Delårsrapport januari september AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
perioden I SAMMANDRAG För första gången överstiger förvaltningsresultatet miljoner kronor för ett kvartal. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden januari september ökade till 577,5 miljoner kronor (7,7 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 8,8 (9,6) miljoner kronor, varav 7, (88,5) miljoner kronor under det tredje kvartalet. Fastighetsvärden Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 59 (7 98) miljoner kronor. Fastigheternas orealiserade värdeförändringar uppgick till 57, (7,6) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,7 % (8, %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen var 8, (8,9) år. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med 7, ( 77,8) miljoner kronor varav räntederivat omvärderats med,6 ( 7,6) miljoner kronor till följd av fallande långa räntor på swapmarknaden. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 9,8 (6,) miljoner kronor, motsvarande,7 (8,) kronor per stamaktie efter ut spädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 6,9 (5,6) miljoner kronor motsvarande 5,6 (,) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsinvesteringar Sagax har under perioden investerat 58, (988,) miljoner kronor varav 96,8 (869,) miljoner kronor avsåg förvärv och,5 (9,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Oförändrad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 75 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 75 miljoner kronor. 9 8 7 6 Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 577,5 7,7 6, 566, 9, 55,5 5, Förvaltningsresultat 8,8 9,6,7,8 88,5, 9,9 Resultat efter skatt 9,8 6, 9,7,7 8,5 566, 85,5 Fastigheter, marknadsvärde 9 59 7 98 7 55 6 6 6 5 5 Direktavkastning, % ) 7,7 8, 8, 8, 7,6 7, 8, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr ),7 8,,9,6 7,5,,9 ) För definition se sidan. Omslag: Sagax intressebolag Söderport har under oktober förvärvat Ostmästaren i Stockholm. Fastigheten har ett strategiskt läge i Årsta Park vid Södra länken i närheten av E:an. Fastigheten omfattar 5 kvadratmeter uthyrningsbar area, huvudsakligen höglager och butikslokaler. Söderport äger sedan tidigare Ostmästaren -6, vilka omfattar sammanlagt 57 kvadratmeter uthyrningsbar area. Delårsrapport januari september
VD HAR ORDET Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet under årets första nio månader uppgick till 8 respektive 65 miljoner kronor. Detta är en substantiell ökning av bolagets resultat- och kassaflödesgenerering. Under årets tredje kvartal uppgick förvaltningsresultatet till 7 miljoner kronor. Detta är första gången i bolagets historia som Sagax kunnat rapportera ett förvaltningsresultat på mer än miljoner kronor för ett enskilt kvartal. Mot den bakgrunden är jag nöjd med såväl förvaltningsresultatet som dess utveckling och såvitt jag kan se kommer Sagax att infria sin prognos om ett förvaltningsresultat om 75 miljoner kronor för helåret. Osäkerhet Tyvärr medger dock inte bolagets omvärld en entydigt optimistisk syn på framtiden. Utan att närmare redogöra för de svåra omvärldsproblem som idag är välkända kan det konstateras att den närmaste framtiden är svårbedömd. Det står klart att den ekonomiska tillväxten kommer att bli svagare än vad som tidigare förväntats och att riskpremierna stigit för såväl investeringar i, som finansiering av, fastigheter. Det är osäkerhet hur svag den ekonomiska tillväxten kommer att bli och vad fastighetsfinansiering kommer att kosta. Effekter av svagare ekonomisk tillväxt För Sagax del kommer en svagare ekonomisk utveckling att ha relativt liten effekt på medellång sikt med hänsyn till bolagets uthyrningsgrad (9 %), långa hyresavtal (8, år i genomsnitt) och förfalloprofil ( % av intäkterna skall omsättas före ). Jokern i leken är om hyresgästerna går i konkurs. Sagax har dock till övervägande del kreditvärdiga och stora företag som hyresgäster. Under exempelvis 8- uppgick Sagax kreditförluster till låga,-, % av omsättningen. Jag bedömer att risken för konkurser är relativt begränsad. Däremot skulle en svagare ekonomisk utveckling kunna slå hårdare mot vårt intresseföretag, Söderport Fastigheter AB. Söderport har kortare avtal, svagare hyresgäster och högre vakansgrad. Hittills i år har vi dock inte kunna se annat än en positiv utveckling för Söderport. Vi har under årets första nio månader hyrt ut mer än 8 kvadratmeter i 7 olika uthyrningar. Vid denna rapports avgivande har vi offerter avseende mer än 5 kvadratmeter hos potentiella hyresgäster för ställningstaganden. Vi upplever därmed en stabil efterfrågan på Söderports lokaler för lager och lätt industri i Stockholm. Det kan i detta sammanhang även vara värt att påminna om att det i stor utsträckning är den regionala ekonomiska utvecklingen som styr efterfrågan på lokaler (och därmed på fastigheter som investeringsobjekt) samt att den ekonomiska tillväxten i en region avsevärt kan skilja sig från rikets genomsnitt. Exempelvis har Stockholms- och Helsingforsregionerna, där Sagax har huvuddelen av sina investeringar, historiskt uppvisat en väsentligt högre ekonomisk tillväxt än riksgenomsnitten. Effekter av ökade lånemarginaler Vad gäller lånemarginalerna kan vi konstatera att de stigit kraftigt sedan sommaren. Konsekvenserna för Sagax (och Söderport) är relativt begränsade på kort och meddellång sikt. Bolaget har bara ett mindre lån ( miljoner kronor) som skall refinansieras inom de närmaste åren. Fram till dess är således marknadens ökade lånemarginaler av begränsad betydelse för bolagets resultat. Med avseende på Sagax nyupplåning vid investeringar kan det vara värdefullt att ha i åtanke att den totala kapitalkostnaden, basränta plus lånemarginal, sjunkit för de låntagare som i likhet med Sagax har en preferens för lång räntebindning. För att illustrera, 7 kostade en femårig swap,8 % och en marknadsmässig lånemarginal var cirka,75 %. Totalkostnaden för ett nytt lån med en femårig räntebindning uppgick således 7 till 5,55 % för en investerare med Sagax räntebindningspreferens. I dagsläget skulle samma transaktion kosta kring,6 % vid en lånemarginal om,5 %. Netto har således låntagarens totala kapitalkostnad i detta exempel sjunkit med nästan % trots att lånemarginalen tredubblats. Samtidigt är avkastningskraven på fastigheterna oförändrade. Lönsamheten i nya investeringar är således på historiskt höga nivåer vilket tillsammans med en hittills stabil efterfrågan på lokaler ger anledning att tro att fastighetspriserna kan förväntas vara relativt stabila i Sagax segment den närmaste tiden. Sagax räntederivat Sagax använder nominella ränteswappar och räntetak för att motverka att bolagets räntekostnader varierar och skyddar därmed bolagets operativa kassaflöde. Användandet av derivat istället för fasträntelån innebär att räntebindningen inte behöver överensstämma med lånets löptid. Derivaten har aldrig något restvärde när de förfaller. Någon risk att få betala en annan räntenivå än den initialt överenskomna vid swappens ingående finns alltså inte. Varje investering som Sagax genomför sker mot bakgrund av den vid det tillfället rådande räntenivån som sedan låses in i flera år. Vi bedömer att detta är en bra strategi som hanterar risk på ett adekvat sätt till en rimlig kostnad. Vid denna rapports avgivande uppgår Sagax genomsnittliga räntebindning till, år tack vare dessa derivat. En ökning av marknadsräntan med procentenhet skulle medföra en försämring av förvaltningsresultatet med miljoner kronor på årsbasis vilket är hanterbart i förhållande till Sagax helårsprognos för förvaltningsresultatet om 75 miljoner kronor. I enlighet med IFRS skall Sagax redovisa sina räntederivat till marknadsvärde och kostnads- respektive intäktsföra förändringarna i derivatens marknadsvärden. Något förenklat kan sägas att ett sjunkande ränteläge medför sjunkande marknadsvärden på derivaten och vice versa. Till följd av de kraftigt sjunkande räntorna har Sagax således kostnadsfört miljoner kronor under perioden och miljoner kronor under tredje kvartalet. Sammanlagt har Sagax nu en reserv om miljoner kronor som i sin helhet kommer att återföras till eget kapital i takt med att derivaten löper ut, oavsett ränteläge. Stockholm den 6 oktober David Mindus Verkställande direktör Delårsrapport januari september
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till september. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 8,8 (9,6) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med 7, (5,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsförändringen medförde att fastighetsvärdena ökade med, (5,8) miljoner kronor, varav 5,8 (,9) miljoner kronor i Sverige. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 57, (7,6) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 7, ( 77,8) miljoner kronor varav,6 ( 7,6) miljoner kronor avsåg räntederivat. Periodens resultat efter skatt uppgick till 9,8 (6,) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 577,5 (7,7) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt, (7,) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till,9 (,) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till, (7,8) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till, (,7) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av en större organisation till följd av Sagax tillväxt. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 5,5 (,) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Utvecklings AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och finansiella derivat uppgick till 7, ( 9,) miljoner kronor varav värdeförändringar på finansiella derivat uppgick till 8, ( 7,) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till, (75,7) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den september till,5 % (, %). Sagax finansiella intäkter uppgick till,7 (,9) miljoner kronor. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 5 Mkr Mkr Mkr 8 5 5 6 8 6 8 5 7 Kvartal 5 6 7 8 9 Kvartal 5 6 7 8 9 Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Delårsrapport januari september
