WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT

WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 september 2008 I sammandrag Substansvärde per aktie uppgår till 178 kr (181). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 937 Mkr (938). Uthyrningsgraden är fortsatt hög i det kommersiella beståndet. Driftöverskottet för perioden ökar till 622 Mkr (620). Periodens resultat efter skatt uppgår till 76 Mkr (632) motsvarande en vinst per aktie om 1,3 kr (10,3). Under perioden uppgår värdeförändring förvaltningsfastigheter till sammantaget -168 Mkr (500), varav 49 Mkr (129) är realiserade genom fastighetsförsäljningar och 45 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Höjda avkastningskrav har påverkat fastighetsvärdena negativt med -531 Mkr. Fastigheter har sålts för cirka 543 Mkr, vilket är 13 procent över värdering. Investering i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 537 Mkr (926). Vindkraftsinvesteringar under perioden uppgår till 126 Mkr (84). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Finanskrisen har dominerat det tredje kvartalet och skapat en bred osäkerhet på marknaden. I dagens läge känns det tryggt att ha ett attraktivt fastighetsbestånd i bra lägen i Sveriges starkaste regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Cirka 60 procent av vårt fastighetsbestånd utgörs av bostäder och på de orter där Wallenstam har valt att fi nnas är efterfrågan på bostäder fortsatt stor. Detta skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftöverskott.

INNEHÅLL Verksamheten 1 januari-30 september 2008 3 Koncernens resultaträkning i sammandrag samt Redovisning av segment/affärsområde i sammandrag 8 Koncernens balansräkning i sammandrag samt Förändring eget kapital i sammandrag 9 Koncernens kassafl ödesanalys i sammandrag 10 Moderbolagets resultaträkning samt Moderbolagets balansräkning 11 Fastighetsinnehavets struktur samt Fastigheter i nyproduktion 12 Fastighetsförsäljningar samt förvärv under 2008, Färdigställd nybyggnation under 2008 samt Fastighetsbeståndets förändring 13 Nyckeltal samt Data per aktie 15 Detta är Wallenstam 17 2 WALLENSTAM

DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 september 2008 Väsentliga händelser Under de tre första kvartalen 2008 har Wallenstam sålt nio fastigheter till ett försäljningvärde om 543,4 Mkr, vilket överstiger Wallenstams värdering per årsskiftet med 13 procent. Wallenstam har även förvärvat tre kommersiella fastigheter och tre bostadsfastigheter för sammanlagt 213,9 Mkr. 537 Mkr har investerats i ny- och ombyggnationsprojekt. Under perioden har produktionen av 96 energieffektiva lägenheter i Hammarby Sjöstad startats, lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning tidig vår 2010. På grund av den fi nansiella oron som präglar omvärlden har Wallenstam höjt avkastningskraven med 0,25 procent för samtliga kommersiella fastigheter och 0,10 procent för samtliga bostadsfastigheter. De högre avkastningskraven resulterar i att fastighetsvärdena påverkas negativt med -531 Mkr. Wallenstams satsning på egen produktion av förnyelsebar energi fortsätter. Byggnationen av bolagets tre verk i Dalsland och två verk i Dalarna är klar, verken kommer att tas i drift i november 2008. Under augusti inleddes även markarbeten för de fem vindkraftverken vid Stentjärnåsen i Jämtland. Verken beräknas att tas i drift under hösten 2009. Resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 76 Mkr (632). Förändringen jämfört med motsvarande period föregående år beror framför allt på att 2007 års stora positiva värdeförändring avseende fastigheter har ersatts med en värdeminskning under 2008. HYRESINTÄKTER: Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 937 Mkr (938). Av hyresintäkterna utgörs 514 Mkr (516) av hyresintäkter från aff ärsområde Bostad och 423 Mkr (425) av hyresintäkter från aff ärsområde Företag. Under perioden har ett antal fastigheter ingått i ombyggnadsprojekt och har därför ej varit uthyrda. DRIFTKOSTNADER: Wallenstam har fortsatt att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och redovisar för 2008 samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna uppgår till 315 Mkr (318). Driftöverskottet för perioden ökar till 622 Mkr (620). ADMINISTRATIONSKOSTNADER: Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 130 Mkr (126). Kostnadsökningen av administrationskostnader beror främst på ökat antal anställda i bolaget. ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH KOSTNADER: Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och försäljning av el till hyresgäster. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 24 Mkr (3), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR: Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till sammantaget -168 Mkr (500), varav 49 Mkr (129) är realiserade genom fastighetsförsäljningar och 45 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Höjda avkastningskrav har påverkat fastighetsvärdena negativt med -531 Mkr. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER: De fi nansiella intäkterna uppgår till 10 Mkr (18) och utgörs i huvudsak av utdelning på fi nansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 312 Mkr (294). Värdeförändring av derivatinstrument uppgår till -6 Mkr (2), varav realiserade värdeförändringar utgör 9 Mkr (-6). Resultat efter skatt per aktie uppgår till 1 krona (10). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. BOSTADSMARKNADEN: Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att fi n- nas präglas av stor efterfrågan på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 procent av koncernens totala uthyrningsbara yta. Hyresnivåerna för 2008 har fastställts för samtliga regioner. De genomsnittliga hyreshöjningarna för Wallenstams bostadsfastigheter fördelar sig enligt följande; region Helsingborg 4,1 procent, region Göteborg 2,4 procent och region Stockholm 2,3 procent. Efterfrågan på bostadsrätter har avmattats på grund av den fi nansiella oron. Wallenstams fastigheter består främst av hyresrätter och påverkas därför endast marginellt av detta. LOKALMARKNADEN: Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i attraktiva lägen i Göteborgsregionen. Wallenstams uthyrningsgrad är på cirka 96 procent, vilket är högre än Göteborgsmarknaden i WALLENSTAM 3

genomsnitt (93 procent). Wallenstam bedömer att efterfrågan på kommersiella lokaler kommer att avmattas bland annat på grund av nyligen genomförda varsel i västsverige. Wallenstam har en god och stabil kundstruktur, det i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofi l. FASTIGHETSMARKNADEN: Då transaktionsvolymen på marknaden, exklusive Vasakronanaff ären, har varit låg är marknadsläget svårbedömt. I slutet av perioden har i princip inga avslut genomförts. Wallenstam har under perioden totalt sålt nio fastigheter, till ett pris som i genomsnitt överstiger värdering med cirka 13 procent. Wallenstam har den kritiska volym som krävs för att vara effektiv och kunna ta vara på de aff ärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Hyresgästerna visar ett fortsatt intresse att förvärva sina fastigheter via bostadsrättsföreningar. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Fastighetsvärdering Wallenstam har såsom tidigare internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. Wallenstam ändrar normalt sett inte avkastningskrav under löpande år. Men mot bakgrund av den turbulenta kreditmarknaden har Wallenstam redan under tredje kvartalet sett över avkastningskraven i värderingen. Marknadsläget är svårbedömt på grund av den låga transaktionsvolymen. Värderingen bygger därför på Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Wallenstam har i de nya avkastningskraven anpassat värderingen till osäkerheten på fastighetsmarknaden. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER TILL BRF UNDER PERIODEN MKR 300 250 200 150 100 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN MKR 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 18 762 MKR VÄRDERING: Wallenstams fastigheter kategoriseras och värderas utifrån den kategori fastighet som den tillhör. Merparten av fastigheterna ingår i kategorin förvaltningsfastigheter som i sin tur delas in i fyra olika värderingskategorier; förvaltningsfastigheter bostäder, förvaltningsfastigheter kommersiellt, fastigheter i bostadsrättslägen och projekt. Som projektfastigheter klassas fastigheter som är föremål för ny- eller ombyggnation och mark. Wallenstams kontor i Stockholm och Göteborg samt tjänstebostäder redovisas som rörelsefastigheter. Wallenstams kommersiella fastigheter avkastningsvärderas i intervallet 5,00-9,00 procent och bostadsfastigheter i intervallet 4,10-6,10 procent. Fastigheter i bostadsrättslägen värderas objektspecifi kt. Avkastningskraven för Wallenstams samtliga kommersiella fastigheter har höjts med 0,25 procent. Avkastningskraven för Wallenstams samtliga bostadsfastigheter, inklusive fastigheter i bostadsrättslägen, har höjts med 0,10 procent. Så som tidigare har fastighetsvärdena justerats för förändrade hyresintäkter, driftkostnader och vakanser. Vid värderingen som görs i årsbokslutet kommer som tidigare en individuell prövning av avkastningskraven per fastighet att göras. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt re- Förvaltningsfastigheter 71% FASTIGHETSVÄRDE PER KVM KR 50 0 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Försäljningspris Försäljningspris 2006 2007 Värdering Värdering Fastigheter i brf - lägen 25 % Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 1% 2008 4 WALLENSTAM

sulterat i ett försäljningspris som översteg den värdering som genomfördes vid årsskiftet med 13 procent. KOSTNADSEFFEKTIV PRODUKTION: Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Det värde som därmed tillförs fastigheten synliggörs när projektet färdigställts, vilket under perioden uppgår till 45 Mkr. En omklassificering görs i samband med att fastigheten tas över av förvaltningen. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam har per den 30 september 2008 fyra vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 126 Mkr (84) under perioden. Detta härrör främst från vindkraftverk som är under byggnation. Wallenstam har slutfört byggnationen av tre vindkraftverk i Dalsland samt två vindkraftverk i Dalarna, dessa verk kommer att tas i drift i november 2008. Under augusti inleddes även markarbeten för de fem vindkraftverken vid Stentjärnåsen i Jämtland, verken beräknas att tas i drift under hösten 2009. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst uppgå till 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 970 Mkr (9 468). Lån med ränte bindningstid överstigande ett år utgör 5 349 Mkr (4 956) motsvarande 54 procent av den totala låneportföljen. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 24 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 262 Mkr (176). Genomsnittsräntan för perioden uppgick till 4,46 procent. I slutet av september var den fi nansiella turbulensen omfattande vilket påverkade de rörliga räntorna. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 5,28 procent (4,26). Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket har fått genomslag på Wallenstams rörliga låneportfölj. EGET KAPITAL: Det egna kapitalet uppgår per 30 september till 7 951 Mkr (8 257), vilket motsvarar 136 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 procent (42). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering aktier samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 573 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 869 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 442 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE: Substansvärdet beräknas till 178 kr per aktie (181), exklusive uppskjuten skatteskuld. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. Ett lägre fastighetsvärde påverkar även värdet på den uppskjutna skatteskulden. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 220 Mkr (186), varav hyresintäkterna utgör 51 Mkr (48). Resultatet efter skatt uppgår till 1 152 Mkr (1 177). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 140 Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 15 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 510 Mkr (4 443). Ökningen beror på att arbetet med att samla koncernens lån i moderbolaget har påbörjats. Av övriga tillgångar utgörs 7 569 Mkr (5 245) av fordringar på koncernbolag. VINDKRAFTVERK 2008 I drift Gategården, Kvänum Hörby Lyngby Rålanda Summa Under byggnation Silkomhöjden Tängelsbol Västergården Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa Kommande projekt Produktionskapacitet/år 1,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 0,8 MW 4,7 MW Produktionskapacitet/år 4,0 MW 1,8 MW 3,6 MW 9,4 MW Produktionskapacitet/år 4,5 MW 7,5 MW 7,5 MW 19,5 MW Produktionskapacitet/år 29 vindkraftverk 58 MW WALLENSTAM 5

Möjligheter och risker Wallenstam har fastigheter i mycket bra lägen i Sveriges mest expansiva regioner med ett bostadsbestånd som är fullt uthyrt. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstam bedömer att hyrorna för bostäder kommer att öka. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 procent av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 21 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 45 procent från de kommersiella fastigheterna som alla fi nns i bra lägen. Med detta som utgångspunkt tror Wallenstam på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och fi nansiell ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 18 762 Mkr. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10 procent, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. En prisförändring på +/-10 procent motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg Wallenstams värdering vid årsskiftet med cirka 13 procent. Wallenstams senaste fastighetsförsäljning genomfördes den 28 oktober till ett pris som översteg värdering med drygt tio procent. Fastighetsbeståndets struktur med fastigheter i attraktiva lägen, cirka 60 procent bostäder och en hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet gör att Wallenstams riskprofi l är låg. Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer, en av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Pågående kreditoro har satt sin prägel på fi nansmarknaden. Efter rapportperiodens utgång har både Centralbanker och regeringar runt om i världen kommit med ett flertal stödåtgärder. Reporäntan har sänkts vid ett par tillfällen och fler sänkningar är att vänta. Wallenstam tror att dessa åtgärder kommer att få en positiv effekt på räntemarknaden. Trots åtgärderna så är effekterna av oron på de fi nansiella marknaderna svåra att prognostisera. Wallenstam har ett bra utgångsläge genom ett genuint och långsiktigt samarbete med företagets kreditgivare. Wallenstams fi nanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refi nansieringsrisken reglerar fi nanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Terminssäkring av inköpen sker i samband med undertecknandet av avtal för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Wallenstamaktien Under perioden minskade Stockholmsbörsens OMXS-index med 30,3 procent och Carnegie fastighetsindex minskade med 23,8 procent. Wallenstamaktien slutade den 30 september på kursen 86,50 kr, vilket följde fastighetsindex. Det totala börsvärdet uppgår till 5 363 Mkr. Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 procent av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har 1 151 685 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 178 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Efter rapportperiodens utgång Den 28 oktober såldes fastigheterna Göteborg Olivedal 7:5 och Göteborg Olivedal 7:6 till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastighetsvärdet uppgick till 62,8 Mkr och översteg Wallenstams värdering vid årsskiftet med drygt tio procent. Den 4 november togs första spadtaget för 100 hyresrättslägenheter i Högsbo, byggtiden beräknas pågå till 2010. Dagarna efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket har fått genomslag på Wallenstams rörliga låneportfölj. 6 WALLENSTAM

Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en aff ärsplan som löper till och med 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den fi nansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen tack vare de positiva signaler som inkommit i form av räntesänkningar och statens initiativ för att stabilisera marknaden. Substansvärdemålet sammanfattar Wallenstams verksamhet på ett bra sätt då det inkluderar resultatet av en effektiv förvaltning och värdeskapande investeringar. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Satsningen på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befi nner sig i utredningsfas. Wallenstam har hittills 22 verk i drift eller under byggnation som kommer ha en sammanlagd kapacitet om cirka 35 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov i dag krävs en sammanlagd effekt på 100 MW. För att möjliggöra detta har Wallenstam säkrat leveransen av ytterligare 29 vindkraftverk under kommande femårsperiod, till ett värde motsvarande 750 Mkr, genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Sammantaget har Wallenstam en stabil grund för framtida tillväxt med attraktiva bostäder i tre av Sveriges tillväxtregioner och ett kommersiellt bestånd som är beläget i centrala Göteborg. Det kommersiella beståndet har en hög uthyrningsgrad och god kundstruktur. Den planerade nybyggnationen inriktas även i framtiden huvudsakligen mot hyresrätter. Trots oron inom den fi nansiella sektorn har Wallenstam en stark tro på tillväxt för företaget. WALLENSTAM 7

KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 2008 2007 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 936,9 938,3 313,7 316,7 1 239,1 1 240,5 Driftkostnader -314,9-318,0-102,4-103,3-433,7-436,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -130,2-125,5-34,5-41,5-182,3-177,6 Övriga rörelseintäkter och kostnader 11,6 23,3 1,9 10,4 15,9 27,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -23,8-3,2-4,7-1,0-25,3-4,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -168,3 500,3-295,3 191,3 118,1 786,7 Rörelseresultat 311,3 1 015,2-121,3 372,6 731,8 1 435,7 Finansiella intäkter 10,4 18,1 1,9 1,6 12,6 20,3 Finansiella kostnader -311,7-293,8-106,4-99,8-404,6-386,7 Värdeförändring derivatinstrument -5,9 2,2-9,6-0,6-1,5 6,6 Resultat före skatt 4,1 741,7-235,4 273,7 338.3 1 075,9 Skatt 71,6-110,0 113,3-72,8 113,2-68,4 Resultat efter skatt 75,7 631,7-122,1 200,9 451,5 1 007,5 Resultat efter skatt per aktie 1,3 10,3-2,1 3,3 7,6 16,5 REDOVISNING AV SEGMENT / AFFÄRSOMRÅDE I SAMMANDRAG 2008 2007 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 631,3 604,2 223,0 205,8 808,7 781,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 422,8 425,4 139,8 146,1 554,4 557,0 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 28,4 5,1 9,2 1,9 39,7 16,4 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 358,8 778,6 145,5 42,9 1 100,1 1 519,9 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 184,5 415,4 152,5 0,0 184,5 415,4 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0 8,5 8,5 Koncerneliminering -16,8-5,0-5,4-1,7-18,6-6,8 Summa intäkter 1 609,0 2 223,7 664,6 395,0 2 677,3 3 292,0 Rörelseresultat Bostad 399,9 671,3 125,2 235,3 753,8 1 025,2 Företag -74,2 365,0-242,6 148,4-10,0 429,2 Övrigt -14,4-21,1-3,9-11,1-12,0-18,7 Summa rörelseresultat 311,3 1 015,2-121,3 372,6 731,8 1 435,7 8 WALLENSTAM

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2008-09-30 2007-09-30 2007-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 18 109 18 335 18 062 Rörelsefastigheter 653 684 663 Materiella anläggningstillgångar 319 161 197 Finansiella anläggningstillgångar 441 415 502 Finansiella derivatinstrument 70 99 99 Omsättningstillgångar 329 302 225 Summa tillgångar 19 921 19 996 19 747 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 951 8 000 8 257 Uppskjuten skatt 1 573 1 761 1 673 Räntebärande skulder 9 970 9 874 9 468 Finansiella derivatinstrument 9 11 8 Ej räntebärande skulder 419 350 341 Summa eget kapital och skulder 19 921 19 996 19 747 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Mkr 2008-09-30 2007-09-30 2007-12-31 Ingående eget kapital 8 257 7 734 7 734 Utdelning -177-154 -154 Återköp egna aktier -132-244 -340 Periodens resultat 76 632 1 008 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -18 65 65 Årets värdejustering rörelsefastigheter 0-2 -2 Värdejustering aktier -57-30 -52 Omräkningsdifferens 2 - -1 Utgående eget kapital 7 951 8 000 8 257 WALLENSTAM 9

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG 2008 2007 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat 311 1 015-121 373 732 1 436 Justeringsposter ej kassafl ödespåverkande 238-536 321-180 -27-802 Erhållna räntor 5 19-7 2 2 16 Betalda räntor -290-273 -97-96 -420-402 Betald skatt - - - - -8-8 Kassafl öde före förändring av rörelsekapital 264 225 96 99 280 240 Förändring av rörelsekapital -56-109 58 21-35 -88 Kassafl öde från den löpande verksamheten 208 116 154 120 245 152 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -906-872 -471-191 -1 083-1 049 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 539 1 135 290-4 1 154 1 750 Kassafl öde från investeringsverksamhet -367 263-180 -195 71 701 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 604 2 755 114 787 850 3 002 Amortering långfristiga skulder -91-2 691-18 -571-833 -3 433 Utbetald utdelning -177-154 - - -177-154 Återköp egna aktier -132-244 -39-139 -228-340 Förändring i finansiella anläggningstillgångar 18-53 -33-8 42-29 Förändring långfristiga fordringar 7-59 -4 20 62-5 Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 229-446 20 89-285 -959 Förändring av likvida medel 69-68 -7 14 31-106 Kassa, bank vid periodens början 60 166 135 84 166 Periodens förändring 69-68 -7 14-106 Kassa, bank vid periodens slut 129 98 129 97 60 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 133 89 133 89 116 Disponibel likviditet 262 187 262 187 176 10 WALLENSTAM

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2008 2007 2007 Mkr jan sep jan sep jan-dec Intäkter 220,3 186,2 275,4 Kostnader -198,2-190,4-265,8 Finansnetto 1 138,6 1 182,0 1 178,0 Resultat före skatt 1 160,7 1 177,8 1 187,6 Skatt -9,0-1,2-5,2 Resultat efter skatt 1 151,7 1 176,6 1 182,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2008-09-30 2007-09-30 2007-12-31 Fastigheter 781 777 773 Andelar i koncernföretag 2 529 2 548 2 529 Övriga tillgångar 7 676 105 5 371 Kassa och bank 104 67 41 Summa tillgångar 11 090 3 497 8 715 Eget kapital 2 824 2 080 1 981 Räntebärande skulder 5 510 653 4 443 Räntebärande skulder till koncernföretag 2 662 712 2 234 Övriga skulder 94 52 58 Summa eget kapital och skulder 11 090 3 497 8 715 Ställda säkerheter 5 510 653 4 446 Ansvarsförbindelser 4 647 1 826 5 083 WALLENSTAM 11

FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2008-09-30 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 399 605 14 021 7 379 6 212 3 693 13 882 444 792 39% Göteborg 189 550 218 933 58 209 75 548 32 869 56 650 631 759 55% Helsingborg 52 406 3 683 4 800 1 436 95 2 936 65 356 6% Totalt 641 561 236 637 70 388 83 196 36 657 73 468 1 141 907 57% 21% 6% 7% 3% 6% FASTIGHETER I NYPRODUKTION BESLUTAD NYPRODUKTION, BYGGSTART 2008 Fastighetsbeteckning Bostad / kvm Lokal /kvm Antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Stockholm Henriksdalskajen 6 600 96 Summa 13 300 196 ANDEL AV KONCERNENS YTA GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA FÖRDELNING LOKALTYP TOTALT, 1 141 907 KVM TOTALT, 1 141 907 KVM Närområde 55% Innerstad 45% Göteborg 55% Helsingborg 6% Stockholm 39% TOTALT, 1 141 907 KVM Kontor 21% Bostäder 57% Butik 6% Industri/lager 7% Utbildning 3% Övrigt 6% 12 WALLENSTAM

FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan 29 1900 3 889 355 108 4 352 Jonsered 1:14 William Gibsons V. 11 1868/2004 1 197 1 197 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 1941/1976 2 331 40 2 371 Pumpen 3 Hollandsgatan 3 1976/2002 1 150 1 150 Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan 13 1937 2 084 25 262 25 2 396 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 198 455 2 825 Mark Kärra 72:36 FASTIGHETSFÖRVÄRV UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 2 556 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13 1951 691 600 73 1 364 Hulebäck 4:90 Badhusg 14-16 Biblioteksg 14-16 2001 1 854 1 064 2 918 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 496 490 986 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 894 739 2 499 472 5 604 Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 1 059 1 637 58 2 754 FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION UNDER 2008 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Örlen Mölndalsvägen 47-49 2008 2 873 2 873 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2008 18 725 1 139 272 + Förvärv 219 + Byggnationer 537 - Försäljningar -477 - Avskrivningar -24 + Orealiserad värdeförändring netto -218 Fastighetsbestånd 30 sep 2008 18 762 1 141 907 WALLENSTAM 13

KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2000-2008 180 140 100 60 40 20 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nasdaqomx 20 0 2005 2006 2007 Substansvärde per aktie Börskurs 2008 AKTIEÄGARINNEHAV 2008-09 - 30 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 550 000 19,84 56,31 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 7,69 4,19 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,57 3,02 Familjen Eskil Johannesson 3 000 000 4,84 2,64 Wiman, Henric 2 314 500 3,73 2,03 Familjen Norman 1 830 000 2,95 1,61 Swedbank Robur Fonder 1 434 388 2,31 1,26 Familjen U Wallenstam 1 417 190 2,29 1,25 AMF Pension AB 1 300 000 2,10 1,14 Familjen Brandström med bolag 1 224 800 1,98 1,08 Övriga ägare 25 522 299 41,13 22,46 Totalt 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 3 452 348 5,57 3,04 Registrerade aktier 5 750 000 56 250 000 Totalt registrerade 62 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 547 652 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 39 procent av innehavet och cirka 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. 14 WALLENSTAM

NYCKELTAL 2008 2007 2007 30 sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 76 632 1 008 Överskottsgrad, % 66 66 65 Räntabilitet på eget kapital, % 5,5 24,4 12,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,7 11,2 7,4 Belåningsgrad, % 53,7 51,9 50,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 5,28 4,35 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 24 26 25 Soliditet, % 40 40 42 Eget kapital, Mkr 7 951 8 000 8 257 Börsvärde, Mkr 5 363 8 246 7 471 Uthyrningsgrad yta, % 98 99 99 Antal anställda 160 154 157 DATA PER AKTIE 2008 2007 2007 30 sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt 1,3 10,3 16,5 P/E-tal ggr 11,4 4,3 7,3 Eget kapital 136 132 138 Substansvärde 178 174 181 Börskurs 86,50 133,00 120,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 548 60 511 59 699 Antal aktier i tusental, genomsnitt 59 031 61 595 61 231 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser senast årsskifte.) För defi nitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se WALLENSTAM 15

RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 5 november 2008 Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör REVISORSRAPPORT AVSEENDE ÖVERSIKTLIG GRANSKNING: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den fi nansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2008 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av fi nansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för fi nansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 5 november 2008 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 5 november 2008 klockan 09:00 (CET). 16 WALLENSTAM

DETTA ÄR WALLENSTAM Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av cirka 10 000 hushåll och cirka 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på nordiska börsen, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 5 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams aff ärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Vi har ett attraktivt fastighetsbestånd som genererar ett stabilt resultat. Därutöver köper vi fastigheter och mark där vi kan skapa värdetillväxt genom byggnation och förädling. När vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts säljer vi fastigheter eller utvecklar dem igen. Verksamhet och organisation Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande aff ärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de aff ärsdrivande enheterna. Aff ärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Aff ärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. MÅL FÖR VERKSAMHETEN 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25%. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95%. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7%. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet. EKONOMISK RAPPORTERING Bokslutskommuniké 2008 17 februari 2009 Årsredovisning vecka 13 2009 Årsstämma 21 april 2009 Delårsrapport I 6 maj 2009 Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké 2009 16 februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17

WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se