Lathund för fribyggare i Lunds kommun 2
När händer vad? Att köpa en fribyggartomt är ett stort beslut som man kanske fattar bara en gång i livet. För att hjälpa dig och underlätta din planering har vi sammanställt denna information. Det är viktigt att du som tomtköpare får en bild av vad förvärvet innebär både vad gäller handläggning och vilka kostnader som förvärvet för med sig. Notera att sammanställningen är generell och i det enskilda fallet kan undantag förekomma. Fastighetsbildning För att stycka av en bit mark med egen fastighetsbeteckning krävs att man identifierar var den ligger och hur stor den ska vara. Genom fastighetsbildningen bestäms tomtens läge och utbredning och uppgifterna registreras i det nationella fastighetsregistret, som är en säkerställer tomtens värde och innehåller ägaruppgifter. Denna förrättning görs i allmänhet innan tomterna fördelas i den kommunala tomtkön. Lunds kommun står därför för förrättningskostnaden. I vissa fall kan gränserna vara bara preliminärt bestämda och det slutgiltiga läget fastläggs när byggnader har uppförts. I dessa fall är du som ägare till fastigheten sakägare i ärendet. 3
Ibland kan interna gator inom kvarteret, vatten- och avloppsledningar eller liknande anläggningar vara utlagda som gemensamhetsanläggning. Detta innebär att det är flera fastighetsägare som äger och sköter anläggningarna tillsammans. Fråga alltid vid köp om detta kan bli aktuellt för din fastighet. Fördelning av tomt Fördelning sker via Lunds kommunala tomtkö. Den som har stått längst i kö får välja först. Om du är intresserad av detta projekt ska du skicka in bifogad intresseanmälan, där du också rangordnar ditt val av tomter. Om du inte skickar in intresseanmälan eller inte blir tilldelad en tomt behåller du din plats i tomtkön. Fördelning av tomter sker så snart intresseanmälningarna är färdigbehandlade. Vid fördelningen beaktas bara de alternativ som du har angett. Om du har anvisats och accepterat en viss tomt kan valet normalt inte ändras. Arrende och köpeavtal När du bestämt dig för och bekräftat tilldelningen av en specifik tomt, upprättas ett arrendeavtal på ett år. Under detta år ska byggnadsarbetena ha kommit igång. Lunds kommun upplåter alla fribyggartomter med ett arrende. Arrendeavtalet ger tomtköparen rätt att använda marken. Arrendet börjar i normalfallet gälla månadsskiftet efter det att kommunen fått in accept om tilldelningsbeslut. Arrendeavgiften beräknas i procent av köpeskillingen och år efter den räntesats (Sveriges kommuners och landstings internränta) som gäller vid arrendetidens start (2015 var den 2,5 %). Arrendeavgiften motsvarar den ränta på köpeskillingen för tomten, som hade kommit kommunen till godo vid en direktförsäljning. Vid avtalets ingående betalar du arrendeavgift för 12 månader. När bygget kommit igång och du har meddelat Mark- och exploateringskontoret att grundläggningen är klar, avbryts arrendeavtalet och avgiften regleras utifrån faktisk arrendeperiod. Därpå tecknas köpeavtal och du betalar köpeskillingen. Tomten har därmed övergått i din ägo och lagfart ska sökas. Du får inte utan kommunens särskilda medgivande överlåta fastigheten innan byggnadsarbetena är helt avslutade. Tomten ska vara bebyggd inom två år från köpet. Om du vill avbryta arrendeavtalet och frånsäga dig tomten, betalar du för den faktiska nyttjandetiden samt för ytterligare 3 månader (uppsägningstid). Kommunen debiterar dock lägst bokningsavgiften. Nybyggnadskarta Som underlag för din planering behöver du en nybyggnadskarta typ A. Nybyggnadskartan är en av de handlingar som ska bifogas bygglovansökan och utstakning sker efter de inritade och måttsatta byggnaderna på kartan. Vid bygglovprövningen ska nedanstående uppgifter finnas på nybyggnadskartan: Fastighet med gränsredovisning. (Observera att vissa gränser kan vara krökta) Gällande detaljplan och byggnadsbestämmelser. Måttsättning, lägesbestämning