DELÅRSRAPPORT januari mars 2001 3
DELÅ RSRAPPORT Januari mars 2001 Resultat efter finansiella poster ökade med 17% till 134 Mkr (115) Vinst per aktie ökade till 0,30 kr (0,26) Soliditeten ökade till 24,8% (24,0) 44 fastigheter såldes för 695 Mkr med en vinst om 65 Mkr RESULTAT Resultatet efter finansiella poster ökade till 134 Mkr (115) 1). Vinst per aktie efter full skatt steg till 0,30 kr 2) (0,26). Hyresintäkterna minskade till 543 Mkr (561) samtidigt som driftsöverskottet före avskrivningar förbättrades till 313 Mkr (312). Rörelseresultatet ökade till 322 Mkr (296), inklusive resultat från fastighetsförsäljningar med 65 Mkr (45). Finansnettot uppgick till 188 Mkr (-181) varav räntebidrag 2 Mkr (4). För jämförbara fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 29 Mkr och fastighetskostnaderna med 6 Mkr. Därmed förbättrades driftsöverskottet med 23 Mkr under första kvartalet 2001 jämfört med motsvarande period 2000. VERKSAMHET Wihlborgs är ett av Sveriges största fastighetsbolag, med verksamheten koncentrerad till tillväxtregionerna Stockholm och Öresund. I dessa regioner finns 92% av bolagets hyresvärde 3). Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder med hyresvärde om 2,2 miljarder kr, uthyrbar yta om 2,6 miljoner kvadratmeter, och ett bokfört värde, inklusive projektfastigheter, om 19,7 miljarder kr. MARKNAD OCH FASTIGHETSINNEHAV Av hyresvärdet finns 45% i Stockholmsregionen, 47% i Öresundsregionen och 8% på övriga orter. 31% avser bostäder, 48% kontor/butik och 21% industri/lager/ hotell. Uthyrningsgraden uppgår till 95%, varav Stockholmsregionen 97%, Öresundsregionen 94% och övriga orter 87%. Fastighetsbeståndets hyresvärde Stockholm 45 % Öresund 47 % Övrigt 8 % Fastighetsbeståndets värde Hyresvärde per geografiskt område Hyreskontraktens löptider, lokaler % 25 20 15 Hyresvärde per fastighetskategori Kontor/butik 48 % Industri/Iager/hotell 21 % Bostäder 31 % Bokfört värde per geografiskt område Stockholm 50 % Öresund 43 % Övrigt 7 % Bokfört värde per fastighetskategori Kontor/butik 47 % Industri/lager 16 % Bostäder 26 % Hotell 2 % Projekt/mark 9 % Totalt kontraktsvärde 1,5 mdr kr HYRESMARKNADEN FÖR KOMMERSIELLA LOKALER 10 Lokalhyresmarknaden är fortsatt stark inom Wihlborgs huvudmarknader, Stockholms- och Öresundsregionerna. Utvecklingen i Stockholmsregionen är starkare än i Öresundsregionen. Det föreligger betydande skill- 5 0 2001 2002 2003 2004 2005 <2005 1) Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för första kvartalet 2000, och för balansposter per 2000-12-31. 2) För definitioner, se sidan 5. 3) Avser hyresvärde på helårsbasis, vilket definieras som utgående hyra per 2001-03-31 på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor. 2
nader i hyresnivåer och efterfrågan mellan de olika delmarknaderna och lokaltyperna inom respektive region. hyresmarknaden för bostäder Efterfrågan på bostäder är extremt hög i Stockholmsregionen och god i Öresundsregionen. I Stockholmsregionen har hyresförhandlingarna resulterat i en höjning av hyrorna med i genomsnitt 2,2 procent från och med 1 januari 2001. I Malmö höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,2 procent från 1 januari 2001. INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Investeringarna uppgick till 515 Mkr (442), varav förvärv av fastigheter 235 Mkr (312) och investeringar i befintliga fastigheter och projekt 280 Mkr (130). Fastighetsförsäljningarna uppgick till 695 Mkr (572). förvärv av fastigheter 5 fastigheter förvärvades för 235 Mkr, varav två centralt belägna fastigheter i Helsingborg för 218 Mkr. försäljning av fastigheter 44 fastigheter såldes