Vindkraft i sikte. Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft?

Vindkraft i sikte Hur påverkas fastighetspriserna vid etablering av vindkraft? Vindkraft i sikte 1

Innehåll Sammanfattning...5 Executive Summary...7 1. En angelägen fråga... 9 2. Tidigare studier...10 3. Vindkraftutbyggnaden 2001-2007...16 3.1 Vindkraften i Sverige...16 3.2 Dataunderlag...16 3.3 Bearbetning av dataunderlag...18 4. Analys av småhusförsäljningen...20 4.1 Småhusförsäljningen i Sverige...20 4.2 Dataunderlag...21 4.3 Test av avståndskriteriet på hela datamaterialet...23 4.4 Test av avståndskriteriet på enbart fritidshus...24 4.5 En jämförelse före och efter vindkraftplanerna var kända...25 4.6 Försäljningsfrekvens...25 4.7 Upprepade försäljningar av samma fastighet...26 5. Tre anläggningar...27 5.1 Tre typområden...27 5.2 Vindkraft i det öppna landskapet...28 5.3 Vindkraft i fritidshusdominerad kustbygd...31 5.4 Vindkraft i inlandets glesbygd...34 5.5 Många faktorer påverkar priset...38 6. Diskussion...39 6.1 Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen...40 6.2 Positiva effekter för marknadsvärdet...40 6.3 Utblick mot 2020...41 6.4 Förslag till fortsatta studier...41 Referenser...42

Förord Svensk Vindenergi har för tredje året i rad tagit fram en oberoende rapport 1. I år har vi fokuserat på hur priserna på fastigheter påverkas av vindkraftetableringar. Temat har vi valt utifrån att det i samband med vindkraftens utbyggnad finns en oro för att de fastigheter som ligger i närheten av en vindkraftsetablering skall sjunka i värde. Att fastighetsvärdet ökar för de fastigheter där etableringen sker torde vara fastställt, men vad som händer med de kringliggande fastigheterna har ännu inte kunnat fastställas. Rapporten har tagits fram av det oberoende konsultföretaget ÅF med Tryggve Sigurdson som projektledare och Maria Lundberg, Eva Andersson, Karolina Selstam, Eric Lundberg och Christer Wilhelmsson som utredare. Mattias Wondollek har varit projektledare hos Svensk Vindenergi. I referensgruppen för projektet ingick Bengt Larsén, Boverket, Camilla Rosenberg, Energimyndigheten, Mats Wilhelmsson, KTH, Peter Englund, Handelshögskolan, Per Witalisson, Eolus Vind AB, och Anders Persson, Mäklarsamfundet. Uppdraget har medfinansierats av Energimyndigheten. Stockholm 15 september 2010 Annika Helker Lundström vd, Svensk Vindenergi 1 Tidigare rapporter i serien: Med vindkraft i tankarna (2008) Jobb i medvind (2009) Vindkraft i sikte 3

Vindkraftverk på Råshön i Jämtland. Foto: Bo Mattiasson, Änge 4 Vindkraft i sikte

Sammanfattning Vindkraft är den typ av elproduktion som växer snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk som tillsammans producerade ca 2,5 TWh (miljarder kilowattimmar) på årsbasis. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och producera mer än 5 TWh. Inför denna utbyggnad finns ett stort behov av kunskap avseende gemensamma samhällsfrågor som rör vindkraftens effekter. En fråga som allt oftare kommer upp handlar om risken för värdeminskning på näraliggande småhusfastigheter. Oron för detta är inte orimlig med tanke på att liknande effekter har observerats kring andra stora industrietableringar. Tidigare internationella studier av faktiska försäljningspriser presenterar inga avgörande bevis för några omfattande konsekvenser på småhuspriserna kring vindkraftanläggningar. Även om enskilda hus säkert kan påverkas negativt är dessa effekter är för små och / eller alltför sporadiska för att resultera i någon omfattande, statistiskt observerbar inverkan. I Danmark finns sedan 2009 en lagstiftning som ger rätt till ersättning för värdeminskning. I Sverige har vi goda möjligheter att studera de totala effekterna av vindkraften genom de fina dataunderlag som finns både avseende vindkraftutbyggnaden och försålda fastigheter. Denna studie har samlat in uppgifter om ca 42 000 småhusförsäljningar inom 5 km från 120 nya vindkraftanläggningar som driftsattes mellan 2001 och 2007 och jämfört dessa med omgivande referensområden (övriga kommunen). Studien behandlar inte de vindkraftverk som byggts inom 1500 meter från befintliga vindkraftverk, eftersom landskapet då redan tidigare haft tydliga inslag av vindkraft. Detta innebär att bland annat Gotland, som till stor del redan tidigare var präglat av vindkraft, inte inkluderats i studien. Avståndskriteriet 5 km Vindkraft i sikte 5

innebär också att inga fastigheter nära havsbaserade anläggningar (t ex Lillgrund) har ingått i denna studie. Prisutvecklingen på småhusfastigheter var mycket stark under 2000-talets första årtionde, i alla fall fram till finanskrisen hösten 2008. Mellan 200 och 2009 har prisökningen på småhus varit ca 100 % räknat på genomsnittligt försäljningspris, vilket kan jämföras med konsumentpriserna som steg med ca 15% under samma tid. Skulle vindkraftsatsningen leda till sänkta värden för småhus nära vindkraftetableringarna så borde prisökningen vara lägre i närområdet, men denna studie visar inte något sådant samband. Genomsnittspriset för de småhus som ligger inom 5 km från en nya vindkraftetablering har i genomsnitt stigit betydligt mer än riksgenomsnittet, ca 133%, eller ungefär i samma takt som i referensområdena inom berörda kommuner. I de regressionsanalyser som genomförts indikeras dock vissa negativa effekter i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km. Förklaringsgraden är emellertid låg, vilket tyder på att fler av fastigheternas egenskaper skulle behöva inkluderas i analyserna. En studie av prisnivåerna mer än tre år före vindkraftanläggningen togs i drift visar dock på samma mönster, och de lägre priserna i närområdet kan därmed ha andra orsaker. Även om enskilda hus kan påverkas negativt av vindkraften har vi inte hittat någon generell påverkan på fastighetspriserna. En analys av försäljningsfrekvensen tyder inte heller på att omsättningen av fastigheter vare sig skulle minska eller öka närmast nya vindkraftverk i samband med att det planeras och byggs. I en genomgång av de 98 registrerade fall där samma fastighet sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverk byggts i området har inget orsakssamband kunnat ses med vindkraftverken. I vissa regioner och kring vissa vindkraftanläggningar har prisutvecklingen emellertid varit svagare och vid vissa anläggningar har samma fastighet sålts både före och efter etableringen med prisminskning. För tre av dessa anläggningar har studien fördjupats avseende i vilken mån vindkraften bidragit till den svagare utvecklingen. De tre fallstudier som valts är Råshön i Krokoms kommun, Allmagverket på Orust, samt vindkraftverken vid Brönnestad i Trelleborgs kommun. Dessa fall representerar också tre landskapstyper där det planeras mycket vindkraft: Norra Sveriges kuperade skogslandskap, kustbygd med fritidsbebyggelse samt öppet jordbrukslandskap med gårdar, byar och tätorter. Fördjupingen har skett genom översiktlig efterforskning om de utvalda anläggningarna och kringliggande fastighetsförsäljningar, samt genom kontakter med aktiva mäklare i området. Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Trelleborg och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en svagare utveckling efter vindkraftetableringen. Fastighetsförsäljningarna i området runt etableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i glesbyggd finns det dock få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området. Sammantaget är slutsatsen från denna studie att det med de olika metoder och dataunderlag som använts i denna studie inte går att fastställa något entydigt samband mellan nya vindkraftsetableringar och prisutvecklingen på närliggande fastigheter. Detta trots flera olika angreppssätt. Eftersom studien gjorts med begränsade resurser och med ett begränsat djup i statistikunderlaget är det angeläget att studera frågan vidare. 6 Vindkraft i sikte

Executive Summary Wind power is the world s fastest growing source of electricity generation. At the end of 2009, there were approximately 1400 wind turbines installed in Sweden, which together produced about 2.5 TWh (billion kilowatt hours) annually. Already in 2012 over 2000 wind turbines are expected to be in operation and produce more than 5 TWh. Considering this, it is of great importance to study the social issues related to the effects of the wind power expansion. One question that recently has gained attention is the risk of depreciation of neighbouring houses. Concerns are not irrational considering observed effects around other major industrial establishments. Previous international studies of actual sales presents no conclusive evidence of any significant impact on house prices surrounding wind farms. Although individual houses may be negatively affected, these effects are too small and/or too sporadic in order to result in any substantial, statistically observable impact. In Denmark there is a law since 2009, which provides for reimbursement for depreciations. In Sweden we have good opportunities to study the overall effects of wind power through large data bases containing information about wind power installations and sold real estates. This study has collected data from about 42 000 house sales within a distance of five km from 120 new wind farms that were commissioned between 2001 and 2007 and compared these with the surrounding reference areas (other municipality). The study does not consider wind turbines already built within 1500 meter from existing wind turbines, since elements of wind power is already present in the landscape. This means that the island of Gotland, which already was characterized by wind power, is not included in the study. Due to the distance criterion, no houses near the Vindkraft i sikte 7

new offshore installations (e.g. Lillgrund) are included in the study. The price trend for small houses was very strong in first decade of 2000, at least until the outbreak of the financial crisis in the fall of 2008. Between 1999 and 2009, the average house prices increased 111 percent, which can be compared with the 16 percent increase in consumer prices over the same period. If wind power would lead to a depreciation of nearby homes, a lower price increase in the neighbourhood should be expected. This study has however failed in finding such a pattern. The average price for the houses located within 5 km of a new wind power installation has on average risen considerably more than national average, about 133%, or approximately the same rate as in the reference areas within concerned municipalities. The regression analysis carried out in the study indicated however a slightly lower house prices in the order of 2-4%, within 1-3 km distance ranges. On the other hand the coefficient of determination is low; suggesting a need for more property characteristics (such as visibility). A study of price levels three years before the wind farms were put into operation however shows the same pattern, and the lower prices in the local area may therefore be explained by other factors. Hence, although individual houses may be adversely affected by the wind power installation, it is difficult to see any overall negative impact on property prices. An analysis of the sales rates does not indicate that the turnover of real estate s close to planned or built wind farms would decrease near the time of construction. In a review of the 98 recorded cases where the same estate was sold for a lower price after a wind farm was built in the area, no causal explanation could be derived to the exploitation. In some regions and around some wind farms, the price trend however has been weaker and some houses have been sold at a lower price after the establishment of the wind farm. For three of these farms, a deeper analysis has been performed in order to study to which extent the wind power installation contributed to a weaker trend. The three case studies chosen were the wind farm on Råshön in Krokom Municipality, the Allmag turbine on Orust, and the wind turbines at Brönnestad in the municipality of Trelleborg. These case studies also represent the three types of landscapes in which much of the future Swedich wind power is planned: the northern Sweden hilly landscape, coastal district with holiday cottages and open agricultural landscape with farms, villages and urban areas. The case studies have been carried out by general investigation of the chosen sites and surrounding property sales along with contacts with active estate agents in the area. The majority of the responding real estate agents in Trelleborg and on Orust believed that wind power might have had a negative impact on property prices in the given area. However, it is only in the dense cottage area of Orust, that one can observe a general weaker price trend after establishment of a wind farm. Property sales in the case study of Råshön in Krokom Municipality, indicates a somewhat weaker trend after permission was given for the facility. However, since the establishment is located in sparsely-populated area, there are too few registered sales to make this conclusion. The experience from interviewed estate agents in the area is that wind power has not had any influence on the prices. The overall conclusion from this study is that no significant causal relationship between new wind power installations and price trends on nearby houses could be found considering the methods and statistics used, despite several different approaches. Since the study has been conducted with limited resources and with a limited statistical basis the question is still considered relevant for future studies. 8 Vindkraft i sikte

