ÅRSREDOVISNING 2015 Aktiebolaget Alingsåshem
2015 Under 2015 har alingsåshem... Invigt 11 nya hyreslägenheter i Sollebrunn Projekterat för ungdomslägenheter i kvarteret Pumpan, Noltorp Rivit garage på Noltorp som förberedelse för nybyggnation av två punkthus Inom Byggpakten lagt ett förslag på ca 660 lgh under 10 år Underhållit fastigheterna för 22,1 Mkr Arbetat målinriktat för en trivsam arbetsmiljö Färdigställt det stora projektet med att byta 1 414 fönster på Stockslycke Kort om Alingsåshem Alingsåshems uppdrag är att erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. Vid all planering eftersträvas ett helhetstänkande och i beslutstagandet tas hänsyn till den ekologiska, ekonomiska och sociala hållbarheten. Fastighetsbestånd AB Alingsåshems lägenhetsbestånd uppgick vid årets slut till 3 263 (3 264) bostadslägenheter med en uthyrningsbar yta på 207 713 m 2 (207 777 m 2 ). Av beståndet utgör bostäder inom äldreboendet 375 (386) lägenheter om 18 461 m 2 (18 461 m 2 ) och omsorgsbostäder 74 (74) lägenheter om 4 503 m 2 (4 503 m 2 ). Ägarförhållande Den 1 januari 2004 överlät Alingsås kommun samtliga aktier i AB Alingsåshem till AB Alingsås Rådhus, ett av kommunen helägt bolag. Samma dag förvärvade AB Alingsås Rådhus samtliga kommunens aktier i Fabs AB och Alingsås Energi Nät AB. Organisationsanslutning Bolaget är medlem i: SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Fastigo Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV Förening Antalet lokaler för uthyrning är 279 (277) med en yta på 23 528 m 2 (23 528 m 2 ). 3 263 lgh 42,8 % 231 241 m 2 lägenhetsbestånd vid årets slut soliditet, inkl marknadsvärde uthyrningsbar yta 20 304 tkr årets resultat 2 408 941 tkr marknadsvärde, byggnader 39 st anställda * Fler nyckeltal på sidan 36-37
index 4 VD har ordet 6-25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 8 SOCIAL HÅLLBARHET Nöjda kunder Bostäder SOCIALT ANSVAR Trygghetsboende Trygghet och passersystem TILLSAMMANS KAN VI GÖRA MERA Mötesplats Brogården Nystartad bryggförening MEDARBETARE Kompetensutveckling Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Stadsförnyelse Noltorp Kompletteringsbebyggelse Brogården Medarbetare 13 EKOLOGISK HÅLLBARHET Bättre inomhusmiljö i Sollebrunn och Gräfsnäs Stadsodling TILLSAMMANS KAN VI GÖRA MERA Årest förbrukningar och måluppfyllnad - Fjärrvärme - Fastighetsel - Vatten - Avfall Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Mätning av varmvatten 16 EKONOMISK HÅLLBARHET Nyskapade lägenheter Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Bollvägen Utbyggnad av infrastruktur Underhålls- och förnyelseprojekt Finansiering och risk Försäkringsvärde Framtidsutsikter ÅRETS RESULTAT Intäkter Kostnader Resultat och ställning 20 Förslag till årsstämman 21 Resultaträkning 22 Balansräkning 24 Kassaflödesanalys 25 Karta över Alingsåshems bostadsområden 26 noter 33 Alingsåshems styrelse 33 Ordlista 34 Revisionsberättelse 34 Granskningsrapport 36 Alingsåshem i siffror och nyckeltal - fem år i översikt 38 Fastighetslista
4 VD har ordet Under 2015 har Alingsåshem inte byggt några nya hus. Däremot har vi lagt stor energi på att förädla vårt befintliga bostadsbestånd och göra det rustat för framtiden. Vi har stärkt vår organisation ytterligare och vi har gjort planer, stora planer, så att vi kan bidra till Alingsås tillväxt och hållbarhet på många spännande sätt under de närmaste tio åren. Erfarenheten har lärt oss att ingen tid som ägnas åt planering är bortkastad tid: bygger man för framtiden kan tio månaders hårt planeringsarbete göra hela skillnaden för de nästkommande tjugo årens boende. Att bygga mycket kan vara bra. Att bygga rätt är bättre. Att bygga så att det motsvarar kunden behov är alltid bäst. Att egen härd är guld värd är en gammal sanning som tål att upprepas. Det är heller ingen hemlighet att det blir allt svårare, både i Alingsås och i hela landet, att få tag i en egen härd i synnerhet som många saknar det guld som ofta krävs. I Alingsås har det tagits politiska initiativ till den så kallade Byggpakten. Tanken är att Byggpakten skall ta ett helhetsgrepp på boendesituationen i kommunen och stimulera till ett ökat bostadsbyggande i området. Alingsåshem är inbjuden till Byggpakten som en fastighetsägare bland många andra. I vårt ägardirektiv står det att bolaget skall bidra till att planering och byggande i kommunen anpassas till efterfrågan. Vår roll blir då att planera våra projekt så att de kan erbjuda trygga och trivsamma hem som passar alla. Vad är det då för hem som passar till alla? Det korta, men ändå avancerade svaret, är att det är ett ställe där du kan rå dig själv, och där ditt liv fungerar, på dina villkor. Basen för det kan vi skapa genom att ge alla nyproducerade lägenheter hög tillgänglighet då finns det färre fysiska hinder för att rå sig själv. Det kan också handla om att bygga på olika geografiska platser, så att boendet kan hittas i ett område som passar personens behov. Nyproduktionen kanske inte löser just dina egna bostadsbehov, men de kanske löser någon annans. Detta ger ringar på vattnet och kan undanröja andra hinder för att nå den eftertraktade egna härden. En av våra viktigaste uppgifter i dagsläget är därför att skapa flyttkedjor. Flyttkedjorna innebär att människor i alla stadier i livet får en utökad möjlighet att ta nästa steg på bostadsstegen, och skaffa ett hem som passar individens önskemål, betalningsförmåga och betalningsvilja. Alternativet kan vara att ofrivilligt bli kvar i ett boende som inte längre känns rätt: att en äldre
vd har ordet 5 person kan flytta till något mer tillgänglighetsanpassat kan göra att en barnfamilj har möjlighet att flytta till den lägenhet som den äldre personen nu ansåg för stor. När barnfamiljen flyttar från den lägenhet som de tyckte var för liten, kanske en ung person får chansen att skaffa sitt första egna boende. För både den unga och den gamla individen kan flytten vara en förutsättning för att få glädjen att sköta sig själv. Det sociala värdet i detta kan inte räknas i pengar. Utan rådigheten är man inte självständig. Om viljan ändå finns att prissätta självständigheten så gör vi det kanske lämpligast ur ett kommunalekonomiskt perspektiv, där det är en allmänt erkänd sanning att ju längre en individ kan klara sig själv desto längre tid tar det innan individen behöver det offentligas stöd. Inom Byggpakten har Alingsåshem lagt förslag på projekt som tillsammans skulle tillskapa 662 lägenheter i Alingsås inom de närmaste tio åren. I kvarteret Pumpan i stadsdelen Noltorp planerar vi att bygga 26 st yteffektiva ungdomslägenheter. Tack vare regeringens nya investeringsstöd för små, klimatsmarta hyresrätter så kan hyran här hållas låg. Resultatet