KLÖVERN BOK SLU T SKOMMUNIKÉ 20 0 8 Intäkterna uppgick till 1 220 (1 207) Förvaltningsresultatet uppgick till 355 (386), motsvarande 2,17 kr per aktie (2,32) Resultat efter skatt uppgick till 476 (1 226), motsvarande 2,92 kr per aktie (7,36) Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per aktie (1,50) Prognosen för 2009 är att förvaltningsresultatet klart kommer att överstiga års resultat om 355 (>2,17 kr per aktie). Årets resultat, Hyresintäkter Övriga intäkter Drift- och centrala kostnader Finansnetto Förvaltningsresultatet 1 178 42 519 346 355 1 124 83 511 310 386 Värdeförändringar, fastigheter och derivat Uppskjuten skatt Resultat efter skatt 915 84 476 1 160 320 1 226 Foto: Barkenlund 11 i Örebro KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20 08 / 1
VD:s kommentar Stabilt förvaltningsresultat trots turbulent år I tider som dessa är det glädjande att konstatera att vi för det gångna året har ett stabilt förvaltningsresultat som överstiger prognosen om 350 och att nettoinfl yttningen under året uppgick till hela 47. Den dramatiska turbulens som präglat fi nansmarknaden under andra halvåret har framför allt påverkat värderingen av våra fastigheter. För Klöverns del betyder det att en stor del av värdeuppgången under är utraderad. De senaste månadernas stora räntesänkningar gör att differensen mellan fastigheternas avkastningsnivåer och den långa räntan i ett historiskt perspektiv är väldigt stor. Detta borde medföra att värdena har bottnat och att vi, när fi nansmarknaden stabiliserar sig, istället kan se en viss uppgång. Med dedikerad, kompetent och lokalt förankrad organisation kan vi ha en nära dialog med våra hyresgäster och i den förväntade lågkonjunkturen på ett aktivt sätt möta kundernas ändrade behov, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin. Nettoinflyttning 18 15 12 9 6 3 0 2006:kv4 :kv1 :kv2 :kv3 :kv4 :kv1 :kv2 :kv3 :kv4 Fortsatt stark nettoinflyttning. Under uppgick nettoinflyttningen till 47. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 2
Hyresmarknaden Hyresmarknaden på Klöverns orter, som till största delen utgörs av regionstäder i Mellansverige, har stärkts under och är fortsatt god. Främsta anledningen är att vakanserna på samtliga orter väsentligt har reducerats under de senaste åren, vilket lett till brist på framför allt moderna och flexibla kontor. Hyresnivåerna har överlag stigit under året, dock med en avmattning under sista kvartalet. Vid en jämförelse mellan fjärde kvartalet och motsvarande kvartal noteras högre hyresnivåer, men något lägre efterfrågan. Om jämförelsen görs med tredje kvartalet så är hyresnivåerna på ungefär samma nivå och efterfrågan har mattats något. Dock är nyuthyrningen i stort oförändrad. Utsikterna för första kvartalet 2009 är goda även om uthyrningsprocesserna tar längre tid än tidigare och variationen mellan orterna är större. Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 476 (1 226). Den negativa förändringen jämfört med föregående år beror framför allt på att års stora positiva värdeförändring avseende fastigheter har förbytts i en stor värdeminskning. I resultatet för ingick också engångsersättningar från avflyttade hyresgäster med 33, som inte har sin motsvarighet. Resultatet exklusive värdeförändringar och skatt uppgick till 355 (386). Eget kapital minskade till 4 035 (4 867) och soliditeten var vid periodens slut 32 procent (37). Intäkter och uthyrningsgrad Nyuthyrningen har varit fortsatt positiv och under var nettoinflyttningen i termer av kontraktsvärde 47. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 90 procent (88). Intäkterna under perioden uppgick till 1 220 (1 207), varav hyresintäkter 1 178 (1 124). Övriga intäkter, vilka utgörs av intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal, uppgick till 42 (83). Minskningen av övriga intäkter har således mer än väl kompenserats av den positiva nettoinflyttningen. Fastighetskostnader och överskottsgrad Fastighetskostnaderna uppgick till 462 (446) under perioden. Driftöverskottet blev 758 (761), vilket innebär en överskottsgrad på 62 procent (63). Fastigheternas värde och värdeförändringar Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick per 31 december till 11 895 (12 154). Under perioden uppgick det totala resultatet avseende fastigheternas värdeförändringar till 759 (1 106). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 36 (242) och orealiserade värdeförändringar om 795 (864). Vid värderingen per 31 december har generellt högre avkastningskrav använts jämfört med både 30 september och 31 december, vilket påverkat fastighetsvärdet negativt. Sammantaget har, under, värdet på befintligt fastighets bestånd totalt justerats med 6,3 procent. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd per 31 december värderats med ett avkastningskrav på 7,1 procent. Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsinnehavet. Då det rådde stor osäkerhet i marknaden valde Klövern att per 30 september externvärdera 100 procent av fastighetsbeståndet. Per -12-31 har 21 procent av fastighetsvärdet fastställts av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar gjorts internt. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden, som också varit rådgivande när avkastningskraven i de interna värderingarna bestämts. Förändring verkligt värde Verkligt värde per 1 januari 12 154 Förvärv 135 Investeringar 692 Försäljningar 327 Värdeförändringar 759 Verkligt värde per 31 december 11 895 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 3
Finansiering Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 7 645 (7 007). Ökningen i räntebärande skulder beror i första hand på stora investeringar i befintliga fastigheter samt återbetalning av ett räntefritt lån om 160 under året. Den genomsnittliga räntan sjönk med 0,4 procentenheter till 4,2 procent (4,6) vid årets slut, efter stora svängningar under året. Efter årsskiftet har Klöverns upplåningsränta fortsatt att sjunka ned till 3,2 procent per 31 januari 2009. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 1,1 år (1,4) per sista december. Genomsnittlig ränta 2005 2009 % 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 2004-12-31 2005-12-31 2006-12-31-12-31-12-31 Klövern innehar derivat i form av räntetak och ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt behålla rörliga låns flexibilitet i jämförelse med bundna lån. Vid årsskiftet hade Klövern räntetak om 3 829 (3 329), varav 730 förfaller under 2009 och resten fördelat under år 2010 2013. Merparten av räntetaken ligger med lösenränta på 4,5 procent och övriga med 4,0 procent. De två ränteswapparna uppgår till totalt 1 200, varav 200 förfaller i slutet av 2009 och 1 000 2016. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,6 år (3,7). 04-12-31 05-03-31 05-06-30 05-09-30 05-12-31 06-03-31 FÖRFALLOSTRUKTUR 06-06-30 06-09-30 Ränteförfall 07-03-31 07-06-30 07-09-30 08-03-30 08-06-30 08-09-30 Kreditförfall Skattesituation Årets skatt Årets resultat exklusive värdeförändringar, d v s den löpande fastighetsrörelsen, har belastats med uppskjuten skatt om 67, vilket också har sänkt bolagets värde på uppskjuten skattefordran med motsvarande belopp. I årets resultat ingår orealiserade värdeförändringar för fastigheter och finansiella instrument med 950. Temporära skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde har därför sjunkit och uppskjuten skatt om 151 har återförts i resultaträkningen. Detta minskar bolagets avsättning för uppskjuten skatteskuld med motsvarande belopp. Netto ingår således återförd skatt om 84 i årets resultat. I beräkning av uppskjuten skattefordran och skatteskuld har även hänsyn tagits till den nya bolagsskattesatsen om 26,3 procent, vilket påverkar resultatet med 6. Eventuellt nytt underskottsavdrag Förutom Klöverns fastställda underskott gjorde bolaget 2002, i sin tidigare verksamhet som IT-bolag, en förlust om ca 5 000. I slutet av 2003 begärde Klövern att samma års taxering skulle omprövas med syftet att pröva om Klövern hade rätt till även detta underskottsavdrag. Under våren 2006 återkallade Klövern sin begäran om omprövning. Ett av Skatteverket påfört skattetillägg om 493, i detta ärende, undanröjdes av länsrätten i december. Skattetilläggsärendet har av Skatteverket, under februari, överklagats till kammarrätten. Klövern lämnade 2006 in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran har avslagits av Skatteverket och Klövern har överklagat beslutet till länsrätten. Effekter av eventuellt nya underskottsavdrag och eventuellt skattetillägg har ej bokförts. 04-12-31 05-03-31 05-06-30 05-09-30 05-12-31 06-03-31 06-06-30 06-09-30 06-12-31 07-03-31 2004-12-31 2005-03-31 2005-06-30 2005-09-30 2005-12-31 2006-03-31 2006-06-30 2006-09-30 2006-12-31-03-31-06-30-09-30-12-31-03-30-06-30-09-30-12-31 06-12-31 07-12-31 2009-01-31 08-12-31 Fastighetsförvärv Klövern har under året förvärvat tomten Lidarände 1 i Kista av Stockholms stad för 46. Tomten omfattar ca 15 000 kvm och på fastigheten har Kistamässan byggts Lånevolymsnittlivolymnyttjat, Genom- Avtals- Ut- 2004-12-31 2005-03-31 2005-06-30 2005-09-30 2005-12-31 2006-03-31 2006-06-30 2006-09-30 2006-12-31-03-31-06-30-09-30-12-31-03-30-06-30-09-30-12-31 Förfalloår ränta, % Rörlig 6 302 4,2 2009 254 3,0 697 497 2010 32 3,8 2 621 2 489 2011 57 6,4 2 553 2 298 2012 1 700 1 350 2013 1 000 4,4 1 011 1 011 Totalt 7 645 4,2 8 582 7 645 Derivat ska marknadsvärderas över resultaträkningen. Kraftigt fallande marknadsräntor under sista kvartalet innebar att värdet på Klöverns derivat sjönk. Under året uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 155 (53) och vid periodens utgång uppgick värdet till 62 (96). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. med inflyttning den 15 augusti. Vidare har tomträtterna Borg 3 och 6 i Kista, vilka hade ett förvärvspris om 89, tillträtts under perioden. Under perioden har avtal tecknats om förvärv av två fastigheter i Borås och Västerås för 37. Fastigheterna tillträds under 2009. Fastighetsförsäljningar Klövern har under året frånträtt sin del av tomträtten Färöarna 3 i Kista, som under fjärde kvartalet sålts till AREIM Fond 1. Försäljningspriset uppgick till 270 och gav en realiserad värdeförändring om 32. Vidare har två fastigheter i Nyköping och Karlstad sålts. Försäljningspriset uppgick till totalt 57, vilket gav en realiserad värdeförändring om 4. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 4 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 6,0 2,5 5,5 5,0 2,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 90 89 88 87 86 85 84 83
Fastighetsinnehav och resultat per segment Per den 31 december omfattade Klöverns innehav 217 fastigheter (220). Totala hyresvärdet uppgick till 1 360 (1 309) och fastigheternas verkliga värde var 11 895 (12 154). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 382 tkvm (1 394). Den genomsnittliga kontraktstiden var 3,1 år (2,9). Resultat per segment visar den löpande verksamheten för respektive ort, vilket inkluderar under året förvärvade fastigheter samt gjorda investeringar. Nyckeltal per segment däremot avser situationen vid respektive årsskifte, varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Under posten Övrigt finns resultatet från under året sålda fastigheter samt poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften. Kontraktsstruktur Kontraktsvärde, Yta, tkvm 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 RESULTAT OCH NYCKELTAL PER SEGMENT Resultat respektive år Nyckeltal 31 december respektive år Fastighetsinnehav Intäkter, Kostnader, Driftöverskott, Överskottsgrad, % Verkligt värde, Avkastningskrav, % Yta, kvm Hyresvärde, Uthyrningsgrad, % Ort Kista 314 288 100 100 214 188 68 65 3 965 4 072 6,5 5,9 245 249 353 350 95 91 Karlstad 175 113 65 43 110 70 63 62 1 501 1 569 7,4 6,8 207 209 193 187 95 93 Linköping 137 136 49 45 88 91 64 67 1 459 1 465 7,2 6,8 175 179 170 160 90 85 Västerås 130 127 55 45 75 82 57 64 1 270 1 307 7,3 6,8 217 214 157 149 87 92 Norrköping 85 77 47 42 38 35 45 45 854 855 7,3 6,9 145 147 106 97 82 78 Nyköping 94 86 33 32 61 54 65 63 887 907 7,7 6,8 124 126 103 100 95 94 Uppsala 73 77 50 49 23 28 31 36 514 466 8,8 7,5 66 66 94 93 59 63 Täby 62 57 24 23 38 34 62 60 528 574 7,5 6,6 67 67 69 65 95 93 Örebro 61 59 26 24 35 35 57 60 546 544 7,0 6,5 62 62 67 63 97 93 Borås 44 39 18 17 26 22 59 57 371 395 7,7 7,3 74 75 48 45 95 92 Övrigt* 45 148 5 26 50 122 Totalt 1 220 1 207 462 446 758 761 62 63 11 895 12 154 7,1 6,6 1 382 1 394 1 360 1 309 90 88 YTA OCH SNITTHYRA PER LOKALTYP Kontor Industri/lager Butik Utbildn/vård/övrigt* Totalt Ort Yta, tkvm Snitthyra**, kr/kvm Yta, tkvm Snitthyra**, kr/kvm Yta, tkvm Snitthyra**, kr/kvm Yta, tkvm Snitthyra**, kr/kvm Yta, tkvm Snitthyra**, kr/kvm Kista 180 1 613 62 936 3 1 084 245 1 435 Karlstad 113 1 052 50 620 16 1 111 28 1 060 207 953 Linköping 83 1 209 64 487 15 2 249 13 1 020 175 1 055 Västerås 50 949 108 572 38 1 201 21 891 217 400 837 Norrköping 51 1 269 62 590 22 881 10 834 145 350 956 Nyköping 44 997 47 508 18 1 260 15 952 124 853 Uppsala 24 1 549 8 1 428 2 837 32 2 555 66 300 1 928 Täby 42 1 141 17 883 4 745 4 1 265 67 1 055 250 Örebro 39 1 097 6 381 12 1 342 5 975 62 1 066 Borås 25 880 41 481 3 1 024 5 770 74 200 659 Totalt 651 1 247 465 628 133 1 253 133 1 178 1 382 1 050 * Består av bostäder, labb och motion. ** Beräknad på kontraktsvärde och uthyrd yta. 150 100 50 0 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 5
Investeringar och projekt Projekt och större hyresgästanpassningar i det egna fastighetsbeståndet är särskilt intressant i tider med få förvärvsobjekt. Projektutveckling kan ske i outnyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. I samtliga fall krävs ett aktivt samarbete med hyresgäster och kommunala myndigheter. Genom att Klövern medvetet har förvärvat många fastigheter med en relativt hög vakansgrad har företaget utvecklat en bred och hög kompetens inom fastighetsoch projektutveckling. Under genomfördes ett stort antal projekt i befintliga fastigheter. Totalt investerades 692 (594). I de projekt som avslutats under, och i vissa fall påbörjats tidigare år, uppgick investeringarna till totalt 294 (308). Utöver de projekt som avslutades under pågår 120 projekt (95) till en beräknad investering om sammanlagt 862 (711). Aktien och ägarna Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs i Stockholm, medelstora bolag. Den 31 december var börskursen 18,20 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om ca 2,9 miljarder kronor. Per 31 december var antalet aktier i Klövern 166 544 326. Antalet aktieägare uppgick till 30 372. Återköp av egna aktier Klöverns styrelse har från årsstämman fått förnyat bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har i enlighet med tagna beslut återköpt 5 741 463 aktier, motsvarande 3,4 procent. Aktierna är förvärvade till genomsnittskursen 22,15 kr per aktie. STÖRSTA AKTIEÄGARNA Ägare per -12-31 Antal aktier, tusental Andel röster och kapital,% Förändring, %-enheter Corem Property group 17 458 10,5 10,5 Lantbrukarnas Riksförbund 17 117 10,3 0,1 Arvid Svensson Invest AB 17 017 10,2 0,0 Investment AB Öresund 12 542 7,5 0,7 Brinova Inter AB 6 211 3,7 0,6 HQ fonder 5 795 3,5 0,6 Skandia Liv 5 648 3,4 0,9 Länsförsäkringar fonder 5 469 3,3 1,2 Swedbank Robur fonder 4 406 2,7 0,8 Länsförsäkringar Södermanland 3 895 2,3 0,1 Summa största ägare 95 558 57,4 8,7 Övriga ägare 65 245 42,6 Summa utestående aktier 160 803 100,0 Återköpta egna aktier 5 741 Totalt registrerade aktier 166 544 40 Klövernaktien Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1 000-tal (inkl. efteranm.) 35 30 25 20 20 000 15 15 000 10 000 5 000 10 2003 2004 2005 2006 (c) NASDAQOMX KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 6
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna 43 45. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Närstående transaktioner Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under. Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna bokslutskommuniké är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för, not 1. Händelser efter rapportperiodens utgång Under januari 2009 har två fastigheter i Kista och Borås tillträtts. Totala priset uppgår till 116. Fastigheten i Kista omfattar 7 100 kvm, huvudsakligen kontor, och är centralt belägen vid blivande Jan Stenbecks torg. Styrelsens förslag till utdelning Styrelsen föreslår utdelning för räkenskapsåret med 1,00 kr per aktie (1,50), motsvarande 161 (248). Förslaget innebär att 45 procent (64) av resultatet, exklusive värdeförändringar och skatt, delas ut till ägarna. Enligt policyn ska utdelningen långsiktigt överstiga 50 procent. Avstämningsdag för utdelning föreslås vara den 2 april. Prognos 2009 Den kraftiga inbromsningen i Sveriges ekonomi tillsammans med pågående finanskris kommer att ställa höga krav på Klövern och dess medarbetare under 2009. Med engagerad och lokalt förankrad organisation finns dock stora möjligheter att tillmötesgå kundernas förändrade behov. Låga räntor, hög uthyrningsgrad och en potential i vakanta ytor innebär goda förutsättningar för en resultatförbättring under 2009. Prognosen för 2009 är att förvaltningsresultatet klart kommer att överstiga års resultat om 355 (>2,17 kr per aktie). Årsredovisning och årsstämma Årsredovisning för kommer att finnas tillgänglig på bolagets huvudkontor i Nyköping och på Klöverns hemsida www.klovern.se från och med vecka 11, mars 2009. Klövern ABs årsstämma äger rum måndagen den 30 mars 2009 kl 16.00 på Kistamässan, Torshamnsgatan 18 A, Kista. Kalendarium 2009 Årsredovisning Vecka 11, 2009 Årsstämma 2009 Måndag 30 mars 2009 Delårsrapport januari mars 2009 Torsdag 23 april 2009 Delårsrapport januari juni 2009 Torsdag 9 juli 2009 Delårsrapport januari september 2009 Torsdag 22 oktober 2009 Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida www.klovern.se, där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden. Nyköping 13 februari 2009 Klövern AB Styrelsen Granskningsrapport Vi har utfört en översiktlig granskning av rapporten för Klövern AB (publ) för perioden 1 januari till 31 december. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 13 februari 2009 Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young AB KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 7
Koncernens resultaträkning Hyresintäkter 304,6 292,7 1 178,3 1 123,8 Övriga intäkter 1) 9,5 11,9 42,2 83,3 Summa intäkter 314,1 304,6 1 220,5 1 207,1 Fastighetskostnader 132,1 121,0 462,3 446,1 Driftöverskott 182,0 183,6 758,2 761,0 Central administration 12,4 19,8 57,0 65,1 Finansnetto 90,5 92,9 346,3 310,4 Förvaltningsresultat 79,1 70,9 354,9 385,5 Värdeförändringar fastigheter 388,1 245,4 759,6 1 106,5 Värdeförändring derivat 142,4 1,8 155,2 53,3 Värdeförändring värdepapper 0,0 0,0 0,0 0,0 Resultat före skatt 451,4 314,5 559,9 1 545,3 Aktuell skatt 0,2 0,2 0,2 0,2 Uppskjuten skatt 68,9 22,4 84,3 319,3 Resultat efter skatt 382,7 291,9 475,8 1 225,8 Resultat per aktie, kr 2,38 1,75 2,92 7,36 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 160,8 165,7 160,8 165,7 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 161,0 166,3 163,2 166,5 Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler. 1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 8
Koncernens balansräkning -12-31 -12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 11 894,9 12 154,0 Maskiner och inventarier 11,8 13,3 Derivat 0,0 96,2 Uppskjuten skattefordran 407,0 474,0 Kortfristiga fordringar 116,3 184,3 Likvida medel 67,1 87,1 Summa tillgångar 12 497,1 13 008,9 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 035,2 4 867,4 Uppskjuten skatteskuld 309,0 460,3 Räntebärande skulder 7 644,6 7 006,9 Derivat 62,1 0,0 Leverantörsskulder 132,0 155,8 Övriga skulder 32,1 220,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 282,1 298,3 Summa eget kapital och skulder 12 497,1 13 008,9 Koncernens förändring av eget kapital Eget kapital -01-01 3 868,2 Utdelning 208,2 Återköp egna aktier 18,4 Årets resultat 1 225,8 Eget kapital -12-31 4 867,4 Utdelning 247,7 Återköp egna aktier 108,7 Årets resultat 475,8 Eget kapital -12-31 4 035,2 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 9
Koncernens kassaflödesanalyser Den löpande verksamheten Resultat före skatt 451,5 314,6 559,9 1 545,3 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 529,6 368,8 956,9 1 156,6 Betald inkomstskatt 15,7 0,1 15,9 0,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 62,4 54,3 381,1 388,4 Förändring av rörelsefordringar 78,3 36,5 67,9 35,7 Förändring av rörelseskulder 49,6 288,0 212,4 295,1 Summa förändring av rörelsekapital 127,9 251,5 144,5 259,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 190,3 197,2 236,6 647,8 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 25,1 633,2 290,6 1 225,1 Förvärv av och investeringar i fastigheter 210,9 261,6 827,0 1 571,8 Förvärv av maskiner och inventarier 0,1 1,1 1,5 2,4 Investering i fi nansiella tillgångar 51,7 46,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 185,9 318,8 537,9 396,0 Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder 160,0 162,6 Förändring av räntebärande skulder 41,0 356,4 637,7 129,1 Återköp egna aktier 2,8 18,4 108,7 18,4 Utdelning 0,0 0,0 247,7 208,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 38,2 534,8 281,3 260,1 Periodens kassaflöde 42,6 18,8 20,0 8,3 Ingående likvida medel 24,5 105,9 87,1 95,4 Likvida medel vid periodens slut 67,1 87,1 67,1 87,1 Koncernens nyckeltal Avkastning på eget kapital, % 9,0 6,2 10,7 28,1 Avkastning på totalt kapital, % 1,7 3,2 0,5 14,7 Soliditet, % 32,3 37,4 32,3 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 2,0 2,2 Eget kapital per aktie, kr 25,1 29,4 25,1 29,4 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,4 1,9 1,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 88 90 88 Överskottsgrad, % 58 60 62 63 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 10
Moderbolagets resultaträkning Nettoomsättning 10,8 34,9 102,3 116,6 Kostnad sålda tjänster 24,3 22,1 78,3 74,8 Bruttoresultat 13,5 12,8 24,0 41,8 Central administration 12,4 19,4 57,0 65,1 Rörelseresultat 25,9 6,6 33,0 23,3 Resultat från övriga värdepapper 0,0 79,4 0,5 225,9 Ränteintäkter 0,3 0,1 0,9 1,3 Räntekostnader 0,1 0,3 2,9 0,9 Resultat efter finansiella poster 25,7 86,2 34,5 203,0 Aktuell skatt Skatt hänförlig till koncernbidrag 48,6 46,9 48,6 46,9 Uppskjuten skatt 1) 16,2 437,9 67,0 141,0 Resultat efter skatt 6,7 398,6 52,9 390,9 1) Inklusive ändrad redovisning av uppskjuten skatt. Moderbolagets balansräkning -12-31 -12-31 Tillgångar Maskiner och inventarier 3,5 4,6 Andelar i koncernföretag 319,9 319,9 Fordringar på koncernföretag 3 340,9 3 325,0 Uppskjuten skattefordran 407,0 474,0 Kortfristiga fordringar 8,6 8,0 Likvida medel 13,1 13,9 Summa tillgångar 4 093,0 4 145,4 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 085,8 3 370,1 Skulder till koncernföretag 972,5 723,5 Leverantörsskulder 7,2 16,0 Övriga skulder 15,7 16,2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11,8 19,6 Summa eget kapital och skulder 4 093,0 4 145,4 KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 11
Femårsöversikt 2006 2005 2004 Hyresvärde, 1 360 1 309 1 276 798 596 Nettoomsättning, 1 220 1 207 808 635 485 Resultat efter skatt, 476 1 226 631 379 213 Resultat per aktie, kr 2,92 7,36 5,04 3,27 2,30 Verkligt värde fastigheter, 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 90 88 84 87 87 Överskottsgrad, % 62 63 59,8 61,2 58,9 Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,6 2,0 2,0 Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,4 1,8 1,8 1,6 Belåningsgrad fastigheter, % 64 58 64 67 64 Avkastning på EK efter utspädning, % 10,7 28,1 20,6 19,1 16,1 Avkastning på totalt kapital efter utspädning, % 0,5 14,7 8,0 9,2 7,9 Utdelning, kr 1,00* 1,50 1,25 1,00 0,75 Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08 * Föreslagen utdelning. KLÖVERN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ / 12
Definitioner Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av fi nansnetto samt värdeförändring derivat i relation till genomsnittligt totalt kapital. Driftöverskott Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Eget kapital per aktie Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar och skatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. Realiserade värdeförändringar fastigheter Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per aktie Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat, exklusive värdeförändringar, efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av totala intäkter. Övriga intäkter Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal. För ytterligare information, vänligen kontakta: Gustaf Hermelin, VD tel 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se Caesar Åfors, Ekonomidirektör och vice VD tel 0155-44 33 02, 070-662 48 48 caesar.afors@klovern.se Britt-Marie Einar, Finans- och informationschef tel 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping Tel 0155-44 33 00 Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 Styrelsens säte: Nyköping Hemsida: www.klovern.se