Oro på fastighetsmarknaden

ETT NYHETSBREV FRÅN MANNHEIMER SWARTLING MED INRIKTNING PÅ FASTIGHETER & ENTREPRENAD OKTOBER 2007 Oro på fastighetsmarknaden Undvik ogiltiga förvärv av fastighetsbolag sid. 3 Torbjörn Molander ger sin syn på läget sid. 6 Vindkraftverk ny avkastningsmöjlighet för fastighetsägare sid. 4

Användarvänliga advokater i realtid» Rapportering om fastighetsaffärer kan bli en sifferexercis, där avkastningskrav stiger och sjunker, arealer och hyresnivåer summeras och jämförs. Vad säger det att Mannheimer Swartling på 12 månader har deltagit i fastighetsaffärer till ett värde om 80 miljarder kronor? Själv fascineras jag av bredden och djupet i hur affärerna varieras, hur nya dimensioner tillkommer och gamla sanningar förändras. Fastighetsmarknaden är mångfasetterad och inom ramen för 80 miljarder i fastighetsvärde bidrar vi till lösningar på traditionella legala frågor, men utvecklar också nya affärsmodeller, söker flytta fram fronten ännu ett steg. När PLC Which Lawyer utsåg Mannheimer Swartling till 2007 års advokatfirma i norra Europa löd motiveringen: Utomordentligt lätt att ha att göra med, och ett brett utbud av tjänster. En god advokat ska vara användarvänlig. I takt med att subprimekrisen vidgats, har förutsättningarna ändrats även för aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden. Tidigare fi nansierades uppskattningsvis 40 % av de kommersiella fastighetslånen slutligen genom obligationer. På grund av krisen har intresset för investeringar i obligationer säkerställda av fastighetslån avtagit. Därmed har förutsättningarna och villkoren för fastighetslån försämrats. Några av de naturliga följderna för låntagarna är lägre belåningsgrader och högre skuldtäckningsgrader. Vilken effekt får det hårdare finansieringsklimatet på den kommersiella fastighetsmarknaden? Det kan inte uteslutas att värdet på fastigheter stagnerar eller till och med minskar eftersom antalet Med nyhetsbrevet vill vi fortsätta utvecklas som samarbetspartner på er marknad. För era affärer använder vi gärna aktiva verb: köpa, bygga, utveckla, betala, dela, förlika, skapa. Två andra nyckelord är samtala och mötas. Vi finns här när ni önskar. Advokat Jesper Prytz, partner möjliga investerare minskar. De fundamentala ekonomiska förutsättningarna är dock fortsatt goda; betalningsförmågan hos låntagarna är fortsatt stark, den amerikanska sysselsättningsnivån är fortsatt hög och nyproduktionen är fortsatt begränsad. Det rådande läget kan innebära konkurrensfördelar för kapitalstarka investerare i förhållande till aktörer som kräver hög belåningsgrad. För potentiella svenska investerares vidkommande förstärks dessa fördelar genom dollarns fortsatta försvagning. ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz REDAKTION Jur.kand. Girion Blomdahl, gib@msa.se Jur.kand. Lars Gahnström, lag@msa.se Jur.kand. Anna Henriksson, ahn@msa.se Jur.kand. Anders Ingvarsson, ain@msa.se FOTO Jonas Lundberg Roger Tillberg Mats Högberg KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm 08-505 764 15, kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg 031-355 16 72, jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö 040-698 58 22, jgr@msa.se Nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. New York-kontorets syn på den amerikanska bolånekrisen FREDRIK BITTER +1 212-682 05 80 E-post: fbi@msa.se Den amerikanska bolånekrisen får effekter även på den kommersiella fastighetsmarknaden i USA. Vid fastighetsbolagsaffärer är det viktigt att känna till lagen om förvärv av hyresfastighet med mera. Förvärvslagens syfte är att hålla olämpliga fastighetsägare borta från ägande av hyresfastigheter, men kan få andra icke avsedda effekter för seriösa fastighetsköpare. Under året har i media uppmärksammats att det kan finnas ett stort antal ogiltiga fastighetsaffärer i Sverige. Vi tror att denna risk är delvis överdriven, men tycker ändå att förvärvslagen bör ses över. Problemet med förvärvslagen är de stränga påföljder som drabbar den som inte fullgör vad som krävs. I tillståndspliktiga bolagsaffärer skall förvärvet anmälas till kommunen inom tre månader från det att förvärvet skedde. Vilka bolagsförvärv