och höjdsättning av nybyggnad. Befintliga och blivande marknivåer redovisas så att konsekvenser för angränsande tomter och gata samt framkomlighet för rörelsehindrade framgår. Vad gäller höjdangivelser mot gata och park avses höjd vid färdigställandet (då trottoarer, kantstenar, gång- och cykelbanor och t ex grässådd utförs) vilket oftast sker först då alla byggt klart. Höjd på färdigt golv. Anslutningspunkter för vatten och avlopp, el, fjärrvärme mm. (Både läge i plan och höjd) Byggherre Byggherre är den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnadsarbeten. Det är oftast den blivande fastighetsägaren, det vill säga tomtköparen, som är byggherre. 4
Bygglov och anmälan Du måste inte äga fastigheten för att få ansöka om bygglov och du kan ansöka om lov för flera saker samtidigt, t.ex. för huvudbyggnad, carport och plank, mur och stödmur. Om du planerar att väsentligt ändra marknivån (schakta eller fylla upp) inom ett område med detaljplan ska du söka marklov. En höjning eller sänkning på mer än 30 cm är att betrakta som väsentlig. Inom vissa områden kan det också krävas marklov för fällning av träd. Ansökningsblanketten (Ansökan om lov) kan laddas ner från kommunens hemsida www.lund.se under rubriken Blanketter/självbetjäning. Ansökan lämnas till Stadsbyggnadskontoret, Brotorget 1. Du kan också skicka den till Stadsbyggnadskontoret, Box 41, 221 00 LUND. Ansökningar tas inte emot via e-post! Om du i framtiden vill bygga till eller uppföra en ny byggnad på tomten ska du söka nytt bygglov om det inte är en lovbefriad åtgärd. Mer information om dessa finns på kommunens hemsida. Om du vill göra en förändring som påverkar byggnadens tekniska utförande, t.ex. riva en bärande vägg eller inreda ett nytt badrum, ska du göra en anmälan. Dyrt att inte ansöka om lov eller göra anmälan Om en lovpliktig eller anmälanpliktig åtgärd vidtas utan tillstånd tar byggnadsnämnden ut en straffavgift, så kallad byggsanktionsavgift. Anmälan I ärenden som kräver lov behandlas anmälan som en del av lovet. För vissa åtgärder krävs inget lov utan enbart en anmälan. Anmälan ger byggnadsnämnden möjlighet att ha tillsyn över byggprojektet och tid att preliminärt bedöma behovet av kontroll och tekniskt samråd. Om det finns stora brister i projektet skall nämnden som tillsynsmyndighet kunna ingripa på ett tidigt stadium. För åtgärder som inte kräver lov krävs det en anmälan vid rivning av en byggnad eller en del av en byggnad som inte är - en komplementbyggnad, eller - en ekonomibyggnad för jordbruk skogsbruk eller annan liknande näring en ändring av en byggnad, om ändringen innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs eller byggnadens planlösning påverkas avsevärt en installation eller en väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller på en tomt en sådan ändring av en byggnad som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnaden underhåll av ett sådant byggnadsverk med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk Ytterligare åtgärder som normalt sett inte kräver lov är de så kallade attefallsåtgärderna, en anmälan krävs Du som har ett en- eller tvåbostadshus får bygga högst två takkupor. Finns det redan en takkupa får du bygga en till. Takkuporna får uppta högst halva takfallets längd. Om konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs när du bygger takkupan, måste du göra en anmälan till byggnadsnämnden 5
