Fastighetsdatorisering Thomas lepik Arbetar med drifts och energifrågor på ett kommunalt bostadsföretag i Göteborg Bostads AB Poseidon Förvaltar 23 000 lgh, 1 500 000 m2 lgh 1
Att tänka på Enkelhet Användarvänligt Acceptans från inblandade. Etablerade fabrikat Styrstandard Styrstandard Teknisk beskrivning/kravspecifikation Redovisar hur bilder skall vara uppbyggda Hur märkningar skall se ut Vad som skall kopplas upp Hur det skall kopplas upp Larmgränser 2
Strategi Veta vad man vill ha Noga följa upp arbetet Samordna olika leverantörer Ha en bra besiktning Noga med dokumentationen/digitaliseras Hur bör det vara uppbyggt Dela in beståndet i olika delar, eller förvaltningsområde Byggs upp så att det går att omdisponera bilderna mellan ansvarsområdena Söka adress via områdeskarta 3
Upplägg Husvärdsbild, enbart information Klientbilder/Flödesbilder, påverkbara Husvärdsbilderna används av förvaltningen för att få information Klientbilden används av Driftsoperatören, påverkbar Fabrikat Inom Bostads AB Poseidon, 3 fabrikat Exomatic AB Honeywell INU Control AB KTC AB 4
Upplägg bilder Alla 3 fabrikat fått samma förutsättningar Svårt att få alla att rita bilder på samma vis Engagemang från beställaren Vara konsekvent mot alla entreprenörer Kommunikation ADSL Tråd ComHem GSM 5
Hur används klient/flödesbilden Flödesbild Används av Driftsoperatör Ställa in börvärden Läsa av ärvärden Inställning larmgränser Ställa in tidkanaler o.s.v. 6
Val av område Område 7
Värmeundercentral 8
9
Driftsoperatör Extern entreprenör Vidmakthåller vårt övervakningssystem dagtid Utför förändringar på uppdrag Förmedlar larm Jour 10
Uppföljning Regelbundna protokollförda möten, datum satta tider Ha klara och tydliga mål Skall vara mätbara för att kunna följas upp Ha en god social kompetens Vara konsekvent Tydliga resultat redovisningar Som uppdragsgivare Ha en god kunskap i Driftsfrågor Väl bevandrad i fastighetsdatorisering Kunna engagera medarbetare Ha idéer och vara kreativ Känna till marknaden Följa utvecklingen 11
Hur vidmakthåller Ha en larmstandard Vad skall larmas Rätt larmklass Ha rätt larmgränser Årstidsanpassade Används för uppföljning Energibesparande Outsoursing Beställaren skall ha en klar inriktning Regelbunden uppföljning, protokollförd Väl inarbetad i beställarens organisation Mätbara mål, nåbara Lägst DriftsIngenjörs kompetens Samma kontaktperson Skall ha en stark organisation bakom sig 12
Riktlinjer Vilka temperaturer skall gälla, rumstemperatur, inblåsningstemp, varmvatten. Hur skall dessa mätas Vem skall mäta Dokumentation, spårbarhet Långtidsmätningar Hantering instrument Uppföljning Statistik över mediaförbrukningar Kunskap att läsa statistik Månadsvisa avläsningar Används som vägvisare Se förändringar Prognoser Lägga upp olika strukturer 13
14
Energijakt Redovisa förbrukningen per distrikt/avd. Använda befintlig statistik Redovisas per tertial 3 ggr/år Jämförs med föregående år Kan vara en tävling mellan avd. Skall belönas För att få ett engagemang 15
Komfortmätning Varje Husvärd väljer ut 5 st lgh Intervjuar hyresgästen Nöjd med värmen, om inte, varför Mäter lufttemperaturen Nöjd med ventilationen, om inte, varför Mäter varmvattentemperaturen Resultatet redovisas årligen i staplar och diagram 16
rumsgrader 22 Inomhustemperatur Hela företaget Dec-05 21,2 21,3 21,4 21,4 21,1 21,1 21,1 21,0 20 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Nöjd med värmen Dec-05 90% 80% 70% 77% 72% 74% 72% 73% 68% 66% 66% 60% 50% 40% 30% 20% 32% 31% 28% 25% 25% 22% 23% 17% 10% 0% 6% 3% 4% 2% 3% Ja Nej Vet ej 4% 3% 4% Hela företaget 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 17
