Real Holding i Sverige AB (Publ) Strikt konfidentiellt December 2015 Trekanten 30, Landskrona Lokstallarna, Karlskrona Anderstorps-Törås 2:252 Obligationsemission 65 MSEK
Disclaimer Det här dokumentet utgör enbart marknadsföring och innehåller information som enbart är ämnat för behöriga mottagare i enlighet med det prospekt som omnämns i denna Disclaimer. Detta dokument utgör heller inte rådgivning och är inte ett erbjudande riktad till någon part. Dokumentet är inte godkänt av någon tillsynsmyndighet och utgör inget prospekt. Informationen i detta dokument avser en lånefinansiering för Real Holding i Sverige AB (556865-1680) ( Real Holding, Real eller Bolaget ) och utgör inte ett erbjudande om att teckna värdepapper av något slag. För närmare information om Bolaget, villkoren och obligationserbjudandet hänvisas läsaren till det prospekt som upprättas och registreras hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument med anledning av lånefinansieringen. Ingen teckning eller förvärv av värdepapper som avses i detta dokument skall ske förutom på grundval av prospektet. Dokumentet får inte distribueras till land där distributionen kräver ytterligare åtgärder utöver vad som beskrivs ovan eller strider mot lagar och regler i sådant land. Personer som tar del av dokumentet där förhållanden är någon av de nyss beskrivna är förbjudna att ta del av detta dokument. Informationen i detta dokument har inte genomgått någon oberoende verifiering. Teknisk-, finansiell-, eller miljöundersökning har inte gjorts avseende Bolaget i samband med upprättandet av detta dokument. Endast en begränsad legal granskning har genomförts avseende Bolagets verksamhet och tillgångar och den legala granskningen har endast avsett en begränsad mängd dokumentation. Det kan därför finnas oidentifierade risker avseende Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. All information som lämnas i dokumentet bör noga övervägas, i synnerhet med avseende på de specifika risker som varje åtagande att låna ut pengar till Bolaget innebär. Det finns inga garantier för att Bolaget kommer att kunna fullgöra sina åtaganden under lånen vartill hänvisas i detta dokument. Inget ansvar av något slag accepteras, varken avseende dokumentet som sådant eller innehållet i dokumentet, inte heller för handlingar som vidtas på grundval av dokumentet eller dess innehåll. Bolaget friskriver sig således från allt ansvar som på något sätt relaterar till detta dokument, inklusive men inte begränsat till eventuella skrivfel/tryckfel. Bolaget kommer inte, och har ingen skyldighet att, uppdatera detta dokument. De eventuella medel som lånas ut kan gå förlorade i sin helhet som en konsekvens av faktorer som Bolaget kan respektive inte kan påverka. Faktiska händelser och resultatutfall kan komma att skilja sig avsevärt från vad som framgår av framtidsinriktade uttalanden till följd av risker och andra faktorer som detta dokument innehåller respektive inte innehåller. Genom att ta del av detta dokument godkänner läsaren att man är införstådd med de omständigheter och krav som råder för att ta del av detta dokument och att någon överträdelse härav inte görs. Real Holding i Sverige AB (Publ) Med anledning av den förestående lånefinansieringen har detta presentationsmaterial ( Presentationsmaterialet ) upprättats. Ansvarsförsäkran Med anledning av den förestående lånefinansieringen har detta dokument ( Presentationsmaterialet ) upprättats. Härmed bekräftas att styrelsen för Real Holding i Sverige AB är ansvarig för informationen i Presentationsmaterialet och härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i materialet, såvitt styrelsen känner till, är riktiga och överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Styrelsen för Real Holding i Sverige AB (Publ) 2