för 695 Mkr med en vinst om 65 Mkr. De största enskilda försäljningstransaktionerna var bostäder i Helsingborg för 295 Mkr och köpcentrumet Arninge Centrum utanför Stockholm för 220 Mkr. investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Investeringar om 280 Mkr i befintliga fastigheter och projekt avsåg både mark, ny-, till- och ombyggnader. Projekt Klara Zenit i Stockholm ingick med 77 Mkr, projekt Postiljonen i Stockholm med 11 Mkr, projekt Reykjavik i Stockholm med 38 Mkr, projekt Styckjunkaren 3 i Solna med 14 Mkr och projekt i Västra Hamnen i Malmö med 43 Mkr. FINANSIELL STÄLLNING Wihlborgs egna kapital uppgick per den 31 mars till 5 252 Mkr (4 934). Soliditeten ökade till 24,8% (24,0). Koncernens likvida medel inklusive outnyttjade checkräkningskrediter uppgick till 767 Mkr (629). De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 14 295 Mkr (14 478) med en medelränta om 5,88% (5,84). I den totala lånevolymen per 31 mars ingår lånebelopp för pågående projekt med 980 Mkr, vars räntor aktiverats. Lånens genomsnittliga räntebindningstid inklusive effekter av nyttjade derivatinstrument, uppgick den 31 mars till 3,5 år (3,3). Av de lån om 2 758 Mkr som är föremål för ränteomsättning under 2001, omfattas 750 Mkr av räntetak med återstående löptider från 1 till 5 år. Av totala räntetak om 750 Mkr har 400 Mkr tecknats till nivån 4% och 350 Mkr till nivån 6%. Återstoden, 2 008 Mkr, av lånen som förfaller under 2001 har en genomsnittlig räntebindningstid på 150 dagar. Sammanställning av fastighetsförvärv och försäljningar under januari-mars 2001 1) Antal fastig- Förvärv/Försäljning Mkr Yta/Kvm heter Förvärv kvartal 1, Öresundsreg. 235 11 866 5 Summa fastighetsförvärv 2001 235 11 866 5 Försäljningar Försäljningar kvartal 1, Stockholmsreg. 287 33 313 7 Försäljningar kvartal 1, Öresundsreg. 361 70 050 31 Försäljningar kvartal 1, Övriga fastigh. 47 20 296 6 Summa fastighetsförsäljningar 2001 695 123 659 44 1) Förteckning över periodens fastighetsförvärv och försäljningar återfinns på sidan 5 Sammanställning av fastighetsbeståndet per 2001-03-31 Fördelning per geografiskt område Antal Bokfört värde, Hyresvärde, Ekon. ut- Hyres- Drifts- Ränte- Region fastigheter 5) Yta, Kvm 6) Mkr 1) 2) Mkr 3) hyrnings- intäkter, överskott, bidrag, grad, % Mkr 4) Mkr 4) Mkr 4) Stockholm 213 1 036 114 9 772 987 97 239 138 1 Öresund 342 1 330 596 8 480 1 016 94 244 148 1 Övrigt 53 244 803 1 474 179 87 37 19 - Totalt 608 2 611 513 19 726 2 182 95 520 305 2 1) I bokfört värde ingår obebyggd mark och projektfastigheter till ett värde av 1 741 mkr. 2) I bokfört värde ingår fastigheten Klara Zenit med totalt 1 458 mkr, varav 1 080 mkr ingår i bokfört värde för projekt och 378 mkr ingår i bokfört värde för förvaltningsfastigheter. 3) Hyresvärde definieras som utgående hyra per 2001-03-31 på helårsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra på helårsbasis för vakanta ytor. 4) Hyresintäkter, driftsöverskott och räntebidrag avser perioden 2001-01-01 2001-03-31 för Wihlborgs fastighetsbestånd per 2001-03-31. 5) Under perioden genomförda planförändringar i befintligt fastighetsbestånd, har netto ökat Wihlborgs totala antal fastigheter med 3 fastigheter, där Stockholmsregionen ökat med 1 fastighet och Öresundsregionen med 2 fastigheter. 6) Under första kvartalet togs fastigheten Skeppet 13 i förvaltning med en sammanlagd yta om 3 409 kvm. Under perioden genomförda ytklassificeringsförändringar har medfört att den uthyrningsbara ytan ökat med 9 823 kvm i Öresundsregionen och minskat med 1 875 kvm för övriga fastigheter. 3