100% 90% 80% 70% Varför ej nöjd med värmen? 100% 85% 87% 88% 85% 82% 82% 75% Dec -05 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24% 18% 18% 13% 12% 13% 10% 2% 3% 1% 2% 2% 0% 0% 0% 0% För varmt För kallt Varierar Hela företaget 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Nöjd med ventilationen? Dec -05 100% 90% 80% 70% 78% 79% 79% 79% 80% 75% 74% 72% 60% 50% 40% 30% 20% 21% 20% 20% 17% 16% 16% 16% 16% 10% 0% Hela företaget 6% 6% 5% 6% 6% 6% 4% 4% Ja Nej Vet ej 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 18
Automat avläsning Samarbete med GBG Energi AB Automatavläser alla fjärrvärmemätare och fastighetsel Redovisas i en E-Rapport Åtkomlig via Webben Kallvatten Kommunikation via ComHem MIS Projektet Projektledare Förvaltnings AB Framtiden 8 Bolag MIS projekt automatisk mätvärdesinsamling 69 100 lgh 4 700 000 m2 982 värmeundercentraler 2263 Fastighets elmätare Samarbete med GBG Energi AB Samtliga vattenmätare 2 034 st (fastighetsmät) 19
E-Rapport Statistikverktyg Budgetuppföljning Ekonomirapporter Förbrukningsrapporter Nyckeltal Miljöuppföljning Underlag till Energideklarationen Möjlighet att plocka ut exellfiler Gemensamt verktyg för hela Framtidskoncernen Gemensam Web-portal Framtidskoncernen arbetar fram gemensam webportal för tekniska system DUC;ar, och DHC 8 bolag OPC, och skall vara fabrikatsoberoende Vi anlitar ett lokalt Göteborgsföretag som i samarbete med bolagen upprättar en gemensam portal 20
Hur arbetar vi Styrgrupp Utser ansvarig i varje bolag Upprättar kravspecar Utarbetar en styr och märkstandard Utarbeta en projekteringsanvisning Upprättar tidplaner Tid, och betalningsplaner Uppföljningar Avslutningsvis Ha en klar strategi Förankrad i företagsledningen Mätbara och tydliga mål Enkelhet Engagemang hos alla inblandade Tydliga redovisningar och uppföljningar 21
Tomas Ervall Teknisk Förvaltning Bengt Dahlgren AB - teknikkonsultföretaget med verksamhet inom VVS, Energi & Miljö, Brandskydd och Teknisk förvaltning. TEKNISK FÖRVALTNING Service, Injustering, driftoptimering, energianalyser Drift- och Förvaltningssystem, DU-instruktioner Praktisk driftoptimering - ingen vanlig skrivbordsprodukt 1
Energijägarprojektet hos Bostads AB Poseidon Uppdraget består av praktisk driftoptimering Bengt Dahlgren AB arbetar med ett distrikt, Linné-Guldheden, som består av totalt 322 700 kvm lägenheter och lokaler. Uppdraget påbörjades 2001 och hittills har ca 157 000 kvm inventerats och åtgärdats. 1. Vad innebär driftoptimering? 2. Verktygen 3. Praktiska erfarenheter 4. Eget arbete eller köpa tjänster? 5. Lönar det sig? 6. Och sedan då? 2
1. Vad innebär driftoptimering? 1. Vad innebär driftoptimering? Samverkan 3
1. Vad innebär driftoptimering? Optimala inställningar 1. Vad innebär driftoptimering? Dialog och uppföljning 4
1. Vad innebär driftoptimering? Åtgärdsförslag 2. Verktygen 5
2. Verktygen Datoriserad styroch övervakningsanläggning 2. Verktygen Energistatistik 6
2. Verktygen Tålamod och ett stort engagemang 3. Praktiska erfarenheter 7
3. Praktiska erfarenheter Vanliga arbetsmoment Justering av temperaturkurvor Kontroll av återvinningssystem Kontroll av luftflöden och tryckstyrningar Kontroll av rumstemperaturer Lokalisering av de sämsta lägenheterna Justering av drifttider Kontroll av värmepumpsfunktioner 3. Praktiska erfarenheter Vanligaste felen Onödigt långa drifttider Dålig funktion på återvinningssystem Ojämna rumstemperaturer Bristande funktioner på värmepumpar För höga temperaturer på tilluft Läckande ventiler 8
4. Internt arbete eller köpa tjänster? 4. Eget arbete eller köpa tjänster? Det är ju det här vår personal ska hålla på med Det här ska väl ingå i vårt serviceavtal 9