Omvärderingar av fastigheter Den september omfattade fastighetsbeståndet (7) fastigheter med ett fastighetsvärde om 9 59 miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 7, (6,) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands har sammanlagt uppgått till 6, (,6) miljoner kronor. Värdeutvecklingen har sammanlagt uppgått 57, (7,6) miljoner kronor under perioden, exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 7. Räntederivaten har omvärderats med,6 ( 7,6) miljoner kronor, varav, ( 69,) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring. De långa räntorna har fallit kraftigt under främst det tredje kvartalet vilket lett till att betydande undervärden redovisas för Sagax derivatportfölj. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid halvårsskiftet till, ( 6,5) miljoner kronor, se avsnittet om Finansiering på sidan 9. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar,9 Avflyttningar/Omförhandlingar 9,5 Allmän marknadsförändring 5,8 Delsumma Sverige 7, Nyuthyrningar/Omförhandlingar,7 Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring,8 Delsumma Utland 6, Summa orealiserade värdeförändringar 57, Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8,6 %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 8, % (8, %) respektive, % (,6 %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan 8. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den september utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränteswappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 7, ( 77,8) miljoner kronor varav, ( 7,6) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och,7 (,6) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Av de realiserade värdeförändringarna avser, miljoner kronor avyttring av aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om, (,) miljoner kronor vilken uppstod för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till 9, (56,) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till, respektive 99,6 miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatte skuld i balansräkningen och uppgår netto till 9, miljoner kronor avseende Sverige, till 95,5 miljoner kronor avseende Finland, till, miljoner kronor avseende Tyskland samt till,8 miljoner kronor avseende Danmark. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Belopp i miljoner kronor sep Sverige 9, Tyskland, Danmark,8 Finland 95,5 Netto skattefordran/skatteskuld 88, Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 6,9 (5,6) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto 9,8 ( 7) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt försäljning av börsnoterade aktier. Kassa flödet från finansieringsverksamheten har bidragit med netto 895, ( 6) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med, (55,7) miljoner kronor under perioden. Delårsrapport januari september
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 75 miljoner kronor. Prognosen är oförändrad i förhållande till vad som angavs i halvårsrapporten för perioden januari-juni. Prognoser lämnade i samband med bokslutskommunikén för och i samband med delårsrapporten för perioden januari mars : "För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 6 miljoner kronor." Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA Belopp i miljoner kronor sep dec Hyresvärde 86 7 Vakans 56 Hyresintäkter 87 669 Fastighetskostnader 8 97 Driftnetto 689 57 Central administration Resultatandel från intresseföretag 9 Finansnetto 5 Förvaltningsresultat 75 6 Skatt 99 86 Resultat efter skatt 76 varav preferensaktie ägarna 7 7 varav stamaktieägarna 66 % 6 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA Mkr % 5 8 5 5 6 5 Kvartal 6 7 8 9 Kvartal 5 6 7 8 9 Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Delårsrapport januari september
FASTIGHETSBESTÅNDET Den september omfattade fastighetsbeståndet (7) fastig heter med en uthyrningsbar area om 76 ( 9 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8, (8,9) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 7 % ( %) av marknadsvärdet och 8 % ( %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 86,7 (697,) respektive 87, (66,) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 9 % (95 %). LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 7 9 8,9 % 89 58 77 5, 6 % 5 8 6 8, 5 % 5 988 78, % 5 77, 5 % >5 858 86 589, 7 % Totalt 78 9 65 87, % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA Investeringar Sagax har under perioden investerat 58, (988,) miljoner kronor varav 96,8 (869,) miljoner kronor avsåg förvärv och,5 (9,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av förvärven under perioden avsåg, miljoner kronor segmentet Stockholm, 75,6 miljoner kronor avsåg Helsingfors, och 77, miljoner kronor avsåg Övriga Finland. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg, miljoner kronor segmentet Stockholm,,9 miljoner kronor avsåg Övriga Sverige,,6 miljoner kronor avsåg Helsingfors och 7,5 miljoner kronor avsåg Övriga Finland., miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg, 5, miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 6, miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Försäljningar Sagax har under perioden sålt fastigheter för sammanlagt 9 miljoner kronor. Fastigheten Exportzonen i Norrköping frånträddes under det tredje kvartalet. Fastigheterna Ånsta :6 i Örebro samt Bildhuggaren i Vaggeryd kommer att frånträdas under det fjärde kvartalet och har den september värderats till avtalat försäljningspris. KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 8 6 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Segment ) 5 6 7 Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm 8 9 5 6 7 8 9 Marknadsvärde Hyresintäkt ) Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Övrigt 5 % (8 Mkr) Övriga Finland % (8 Mkr) Helsingfors % (98 Mkr) Stockholm 8 % ( Mkr) Övriga Sverige 6 % ( Mkr) Hyresvärde, Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad ) Mkr Andel Stockholm 57 8 959 55 7,6 9 57, 8 % 9 % 8, 7 % Övriga Sverige 7 7 6 7 97 5, 5 9, 6 % 96 %, 7 % Helsingfors 9 9 986, 8 8 98, % 96 % 9, % Övriga Finland 5 59, 6 67 8,5 % % 8,5 % Övrigt 5 7 68 7, 9 97 7,8 5 % 75 % 5,6 % Totalt 75 6 5 965 9 58,6 7 79 86,7 % 9 % 87, % ) Hyresintäkter på årsbasis per september. ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. ) Ny segmentsindelning från andra kvartalet, se även sidan 8. Delårsrapport januari september 5
VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6,5 %, att jämföra med 6, % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med, (8,) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 7, (5,) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har ökat med 5,9 (,5) miljoner kronor i års takt och uppgick till 8, miljoner kronor på årsbasis vid periodens utgång. Fastighetsförvärv har ökat vakansvärdet med,5 (,) miljoner kronor. Utgående vakansvärde uppgick till 55,7 (,) miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om, (,5) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav, (,) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och, (,5) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande, miljoner kronor under, motsvarande, miljoner kronor under, motsvarande,5 miljoner kronor under och avflyttningar motsvarande 7, miljoner kronor sker under. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 5, (,8) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick således till 7,7 (,8) miljoner kronor. LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår VAKANSFÖRÄNDRINGAR Mkr,6 7, 6,,5 5,5 >5, Totalt 8, Belopp i miljoner kronor sep dec Ingående vakans respektive år, 6, Avflyttningar,,5 Inflyttningar 7,,7 Förändring av lämnade rabatter 5,9,7 Vakansvärde från fastighetsförvärv,5, Utgående vakansvärde 55,7, Uppsagt för omförhandling, Uppsagda avtal, ej avflyttat, 6,5 Nyuthyrning, ej inflyttat 5,, Justerat utgående vakansvärde 7,7 57, VAKANSER SEPTEMBER Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 57,9 7,5 % 55 5,5 % Övriga Sverige 7 8,8,9 % 7 97, % Helsingfors,8,9 % 9,9 % Övriga Finland Övrigt 5, 5,5 % Totalt 55,7 6,5 % 5 965, % Hangaren i Stockholm förvärvades under det andra kvartalet och omfattar 675 kvadratmeter uthyrningsbar area fördelade på sex byggnader. Lokalerna används för lager och lätt industri och är uthyrda till flera olika hyresgäster. 6 Delårsrapport januari september
FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax (7) fastigheter uppgick den september till 9 59 (7 98) miljoner kronor. Förstärkningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 7, ( 69,7) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 57, (7,6) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 9,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 9 9 (7 58) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastig hetsvärderingar i Tyskland värderas av värderings företag juni och december och internt av Sagax mars och september under. Fastigheter vilka Sagax avtalat om försäljning av, men ännu ej frånträtt, värderas till avtalat försäljningspris. Per september värderades därför fastigheterna Ånsta :6 i Örebro samt Bildhuggaren i Vaggeryd till avtalat försäljningspris. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 7 55, 9 Förvärv av fastigheter 96,8 Investeringar i befintligt bestånd,5 Försäljning av fastigheter, Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 7, Värdeförändring 57, Fastighetsbestånd september 9 58,6 Förvärvad uppskjuten skatt 9,9 Bokfört värde 9 8,7 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 8 6 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Övrigt 5 % (7 Mkr) Övriga Finland % ( Mkr) Helsingfors % (986 Mkr) Stockholm 7 % ( 7 Mkr) Övriga Sverige 6 % ( 5 Mkr) Delårsrapport januari september 7
Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,5, %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (8,5 7, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6, 5, %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flödet respektive restvärdet motsvarade 8, % (8, %) respektive, % FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare DTZ Sweden DTZ Finland DTZ Egeskov Savills Immobilien/Sagax internt Totalt Antal fastigheter (,6 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8,6 %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8, % den juni. Sagax tillträdde Vitå i Stockholm under det tredje kvartalet. Vitå omfattar 9 5 kvadratmeter uthyrningsbar area och kvadratmeter friköpt markarea. Fastigheten är fullt uthyrd och återstående löptid uppgår till cirka 9 år. Sagax äger sedan 8 grannfastigheten Vitå och äger i och med förvärvet hela kvarteret med en total markarea om kvadratmeter. Båda fastigheterna innehas med äganderätt vilket avviker från majoriteten av fastigheterna i Kista som är upplåtna med tomträtt. Fastigheterna ligger i anslutning till Kistamässan, den nya skyskrapan Victoria Tower och Ericssons huvudkontor. 8 Delårsrapport januari september
FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 7 ( 855) miljoner kronor. Det egna kapitalet har under perioden ökat med 7,9 miljoner kronor till följd av nyemissioner av sammanlagt 5 58 stamaktier. Stamaktierna tecknades med stöd av teckningsoptioner vilka Sagax gav ut under 6 och som kunde tecknas till och med den 5 februari. Det egna kapitalet har minskat med,8 (8,) miljoner kronor till följd av beslutad utdelning. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 696 (5 557) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 798 ( 87) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 5, (,) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax har under perioden tagit upp nya lån eller refinansierat lån motsvarande totalt 569, miljoner kronor, samtidigt som totalt 56,7 miljoner kronor har amorterats. Sagax refinansieringsbehov under återstoden av uppgår till miljoner kronor i bottenlån, motsvarande % av bolagets räntebärande skulder. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till, (,) år respektive, (,6) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till,5 % (, %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade under perioden med 89, (6,) miljoner kronor, varav med 8,7 miljoner kronor under det tredje kvartalet till följd av att de långa räntorna på swapmarknaden fallit kraftigt. De fallande räntenivåerna förklaras av den finansiella oro som råder i omvärlden. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till, ( 6,5) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om, miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till avtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Sagax har under ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 69 miljoner kronor med start under perioden - och med slutdatum. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till,57 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som löper ut uppgår till,7 %. Kreditramar Sagax har under avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner kronor varav 6 miljoner kronor av faciliteten var outnyttjade den september. Sagax har under även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 5 miljoner kronor av vilka 8,5 miljoner kronor var outnyttjade den september. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING SEPTEMBER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 67,9 % % 65 % 9,5 % % 56 % 5 % 999, % 5 % 97 7 % 5 6,5 % 5 % 9 % >5 65 5, % 5 % 859 % Summa/genomsnitt 6 696,5 % % 6 696 % DERIVATAVTAL SEPTEMBER Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde sep Marknadsvärde dec Periodens förändring Nominella ränteswappar 85 %, 9,8,6 Räntetak 698 5 %,,6, Realränteswappar,8,8 Summa 8 %,, 89, Delårsrapport januari september 9
rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 577,5 7,7,9 66, 6, 75, Övriga intäkter,8 7,9,,7,6 7, Driftskostnader 6, 9, 9, 7,,7 9,8 Underhållskostnader 7,8 8,,7,7,, Tomträttsavgäld 9,9 9,,,,,9 Fastighetsskatt 5,, 5,9,7 7, 9,6 Fastighetsadministration, 7,8,,,, Driftnetto 99,, 8,8 5,8 57,7 68,7 Central administration,,7 8, 7,,5, Resultat från intresseföretag 7, 9, 67,7 5,7 8,6 6, varav förvaltningsresultat 5,5, 8,, 8,8, varav värdeförändring på fastigheter 8,,,7, 9,8,8 varav värdeförändring på finansiella instrument 8, 7, 78,6 5,8 9,6,6 Finansiella intäkter,7,9,7,9,6,5 Finansiella kostnader, 75,7 7, 6, 8,9 75, Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 9, 8,, 7,5 5,5 7,6 varav Förvaltningsresultat 8,8 9,6 7, 88,5,7 66, Värdeförändringar på fastigheter, realiserade,,,8, Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 57, 7,6 5, 8, 7,9, Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,7,6,6,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade, 76,,6 5,7 78, 65,8 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade, 8,8,,7 Värdeförändringar på fordringar/andelar i intresseföretag, 9,7,, Resultat före skatt,,7 95,9 5, 66, 8, Uppskjuten skatt 9, 56, 5,, 65, 8, Aktuell skatt,,,6, 7, 6,7 Periodens resultat 9,8 6, 5, 9, 9,7 7, Omräkningsdifferenser 9, 7, 8,7 7,,6 5,7 Totalresultat för perioden 8,8 6,8 6,7 85, 7, 6, Resultat per stamaktie, kr,7 8,96, 6,,8, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,7 8,,6 5,68,9,58 Genomsnittligt antal stamaktier 5 67 8 5 6 8 9 7 78 6 697 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 7 8 78 7 67 5 76 8 9 779 Delårsrapport januari september
rapport över finansiell ställning, i sammandrag Belopp i miljoner kronor sep sep dec Förvaltningsfastigheter 8 98,7 7 57,6 7 95,5 Förvaltningsfastigheter till försäljning 8, Uppskjuten skattefordran,, 8,8 Finansiella instrument,,9 7, Övriga anläggningstillgångar 9, 5, 77, Summa anläggningstillgångar 9 9,6 7 597,9 7 88, Kassa och bank 9,7 59, 9,7 Aktier,5 6,5 Övriga omsättningstillgångar 9, 67,6 76, Summa omsättningstillgångar 8,7 7,5 596, Summa tillgångar 9 6, 8 5, 8,7 Eget kapital 6,8 85,7 5,6 Långfristiga räntebärande skulder 6,8 5 9,7 5 87, Uppskjuten skatteskuld 99,6 5, 8,5 Finansiella instrument,5 65, 9, Övriga långfristiga skulder 6,6,7,9 Summa långfristiga skulder 6 8,5 5 6, 5 6,8 Kortfristiga räntebärande skulder 8,5 65,5 5,6 Övriga kortfristiga skulder 7,5, 6,7 Summa kortfristiga skulder 655, 568,6 68, Summa eget kapital och skulder 9 6, 8 5, 8,7 Delårsrapport januari september
rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Resultat före skatt,,7 95,8 5, 66, Värdeförändringar på finansiella instrument 7, 77,8, 5,6 76,5 Värdeförändringar på fastigheter 57, 7,9 5,5 8,5 75,7 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, 8,7, Resultat från ägande av intresseföretag 7, 67,7 67, Betald skatt,,,6, Övriga poster ej ingående i kassaflödet,7,,,,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 6,9 5,6 99,8 78, 8, Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar, 7,6 8,5,7 7, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder, 9,9,,, Kassaflöde från den löpande verksamheten 5,8 98, 9,6 5,6,9 Förvärv av fastigheter 96,8 869, 98,,6 99,7 Försäljning av fastigheter, 5,, 5, 7,8 Investeringar i befintliga fastigheter,5 9,, 7, 8, Försäljning av finansiella instrument,8 Fordringar på intresseföretag 7, 7, Försäljning av fordringar på intresseföretag 5, 5, 5, Försäljning av aktier i intresseföretag, Minskning av övriga anläggningstillgångar,,, 6,, Kassaflöde från investeringsverksamheten 9,8 6,5,8, 5,8 Emission av preferensaktier 6, 6, Emission av stamaktier 7,8 8,8 Inbetalt ej registrerat emissionskapital,5,5 Utbetald utdelning till aktieägare 9, 8, 8,7 7,7 5,8 Upptagna lån 569, 85,8 58, 6, 97,6 Amorterade lån 56,7, 9,5 5, 69,6 Lösen av finansiellt derivat,9,8,,8 Minskning av övriga långfristiga skulder,7 Ökning av övriga långfristiga skulder 9,, Kassaflöde från finansieringsverksamheten 895, 5,8 98,,,5 Periodens kassaflöde 99,7 57, 7,, 9,6 Kursdifferens i likvida medel,,6,,,6 Förändring av likvida medel, 55,7 6,9, 9, Likvida medel vid periodens ingång 9,7,7 99,5 7,,7 Likvida medel vid periodens utgång 9,7 59, 9,7 59, 9,7 Delårsrapport januari september
rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 9 6, 59,7,8 686,7 8,6 Aktieutdelning 8, 8, Nyemitterade preferensaktier 7,5 97,9 7, Transaktionskostnader,, Apportemitterade preferensaktier 8,8 5,,8 Inbetalt ej registrerat emissionskapital,,,5 Totalresultat januari-september 7, 6, 6,8 Eget kapital september 6,8 85,9 5,5 769,5 85,7 Transaktionskostnader,6,6 Nyemitterade stamaktier,5 5, 7,5 Inbetalt ej registrerat emissionskapital,5 8, 9,8 Totalresultat oktober-december, 7,5, Eget kapital december 5,8 876,6 8,8 97, 5,6 Aktieutdelning,8,8 Nyemitterade stamaktier,6 5, 7,9 Transaktionskostnader,, Incitamentsprogram,7,7 Totalresultat januari-september 9, 9,8 8,8 Eget kapital september 5, 89,,, 6,8 SEGMENTINFORMATION Från det andra kvartalet redovisar Sagax ny segmentsindelning. Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat före skatt Resultat vid av yttring av fastigheter Belopp i miljoner kronor Stockholm 58,5,9 9,6 7, 6, 6,9 55, 9, Övriga Sverige 6, 8,8 9,6 95,9,8 5,, 59,,, Helsingfors 6,6,9 9,5,,5, 5,,5 Övriga Finland 58, 56,5 7, 6,8 9,6, 7,7 6,5 Övrigt,,6 7, 5,,,5,, Summa segmentsnivå 577,5 7,7 79,, 57, 7,6 6,,,, Finansiella instrument 7, 77,8 Övrigt ej fördelat,6,8 88,,7 Totalt 577,5 7,7 8,8 9,6 57, 7,6,,7,, Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor sep sep sep sep sep sep sep sep Stockholm 7,6 9,, 5,5, 7, Övriga Sverige 5, 67,5,9 7,,5, 5, Helsingfors 986, 778,5,6,7 75,6 6,6 Övriga Finland, 8,5 7,5 77, Övrigt 7,,9,7 Summa segmentsnivå 9 58,6 7 97,5,5 9, 96,8 869,, 5, Övrigt ej fördelat Totalt 9 58,6 7 97,5,5 9, 96,8 869,, 5, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari september
NYCKELTAL jan-dec 9 jan-dec 8 jan-dec 7 jan-dec 6 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,7 8, 8, 8, 7,6 7, 8, Överskottsgrad, % 86 9 89 88 89 87 8 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 97 98 95 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 9 95 9 95 96 97 9 Hyresduration, år 8, 8,9 8,6 9, 9, 8,7 7, Uthyrningsbar area, kvadratmeter 75 6 8 879 55 96 777 89 7 558 959 Antal fastigheter 7 9 98 57 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 7 9 Genomsnittlig ränta, %,5,,, 5, 5, 5, Räntebindning inkl. derivat, år,,,, 5, 5,7 5,9 Kapitalbindning, år,,6,, 5, 5,8 5, Soliditet, % 6 9 6 Belåningsgrad, % 7 69 67 7 7 68 7 Räntetäckningsgrad, ggr,,,,,8,8, Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 56, 67, 7, 88,,9 7,5 76,75 Eget kapital per aktie, kr 7,5 56, 78,55 59,8 6,6 8,7 8,68 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 7,5 5,8 76, 56,6 6, 77, 6, Resultat per aktie, kr,7 8,96,8,6 7,5,68,6 Resultat per aktie efter utspädning, kr,7 8,,9,59 7,5,,9 Kassaflöde per aktie, kr 5,67,5 9,9 6,5,7 9,7 5,67 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 5,6, 7,86 5,9, 9, 5,9 Antal aktier vid periodens utgång 6 8 9 66 77 77 77 96 8 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 6 8 5 89 7 88 66 5 57 776 788 7 78 Genomsnittligt antal aktier 5 67 8 5 7 78 77 77 997 7 9 79 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 7 8 78 76 8 76 99 75 75 785 59 5 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 6, 6, 6, 7,5, 7, 7,6 Eget kapital per aktie, kr,5,5,,,,, Resultat per aktie, kr,5,5,,,,, Kassaflöde per aktie, kr,5,5,,,,, Antal aktier vid periodens utgång 7 5 7 5 7 5 65 76 5 9 76 959 8 595 8 Genomsnittligt antal aktier 7 5 556 979 87 8 68 89 97 7 77 8 6 87 85 Delårsrapport januari september
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Nettoomsättning 6, 7, Administrationskostnader,7,6 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 8,, Finansiella intäkter 55,7,9 Finansiella kostnader,,6 Resultat före skatt 5, 7, Skatt,,9 Periodens resultat, 5, MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor sep sep dec Materiella anläggningstillgångar,8,,9 Uppskjuten skattefordran 5, 5, 5, Fordringar på koncernföretag 776,6 9, 9,6 Fordringar på intresseföretag 68,5 6, 69,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar 6,7 9,,9 Summa anläggningstillgångar 99, 9, 9,7 Kassa och bank 6,7 6, 88,8 Fordringar på koncernföretag,7 9,6 9, Fordringar på intresseföretag,8,8 Övriga omsättningstillgångar,6 6, 6,6 Summa omsättningstillgångar 6,8 66, 69, Summa tillgångar 75,8 57, 6,9 Eget kapital 8,8 7,7 86, Långfristiga räntebärande skulder 8, 5, 5, Skulder till koncernföretag 9,8 6,5 9,9 Summa långfristiga skulder, 76,5 89,9 Skulder till koncernföretag,5 7, Övriga korfristiga skulder, 6,9 5,6 Summa kortfristiga skulder,8 6,9 59, Summa eget kapital och skulder 75,8 57, 6,9 Delårsrapport januari september 5
AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 5 777 (5 7) aktieägare och börsvärdet uppgick till 69 ( 986) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den september för Sagax stamaktie uppgick till 56, (67,) kronor. Under årets tredje kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt () transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 8 % (9 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till,7 (,) miljoner kronor per dag. Nedan visas kursutvecklingen sedan Sagax bytte verksamhets inriktning till fastighetsförvaltning. Preferensaktier Betalkursen den september för Sagax preferensaktie uppgick till 6, (6,) kronor. Omsättningshastigheten under årets tredje kvartal uppgick till % (6 %) och aktien var föremål för i genomsnitt (6) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 6. maktien negie Real Estate Index Real Estate Index, lusive utdelning Kr 8 6 8 6 Stamaktien Carnegie Real Estate Index SIX Real Estate Index, inklusive Omsatt utdelning antal aktier -tal Omsatt antal aktier -tal 5 5 5 5 5 5 5 5 Kr 5 5 5 5 Preferensaktien Kr 5 5 5 5 Preferensaktien Omsatt antal aktier -tal Omsatt antal aktier 5 5 5 5 5 6 7 85967 8 SIX Telekurs 9 SIX Telekurs 6 7 8 6 9 7 8 9 SIX Telekurs SIX Teckningsoptioner Årsstämman den 5 maj beslöt om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj. Teckningskursen i maj skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj till maj enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 5 8 teckningsoptioner. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. AKTIEÄGARSTRUKTUR SEPTEMBER Antal aktier Antal aktieägare 5 8 5 5 7 5 5 5 5 Totalt 5 777 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 87, % Privatpersoner bosatta utomlands 7,8 % Företag/institutioner i Sverige 5 8,6 % Företag/institutioner utomlands 59 7, % Totalt 5 777, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 5 7 9, % Luxemburg, % Irland 8,8 % Danmark 86,7 % Estland, % Ryssland, % Övriga länder 79,6 % Totalt 5 777, % 6 Delårsrapport januari september
NYCKELTAL PER STAMAKTIE sep sep ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande månader. ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. dec 9 dec 8 dec 7 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 56, 67, 7, 88,,9 7,5 76,75 Förvaltningsresultat ) per aktie efter utspädning, kr,85 7,65 9, 5,79,6 8,8 5,55 Kassaflöde ) ) per aktie efter utspädning, kr 9,69 6,7 7,86 5,9, 9, 5,9 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 7,5 5,8 76, 56,6 6, 77, 6, Börskurs/Förvaltningsresultat ), ggr 7, 9,5 8,9 5,6,8 9,,8 Börskurs/Kassaflöde ) ), ggr 7,9, 9,5 5,8,9 8,, Börskurs/Eget kapital, % 5 57 56 95 6 dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till,85 (7,65) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 7, (9,5). Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 7,5 (5,8) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 5 % ( %) av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr 8 6 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 % 5 8 7 Kvartal 5 6 7 8 9 Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande månader Börskurs/eget kapital per stamaktie Extra bolagsstämma i AB Sagax den 6 augusti Vid Sagax extra bolagsstämma beslöts enhälligt att godkänna styrelsens förslag till förtydligande av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktier. Texten i bolagsordningens punkt 5. första stycket justerades enligt följande. Gammal lydelse: "Den vinst enligt fastställd balansräkning, som enligt lag får utdelas, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier." Beslutad lydelse: "Den vinst enligt fastställd balansräkning, som får utdelas enligt bestämmelsen om skyddet för bolagets bundna egna kapital och försiktighetsregeln i 7 kap aktiebolagslagen och som ryms inom styrelsens förslag till vinstutdelning, får inte undantas från utdelning till preferensaktieägare med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier." Delårsrapport januari september 7