1. En angelägen fråga Vindkraft är den typ av elproduktion som växer snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk, som tillsammans producerade ca 2,5 TWh, eller 2% av landets elkonsumtion. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och producera mer än 5 TWh 1. I takt med vindkraftutbyggnaden dyker det upp olika frågor som berör vindkraftens påverkan på samhället. Vindkraften tar plats och syns långt i landskapet. I takt med utbyggnaden ökar också konflikterna mellan vindkraft och andra typer av mark- och vattenanvändning. En fråga som ofta kommer upp inför vindkraftetablering är hur värdet på bostäder och fritidshus påverkas nära vindkraftverk. Bland 1 Svensk Vindenergi, pressmeddelande 2010-01-29 Ett år över förväntan för vindkraften närboende till planerade vindkraftanläggningar finns allt oftare en oro för att fastighetsvärden kommer att påverkas negativt, eller att fastigheten skall bli betydligt svårare att sälja. Svensk Vindenergi och Energimyndigheten har därför tagit initiativ till denna utredning, som ger en översikt över hittillsvarande forskning i ämnet och gör en bred analys av fastighetsprispåverkan vid ett större antal vindkraftetableringar i Sverige. Med grund i den breda analysen har tre etableringar valts ut för en fördjupad analys, där försäljningsdata analyserats och kontakt tagits med lokala mäklare. I slutet av rapporten ges några råd kring hur dessa frågor kan hanteras och hur studien på olika sätt kan fördjupas och följas upp. Målgruppen för studien är myndigheter, vindkraftprojektörer och intresserad allmänhet. Vindkraft i sikte 9

2. Tidigare studier Inom den ekonomiska forskningen finns lång erfarenhet av att värdera och utvärdera olika faktorers påverkan på fastighetspriser. Vindkraft, och särskilt storskalig vindkraft är emellertid en relativt ny företeelse, med färre underlagsstudier och ännu mindre akademisk forskning. Även om det ännu inte finns några svenska studier har frågan belysts i några internationella studier. Studierna är av olika karaktär från enkät- och intervjuundersökningar med marknadsaktörer till statistiska analyser av registrerade försäljningar. I figur 2:1 finns en sammanställning av de studier som kunnat hittas. Tabellen bygger i huvudsak på den litteraturgenomgång som genomfördes förra året av Berkley Labs i USA 1, där studierna även kategoriserades utifrån om de skett före eller efter vindkraftverken togs i drift och vilken typ av störning som undersökts. Den möjliga påverkan delas in i tre kategorier: Direkt störning: Närheten till vindkraftverken antas påverka fastighetsvärdet till följd av direkta störningar som till exempel ljud, skuggor, ljusreflexer mm. Visuell påverkan: Fastighetsvärdet antas påverkas på grund av att vindkraftverk är synliga från fastigheten. Områdespåverkan: Vindkraften antas orsaka en värdeförändring av fastigheterna i området genom att området blir mer exploaterat (oavsett om vindkraftverken syns eller hörs från fastigheten ) En av de tidigaste studierna genomfördes i Danmark 2, där vindkraftutbyggnaden startade tidigt. Med hjälp av hedonisk analys (se faktaruta) studerades husförsäljningar vid 102 1 Hoen et al 2009 2 Jordal-Jørgensen, 1996 vindkraftsparker avseende direkt störning och visuell påverkan. Studien påvisade viss påverkan på fastighetspriserna. Effekten var relativt liten, dock med undantag för ett fåtal husförsäljningar som låg mycket nära vindkraftverken där påverkan var större. Resultatet kunde dock inte statistiskt säkerställas. Studien innehöll även en intervjuundersökning med husägare som visade att inställningen till vindkraftverken påverkades i hög grad av huruvida man drog ekonomisk nytta av vindkraften exempelvis genom delägande. I Storbritannien undersöktes husförsäljningar mellan 2000 och 2004 i närheten av två vindkraftparker i Cornwall 3. En hedonisk analys utfördes som inkluderade 919 husförsäljningar inom 8 km från vindkraftetableringar- 3 Sims och Dent 2007 Hedonisk analys Hedoniska prismodeller används ofta av ekonomer och fastighetsexperter för att bedöma hur egenskaper hos hus och omgivningar påverkar fastighetsvärden genom att undersöka försäljningsvärdet på bostäder. Ett hus kan ses som ett knippe egenskaper (tex boyta, antal badrum). När ett pris har accepterats av köpare och säljare är det underförstått att dessa egenskaper har ett värde. När data från en stor mängd fastighetsförvärv finns tillgängliga kan marginaltillskottet till fastighetsvärdet från varje egenskap för en genomsnittlig bostad skattas med en hedonisk regressionsmodell. Hedoniska modeller används ofta för att härleda skattat värde av nyttor som våtmarker eller sjöutsikt, och olägenheter som närhet till eller åsyn av högspänningsledningar, vägar, mobiltelefonmaster och jordupplag. Den hedoniska modellen är inte särskilt utformad för att värdera fastigheter. Målet med modellen är vanligtvis istället att skatta marginaleffekter av enskilda hus- eller områdesegenskaper på försäljningspriset. 10 Vindkraft i sikte

Författare/ Typ av undersökning År Antal husförsäljningar / svarande Påverkan på fastighetsprisena Före/efter vindkraftparken byggdes Områdespåverkan Visuell påverkan Direkt störning (ljud/skugg) Hedonisk analys av fastighetsförsäljningar Jordal-Jorgensen 1996? Efter JA? Hoen 2006 280 Efter NEJ Sims & Dent 2007 919 Efter JA Sims et al. 2008 199 Efter +/- Hoen et al. 2009 7500 Efter NEJ NEJ NEJ Enklare statistiska analyser av fastighetsförsäljningar Jerabek 2001 25 Efter NEJ Jerabek 2002 7 Efter NEJ Sterzinger et al. 2003 24000 Efter NEJ Beck 2004 2 Efter NEJ Poletti 2005 187 Efter NEJ NEJ DeLacy 2005 21 Före NEJ Goldman 2006 4 Efter NEJ Poletti 2007 256 Efter NEJ NEJ McCann 2008 2 Efter JA? Kielisch 2009 103 Efter JA? Villaägarundersökningar Haughton et al. 2004 501 Före JA JA Goldman 2006 50 Efter NEJ Firestone et al. 2007 504 Före JA JA Bond 2008 ~300 Efter JA? JA? Expertundersökningar Grover 2002 13 Efter NEJ NEJ Haughton et al. 2004 45 Före JA JA Khatri 2004 405 Före JA? JA? Goldman 2006 50 Efter NEJ NEJ Hartvigsen et al. 2008 429 Efter NEJ JA JA Kielisch 2009 57 Före JA? NEJ innebär att ingen statistiskt säkerställd effekt kunnat påvisas i statistiska analyser eller att svarande i undersökningarna inte anser att fastigheterna påverkats JA innebär att en negativ effekt påvisats som är statistisk säkerställd JA? innebär att en negativ effekt påvisats, dock inte statistiskt säkerställd +/- innebär att både positiv och negativ effekt påvisats som är statistiskt säkerställd Figur 2:1 Sammanställning av forskningsöversikt och opinionsundersökningar. I huvudsak en översättning av sammanställningen från Hoen et al (2009). Vindkraft i sikte 11

na med avseende på direkt störningspåverkan. Man fann här ett svagt samband mellan försäljningspriser och närheten till vindkraftparkerna men enligt lokala fastighetsexperter fanns andra förklaringar än vindkraftverken som inverkat i området. Studien innehöll också en analys av planeringsprocessen som visade att det främst var ägare till fritidshus och inte permanentboende som hade invändningar mot parkerna. Sims et al (2008) har också använt hedonisk analys för att undersöka hur husförsäljningar allra närmast vindkraftparken påverkas av den visuella påverkan. 199 husförsäljningar som skedde inom 400 meter från vindkraftparken i Bears Down i Cornwell analyserades. Resultatet visade att om vindkraftverken var synliga från framsidan på huset så påverkade det priset negativt, och motsatt, om vindkraftverken var synliga från baksidan på huset så påverkade det försäljningspriset positivt. Den hittills mest omfattande studien genomfördes 2009 av Berkley Labs på uppdrag av det amerikanska energidepartementet, Department of Energy 4. Studien omfattade ca 7500 fastighetsförsäljningar i närheten av 24 vindkraftetableringar i USA. Varje fastighet som ingick i studien besöktes för att kategorisera olika standardfaktorer, bland annat vindkraftverkens synbarhet från fastigheten. I studien testades 4 Hoen et al 2009 Genomsnittlig procentuell skillnad 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% Prisförändring över tid Genomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris jämfört med referenskategorin Referenskategori Större avstånd än 8 km Mer än 2 år före offentliggörande FÖRE OFFENTLIGGÖRANDE Mer än 2 år före Mindre än 2 år före offentliggörande offentliggörande Efter offentliggörande Före driftsättning Närmare än 1,6 km Mellan 4,8 och 8 km EFTER DRIFTSÄTTNING Mindre än 2 år efter driftsättning 2-4 år efter driftsättning Mellan 1,6 och 4,8 km Större avstånd än 8 km Mer än 4 år efter driftsättning Figur 2:2 Tidsmässiga aspekter på direkt påverkan och områdespåverken. Fritt översatt från Hoen (2009) fig ES-4 sid xvi) Genomsnittlig procentuell skillnad 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Genomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris jämfört med referenskategorin Ingaskillnader är statistiskt säkerställda på 10%-nivån -5,3% -5,5% DIREKT PÅVERKAN -0,4% OMRÅDES- PÅVERKAN 1,6% Referenskategori -25% Inom 3000 fot (n=67) Mellan 3000 fot och 1 mile (n=58) Mellan 1 och 3 miles Mellan 3 och 5 miles (n=2019) (n=1923) Längre än 5 miles (n=870) Referenskategorin består av försäljningar av småhus belägna mer än 5 mile (ca 8 km) från närmaste vindkraftverk och som ägde rum efter det att vindkraftverket började uppföras Figur 2:3 Resultat från Basmodellen för avståndsvariablerna. Fritt översatt från Hoen (2009) fig 7 sid 31) 12 Vindkraft i sikte