4. Eget arbete eller köpa tjänster? Mer fokus på uppdraget Ser anläggningen med andra ögon 5. Lönar det sig? 10
5. Lönar det sig? Kortast återbetalningstid av alla energiåtgärder Mindre än ett år! 5. Lönar det sig? Flerbostadshus 5-20%! 11
5. Lönar det sig? Distrikt Linné Guldheden. Totalt 156 900 m 2 lägenheter, Göteborg 160 150 140 130 120 kwh/kvm 110 100 2001 2002 2003 2004 5. Lönar det sig? Kustgatan 3, lägenheter och lokaler i Göteborg,FTX-ventilation 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 kwh/kvm 12
5. Lönar det sig? Område Sandarna i Göteborg. Totalt 50 800 m 2 lägenheter 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 Driftoptimering, 26 100 kvm Inga åtgärder, 24 700 kvm 5. Lönar det sig? Kommersiella lokaler 20-30%! 13
5. Lönar det sig? Kontorsfastighet i Göteborg 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 MWh 6. Och sedan då? 14
6. Och sedan då? 6. Och sedan då?? år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 15
6. Och sedan då? Kontinuerlig uppföljning Enklare insatser Uppföljning energistatistik och 6. Och sedan då? Ett stort engagemang! 16
Riksbyggen Robert Arvidsgård Driftingenjör, Region Väst Robert Arvidsgård 2005-12-12 1 Det här är Riksbyggen Vår huvudverksamhet är att bilda, bygga och förvalta bostadsrättsföreningar. Men bygg- och förvaltningsuppdragen omfattar även hyresbostäder, affärs- och kontorslokaler, industri- och energianläggningar, idrotts- och fritidsanläggningar, skolor, offentliga byggnader etc. Robert Arvidsgård 2005-12-12 2
Det här är Riksbyggen Riksbyggen har genom åren svarat för cirka en tiondel av de bostäder som byggts i Sverige. Mer än en halv miljon människor bor i bostäder som förvaltas av oss. Många bosparar också till lägenhet, radhus eller villa i Riksbyggen BoSpar. Moderföreningen har cirka 2 300 anställda. Omsättningen uppgick år 2004 till drygt 3,6 miljarder kronor. Robert Arvidsgård 2005-12-12 3 Medlemsorganisation Bostadsrättsföreningar Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Intresseföreningar Riksorganisationer Lokalföreningar Fullmäktige Styrelse Robert Arvidsgård 2005-12-12 4
Riksbyggens ägare 31/12 2004 Totalt antal andelar 1.079.876 LO-förbunden 41,1% Förenings- Sparbanken 0,2% KF 2,8% Lokalför. Folksam 5,2% 0,7% Den Goda Staden 1,1% Intresseför. 48,9% Robert Arvidsgård 2005-12-12 5 Affärsorganisation VD Affärsområde Bygg med Affärsområde Förvaltning med 4 byggregioner 7 förvaltningsregioner och ca 40 serviceområden Koncerngemensamt Dotterbolag Robert Arvidsgård 2005-12-12 6
Riksbyggens förvaltningstjänster Robert Arvidsgård 2005-12-12 7 Riksbyggens uppdrag för Bostads AB Poseidon Driftoperatör Teknisk jour Rondering av undercentraler/värmepumpar och ventilationsinstallationer. Utvecklingsprojekt Robert Arvidsgård 2005-12-12 8
Riksbyggens organisation för uppdraget Totalt 9 drifttekniker samt 3 ingenjörer varav 3 drifttekniker huvudsakligen arbetar i uppdraget. Robert Arvidsgård 2005-12-12 9 Driftoperatör Vidmakthålla genomförda energioptimeringar Stöd till beställarens personal samt konsulter/entreprenörer Larmhantering Erfarenhetsöverföring från liknande uppdrag. Robert Arvidsgård 2005-12-12 10
Driftoperatör Driftadministration: Det viktiga är inte att göra allt själva utan att tillse att det blir utfört på ett erfarenhetsmässigt riktigt sätt. Därefter återrapporterat och avstämt till beställarens personal. Robert Arvidsgård 2005-12-12 11 Driftoperatör Mellangatan 21, utdrag ur Riksbyggens loggbok 2004-08-10 Larm på VVC pump P5 2004-10-26 Värmepumpen finns inte med i bild. Regleringen från värmepumpen syns inte i flödesbilden. Den verkar reglera lokalt. 2005-04-29 Verkar som primärventilen läcker igenom eller så är det från värmepumpen. Bör kollas upp. Vill du att jag kollar detta mailar du bara tillbaka. Trevlig helg! 2005-10-12 Ändrat kurva VS02 +15-30 (+25) +10-37(+31) +5-40 (37) på begäran av Per-Erik som har haft väldigt mycket klagomål han ska göra stickprovskontroller på temperaturen i några lägenheter. Meddela Tommy hur det var. Robert Arvidsgård 2005-12-12 12