I bostadshusets omedelbara närhet får du utan bygglov sätta upp fristående komplementbostadshus eller komplementbyggnader, så kallade attefallshus. Vilka regler som gäller för attefallshus till exempel storlek, höjd och placering kan du läsa mer om på webbsidan www.boverket.se Du som har ett en- och tvåbostadshus får göra högst en tillbyggnad med en bruttoarea på maximalt 15 kvadratmeter. Tillbyggnaden får inte bli högre än det befintliga bostadshusets taknockshöjd. Om tillbyggnaden sker närmare gränsen än 4,5 meter krävs berörda grannars medgivande. Nekar grannarna får byggnadsnämnden avgöra genom att du ansöker om bygglov. Det kan krävas tillstånd enligt miljöbalken inom strandskyddsområde, det vill säga normalt 100 meter från hav, sjö och vattendrag. Du som har ett enbostadshus får inreda ytterligare en bostad. För att det ska vara bygglovsfritt får du inte göra några yttre ändringar på byggnaden Kontrollansvarig Det är byggherren som ska föreslå hur arbetena ska kontrolleras. Som en garanti för att byggherren har tillgång till tillräcklig kunskap och erfarenhet för att uppfylla gällande tekniska egenskapskrav ska byggherren utse en kontrollansvarig. Den kontrollansvarige ska biträda byggherren, delta i byggsamråd och närvara vid kontroller och besiktningar. Hans uppgift är inte att leda arbetet utan att för byggherrens räkning övervaka kontrollen av att samhällskraven uppfylls. Den kontrollansvarige bör kopplas in på byggprojektet så tidigt som möjligt, helst redan i projekteringsstadiet. Färdigställandeskydd Innan byggnadsarbetena får påbörjas ska ett bevis om färdigställandeskydd ha lämnats in till byggnadsnämnden. Byggnadsnämnden prövar och beslutar om behovet. Tekniskt samråd När en anmälan har lämnats in till byggnadsnämnden, eller direkt efter att bygglov har beviljats ska byggnadsnämnden kalla till tekniskt samråd, om det krävs en kontrollansvarig ett sådant samråd inte är uppenbart obehövligt byggherren har begärt ett sådant samråd Till det tekniska samrådet kallas byggherren och kontrollansvarig, samt övriga berörda som bör få möjlighet att närvara. Byggherren ska senast vid det tekniska samrådet till byggnadsnämnden lämna in förslag till kontrollplan och de tekniska handlingar som krävs för att byggnadsnämnden ska kunna pröva frågan om startbesked Vid det tekniska samrådet ska man gå igenom Arbetets planering och organisation Byggherrens förslag till kontrollplan och de handlingar i övrigt som byggherren har gett in Hur förekomsten av tänkbart farligt avfall har inventerats, om samrådet avser en rivningsåtgärd Behovet av att byggnadsnämnden gör arbetsplatsbesök eller av andra tillsynsåtgärder Behovet av färdigställandeskydd Behovet av utstakning Byggnadsnämndens behov av ytterligare handlingar inför beslut om startbesked Behovet av ytterligare sammanträden Byggstarten kräver ett startbesked För att få påbörja en åtgärd som kräver lov eller en anmälan krävs ett startbesked. 6
Med ett startbesked godkänner byggnadsnämnden att en åtgärd får påbörjas om Åtgärden kan antas komma att uppfylla de krav som gäller enligt plan- och bygglagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen Att färdigställandeskydd har visats upp för nämnden, om det krävs ett sådant skydd Ett bevis om besked om skyddsrum har visats upp för nämnden, om det krävs ett sådant besked En redovisning av alternativa energiförsörjningssystem har visats upp för nämnden, om en sådan redovisning krävs I startbeskedet ska byggnadsnämnden Fastställa den kontrollplan som ska gälla för åtgärderna Bestämma villkor för att få påbörja åtgärden, om sådana villkor behövs Bestämma villkor och ungefärlig tidpunkt för utstakning, om utstakning behövs Bestämma vilka handlingar som ska lämnas in till nämnden inför beslut om slutbesked Ge upplysningar om krav enligt annan lagstiftning, i den mån sådana upplysningar behövs Vid enklare arbeten, där kontrollansvarig och tekniskt samråd inte behövs, ges startbesked i samband med att bygglovet beslutas. Kontrollplan Byggherren (enligt lagen: den som för egen räkning utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten) ska se till att varje bygg-, rivnings-, och markåtgärd som byggherren utför eller låter utföra genomförs i enlighet med de krav som gäller för åtgärden enligt plan och bygglagen eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggherren ska se till att åtgärden