ÖSTERÅKER TIMRARÖN 1:124 Timrarövägen 20 A, 184 91 Åkersberga Marknadsvärdebedömning November 2018 D.nr: F-2207-18-01 Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 15 187 66 TÄBY Best.nr: 152738 Telefon 08-584 305 99 Org nr 55 65 69-41 21 E-post info@eminenta.se Hemsida www.eminenta.se
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att värderingsobjektet varit utbjuden till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta värderingsobjektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten november 2018. 1.4 Inspektion Värderingsobjektet inspekterades 2018-11-08 av Richard Hagvall. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna ur offentliga handlingar. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet.
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Timrarövägen 20 A, 184 91 Åkersberga Stora Timrarön Äganderätt D.nr: F-2207-18-01 Tomtstorlek: 2 000 m² Typkod: 220, Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer 2.2 Sammanfattning Enplanshus om 4 rok i nyfunkisstil belägen på ön Stora Timrarön strax utanför Åkersberga och norr om Vaxholm. Ön som nås reguljärt sommartid är ca 1 x 1,5 km tillhör Ljusterö skärgård. Fastighetens övre del har sjöutsikt mot Östra Saxarfjärden och är belägen på den östra delen av Timrarön, där näromgivningarna utgörs av både oexploaterade tomter samt bebyggda fastigheter. De senaste åren har ön genomgått stora förändringar då man genomfört en omfattande gallring, samt att man förbättrat öns infrastruktur med vägar, el, vatten och avlopp samt iordningställande av bad- och bryggplatser. Ön är bilfri och trafikeras reguljärt samt nås med egen båt Huvudbyggnaden är uppförd 2012 och är inredd med en normal till god inrednings- och utrustningsstandard. Både el och vatten var vid inspektionstillfället avstängt. Av allt att döma har huset varit obebott under en längre tid, troligen flera år, och skicket är som en följd av det mycket eftersatt. Omfattande renovering lär krävas om huset ska kunna bli beboeligt igen. Synliga fuktskador finns på bland annat entrésidans takfot, samtliga trägolv, hallens klinkergolv samt flertalet dörrfoder. Stort underhållsbehov finns även på tillhörande bastuhus och gästhus. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola/Förskola i Åkersberga (fågelvägen): 11 Affärscentrum i Åkersberga (fågelvägen): 11 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård x Natur x Kuperad x Berg Grovplanerad Villor Parhus Radhus Centralt läge x Skärgård OMGIVNING x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Avskilt läge Kuperad naturtomt med sjöutsikt mot öster från tomtens övre del där huvudbyggnaden samt intilliggande bastubyggnad är placerad. Trädäckad uteplats sträcker sig runt huvudbyggnaden. Spa-bad (ej i bruk) finns installerad på uteplatsen vid huvudbyggnadens södra gavel. Trätrappa länkar samman tomtens nedre och övre del samt integrerar bastubyggnaden med uteplatsen. Vid infart/entré från Timrarövägen (tomtens nedre del) finns ett gästhus. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger inom detaljplanerat område.
2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET VA x Kommunalt vatten x Kommunalt avlopp GEMENSAMT Enskilt vatten året om Enskilt avlopp 1-kammarbrunn Infiltrationsbädd Minireningsverk Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Grävd brunn Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Fastigheten är påkopplad på det kommunala VA-nätet via Timrarö VA Ekonomiska Förening, enligt föreningens förvaltare Rådrum. Denna uppgift finns dock inte införd i fastighetsregistret. 2.6 Servitut, samfällighetsförening etc. Fastigheten är inte belastad med servitut och har inga andelar i gemensamhetsanläggningar, enligt fastighetsregistret. De förelägganden från åren 2006-2008 som är inskrivna i fastighetsregistret bedöms vara inaktuella. 2.7 Pantbrev På fastigheten finns 4 pantbrev uttagna om totalt: 5 600 000 kronor. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon pantbrevsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Försäkring Inga försäkringsuppgifter har erhållits. 2.9 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.10 Beskrivning huvudbyggnad Byggnadstyp Byggår: 2012 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: x Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1-planshus BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts x Papp x Isolerglas x Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Aluzink Innanfönster Torpargrund Plåt Gummiduk Aluminium Av allt att döma har huset varit obebott under en längre tid, troligen flera år, och skicket är som en följd av det mycket eftersatt. Omfattande renovering lär krävas om huset ska kunna bli beboeligt igen. Synliga fuktskador finns på bland annat entrésidans takfot, samtliga trägolv, hallens klinkergolv samt flertalet dörrfoder. Både el och vatten var vid inspektionstillfället avstängt, okänt hur länge. Översyn för att klargöra bl.a. eventuella frysskador på VA-ledningssystemet kan vara nödvändig.
UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats x Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna x Kamin x Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare Mekanisk ventilation x Självdragsventilation Kommunikationsfiber x Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) Samtliga el- och uppvärmningsinstallationer är i stort behov av översyn innan de kan tas i bruk. AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 75 m². Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. RUMSINDELNING Plan Vard.r. Sovrurum Dusch Mat- WC/ Kök Badrum WC Hall Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage 1 3 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 Övrigt: Yteffektiv och mycket funktionell planlösning. Separat hall med ingång till dusch-/wc-rum. Vinkyl installerad i hallen. Kök, matplats och vardagsrum i öppen planlösning utrustat med braskamin samt stora skjutbara glaspartier som vetter ut mot havssidan. Tre sovrum. Synliga fuktskador finns på samtliga trägolv, hallens klinkergolv samt flertalet dörrfoder. Braskaminens installation är synbart skadad och i behov av översyn/renovering. KÖK Elspis Keramikhäll x 2 st inbyggd ugnar (Gram) Kyl Kaffemaskin Vedspis x Induktionshäll (Gram) Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Gram) x Diskmaskin (Gram) x Kyl/Frys (Gram) Skafferi Beskrivning: Kök med öppen planlösning mot matplats och vardagsrum. Standard: Smakfullt och påkostat utförande med inredning från Arrital och vitvaror från Gram. Ljusa släta luckor och mörka laminatbänkar. Vattenkran saknas. Vitvarornas funktion ej provad. Underhållsstatus: Köket har troligen stått oanvänt i flera år. En rejäl översyn/renovering lär krävas innan det kan tas i bruk igen. DUSCHRUM x WC x Duschplats Badkar Handdukstork x Tvättmaskin (Husqvarna) Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu x Varmvattenberedare (Nibe) Normalstort duschrum med fönster mot entrésidan. Reglage för elektrisk golvvärme finns funktion ej provad. Tvättmaskin ser ut att vara ansluten med vanlig stickkontakt. Vitvarornas funktion ej provad. Beskrivning: Golv: Klinker Standard: Normal standard från byggår. Kakel Duschrummet har troligen stått oanvänt i flera år. En rejäl Väggar: Underhållsstatus: översyn/renovering lär krävas innan det kan tas i bruk igen. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett Tapet x Målad träpanel Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målad träpanel Vävklistrat Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt x Klinker Väv Pappspänt Natursten Timmer Akustikplattor Textilmattor Stuckatur Behov av genomgripande ytskiktsrenovering på grund av fuktskada samt att huset troligen stått oanvänt under ett flertal år. Synliga fuktskador finns på samtliga trägolv, hallens klinkergolv samt flertalet dörrfoder
2.11 Kompletterande byggnader Bastuhus Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt, men troligtvis 2012 eller senare. Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 7-8 kvm Stomme / Fasader: Trä/Träpanel Anslutningar: Yttertak: Papp Underhållsstatus: Stort behov av underhåll. Fönster: 2-glas isolerglas Värmeisolering: Beskrivning Bastu med vedeldat aggregat. Stort fönsterparti mot havet. Sprucken ruta. Bristfällig låsfunktion på dörr. Gästhus Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt, men troligtvis 2012 eller senare. Grundläggning: Platta på mark Byggnadsarea: Ca 15 kvm Stomme / Fasader: Trä/Träpanel Anslutningar: Yttertak: Papp Underhållsstatus: Stort behov av underhåll. Fönster: 2-glas isolerglas Värmeisolering: Beskrivning Ej inspekterad invändigt. 2.12 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 2 335 000 Byggnadsvärde: 1 488 000 Markvärde: 847 000 2.13 Bedömning Funktionellt 1-planshus med året runt-standard belägen på ön Stora Timrarön i Stockholms norra skärgård. Kuperad tomt där den övre delen med huvudbyggnad och bastuhus har sjöutsikt mot Östra Saxarfjärden. Huvudbyggnaden är uppförd 2012 och är inredd med en normal till god inrednings- och utrustningsstandard. Av allt att döma har huset varit obebott under en längre tid, troligen flera år, och skicket är som en följd av det mycket eftersatt. Omfattande renovering lär krävas om huset ska kunna bli beboeligt igen. Bland annat finns tydliga spår av omfattande fuktskador både invändigt och utvändigt. Den bedömda värdenivån är som en följd av skicket klart lägre än andra, till storlek och läge jämförbara, objekt i närområdet. Det något stora värdeintervallet bygger på osäkerheten kring hur marknaden uppfattar den nödvändiga renoveringens omfattning.
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för värderingsobjektet till: Marknadsvärde per november 2018 TVÅ MILJONER TVÅHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR 2 250 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 250 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2018-11-16 Täby 2018-11-16 EMINENTA-VÄRDIA EMINENTA-VÄRDIA Richard Hagvall Småhus- och lägenhetsvärderare Nina Littunen Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare
B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
B I L A G A I I I K A R T O R
B I L A G A I V R I T N I N G A R Observera att dessa ritningar inte är skalenliga och kan avsevärt avvika från nuvarande utförande.
B I L A G A V F A S T I G H E T S I N D E L A D K A R TA