Innehåll 4. BAKGRUND 5. ERBJUDANDET I KORTHET 6. TRANSAKTIONEN 7. FASTIGHETERNA 14. SÄKERHETER 15. ÄGAR- OCH KONCERNSTRUKTUR 16. STYRELSE & LEDNING 17. NYCKELPUNKTER 18. FRAMTIDSUTSIKTER 19. Q & A 20. SÅ HÄR INVESTERAR DU 3
Bakgrund Real Holding Sverige AB (Publ) bildades 2011 och är ett svenskt fastighetsbolag med säte i Stockholm. Bolagets verksamhet består i att förvärva, förädla och förvalta fastigheter. Bolaget har för avsikt att äga och förvärva både bostadsfastigheter samt lokalfastigheter. Ambitionen är att inom ett par år äga ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde om minst en miljard SEK. Bolaget har en stark ägarbas med Bengt Linden och de svenska fastighets-koncernerna Kvalitena och Tuve Holding som huvudägare. Tuve Holding äger 100% av Tuve Bygg som omsätter 1,5 miljarder genom nyproduktion samt 100% av Chamber Bygg som är ledande i Sverige på ROTrenoveringar. Trekanten 30, Landskrona Fastighetsgruppens ägare utgörs av personer med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden. Bakgrunden till obligationsemissionen är att finansiera fyra fastighetsförvärv. Anderstorps-Törås 2:252 4
Erbjudandet i korthet Låntagare: Real Holding i Sverige AB (Publ) Volym: 65 000 000 SEK Löptid: 3 år (18 dec 2015 21 dec 2018) Teckningsperiod: Fram till 29 februari 2016 Ränta: 8,5 % p.a. (ränta betalas kvartalsvis) Courtage: 3 % ISIN: Agent: Fondkommission: Legal rådgivare: Säkerhet: Revisor: Tillsynsmyndighet: Notering: SE0007280383 Intertrust CN (Sweden) AB Mangold Fondkommission AB Grönberg Advokatbyrå AB Pant i aktier och underliggande tillgångar KPMG Finansinspektionen i Sverige Avses noteras på Nasdaq First North Bond Market Kapitalanvändning 57 MSEK Förvärvsfinansiering 8 MSEK Transaktionskostnader 65 MSEK TOTALT Investeringsexempel Investering 1 000 000 SEK Erhållen ränta 8,5 % per år Total avkastning 255 000 SEK Återbetalning 21 dec 2018 5
Transaktionen Obligationsemissionen kommer att finansiera fyra fastighetsförvärv. Obligationen har en löptid om 3 år med en ränta om 8,5 % på årsbasis, räntan utbetalas kvartalsvis. Finansiell rådgivare vid obligationsemissionen är Mangold Fondkommission AB. I transaktionen kommer Grönberg Advokatbyrå AB att vara legal rådgivare och Intertrust CN (Sweden) AB att vara säkerhetsagent. Återbetalning av brygglånet Återbetalning av obligation Kapitalanskaffning till obligationen Obligationens löptid Brygglånets löptid December Januari 2016 Februari Mars April December Januari 2018 6
Real Nissaholmen Fastigheter AB, Gislaved Henja 10:4 Henja 10:4, Verkstaden 2 & Anderstorps-Törås 2:252 Yield, % 8,1 % Totalyta 36 902 m2 Hyresintäkter (årstakt) Driftsnetto (årstakt) 12,8 MSEK 7,9 MSEK Marknadsvärde (Forum) 96,0 MSEK Köpeskilling 96,0 MSEK Anderstorps-Törås 2:252 Fastigheterna är belägna vid Gislaveds kommun i Jönköpings län. Fastigheterna uthyres som industri, lager samt kontor. Den sammanlagda vakanta arean avseende fastigheterna uppgår till 3 016 kvm, främst relaterat till fastigheten Verkstaden 2 med 2 412 kvm i vakant yta. 7