som är tillståndspliktiga kan vara svårt att avgöra, och det skapar risk för förbiseenden. Tillståndsplikten är sanktionerad med att förvärvet annars blir ogiltigt. Ogiltigheten är absolut och direktverkande, och går i princip inte att läka i efterhand. Det innebär att en tidigare överlåtare kan åberopa ogiltighet mot förvärvare i senare led. En senare förvärvare kan dock ha gjort ett godtrosförvärv, vilket är ett viktigt undantag, varvid ogiltighet inte kan åberopas. Godtrosförvärv kan endast ske av aktiebolag, ej handels- och kommanditbolag. Undvik ogiltiga förvärv av fastighetsbolag För att undvika att köpa ett bolag med en latent ogiltighetsrisk kan förvärvaren kontrollera om tidigare överlåtelser har anmälts. En sådan kontroll kan dock vara krävande och komplicerad. Fråga uppkommer dessutom vad förvärvaren skall göra om han upptäcker att tidigare förvärv är ogiltiga. Under sådana förhållanden omöjliggörs godtrosförvärv för den nu aktuella förvärvaren (vetskap om ogiltigheten) och det är svårt att långt senare genomföra ogiltiga affärer på nytt. Lagens utformning får effekten att en köpare av aktier bör överväga att avstå att undersöka om tidigare förvärv har anmälts. Vi anser det nödvändigt att se över lagens ogiltighetsregler. Särskilt beträffande förvärv av bolag med kommersiella hyresfastigheter. I dagsläget rekommenderar vi förvärvare av fastighetsbolag att inför varje transaktion överväga hur tillståndsplikten och eventuell ogiltighet enligt förvärvslagen bör hanteras. ANNA HENRIKSSON 031-355 1632 E-post: ahn@msa.se Vid fastighetsaffärer är det viktigt att överväga hur tillståndsplikten bör hanteras.

form av tillfartsväg eller provisoriska förstärkningar. Vidare måste det finnas ett elnät i närheten som vindkraftverket kan anslutas till. Ofta krävs därför investeringar i infrastruktur i det omkringliggande området. Vindkraftverk ny avkastningsmöjlighet för fastighetsägaren Efterfrågan och utbyggnaden av förnybar energi har ökat markant de senaste 10 åren. En tendens är att vindkraftverk uppförs på allt mer avlägsna platser i Sverige. Det skapar nya möjligheter för fastighetsägare att få avkastning på fastigheter som är avsides belägna. Vid etablering av vindkraftverk träffas ofta arrendeavtal med fastighetsägaren. Detta kan bli en god inkomstkälla för fastighetsägaren till en avlägsen fastighet, vars tidigare avkastning kanske var skogsbruk. Fastighetsägaren måste dock vara medveten om att en vindkraftverksetablering påverkar omgivningen på olika sätt, både socialt och miljömässigt. Verksamhetsutövaren kan bli skyldig att företa vissa skyddsåtgärder eller iaktta försiktighetsmått för att inte påverkan skall bli alltför ingripande. Även tillståndsprocessen har hittills ofta inneburit svårigheter för den som vill uppföra vindkraftverk då denna innebär långdragna, oftast fleråriga, processer vilka kan försena uppförandet och öka kostnaden för den som investerar i etableringen. I syfte att förenkla prövningen har dock regelsystemet ändrats så att det numera endast föreligger anmälningsplikt för mindre vindkraftsanläggningar. Ytterligare förenklingar vore bra. Sammanfattningsvis finns förutsättningar för etablering av vindkraftverk på avlägset belägna fastigheter och områden framöver. Den outnyttjade potentialen för områden tillsammans med den tekniska utvecklingen, snabbare tillståndsprocesser och stöd från regeringen kan innebära en intressant avkastningsmöjlighet även för sådana fastigheter. En förutsättning är förstås att det är fråga om en fastighet där det blåser riktigt ordentligt. Möjligheten att debitera moms i slutfaktura efter slutbesiktningen tas bort Enligt ett lagförslag skall det efter årsskiftet inte längre vara möjligt för entreprenörer att debitera moms i slutfaktura efter slutbesiktningen. Istället belas tas entreprenaden med moms under själva byggtiden. Det eller delvis ansöka om frivillig skattskyldighet i uppförandeskede. För att få registrering i uppförandeskede ställs vissa krav, framför all måste visas att byggnaden skall hyras ut till momspliktiga hyresgäster och denna uthyrning registreras för moms. Detta kan bli svårt att visa utan färdigförhandlade