kontrolleras enligt den kontrollplan som byggnadsnämnden fastställer i startbeskedet. Kontrollplan krävs alltid vid lovpliktiga eller anmälningspliktiga åtgärder och ska anpassas till åtgärdens art. I kontrollplanen ska framgå vilka kontroller som ska göras och vad kontrollerna ska avse vem som ska göra kontrollen vilka anmälningar som ska göras till byggnadsnämnden vilka arbetsplatsbesök som byggnadsnämnden bör göra och när besöken bör ske vilket farligt avfall som rivningsåtgärder kan ge upphov till hur farligt avfall och annat avfall ska tas omhand förteckning över de handlingar som ska ligga till grund för beslutet, t. ex. beskrivningar, ritningar och utredningar Kontrollplan ska vara anpassad till omständigheterna i det enskilda fallet. Arbetsplatsbesök, slutsamråd och slutbesked För att säkerställa att bygget följer bygglovet och det startbesked som givits samt villkor i dessa, görs uppföljningar under byggtiden i form av arbetsplatsbesök och slutsamråd. Är allt i sin ordning efter slutsamrådet skriver byggnadsnämnden ett slutbesked som talar om att byggnaden får tas i bruk. Vid mindre åtgärder behövs ibland inte arbetsplatsbesök och slutsamråd och slutbesked kan ändå lämnas. 7
Vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök Minst en gång under pågående bygge ska byggnadsnämnden företrädd av en byggnadsinspektör göra ett besök på platsen om startbeskedet har föregåtts av ett tekniskt samråd ett arbetsplatsbesök anses behövas Den kontrollansvarige ska närvara vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök. Slutsamråd I samband med att byggen som har omfattats av ett tekniskt samråd avslutas ska byggnadsnämnden kalla till ett sammanträde för slutsamråd, om det inte anses att det inte behövs. Till slutsamrådet kallas byggherren, kontrollansvarig och övriga som enligt byggnadsnämnden bör ges tillfälle att delta. Slutsamrådet ska normalt hållas på den plats där bygget har genomförts. Vid slutsamråd går vi igenom följande: hur kontrollplan, andra villkor i startbeskedet och kompletterande villkor har följts avvikelser från de krav som gäller för åtgärderna den kontrollansvariges utlåtande den kontrollansvariges och byggnadsnämndens dokumentation över besök på byggarbetsplatsen och annan dokumentation över arbetets utförande behov av andra åtgärder förutsättningar för ett slutbesked Slutbesked Byggnadsnämnden ska med ett slutbesked godkänna att en eller flera åtgärder som är lov- eller anmälningspliktiga anses slutförda och att byggnadsverket får tas i bruk. VA & El Anslutningsavgiften för vatten och avlopp erläggs separat till VA-Syd. Avgiften innehåller avgift för förbindelsepunkt, avgift per kvm tomtyta, avgift per lägenhet samt avgift för byggvatten. Elinstallation anmäls direkt till inom området verksam elnätägare. Planavgift Byggnadsnämnden tar ut en planavgift för att täcka kostnaderna för sådana åtgärder som erfordras för att enligt plan- och bygglagen upprätta eller ändra detaljplaner, områdesbestämmelser mm. Utsättning och lägeskontroll Ett nytt hus måste stakas ut för att hamna på rätt plats. Det är byggherren som beställer utstakning av den nya byggnaden. Arbetet utförs av kommunens lantmäteriavdelning eller annan godkänd behörig. Avgiften för utstakning debiteras när den är utförd. I syfte att minimera fel bör lägeskontroll utföras i samband med att grundplatta/grund är färdig att gjutas, dock senast när byggnaden har färdigställts. Avgiften för lägeskontroll debiteras när kontrollen är utförd. 8
