1 (8) EKONOMI- OCH EGENDOMSFÖRVALTNINGSPOLITIK 2012 BOSTADSFASTIGHETSPOLITIK 2012 1. FASTIGHETSEGENDOM 1.1. Bostadsbestånd 1.2. Administrering av bostadsfastigheter inom studentkåren 2. MÅL FÖR BOSTADSFASTIGHETSVERKSAMHETEN 2.1. Antalet bostäder 2.2. Bostädernas läge 2.3. Bostadstyper 3. SKÖTSEL AV BOSTADSFASTIGHETERNA 3.1. Grundkonditionsnivå 3.2. Fastighetsunderhåll 3.3. Renoveringsprogram 3.4. Samhällsansvar i fastighetsverksamheten 4. BOSTADSFASTIGHETERNAS AVKASTNING 4.1. Bestämmandet av avkastningen i bostadsfastigheter 4.2. ARA-stöd och begränsningar 4.3. Avkastning på eget kapital 4.4. Grunder för fastställandet av hyra
2 (8) 1. FASTIGHETSEGENDOM 1.1. Bostadsfastighetsbestånd Ägandet av bostadsfastigheter och en god förvaltning av dessa hör till studentkårens centrala uppgifter. Bostadsfastighetsegendomen utgör den mest betydande andelen av studentkårens egendom. Studentkåren har sammanlagt cirka 84 000 m2 bostadsfastigheter i Helsingfors och Esbo på de ställen som markerats på kartan nedan. I de fastigheter som studentkåren äger finns sammanlagt cirka 2600 bostäder. Användningsgraden är hög och efterfrågan på bostäder överskrider utbudet. Fler än hälften av bostadsfastigheterna ligger i Otnäs i Esbo. Otnäsfastigheterna ligger nära varandra och bildar en tät och enhetlig helhet, en byagemenskap. Husen i den så kallade Gamla byn byggdes åren 1952 1970. I byn finns sammanlagt 12 fastigheter med en sammalagd bostadsyta på cirka 44 000 kvadratmeter. År 2002 byggdes två fastigheter i Alberga med en sammanlagd yta på cirka 4500 kvadratmeter (Heinävaara och Kylterivaara), i Otnäs år 2004 en fastighet
3 (8) (Ossinlinna, 3400 m2) och år 2005 på Otstranden den nyaste fastigheten (6500 m2). Fastigheterna i Helsingfors byggdes åren 1955 2009. Fastigheterna, sammanlagt cirka 27 000 m2, är enskilda fastighetsbolag på olika håll i staden. Byggnaderna och bolagen har delvis köpts färdiga, och främst under 2000 talet har nya fastigheter byggts. I studentkårens fastigheter bor sammanlagt cirka 3200 studerande. I Otnäsfastigheterna bor med några undantag (studentkårens personal) enbart studerande. I Helsingforsfastigheterna var i början av 2012 drygt 10 % av bostadsytan uthyrd till andra än AUS studerande. Förklaringen återfinns både i fastighetsegendomens historia (en del av fastigheterna köptes som gamla fastigheter och hade långvariga hyresgäster) och delvis i en svag efterfrågan bland studerande. En förteckning över bostadsfastigheter finns i bilaga 1. 1.2. Administrering av bostadsfastigheterna I balansräkningen finns bostadsfastighetsegendomen beroende på ägaren antingen direkt under studentkårens balansräkning eller i de separata fastighetsaktiebolagen. Fastighetsaktiebolagen ägs i huvudsak till 100 % av studentkåren. Fyra fastigheter är delägda till 25 80 %. Fastigheterna är bostadsfastigheter där även några näringsidkare (arbetsrum och kiosker) och allmännyttiga tjänster såsom daghem är hyresgäster. Hyresnivån i fastigheterna varierar mellan 8,79 och 20,00 euro/kvadratmeter. I bilaga 1 presenteras kvadratmeterhyrorna enligt fastighet.
4 (8) För fastighetsförvaltningen ansvarar studentkårens egna fastighetsproffs.
5 (8) 2. MÅL FÖR BOSTADSFASTIGHETSVERKSAMHETEN 2.1. Antalet bostäder Enligt det långsiktiga mål som delegationen slagit fast är syftet att erbjuda alla villiga medlemmar bostad efter en kort väntetid. Att erbjuda medlemmarna studentbostäder är ett viktigt sätt att stödja studierna. För att nå målet måste antingen studentkåren och/eller dess samarbetspartner utöka bostadsfastighetsbeståndet på lång sikt. Detta förutsätter att avkastningen hålls kvar inom bostadsfastighetsverksamheten. Studentkåren följer aktivt planläggningssituationen och söker tomter och byggmöjligheter som lämpar sig för studentboende samt eventuella fastigheter som lämpar sig för ändamålet. 2.2. Bostädernas läge AUS strävar efter att skaffa nya studentbostäder där studentkårens medlemmar finns. Målen för ett bra läge är följande: närhet till campusområdena och/eller goda kollektivtrafikförbindelser närhet till metron, den nuvarande och framtida. 2.3. Bostadstyper Studentkårens mål är att äga marknadsdugliga bostäder. Målet är att äga enskilda bostäder, i huvudsak ettor och tvåor, som motsvarar efterfrågan. Vid behov kan studentkåren också hyra ut sina bostäder till utomstående, dock i första hand till studerande.