sedan åtta olika hedoniska analysmodeller för att undersöka om närheten till vindkraft inverkar negativt på fastighetspriserna utifrån generell områdespåverkan, visuell påverkan eller direkt störning. Resultatet visar att det inte fanns något statistiskt säkerställt samband mellan fastighetspriserna och närheten till vindkraftverken, även om det inte kunde uteslutas att enskilda fastighetspriser påverkats. I Sverige finns ännu inga motsvarande studier av hur vindkraft påverkar fastighetspriser. Däremot har en jämförbar studie genomförts där man undersökt hur närheten till Preemraff, ett raffinaderi norr om Lysekil, påverkar intilliggande fastighetsvärden 5. Preemraff är beläget i ett attraktivt område på västkusten där havsutsikt har en känd positiv inverkan på fastighetspriserna. Studien motiverades av att boende i närområdet hade invändningar mot försämrad utsikt och dålig lukt från raffinaderiet. En hedonisk analys genomfördes på 430 husförsäljningar som skett mellan 1994 och 1996. Varje fastighet besöktes för att avgöra synbarheten av raffinaderiet. Resultatet visade att fastighetsvärdet hade påverkats negativt i den omedelbara närheten av raffinaderiet. I det område där den förhärskande vindriktningen förde med sig lukt var påverkan som störst. Den påvisade effekten avtog dock snabbt med avståndet från raffinaderiet och vid 2000 meter kunde ingen effekt påvisas. Det har även gjorts studier där andra statistiska metoder än hedonisk analys har använts. Poletti undersökte fastighetsprispåverkan nära två vindkraftparker i Wisconsin (2005) och Illinois (2007). T-test användes för att undersöka om försäljningarna i närheten av vindkraftverken skiljde sig från referensområden. Studierna visade att inga statistiska belägg fanns för att fastighetspriserna nära vindkraftverken hade påverkats negativt. Liknande slutsats fann Sterzinger etal (2003) vid en studie av hur taxeringsvärden förändras över tid. 24 000 fastighetsförsäljningar studerades utan att någon 5 Winstrand, 2009 skillnad kunde påvisas för försäljningar inom 5 miles (8 km) från vindkraftetableringar jämfört med de utanför. Det finns även studier där enklare statistiska metoder använts och statistisk signifikans inte rapporterats. Baserat på ett fåtal fastighetsförsäljningar analyserades direkt störning 6 och områdespåverkan 7 utan att hitta belägg för att vindkraftetableringarna haft någon negativ påverkan. I motsats till dessa studier fann McCann (2008) vid en undersökning av två fastighetsförsäljningar i närheten av vindkraftetableringar i Illinois att försäljningsperioderna var förlängda och att försäljningspriset påverkats negativt. Även Kielisch (2009) fann en negativ påverkan vid en jämförelse av försäljningar av obebyggda fastigheter. Vid en jämförelse av tolv försäljningar i närheten av två vindkraftparker i Wisconsin med en referensgrupp fann man tomtpriset per kvadratmeter var betydligt lägre i närheten av vindkraftparkerna. Det finns också undersökningar (se villaägarundersökningar och expertundersökningar i figur 2:1) där man undersökt hur villaägare och fastighetsvärderare tror att fastighetspriser påverkas av vindkraftetableringar. Generellt visar undersökningarna att både inställningen till vindkraften och den bedömda påverkan på fastighetspriserna är mer negativ under planeringsfasen, innan vindkraftverken är på plats. En studie som uppmärkssammats i Danmark är den pilotstudie som genomfördes av konsultföretaget Orbicon för danska Energistyrelsen 8. Studien undersökte effekten av både enskilda och grupper av turbiner i de 12 vindkrafttätaste kommunerna i Danmark. I studien besöktes och värderades tillsammans med mäklare 429 bostads- och jordbruksfastigheter inom 20 navhöjder (upp till ca 2 km) från närmaste vindkraftverk och en bedömning gjordes av hur mycket varje fastighet tappat i värde beroende på intilliggande vindkraftverk. 6 Jerabek, 2001; Jerabek, 2002; Beck, 2004 7 DeLacy, 2005; Goldman, 2006 8 Hartvigsen, 2008 Vindkraft i sikte 13

Värdeminskningen bedömdes bli i genomsnitt 55 000 danska kronor för de besökta fastigheterna. Ca 56% av de studerade fastigheterna bedömdes ha minskat i värde beroende på vindkraften och 36 % av fastigheterna bedömdes ha en värdeminskning med mer än 2%. Den kvantitativa analysen visade på ett svagt negativt samband mellan vindkraftverk och fastighetsvärde, men sambandet var inte statistiskt säkerställt. Studien kunde därför inte dra generella slutsatser om förhållandet mellan vindkraftverk och fastighetsvärde. I studien genomfördes ingen analys av verkliga försäljningar. Studien drar också slutsatsen att det inte finns någon skillnad i värdesminskning beroende på om närliggande vindkraftverk är enskilda eller i grupper av turbiner. En av studiens tydligaste slutsatser är att minskade fastighetsvärden beroende på vindkraftverk behöver bedömas individuellt för varje fastighet. I samma studie genomfördes också kvalitativa djupgående intervjuer med tolv ledande fastighetsmäklare i respektive kommun. Mäklarnas generella erfarenhet var att närheten till vindkraftverk sällan har betydelse för försäljningspriserna. Samtliga mäklare hare erfarenheter av försäljningar nära vindkraftverken där vindkraften inte påverkat priset. Hälften av de intervjuade mäklarna hade aldrig upplevt att vindkraftverk hade haft en inverkan på försäljningen och endast 25% hade någon erfarenhet att det påverkat en fastighetsvärdering. Ingen mäklare hade dock haft problem att belåna en fastighet beroende på närheten till vindkraft. Danska vindkraftsföreträdare har kritiserat Orbicon-studien för metodmässiga brister 9. Bland annat undersöker studien i huvudsak äldre vindkraftanläggningar, där nyare anläggningar sannolikt har strängare ljud- och avståndskrav. Fastigheterna värderades i studien också hastigt (i genomsnitt 35 fältbesök per arbetsdag) och med fokus på vindkraftens ne- 9 Kommunikation med Danmarks Vindmølleforening. september 2010. gativa påverkan, vilket kan ha lett till systematiskt snedvridna resultat. Pilotstudien ger ändå intressanta indikationer på var en negativ prispåverkan kan vara störst. De intervjuade mäklarna var överens om att närhet till vindkraft i ett fåtal fall kan få konsekvenser, särskilt om ett hus är väldigt nära vindkraftverket. Vad som känns som nära varierar från fall till fall, men flera mäklare nämnde avstånd kortare än 300-400 meter. Flera intervjuade fastighetsmäklare sade också att hustypen är av stor betydelse, där exempelvis kulturhus med beteckningen liebhaveri 10 sannolikt är mer känsliga än andra. Folketinget i Danmark antog 2009 en lag som ger vissa fastighetsägare rätt till kompensation för värdeförlust för sin fastighet. 11 Ägare till fastigheter inom 6 totalhöjder (ca 1 km) från närmast planerade vindkraftverk kan om de framställer sina krav i tid få en kostnadsfri värdering. Fastighetsägare på längre avstånd kan få motsvarande värdering mot en avgift om 4 000 danska kronor. Den danska Taksationsmyndigheden (ung. Taxeringsmyndigheten) har uppdraget att göra värderingen och avgöra storleken på värdeminskningen som en planerad vindkraftanläggning bedöms orsaka. Om myndigheten beslutar att värdeminskningen bedöms bli mer än 1 % av marknadsvärdet skall verksamhetsutövaren betala värdeminskningen i ersättning till fastighetsägaren. Lagen medger även frivilliga överenskommelser mellan de som bygger vindkraftverk och fastighetsägaren. Lagen gäller inte retroaktivt för redan uppförda vindkraftverk. Taksationsmyndigheden beslutar om värdeminskningens storlek baserat på en indivi- 10 liebhaveri betecknar fastigheter med ett mycket bra läge, en särskild arkitektur, en unik historia, eller från en viss epok. Eftersom det finns relativt få finare byggnader, handlas de till ett mycket högre pris. Begreppet är därmed något bredare än det som populärt kallas k-märkta fastigheter i Sverige (det som regleras av 3 kap PBL 10 och 12). 11 Lov om fremme af vedvarende energi Kap 2 6-12 14 Vindkraft i sikte

duell bedömning, som bygger på tillgängligt plan- och ritningsunderlag, lagfarter, servitut, fastighetstaxeringsunderlag, samt miljökonsekvensbeskrivning och visualiseringar från vindkraftprojektören. Samråd sker också med fastighetsägare och fastigheten besöks på plats. De fall som har bedömts enligt den nya lagstiftningen har varit mycket olika och skadestånden är också mycket olika. Fram till juli 2010 har myndigheten handlagt om 73 inkomna ärenden, varav 24 bedömts få en värdeminskning på mer än 1% och därmed rätt till ersättning (se fig 2:4 och 2:5). Dessa fastigheter ligger med huvudbyggnaderna på ett avstånd av 500-1 500 meter från närmast planerade vindkraftverk. Vid en genomgång av hittillsvarande beslut kan vi se att samtliga fastigheter som utdömts ersättning har fri utsikt mot de planerade verken och flera får också förhöjda ljudnivåer. Som mest har en fastighet i Furesø kommun fått rätt till en ersättning på 500 000 danska kronor om ett vindkraftverk uppförs 424 meter från huvudbyggnaden. Det finns dock fastigheter närmare än 600 meter som inte har rätt till ersättning, med hänvisning till skymd utsikt mot de planerade vindkraftverken. Danska vindkraftföreträdare ifrågasätter vetenskapligheten i både 18% lagens förarbeten och tillämpning. 16% Den rättsliga ramen är otydlig och 14% det finns inga kriterierna för att 12% bevilja en värdeförlust. Det finns 10% därför en hög grad av subjektivitet 8% i besluten. Ett av de problem som 6% också framhålls är att taxeringskommitéerna i flera fall också inkluderat 2% 4% ljud och skuggstörningar i bedömningen, trots att dessa ska regleras i 0% tillståndsprocesserna eller i kommunernas planering. Beslutad ersättning, danska kronor Beslutad ersättning, andel av värdet 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Det har ännu inte skett någon officiell utvärdering av det danska ersättningssystemet, men det är intressant att utifrån svenskt perspektiv fortsatt följa diskussionen i Danmark. Sammantaget finns många intressanta frågeställningar kvar att besvara kring fastighetspriser och småhus. I följande kapitel kommer vi att med olika metoder försöka hitta generella samband eller enskilda fastigheter där vi se sådana samband. 0 500 1000 1500 2000 2500 Avstånd till närmaste vindkraftverk Figur 2:4 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersättningsbelopp för fastighetsägare nära planerade vindkraftverk. Bearbetade data från www.taksationsmyndigheden.dk. 0 500 1000 1500 2000 2500 Avstånd till närmast planerade vindkraftverk Figur 2:5 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersättning som andel av marknadsvärdet. Bearbetade data från www.taksationsmyndigheden.dk. Vindkraft i sikte 15