hyresavtal, men kan visas även på annat sätt. Om fastigheten sedan skulle användas i momsfri verksamhet måste momsen dock jämkas, dvs. återbetalas, omedelbart och med ränta. Uppförandeskede gäller tidigast från den dag då ansökan in kom mit till Skatteverket. Skatteverket anser att avdragsrätten för förvärv som ägt rum Mårten Tagaeus, partner, och Charlotte Björnsdotter Lundgren, jur.kand., är verksamma i miljögruppen. Regeringens planeringsmål är att Sveriges vindkraftverk år 2015 skall producera 10 TWh per år. Nya planeringsmål för 2020 håller dessutom på att utarbetas. I augusti 2007 fanns det cirka 800 vindkraftverk i Sverige vilka hittills i år producerat 0,72 TWh. Den tekniska utvecklingen inom vindkraftområdet har varit explosionsartad och vindkraft är den snabbast växande förnybara energikällan både i världen och i Sverige. Hittills har förutsättningarna för etablering av vindkraftverk gjort att endast vissa begränsade områden har ansetts lämpliga för ändamålet. Det har framför allt varit fråga om vindkraftverk i kustlinjen eller i dess närhet. Den tekniska utvecklingen går ständigt framåt och för vindkraftens del innebär det att nya vindkraftsprototyper anpassade för att fungera bland annat för kallt klimat och is, för skogsterräng och för placering längre ut till havs håller på att tas fram. Även utvecklingen av småskalig vindkraftteknik har gått framåt. Detta möjliggör en ökad etablering av vindkraft i skogslandskap och då främst i de norra fjällandskapen, men även i södra Sverige och längre ut till havs. Denna utvecklingstendens skapar helt nya möjligheter för fastighetsägare att få avkastning även på mer avlägset belägna fastigheter genom etableringar av vindkraftverk. En förutsättning för etablering av vindkraftverk är förutom att det blåser en fungerande infrastruktur i CHARLOTTE BJÖRNSDOTTER LUNDGREN 031-355 1603 E-post: blc@msa.se MÅRTEN TAGAEUS 031-355 1688 E-post: mta@msa.se gäller oavsett vad parterna bestämt i entreprenadavtalet. För beställare som inte är byggbolag orsakar de nya reglerna en likviditetspåfrestning då momsen måste finansieras under byggtiden och kostnaden för icke-avdragsgill moms tidigareläggs. I förhållandet mellan byggbolag som tillämpar omvänd skattskyldighet får de nya reglerna egentligen inga konsekvenser, då det byggbolag som mottar en faktura som skall belastas med moms medges avdrag direkt i samma skattedeklaration. För att hantera avdragsrätten under byggtiden kan fastighetsägaren helt innan dess går förlorad för alltid. För de fastighetsägare som redan påbörjat sina entreprenader och nu vill söka uppförandeskede kan detta bli ett problem. Det är dock troligt att Skatteverkets inställning i denna fråga strider mot EG-rätten. Om momsen kan finansieras under byggtiden kan det retroaktiva avdraget användas istället, den rätten påverkas inte av de nya reglerna. ELISABET DAHLMAN LÖFGREN 08-505 763 69 E-post: eda@msa.se

TORBJÖRN MOLANDER advokat med mer än 30 års erfarenhet från fastighetsbranschen» Advokat Torbjörn Molander, kontorschef i Göteborg, bistår byråns klienter i stora fastighetsutvecklingsprojekt och i fastighetsaffärer. Torbjörn har varit delaktig i uppbyggnaden av fastighetsgruppen i Göteborg och är verksam i branschgruppen Fastigheter. Vi har bett Torbjörn att reflektera över den rådande situationen på fastighetsmarknaden samt att dela med sig av sin erfarenhet. Hur tycker du att fastighetsbranschen har förändrats på senare tid? Fastighetsbranschen ser annorlunda ut idag än för bara 10-15 år sedan. Nu sker fastighetstransaktioner mycket mer intensivt än tidigare och i ett annat syfte. Idag byggs till exempel fastigheter för försäljning på kort sikt. Tidigare byggdes fastigheter i större utsträckning för förvaltning. Vidare är det påtagligt hur internationell fastighetsbranschen blivit under de senaste åren; tillströmningen av utländska investerare och fastighetsförvaltare har ökat och andelen svenska bolag som förvärvar fastigheter utomlands har ökat. Oron på den globala finansmarknaden har gjort att det talas om att fastighetsmarknaden har nått sin topp för den här gången. Vad tror du om fastighetsmarknaden framöver? Före