Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr

Innehållsförteckning Kortfattad Information Sida 3 Vad är Andrahandsuthyrning Sida 4 Hur länge får jag hyra i andrahand? Sida 4 Vad innebär det att hyra ett rum som inneboende? Sida 4 Gäller det andra lagar och regler för mig som hyr ett rum som inneboende? Sida 4 Hur mycket måste jag betala för lägenheten? Sida 4 Hålla inne med betalningen? Sida 5 Bruksvärde och likvärdiga lägenheter? Sida 5 Vilken ställning har jag i förhållande till hyresvärden? Sida 5 Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen? Sida 5 Vad gör jag om lägenheten är möblerad? Sida 6 Hur är det med försäkringar? Sida 6 Vad kan jag förvänta mig av min bostad? Sida 6 Kan hyresvärden få tillträde till min lägenhet? Sida 7 Får jag något besittningskydd? Sida 7 Jag har betalat för mycket för min lägenhet, vad gör jag? Sida 7 Var hittar i lagen hittar jag reglerna om andrahandsuthyrning? Sida 8 Sida 2

För dig som hyr Denna sammanfattning av lagar och regler består dels av avskrifter från Hyresnämndens hemsida, dels av BoPoolens egen tolkning av gällande lagar och regler beträffande andrahandsuthyrning och uthyrning av rum i bostad. Denna skrift är att betrakta som en översiktlig guide, ta alltid hjälp av juridisk rådgivning för aktuella lagar och regler. Ansvaret är alltid ditt eget att du följer gällande lagar och regler. Denna skrift uppdaterades senast den 1 juni 2009. Kortfattad information Hyran måste vara skälig jämfört med hyresläget för likvärdiga bostäder på orten. Hyran du betalar i andrahand får inte överstiga den summa som står på förstahandskontraktet. Om lägenheten är möblerad får ett mindre påslag på hyran göras, upp till 10 % är att anse som rimligt. Vid rumsuthyrning och andrahandsupplåtelse kan du som hyresgäst i efterhand begära att hyresnämnden ska pröva om hyran varit skälig. Om hyresnämnden finner att hyran varit oskälig kan du kräva tillbaka överhyran plus ränta retroaktivt i 1 år (lagändring från 2009) från hyresvärden. Som hyresgäst har du rätt till ett skriftligt kontrakt där villkoren för uthyrningen tydliggörs. Kontraktet ska vara undertecknat av både dig och hyresvärden och det är viktigt att du som hyresgäst läser igenom kontraktet noga innan du skriver under. I kontraktet ska uppsägningstiden specificeras och särskilda bestämmelser om hur utrymmen och inventarier i bostaden får användas kan också anges i kontraktet. Kontrakt för möblerat rum och andrahands uthyrning finns på BoPoolens hemsida. Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller även om avtalet är ingånget för bestämd tid. Det är hyresvärden som ansvarar för att bostaden är i gott skick. Om det är något som är trasigt är det hyresvärdens skyldighet att åtgärda problemet. De flesta hyresvärdar är schysta, men det finns de som genom åren gjort sig kända som notoriskt dåliga värdar. Du kan läsa om några av dem i Sydsvenskans artikelserie från hösten 2006. Om du har problem med din hyresvärd får du gärna meddela BoPoolen om detta för kännedom och framtida referens. Sida 3

Vad är andrahandsuthyrning? Med andrahandsuthyrning menas att du hyr lägenheten i dess helhet i andrahand. Att vara inneboende är inte samma sak som att hyra i andrahand. För att det skall betecknas som andrahandsuthyrning skall den du hyr av avhänt sig kontrollen av hela lägenheten till dig med syfte att du skall nyttja lägenheten självständigt. Det är inte huruvida du betalar något i hyra som räknas, utan det är själva upplåtelsen. Hur länge får jag hyra i andrahand? Hyrestiden avtalas individuellt men samtycke till andrahandsuthyrning begränsas ofta till ett år. Förnyat samtycke ges sällan mer än två gånger. Vad betyder det att hyra ett rum som inneboende? Att vara inneboende betyder att du hyra ett eller flera rum av en bostad som du inte kan nyttja självständigt i dess helhet. Även om den du hyr av du bor på annat håll men fortfarande kan nyttja ett eller flera rum i bostaden är det att beteckna som att du hyr en del av bostaden som inneboende. Gäller det andra lagar och regler för mig som hyr ett rum som inneboende? För dig som hyr ett rum i en bostad gäller samma regler som vid andrahandsuthyrning där bostaden nyttjas självständigt. Hur mycket måste jag betala för lägenheten? Utgångspunkten skall alltid vara att andrahandshyresgästen betalar lika mycket hyra som förstahandshyresgästen förutsatt att hyran motsvarar bruksvärdet (se nedan om bruksvärde). Det innebär i korthet att hyran ska vara skälig och att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Det är i första hand lägenheter som ligger i hus som ägs och förvaltas av kommunala (allmännyttiga) bostadsföretag som ska ligga till grund för jämförelsen. Sida 4

Bedömningen av vad som ska räknas som påtagligt högre hyra kan till exempel påverkas av hur stor lägenheten är och av hur väl jämförelselägenheterna överensstämmer med prövningslägenheten. Ett allmänt riktvärde är att hyran får avvika med 4-5 procent från hyran för en likvärdig lägenhet, men det är viktigt att komma ihåg att hyresnämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet. Hålla inne med betalningen? Håll aldrig inne betalningen på eget bevåg. Har du betalat för mycket måste hyresnämnden besluta om återbetalning innan du har rätt att få tillbaka några pengar. Bruksvärde och likvärdiga lägenheter? En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Läs mer om bruksvärde på http://www.hyresnamnden.se. Med likvärdig lägenhet menas i första hand en lägenhet som ligger i ett hus som ägs och förvaltas av ett kommunalt (allmännyttigt) bostadsföretag. Vilken ställning har jag i förhållande till hyresvärden? Andrahandsuthyrning innebär inte att något hyresförhållande uppkommer mellan dig som andrahandshyresgäst och hyresvärden. Upphör förstahandskontraktet måste därför andrahandshyresgästen alltid flytta. Du som andrahandshyresgäst har ingen rätt att ta över kontraktet. Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen? Förstahandshyresgästen svarar för att hyran betalas och för att andrahandshyresgästen sköter sig. Förstahandshyresgästen kan alltså bli uppsagd om andrahandshyresgästen till exempel stör grannarna. Såväl hyresvärden som förstahandshyresgästen kan dock kräva att andrahandshyresgästen påtar sig ett solidariskt ansvar eller ställer säkerhet för förstahandshyresavtalets fullgörande. Sida 5

Vad gör jag om lägenheten är möblerad? Om lägenheten är möblerad så skall det anges på andrahandskontraktet tillsammans med en förteckning över vilka inventarier som finns i lägenheten. Det kan vara klokt att förstahandshyresgästen plockar bort värdefulla föremål och föremål som har affektionsvärde. Hur är det med försäkringar? Ofta täcker inte förstahandshyresgästens hemförsäkring skador på lägenheten när den hyrs ut i andrahand. Det är därför viktigt att andrahandshyresgästen uppmuntras till att skaffa en hemförsäkring som täcker skador på hyrd egendom för att undvika onödiga kostnader. Vad kan jag förvänta mig av min bostad? En lägenhet som hyrs för bostadsändamål måste enligt svensk lag vara i sådant skick att bostaden kan anses som fullt brukbar för ändamålet. Det betyder bland annat att bostaden enligt lägsta standard skall ha: - kontinuerlig uppvärmning, - kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, - avlopp för spillvatten, - toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, - tillgång till elektrisk ström för hushållsförbrukning, - anordning för matlagning omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor, - tillgång till förrådsutrymmen och anordning för hushållstvätt inom rimligt avstånd från lägenheten, samt att lägenheten inte har brister gällande hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte rimligen kan godtas. Om lägenheten inte uppfyller ovan nämna krav har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran eller så får kontraktet sägas upp om bristerna är väsentliga. Hyresgästen har även rätt att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen om hyresvärden efter tillsägelse underlåter att ombesörja åtgärden. Kontakta alltid juridisk rådgivning om du inte anser att lägenheten uppfyller lägsta standard och hyresvärden inte ombesörjer nödvändiga åtgärder. Sida 6

Kan hyresvärden få tillträde till min lägenhet? Hyresvärden har rätt att tillträda din lägenhet utan fördröjning för att genomföra tillsyn eller förbättringsarbeten som hyresvärden inte kan skjuta upp utan att skada uppkommer. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden även tillträda lägenheten för att utföra mindre brådskande förbättringsarbeten såvida det inte vållar väsentliga men och hinder i nyttjanderätten. Hyresvärden är dock skyldig att se till att tillträdet förorsakar så liten olägenhet som möjligt. Får jag något besittningsskydd? En andrahandshyresgäst får besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. En andrahandshyresgäst har ett svagt besittningsskydd. Han eller hon får således i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Besittningsskydd innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som det står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste föra tvisten till hyresnämnden. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet ska upphöra eller löpa vidare. Om andrahandsuthyrningen ska pågå längre tid än två år i följd, kan det därför vara lämpligt att förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen också upprättar ett särskilt avtal om att andrahandshyresgästen inte ska ha något besittningsskydd. Använd gärna blanketten Överenskommelse om avstående från besittningsskydd. På blankettens andra sida finns mer information om sådana avtal. Om parterna har avtalat om avstående från besittningsskydd måste andrahandshyresgästen flytta utan föregående prövning när hyresavtalet upphör. Jag har betalat för mycket för min lägenhet, vad gör jag? Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka vad han eller hon har betalat för mycket. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen. Sida 7

Andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd när du skriver ansökan. Ansökan bör innehålla uppgifter om: - Under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten - Vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat - Vad som ingått i hyran, till exempel möbler, telefon och hushållsel - Vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig - Vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren - Eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa till. Eftersom en förhandlad hyra normalt anses skälig, gäller detta framförallt när andrahandshyresgästen har hyrt en bostadsrättslägenhet. Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år (ny lag 2009) tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde. Inget hindrar att hyresgästen ansöker om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår. Både förstahandshyresgästen/bostadsrättshavaren och andrahandshyresgästen kan överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt. Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Var hittar i lagen hittar jag reglerna om andrahandsuthyrning? Reglerna om andrahandsuthyrning finns i 39-40 hyreslagen (12 kap. jordabalken) och i 7 kap. 10-11 bostadsrättslagen. Sida 8