3. Vindkraftutbyggnaden 2001-2007 3.1 Vindkraften i Sverige I denna studie har ambitionen varit att så långt det går studera fastighetsprisutvecklingen kring så många vindkraftetableringar som möjligt. Vi har dock valt att avgränsa studien till nytillkomna etablering, dvs vindkraftverk som inte utgör komplettering eller ersättning av tidigare etablerade vindkraftverk. Tidsmässigt har studien avgränsats till de verk som färdigställdes i Sverige från januari 2001 till december 2007 (se figur 3:1 och 3:2). Avgränsningen har bedömts nödvändig, eftersom bra statistik på småhusförsäljningar finns från 1997 och dataunderlaget bör täcka in tiden både före och efter driftsättandet av verken för att få tillräckligt analysunderlag. Totalt driftsattes 386 vindkraftverk i Sverige under denna tid (inklusive de 48 på Lillgrund). 3.2 Dataunderlag Som grund för analyserna har en databas över vindkraftverk i Sverige sammanställts. Detta har skett i huvudsak genom en matchning mellan den offentliga driftstatistiken och flyghinderdatabasen hos försvarsmakten. Även om ingen av dessa källor ger en komplett bild bedöms de tillsammans ge ett tillräckligt bra underlag. Driftstatistiken sammanställs av Vattenfall på uppdrag av Energimyndigheten och publiceras månadsvis på internet 1. Där finner man förutom produktionsdata även driftsättningsdatum, ägarinformation och andra data om varje vindkraftverk. Flyghinderdatabasen baseras på den anmälan som varje projektör ska göra till Luftfartsverket i samband med byggsamråd. Anmälan ska bl a innehålla vindkraftverkets totala höjd och koordinater. Den databas som används i 1 www.vindstat.nu 25 Driftsatta vindkraftverk per månad 23 22 22 20 20 15 15 15 15 13 13 11 11 11 10 5 6 6 5 5 4 3 1 1 9 7 3 2 1 1 3 6 4 6 2 1 5 8 7 4 4 3 1 2 2 2 2 1 1 4 2 1 7 1 1 3 2 6 4 3 2 2 1 4 1 3 3 9 6 5 3 2 2 1 1 0 J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Figur 3:1 Vindkraftsutbyggnaden i Sverige under perioden 2001-2007 16 Vindkraft i sikte

denna studie innehåller Sveriges alla anmälda vindkraftverk till och med mars 2010 (varav driftsatta vindkraftverk 2001-2007 sorterats fram). Sedan systemet med miljöbonus togs bort 2006 är inte alla vindkraftverk med i driftstatistiken och vissa verk har därför behövt identifieras och koordinatsättas manuellt med hjälp av lantmäteriets kartor och sökverktyg på internet 2. Flyghinderdatabasen är inte heller komplett, i vissa fall har anmälan begränsats till endast ett av flera verk, och i andra fall har anmälan gjorts för sent. Energimyndigheten har genomfört en förstudie 3 avseende framtagandet av en komplett databas över samtliga vindkraftverk i Sverige. Beslut om att genomföra detta förväntas under hösten 2010. Där kommer i så fall även registret CESAR, som hanterar elcertifikaten, att användas som underlag. 2 i huvudsak tjänsterna hitta.se och eniro.se 3 Nårdal, 2009 N Vindkraftverk med driftsättning 2001-2007 Berörd kommun inom 5 km från nytt verk 0 50 100 km Figur 3:2 Driftsatta vindkraftverk 2001-2007 samt kommuner som berörs av nyetableringar, dvs driftsatta vindkraftverk med inga tidigare vindkraftverk inom 1500 m. Vindkraft i sikte 17

3.3 Bearbetning av dataunderlag Första steget i analysen har varit att ta bort de etableringar som inneburit kompletteringar till befintliga vindkraftanläggningar, dvs vindkraftverk som är driftsatta före det första verket inom en radie på 1500 meter. 129 vindkraftverk blev kvar (se figur 3:3, 3:4 och 3:5). Viscaria Aapua Därefter avgränsades närområden med en radie av 5 km runt varje enskilt vindkraftverk/park, samt ett referensområde. Referensområdet innehåller alla fastighetsförsäljningar (i berörda kommuner) som inte finns inom 5 km från något av Sveriges alla vindkraftverk (enligt flyghinderdatabasen och manuella kompletteringar) tom mars 2010, och som därmed antas vara relativt opåverkade av vindkraftutbyggnad. Tännäs Vallrun Bydalen Ljungdalen Långå Digerberget Råshön Klimpfjäll Hällingarna Hornberget Norrvåge Bureå Storön Byråsen Hunflen Smedjebacken Götarsvik Söderbodane Götarsvik Odensbacken Kärrets gård Lövstaviken Dragabol Andersfält Mäsinge Vannborga Söderåkra Sussekulla Stenninge Stora Istad Köpingsvik Jämjö Långlöt Yttre Stengrund N Närområde (enskilda vindkraftverk/parker) Referensområde 0 50 100 km Figur 3:3 Studien har i ett första steg avgränsats till de ca 130 etableringar som kan räknas som nya (inget tidigare verk inom 1500 meter). Inga av de driftsatta vindkraftverken på Gotland 2001-2007 räknas därmed som nyetableringar. 18 Vindkraft i sikte

Mungseröd Grebban Hattefjäll Hulta Torkelsrud Söne Moholm Skeby Hangelösa Rocklunda Viglunda Kållands Åsaka Långeryd Istrum Stenkil Rålanda Grästorp Östergården Lilla Lunden Entorp Stavlösa Borensberg Nolby Askegården Härjevad Jung Staaf Värsås Korsberga Wahlby Högby Uljeberg Helleberg Hjällö Hogstad Allmag Ryda Blixtorp Väderstad Hackegården Rangeltorp Åsen Göteveliden Krökelimur Naglarp Kampa Gästgivaregården Tyskagården Sibräcka Dintestorp Figur 3:4 Inzoomning på de vindkraftanläggningar i norra Götaland som ingår i studien. Lönhult Täppeshusen Össjö Heden Beateberg Spargodt Hedagården Lundåkra Svalöv Värlinge Kärrets gård Annelöv Nöbbelöv Nygårdshus Lövstaviken Västraby Västanby Odarslöv Kristinetorp Dragabol Möllebacken Åkesdal Stortrappen Hörby Boel Andersfält Ramsåsa Vallsås Lunnarp Lillgrund Mäsinge Brönnestad Assmåsa Balkåkra Valterslund Örum Lönhult Figur 3:5 Inzoomning på de vindkraftanläggningar Össjö i Skåne och Blekinge som ingår i studien. Heden Beateberg Täppeshusen Möllebacken Hörby Vindkraft i sikte 19

4. Analys av småhusförsäljningen 4.1 Småhusförsäljningen i Sverige Småhuspriserna i Sverige har stigit med ca 100% i Sverige från 2000-2009 (se figur 4:1). Utvecklingen har varit stark i samtliga län, men inom varje län kan skillnaderna vara mycket stora. Antalet försäljningar per år ökade fram till 2007 (se figur 4:2), men har de senaste två åren minskat, till stor del beroende på lågkonjunkturen och den globala finanskrisen. Skillnader i storlek, standard och läge gör att köpeskillingen varierar mycket mellan enskilda småhus och SCB rekommenderar därför att en jämförelse görs med taxerings- eller basvärdet för fastigheten, särskilt när en jämförelse skall göras över tid och för skilda regioner. Taxeringsvärde för fastigheten ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet två år före det år fastighetstaxeringen sker (figur 4:2). Marknadsvärdet bestäms med hänsyn till det genomsnittliga prisläget inom det värdeområde där fastigheten ligger. Eftersom det är genomsnittet som avgör, är köpeskillingen för en enstaka fastighet inte detsamma som marknadsvärdet. Det krävs alltid ett flertal köp för att bestämma ett genomsnittligt prisläge. Kvoten mellan försäljningspris och taxerings- eller basvärde brukar benämnas köpeskillingskoefficient. Eftersom taxeringsvärdet följt prisutvecklingen har köpeskillingskoefficienten för småhus i genomsnitt legat relativt konstant, med små språngvisa effekter när förändringar skett i fastighetstaxeringen (se figur 4:4). 2 500 2 500 Köpeskilling, medelvärde i tkr 2 000 1 500 1 000 500 1 049 1 113 1 223 1 340 1 455 1 625 1 782 1 811 1 911 Bas-/taxeringsvärde, medelvärde i tkr 2 000 1 500 1 000 500 472 468 785 785 781 968 958 947 1 336 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figur 4:1 Genomsnittlig köpeskilling på försålda permanenta småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB. 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figur 4:3 Genomsnittlig taxeringsvärde på försålda småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB. Antal försäljningar 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 64 221 59 224 58 751 56 248 56 983 54 253 50 674 51 615 51 865 Köpeskillingskoefficient 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 2,1 2,2 1,6 1,7 1,9 1,7 1,9 1,9 1,5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figur 4:2 Antal försålda permanenta småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB. 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figur 4.4 Genomsnittlig köpeskillingskoefficient för försålda småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB. 20 Vindkraft i sikte

4.2 Dataunderlag Försäljningsdata har beställts för de 78 kommuner som under perioden 2001-2007 berörts av nya vindkraftetableringar inom 5 km. Beställningen har innefattat följande variabler för varje fastighetstransaktion: Avstånd > 5000 meter inom berörda kommuner (n 247 000 Avstånd < 5000 meter Försäljning före driftstart (n 23 000) Avstånd < 5000 meter Försäljning efter driftstart (n 19 000) Geografiska koordinater Försäljningspris Försäljningsdatum Taxeringsår Taxeringsvärde Boyta Typkod 220 småhus och 221 fritidshus Totalt innehåller dataunderlaget 291 622 transaktioner från 1991 och fram till maj 2010 (detta inkluderade ca 5000 dubbletter som rensades bort innan analysen). Ca 42 000, eller ca 15% av försäljningarna är inom 5 km avstånd från någon av de studerade vindkraftanläggningarna (se fig 4:5). Av dessa försäljningar har knappt hälften, 19 000 st, skett efter anläggningens driftsättning (figur 4:5 och 4:6). Antalet försålda fastigheter inom 5 km varierar kraftigt mellan de olika vindkraftetableringarna (se figur 4:8). Fastighetsförsäljningar i Skåne dominerar i dataunderlaget. Där har också prisökningen varit störst. Den vindkraftanläggning som har flest registrerade småhusförsäljningar i närområdet är vindkraftverket i Västanby, i Kävlinge kommun, som driftsattes 2001 och som har 1 360 registrerade försäljningar i närområdet där delar av såväl Lund som Kävlinge tätort ligger inom 5 km. Figur 4:5 Antal försäljninger 1991-2010 inom de 78 kommunerna, och delmängden inom 5 km från de studerade vindkraftetableringarna. Antal försäljningar efter driftstart Figur 4:6 Antal försäljningar (efter sriftstart) per avståndsintervall till närmaste vindkraftverk. Antal försäljningar 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter 0 1 2 3 4 5 6 Köpeskillingskoefficient Figur 4:7 Spridning av köpeskillingskoefficienten (köpeskilling dividerat med taxeringsvärde) för de studerade fastighetsförsäljningarna inom 5 km (även de som skett före vindkraftverken driftsattes). Åtta av försäljningarna hade noll i köpeskilling. Vindkraft i sikte 21

Antal försäljningar efter driftstart inom en 5 km-radie från varje anläggning 50-150 150-380 380-550 550-2300 Förändring i genomsnittpris 2000-2009 inom en 5 km-radie från varje anläggning 20-50 % 50-100 % 100-150 % 150-200 % Skala 1:5 400 000 N N 0 50 100 km 0 50 100 km Figur 4:8 Antal fastighetsförsäljningar efter vindkraftens driftstart inom varje närområde (5 km-radie från varje anläggning). Anläggningar med färre än 50 försäljningar visas inte. Figur 4:9 Prisutveckling 2000 till 2009 för småhusfastigheter inom närzoner till nya vindkraftetableringar. Prisförändringen redovisas endast där det registrerats minst 20 försäljningar både 2000 och 2009. I alla dessa fall har prisutvecklingen varit positiv. 22 Vindkraft i sikte