STÖRSTA AKTIEÄGARE SEPTEMBER Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 8 76 57 75 775 8,5 % 5, % M Capital Management 5 9 788 6,6 %,7 % Familjen Salén med bolag 6 79 8 595,8 % 8, % Länsförsäkringar Fastighetsfond 868 9 8 9,7 % 5, % Catella Hedgefond 7 66 8 8 9, %,8 % Banque Carnegie Luxembourg 8 5 5 5 5 997, %,6 % Avanza Pension 9 9 99 9 68 8 97 6, %, % Gårdarike 56 99 5 6,5 %,5 % Nordnet Pensionsförsäkring 7 5 6 89 667 7 7 659, %, % Sifonen 5 5 9 66, %,9 % Johan Thorell med bolag 67 99 999, %,9 % Tagehus Holding 5 5 9, %,9 % Equity Trading OPS 8 8 8 8,8 %,8 % Alcur 5 9 65,7 %,8 % Göran E Larsson med bolag 75 5,6 %,7 % Filip Engelbert med bolag 5, %,7 % Humle Småbolagsfond, %,6 % SEB Sverigefond Småbolag, %,6 % Artelis Förvaltning 9 67 57 559, %,6 % Robur Småbolagsfond Sverige, %,6 % Delsumma 777 6 587 6 8 669 97 7,8 % 7,7 % Övriga aktieägare 69 76 79 8 59 669 97 5, % 9, % Totalt 6 8 687 78 7 5, %, % varav styrelse och medarbetare 6 76 79 7 96 78 768,5 % 5,9 % Ovanstående aktieägarstruktur per september är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden. REDOVISNINGSPRINCIPER Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR, kompletterande redovisningsregler för koncerner. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS). Sagax har, i enlighet med IAS Effekterna av ändrade valutakurser, tidigare betraktat den svenska kronan som funktionell valuta även för verksamheterna i Finland och Tyskland. Då verksamheterna utomlands expanderat och Sagax under och även byggt upp en organisation i Finland har bolaget valt att göra en annan bedömning och från och med betrakta euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland och Tyskland. I enlighet med IAS, punkterna 5 och 7, tillämpas de omräkningsbestämmelser som gäller för den nya funktionella valutan framåtriktat från den januari. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta från den januari. Sagax segmentsredovisning består sedan det andra kvartalet av segmenten Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Alla i delårsrapporten redovisade jämförelsetal har justerats för den nya segmentsindelningen. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräknings metoder är i övrigt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 8,5 (7,) miljoner kronor. Sagax erhåller arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 7,8 (,) miljoner kronor. 8 Delårsrapport januari september
Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför haft som princip att låta auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderats internt per september. Sagax övriga fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per september, förutom fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning. Fastigheterna Ånsta :6 i Örebro samt Bildhuggaren i Vaggeryd har värderats till avtalat försäljningspris. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den september skulle en höjning av marknadsräntorna med, procentenheter ha ökat Sagax räntekostnader med,7 miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med, procentenheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med,7 miljoner kronor. Värdena i koncernens balansräkning är exponerade mot förändringar i främst eurokursen. Nettoexponeringen den september, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 56 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 7 9. Känslighetsanalys per september Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ % +/ 8,6 Hyresintäkter +/ % +/ 8, Fastighetskostnader +/ % /+, Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge ) +/ %-enhet /+,7 Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå ) +/ %-enhet /+ 7, Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ % +/,5 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ % +/,9 Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ % +/ 9,6 Förändring av valutakursen ) +/ % +/ 7,5 ) Hänsyn tagen till finansiella derivat. ) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. ) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. PERSONAL Sagax hade vid periodens utgång 5 anställda varav kvinnor. med arbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 5 medarbetare är anställda i ett av de finska dotter bolagen och tjänstgör i Finland. En medarbetare är föräldraledig. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. HÄNDELSER EFTER periodens UTGÅNG Den 9 oktober pressmeddelades att Söderport Fastigheter AB, vilket Sagax äger 5/5 tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB, förvärvat tomträtten till Ostmästaren i Stockholm. Anskaffningskostnaden uppgår till 8 miljoner kronor motsvarande 7, % initial direktavkastning. Tillträde äger rum den 8 oktober. Fastigheten omfattar 5 kvadratmeter uthyrningsbar area, bestående av främst höglager och butikslokaler. Delårsrapport januari september 9