6 (8) 3. SKÖTSEL AV BOSTADSFASTIGHETERNA 3.1. Grundkonditionsnivå Målet är att bibehålla och upprätthålla fastigheternas goda skick med beaktande av den stora åldersvariationen. Regelbundna konditionskartläggningar görs av fastigheterna och renoveringar genomförs enligt en långsiktig plan. 3.2. Fastighetsunderhåll Studentkårens mål är att hålla fastigheterna i gott skick och samtidigt hålla användningskostnaderna nere. Genom att kontinuerligt följa upp slitage och kostnader eftersträvas besparingar och framtida reparationer kan förutses. Studentkårens egna fastighetsproffs ansvarar för underhållet av fastigheterna. Underhållet av fastigheterna sköts i huvudsak som köptjänst av utomstående leverantörer. Tjänsterna ska regelbundet konkurrensutsättas enligt ändamålsenlighetsprincipen och lokala aktörer ska också beaktas. På fastigheterna genomförs service och de underhålls enligt åtgärderna i serviceboken. I regel har fastigheterna elektroniska serviceböcker. I fastighetsskötseln följs den så kallade livscykeltanken. För fastigheternas årsreparationer ingås årliga avtal med flera olika reparations- och serviceleverantörer. I en del av avtalen ingår också jour 24 timmar i dygnet. 3.3. Renoveringsprogram
7 (8) Långsiktiga planer ska göras upp för varje fastighet Planerna styrs av fastighetsvisa konditionsbedömningar och konditionsgranskningar. I budgeteringen bereder man sig på kommande reparationer genom att reservera ett visst anslag för reparationer i intäktsbudgeten. Renoveringarna konkurrensutsätts och besluten om upphandlingar fattas enligt upphandlingsstadgan. Stora renoveringar finansieras med lån. För små renoveringar kan intern finansiering användas från fall till fall. 3.4. Samhällsansvar i fastighetsverksamheten Både i planeringen av fastigheter och i renoveringen av gamla fastigheter beaktas miljön. Hela Otnäsområdet omfattas av de riksomfattande målen för områdesanvändning och skyddsaspekterna ska beaktas i fastighetsförvaltningen. Museiverket och Miljöcentralen tar ställning till reparationer och ändringar av byggnaderna. Förutom Alvar Aalto har flera av vårt lands mest betydande arkitekter deltagit i planeringen av området. I all fastighetsverksamhet eftersträvas en helhetsansvarig energieffektivitet. 4. BOSTADSFASTIGHETERNAS AVKASTNING 4.1. Avkastningen i bostadsfastigheterna Studentkårens mål är att erbjuda sina medlemmar en möjlighet att bo i bostäder där hyran är lägre än det allmänna marknadspriset. Målet med bostadsfastighetsegendomen är att den ska generera en avkastning som tryggar fastighetsbeståndets värde, renoveringar och eventuella nya bostadsfastighetsprojekt. 4.2. ARA-stöd och begränsningar ARA-bestämmelserna inverkar i hög mån på avkastningen från bostadsfastigheterna. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) beviljar statligt
8 (8) stöd för byggandet av nya bostäder och renovering av gamla bostäder för särskilda invånargrupper såsom studerande. Anskaffningen och byggandet av studentkårsägda bostadsfastigheter har i huvudsak skett med ARA-stöd antingen i form av arava- eller räntestödslån. En förutsättning för att få stöd är att bostäderna hyrs ut till specialgrupper, i detta fall studerande. Finansieringen omfattas av begränsningar i anslutning till användningen av bostadsfastigheten, som upphör 20 45 år efter beviljandet av räntestödslånet. De fastighetsvisa begränsningarna för studentkårens fastigheter presenteras i bilaga 1. 4.3. Avkastning på eget kapital Avkastning på det egna kapitalet begränsas av bestämmelserna om allmännyttighet i räntestödslagen, som ARA övervakar. Förutsättningen för allmännyttighet är att samfundets verksamhetsområde är social bostadsproduktion och att samfundet inte gottskriver sina ägare med annat än en skälig avkastning på de medel som ägaren placerat i samfunde (max. 8 %). 4.4. Grunder för fastställandet av hyra Hyrorna för studentkårens fastigheter fastställs fastighetsvis årligen.