Ytterligare två anläggningar, Möllebacken i Kristianstad och vindkraftverket Boel i Malmö hamn har fler än 1000 småhusförsäljningar, också beroende på att större tätorter finns inom 5 km. Vid 15 av de studerade vindkraftetableringarna (varav flera nyare anläggningar i norra Sveriges glesbygd) fanns färre än 10 transaktioner registrerade efter driftstart, vilket ger för litet underlag för några slutsatser om de lokala förhållandena. Försäljningarna har dock inkluderats i de övergripande analyserna. Sett till hela dataunderlaget har de genomsnittliga försäljningspriserna nära vindkraftetableringarna (röda staplar i fig 4:13) haft en lika stark prisutveckling som fastigheter på större avstånd (de grå staplarna i samma graf). 4.3 Test av avståndskriteriet på hela datamaterialet Som ett första steg har en enkel regressionsanalys genomförts för alla transaktioner baserat på Skala 1:5 400 000 grundmodellen: ln( K T )=β 0 + 5 Genomsnittlig köpeskilling Figur 4:10 Observerad genomsnittlig köpeskilling vid olika avstånd från närmaste vindkraftverk. Köpeskillingskoefficient, medelvärde Genomsnittlig köpeskilling, tkr 1 600 1 400 1 200 1 000 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0,5 0 800 600 400 200 1,5 β k D k + ɛ (1) k=1 1 där K = Indexuppräknad köpeskilling vid resp försäljning T = Indexuppräknat taxeringsvärde /basvärde vid försäljningen D 1 - D 5 = Kategorisk avståndsvariabel Ligger fastigheten 0-1 km, 1-2 km, 2-3 km. 3-4 km resp 4-5 km från närmaste vindkraftverk? (Ja = 1, Nej = 0) b 0 är parameterskattningar för konstanten i ekvationen och avståndsvariabeln. b k är en vektor av parameterskattningar för avståndsvariablerna i jämförelse med försäljningar på större avstånd från närmaste vindkraftverk. e Slumpmässig störningsvariabel Den semilogaritmiska funktionen används normalt vid hedoniska analyser. En viktig skillnad är dock att vi mycket förenklat antagit att taxeringsvärdet är ett mått som både rymmer husets och tomtens alla egenskaper och även Köpeskillingskoefficient 2,5 2 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Avstånd till närmaste vindkraftverk Figur 4:11 Observerad genomsnittlig köpeskillingskoefficient vid olika avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. 2-1 år före 1-0 år före 0-1 år efter 1-2 år efter 2-3 år efter 3-4 år efter Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart Figur 4:12 Observerad genomsnittlig köpeskillingskoefficient vid olika tidpunkter före och efter vindkraftanläggningens driftstart. Försäljningar referensområde Försäljningar inom 5 km från studerade vindkraftverk 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Figur 4:13 Genomsnittlig köpeskilling på försålda småhus inom 5 km från närmaste nyetablerade vindkraftanläggning, jämfört med utvecklingen i referensområdet (jämför även rikstrenden i figur 4:1) Vindkraft i sikte 23

den områdesspecifika inverkan på fastighetspriset. Som vi kan se av den stora spridningen i köpeskillingskoefficienten (figur 4:7) är taxeringsvärdet - trots goda ambitioner - ett mycket trubbigt mått för detta. Resultaten från analysen ger (vilket också kan förväntas med tanke på den stora variationen i köpeskillingskoefficient) ett mycket lågt (mindre än 1%) R 2 -värde för modellen. Den låga förklaringsgraden ger en indikation på att relevanta egenskaper, exempelvis vindkraftverkens synbarhet eller landskapets karaktär, som kan förklara K/Tvärdet saknas i analysen. Avsaknaden av dessa egenskaper kan innebära att vi systematiskt under- eller överskattar den statistsiska och ekonomiska effekten av närhet till anläggningarna. Parameterskattningarna (se figur 4:15) följer däremot en tendens man skulle kunna förvänta sig, med en mer negativ inverkan närmare vindkraftverken. Avståndsintervallet närmare än 1 km från vindkraftverken har få observationer (se figur 4:6) och är därmed den parameterskattningen särskilt osäker. De fastigheter som ligger inom intervallet 1-2 och 2-3 km visar på en negativ effekt som uppgår till ca 4 respektive 2 procent på K/T-värdet. För fastigheter 3-5 km från vindkraftverken indikeras dock en positiv effekt på upp till ca 3 procent, som dock kan bero på att dessa fastigheter ligger i tätorter, eller av annan anledning systematiskt har ett högre marknadsvärde. Med en vidgad modellansats enligt: ln( K T )=β 0 + 5 4.4 Test av avståndskriteriet på enbart β k D k + β 6 H + ɛ (1) k=1 där vi lägger till en variabel för hustyp: H = Kategorisk variabel för hustyp. H=1 om fritidshus (typkod 221) H=0 om hus för permanentboende (typkod 220) blir parameterskattningarna enligt figur 4:16. Köpeskillingskoefficienten är i genomsnitt högre för fritidshus än för permanentboende i det studerade materialet. Förklaringsgraden är dock fortsatt mycket låg. 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10 0,073-0,043-0,021 0,006 0,031 0-1 km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km ß1 ß2 ß3 ß4 ß5 Figur 4:15 Parameterskattningarna för de kategoriska avståndsvariablerna. Parameterskattningarna visar på en negativ prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallen 1-3 km. 0,10 0,05 0,00-0,05-0,10 0,067-0,038-0,015 0,011 0,035 0,079 0-1 km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Fritidshus ß1 ß2 ß3 ß4 ß5 ß6 Figur 4:16 Parameterskattningarna för de kategoriska avståndsvariablerna inkl en kategorisk variabel avseende fritidshus. fritidshus Fritidshus är den typ av bebyggelse som ofta beskrivs som mer känslig för närliggande vindkraft. En analys av köpeskillingar per avståndsintervall (figur 4:17) visar dock att priserna för de flesta avståndsintervall ligger högre nära vindkraftverk än i referensområdet. Medianvärden har använts i figuren, beroende på att vissa extrema fastighetsköp, bland annat några av Sveriges dyraste fritidsbostäder i Båstads kommun och även dyra fastigheter på Österlen finns med i materialet. 24 Vindkraft i sikte

Medianköpeskilling (prisnivå 2009) 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 0-1 km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Ref Avstånd från närmaste vindkraftverk Figur 4:17 Medianvärde av köpeskilling (indexuppräknat till 2009 års prisnivå) för fritidshus (försäljningar efter driftstart) per avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. 4.5 En jämförelse före och efter vindkraftplanerna var kända En studie av prisnivåerna tre år före vindkraftanläggningen togs i drift, se figur 4:18, visar emellertid att det även då var lägre försäljningspriser (figuren visar köpeskillingskoefficient) 1-3 km från de kommande vindkraftverken. Att det är samma mönster innebär att det sannolikt är andra faktorer som har störst betydelse för fastighetsvärdet, exempelvis att vindkraftverk ofta etableras på mark som är mindre attraktiv för annan bebyggelse. När man kommer till avstånd på 3-5 km från vindkraftanläggningarna når däremot i flera fall in i större tätorter, som Lund, Kristianstad och Malmö, vilket kan förklara de högre fastighetspriserna inom de intervallen. 4.6 Försäljningsfrekvens En teori som dels tas upp av mäklare vi talat med, men som även nämns i forskningen som intressant att studera är huruvida omsättningen av fastigheter allra närmast vindkraftverken påverkas av vindkraftplaner, eller av att vindkraftverk uppförs. En enkel analys har därför gjorts avseende antal försäljningar inom 2 km från vindkraftverken per tidsintervall före och efter vindkraftverkens driftsättning inom respektive närområde, se figur 4:19. Det går inte utifrån detta att hitta något tecken på att omsättningen skulle vara lägre i samband med, eller före verkens driftstart. Antal försäljningar inom 2 km 400 350 300 250 200 150 100 50 0 4-3 år före 3-2 år före 2-1 år före 1-0 år före 0-1 år efter 1-2 år efter 2-3 år efter 3-4 år efter Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart Figur 4:19 Antal försäljningar per år (relaterat till driftstart) inom 2 km från närmaste vindkraftverk. Omsättningen ser inte ut att minska i samband med att vindkraftverken planeras eller byggs. Genomsnittlig Köpeskillingskoefficient 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Försäljningar efter driftstart Försäljningar mer än tre år före driftstart 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Avstånd från närmaste vindkraftverk, meter Figur 4:18 Medelvärde för K/T-kvot för fastighetsförsäljningar i olika avståndsintervall från närmaste vindkraftverk. Dels för fastigheter sålda mer än 3 år före vindkraftverkets driftstart (blå), jämfört med P/T-kvot för fastigheter sålda efter 3 år före vindkraftverkets driftstart (röd). Vindkraft i sikte 25

4.7 Upprepade försäljningar av samma fastighet Ca 15 800 av de 42 000 studerade transaktionerna inom 5 km berör de 7 227 fastigheter som sålts mer än en gång under perioden 1991-2010. Av dessa hade 2 073 fastigheter transaktioner både före och efter vindkraftanläggningens driftstart. En analys av dessa transaktioner visar att priserna i enlighet med den nationella trenden stigit för de allra flesta fastigheter, men för ca 5% av fastigheterna har köpeskillingen minskat efter det att vindkraftanläggningen tagits i drift. Denna andel gäller såväl permanentbostäder som fritidshus. I ett försök att identifiera enskilda hus som påverkats studerades de 98 småhusfastigheter (varav 13 fritidshus) där köpeskillingen minskat efter vindkraftetableringen. Av dessa låg endast en, i Lundsbrunns tätort, inom 1 km från närmaste vindkraftverk, men utan visuell påverkan av vindkraftverket. Det närmaste fritidshus som minskat i värde låg inom 2 km från närmaste verk, dock visar flygbilder att mellanliggande skogsdungar mellan hus och vindkraftverk skymmer sikten. På liknande sätt har övriga 96 fastigheter studerats, dock utan någon indikation på att vindkraften genom direkt eller visuell påverkan orsakat prisfallet på fastigheten. De fastigheter vars värde ökat har inte studerats på detta sätt. 26 Vindkraft i sikte

5. Tre anläggningar 5.1 Tre typområden Utöver de översiktliga analyserna i kapitel 4 så ingår i studien även en fördjupad analys av tre praktikfall. Praktikfallen är valda med hjälp av det stora datamaterialet så att vi dels får tre olika landskapstyper och också får med områden där indikationer tyder på att det kan finnas en negativ påverkan på fastighetspriserna. De tre praktikfallen är: Råshön (fem vindkraftverk) i Krokoms kommun i Jämtland. Allmag (ett vindkraftverk) på Orust i Västra Götalands län Brönnestad/Eksbo (tre vindkraftverk) i Trelleborgs kommun, Skåne län Råshön, Krokom Här beaktas även hur vindkraftetableringen är utformad med avseende på avstånd till bebyggelse, påverkan på landskapsbild, buller, skuggbildningar etc. För de tre områdena har lokala fastighetsmäklare kontaktats kring deras erfarenheter av prisutvecklingen kring vindkraftetableringen. I samverkan med fastighetsmäklarna har också en bedömning gjorts av hur eventuella andra faktorer kan ha påverkat priserna i de berörda områdena respektive i församlingen/ kommunen som helhet under perioden. Allmag, Orust 0 50 100 km Figur 5:1 De tre studerade praktikfallen. Närområde (enskilda vindkraftverk/parker) Referensområde Brönnestad/Eksbo, Trelleborg Vindkraft i sikte 27