Teknisk jour Filtrera åtgärder från larmcentral avseende tekniska fel. Använda Positiv-systemet för analys. Återrapportera på ett tydligt sätt. Robert Arvidsgård 2005-12-12 13 Teknisk jour Jourrapport - Riksbyggen Vid allmänna frågor, bedömningar mm. Kontakta Robert Arvidsgård, 070-216 83 01 Vid frågor kring arb. utförande, nycklar, lånefrysar ring GBG El o Rör 031-50 01 20 Mottaget 2005-09-01 Larmkälla SOS Drifttekniker OAN Hyresgäst Rhodin Adress Adventsv 10-12 Uppgång 10 Lägenhetsnr 13 Telefon Hyresgäst Robert Arvidsgård 2005-12-12 Samtal från SOS 18:10 Felbeskrivning SOS Vattenläcka, kök Motringningssamtal 18:12 Felbeskrivning - Vatten har läckt in ovanifrån. Hon hade grannen ovanför hos Motringning sig. Pratade med honom. Han hade missförstått en lapp från någon,som jobbat med avloppen. Han hade spolat i diskavloppet,som ej var klart. Åtgärd Åtgärdsbeskrivning - Åtgärdas kommande vardag Riksbyggen Kontaktat Thomas. 14
Teknisk jour Eljour: 932 st 46 % Rörjour 512 st 25 % Kommande vardag 314 st 15 % Lösta per telefon 208 st 10 % Övriga åtgärder 72 st 4 % Totalt 04-11 05-11 2038 st Utringda 71 % Avbrutna 29 % Robert Arvidsgård 2005-12-12 15 Rondering av undercentraler/värmepumpar och ventilationsinstallationer. Rondering med avseende på bibehållen energioptimering och funktion. Tydliga underlag för underhållsoch förbättringsåtgärder Robert Arvidsgård 2005-12-12 16
Datum Drifttekniker Telefon otokoll Undercentralsbesök Amandas Gård 13 Husvärd Tony Pettersson Frölunda - Högsbo / Frölunda - Högsbo Expedition Annas Gård 1 Bostads AB Poseidon Mobil 0707-80 32 42 Fax 82 44 74 INU Nyckel 745:3 FV Placering Rubrik Pos Rubrik Pos Har åtgärdats av Riksbyggen Pumpar 5 Reglering o styr Hetvatten 5.1 Hetvatten Radiator 5.2 Radiator Ventilation 5.3 Ventilation VVC 5.4 VVC Trycksteg kallv. 5.5 Trycksteg exp Grundvatten 5.6 Trycksteg kallv. 5.7 Grundvatten 5.8 Rör o ventiler Pos Skall åtgärdas av husvärd Best Hetvatten/FV 6 Expansionskärl Radiator 6.1 Nivå Ventilation 6.2 Tryckreglering Varmvatten 6.3 Säkerhetsventil VVC Kallvatten 7 El o Säkerhet Grundvatten 7.1 Elinstallationer 7.2 Belysning 7.3 Lås Säkerhetsventiler 7.4 Städning Hetvatten 7.5 Pos Förbättringsförslag Best Radiator Kallvatten 8 Övrigt 8.1 Ventilation i UC 8.2 Golvbrunn Givare o mätare 8.3 Spolutrustning Hetvatten/FV 8.4 Larmindikeringar Radiator 8.5 Smörjning Ventilation 8.6 Varmvatten VVC 9 Dokumentation Husvärdsintervju Kallvatten 9.1 Driftinstruktioner Grundvatten 9.2 Uppmärkning 9.3 Dörrmärkning 9.4 HV-Signatur: Rondering Rubrik Pos Rubrik Pos Har åtgärdats av Riksbyggen Pumpar 5 Reglering o styr Hetvatten 5.1 Hetvatten Radiator 5.2 Radiator Ventilation 5.3 Ventilation VVC 5.4 VVC Trycksteg kallv. 5.5 Trycksteg exp Grundvatten 5.6 Trycksteg kallv. 5.7 Grundvatten 5.8 Rör o ventiler Pos Skall åtgärdas av husvärd Best Hetvatten/FV 6 Expansionskärl Radiator 6.1 Nivå Ventilation 6.2 Tryckreglering Varmvatten 6.3 Säkerhetsventil VVC Kallvatten 7 El o Säkerhet Grundvatten 7.1 Elinstallationer 7.2 Belysning 7.3 Lås Säkerhetsventiler 7.4 Städning Hetvatten 7.5 Pos Förbättringsförslag Best Radiator Robert Arvidsgård 2005-12-12 17 Utvecklingsprojekt Driftstrategi Poseidondata, administrationsverktyg Förbättring av levererade styrsystem Erfarenhetsåterföring från driftteknikerna inför systemval. Väderstyrning Robert Arvidsgård 2005-12-12 18