den så kallade fastighetskraschen sågs fastigheter som en långsiktig och säker investering. Efter kraschen har fastighetsbolag och investerare blivit medvetna om att värdet på fastigheter kan falla snabbt om marknadsförutsättningarna förändras. Fastighetsmarknaden är dock solidare numera. När en potentiell förvärvare av en fastighet överväger att lägga bud finns idag en koppling mellan avkastningskrav och köpeskilling som inte alltid fanns tidigare. Dessa avkastningskrav har under de senaste åren sjunkit. Enligt min erfarenhet har priserna på fastighetsmarknaden nu nått nivåer då många fastighetsbolag inte längre kan räkna hem affärerna och istället avstår från att köpa. Du driver stora utvecklingsprojekt och biträder klienter i stora fastighetsaffärer, vad driver dig i ditt arbete? Jag tycker om att arbeta med människor och att gemensamt hitta sätt att nå fram till bra och konstruktiva lösningar. Det är en drivkraft för mig att arbeta med nya utmaningar och på så sätt hålla mig uppdaterad och påläst. Det är också nästan alltid något positivt som vidtas i ett utvecklingsprojekt, det kan till exempel handla om att utveckla en stadsdel till något bättre. Att få möjlighet att vara med i projekt som påverkar människors framtida liv och verksamhet ger naturligtvis ett särskilt stimulerande perspektiv på arbetet. Det är dessutom givande att arbeta på en byrå där man hela tiden får möjlighet att arbeta med unga, duktiga jurister och följa dem i sin utveckling. Hur kommer det sig att du är specialiserad på fastighetsrelaterad juridik? I inledningen av min karriär var jag specialiserad på associationsrätt och var helt inriktad på att fortsätta arbeta med dessa frågor. När jag började på byrån, Mannheimer Zetterlöf på den tiden, arbetade jag en tid tillsammans med Sören Mannheimer, känd Göteborgsadvokat och sedermera politiker, som var specialiserad på fastighetsrelaterad juridik. Det blev då naturligt för mig att börja intressera mig för fastighetsrättsliga frågor. Fastighetsrätt är ett område som innebär förhållandevis mycket juridik. Och jag tycker juridik är roligt! Jag hade dessutom tidigare viss erfarenhet från entreprenadbranschen, vilket gjorde att jag hade någon kunskap om byggbranschens praktiska sidor. Att arbeta med fastighetsrätt innebär också att man då och då får anledning att ägna tid åt historiska sammanhang, vilket jag har intresse för. Har du några råd till den som överväger att göra fastighetsaffärer? Det lönar sig nästan alltid att kontakta advokat tidigt i förvärvsprocessen; allt för ofta blir advokat inkopplad för sent och det är då svårt att påverka ett redan förhandlat avtal. Fastighetsaffärer innehåller, som tidigare sagts, ofta komplicerade juridiska spörsmål. Att inte hantera sådana frågor kan innebära att köparen och säljaren för lång tid exponerar sig mot risk för krav från motparten. Att få möjlighet att vara med i projekt som påverkar människors framtida liv och verksamhet ger naturligtvis ett särskilt stimulerande perspektiv på arbetet.. TORBJÖRN MOLANDER Erfarenhet Tingstjänstgöring, 1969-1971 Mannheimer Swartling, biträdande jurist, 1971-1990 Coward Chance, London, 1973-1974 Mannheimer Swartling, delägare, 1990- Kompetensområden Fastighetsrätt Entreprenader och projekt Processer och skiljeförfaranden Konstitutionell rätt och förvaltningsrätt Branschkunskap Fastigheter Infrastruktur LARS GAHNSTRÖM 031-355 1717 E-post: lag@msa.se ANNA HENRIKSSON 031-355 1632 E-post: ahn@msa.se Hur får en sjöbod se ut och har jag rätt till sjöbod om grannen har en? Miljööverdomstolen har slagit fast att en sjöbod är en förrådsbod. En förrådsbod behöver inte invändig väggpanel och glasade dörrar mot bryggan, det skulle kunna få en inte önskvärd avhållande verkan på allmänheten. Domstolen förelade därför fastighetsägaren att ta bort isolering, invändig panel och de helglasade dörrpartierna. I ett nyligen meddelat tingsrättsavgörande har dessutom slagits fast att en hänvisning till att en närliggande fastighet har fått lov att bygga sjöbodar inte hjälper. Dispens från strandskyddet beviljades inte, trots att de sökande var åretruntboende med båten som enda transportmedel. Att grannen beviljas rätt till sjöbod medför alltså inte en rätt även för omkringboende. Krafttag för ny plan- och bygglag Vid årsskiftet träder de första ändringarna av PBL ikraft. Dessa ändringar är ett första steg i arbetet att underlätta planläggning och byggande. Utöver dessa förändringar har riksdagen godkänt en inriktningsproposition med förslag till en gemensam instansordning för plan- och byggärenden som även innebär att samordning med miljöbalken skall ske. Detta förslag är efterfrågat eftersom handläggningstiderna i plan- och byggärenden vanligtvis är långa. Regeringen har nu tillsatt ytterligare en utredare för att förenkla förfarandet vid detaljplaneläggning, möjligheten att införa initiativrätt till detaljplaneläggning för olika exploatörer och rätt till besked från kommunerna i sådana ärenden. Utredaren ska också undersöka möjligheten att effektivisera tillsyn och kontroll och förtydliga ansvarsfördelningen mellan de parter som är inblandade i byggprocessen. Uppdraget ska redovisas senast den 31 maj 2008. Parallellt härmed skall det göras en kompetenssatsning för att öka kunskaperna om PBL. Boverket och länsstyrelserna skall gemensamt utveckla metoder och arbetssätt för en effektivare tillämpning av lagen. Skälet till satsningen är att det har konstaterats att problemen i många fall beror på brister i tillämpningen av PBL och inte på lagen i sig, bland annat skall länsstyrelserna och berörda myndigheter utbildas.

Tack ni som besökte oss på ExpoReal! Fastighetsmässan ExpoReal gick av stapeln i München den 8-10 oktober. Mässan slog alla tidigare rekord och fler än 1820 utställare från 45 länder ställde ut på mässan. På plats fanns ett team från Mannheimer Swartling bestående av 7 jurister från de tyska och de svenska kontoren. Vi fick möjlighet att träffa svenska och internationella fastighetsaktörer och banker i deras montrar och vid mingelträffar. Dessutom anordnade vi ett seminarium om tysk-nordiska fastighetsinvesteringar. Seminariet gästades av nordiska och internationella aktörer med intresse för fastighetsinvesteringar i Norden och Tyskland. Maria Wolleh, Berlinkontoret, berättade om legala överväganden vid fastighetsinvesteringar i Tyskland. Hon informerade om de speciella formella kraven som gäller för fastighetsaffärer i Tyskland, där sådana affärer måste notariseras. Dessutom diskuterades typiska förvärvsstrukturer, möjlighet att genom en strukturerad bolagsaffär inte belastas av stämpelskatt och hur tyska fastighetstransaktioner och avtal har påverkats av det stora antalet internationella investerare som har kommit till Tyskland under de senaste åren. Jesper Kuschel, Göteborgskontoret, talade om legala aspekter på fastighetsinvesteringar i Sverige. Den svenska affärskulturens och fastighetsrättens enkelhet och smidighet lyftes fram. Det noterades även att marknadsaktörerna numera kommer från ett stort antal länder från såväl inom som utom Europa. Vidare diskuterades det förhållandevis gynnsamma svenska skattesystemet. De senaste årens trend att sälja fastigheter i paket eller att genomföra affärer genom fastighetsreglering belystes. Trots flera års högtryck i branschen märks ingen avmattning i transaktionsaktiviteten varken i Tyskland eller Sverige. Efter seminariet fortsatte diskussionerna i Business Region Göteborgs monter där det bjöds till mingel och föredrag om etableringar av tyska företag i Sverige. Intrycket från ExpoReal är att högkonjunkturen håller i sig och att fastighetsmarknaderna i Tyskland och Sverige blir alltmer internationella. Mannheimer Swartlings team på ExpoReal; Jesper Kuschel, Thomas Kaiser-Stockmann, Carsten Schippmann, Jan Valentin Deichsel, Maria Wolleh, Kirstin Ulrich och Zoran Stambolovski. (Therese Falkjaer Jensen saknas på bild) Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalifi cerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Byrån omsätter cirka en miljard kronor och har cirka 580 anställda. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta ahn@msa.se www.mannheimerswartling.se STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ HELSINGBORG NEW YORK FRANKFURT BERLIN S:T PETERSBURG MOSKVA BRYSSEL SHANGHAI HONGKONG