5.2 Vindkraft i det öppna landskapet Skåne är tillsammans med Västra Götaland den del av Sverige som sett den största vindkraftutbyggnaden under 2000-talet. I det öppna jordbrukslandskapet kan vindkraft synas långt, samtidigt som det ofta finns en blandning av jordbruks- och villabebyggelse i närheten. Det område som valts som praktikfall är Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, mellan Anderslöv och Klagstorp. Detta område har valts eftersom det här skett ett stort antal försäljningar i näromgivningen och på att det i näromrdet finns två exempel på småhus som har sålts både före och efter etableringen till minskad köpeskilling. Området är utpräglad jordbruksmark och det finns kringliggande bebyggelse i form av fristående gårdar, villor i stråk längs vägarna och i tätorter och småorter. Det öppna landskapet gör att vindkraftverken syns relativt långt. Träd längs vägar och i anslutning till bebyggelse och vägar skymmer i vissa fall sikten. Flera ytterligare vindkraftanläggningar finns i omgivningarna och ytterligare vindkraft planeras, bl a i närheten av Vallby och Stora Islie. År 2001 uppfördes här tre vindkraftverk vardera med kapaciteten ca 600 kw och totalhöjd 63 meter. År 2007 uppfördes ännu ett vindkraftverk, mellan de tre befintliga, denna gång med kapaciteten 850 kw. Området har områdesbestämmelser som medger vindkraft. Vindkraftsanläggningen Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, Skåne län Antal vindkraftverk: 4 (3 år 2001 + 1 år 2007) Totalhöjd: 63 meter, (det nyaste verket 78 meter) Ansökan inlämnad: 1999 Driftstart: 2001 Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken 0 2,5 5 10 Km Figur 5:2 Området kring de fyra vindkraftverken i Brönnestad. 28 Vindkraft i sikte

Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Genomsnittlig köpeskilling, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 160 140 120 100 80 60 Tillståndsansökan Driftstart Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Figur 5:3 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan Figur 5:3 visar försäljningspriserna för området inom 5 km från vindkraftsanläggningen i Brönnestad/Eksbo under åren 1996-2009. Totalt har det under denna tid sålts 671 småhus i området. Försäljningspriset för småhus inom 5 km från vindkraftverken låg under de 5 åren före driftstarten av de första verken ca 20 % lägre än kommungenomsnittet för Trelleborg. Åren efter driftstarten ligger försäljningspriserna inom området endast 18 % under Trelleborgs kommunsnitt. Den genomsnittliga boytan i småhus sålda inom området har legat på i stort sett samma nivå som kommunsnitt såväl åren före driftstart som åren efter driftstart (i genomsnitt 0,7 % större än kommunsnittet åren före driftstart respektive i genomsnitt 0,6 % större än kommunsnittet åren efter). Detta visar att försäljningspriserna i området har ökat ungefär i takt med kommunsnittet både före och efter driftstarten av de första verken. Vi saknar dock försäljningssiffror för åren innan 1996 vilket gör att vi inte kan se den eventuella påverkan som offentliggörandet av planerna på vindkraftetableringen hade på fastighetspriserna i området. Försäljningspriserna efter offentliggörandet av planerna för den andra etableringen visar en liknande trend. Åren innan offentliggörandet av andra etableringen låg snittpriserna inom området 21 % under kommunsnittet jämfört med 16 % åren efter offentliggörandet. Tillståndsansökan Driftstart 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Driftstart Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo Trelleborgs kommun Inom 5 km från vindkraftverken i Brönnestad/Eksbo Figur 5:4 Taxeringsvärdenas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Figur 5:5 Den genomsnittliga boytan var något lägre 2003 (två år efter driftstart) vilket delvis kan förklara de något lägre köpeskillingarna det året. Vindkraft i sikte 29

Åren före offentliggörandet etableringen var den genomsnittliga boytan i småhusen sålda inom området 0,3 % mindre än kommunsnittet medan åren efter offentliggörandet 1,6 % större än kommunsnittet (figur 5:5). Den större boytan kan möjligen haft en viss betydelse för de högre försäljningspriserna. I närområdet fanns också två fastigheter som sålts både före och efter det att de första vindkraftverken togs i drift med ett lägre försäljningspris efter vindkraften kom på plats. Dessa fastigheter ligger dock i tätorten Anderslöv respektive i Grönby, båda 2-3 km från vindkraftverken och utan fri sikt mot vindkraftverken, varför prissänkningen sannolikt har andra orsaker än vindkraftverken. Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre lokala mäklare i Brönnestadsområdet har kontaktats angående deras erfarenheter av försäljningar i området. Två av dem ser prisutvecklingen i området som väldigt positiv och ser ingen skillnad mot omkringliggande områden. En mäklare anser dock att det är något tuffare i dagsläget samt att det långa avståndet till större orter har en negativ påverkan på prisutvecklingen. Två av mäklarna tror att närhet till vindkraftverk kan påverka köpeskillingen. En av dem tror att det inte påverkar där det finns befintliga verk men att priserna påverkas negativt där det planeras nya verk. Den andra mäklaren anser att den negativa påverkan av vindkraftverk på fastighetspriser är mindre i orter på landsbygden som i detta fall. Detta då fastighetsspekulanter på landsbygden är mer vana vid dessa typer av förändringar genom byggande av jordbruksrelaterade konstruktioner. En av de tillfrågade mäklarna anser dock att vindkraftverk inom ett rimligt avstånd till fastigheter inte har någon negativ påverkan på fastighetspriser samt att inga spekulanter har nämnt det som negativt under visningar. En av mäklarna som ser närheten till vindkraftverk som en negativ faktor till fastighetspriset uppskattar den till omkring 10 procent av köpeskillingen i det utredda området. På andra orter bedömer mäklaren att det kan ha en betydligt större effekt, men det är också en fråga om utbud och efterfrågan. Den negativa effekten av närliggande vindkraftsverk anses vara Figur 5:6 Vindkraftverken vid Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun. Foto: Bosse Henriksson, Brönnestad. 30 Vindkraft i sikte

31 Vindkraft i sikte det visuella intrycket av stora verk som ofta är många till antal. Vindkraftsetableringar påverkar redan i ett tidigt skede under samrådsfasen. Sammanfattande kommentar Sammanfattningsvis är det inte möjligt att utifrån försäljningsdata eller de mäklare vi talat med se någon generell negativ effekt av vindkraftverken på småhuspriserna kring Brönnestad/Eksbo. Småhuspriserna i området kring vindkraftverken i Brönnestad har trots att de historiskt legat lägre än kommunsnittet haft en stark positiv utveckling. Trots detta bedömer två av de tre tillfrågade mäklarna att närhet till vindkraftverk kan påverka fastighetspriserna negativt. Analysen av försäljningsdata visar inte på att den generella prisbilden i det aktuella området skulle ha påverkats av vindkraftetableringen. Det är dock inte uteslutet att någon enskild fastighet i området kan ha påverkats negativt. 5.3 Vindkraft i fritidshusdominerad kustbygd Området kring Allmag på östra Orust har valts som praktikfall dels beroende på att etableringen ligger i kustlandskapet och dels beroende på den höga andelen fritidshusaffärer i området. Omkring hälften av de 761 småhusförsäljningarna i närområdet under de senaste 15 åren har varit fritidshus. År 2000 gavs tillstånd till byggandet av ett 600 kw vindkraftverk som hade driftstart år 2001. Fastighetsförsäljningar #* Sve_vind_per_kommmun_100615 5km avstånd från vindkraftverk 0 5 10 2,5 Km Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken Figur 5:7 Vindkraftetablering på Allmag på Orust och de fastighetsförsäljningar som ingår i dataunderlaget. Vindkraftsanläggningen på Allmag i Orust kommun, Västra Götalands län Antal vindkraftverk: 1 Totalhöjd: 77 m Ansökan inlämnad: 1999 Tillstånd: 2000 Bygglov: 2000 Driftstart: 2001

Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Figur 5:8 visar utvecklingen av försäljningspriser på småhus Orust kommun, Uddevalla kommun samt området inom 5 km från vindkraftverket på Allmag. Under åren 1996-2010 har det totalt sålts 756 småhus inom 5 km från verket i Allmag. Försäljningspriset för området åren efter ansökningshandlingarna för verket lämnats in var 23 % lägre än Orust kommunsnitt jämfört med endast 12 % lägre åren innan. Boytan för försäljningarna inom 5 km var 4 % över Orusts kommunsnitt innan ansökan inlämnades jämfört med 2 % under kommunsnitt åren efter. Åren 2002, 2004, 2007, 2008 och 2010 hade dock försäljningarna inom 5 km från verket en större boyta än Orust kommunsnitt med ett snitt på 3,3 %. Trots det låg försäljningspriset i området under dessa år 20 % under Orust kommunsnitt. Detta talar för att någon faktor utöver boyta har påverkat försäljningspriserna på dessa fastigheter negativt. Det genomsnittliga taxeringsvärdet på fastigheter sålda inom 5 kilometer från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i både Orust och Uddevalla kommun, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (1996) då det låg på högre än Orust kommunsnitt. Genomsnittlig köpeskilling, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 140 120 100 80 60 Tillståndsansökan Driftstart Orust kommun Uddevalla kommun Inom 5 km från vindkraftverket på Allmag 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Figur 5:8 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunerna som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan Tillståndsansökan Driftstart 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Driftstart Inom 5 km från vindkraftverket på Allmag Uddevalla Orust Figur 5:9 Taxeringsvärdenas utveckling runt Allmag jämfört med utvecklingen i kommunerna som helhet. Uddevalla Inom 5 km Orust 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Figur 5:10 Husen kring Allmag har ungefär följt genomsnittstorleken för Orust kommun 32 Vindkraft i sikte

Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre mäklare med erfarenhet av försäljningar på Orust kontaktades. Två av mäklarna har erfarenhet av försäljningar i området kring Allmag. Enligt mäklarna har området på lång sikt haft en väldigt positiv utveckling. En av mäklarna bedömer att området kring Allmag har något lägre försäljningspriser än västra Orust, som är vänt ut mot havet och är något mer attraktiv för fritidsboende. Vindkraftetableringen har dock liten eller ingen betydelse i sammanhanget. De två mäklare som har erfarenhet av försäljningar i Allmagområdet tror båda att närhet till vindkraftverk generellt kan påverka köpeskillingen. Det spelar dock stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. I vilken utsträckning det kan påverka köpeskillingen är svårt att säga men en av mäklarna uppskattar det till omkring 10-20%. En mäklare tror också att säljtiden kan bli något längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fastigheter med närhet till vindkraftverk. Den största påverkan bedöms vara den visuella, såvida avståndet till verket inte är mycket kort i vilket fall ljudet har stor påverkan. En av de tillfrågade mäklarna har erfarenhet av en försäljning där avståndet till ett verk var cirka 200 meter. I det fallet hade ljudet en negativ påverkan på köpeskillingen. De två mäklarna med erfarenhet av försäljning i området bedömer att den negativa påverkan från vindkraftverk i många fall är störst tidigt i etableringsfasen. Detta på grund av att det finns en osäkerhet bland fastighetsägare och spekulanter för i vilken utsträckning verket kommer att påverka fastigheten. Det finns fall då spekulanter har avvaktat med köp under etableringsfasen. Två mäklare hävdar att det inte är någon betydande skillnad på påverkan av vindkraft mellan olika typer av småhus medan en mäklare uppskattar att fritidshus är påverkade i större utsträckning än helårsbostäder. Ingen av de tillfrågade mäklarna har dock någon erfarenhet att närheten till vindkraftverk har påverkat under fastighetsvärderingar. För att det skulle hända behöver verket vara exceptionellt nära beläget eller väldigt stort. För att minska fastighetsprispåverkan anser mäklarna att det är det viktigt att etableringsfasen går fort och att möten hålls på orten, där det ges tydlig information om både för och nackdelar med etableringen. Figur 5:11 Vindkraftverket på Allmag, Orust, ligger nära Allmags golfklubb och syns också från kusten i Ljungskile. Skogen på östra Orust begränsar dock synbarheten från en del av den närmaste bebyggelsen. Vindkraft i sikte 33