Lagfart Med lagfart avses inskrivning i fastighetsregistret av äganderätten till fastigheten. Inom tre månader från det att köpeavtalet är undertecknat ska ansökan om lagfart vara inlämnad. Lagfart kan alltså inte sökas förrän tomtköpet är fullbordat. Lantmäterimyndigheten är Inskrivningsmyndighet. För ett nytt hus betalas lagfart endast för tomten. Lagfartsavgiften utgör f n 1,5 % av köpeskillingen. Att tänka på Var och en som tilldelas en tomt ska på egen bekostnad hantera över- och underskottsmassor som uppstår vid markarbete. Eventuella schaktmassor, byggmaterial, bodar etc. får inte läggas upp på annan mark inom området. Byggherren är skyldig att informera anlitade entreprenörer och leverantörer om dessa villkor. För att erhålla information om jordmaterialets egenskaper rekommenderas alla byggherrar att göra en kompletterande geoteknisk undersökning inför detaljprojekteringen av huset. Undersökningen måste vara genomförd innan startbesked lämnas. Det är viktigt att följa de höjder som finns på nybyggnadskartan vid färdigställandet av tomten. Byggnadsnämndens avgifter Avgifterna nedan är c:a priser från 2012-03-29 och baseras på prisbasbeloppet 44.400 kr. Avgifternas storlek bygger på ett flertal olika faktorer, däribland byggnadens bruttoarea och öppenarea (BTA + OPA) och antalet hörn. Nedan ges exempel på avgifter. Kostnaden för utsättning och lägeskontroll avser enbostadshus och garage med vardera fyra hörn (avgift för ytterligare hörn tillkommer). Grovutstakningen ingår i utstakningsavgiften. Kostnaden för bygglov och startbesked avser planenligt uppförande utan hörande av grannar samt endast ett arbetsplatsbesök. För mer information kontakta bygglovhandläggare på Stadsbyggnadskontoret alternativt se Byggnadsnämndens taxa på kommunens hemsida. BTA Bygglov & Nybyggnadskarta Planavgift Utstakning inkl. Lägeskontroll Startbesked grovutstakning m² kr kr kr kr kr 130 199 200 299 22.500 28.000 8 010 (2015 års pris) 8 010 (2015 års pris) 23.390 29.238 ca 8000 (inkl moms 25%) ca 9 500 (inkl moms 25%) 3 900 kr (inkl. 25 % moms) 4 900 kr (inkl. 25 % moms) Övrigt Du som har köpt en fribyggartomt inom Lunds kommun får inte ställa dig i kö igen förrän 3 år efter det datum då köpeavtalet undertecknades av kommunen. Anmälan som görs före karenstidens utgång kommer att tas bort från tomtkön. 9
Kontaktpersoner Allmän information, arrende, köpeavtal och tomtfördelning mm Mark- och exploateringskontoret, Hasiba Borovac 046-35 50 85, hasiba.borovac@lund.se Bygglov och avgifter Stadsbyggnadskontoret, Birgitta Mitchell 046-35 56 95, birgitta.mitchell@lund.se (Södra Råbylund) Stadsbyggnadskontoret, Pia Laike 046-35 58 43, pia.laike@lund.se (Stångby) Stadsbyggnadskontoret, Gabriella Maass 046-35 58 20, gabriella.maass@lund.se Anmälan och tekniskt samråd Stadsbyggnadskontoret, Per Seveborn 046-35 55 89, per.seveborn@lund.se Stadsbyggnadskontoret, Henrik Hammar 046-35 58 36, henrik.hammar2@lund.se Tillgänglighet Stadsbyggnadskontoret, Jan-Erik Johansson 046-35 63 73, jan-erik.johansson@lund.se Nybyggnadskarta Stadsbyggnadskontoret, Ola Svensson 046-35 58 97, ola.svensson@lund.se Utsättning och mätning Stadsbyggnadskontoret, Lennart Ahlqvist 046-35 59 07, lennart.ahlqvist@lund.se Gatuarbeten Gatu- och trafikkontoret, Anna Karlsson 046-35 52 40, anna.karlsson@lund.se Gatu- och trafikkontoret, Tomas Ottosson 046-35 69 85, tomas.ottosson@lund.se VA-taxa, VA-Syd Kundservice Vardagar 8.00-16.30 Tel 020-34 16 00, E-post kund@vasyd.se Elnätägare Kraftringen, Kundservice 020-32 61 00 kundservice@kraftringen.se E.ON Elnät Sverige AB, Kundservice 020-22 24 24, info@eon.se Skånska Energi, Kundservice 046-507 00, se@skanska-energi.se Radon Miljöförvaltningen, Annika Skog 046-35 52 70, annika.skoog@lund.se Fjärrvärme ( i områden där fjärrvärme finns) Kraftringen, Kundservice 020-32 61 00 kundservice@kraftringen.se Lagfart Lantmäteriet Division Inskrivning BOX 454 281 24 Hässleholm 0771-63 63 63 http://www.lantmateriet.se/inskrivning 10
Lästips Internet www.boverket.se www.lund.se (under Bygga &Bo (http://www.lund.se/bygga--bo/bygglov/ ) finns ansökningsblanketter för bygglov)www.byggahus.se
Framtagen i samarbete mellan Tekniska förvaltningen och Stadsbyggnadskontoret i Lund Reviderad januari 2016 Reservation för eventuella felaktigheter i lathunden