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG fastighetsförsäljningar Som ett led i att minska innehavet av fastigheter med huvudsakligen butikslokaler sålde Wihlborgs köpcentrumfastigheten Tågarp 15:4, Burlöv Center, i Skåne. Försäljningen skedde i bolagsform till fastighetsvärdet 432 Mkr. Vinsten vid försäljningen uppgår till 70 Mkr som kommer att ingå i Wihlborgs resultat för kvartal 2 2001. Burlöv Center består av ca 35 000 kvm butiksytor med ett årligt hyresvärde om ca 49 Mkr. Köparen, den holländska fastighetsfonden Schroder European Property fund, tillträdde fastigheten i april 2001. wihlborgs ordinarie bolagsstämma 5 april 2001 Vid den ordinarie bolagsstämman fastställdes den föreslagna utdelningen till aktieägarna om 0,70 kronor per aktie, totalt 218 Mkr. Vid stämman omvaldes styrelsens ledamöter Lennart Ahlgren, Göte Dahlin, Kerstin Fredriksson, Sven-Åke Johansson, Bengt Madsen, Erik Paulsson, Jan Sjölin och Maths O. Sundqvist. Styrelsearvodet fastställdes till 700 000 kr (513 000). Stämman beslutade inrätta en nomineringskommitté och valde Hans Olsson, Sten Kottmeier, Bob Persson och Sven-Åke Johansson till ledamöter. Stämman beslöt vidare att inrätta ett vinstandelssystem till förmån för de anställda inom Wihlborgskoncernen i enlighet med styrelsens förslag. Stämman beslöt att sälja aktierna i Malmö Slagthus AB och Malmö Börshus Produktion AB i enlighet med styrelsens förslag. Vid ett konstituerande styrelsesammanträde i anslutning till bolagsstämman, omvaldes Sven-Åke Johansson till styrelsens ordförande och Bengt Madsen till vice ordförande. ny ägarbild i wihlborgs Wihlborgs tidigare huvudägare Bergaliden AB sålde hela sitt innehav i Wihlborgs om ca 95 miljoner aktier, den 19 april 2001. Aktierna förvärvades av ett flertal svenska och utländska placerare. Efter Bergalidens försäljning äger Investment AB Öresund, TMT One AB, Mats Qviberg med familj samt Jonas Wahlström via bolag tillsammans 10, 7 procent av aktierna i Wihlborgs. ny informationschef i wihlborgs Mats Berg, 42, har utsetts till ny informationschef i Wihlborgs. Han kommer närmast från AssiDomän AB. UTSIKTER FÖR HELÅRET 2001 Den stabila utvecklingen på bolagets huvudmarknader förväntas fortsätta under året. För helåret 2001 bedöms resultatet efter finansiella poster överstiga resultatet för 2000. EKONOMISK RAPPORTERING 2001 Halvårsrapport januari juni 2001 9 augusti Delårsrapport januari september 2001 1 november Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Malmö den 2 maj 2001 Wihlborgs Fastigheter AB (publ) Erik Paulsson Verkställande direktör Koncernens lånestruktur hade per den 31 mars 2001 följande fördelning: Genomsnittlig Procentuell Mkr ränta,% andel,% 2001 2 758 5,46 19 2002 2 831 5,00 20 2003 2 158 5,91 15 2004 1 187 5,88 8 2005 1 272 6,68 9 2006 516 7,37 4 2007 350 5,99 2 2008 402 5,87 3 >2008 2 065 6,33 14 Checkräkning 24 5,78 1 Förlagslån 732 7,02 5 Totalt 14 295 5,88 100 4
Förteckning över fastighetsförvärv och försäljningar januari mars 2001 Fastighetsförvärv kvartal 1 Fastighet Region Kommun Yta, Kvm Kategori Svante 8, 19, 20 Öresund Malmö 2 700 Mark Terminalen 5 Öresund Helsingborg 7 397 Kontor Najaden 14 Öresund Helsingborg 1 769 Kontor Totalt fastighetsförvärv januari mars 2001 11 866 Fastighetsförsäljningar kvartal 1 Fastighet Region Kommun Yta, Kvm Kategori Varubalen 3 Stockholm Stockholm 10 292 Ind./kontor Verkstaden 3-4 Stockholm Södertälje 3 287 Ind./Lager Besmanet 7 Stockholm Täby 7 599 Butik Besmanet 8 Stockholm Täby 12 135 Butik Linjalen 64 Stockholm Täby - Mark Måttbandet 1 Stockholm Täby - Mark Amerika Norra 29 Öresund Helsingborg 1 303 Bostad Amerika Norra 41 Öresund Helsingborg 2 496 Bostad Amerika Norra 52 Öresund Helsingborg 2 096 Bostad Borret 15 Öresund Helsingborg 3 601 Butik Fyrkanten 8 Öresund Helsingborg 1 181 Bostad Granholmen 3 Öresund Helsingborg 7 793 Bostad Gräshoppan 4 Öresund Helsingborg 450 Bostad Gräshoppan 5 Öresund Helsingborg 498 Bostad Gräshoppan 6 Öresund Helsingborg 476 Bostad Gräshoppan 7 Öresund Helsingborg 461 Bostad Gräshoppan 20 Öresund Helsingborg 2 029 Bostad Gräshoppan 21 Öresund Helsingborg 1 560 Bostad Gräshoppan 22 Öresund Helsingborg 1 007 Bostad Gräshoppan 24 Öresund Helsingborg 885 Bostad Gräshoppan 28 Öresund Helsingborg 2 451 Bostad John Ericsson 7 Öresund Helsingborg 850 Bostad Krokodilen 11 Öresund Helsingborg 1 602 Bostad Kullen Västra 58 Öresund Helsingborg 757 Bostad Kullen Västra 60 Öresund Helsingborg 1 744 Bostad Kullen Östra 36 Öresund Helsingborg 2 169 Bostad Planeten 1 Öresund Helsingborg 1 008 Bostad Ruuth 48 Öresund Helsingborg 1 344 Bostad Rymden 13 Öresund Helsingborg 2 108 Bostad Vipan 11 Öresund Helsingborg 928 Bostad Bronsdolken 11 Öresund Malmö 970 Ind./Kontor Kalken 2 Öresund Malmö 9 364 Industri Västerbotten 11 Öresund Malmö 15 407 Industri Svedala 122:85, del av Öresund Svedala - Mark Adolf 17 Öresund Ystad 1 065 Bostad/Butik Hildetorp 19 Öresund Ystad 1 032 Bostad Östen 5 Öresund Ystad 1 415 Bostad Linet 2 Övrigt Alingsås 5 000 Industri Sankt Ilian 9:1 Övrigt Enköping 3 439 Kontor/Butik Lyftkranen 1 Övrigt Eskilstuna 3 540 Ind./Kontor Ädelmetallen 14 Övrigt Jönköping 1 758 Ind./Lager Övergången 8 Övrigt Jönköping 4 309 Ind./Lager Överstycket 25 Övrigt Jönköping 2 250 Ind./Lager Totalt fastighetsförsäljningar januari mars 2001 123 659 DEFINITIONER Beräkning av nyckeltal per aktie Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier, eget och sysselsatt kapital har beräknats utifrån vägda genomsnitt. För nyckeltal per aktie har utspädningseffekten för utgivna teckningsoptioner beaktats. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat före skatt plus räntekostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i relation till balansomslutningen. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader. Sysselsatt kapital Balansomslutning minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Resultat inklusive resultat från fastighetsförsäljningar Periodens resultat efter full skatt. Kassaflöde Resultat före skatt ökat med av- och nedskrivningar samt minskat med betald skatt. 5
KONCERNENS RESULTATRÄKNINGAR Jan-mar Jan-mar Jan-dec Rullande Mkr 2001 2000 2000 12-mån Hyresintäkter 543 561 2 239 2 221 Fastighetskostnader -230-249 -877-858 Driftsöverskott 313 312 1 362 1 363 Avskrivningar -45-47 -182-180 Bruttoresultat 268 265 1 180 1 183 Central administration -11-12 -43-42 Resultat fastighetsförsäljningar 65 45 260 280 Övriga rörelseintäkter och kostnader 0-2 19 1) 21 Rörelseresultat 322 296 1 416 1 442 Ränteintäkter 4 4 15 15 Räntebidrag 2 4 12 10 Räntekostnader -194-189 -791-796 Resultat efter finansiella poster 134 115 652 671 Skatt -38 2) -32 2) -183 3) -189 Resultat efter skatt 96 83 469 482 Minoritetens andel -1 0-3 -4 Nettoresultat 95 83 466 478 Vinst per aktie före utspädningseffekt, kr 0,30 0,27 1,49 1,53 Vinst per aktie efter utspädningseffekt, kr 0,30 0,26 1,48 1,53 Antal aktier vid periodens utgång före utspädningseffekt, milj. 312,1 312,0 312,1 312,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädningseffekt, milj. 313,0 317,1 314,0 313,0 Genomsnittligt antal aktier före utspädningseffekt, milj. 312,1 312,0 312,0 312,0 Genomsnittligt antal aktier efter utspädningseffekt, milj. 313,0 317,1 313,9 312,9 1) I beloppet ingår återföring av SPP-medel med 25 Mkr. 2) Avser full skatt om 28%. 3) Av beloppet utgör uppskjuten skatt 108 Mkr och aktuell skatt 75 Mkr. KONCERNENS BALANSRÄKNINGAR Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31 Tillgångar Fastigheter 19 726 20 230 19 850 Övriga materiella anläggningstillgångar 13 22 15 Finansiella anläggningstillgångar 452 396 409 Omsättningstillgångar 1 049 614 1 259 Summa tillgångar 21 240 21 262 21 533 Eget kapital och skulder Eget kapital 5 252 4 921 5 147 Minoritetsintresse 22 15 21 Avsättningar 950 803 941 Räntebärande skulder 14 295 14 711 14 478 Ej räntebärande skulder 721 812 946 Summa eget kapital och skulder 21 240 21 262 21 533 Redogörelse över förändring eget kapital 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31 Ingående balans rapportperioden 5 147 4 841 4 841 Utdelning till aktieägarna -172 Nyemission 2 Omräkningsdifferenser 10-3 10 Nettoresultat 95 83 466 Utgående balans rapportperioden 5 252 4 921 5 147 6
KONCERNENS KASSAFÖDESANALYSER Mkr 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31 Rörelseresultat exkl. avskrivningar 368 345 1 602 Betalt finansnetto -172-164 -762 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet 0-5 0 Betald skatt -74-2 -4 Förändring övrigt rörelsekapital 138 119-364 Kassaflöde från den löpande verksamheten 260 293 472 Investeringar och förvärv av fastigheter -515-442 -1 946 Bokfört värde sålda fastigheter 630 526 2 340 Övriga investeringar (netto) -46 1-90 Kassaflöde från investeringsverksamheten 69 85 304 Utdelning - - -172 Nyemissioner - - 2 Förändring räntebärande skulder -207-295 -576 Förvärvade avsättningar, minoritetsandelar mm -13-2 130 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -220-297 -616 Förändring likvida medel 109 81 160 Likvida medel vid periodens början 413 253 253 Likvida medel vid periodens slut 522 334 413 KONCERNENS NYCKELTAL 2001-03-31 2000-03-31 2000-12-31 Avkastning på sysselsatt kapital,% 6,7 6,2 7,3 Avkastning på eget kapital,% 7,3 6,8 9,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,6 1,8 Soliditet, % 24,8 23,2 24,0 Vinst per aktie, kr 0,30 0,26 1,48 Kassaflöde per aktie, kr 0,53 0,50 2,43 Synligt eget kapital per aktie, kr 16,78 15,52 16,39 Nyckeltal för vinst per aktie samt uppgifter om antalet aktier redovisas direkt i anslutning till resultaträkningen på sid 6. Redovisningsprinciper mm Vid upprättande av delårsrapporten har samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder använts som i senaste årsredovisning. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. 7
Total yta 2,6 milj kvm Bokfört fastighetsvärde 19,7 mdr kr Hyresvärde på helårsbasis 2,2 mdr kr Antal aktieägare ca 25 000 Hyresvärde per geografiskt område Stockholm 45% Öresund 47% Övrigt 8% Hyresvärde per fastighetskategori Bostäder 31% Kontor/butik 48% Industri/lager/hotell 21% FAKTA WIHLBORGS per 31 mars 2001 Grafisk Produktion: Thörn & Täckenström. Omslagsbilder: Järnlodet 23, Stockholm och Hotel Marina Plaza, Helsingborg DETTA ÄR WIHLBORGS Wihlborgs Fastigheter AB (publ) är ett av Sveriges största fastighetsbolag med fastigheter till ett bokfört värde av 19,7 miljarder kronor. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholms- och Öresundsregionerna och har ett hyresvärde på helårsbasis uppgående till 2,2 miljarder kronor och en uthyrningsbar yta på 2,6 miljoner kvadratmeter. Bolaget har kontor i Malmö, Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg och Nyköping. Wihlborgsaktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista. Wihlborgs Fastigheter AB (publ), Box 97, 201 20 Malmö, Tel: 040-20 09 00, Fax: 040-97 71 89 Org.nr. 556049-1523 E-post: info@wihlborgs.se Hemsida: www.wihlborgs.se