Sammanfattande kommentar Analysen av försäljningsstatistiken kring Allmag och dialogen med mäklarna indikerar att vindkraftsanläggningen kan ha påverkat fastighetspriserna i området negativt. Snittpriset på fastighetsförsäljningar i området har efter ansökan om bygglov för vindkraftverket lämnats in, reducerats från 12 % under Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades till 23 % under kommunsnitt åren efter. Boytan för försäljningarna inom det aktuella området var dock 4 % över Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades jämfört med 2 % under kommunsnitt åren efter, vilket kan svara för en del av den förhållandevis svagare prisökningen. Enligt de två tillfrågade mäklarna med erfarenhet av försäljning i området kan närhet till vindkraftverk påverka köpeskillingen på småhus. Det tror även att säljtiden kan bli längre om antalet spekulanter på fastigheten minskar. 5.4 Vindkraft i inlandets glesbygd Jämtland är det glesbygdslän i Sverige där det etablerades mest vindkraft under den studerade perioden. Etableringen i Råshön i Krokoms kommun har valts som fallstudieobjekt för typområde glesbygd, baserat på att: etableringen består av ett flertal relativt stora vindkraftverk. genomsnittspriserna på småhus i närområdet har haft en relativt låg utveckling under perioden. det finns byabebyggelse cirka 2 kilometer från anläggningen. Råshön är en höjdrygg omgiven av byabebyggelse i kringliggande dalgångar. Den närmaste byn är Gölikläppen, som ligger cirka 2 kilometer sydväst om vindkraftverken. Övrig samlad bebyggelse inom 5 km är Änge och Tölleråsen, sydväst respektive sydost om anläggningen. Landskapsbilden i området är storskalig och kuperad, med skogsklädda berg och höjder. Vindkraftverken är synliga, men dominerar inte landskapsbilden. Enligt miljökonsekvensbeskrivningen är avståndet så stort att inga negativa konsekvenser i form av skuggor och reflexer uppstår för den närmaste bebyggelsen. 1 1 Preliminär miljökonsekvensbeskrivning för vindkraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län. Vindkraftsanläggningen Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län Antal vindkraftverk: 7 (+ 1, år 2009) Totalhöjd: De 7 verken är 119 meter (det tillkommande verket har totalhöjd på 125 meter) Ansökan inlämnad: 2002 Tillstånd: december 2002 Bygglov: 2003. Driftstart: 2004 34 Vindkraft i sikte

35 Vindkraft i sikte Figur 5:13 Vindkraftetableringen på Råshön ligger cirka 3 mil nordost om Krokoms tätort. Fastighetsförsäljningar Vindkraftverk 5km avstånd från vindkraftverken 0 5 10 2,5 Km Figur 5:12 Vindkraftverken på Råshön i Krokoms kommun. Foto Bo Mattiasson, Änge.

Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen Figur 5:14 visar utvecklingen av försäljningspriserna på småhus inom 5 kilometer från vindkraftparken jämfört med genomsnittet dels i Krokoms kommun och dels i ett referensområde bestående av kommunen exklusive tätorten. Totalt har det skett 71 försäljningar av småhus under den studerade perioden. Åren 1997-2000 (före planerna på vindkraftetableringen offentliggjordes) låg det genomsnittliga försäljningspriset i det berörda området (baserat på 22 försäljningar) på ungefär samma nivå som i referensområdet. Från 2003, det år som bygglovet gavs, till 2009 har det genomsnittliga försäljningspriset i området (baserat på 37 försäljningar) varit lägre än i referensområdet. Den genomsnittliga boytan är lägre i det berörda området år 1998, 2003 och 2009, vilket delvis kan förklara den lägre prisnivån i området dessa år. Åren 2004-2007 var dock den genomsnittliga boytan i det berörda området betydligt större än i referensområdet, varför det lägre försäljningspriset i området inte ser ut att bero på lägre boyta. Det genomsnittliga taxeringsvärdet på sålda fastigheter inom 5 kilometer från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i referensområdet, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (2004) då det låg på ungefär samma nivå som i referensområdet (figur 5:15). Att det är fastigheter med lägre taxeringsvärde, som har sålts i slutet av den studerade tidsperioden kan vara Genomsnittligt försäljningspris, tkr Genomsnittlig boyta, kvadratmeter 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 0 140 120 100 80 60 Tillståndsansökan 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Tillståndsansökan Driftstart Driftstart Krokoms kommun Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön Figur 5:14 Småhusprisernas utveckling runt Råshön jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Genomsnittligt taxeringsvärde, tkr Tillståndsansökan 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Driftstart Krokom exkl tätorten Inom 5 km från Råshön Figur 5:15 Taxeringsvärdenas utveckling runt Råshön jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet. Figur 5:16 Husen kring Råshön har i genomsnitt varit större än i Krokoms kommun sedan vindkraftverken togs i drift. 36 Vindkraft i sikte

ett skäl till att det genomsnittliga fastighetspriset i det berörda området har haft en svagare utveckling. Taxeringsvärdet ser dock inte ut att vara orsaken till den lägre prisutvecklingen i området under perioden 2004-2006. Det har skett fyra försäljningar inom 3 kilometer från vindkraftparken under perioden 1996-2009 (resterande 68 ligger mellan 3-5 km från etableringen). Genomsnittspriset för de fyra närmaste småhusen är lägre än genomsnittet för samtliga försäljningar inom 5 km under de år som det fyra försäljningarna genomfördes. Även taxeringsvärdena för dessa småhusenheter ligger emellertid lägre i ungefär motsvarande grad. Dialog med lokala fastighetsmäklare Tre lokala fastighetsmäklare, verksamma i området, har kontaktats för en intervju kring erfarenheterna av hur småhuspriserna påverkas av vindkraft. Två av fastighetsmäklarna har erfarenhet av försäljningar inom 5 kilometer från vindkraftetableringen och en från försäljning i angränsande område. Ingen av de vidtalade mäklarna har erfarenhet av att vindkraftetableringen har påverkat försäljningspriset i området. Vindkraften är inget som kunderna har frågat om. De har heller inte hört talas om att etableringen skulle påverka fastighetspriserna i området. En av mäklarna tar upp att i fall vindkraftverk skulle ligga väldigt nära bebyggelse, så finns det de som inte är intresserade av att köpa. Det är landskapsmotiven som påverkar, estetik och lite tyckande. En av mäklarna säljer bara fastigheter i glesbygd, och menar att där berörs inte priserna av vindkraft. En annan tar upp att det finns mer vindkraft och kanske också påverkan på fastighetspriserna på västkusten och i andra mer vindkrafttäta delar av landet. En av mäklarna med försäljningar i området poängterar att i landsbygdsområden som detta sker relativt få försäljningar. Priserna varierar beroende på om huset är gammalt etc. Prisbilden på småhus generellt går upp. De har inte märkt av att det skulle vara något specifikt i detta område. Sammanfattande kommentar Försäljningsdatat i fallstudieområdet runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i typområde glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebyggda områden, få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets tror inte att vindkraften har påverkat småhuspriserna i området. Fastighetsmäklarna har för få försäljningar för att ha någon statistik på prisutvecklingen i området. Erfarenheten är dock att det inte är någon specifik utveckling i detta område. Prisvariationer i landsbygdsområdet över åren kan ha att göra med olika faktorer, så som hur gamla husen som säljs är etc. Vindkraft i sikte 37

5.5 Många faktorer påverkar priset Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Skåne och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en något svagare utveckling, med i storleksordningen 10 procent, jämfört med Orust kommunsnitt. Tillfrågade mäklare med erfarenhet av försäljningar i detta område pekar på att det spelar stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. En mäklare tror också att säljtiden kan bli något längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fastigheter med närhet till vindkraftverk. Analysen av försäljningsstatistiken kring vindkraftetableringen på Orust visar på en svagare utveckling än kommunsnittet. Försäljningsstatistiken i fallstudieområdet i inlandets glesbygd runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen ligger i glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebyggda områden, få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området. Prisvariationer i landsbygdsområdet över åren kan ha att göra med olika faktorer, så som hur gamla husen som säljs är etc. 38 Vindkraft i sikte

6. Diskussion Denna studie har haft ett brett angreppssätt med en uttalad ambition att hitta både generella trender och praktiska exempel där vindkraft visat sig påverka småhuspriserna. Trots att ett mycket stort datamaterial har analyserats har sådana effekter varit svåra att påvisa. Utvecklingen av genomsnittliga försäljningspriser (se figur 4:13) har varit lika stark nära vindkraftetableringarna som på större avstånd. Även om de regressionsanalyser som genomförts indikerar negativa prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km så är det en effekt som redan fanns 3 år före verken kom på plats. Förklaringsgraden är också mycket låg, vilket tyder på att betydligt fler av fastigheternas egenskaper (även vindkraftverkens synbarhet) skulle behöva inkluderas i analyserna. Analysen av närliggande fastigheter som sålts både före och efter vindkraften togs i drift visar att dessa fastigheter i genomsnitt haft en starkare prisutveckling än i referensområdet i övrigt. De ca 5% av de närliggande fastigheterna som sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverken tagits i drift har överlag varit långt från och utom synhåll från vindkraftverken vilket innebär att vindkraftverken sannolikt inte orsakat prissänkningen. I den fördjupade diskussionen med mäklare har vi hittat ett exempel på negativ prispåverkan från närliggande vindkraftverk. Där har det dock rört sig om så korta avstånd att vindkraftverkets ljud orsakade en direkt störningen på fastigheten. Vindkraft i sikte 39

