B R - L G H N R 13 I B R F D I M M A N I N O R R TÄ L J E Jaktstigen 26, 762 61 Rimbo Marknadsvärdebedömning Januari 2019 D.nr: F-2152-18-01 Best.nr: 153523 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2019. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2019-01-08 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog anhörig till bostadsrättsinnehavaren samt personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen och den närvarande anhörige. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Dimman i Norrtälje Lägenhetsnummer: 13 Adress: Kommun: Kommundel: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Jaktstigen 26, 762 61 Rimbo Norrtälje Rimbo Västertorp D.nr: F-2152-18-01 4 RoK Lägenhetsarea: 99 m² Månadsavgift: 6 627 kr/månad inkl. sophämtning, del av vatten. Andelsvärde: 4,82219 % Andelstal insats: 4,82219 % Saldo inre fond: Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens utökade lägenhetsförteckning avseende förhållandena per den 2018-10-11. Enligt föreningen finns ingen avgiftsförändring inplanerad i närtid. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Bostadsrättslägenhet i 1-plans friliggande villa. Trevligt bostadsläge i västra utkanten av tätorten Rimbo med ca 1,5 km till ortens samlade service. Byggnadden är i 1½ plan men där vindsplanet inte är inrett. Byggnaden har en normal standard av nutida typ som bedöms vara huvudsakligen från byggåret 1991 men med ställvisa förnyelser gjorda efterhand. Skick och underhåll bedöms sammantaget som normalt till gott såväl ut- som invändigt. Lägenheten finns i en förening där samtliga 19 lägenheter är belägna i friliggande villor och parhus. Till varje lägenhet finns ett eget garage. Aktuell lägenhet disponerar tomtmark kring byggnaden som naturligt kan anses utgöra motsvarande mark ifall objektet vore avstyckat som friköpt villafastighet. Tomtmarken utgörs av plana gräsmattor med plattlagd entrégång och trädäck i västerläge. Den disponerade tomtmarken gränsar i väster till obebyggd naturmark. Omgivningarna utgörs i övrigt av uppvuxna villakvarter med byggnader av olika ålder. På gångavstånd söderut finns Långsjön med allmänna badplatser och idrottsplats. Busshållplatser och förskolor finns inom också gångavstånd. Rimbo med ca 5 000 invånare erbjuder diverse offentlig och kommersiell service såsom skolor, livsmedelsbutiker, vårdcentral, apotek restauranger, caféer, visst butiksutbud, badhus mm. samt busskommunikationer till bl.a. Norrtälje och Stockholm. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G/ca 1,8 Hållplats: G Livsmedelsbutik: Ca 1,8 Affärscentrum(Rimbo): Ca 1,8 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Brf Dimman innehar med äganderätt fastigheten Norrtälje Rimbo-Tomta 7:3. På fastigheten finns sammanlagt 19 småhusbyggnader med lägenheter. Byggnaderna är av typfriliggande villor och parhus samt tillhörande garagebyggnader. Samtliga botstadslägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Parkering finns i anslutning till varje lägenhet. Tvättstuga: Varje lägenhet har egen tvättutrustning. Lägenhetsförråd Finns i bosstaden. Hemsida: --- Övrigt: Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2016-017. EKONOMI Avgiftsnivå: 803 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 11 408 tkr Långsiktiga lån: 17 788 tkr 156 % av taxeringsvärdet Eget kapital 2 110 tkr 18 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 128 tkr 1 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en relativt hög avgiftsnivå. Vid ingången av räkenskapsåret 2017-2018 hade föreningen en likviditet om 5,7 och en solidfitet om 10 %. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Norrtälje Rimbo-Tomta 7:3 Byggår: 1991 Flerbostadshus x Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: Tomträtt x Äganderätt Antal våningar: Friliggande villa i ett plan med inredningsbar vindsvåning. Underhållsbehov: Föreningen följer en upprättad underhållsplan. Övrigt: Byggnaden har energideklarerats 2012-11-19 av Mariestads Energi Consult AB VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Egen bedömning. Hiss: -- Ja -- Nej BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel x Betongpannor Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten Plåt x Treglas x Krypgrund *) Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp x Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund *) Värderingsmannens bedömning. UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare Mekanisk ventilation x Självdragsventilation Kommunikationsfiber x Frånluftsvärmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) 3
2.5 Lägenhetsbeskrivning RUMSINDELNING OCH UTVÄNDIGA ÖPPENAREOR Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong Altan Bv 1 3 1 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 1 1 Altan i västerläge utanför vardagsrummet. Vinden ej inredd, utgörs av kallvind. KÖK x Elspis (Gram) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Husqvarna) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (Husqvarna) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Electrostandard) x Diskmaskin (Siemens) Kyl / Frys Skafferi Beskrivning: Rymligt kök med matplats för ca 10-12 personer. Standard: Skåpsnickerier från byggåret med profilerade lackerade luckor, rostfri diskbänk, övriga bänkskivor med laminerade ytor. Kaklade väggytor ovan köksbänkarna. Köksmaskiner av olika ålder. Underhållsstatus: Normalt skick och underhåll. BADRUM x WC Duschplats x Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalstort hygienrum med normal nutida standard. Golv: Plastmatta. Standard: Normal ytskikts- och sanitetsstandard från byggåret. Väggar: Våttapet. Underhållsstatus: Normalt skick och underhåll. TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin (Cylinda) Mangel x Groventré x Frånluftsvärmepump (IVT) x Torktumlare (Whirlpool) Centrifug x Förvaringsskåp Frånluftsfläkt Torkskåp x Tvättbänk Duschplats Beskrivning: Normalt tvättutrymme med värmeanläggning. Golv: Plastmatta. Standard: Normal ytskiktsstandard från byggåret. Väggar: Våttapet. Underhållsstatus: Normalt skick och underhåll. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målade Målad puts Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Normal ytskiktsstandard som bedöms i huvudsak vara från byggåret. Normalt skick. 2.6 Komplementbyggnad Garage Friliggande/Vidbyggt: Vidbyggt grannbostadens garage. Byggår: 1991 Grundläggning: Betongplatta Byggnadsarea: Ca 20 m² (värderingsmannens bedömning) Stomme / Fasader: Trä/trä Anslutningar: El Yttertak: Betongpannor Underhållsstatus: Normalt skick. Fönster: -- Värmeisolering: --- Beskrivning Normalt garage för personbil. 2.7 Bedömning Trevligt lägenhetsobjekt i villaform. Normal bostadsstandard allt i vårdat skick. Trivsamt bostadsläge i utkanten av Rimbo. Efterfrågan på objektstypen bedöms vara balanserad till relativt god. 4
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 13 i Brf Dimman i Norrtälje, Norrtälje kommun i befintligt skick till: Marknadsvärde per januari 2019 ENMILJONFYRAHUNDRATUSEN KRONOR 1 400 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2019-01-23 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 5
B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I ONER 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L A G A I I K A R T OR
B I L A G A I I I R I T N I N G A R S Ritningskopior erhållna av föreningens förvaltning.