blir förhoppningsvis att ungdomar får chansen till det första egna boende i Alingsås som våra undersökningar har visat att många är intresserade av. Ett stenkast bort, överst på Bollvägen, planerar vi för 56 lägenheter i två punkthus. Detta nya erbjudande på bostadsmarknaden hoppas vi skall sätta igång nästa fas i flyttkedjan: flytten från ett hus till en bekväm hyresrätt. I närområdet Noltorp finns en stor mängd villor där ägarna inom de närmaste åren kommer att bli redo att ta just detta steg i livet. Ytterligare ett stort projekt blir förtätningsbebyggelse på Brogården. Här skall drygt 200 lägenheter med stor variation i storlek och utformning kunna möta många olika målgruppers behov. Målet är att komplettera det bostadsutbud som redan finns. Nybyggnationerna i kv Pumpan och på Bollvägen i Noltorp är utmaningar var och en för sig, men de är också delar av den större utmaning som är Stadsförnyelse Noltorp. Här skall vi under kommande år ta ett helhetsgrepp på stadsdelen tillsammans med kommunen och andra intressenter, för att bygga ett hållbart närsamhälle. Detta sker inte bara genom nyproduktion utan även genom förädling av det gamla beståndet. Det finns stort behov av tex miljöeffektiviseringar, ökad tillgänglighet och naturliga mötesplatser i stadsdelen. Hållbarhet handlar om att ge lika förutsättningar, både mellan generationer och mellan individer. Det handlar också om rättigheter, att alla skall ha tillgång till alla funktioner i den miljö som man vistas i. Detta är inte bara Alingsåshems egen definition utan knyter hårt an till konventionerna för mänskliga rättigheter och Bruntland-rapportens beskrivning av hållbarhet. Alingsåshem måste alltså sträva efter att ge människor möjligheten att leva hållbart. Det gäller inte minst möjlighet att påverka sin konsumtion eller resursanvändning. Vi har börjat med varmvattenmätning i många områden (något som i hög grad möjliggörs av införandet av bredband via fiber), vi har introducerat stadsodling, miljöhus med källsortering och energieffektiva hus. Fortfarande är detta ett stort utvecklingsområde, inte minst vad gäller den sociala hållbarheten. Social hållbarhet kräver att det finns plats för naturliga möten i området, inte bara för våra hyresgäster utan för alla boende i stadsdelen. Just nu upplever vi också en stor inströmning av människor från andra länder. Då blir det viktigare än någonsin att alla får möjligheten att känna sig som en del av ett sammanhang. Självständig men samtidigt en del av en grupp. För att nå dit gäller det att hitta gemensamma nämnare t ex ett gemensamt intresse för odling där alla kan delta utifrån egen förmåga. Samtidigt som vi skall hjälpa till att skapa nya sammanhang för dem som tvingats flytta från allt som är bekant, så måste vi se till att de som vill stanna i ett område där de trivs får chansen att göra det. Det kan handla både om att planera för olika typer av boenden i samma område, eller att se till att hålla landsbygden levande även för kommande generationer. Det är därför extra glädjande att vi under 2015 kunnat erbjuda 11 nya smålägenheter i Sollebrunn. Här ger vi framförallt ungdomar chansen att vara kvar i sitt sociala sammanhang. Under 2016 kommer vi att göra stora upprustningar i vårt område i det lilla samhället Gräfsnäs. Dessa små orter är oerhört viktiga för att skapa en hållbar kommun. Om upplevelsen ofta är att allt fokus riktas mot centralorten skapas ett utanförskap som inte gynnar någon. Det är när man är med i processer som man känner delaktighet och helheten blir större än delarna. Det är viktigt att komma ihåg att den egna härden inte bara hänger ihop med ett tak över huvudet, utan att den är så mycket mer det är därför den är så värdefull. Ing-Marie Odegren Verkställande direktör
6 målet med verksamheten Enligt Alingsås kommuns ägardirektiv för AB Alingsåshem ägs bolaget i syfte att utgöra ett aktivt bostadspolitiskt instrument. Genom att bygga, förvärva, äga, avyttra och förvalta fastigheter med bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar; och genom att upplåta bostäder med hyresrätt eller kooperativ hyresrätt, så skall AB Alingsåshem kunna erbjuda kommuninvånarna ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. Alingsåshems uppdrag är att möta olika kunders behov av boende och bidra till integration och tillgänglighet för alla. Detta görs dels genom att erbjuda ett varierat och spännande utbud av bostäder och bostadskomplement; dels genom att vara en partner till kommunen i att aktivt utveckla det naturliga sociala skyddsnät som finns i ett småskaligt samhälle, och göra det möjligt för äldre att bo kvar i sitt bostadsområde. I ägardirektivet står det dessutom att AB Alingsåshem skall vara ett föredöme i att ha helhetssyn på frågor rörande kvalitet, arbetsmiljö, miljö och ekonomi i verksamheten. Det innebär bland annat att bolaget aktivt skall engagera sig i energieffektivt byggande. Samtidigt skall bolaget bidra till att planering och byggande i kommunen anpassas till efterfrågan. Sammantaget skall Alingsåshems verksamhet aktivt medverka till att kommunens vision för framtidens Alingsås kan förverkligas. Bolagets ledstjärna är att åstadkomma ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende. I detta arbete så eftersträvar Alingsåshem ett helhetstänkande i planeringen av alla insatser. I beslutstagandet tas alltid hänsyn till de tre hållbarhetsaspekterna ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Det betyder att ett holistiskt synsätt tillämpas i alla strategiska beslut, och att alla hållbarhetsaspekterna betraktas som en enhet, där ingen del behandlas som ett isolerat fenomen. Alingsåshems logotyp är en symbol för företagets målsättningar Ekonomisk hållbarhet Social hållbarhet Ekologisk hållbarhet Tillsammans utgör de övergripande målen inom hållbarhetsaspekterna en helhet. Alingsåshems verksamhetspolicy Alingsåshems styrelse har fattat beslut om nedanstående verksamhetspolicy: Våra kunders olika behov av boende, som skall upplevas attraktivt, tryggt och trivsamt, står i fokus för Alingsåshems verksamhet. Vår strävan är att bidra till utvecklingen av ett hållbart samhälle. Detta sker genom att: vi lär känna våra nuvarande och framtida kunder genom personliga möten vi säkerställer kvaliteten i all vår verksamhet genom rätt kunskap, erfarenhet och lämplighet vi skapar ett prisvärt boende för kunden genom att hushålla med resurser och ger kunden möjlighet att själv ta ansvar för sin resursanvändning vi arbetar med ständiga förbättringar och har en positiv syn på utveckling för att möta kundernas behov vi skapar en god och säker arbetsmiljö, som är grunden för medarbetarnas trygghet, välbefinnande och hälsa vi formar en arbetsplats där vi samverkar och respekterar varandra vi följer gällande lagstiftning FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
8 SOCIAL HÅLLBARHET Goda livsmiljöer kräver helhetstänkande. Ökad tillgänglighet, möjlighet till moderna mötesplatser och ett utbud med alternativa boendeformer är väsentliga faktorer när Alingsåshem utför förnyelseplanering. Dessa faktorer betyder på sikt en bra social integration i närsamhället. Integration i bostadsområdena handlar mycket om att ta tillvara olika personers erfarenheter, kompetenser och förutsättningar för att skapa en starkare helhet. På samma sätt är det viktigt att ta tillvara dessa individuella styrkor inom ett bolag. Alingsåshem skapas av kombinationen hyresgäster, medarbetare och fastigheter. Under 2015 har Alingsåshem bland annat arbetat på följande sätt för att nå målet om en ständigt förbättrad social hållbarhet: Nöjda kunder Alingsåshem har beslutat att med jämna intervall mäta Nöjd Kund Index (NKI) för att säkerställa att bolaget möter hyresgästernas krav och önskemål om ett attraktivt och tryggt boende. Under hösten 2015 utförde bolaget med hjälp av konsult en NKI-undersökning hos Alingsåshems samtliga hyresgäster. Resultaten, som kommer att presenteras under 2016, kommer att leda till konkreta handlingsplaner både på företags- och bostadsområdesnivå. Bostäder Efterfrågan på bostäder i Alingsås tätort är fortsatt hög och AB Alingsåshems kö för bostadssökande förlängs stadigt. Vid utgången av 2015 stod 13 775 (12 056) personer i bolagets bostadskö. Fördelningen av lägenheter sker enligt vårt kösystem där varje dag i kön räknas som ett poäng. Den med högst poäng, som sökt en lägenhet och varit på visning, erbjuds att teckna kontrakt. Att registrera sig i kön är gratis. Alingsåshem ser en markant minskning av utflyttningar från bolagets lägenheter. Under året har det skett 371 utflyttningar, att jämföra med 2014 års 559 utflyttningar. Dessutom upplever Alingsåshem en Inflyttande Orsak 26 35 4 18 60 Omflyttning Extern inflyttning Socialförvaltningen ökning av ansökningar för direktbyten, överlåtelser och uthyrning i andra hand. Det är trender som syns på hela bostadsmarknaden, allteftersom bristen på bostäder ökar. Alingsåshem har från 2015 startat mätning av antalet ansökningar, för att kunna följa trenden framöver. Under året har 37 lägenheter stått vakanta under totalt 103 månader (71 månader). Diagrammet visar antalet vakanser, fördelat på kalendermånad. Diagrammet inkluderar inte tillfälligt utdömda lägenheter eller lägenheter som varit tomställda på grund av reparationer eller brand. Socialt ansvar AB Alingsåshem har sedan länge ett etablerat samarbete med Alingsås kommun kring förturer. Förturskvoten för Socialförvaltningen är 26 lägenheter/år, och för Integrationsavdelningen 18 lägenheter/år. En tillgänglighetsförtur kan beviljas om en hyresgäst som redan bor hos Alingsåshem får en varaktig funktionsnedsättning som ställer så speciella krav på bostaden att det blir omöjligt att bo kvar i nuvarande boende. Genom att erbjuda en för individen bättre anpassad lägenhet, samtidigt som den gamla lägenheten blir tillgänglig för övriga sökande, bidrar bolaget till en högre social hållbarhet. Fyra (3) hyresgäster har under året fått en mer tillgänglig lägenhet genom denna förtur. Antalet hyresgäster som behöver söka förturen har generellt minskat sedan Alingsåshem införde Botid som kötid. Trygghetsboende Med trygghetsboende menar Alingsåshem bostadslägenheter med gemensamma utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation. 185 Direktbyte Intern förtur Integration Cirkeldiagrammet visar hur hyresgästerna kommer inflyttande till sin nya lägenhet (notera att för extern inflyttning och omflyttning inom Alingsåshem krävs registrering i bostadskön). FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
social HÅLLBARHET 9 9 8 7 Vakanser Tomma objekt 6 5 4 3 2 1 0 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Bostaden blir på så sätt alltid en del av ett större sammanhang. Grundläggande i Alingsåshems modell för trygghetsboenden är att de aktuella lägenheterna kan passa alla oavsett ålder och livssituation. Trygghetsboenden innebär att hyresgäster kan bo kvar hemma längre. De får en möjlighet att rå om sig själva och fortsätta vara en del av ett bekant socialt nätverk, samtidigt som de boende kan få det stöd de behöver. De sociala fördelarna med detta kan inte mätas i pengar, men ekonomiskt innebär det en stor fördel för kommunen att färre resurskrävande vårdplatser behövs på äldreboenden. Alingsåshem erbjuder idag 70 lägenheter i trygghetsboenden och det pågår en ständig utbyggnad av antalet lägenheter anpassade för trygghetsboende. Vård- och Äldreomsorgsförvaltningen har anvisningsrätten till lägenheterna. Trygghet och passersystem I samband med att Alingsåshem drar in fibernät i fastigheterna så installerar bolaget också elektroniska lås på entrédörrarna, som sedan är låsta dygnet runt. Gemensamma utrymmen, t ex källare, delas upp så att det enbart är behöriga som når utrymmen som förråd, lägenhetsförråd och tvättstugor. Detta ökar tryggheten och säkerheten i fastigheterna. De boende får elektroniska passerbrickor som nu blir lika viktiga som lägenhetsnyckeln. Tack vare att en förlorad bricka är lätt att spärra så minskar risken att borttappade brickor hamnar i fel händer. En ytterligare fördel är att hanteringen av nycklar underlättas och att behovet av låsbyten minskar. När Alingsåshem i samband med fiberinstallationen sätter upp elektroniska bokningssystem för tvättstugan, får hyresgästen möjlighet att boka tvättid både via bokningspanelen, via hemsidan och i vissa fall även via sin smartphone. Att se och boka tvättider hemifrån innebär att det är lätt att få en överblick över tvättbokningarna utan att fysiskt behöva ta sig till tvättstugan. Tvättstugor kan ofta vara en källa till irritation och upplevd otrygghet i flerfamiljshus. Då kan det kännas bra för hyresgästen att veta att det nya systemet gör att ingen annan kan komma in i tvättstugan under bokad tid. Vid utgången av 2015 var 1 662 (1 280) lägenheter anslutna till passersystem. Genom bland annat NKI-mätningar får Alingsåshem ytterligare indikationer på hur tryggheten kan ökas i olika områden. Detta är ett ständigt pågående arbete som inkluderar översyn av källare, nya utformningar av entréer, bättre utformad belysning och översyn av planteringar och buskage. Tillsammans kan vi göra mera Mötesplats Brogården I samband med renoveringen av området Brogården inrättade Alingsåshem en gemensamhetslokal på Knektegårdsgatan 31B, Mötesplats Brogården. Här kan hyresgäster från hela Alingsås träffas och arrangera aktiviteter, vilket var en viktig del i visionen för området när det byggdes om; Det goda livet på Brogården. 2015 fyllde Mötesplats Brogården tre år, något som firades med tårtkalas den 19 november. Sedan starten har lokalen inhyst ett livaktigt handarbetscafé, en fotogrupp, våffelkvällar och gemensam korsordslösning, samt varit utgångspunkt för gemensamma promenader. Många av aktiviteterna genomförs som studiecirklar i samarbete med något av Alingsås studieförbund, däribland en odlingsgrupp med koppling till stadsodlingslotterna i området. Målet är att lokalen ska utnyttjas ännu flitigare i framtiden. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
10 SOCIAL HÅLLBARHET Nystartad bryggförening Sedan byggnationen av kv Syrenen och Nya Alen så har Alingsåshem förvaltat 44 båtplatser längst med Säveån. Vårt mål för social hållbarhet är att kunna erbjuda hyresgästerna en variation i boendet men uthyrning av båtplatser hör inte till bolagets ordinarie verksamhet, vilket gör att dessa få objekt tagit förhållandevis mycket tid i anspråk för hantering av avtal och uthyrning. Hyresgästerna gavs under 2015 möjligheten att ta över anläggningen genom en förening. Intresset fanns, och sedan 1 januari 2016 är det hyresgästernas Göta Bryggförening som äger och förvaltar brygganläggningen. AB Alingsåshem har överlåtit kommunens arrende, samt brygganläggningen, till den nystartade föreningen. Medarbetare En effektiv organisation med kompetenta medarbetare som mår bra på jobbet är en förutsättning för att uppnå både de sociala och ekonomiska målen. Alingsåshem skall vara ett attraktivt och modernt företag och en arbetsplats där det är en självklarhet att alla oavsett kön, sexuell läggning, funktionshinder, bakgrund eller privata övertygelser skall trivas med sitt arbete. Arbetet med att utveckla en hälsosam arbetsplats med medarbetare som mår bra pågår ständigt. För att få tidiga indikationer på hur arbetsklimatet fungerar så har bolaget beslutat att genomföra en medarbetarenkät en gång om året. Den enkät som genomfördes i juni 2015 visar att de allra flesta trivs bra på sin arbetsplats och tycker att arbetsuppgifterna är omväxlande och stimulerande. Alingsåshem bidrar till personalens hälsa genom att bl.a. erbjuda all personal möjlighet till att nyttja en friskvårdstimme per vecka. Andra exempel på hälsofrämjande erbjudanden har varit ett årligt friskvårdsbidrag, och möjligheten att genomgå en frivillig hälsoundersökning hos företagshälsovården. Vid årets utgång hade bolaget 39 (33) tillsvidareanställda. Under 2015 har tre tidigare tillfälligt anställda erbjudits fast anställning. Med anledning av igångsättandet av det mångåriga och omfattande utvecklingsprojektet Stadsförnyelse Noltorp så behöver Alingsåshem rusta sig för nya utmaningar. En kommunikatör (med 50 % projektanställning) och ytterligare en ombyggnadskoordinator/kundmottagare har därför rekryterats. Tjänsterna skall hjälpa till att höja servicegraden mot kunderna och effektivisera arbetet internt. Kompetensutveckling Det är för Alingsåshem en självklarhet att all personal skall ha relevant utbildning för sina respektive ansvar. Under året inleddes därför en kompetenskartläggning för att se hur bolaget kan hjälpa till att komplettera medarbetarnas profiler. Alla skall kunna känna sig trygga och säkra på arbetsplatsen. Ledning och skyddsombud har därför under 2015 genomgått en utbildning om arbetsmiljösäkerhet. Övrig personal gavs en kortare version av samma utbildning under en utvecklingsdag. Under året genomgick också alla anställda en gemensam utbildning i brandskydd och hjärtlungräddning med defibrillering. Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Stadsförnyelse Noltorp Stadsdelen Noltorp, där Alingsåshem äger totalt 745 lägenheter, befinner sig i en period av förändring. Här kommer både Alingsåshem och Alingsås kommun att förnya hela stadsdelen utifrån sociala, ekonomiska och ekologiska perspektiv. Projektet beräknas pågå till 2030. Alingsåshems största uppgift i Noltorp är renoveringen av 1960- och 70-talsbebyggelsen i kvarteren Bananen och Citronen. Under 2015 har initiativ tagits för att bereda långtidsarbetslösa från området sysselsättning med renoveringsarbetet. Formerna för detta kommer att utvecklas och fördjupas under kommande år. I framtida partneringupphandlingar för renovering och nyproduktion ställer Alingsåshem krav på att våra entreprenörer ska bidra till att långtidsarbetslösa personer närmar sig arbetsmarknaden. Ytterligare ett sätt att verka för ökad social hållbarhet i Noltorp är Alingsåshems engagemang i Hälsonavet. Hälsonavet är ett projekt för ökad folkhälsa som drivs tillsammans med Hälso- och sjukvårdsnämnden Mittenälvsborg/Väst och Alingsås kommun. Hälsonavet koncentrerar sitt arbete till Noltorp och för samman lokala aktörer, som exempelvis fastighetsägare, företagare, föreningar och kommunala verksamheter. Under 2015 deltog Alingsåshem i Hälsonavets referensgrupp och i arbetsgruppen för sociala mötesplatser. Arbetet fortsätter under 2016. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
social HÅLLBARHET 11 Ungdomsboende i kvarteret Pumpan Unga vuxna är en av de grupper som har svårast att hitta bostäder till en överkomlig hyra, något som ofta gör att det första egna boendet dröjer. Under 2016 kommer Alingsåshem därför att uppföra lägenheter för unga i Noltorp. I fastigheten Pumpan kan hyrorna hållas på en lägre nivå tack vare regeringens nyinrättade investeringsstöd för att öka nybyggnationen av små, klimatsmarta och billiga hyresrätter. Pumpan kommer att bestå av en tvåvåningsbyggnad, som uppförs ovanpå ett befintligt parkeringsdäck vid Lövskogsgatan i Noltorp. Huset ska innehålla sammanlagt 26 lägenheter på mellan 27 och 47 kvadratmeter, med den stora tyngdpunkten (22 lägenheter) på 27 kvadratmeter. De största bostäderna blir så kallade kompislägenheter, som är gjorda för två personer. Det ger möjlighet till både gemenskap och ännu lägre månadskostnader. I husen omkring finns idag ett äldreboende, ett +50-boende och både hyres- och bostadsrätter med en hög andel barnfamiljer. Därmed bidrar bostäder för unga också till mångfalden i området. Punkthus i Noltorp Att uppmuntra till flyttkedjor är en viktig del i arbetet för att minska bostadsbristen i Alingsås. Högst upp på Bollvägen i Noltorpskvarteret Bananen kommer Alingsåshem under 2016 att bygga två punkthus. De ska tillsammans innehålla 56 lägenheter. Till dessa moderna och bekväma bostäder hoppas Alingsåshem kunna locka äldre alingsåsare som idag bor i villa, vilket kan frigöra större bostäder till yngre familjer. Alingsåshem utreder möjligheten att inrätta kooperativa hyresrätter i ett av punkthusen. Kooperativ hyresrätt innebär att hyresgästen betalar en insats och därmed ingår i en ekonomisk förening, samt att hyresgästen själv ansvarar för lägenhetens inre underhåll. Detta ökar inflytandet över boendet och kan locka andra grupper av hyresgäster än de som normalt söker en hyresrätt. Punkthusen är så kallade Kombohus Plus. Det är nyckelfärdiga hus som allmännyttans branschorganisation SABO har upphandlat till sina medlemsföretag för att minska kostnaderna för nybyggnationer. I Alingsåshems fall kommer de att uppföras i passivhusteknik och med hög tillgänglighet. Fokus kommer att ligga på 2- och 3-rumslägenheter. Byggstart beräknas till första halvåret 2016. Kompletteringsbebyggelse Brogården På Brogården finns det i dag stora ytor som upptas av parkeringsplatser och gamla hus som skall rivas. Alingsåshem har gett en arkitektbyrå i uppdrag att se över hur de ytorna skulle kunna användas till att bygga fler bostäder, samlingslokaler och eventuellt även affärslokaler i området. Det förslag som har tagits vidare till samråd under 2015 innehåller drygt 200 lägenheter fördelade på smålägenheter, vanliga lägenheter och radhus. Variationen skall passa hyresgäster i många olika skeden av livet. Flera av dessa lägenheter är t ex ytsmarta, små enheter som skulle passa bra för studentboende. I samband med detta ser Alingsåshem också över möjligheterna att starta en elbilspool. En bilpool betyder att fler hushåll får tillgång till flexibel transport samtidigt som de slipper ha en egen bil - till nytta för både miljön och privatekonomin. Medarbetare Alingsåshem kommer att ta fram en gemensam värdegrund under 2016. Det omfattande och viktiga arbetet inleddes under hösten med två seminariedagar kring det salutogena dialogverktyget Samspelsarenan där all personal deltog för att bidra med sitt perspektiv och sin kompetens. Värdegrunden kommer att styra och stödja alla anställda i sitt dagliga arbete. Den nuvarande likabehandlingsplanen löpte ut under 2015. I samverkan med systerbolaget Fabs har Alingsåshem därför påbörjat arbetet med att revidera planen utifrån en anonym enkätundersökning som genomfördes under hösten. Den reviderade planen kommer att gälla för åren 2016-2019. Medarbetarenkäten för 2015 resulterade även den i handlingsplaner. Arbetet med dessa pågår fortlöpande och kommer att följas upp under 2016. En lönekartläggning har påbörjats för att säkerställa att det inte förekommer några från jämställdhetssynpunkt felaktiga eller anmärkningsvärda löneskillnader mellan bolagets anställda. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ekologisk HÅLLBARHET 13 Alla åtgärder som görs i Alingsåshems fastigheter har fokus på den ekologiska hållbarheten, oavsett om det gäller underhåll eller nyproduktion/ombyggnation. När Alingsåshem påbörjar ett projekt är målet alltid att det skall ha så liten miljöpåverkan som möjligt, samtidigt som boendekvaliteten bibehålls eller förbättras. I det sammanhanget är det viktigt att ta hänsyn även till indirekt miljöpåverkan, t.ex. transporter och vilka miljöoch ekonomibelastningar som framtida driftåtgärder kan ge. Under 2015 har Alingsåshem bland annat arbetat på följande sätt för att nå målet om en ständigt förbättrad ekologisk hållbarhet: Bättre inomhusmiljö i Sollebrunn och Gräfsnäs De arbeten som Alingsåshem genomfört på Skolgatan i Sollebrunn under 2014 och 2015 är ett bra exempel på en insats som ger både ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Radhusen har fått reparerade och målade fasader; nya fönster och tilläggsisolering. Dessutom byttes elradiatorerna ut till oljefyllda radiatorer med elektronisk termostat. Samtidigt som det minskade energibehovet i husen ger en miljömässig vinst, så får hyresgästerna, som betalar kallhyra, nu en lägre månadskostnad. Ytterligare en vinst är en bättre inomhusmiljö med jämnare temperatur - trots att uppvärmningen kräver mindre insats. Under 2015 gjordes en underhållsplan och projektering för området Gräfsnäs som står i behov av upprustning. En upphandling av denna entreprenad genomfördes och tilldelades vid årsskiftet 2015/16. Arbetet kommer att ske i tre etapper och innebär att alla fönster, fasader och tak byts ut. I samband med detta tilläggsisoleras även vindar och fasader. Detta ger tillsammans med bytet till energieffektiva fönster stora effekter på inomhusmiljö och energiåtgång. Konceptet är det samma som Alingsåshem använt i Sollebrunn men blir lite mer omfattande då både tak och fasader byts ut i sin helhet. Förutom bättre inomhusmiljö kommer våra hyresgäster kunna se en minskad kostnad för uppvärmningen eftersom de, liksom i Sollebrunn, betalar kallhyra. Målet är att det trivsamma men lite slitna området med totalt 24 lägenheter skall vara ett av Alingsåshems finaste områden när allt är klart. Stadsodling Alingsåshem fortsätter erbjuda möjligheten att odla i några av våra bostadsområden för de hyresgäster som så önskar. Förutom glädjen i att äta egenodlade grönsaker bidrar en egen liten täppa till en starkare koppling till platsen där man bor och en större förståelse för kretsloppen. En god bieffekt är också nya möten grannar emellan. Sedan tidigare har hyresgäster på Brogården och Östlyckan kunnat hyra odlingslotter à 3x5 meter på Brogården, vilket har varit mycket uppskattat. Under 2015 fördubblades antalet odlingslotter på Brogården till 32, och i Noltorp upprättades på försök odlingsplatser i nio pallkragar mellan husen i kvarteren Bananen och Citronen. Tillsammans kan vi göra mera Det är framförallt genom samordning och samarbete som det är möjligt att nå ekologisk hållbarhet. Därför tycker Alingsåshem att det är viktigt att hyresgästerna ges möjligheten att påverka sin resursanvändning. Bolaget ökar den möjligheten genom att införa fastighetsnära källsortering i de områden där det är möjligt, genom att införa individuell varmvattenmätning; och inte minst genom att erbjuda stadsodlingslotter. Genom att både bygga nytt och att renovera med passivhusteknik ger Alingsåshem hyresgästerna en behaglig inomhusmiljö som genom sitt minimala behov av tillförd värme ger betydligt lägre driftskostnader än ett traditionellt byggt hus. Sammantaget ger Alingsåshems användande av passivhusteknik enorma miljövinster tack vare besparingen av stora mängder kilowattimmar uppvärmningsenergi. Även i det dagliga arbetet strävar Alingsåshem för att minska miljöpåverkan. Sedan flera år drivs t ex Alingsåshems fordon med biogas. Eftersom bolagets servicebilar kör ett ansenligt antal mil varje år, så ger detta medvetna bränsleval stora miljövinster. Bolaget ställer också stora krav på entreprenörernas miljöarbete och på återvinning och källsortering i den egna verksamheten. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
14 ekologisk HÅLLBARHET Årets förbrukningar och måluppfyllnad Fjärrvärme Från och med 2015 så har det införts en ny modell för normalårskorrigering av förbrukningssiffrorna. I årets rapport används den nya korrigeringen även på alla föregående år, varför siffrorna inte är jämförbara med tidigare årsredovisningar. Alingsåshem har även förlängt målsättningsperioden för att matcha Skåneinitiativet* där målet är att förbrukningen skall minska med 20% från utgångsåret 2008 (148,9 kwh/m 2 /år) till år 2020 då förbrukningsmålet är 119,0 kwh/m 2 /år. Alingsåshem klarar målet med viss marginal 2015 men kan trots det se en liten ökning jämfört med 2014. En möjlig orsak till detta kan vara att 2014 var ett år med en något udda temperaturprofil som gav ett för lågt värde med denna metod för normalårskorrigering. Fjärrvärme kwh/m 2 Avser uppvärmd area (BOA+LOA) Normalårskorrigerad 145 140 135 130 125 120 140,8 136,1 Mål Utfall 138,2 136 135,6 130,9 133,1 126,3 2011 2012 2013 2014 130,7 130 2015 2015 var förbrukningen av energi för uppvärmning och varmvatten 130,0 kwh/m 2 /år. Fastighetsel Tillgänglighetsåtgärder som ett större antal hissar i bostadsbeståndet och mer avancerade ventilationsaggregat agerar här tyvärr som en motvikt mot de energivinster som skapas genom övergången till mer energieffektiva ljuskällor och vitvaror. Elförbrukningen är därför nästan konstant. Fastighetsel stod för en förbrukning av 15,4 kwh/m 2 /år under år 2015. Vatten Vattenförbrukningen visar återigen en liten ökning för 2015 trots besparingsåtgärder. En möjlig orsak är att det bor fler personer i varje lägenhet än tidigare och förbrukningen styrs till största delen av antalet boende. Fastighetsel kwh/m 2 Avser uppvärmd area (BOA+LOA) 15,9 15,8 15,7 15,6 15,5 15,4 15,3 15,2 15,1 15,0 15,9 15,8 15,5 15,4 15,4 2011 2012 2013 2014 Kallvatten liter/m 2 Avser uppvärmd area (BOA+LOA) 2015 För 2015 var vattenförbrukningen 1 492 liter/m 2 /år. Avfall Avfallsmängderna från hushållen minskar inte. Stora mängder av förpackningar (t ex kartong, glas, plast samt tidningar) återfinns ständigt i restavfallet. En exakt mätning försvåras av att mätningen av avfall sker per liter i stället för per kilo. Siffran för 2015 är oförändrat ca 65 liter per bostadslägenhet och vecka. 1500 1490 1480 1470 1460 1450 1 467 1 457 1 461 1 476 1 492 *Skåneinitiativet är en energiutmaning lanserad av SABO 2008. Anslutande företag skall minska sin energianvändning med 20% under målperioden. 1440 2011 2012 2013 2014 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ekologisk HÅLLBARHET 15 Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Mätning av varmvatten Att införa individuell varmvattenmätning i alla bolagets lägenheter är vad Alingsåshem kallar för en framtidsinvestering : när hyresgästen själv kan se sin förbrukning visar statistiken att varmvattenkonsumtionen brukar sjunka med 20-40% vilket ger både ekonomiska och ekologiska fördelar. Detta är mycket betydelsefullt för att Alingsåshem skall nå de långsiktiga miljömålen. Varmvattenmätningen, som görs i samverkan med Alingsås Energi, har införts etappvis under flera år. Under 2015 debiteras energin för varmvattnet separat i 619 lägenheter. Under året har systemet installerats (men inte aktiverats) i ytterligare 112 lägenheter. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
16 ekonomisk HÅLLBARHET Hållbar utveckling betyder att framtidens människor får samma möjligheter som vi. För Alingsåshem är det viktigt att ta hänsyn till aspekten ekonomisk hållbarhet i såväl investerings- som underhållsbeslut. Det kan handla om att välja lösningar som i ett kortsiktigt perspektiv kostar mer pengar än alternativen, men som långsiktigt ger ekonomisk vinst genom t.ex. lägre förbrukning eller mindre underhållsbehov. Sett ur det perspektivet är investeringen inte dyrare. Alingsåshems satsningar på energieffektiviseringar, t ex genom tilläggsisolering eller användandet av passivhusteknik, men även genom att införa individuell varmvattenmätning och investera i solcellsanläggningar, minskar både energianvändningen och sårbarheten för framtida prishöjningar och eventuella resursbrister. Dessutom ökar förutsägbarheten i systemen och möjligheten att påverka ekonomin för både bolaget och hyresgästerna. Under 2015 har Alingsåshem bland annat arbetat på följande sätt för att nå målet om en ständigt förbättrad ekonomisk hållbarhet: Nyskapade lägenheter Sedan 1 maj 2015 kan Alingsåshem erbjuda 11 nya lägenheter i Sollebrunn. Det är en flygel av Bjärkegården som omvandlats till moderna lägenheter med smarta ytor. Tonvikten ligger på mindre lägenheter om ett rum och kök men även två stycken tvåor och en trea inryms i huset. Flygeln i Bjärkegården byggdes ursprungligen som en del av äldreboendet, men under åren har användningen av ytorna i huset ändrats. Istället för att ytan stod outnyttjad så såg Alingsåshem tillfället att skapa ett komplement till de lägenheter som bolaget redan har i Sollebrunn och ge ytterligare möjligheter för de bostadssökande i trakten att bli kvar i det område där de har sitt sociala skyddsnät. De små lägenheterna är dessutom lämpliga som förstagångsboende för ungdomar - en typ av boende som det råder brist på i hela kommunen. Nya entréer och utnyttjande av den norra delen av tomten för infart och parkering gör att huset får ett fristående intryck och inte känns som en del av äldreboendet. Så arbetar Alingsåshem för att möta målen framöver Samtidigt som nya bostäder planeras och byggs måste det befintliga bostadsbeståndet ses över och förnyas för att bolaget skall kunna erbjuda goda och långsiktigt hållbara livsmiljöer både för dagens människor och för kommande generationer. Med det i bakhuvudet är det även i mindre investeringar eller underhållsinsatser möjligt att redan vid planeringen minska den miljömässiga och ekonomiska belastningen, sett i ett livscykelperspektiv, genom t.ex. olika material- och metodval. Det sociala mervärdet märks ofta på flera olika sätt, bland annat genom förbättrad tillgänglighet eller högre attraktivitet. Bollvägen Av Alingsåshems lägenhetsbestånd finns drygt en femtedel, cirka 700 lägenheter, i kvarteren Bananen och Citronen i stadsdelen Noltorp. De byggdes på 1960- och 70-talen och var en del av det så kallade miljonprogrammet. Liksom i andra miljonprogramsområden över hela Sverige är det nu dags att renovera husen. I stället för att enbart åtgärda de mest akuta behoven, har Alingsåshem beslutat att göra en grundlig upprustning av området i stort, för att bostäderna ska hålla också för framtida generationer. Under 2015 har det konkreta renoveringsarbetet inletts. Eftersom vattenläckage i badrummen under senare år har blivit ett återkommande problem, har fokus i första etappen lagts på badrumsrenovering och stambyten. Samtidigt byts elledningar ut, fiberkabel installeras och tillgängligheten ökas för äldre och rörelsehindrade. I kommande etapper planeras också åtgärder för att lösa problem med inomhusmiljön, som dålig ventilation och hög energianvändning. Därefter står utomhusmiljön på tur. Alla dessa åtgärder innebär givetvis stora investeringar, men också besparingar på längre sikt i form av minskad energianvändning, längre livstid för lägenheterna och ökad social stabilitet i området. De delar av renoveringen som medför en standardhöjning, innebär också ökade intäkter för Alingsåshem i form av hyreshöjning. Utbyggnad av infrastruktur Tillgång till en snabb och pålitlig internetuppkoppling kommer bli allt viktigare under de närmaste åren, därför framtidssäkrar Alingsåshem sina fastigheter genom att installera fibernät i samtliga lägenheter. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ekonomisk HÅLLBARHET 17 Underhålls- och förnyelseprojekt Nedan följer en uppräkning av de mer omfattande underhållsprojekt som genomförts under 2015 för att öka den sociala-, ekonomiska- och ekologiska hållbarheten i Alingsåshems områden: Stadsförnyelse Noltorp Badrums- och stamrenoveringar i Kv Bananen 6 har påbörjats: under 2015 har 59 lägenheter färdigställts. Denna del av badrumsprojektet innehåller totalt ca 150 badrum och beräknas vara färdigställt 2016. Fastighetsförrådet på Bollvägen ( Fortet ) revs tillsammans med vidhängande garagelängor för att ge plats till nyproduktion av 2 st punkthus som projekteras. Fasadarbeten Det stora projektet att byta samtliga fönster på Kv Byggnadschefen, Kv Stadsingeniören, Kv Stadsfogden samt Kv Stadsarkitekten som påbörjades under 2013 avslutades under 2015. Totalt omfattar projektet 1 414 fönster. Den avslutande etappen för 2015 är i storleksordningen 8,2 Mkr. Fönsterbyte samt tilläggsisolering och fasadrenovering av lägenheterna på Skolgatan 31-49 i Sollebrunn har genomförts. Fasadmålning av samtliga Bo Klok-hus påbörjades. Detta projekt löper över tre år och 2015 års etapp omfattade Kv Rödklövern 1 på Bolltorp. Fasadreparationer samt garageportsbyte på garagelängorna på Valhallagatan, Östra Ängabo 3 påbörjades. 29 portar byttes och fasader renoverades. Viss målning återstår, detta kommer utföras under våren 2016. På Kv Korpen förbereddes för kommande målningsarbeten genom att samtliga balkongräcken byttes ut. Eftersom fasaden har högt bevarande värde, så handbyggdes balkongräckena för att likna de ursprungliga. Markarbeten Asfalteringsarbeten har utförts på Stockslyckevägen 7-13. Den stora markrenovering som har projekterats på Sjömansvägen försenades p g a utökad projektering samt upphandlingsarbete. Markupprustningen startar under våren 2016 och beräknas kosta cirka 3,4 Mkr. Äldre- och trygghetsboenden Reparationer av sockelskador på Tuvegården färdigställdes. Ett litet markarbete återstår dock då tjälen satte stopp för den sista återställningen. Ett antal fönster på Hagagården renoverades. Projektet är pågående. Tegelfasaden på Hagagården reparerades p.g.a. sönderfrusna stenar. Brandlarmscentralen byttes ut på Ängabogården. Övrig förnyelse Två fastigheter: Kvarnbacken Grå villan, samt Ravinvägen 19-21 har konverterats från el till fjärrvärme. Ytterligare en toalett byggdes om till badrum på gamla Alen. P.g.a. brand i en garagelänga i Gräfsnäs så revs den gamla längan och en ny byggdes i dess ställe. Fyra hissar byttes ut på Stockslycke: Borgmästarvägen 7A, 11A, 11C samt Rådmansvägen 5B. Två hissar i området återstår att byta 2016. Totalt har installationerna under 2015 kostat cirka 3,5 Mkr. Anslutningen till fibernätet gör det möjligt för hyresgästen att koppla upp sig mot ett öppet stadsnät med hög kapacitet. Det ger också hyresgästerna möjlighet att utnyttja s.k. triple play tjänster dvs. Internet, IP-telefoni och IP-TV via samma tjänsteleverantör - och minska sina totala kostnader för bredband, telefoni och TV. För Alingsåshems del innebär fiberinstallationen att bolaget får möjlighet att införa elektroniska passeroch bokningssystem. Sett som en helhet så bidrar fiberinstallationerna till hållbarhetens alla aspekter. Arbetet med fiberinstallationen sker i etapper. Etapperna 1-6 är redan genomförda och nu har totalt 1 984 lägenheter omfattats av fiberinstallationen. Under 2016 planerar Alingsåshem att installera fiber och passersystem i kv. Citronen (totalt 304 lgh). Finansiering och risk Alingsåshem har en stabil räntekostnad på en bra nivå. Bolaget räntesäkrar upplåningen genom fasträntelån och fastränteswappar. Genomsnittsräntan för upplåningen uppgick till 2,67% (2,82%). Borgensavgiften höjdes 1 januari 2015 med 0,05 procentenheter till 0,30%, vilket ökade kostnaderna med 655 tkr. För 2016 höjs borgensavgiften till 0,40%, och därmed ökar finansieringskostnaderna med ytterligare drygt 1,3 Mkr årligen. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
18 ekonomisk HÅLLBARHET Under året har refinansieringar på 563 Mkr skett. En förtida refinansiering av ett banklån har avtalats på 100 Mkr med start i februari 2016. Alingsåshem finansierar delar av projektet Stadsförnyelse Noltorp med investeringsbidrag från EU via Europeiska Rådets Utvecklingsbank CEB, genom detta har bolaget även möjlighet att erhålla lån hos CEB till fördelaktiga villkor. Belåningsgraden är 54% av marknadsvärdet, vilket är en normal nivå för bostadsbolag som bygger nytt och bygger om. Bolaget arbetar aktivt för att minimera ökningen av belåningsgraden bl.a. genom investeringsbidrag och EU-bidrag. Det kommer att ske ett kontinuerligt arbete med detta, inte minst med tanke på de stora investeringar Alingsåshem kommer att göra under kommande år. Intäkterna är stabila och med en lång kö av sökanden är risken att få stora vakanser i framtiden låg. Bolagets främsta risker finns på kostnadssidan. Räntekostnaderna har varit låga under 2015, och åtgärder har vidtagits med att säkra en viss del av räntan för att inte riskera en snabb uppgång vid någon oförutsedd händelse på kapitalmarknaden. Ny- och ombyggnadsprojekten genomförs i partnering, som är en betydande faktor för att minska risken i Alingsåshems produktionsplaner och för att få en bättre kvalitet i produktionen. Bolaget gör årligen en ekonomisk långtidsprognos som inkluderar kostnader för förvaltningsfastigheterna, prioriterade mål och produktionsplaner för att säkerställa att de ekonomiska möjligheterna för de planerade aktiviteterna finns. Styrande i det strategiska arbetet är den ettåriga budgeten, den treåriga verksamhetsplanen och den ekonomiska långtidsprognosen. Alingsåshem bevakar även kontinuerligt förändringar i omvärlden beträffande exempelvis boendetrender, energieffektiviseringsteknik, lagstiftning, skatter, finansieringsmöjligheter m.m. Försäkringsvärde Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Fordon, maskiner och inventarier är försäkrade till betryggande belopp. Avtalet med försäkringsbolaget löper till utgången av 2016. Förändringar i ytor och användningsområde för fastigheterna kommuniceras löpande till försäkringsbolaget, SABO Försäkrings AB. Framtidsutsikter Alingsås kommun har en gynnsam placering i ett område med en mycket positiv tillväxt. Alingsås fortsätter att vara en tillväxtkommun, både vad gäller antalet människor och handel, hållbart byggande och turism. Att Alingsås är en attraktiv kommun att både bo och verka i, visar inte minst befolkningstillväxten som gör att kommunen snart kommer att passera gränsen 40 000 invånare. Med en ökande befolkning har Alingsåshem även i fortsättningen en viktig roll att fylla genom att erbjuda kommunens innevånare ett attraktivt, tryggt och trivsamt boende i livets alla skeden. För att möta de kommande årens behov av boende och social trygghet har Alingsåshem en långsiktig framtidsplan där bolaget är berett att investera 2 miljarder i Alingsås utveckling. Planen, som är antagen av styrelsen, utgår från frågeställningen vad kan Alingsåshem erbjuda kommuninnevånarna? och innehåller skisser på att bygga 662 lägenheter i ett varierat bostadsutbud fram till 2026. Det motsvarar en byggtakt på 60 lägenheter per år. Redan 2016 påbörjas byggnationerna. Nybyggnationen innebär inte bara att bolaget tillför nya lägenheter i kommunen, det innebär också att det finns möjlighet att sätta i gång flyttkedjor, så att människor i alla stadier i livet får en utökad möjlighet att ta nästa steg på bostadsstegen. En sådan möjlighet kan vara nyckeln till att många individer får glädjen att kunna sköta sig själva. Alingsåshem är inte ensam aktör på bostadsmarknaden i Alingsås. Samverkan med andra fastighetsägare kommer att bli allt viktigare. Under 2015 lanserades den politiskt initierade Byggpakten i Alingsås. Tanken är att fastighetsägarna, inklusive Alingsåshem, tillsammans skall se över stadens behov och samverka för att på det mest effektiva sättet möta framtidens krav på ett gott boende. Årets resultat Intäkter En långsiktig ekonomisk planering är avgörande för att säkra en hållbar ekonomi i bolaget. Årets resultat är gott och bidrar till att bolaget kan fortsätta sin verksamhet för skapa attraktiva, trygga och trivsamma boenden. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
ekonomisk HÅLLBARHET 19 Hyresintäkterna ökade med ca 6,8 Mkr (2,9%) netto under 2015 jämfört med 2014, till 241 Mkr från 234,2 Mkr. Intäktsökningar utgör cirka 4,2 Mkr (1,7%) och hänför sig huvudsakligen till följande poster: hyreshöjningar med i genomsnitt 0,99% för bostäder, samt helårseffekter från de ombyggnader som färdigställdes under 2014. Till följd av den mycket låga inflationen har indexreglerade lokalkontrakt inte höjts under 2015. Hyresförhandlingarna för 2016 har resulterat i en genomsnittlig hyreshöjning med 0,49%. Hyresrabatter till de hyresgäster som har full lägenhetsfond har ökat med 0,2 Mkr till 0,9 Mkr (0,7 Mkr). Hyresbortfallet, d v s intäktsreducering på grund av outhyrda lägenheter eller ombyggnadsprojekt, har totalt sett minskat med 2,6 Mkr (-45,89 %) till 2,2 Mkr. Brogårdens ombyggnadsprojekt och Stockslyckes stam- och badrumsrenoveringsprojekt är slutförda, de stod, under tidigare år, för en stor del av hyresbortfallet (3,1 Mkr). Nästa stam- och badrumsprojekt som tar vid är i Noltorp: under 2015 har detta resulterat i 0,4 Mkr i hyresbortfall. Denna post beräknas öka under 2016. Under 2015, liksom under 2014, har en lägenhet på Odengatan sålts. Realisationsvinsten av lägenhetsförsäljningen uppgår till 1,3 Mkr (1,2 Mkr). Tolv lägenheter på Odengatan är vid årets utgång kvar i Alingsåshems bestånd. Kostnader Uppvärmningskostnaderna är i stort sett oförändrade mellan 2014 och 2015. Förbrukningen av fjärrvärme har ökat något, men ett nytt leverantörsavtal är slutet under året vilket ger något lägre kostnader. Under flera år har bolaget haft en kraftig minskning av uppvärmningskostnaderna, det är en följd dels av bolagets strategi med nybyggnad och ombyggnad till passivhusstandard, dels av att flera vintrar i rad varit milda. Elkostnaden är 3,86 % lägre beroende på lägre elpris, förbrukningen var oförändrad mot tidigare år. Underhållskostnaderna uppgår till 22,1 Mkr jämfört med 26,9 Mkr för 2014, en minskning med 4,8 Mkr. Det inre lägenhetsunderhållet har fortsatt att minska efter införandet av Lägenhetsfond, från 16,4 Mkr 2013 till 14,2 Mkr 2014 respektive 12,5 Mkr 2015. Kostnaderna för yttre underhåll har minskat med 3,1 Mkr mot föregående år till 9,6 Mkr från 12,7 Mkr. Lönekostnaderna har ökat med 1,4 Mkr mot 2014. Ökningen utgörs av en ökning av antal anställda i samband med start av underhållsprojektet i Noltorp. Nyanställningarna har även genererat något ökade kostnader för utbildning och personalrekrytering. Räntekostnaderna som traditionellt är en stor utgiftspost har sjunkit med 2,9 Mkr till 35,1 Mkr (38,0 Mkr), främst beroende på att bankernas utlåningsräntor har fortsatt sjunka. Borgensavgifterna har ökat från 3,3 Mkr till 3,9 Mkr. Borgensåtagandet är oförändrat i volym, kostnadsökningen beror på en procentuell ökning av avgiften från 0,25 % till 0,30%. Resultat och ställning Rörelseresultatet, definierat som resultat före finansiella intäkter och kostnader, uppgick till 66,2 Mkr (59,7 Mkr). Resultatet efter de finansiella kostnaderna uppgår till 27,2 Mkr (18,5 Mkr). Resultaten för både 2015 och 2014 inkluderar realisationsvinster från fastighetsförsäljningar vilket gör åren jämförbara: 1,3 Mkr för 2015 och 1,2 Mkr för 2014. Redovisat årsresultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 20,3 Mkr (14,2 Mkr). Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 13,7% (12,4%). Årets totala investeringar uppgår till 55,3 Mkr (187,7 Mkr). Marknadsvärde fastigheter Det bokförda värdet på Alingsåshems fastighetsbestånd är vid årets utgång 1 582 511 tkr. Marknadsvärdet bedöms till totalt 2 408 941 tkr. Antagningar och uppskattningar Angående antaganden och uppskattningar på balansdagen som kan innebära en väsentlig justering med effekt på nästa räkenskapsår: De antaganden som Alingsåshem har använt för att göra uppskattningar i redovisningen är rimliga. För alla händelser efter datumet för räkenskapsårets utgång som kräver justeringar eller att upplysningar lämnas, har justeringar gjorts eller upplysningar lämnats. Effekterna av felaktigheter som inte har rättats är oväsentliga, både enskilt och sammantaget, för årsredovisningen som helhet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE