringar i övrigt. Sovrum 3
13 Förråd 2 Kattvind 1 - Kattvindsutrymmet är isolerat med mineralull och / eller cellplast. - Det noterades begränsade spår av fukt i anslutning till ventilationsskorstenens takgenomföring. Vid besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation. - Något getingbo noterades. Kattvind 2 - Kattvind mot gata nås via lucka i sovrum 2. På grund av bokhylla framför luckan har kattvind mot gata ej besiktigats. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. Kattvind 3 - Utrymmet är isolerat med cellplast. Inga speciella noteringar. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralullsmattor ovan diffusionsspärr av papp. - Lokalt noterades en del missfärgningar på yttertaksinbrädning och takstolar. Lokalt noterades vit beläggning / påväxt på yttertaksinbrädningen. Missfärgningar / påväxter bedöms vara orsakade av kondens. - Det noterades tecken på att läckage har förekommit i anslutning till antennröret. - Ett getingbo noterades. Övrigt - Enda sättet att kontrollera eldstädernas kondition är via provtryckning.
14 RISKANALYS - Invändigt påbyggda grundmurar i källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Påbyggda golvkonstruktioner ovan betonggolv i källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2014-02-19 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson