5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Birka 18, Kraftvägen 3, Berga, Danderyds kommun Lagfaren ägare Britta Fritzdorf Åke Fritzdorf Uppdragsgivare Åke Fritzdorfs dödsbo Närvarande vid besiktningen Susanna Fritzdorf Jonas Fritzdorf Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Torsdag 2014-08-21 / 2014-0150 Väderlek Växlande ca 16 C Byggnaden 1½-plans villa uppförd 1975 Övriga byggnader Garage, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Lera (bedömt) Grundkonstruktion Betongplatta Grundmurar - Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Tegel, träpanel Yttertak Betongpannor Uppvärmning Direktverkande el, luftvärmepump Ventilation Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar och radonmätningsprotokoll fanns att tillgå. Säljares upplysningar via barn, uppgifterna har ej kontrollerats - - - Inga kända problem föreligger med elsystemet. Inga kända problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. Inga kända problem föreligger med värmesystemet. - Luftvärmepumpen installerades år 2008. - Radonmätning är utförd år 1994-1995. Årsmedelvärde av radon = 130 Bq/m³ enligt protokoll daterat 1995-01-13. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Byggnaden bedöms vara uppförd på sättningskänslig mark. Det noterades en del sättningar i marksten på tomten. - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Det noterades några små sprickor vilket är normalt förekommande. Fasad - Fasaden utgörs delvis av tegel. - Fasaden utgörs delvis av stående och liggande träpanel. - Träpanelen är delvis något spjälkad / vriden.
7 Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönstren är kopplade tvåglas. - En del underhåll i begränsad omfattning bör kalkyleras. Yttertak - Yttertaket är från byggnadsåret och utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Yttertaket har stickprovskontrollerats från den lägre takdelen. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 50 år. - En del översyn / justering bör utföras vid ränndalar. Små glipor noterades lokalt. - Utbytesbehov av skadad takpanna vid ränndal. - Läkt är till liten del frilagd vid ränndal. Viss röta noterades i frilagd läkt. - Det noterades delvis ej fullgod överlappning mellan nockpannor och anslutande takpannor. Monering av nockband kan vara en lämplig åtgärd. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - En del mossa på takpannor. Mossa binder fukt och bör borstas bort. - En del rost på braskaminens rökrörsdetaljer. Garage - Garage har ej besiktigats. Förråd - Förråd har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Bottenvåning Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. Entréhall Sovrum 1 Sovrum 2 - Fläck på parkettgolvet. Vardagsrum - Luftvärmepumpens inomhusdel är placerad i utrymmet. - En del svikt / knarr i golv. Allrum / matrum
9 Kök - Äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Det finns inte droppskyddsbricka under diskmaskin eller under kyl- och frysskåp. - Vattenavstängning till diskmaskinen sitter i diskbänksskåp och inte på köksblandaren. Tvättstuga - Plastmatta på golv och våtrumstapet på väggar från byggnadsåret. - Golvmattan har släppt från underlaget vid golvbrunnen. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Väggbeklädnaden har släppt i nederkant. - Äldre tvättmaskin. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Torkskåpet är enligt uppgift defekt. - Ålder på varmvattenberedare är ej känd. Evakueringsvatten från varmvattenberedaren samlas upp i plastbytta. - Med hänsyn till ålder bör renovering av utrymmet kalkyleras.
10 Badrum - Plastmatta på golv från byggnadsåret. - Kakel på väggar är enligt uppgift från år 1995. - Med hänsyn till renoveringsåret avseende väggar bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Det noterades tendens till mattsläpp på åtkomlig del av golvet vid golvbrunnen. - På grund av att badkarsfronten ej kunde tas bort har besiktning av utrymmet under badkaret inklusive golvbrunnen ej kunnat utföras. - Det finns rörgenomföringar i vägg vid badkaret vilket ej är lämpligt och ej enligt dagens normer. - Äldre standard avseende golv. Renovering bör kalkyleras på grund av ålder. - Oljefylld elradiator i utrymmet. Våning 1 tr Hall - Elcentral är placerad i utrymmet. Sovrum 1 - Oljefylld elradiator i utrymmet. Sovrum 2
11 Duschrum - Klinker på golv och kakel på väggar. - Utrymmet är enligt uppgift renoverat innan år 1992. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej fackmässigt utfört. - En del sprickor i kakelfogar och i någon kakelplatta. - Sprickor noterades i några golvplattor. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt plant. - Golvbrunnen är från byggnadsåret. - På grund av klinkerramens utförande kan tätskiktets anslutning till golvbrunnen ej kontrolleras. - Det noterades spår av fuktpåverkan på dörrkarm och dörrfoder närmast duschplats. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras. Klädkammare Sovrum 3 Kattvind 1 inklusive vind ovan vardagsrum - Missfärgning och spår av läckage på yttertaksinbrädning och skiva på golv i anslutning till ränndal. Ingen förhöjd fuktindikation vid besiktningstillfället. Bör hållas under uppsikt. - Det noterades några torra begränsade fuktfläckar i övrigt på råspont / takstol. Kattvind 2 - Isolering av rörledning i utrymmet kan lokalt förbättras. Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr av plast.
12 Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr i golv vilket är normalt förekommande i byggnader med detta utförande. - Elradiatorer är i huvudsak från byggnadsåret. RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i bottenvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2014-08-22 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson