REMISSYTTRANDE Vår referens: 2015/12/016 Er referens: FI Dnr 14-16628 1 (19) 2016-02-03 Finansinspektionen Box 7821 103 91 Stockholm Remiss - förslag till nya föreskrifter om krav på amortering av nya bolån Sammanfattning Bankföreningen anser att förslaget i grunden är bra och väl avvägt. Det är positivt att det finns utrymme för flexibilitet om låntagaren får tillfälliga problem och att banken då kan göra en egen bedömning. Bankföreningen avstyrker följande delar av Finansinspektionens förslag: Hanteringen av tilläggslån Undantaget för nyproduktion Restriktionen för omvärdering Hanteringen av jord- och skogsbruksfastigheter Tiden för ikraftträdande Vid utökning av ett befintligt lån anser Bankföreningen att kunden bör kunna välja att endast amortera på det utökade lånet men då med minst 10 procent av det utökade lånets storlek per år. I frånvaro av en sådan alternativ regel riskerar små tilläggslån att föranleda stora amorteringskrav. Hushåll som utökar befintliga bolån kan få ett retroaktivt amorteringskrav och kan tvingas ta dyra blancolån. Det strider mot regeringens intentioner med lagstiftningen. Riskerna i nyproducerade bostäder är generellt sett minst lika höga som i befintliga bostäder. Bankföreningen menar att ett undantag för nyproducerade lägenheter kan få svårförutsägbara effekter för bland annat prissättningen och strida mot syftet med regleringen. Hanteringen och enkelheten i amorteringskravet ökar väsentligt om det är möjligt att använda marknadsvärdet och aktuell skuld vid varje tidpunkt. Det underlättar både för kunden och för banken.
2 (19) Jord- och skogsbruksfastigheter bör undantas från amorteringsregleringen. Finansinspektionens förslag skapar betydande problem vid finansiering av sådana fastigheter. Bankföreningen föreslår att ikraftträdandet av föreskriften flyttas fram. Ett ikraftträdande den 1 juni är inte praktiskt genomförbart då Finansinspektionen troligen tar beslutet först i mitten av maj. Bankerna och deras kunder måste få rimlig förberedelsetid efter det att det slutliga regelverket är fastställt. Bankföreningens generella synpunkter Bankföreningen anser att förslaget till föreskrift med krav på amortering av nya bolån är väl utformat och avvägt på en övergripande nivå. Förslaget från Finansinspektionen ligger i linje med de tidigare rekommendationer som Bankföreningen har tagit fram. Bankföreningen har i flera år verkat för en sundare amorteringskultur och bankerna arbetar fortsatt aktivt med att stärka kundernas amorteringsbeteende. I dag får alla kunder en individuellt anpassad amorteringsplan när man tar ett nytt bolån. Bankföreningens och bankernas arbete inom amorteringsfrågan har medfört att i princip samtliga kunder som tar ett lån med hög belåningsgrad numera amorterar och de amorterar i en allt högre takt. Bankföreningen anser att det är bra att Finansinspektionens förslag begränsas till nya lån och ger möjlighet till flexibilitet. Det är också bra att Finansinspektionen hänvisar till hanteringen hos bankerna i dag, vilket ger vägledning till hur de kan agera framöver. Det gäller att hitta en balans för att ge låntagarna möjlighet att parera en negativ ekonomisk situation. Bolåneföretagen har stor erfarenhet av att hantera låntagare som hamnat i ekonomiska problem och har därmed goda förutsättningar att kunna avgöra om problemen är av sådan karaktär att en bolånetagare under en begränsad period ska få avstå från att amortera. Amorteringskravet och möjligheterna till undantag från detta bör inte på något betydande sätt förändra hur bolåneföretagen hanterar denna typ av lån och låntagare med ett svagt kassaflöde jämfört med i dag. Det kan gälla inkomstbortfall, men även andra händelser som medför en ekonomiskt pressad situation för låntagaren. I dessa situationer kan det vara rimligt att ge gradvis sänkt amortering under en period.
3 (19) Bankföreningens synpunkter på det nu liggande förslaget kring amorteringskrav Undantag från krav på amortering Utökning av befintligt bolån Finansinspektionens förslag innebär att bolånetagare vid utökning av befintligt bolån ska amortera två eller en procent av det totala lånebeloppet, det vill säga av det befintliga lånet plus det utökade lånet. Främst för befintliga låntagare vilka har tagit bolån innan amorteringskravet har införts, men även för låntagare som tagit ett nytt bolån när kraven har införts, kan en liten utökning av det befintliga bolånet innebära ett mycket stort amorteringsbelopp per månad. Bankföreningen avstyrker Finansinspektionens förslag till hantering av tilläggslån. Följande exempel belyser de problem som kan uppkomma samt visar Bankföreningens förslag: En kund har ett bostadslån på 4 miljoner kronor som togs före införandet av amorteringskravet och kunden har amorteringsfrihet. Bostadens marknadsvärde är 5,5 miljoner, vilket ger en belåningsgrad på 73 procent. Kunden har nu ett lånebehov på 200 000 kronor. Räntan för bolån antas vara 2 procent, räntan för blancolån antas vara 5 procent och blancolån antas amorteras på 10 år. 1) Finansinspektionens förslag: Amortering baseras på den totala skulden och sker så länge tilläggslånet kvarstår eller till dess belåningsgraden understiger 50 procent. Kunden amorterar på det totala lånet (4,2 miljoner kronor) med 2 procent per år. Utgiften (amortering och ränta på tilläggslånet) den första månaden blir 7 333 kronor. Återbetalningstiden blir 2,4 år. 2) Blancolån. Kunden tar ett blancolån på 200 000 kronor med en ränta på 5 procent. Utgiften den första månaden blir 2 500 kronor. Återbetalningstid blir 10 år 3) Enbart amortering på det utökade lånet. Kunden amorterar det utökade lånet (200 000 kronor) med 2 procent per år. Utgiften den första månaden blir 666 kronor. Återbetalningstiden blir 50 år.
4 (19) 4) Bankföreningens förslag Kunden kan som ett alternativ till Finansinspektionens förslag amortera det utökade beloppet med 10 procent per år. Utgiften den första månaden blir enligt 10-procentsregeln 2 000 kronor. Återbetalningstiden blir 10 år. Alternativ Amortering /månad Ränta/månad Utgift/månad Återbetalningstid 1 FI:s förslag 7 000 kr 333 kr 7 333 kr 2,4 år 2 Blancolån 1 667 kr 833 kr 2 500 kr 10 år 3 Endast amortering av det utökade lånet 4 Bankföreningens förslag 333 kr 333 kr 666 kr 50 år 1 667 kr 333 kr 2 000 kr 10 år Kommentar: Ränteutgiften minskar vartefter lånet betalas tillbaka. Räntan anges exklusive skattemässigt avdrag. Strävan bör vara att hitta en reglering som ger kunderna och bankerna goda incitament att minimera risken, det vill säga att låntagaren amorterar i tillräcklig utsträckning och att lånen kan ges med säkerhet i bostaden. Det gäller att inte skapa en marknad där blancolån blir det naturliga valet för majoriteten av kunder med bolån tagna före införandet av ett amorteringskrav, som behöver utöka sitt bolån. I exemplet är skillnaden mellan Bankföreningens förslag och det nu liggande förslaget initialt drygt 5 000 kronor per månad, vilket är en stor extra utgift för väldigt många. Vidare innebär FI:s förslag att det i praktiken blir ett retroaktivt amorteringskrav eftersom amorteringsbeloppet grundas även på det lån som inte ska omfattas av reglerna, det vill säga lån som lämnats innan reglerna trätt i kraft. Här menar vi att myndigheten går emot regeringens intentioner med lagstiftningen om att amorteringskravet enbart ska omfatta nya bolån. Vid en jämförelse med reglerna för bolånetaket kan det konstateras att det finns möjlighet för kunderna att ta blancolån vid en belåningsgrad över 85 procent. Reglerna för bolånetaket ger kunden incitament att hålla nere sin belåning då det totalt sett blir dyrare och en högre månatlig utgift för kunden om blancolån väljs. Den föreslagna utformningen av amorteringskravet medför emellertid att kundens utgift initialt blir betydligt lägre per månad genom att välja ett blancolån även om det blir dyrare utslaget på den totala tiden. Risken är att flera kunder tar ett blancolån, eller till och med att de tvingas att välja blancolån, på grund av att utgiften per månad blir för hög för ett bolån. En familj som behöver byta värmesystemet i huset eller lägga om ett läckande tak på villan kan alltså få mycket stora utgifter på grund av förslaget. Sammantaget är detta en sämre situation såväl för kunden som för banken jämfört
5 (19) med att bostaden använts som säkerhet för lånet. Den finansiella stabiliteten påverkas negativt då det innebär en högre risk för bankerna att ge ut krediter utan säkerhet. Vi föreslår därför en lösning som innebär att en utökning av befintliga bolån ger kunden incitament att ta lån med säkerhet i bostaden och samtidigt innebär att amorteringen sker i rimlig utsträckning. Bankföreningen anser att amorteringskravet för ett utökat lån bör ligga i linje med hur amorteringstiden sätts för blancolån och vad som kan tänkas vara en rimlig avskrivningstakt på till exempel en värmepanna eller annan större investering i bostaden. Därför föreslår vi att banken, vid en utökning av ett befintligt bolån, ska ha möjlighet att välja antingen den lösning som Finansinspektionen har föreslagit, det vill säga att amorteringsbeloppet baseras på det totala lånets storlek (befintligt lån och utökat lån), eller att medge kunden en amortering på enbart det utökade lånet och då med 10 procent (av det utökade lånet) per år, vilket ger en amorteringstid på 10 år för det utökade lånet. 9 Nyutlåning som avser förvärv av en bostad som är nyproducerad Finansinspektionen föreslår att ett företag får, vid nyutlåning som avser förvärv av en bostad som är nyproducerad, medge att den kredittagaren som förvärvar bostaden för första gången inte amorterar enligt amorteringsföreskriften. De förslår även att undantaget inte begränsas i tiden. Förslaget följer av regeringens lagrådsremiss kring amorteringskrav. Regeringen anger som motiv till undantaget att bostadsbyggandet är känsligt för bostadsprisförändringar och att ett amorteringskrav kan innebära lägre bostadspriser, vilket kan minska nyproduktionen. De konstaterar att det finns ett stort behov av ökat byggande i Sverige. Regeringen menar också att undantaget bör gälla utan tidsbegränsning för den som förvärvar bostaden för första gången. Finansinspektionen anger inga motiv eller skäl till undantaget annat än att hänvisa till regeringens lagrådsremiss. De skriver dock att efterfrågan på nyproducerade bostäder kan hållas uppe då betalningsviljan ökar. Relativt bostäder i det befintliga beståndet blir nyproducerade lägenheter dyrare. Det gäller dock endast för den som först förvärvar en nyproducerad bostad och inte för de som köper den i andra hand, vilket inte påverkar nybyggnationen enligt Finansinspektionen. Vidare menar de att undantaget ökar amorteringskravets inlåsningseffekter. Bankföreningen avstyrker undantaget för nyproducerade bostäder. Om undantaget kvarstår menar Bankföreningen att det åtminstone måste begränsas i tiden. Undantag från kravet bör inte kunna medges med mer än fem år och eventuellt riktas mot objektet.
6 (19) Bankerna ger i dag inga särskilda undantag för nyproducerade bostäder, utan bankens interna amorteringsregler gäller för dessa likväl som för befintliga bostäder. Det kan dock inte uteslutas att kunden, i och med liggande föreskriftsförslag, anser att de har en rätt till amorteringsfrihet. Det medför att det blir ett tryck på bankerna att ge lättnader i amorteringen och att det kan komma att användas som konkurrensmedel. Det strider enligt Bankföreningen mot syftet med föreskriften eftersom riskerna vid belåning av nyproducerade bostäder generellt sett är minst lika höga som vid belåning av befintliga bostäder. Bostadsbyggandet väntas öka de kommande åren. Boverkets uppskattning är att det behövs runt 700 000 nya bostäder fram till år 2025. Majoriteten av dessa är troligen bostäder som kommer att ägas av hushåll. Det medför att det kommer att skapas ett stort antal hushåll som kommer att kunna ha amorteringsfrihet. I dag finns det cirka tre miljoner ägda bostäder i Sverige. Det innebär att upp mot 15 procent av hushållen som äger sin bostad kan komma att undantas från amorteringsregleringen (givet låg omsättning och att de erhåller amorteringsfrihet). Det innebär i sin tur en urholkning av amorteringsregleringen och en klar försvagning jämfört med hur amorteringsbeteendet ser ut i dag, särskilt för hushåll som köper en nyproducerad bostad. Undantaget för nyproducerade bostäder riskerar att leda till att stärka inlåsningseffekterna på bostadsmarknaden, särskilt om det inte föreligger någon tidsbegränsning. Undantaget kan leda till att det skapas en prispremie för nyproducerade bostäder, de kan bli relativt sett dyrare än en bostad i det befintliga beståndet. Denna premie gäller bara för det hushåll som först förvärvar den nyproducerade bostaden och den kommer inte att kunna motiveras vid en senare försäljning. Hushåll som köper en nyproducerad bostad tar därmed en högre risk eftersom försäljningspriset kan bli lägre vid en försäljning då bostaden inte längre kommer att kunna finansieras amorteringsfritt. Samtidigt har ingen amortering skett vilket ökar risken ytterligare för dessa hushåll, särskilt vid en prisnedgång. Detta kan ytterligare förstärka inlåsningseffekten. Värderingen av en nyproducerad lägenhet kan bli mer komplicerad vid ett undantag. Bankerna kan behöva värdera bostaden utan den troliga prispremie som kan förväntas för nybyggda bostäder. Det blir extra tydligt i Finansinspektionens definition av marknadsvärde som beskriver att marknadsvärdet ska bedömas utan hänsyn till spekulativa och tillfälliga förhållanden. Den lägre värderingen kan komma att ligga till grund för bankens interna behov av en värdering samt för bolånetaket (och eventuellt för amorteringskravet). Det innebär att begränsningen som ges av bolånetaket kan komma att bli striktare för nyproducerade bostäder än för andra, befintliga, bostäder. Därmed kan kravet på kontantinsats bli betydligt högre för nyproducerade bostäder jämfört med befintliga bostäder.
7 (19) Ett undantag kan därför innebära en större restriktion för hushåll som vill köpa en nyproducerad bostad. De har inte möjlighet att låna lika mycket som de kanske behöver eller som de haft möjlighet till om de köpt en bostad i det befintliga beståndet. Efterfrågan och betalningsviljan för en nyproducerad bostad för hushåll med lånerestriktion kan därför minska om ett undantaget som nu föreslås införs. Alternativet är annars att hushållen kan tvingas ta dyrare blancolån för att finansiera den extra kapitalinsats som behövs. På grund av en eventuell prispremie kan banken komma att, vid rådgivning kring bolån och hushållets privata ekonomi, behöva avråda från att köpa en nyproducerad bostad, särskilt om kunden inte har en väsentligt högre kapitalinsats än 15 procent. Även för hushåll som endast har ett temporärt behov av en bostad eller har en kort tidshorisont kan undantaget för nyproducerade bostäder innebära att dessa hushåll inte kommer att efterfråga en nyproducerad bostad på grund av prispremien. Det gäller oaktat om banken beviljar amorteringsfrihet eller inte för hushållet. Premien gör det till en ekonomiskt ofördelaktig affär på lång sikt för det enskilda hushållet. Utöver detta kommer bankerna att beräkna sina kvar att leva på -kalkyler på samma sätt som för befintliga bostäder. Det innebär att även om det finns möjlighet till amorteringsfrihet så kan kunder med likviditetsbegränsningar nekas lån till följd av kreditprövningen. Sammanfattningsvis kan konstateras att ett undantag för nyproducerade bostäder kan öka riskerna samt få svåröverblickbara effekter, särskilt för prissättningen, och inte nödvändigtvis gynna nyproduktion av bostäder. Ett undantag får särskilt svåröverskådliga effekter om det inte begränsas i tid. Därför är det nödvändigt att ett eventuellt undantag åtminstone begränsas i tid till som längst fem år. Det bör även övervägas om ett tidsbegränsat undantag bör gälla bostaden som sådan och inte vara knutet till köparen. Om undantaget kvarstår bör det tydligt framgå att det för kunden enbart är en möjlighet, inte en rättighet, att erhålla amorteringsfrihet för en nyproducerad bostad. I slutändan är det upp till respektive bank att för varje kund göra en kreditbedömning och avgöra vilken amortering som bör ske. Detta framgår av Finansinspektionen remisspromemoria, vilket är bra, med det är viktigt att det kommuniceras tydligt. En oklarhet är vad som gäller för omvärdering och tilläggslån för en nyproducerad lägenhet och den som ursprungligen har förvärvat bostaden. Det kommer sannolikt att krävas ett nytt register hos bankerna för att kunna ha kontroll på nyproducerade bostäder och den ursprunglige förvärvaren. Det gäller särskilt för bostadsrätter och vid byte av bank.
8 (19) Behandling av personuppgifter Bankföreningen vill här framhålla att reglerna om behandling av personuppgifter sätter gränser för bankernas möjligheter att lagra och behandla personuppgifter. Särskilt gäller detta så kallade känsliga personuppgifter. Enligt 13 personuppgiftslagen är det till exempel förbjudet att behandla sådana personuppgifter som rör hälsa. Detta förbud får anses omöjliggöra registrering av att undantag beviljas på grund av att låntagaren är långtidssjukskriven, om låntagaren inte enligt 15 lämnat sitt uttryckliga samtycke till att uppgifterna behandlas. Även andra omständigheter som kan vara integritetskänsliga kan åberopas av en låntagare som önskar undantag från amorteringskraven. Bankföreningen anser det därför vara angeläget att Finansinspektionen tydliggör om uppgifter om grunderna för undantag ska registreras och i så fall vilka uppgifter som kan registreras. Ett sådant förtydligande måste föregås av samråd med Datainspektionen så att det säkerställs att förfarandet blir förenligt med personuppgiftslagen. Det kan bland annat diskuteras om ett samtycke, som lämnas för att kunna få undantag från amorteringskravet, kan anses vara lämnat frivilligt. Ett beslut om undantag från amorteringskravet för en enskild kund gäller endast i förhållande till den bank som beviljar undantaget och kan inte åberopas av kunden i förhållande till en ny bank. Vid ett eventuellt bankbyte får kunden anföra sina skäl för undantag direkt till den nya banken. Ansvaret för att uppfylla amorteringskravet ligger på respektive bank. Om en kund byter bank, och inte längre har någon relation med den tidigare banken, kan inte den banken lagra uppgifter om den personen, eftersom denne inte längre är kund i banken. Införandet av amorteringskravet kan inte ändra befintliga arkiveringsregler. Givet att restriktionen för omvärdering kvarstår får den mottagande banken uppgifter från den första banken om vad kundens minimiamortering uppgår till enligt amorteringskravet. Dessa uppgifter ger underlag för minsta amortering, men den mottagande banken gör en egen kreditbedömning samt värdering av panten och kan alltid kräva en högre amortering. 2 3, och 5 Värdering Finansinspektionen föreslår i 2 3 en definition av marknadsvärdet. Vidare, i 5, anges att värdering ska ske med marknadsvärde och att omvärdering av marknadsvärdet får göras tidigast fem år efter att bostaden har förvärvats eller efter den senaste omvärderingen. I förslaget till föreskrift anges en definition av begreppet marknadsvärde i 2 3 punkten som är en variant av vad som förekommer i annan reglering (Lagen om säkerställda obligationer och Bolånetaket). Bankföreningen anser att en lämpligare definition, som är vedertagen och vanligtvis används vid värdering av fastigheter
9 (19) samt är beskriven i internationella standards som till exempel International Valuation Standard (IVS), ska användas: Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Bankföreningen avstyrker Finansinspektionens förslag om att omvärdering endast får ske vart femte år. Vi anser att det, främst av enkelhetsskäl för hushållen och för att underlätta rörligheten på bankmarknaden, bör vara det aktuella marknadsvärdet och den aktuella skulden som ska gälla vid varje tidpunkt. Den tröghetsregel som byggts in i föreskrifterna i form av att omvärdering endast får ske vart femte år medför en rad komplikationer. Den innebär också att en stor del av den enkelhet som fanns i Bankföreningens amorteringsrekommendation försvinner. Det blir svårare för kunden att hålla isär olika belåningsgrader, värderingar och grunden för amorteringsbeloppet. Tröghetsregeln innebär också en stor kostnad för banken bland annat för utveckling av system, löpande systemstöd och utbildning samt att det blir en mer komplex dialog med kunden. I dialogen med kunden anser vi att fokus ska ligga på att diskutera kundens övergripande ekonomiska situation, kundens totala skuldsättning, vad det innebär att vara skuldsatt, kreditbedömningen samt diskutera bolånet och amortering på ett för kunden enkelt och begripligt sätt. Fokus får inte hamna på olika värderingar, belåningsgrader för amortering och bolånetak etcetera. Den nytta som erhålls genom att införa en restriktion som endast medger omvärdering som tidigast vart femte år är marginell. I bilaga 1 ges exempel på hur ett amorteringskrav med och utan en restriktion för omvärdering påverkar kundens amortering och slutliga belåningsgrad. Ett ytterligare argument mot en tröghetsregel är att bankernas erfarenhet är att kunderna i praktiken följer den ursprungliga amorteringsplanen och det initiala amorteringsbeloppet oavsett belåningsgrad. Särskilt påtagliga blir de negativa effekterna av en restriktion av omvärdering vid byte av bank. Det är viktigt och angeläget att föreskriften om amortering utformas på ett sådant sätt att den är enkel och inte hämmar rörligheten på marknaden. Finansinspektionen bör därför särskilt beakta aspekter som föreskriften kan ha på rörlighet, valfrihet och konkurrens så att inte regelverket skapar onödiga inlåsningseffekter för konsumenter. Finansinspektionen skriver i 5 att Företaget ska se till att nödvändig information i den värdering som används kan överlämnas till kredittagaren och till företag som kredittagaren anvisar. Givet att tröghetsregeln kvarstår menar Bankföreningen att det inte nödvändigtvis är information om värderingen som ska överlämnas.
10 (19) Föreskriften bör formuleras om för att istället avse den information som den mottagande banken behöver för att kunna upprätthålla, eller kunna säkerställa, vad minimikravet för amortering är för kunden avseende amorteringskravet. Därutöver är det den mottagande banken som i slutändan bestämmer vad amorteringen för kunden blir, med amorteringskravet som ett minimikrav. Det finns i Sverige en tydlig banksekretess. Det är viktigt att vi månar om att upprätthålla den strikta sekretess som råder. Att utbyta information måste ske enligt de reglerna. Vid byte av bank innebär det att en bank inte kan överlämna uppgifter om en kund till en annan bank om det inte finns ett skriftligt samtycke från kunden till att så sker. Det kommer att behövas nya rutiner och fullmakter för att möjliggöra utbyte av information. Dessa kan inte färdigställas förrän föreskrifterna är beslutade och förutsättningarna är helt klarlagda. Värderingar som bankerna gör är en intern handling som inte kan lämnas ut till tredje part. Det kan strida mot de internationella värderingsstandards som ska följas vid fastighetsvärdering för kreditgivningsändamål. Vissa banker har även samarbetsavtal med externa värderingsföretag och kan av avtalsmässiga skäl inte föra den informationen vidare. I det fall tanken med föreskrifterna är att denna typ av information ska delas mellan bankerna behöver det tydliggöras och problematiken kring exempelvis banksekretess behöver adresseras. Finansinspektionen föreslår att det ska vara möjligt att omvärdera bostaden oftare än vart femte år under förutsättning att det skett en avsevärd förändring av värdet på bostaden som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder i landet eller lokalt. Om tröghetsregeln i värdering kvarstår håller Bankföreningen med om ansatsen att det ska vara en åtgärd som medför en avsevärd förändring av värdet på bostaden, men det är då olämpligt att exemplifiera med ett antal åtgärder. Det eftersom påverkan på en enskild bostads värde kan variera avsevärt beroende på bostadens ursprungliga utformning och värde samt av närliggande förändringar i exempelvis infrastruktur. Bankföreningen föreslår att omvärdering grundas på en proportionalitetsbedömning, det vill säga i vilken grad renoveringen eller tillbyggnaden ökar värdet på den aktuella bostaden. Bankföreningen anser att föreskriften bör tolkas som att det inte är möjligt att omvärdera bostaden förrän den omfattande renoveringen eller ombyggnationen har skett. I promemorian nämns det värde som arbetena förväntas ha på marknadspriset på bostaden. Det ska inte vara möjligt för bankerna att ge spekulativa värderingar på framtida arbeten som kan höja bostadens värde utan sådan omvärdering måste i varje enskilt fall ske när det är färdigställt. För kunden
11 (19) innebär det en osäkerhet och en stor amortering under arbetstiden, för att senare, eventuellt, få möjlighet till en omvärdering och lägre amortering. Bankföreningen anser att marknadspris och marknadsvärde i promemorian används såsom det vore samma sak. I dessa sammanhang är det av stor vikt att hålla isär vad som avses med pris och värde, vilket inte kan ses som samma sak i en reglering som bland annat baseras på marknadsvärden. Vi anser att om Finansinspektionen avser ett specifikt pris som en köpare och en säljare har kommit överens om så kan begreppet marknadspris användas. Avses det värde som en pant utgör vid belåning så ska begreppet marknadsvärde användas. Definitioner Finansinspektionen anger i 4 att ett företag ska utgå från förhållandet mellan det totala beloppet av de krediter som lämnats av ett eller flera företag mot säkerhet i samma bostad och bostadens marknadsvärde. I promemorian förtydligas vad det totala beloppet innebär. Bankföreningen menar att det fortsatt är oklart hur man exakt kan tolka det totala beloppet, särskilt vid omvärdering av bostadens värde. Vår tolkning är att vid en omvärdering efter fem år kan även den totala skulden räknas om. Det vill säga att gjorda amorteringar och extraamorteringar samt eventuella tilläggslån räknas med och man utgår ifrån aktuell skuld vid omvärderingstillfället. Inom varje femårsintervall kan det totala beloppet (skulden) ändras ifall det sker en utökning av lånet. Vi har då tolkat det som att gjord amortering får medräknas om det nya totala beloppet (skulden) blir lika med eller högre än det tidigare totala beloppet (skulden). I de fall det nya totala beloppet (skulden) blir lägre än ursprungligt belopp (skuld) ska det högre beloppet (skulden) gälla och amorteringsbeloppet får inte sänkas inom 5-årsintervallet. Bankföreningen har tidigare påpekat att vi ser att det enklaste är att vid varje tillfälle använda aktuell skuld och aktuellt värde för att beräkna amorteringsbeloppet. Finansinspektionen skriver i 2 4 och i 9 2c att eventuell utökning av lånet som beror på ränteskillnadsersättning inte ska ses som ett utökat lån vid byte av kreditgivare eller vid en ny kreditgivare. Bankföreningen menar att det även bör innefatta den befintliga kreditgivaren då en utökning av lånet beror på att ränteskillnadsersättning betalas.
12 (19) Låneavtal När en kund önskar utöka belåningen på sin bostad beviljas lånet och banken utfärdar ett skuldebrev enligt vad man kommit överens om med kunden. Ofta skickas detta skuldebrev tillsammans med övriga handlingar hem till kunden som i lugn och ro undertecknar och återsänder skuldebrevet till banken när han eller hon vill ha utbetalningen verkställd. Det kan dröja flera månader innan kunden vill ha sina pengar utbetalda. Lånebeslut gäller vanligen i sex månader. Kunden kanske ska anlita hantverkare och vill inte ta ut lånet innan en faktura på utfört arbete ska betalas. Banken kan då ha lovat amortering enligt bankens gällande regler, vilket framgår av de handlingar som skickats till kunden. I den här beskrivna situationen, det vill säga ett avtal har träffats innan amorteringskravet började gälla, men kreditbeloppet betalas ut efteråt, är det Bankföreningens uppfattning att amorteringsvillkoren i det träffade avtalet alltjämt gäller. Jord- och skogsbruksfastigheter Finansinspektionen förslag är att uppdelning av en lantbruksfastighet i bostadsdel respektive övriga näringsdelar ska ske utifrån Skatteverkets taxeringsenheter i syfte att beräkna (bostads-) del av fastigheten som ska omfattas av kravet på bolåneamortering. Bankföreningen anser att lån till lantbrukstaxerade fastigheter uttryckligen ska undantas från amorteringsreglerna. I andra hand föreslår vi att man i föreskriften om amortering inte särskilt definierar vad som är bolån vid säkerhet av jordbruksfastighet utan att den definition av bolån som används vid andra tillfällen förutsätts gälla även för amorteringsreglerna. Den föreslagna viktningen utifrån taxeringsvärden medför att amorteringskravet kommer att omfatta även näringsidkarkrediter, vilket strider mot lagrådsremissen som tydligt anger att amorteringsreglerna enbart ska omfatta bolån till enskilda personer. Detta regelverk är komplicerat för bankerna att följa och beräkna och förmodligen minst lika svårt för kunderna att förstå. Den berörda volymen fastigheter är förhållandevis liten och det finns flera avsevärda risker i ett amorteringskrav för lantbruksföretagen. Belåningsgraden för jord- och skogsbruksfastigheter är normalt begränsad till 70-75 procent enligt branschpraxis, vilket innebär att det redan finns en tydlig begränsning i belåningen för dessa fastigheter i förhållande till vanliga bostadsfastigheter. Det bör även noteras att problemen med överskuldsättning och överprissättning normalt inte finns för lantbruksfastigheter, vilket innebär att det saknas behov av amorteringskrav för dessa fastigheter.
13 (19) Ett stort problem är att många lantbrukstaxerade fastigheter även innehåller flera bostadsfastigheter som hyrs ut i näringen. Detta ger en svår avvägning om bostäderna tillhör företagsverksamheten eller ej. Om man dessutom beaktar att det är vanligt förekommande att säkerhetsmassan för ett kreditengagemang består av flera fastigheter, som i sin tur var och en kan ha flera bostadsenheter, framstår den föreslagna viktningsmodellen som i princip omöjlig att tillämpa. Ett antal av bankernas kreditprodukter (avsedda för näringsidkare) är inte lämpade för amortering, till exempel kontraktskredit och (bank)garanti. Som förslaget är utformat är det inte förenligt med sådana kreditprodukter, varför effekten kan bli att näringsidkare verksamma som lantbrukare inte kan erbjuda den mest rationella säkerheten för sina krediter, utan tvingas att uppta dessa krediter mot sämre säkerhet med dyrare finansiering som följd (och för kreditgivaren högre risk). Man bör beakta att ett stort antal lantbruk bedrivs i bolagsform (aktiebolag och handelsbolag) men att de fastigheter där verksamheten bedrivs, och som utgör säkerhet (tredjemanspant) för det rörelsedrivande bolagets krediter, ägs av en/flera fysiker (lantbrukare). Förslaget innebär att kredittagare som är bolag i vissa fall (där säkerhetsmassan innehåller bostadsenheter) kommer att få sämre möjligheter att finansiera sig på ett rationellt och ändamålsenlig sätt än de bolag som finansierar sig mot säkerhet som inte innehåller en bostadsdel. Om förslaget genomförs föreligger således en risk att vissa näringsidkare får sämre förutsättningar att bedriva sin verksamhet än andra, något som knappast är en önskvärd effekt. Många lantbrukare investerar löpande i sin verksamhet. Det är inte ovanligt att intensiva företag kontinuerligt investerar i fastigheten i form av byggnation och markanläggningar. Bankerna gör i normalfallet en översyn/uppdateringar av värdet årligen för att arbeta med dessa företagsengagemang. För att vi ska kunna anpassa amorteringen till en aktuell förutsättning innebär en reglering av hur ofta en omvärdering av fastigheten får göras stora nackdelar för dessa företag och riskerar att snedvrida konkurrenskraften för svenskt skog och lantbruk ytterligare. Modellen med viktning är som angivits synnerligen komplicerad att följa, inte minst om man beaktar att ett stort antal av landets lantbruksfastigheter innehåller fler än en bostadsenhet. Eftersom kreditgivarna av konkurrensskäl rimligen ska tillämpa regelverket på samma sätt förutsätter det att förslaget kompletteras med detaljerade instruktioner för hur kreditgivare ska hantera uppdelningen (mellan närings- och konsumentkredit) i nu angivna situationer för att det över huvud taget ska finnas förutsättningar för en i vart fall någorlunda enhetlig tillämpning av regelverket i det här avseendet. Härutöver är nödvändigt att föreskrifterna, om de införs, innehåller övergångsregler som ger kreditgivarna en rimlig möjlighet att arbeta fram rutiner och anpassa datasystem med mera för att säkra att föreskrifterna tillämpas på ett korrekt och enhetligt sätt.
14 (19) Ikraftträdande mer tid behövs för att kunna efterleva föreskriften Finansinspektionen föreslår ett ikraftträdande den 1 juni 2016. Det innebär en extremt kort förberedelsetid för banker, kunder och andra intressenter mot bakgrund av att den slutliga föreskriften förmodligen beslutas först efter att den av riksdagen beslutade lagändringen har trätt i kraft den 1 maj 2016. Därutöver gäller att Finansinspektionen behöver inhämta regeringens medgivande om föreskriften vilket skapar ytterligare osäkerhet kring den slutliga utformningen. Bankföreningen avstyrker den föreslagna ikraftträdandetidpunkten. Vi menar att en förändring som har stor inverkan på såväl bankernas verksamhet som på viktiga ekonomiska beslut hos hushållen måste genomföras med god framförhållning. En rimlig ordning är att tiden mellan Finansinspektionens beslut och ikraftträdandet bör vara sex månader. Ett starkt skäl för en sådan implementeringsperiod är att det ända fram till det slutliga regelverket är klart, det vill säga i början eller mitten av maj, kommer att råda osäkerhet hos både bankerna och deras kunder kring betydelsefulla delar av regelverket, såsom hantering av tilläggslån, regler för omvärdering och utformning av eventuellt undantag för nyproducerade bostäder. Bankerna och Bankföreningen har som tidigare beskrivits arbetat intensivt för att införa en sund amorteringskultur och avser att fortsätta arbeta i den riktningen. Men för att kunna uppfylla den föreslagna föreskriften krävs det en rad förberedelser för bankerna. Det gäller bland annat utbildning av personal, uppbyggnad av systemstöd och framtagande av nödvändig dokumentation. Vidare kommer det sannolikt att finnas behov av att upprätta nya dokument, till exempel fullmakter, för att bankerna ska kunna uppfylla föreskriften. Det krävs dessutom att det finns rutiner för att utbyta information mellan banker vid byte av bank. Det är av yttersta vikt att bankerna har korrekt beslutsunderlag och information då det i slutändan är konsumenterna som påverkas av amorteringskravet. Även för konsumenterna kommer kravet i många avseenden att uppfattas som svårt och komplicerat. Det är då viktigt att bankerna har getts tid att utbilda sin personal och ta fram information samt att lagring av nödvändig information sker på ett korrekt sätt för att regelverket ska fungera. Vid införandet av de allmänna rådet om bolånetak, vilket också beslutades under sommaren av Finansinspektionen, sattes ikraftträdande till den 1 oktober. För amorteringskravet, som införs genom bindande föreskrifter, krävs längre framförhållning eftersom det är betydligt mer komplext än bolånetaket och därför fordrar större ingrepp i bland annat IT-system, administrativa rutiner, utbildning och processer för utbyte av information mellan bankerna. Bankerna kan visserligen förbereda införandet av kravet på ett generellt plan, men det går inte att initiera detaljerad kravställning och utveckling innan de slutliga föreskrifterna är beslutade. Även mindre justeringar i regleringen kan innebära stora praktiska förändringar som kan föranleda att systemlösningen måste byggas på ett
15 (19) helt annat sätt. Helheten behövs för att kunna implementera reglerna på ett effektivt och kundvänligt sätt. Av såväl rättssäkerhetsskäl som administrativa skäl anser Bankföreningen således att den föreslagna tiden mellan slutligt beslut och ikraftträdande måste vara avsevärt längre än det fåtal veckor som Finansinspektionen föreslår. En rimlig tidpunkt för ikraftträdande, givet att Finansinspektionens fattar beslut enligt gällande tidplan, är den 1 november 2016. I vilket fall som helst är det av yttersta vikt att Finansinspektionen snarast möjligt efter remisstidens utgång kommunicerar när ikraftträdandet beräknas ske. SVENSKA BANKFÖRENINGEN Hans Lindberg Magnus Karlsson
16 (19) Bilaga 1. Effekten av restriktion av omvärdering, exempel Exempel 1a. Genomsnittligt hushåll Lån: 1 500 000 Belåningsgrad: 70 procent Disponibel inkomst hushåll: 40 000 / månad Skuldkvot: 3,13 Antagande: Prisökning 4 procent Ökning i disponibel inkomst 3 procent. År Marknadsvärde 5-års regeln 1 66,6% 69,3% 2 63,4% 68,6% 3 60,4% 67,9% 4 57,4% 67,2% 5 54,7% 54,7% 6 52,0% 54,1% 7 49,5% 53,5% 8 47,6% 52,9% 9 45,7% 52,4% 10 44,0% 42,6% Hushållet amorterar 15 000 kronor per år (1 250 per månad) med marknadsvärdering i sju år, annars tio år. Det innebär 105 000 kronor eller 150 000 kronor. Den kvarvarande skulden blir 1 395 000 respektive 1 350 000 kronor. Skillnaden i belåningsgrad efter tio år är 1,4 procentenheter, 44,0 mot 42,6 procent. Ny disponibel inkomst för hushållet är 49 195 kronor och ny skuldkvot är 2,36 för marknadsvärdering och 2,29 för 5-års regeln. Exempel 1b. Genomsnittligt hushåll Lån: 1 500 000 Belåningsgrad: 70 procent Disponibel inkomst hushåll: 40 000 / månad Skuldkvot: 3,13 Antagande: Prisökning 10 procent Ökning i disponibel inkomst 3 procent.
17 (19) År Marknadsvärde 5-års regeln 1 63,0% 69,3% 2 56,7% 68,6% 3 51,0% 67,9% 4 45,9% 67,2% 5 41,7% 41,3% Hushållet amorterar 15 000 kronor per år med marknadsvärdering i fyra år, annars 5 år. Det innebär 60 000 kronor eller 75 000 kronor totalt. Den kvarvarande skulden blir 1 440 000 respektive 1 425 000 kronor. Skillnaden i belåningsgrad efter fem år är mycket liten, 41,7 mot 41,3 procent. Ny disponibel inkomst för hushållet är 46 371 kronor och ny skuldkvot är 2,59 för marknadsvärdering och 2,56 för 5-års regeln. Av exemplen att döma får 5-års regeln mycket begränsad effekt för de genomsnittliga hushållen som tar ett nytt bolån. Detsamma bör även gälla om hushållet ligger strax över gränsvärdet 70 procent då hushållets amortering räknas med i amorteringsplanen och hushållet då inom ett eller två år hamnar under spärren tack vare amorteringen. Med marknadsvärdering kan det ske något år tidigare, men amortering fortsätter för dess hushåll ytterligare flera år ned till en belåningsgrad på 50 procent. Exempel 2a. Högt belånat hushåll Lån: 1 500 000 Belåningsgrad: 85 procent Disponibel inkomst hushåll: 40 000 / månad Skuldkvot: 3,13 Antagande: Prisökning 4 procent Ökning i disponibel inkomst 3 procent. År Marknadsvärde 5-års regeln 1 80,1% 83,3% 2 75,4% 81,6% 3 71,0% 79,9% 4 66,8% 78,2% 5 63,6% 62,9% 6 60,5% 62,2% 7 57,5% 61,5% 8 54,7% 60,8%
18 (19) 9 52,0% 60,1% 10 49,4% 48,8% Hushållet amorterar 30 000 kronor per år med marknadsvärdering i fyra år, annars fem år. Därefter 15 000 kronor i sex respektive fem år. Det innebär en amortering vid marknadsvärde på 210 000 kronor. För 5-års regeln blir motsvarande amorteringsbelopp 225 000 kronor. Den kvarvarande skulden blir 1 290 000 respektive 1 275 000 kronor. Skillnaden i belåningsgrad efter tio år är 0,6 procentenheter. Ny disponibel inkomst för hushållet är 53 757 kronor och ny skuldkvot är 2,16 för marknadsvärdering och 2,09 för 5-års regeln. Exempel 2b. Högt belånat hushåll Lån: 1 500 000 Belåningsgrad: 85 procent Disponibel inkomst hushåll: 40 000 / månad Skuldkvot: 3,13 Antagande: Prisökning 10 procent Ökning i disponibel inkomst 3 procent. År Marknadsvärde 5-års regeln 1 75,7% 83,3% 2 67,4% 81,6% 3 60,7% 79,9% 4 54,6% 78,2% 5 49,1% 47,5% Hushållet amorterar 30 000 kronor per år med marknadsvärdering i två år, annars fem år. Därefter 15 000 kronor i tre år för marknadsvärdering. Det innebär en amortering vid marknadsvärde på 105 000 kronor. För 5-års regeln blir motsvarande amorteringsbelopp 150 000 kronor. Den kvarvarande skulden blir 1 395 000 respektive 1 350 000 kronor. Skillnaden i belåningsgrad efter fem år är 1,6 procentenheter. Ny disponibel inkomst för hushållet är 46 371 kronor och ny skuldkvot är 2,51 för marknadsvärdering och 2,43 för 5-års regeln.
19 (19) Även en väldigt kraftig och ihållande prisuppgång ger små effekter för ett riktigt högt belånat hushåll. Till detta ska effekten av en amortering på 15 000 per år, det vill säga 1 250 kronor i månaden ses i ljuset av en ökning i disponibel inkomst med mellan 6 000 och 13 000 kronor per månad för hushållet. Det bör indikera att den amortering som råder i slutet av amorteringskravet inte är en så stor belastning och att hushållen därav kommer fortsätta att amortera (vilket bankerna indikerar har du börjat amortera så är det troligt att du fortsätter). Självklart kan marknadsvärdering påverka tydligare om du ligger väldigt nära brytpunkterna 70 respektive 50 procent. Risken för hushållen nära 50 procent kan dock inte bedömas som särskilt hög och hushåll med belåningsgrad strax över 70 procent kommer att amortera i lägre takt redan efter något år (men som nämnts gäller det även för 5-års regeln då hushållets amortering sänker belåningsgraden), men de kommer amortera under ungefär lika många år totalt sett jämfört med 5-års regeln ändå.