Även om vi inte kunnat hitta tydliga samband i det svenska dataunderlag som denna studie bygger indikerar de beslutade ersättningsnivåerna i Danmark att frågan får en större betydelse, men också att det är viktigt att studera frågan vidare. I det avslutande avsnitt 6.4 ger vi några förslag på hur detta skulle kunna ske, men först kommer en diskussion, baserat på tidigare studier, egna erfarenheter och diskussionen med mäklare om hur en negativ påverkan på småhuspriserna kan motverkas, samt vad vi kan förvänta oss för utveckling i frågan inom den överskådliga framtiden. 6.1 Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen Även om effekterna är svåra att påvisa, är det möjligt att i vindkraftplaneringen reducera riskerna för en negativ påverkan genom främst en tydlig informationsinsats, exempelvis genom: Organiserade besök till andra vindkraftparker; diskutera med grannar; Visualisering av anläggningen och ljuddemonstrationer; Video och datormodeller kan användas för att beskriva den estetiska påverkan; Väl förberedda ansökningar för att påskynda tillståndsprocesserna, för att reducera tiden som det råder osäkerhet om vindkraftanläggningen. Förfinade konsekvensanalyser och bedömningar av de miljöeffekter som berör boendemiljön, avseende ljud, skuggor, transporter, men kanske främst avseende visuella aspekter, dvs estetik och landskapsbildsanalys. Flera av dessa åtgärder ingår i de normala planeringsrutinerna inför en vindkraftetablering. 6.2 Positiva effekter för marknadsvärdet Även om denna studie fokuserat på att hitta en negativ påverkan på fastighetspriserna stärker vindkraften i realiteten ekonomin i näromgivningen: Kring många vindkraftanläggningar erbjuds närboende att köpa rabatterade andelar i vindkraftanläggningen eller någon form av reducerat elpris. 1 I de fall markägaren, som genom markarrende eller ägande av vindkraften får del av den ekonomisk nytta, bor i närområdet stärks den lokala ekonomin. 2 Kring många anläggningar, exempelvis runt Råshön, utgår också någon form av frivilliga bygdemedel som stärker näromgivningen. 3 Vindkraften stärker direkt och indirekt den lokala ekonomin med arbetstillfällen eller större underlag för den lokal handel och service 4. Transportinfrastrukturen förbättras. I vissa fall har vindkraftutbyggnaden medverkat till utbyggd teleinfrastruktur i närområdet. Effekterna torde också vara relativt sett större i glesbygdsområden, där infrastruktur och servicestruktur är mindre utbyggd, än i mer tätbebyggda områden. Dessa effekter kan mycket väl ge ett sammantaget positivt netto på småhuspriserna, i likhet med andra industrisatsningar. 1 Wizelius, 2001, sid 12 2 Wizelius, 2001, sid 15 3 http://www.offerdalsvind.se/ 4 Svensk Vindenergi, 2009 40 Vindkraft i sikte

6.3 Utblick mot 2020 Sverige har ambitiösa utbyggnadsmål för vindkraften som innebär ett tiofaldigande av vindkraften inom 10 år. Detta innebär att många vindkraftverk kommer att hamna inom synhåll från småhus och fritidshus i olika delar av landet. Frågan om vindkraftens påverkan på fastighetspriser kommer därmed sannolikt att få större betydelse under kommande år. Trots de ambitiösa målen så kommer Sverige dock inte på långa vägar att ha samma vindkrafttäthet som Danmark eller Tyskland, räknat per yta. När frågan diskuteras mer är också risken stor att fastighetspriserna i realiteten också kommer att påverkas mer negativt, genom att vindkraften både medvetet och undermedvetet inkluderas i mäklares och spekulanters värderingsunderlag, något som hittills inte skett i någon större omfattning i Sverige. 6.4 Förslag till fortsatta studier Analysen av datamaterialet i denna studie har varit kvantitativ men i huvudsak beskrivande och därmed är det svårt att vetenskapligt bekräfta eller vederlägga några underliggande samband. Det finns dock goda möjligheter för den ekonomiska forskningen att ta vid avseende flera av de delaspekter som framkommit. Det har visat sig tydligt att taxeringsvärde som samlingsmått på en fastighets egenskaper är ett alldeles för trubbigt underlag för att normera köpeskillingen inför statistiska analyser. Den ansats till sambandsanalys som gjorts i denna studie har därmed innehållit alltför få förklaringsvariabler (endast avstånd, försäljningstidpunkt och taxeringsvärde) för att med någon statistisk säkerhet kunna förklara variationen i försäljningspris. En ambitiösare ansats med fler variabler likt Hoen (2009) eller Winstrand (2008) skulle ge ett vederhäftigare resultat, även om vi utifrån resultaten på de tidigare studierna bedömer att det ändå kommer att vara en utmaning att påvisa tydliga samband mellan vindkraft och försäljningspriser. En ökning av antalet förklaringvariabler skulle kunna ske genom att samla in underlagen för fastighetstaxeringen, men helst också genom kompletterande fältbesök av fastigheterna, för att klassificera husens läge och eventuella utblickar mot vindkraftverk. Ökat fokus bör också ligga på de fastigheter som enligt tidigare studier bedöms vara mer känsliga för landskapsbildspåverkan. Med utgångspunkt från Hartvigsen (2008) skulle hus med k- eller q-skydd enligt PBL vara en sådan fastighetstyp. Med utgångspunkt i Hoens studie skulle också fokus kunna ligga på hus i särskilt natursköna omgivningar med låg exploateringsgrad ( High Scenic Vista ). Dessa fastighetstyper har dock inte varit möjliga att särskilja i det dataunderlag som funnits tillgängligt för denna studie. Omvänt skulle man genom att exkludera bebyggelse i tätorter, där det finns betydligt fler störningsfaktorer på priset, sannolikt öka förklaringsgraden något. Slutligen är det intressant att följa utvecklingen i Danmark, där den nya lagstiftningen sannolikt kommer att resultera i mer forskning på området. Vindkraft i sikte 41

Referenser Beck, D. (2004) How Hull Wind I Impacted Property Values in Pemberton. Brev adresserat till C. McCabe. 28 juli 2004. Bond, S. (2008) Attitudes Towards the Development of Wind Farms in Australia. Journal of Environmental Health Australia. 8(3): Sid 19-32. Busk, Rico. et al. (2007). Vindkraftens pris - Samfundsøkonomiske omkostninger ved udbygning af vindkraft. Institut for Miljøvurdering, juni 2007. Journal nr.: IMV-265-00002 ISBN: 87-7992-053-5 Carlstedt, Nils-Eric. (2008). Driftuppföljning av Vindkraftverk - Årsrapport 2007. Elforsk rapport 08:26. DeLacy, B. (2005) Technical Memorandum: Impacts of The Kittitas Valley Wind Power Project on Local Property Values. Cushman & Wakefield of Oregon. Prepared for Sagebrush Power Partners, LLC. December 29, 2005. 15 sidor. File Number 06-34001-9012. Firestone, J., Kempton, W. and Krueger, A. (2007) Delaware Opinion on Offshore Wind Power - Interim Report. University of Delaware College of Marine and Earth Studies, Newark, DE. January, 2007. 16 sidor. Goldman, J. C. (2006) A Study in the Impact of Windmills on Property Values in Tucker County, West Virginia for the Proposed Beech Ridge Energy, L.L.C. project in Greenbrier County, West Virginia. Goldman Associates Inc. Prepared for Spilman Thomas & Battle, P.L.L.C., Charleston, WV. April, 2006. 51 pages. West Virginia Case No. 05-1590- E-CS. 78 Grover, D. S. (2002) Economic Impacts of Wind Power in Kittitas County, WA. ECONorthwest. Prepared for Phoenix Economic Development Group, Ellensburg, WA. November, 2002. 8 sidor. Hartvigsen, Morten et al. (2008). Pilotprojekt til vurdering af muligt værditab for naboer til vindmøller. Orbicon A7S på uppdrag av Energistyrelsen, juni 2008. Haughton, J., Giuffre, D., Barrett, J. and Tuerck, D. G. (2004) An Economic Analysis of a Wind Farm in Nantucket Sound. Beacon Hill Institute at Suffolk University, Boston, MA. May, 2004. 83 sidor. Hoen, B. (2006) Impacts of Windfarm Visibility on Property Values in Madison County, New York. Thesis Prepared for Masters Degree in Environmental Policy. Bard College, Annandale-On-Hudson, NY. April, 2006. 73 sidor. Hoen et al. (2009). The Impact of Wind Power Projects on Residential Property Values in the United States: A Multi-Site Hedonic Analysis. LBNL-2829E. Hämtad från http:// eetd.lbl.gov/ea/emp i maj 2010. Jerabek, J. (2001) Property Values and their Relationship to the Town of Lincoln s Wind Turbine Projects. Brev adresserat till R. Bingen. January 30, 2001. Jerabek, J. (2002) Property Values Respective to Wind Turbine Locations. Brev adresserat till Township of Lincoln Wind Turbine Moratorium Study Committee. 29 januari, 2002. Jordal-Jørgensen, J. (1995). Samfundsmæssig værdi af vindkraft. Delrapport: Visuelle effekter og støj fra vindmøller kvantificering og værdisætning. AKF Forlaget. Köpenhamn, Danmark. Khatri, M. (2004) RICS Wind Farm Research: Impact of Wind Farms on the Value of Residential Property and Agricultural Land. Prepared for Royal Institute of Chartered Surveyors, London, UK. November 3, 2004. 11 sidor. Kielisch, K. (2009) Wind Turbine Impact Study: Dodge and Fond Du Lac Counties, WI. Appraisal Group One. Prepared for Calumet County Citizens for Responsible Energy (CCCRE), Calumet County, WI. September 9, 2009. 73 sidor. McCann, M. S. (2008) Real Estate Impact Evaluation of the Horizon Wind Energy Proposed Rail Splitter Wind Farm. Prepared for Hinshaw & Culbertson, LLP, Rockford, IL. May, 2008. 24 sidor. Nårdal, M. (2009). Nationell databas för planerade och befintliga vindkraftverk i Sverige. Förstudie om möjligheter och behov. Ett projekt inom Nätverket för vindbruk. Länsstyrelsen i Västra Götalands län. http://www.natverketforvindbruk.se/global/nationell%20databas%20 för%20planerade%20och%20befintliga%20-%20förstudie%20-%20pdf%20med%20bilagor.pdf Poletti, P. (2005) A Real Estate Study of the Proposed Forward Wind Energy Center Dodge and Fond Du Lac Counties, Wisconsin. Poletti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. May, 2005. 106 sidor. Poletti, P. (2007) A Real Estate Study of the Proposed White Oak Wind Energy Center, Mclean & Woodford Counties, Illinois. Polleti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. January, 2007. 63 sidor. Sims, S. och Dent, P. (2007) Property stigma: Wind farms are just the latest fashion. Journal of Property Investment & Finance. 25(6): 626-651. Sims, S., Dent, P. och Oskrochi, G.R. (2008) Modeling the impact of wind farms on house prices in the UK. International Journal of Strategic Property management. 12(4): sid 251-269. Sterzinger, G., Beck, F. and Kostiuk, D. (2003) The Effect of Wind Development on Local Property Values. Renewable Energy Policy Project, Washington, DC. May, 2003. 77 sidor. Vindkompaniet i Hemse AB. (2002). Preliminär miljökonsekvensbeskrivning för vindkraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län. Hämtad från http://cvi.se/ den 28 juni 2010. Winstrand, J. (2009) The Effects of a refinery on property values The case of Sweden. Working paper 2009:10, Department of economics, Uppsala University. Wizelius, T. (2010). Lokalt ägd vindkraft. Hämtad från http://cvi.se/ den 30 augusti 2010. 42 Vindkraft i sikte

2009 Svensk Vindenergi Rapport och layout: ÅF Foto: ÅF eller Svensk Vindenergi, om annat ej anges

Samarbetspartners: Huvudsponsorer: Nyckelmedlem: Studien är utförd av med delfinansiering från Svensk Vindenergi, 101 53 Stockholm Besöksadress: Olof Palmes gata 31 Tfn: 08 677 28 90, Fax: 08 677 25 06 E-post: info@svenskvindenergi.org, Hemsida: www.svenskvindenergi.org 44 Vindkraft i sikte