Real Fastigheter i Håbo AB, Håbo Dyarne 5:96, 5:108, 5:100 & 3:5 Dyarne 5:100 & 3:5 Yield, % 7,4 % Totalyta 7 688 m 2 Hyresintäkter (årstakt) 5,0 MSEK Driftsnetto (årstakt) 3,4 MSEK Marknadsvärde (Forum) 46,0 MSEK Köpeskilling 46,0 MSEK Dyarne 5:96 & 5:108 Fastigheterna är belägna i Bålsta, Håbo kommun. Fastigheterna uthyres som kontor-, restaurang-, industri-, lager-,hälsovård- och butikslokaler. Fastigheterna har värderas av värderingsinstitutet Forum Fastighetsekonomi AB och uppskattas vara värda 46 MSEK. 8
Lokstallarna, Karlskrona Blekingegatan 3, 7-11 Yield, % 7,7 % Totalyta 3 890 m 2 Hyresintäkter (årstakt) 3,5 MSEK Driftsnetto (årstakt) 2,4 MSEK Marknadsvärde (Savills) 31,3 MSEK Köpeskilling 29,4 MSEK Lokstallarna, Karlskrona Fastigheten är mycket centralt belägen, endast ett stenkast från centrum och ett par minuter från centralstationen. Fastigheten har en totalyta om 3 890 kvm. Idag uppgår outhyrd area till 495 kvm och den långsiktiga vakansrisken bedöms till 7,3 %. Byggnaden inrymmer kontor, lager och gym. Merparten av lokalerna är renoverade under de senaste 5 åren och håller en god standard. 9
Snigelhuset 4, Stockholm Alviksvägen 45A, Alviksvägen 45B, Alviksvägen 45C & Slättvägen 2 Yield, % 4,8 % Totalyta 340 m 2 Hyresintäkter (årstakt) 1,0 MSEK Driftsnetto (årstakt) 0,8 MSEK Marknadsvärde 17,5 MSEK Köpeskilling 17,5 MSEK Snigelhuset 4, Stockholm Fastigheten är belägen i ett attraktivt område i Stockholm och klassificeras som hyreshusenhet. Byggnaden är nyrenoverad med exklusiva lägenheter som hyrs ut till företag. Huset ligger centralt beläget på Alviksvägen vid Äppelviken i Bromma. Värderingen på fastigheten är utförd av Forum Fastighetsekonomi och uppskattas till 17,5 MSEK. 10
Trekanten 30, Landskrona Stora Norregatan 130 Yield, % 6,4 % Totalyta 255 m 2 Hyresintäkter (årstakt) 0,4 MSEK Driftsnetto (årstakt) 0,3 MSEK Marknadsvärde (Savills) 5 MSEK Trekanten 30, Landskrona Fastigheten är centralt belägen, endast några hundra meter från Stortorget och ca 1 km från Landskrona Slott. På fastigheten finns ett bostadshus. Byggnaden är ett kedjehus och såldes ihop-byggd med intilliggande byggnader. 11
Fastigheter - Totalt Totalt Värdering 196 MSEK Hyresintäkter 23 MSEK Driftnetto 15 MSEK Yield, % 7,7 % Trekanten 30, Landskrona Trekanten 30, Landskrona Soliditet, % 32% Belåningsgrad, % 85% Fastighetsvärde 196 MSEK Snigelhuset 4, Stockholm Bolaget äger sedan tidigare fastigheten i Landskrona och har nu tillträtt fastigheterna i Gislaved, Håbo och Stockholm. Därutöver har Bolaget avtal om förvärv av fastigheten i Karlskrona. 12
Fastigheter - Totalt Fastigheterna 2 4 Trekanten 30, Landskrona Trekanten 30, Landskrona 1 Gislaved 2 Håbo 3 Karlskrona 4 Stockholm 5 Landskrona 1 5 3 Snigelhuset 4, Stockholm 13
Säkerheter Säkerheterna består av aktiepant i fyra fastighetsbolag: 1. Real Nissaholmen Fastigheter AB, Gislaved 2. Real Fastigheter i Håbo AB, Håbo 3. Real Handelsfastigheter AB, Karlskrona Real Samhällsfastigheter AB, Karlskrona 4. Tomleo AB, Stockholm Pantavtalen har s.k. negative pledge, vilket förhindrar Bolaget från att avyttra tillgångar eller ta upp ytterligare lån. Utöver obligationsfinansiering så finansieras REAL genom en aktieemission om 40 MSEK. Tillgångar Skuldstruktur Värderingen av de 4 förvärvade fastigheterna summerar till 190 MSEK Aktiepant 92 MSEK Bottenpant 99 MSEK Obligationslån 65 MSEK Bottenlån 99 MSEK 191 MSEK 164 MSEK Aktiebrev i pantsatta bolag överlämnas till agenten där de förvaras under obligationens löptid. Agenten tillvaratar investerarnas intressen genom att kontrollera säkerheterna. REAL Agent Investerare 14
Ägar- och koncernstruktur Koncernstruktur All ekonomisk och teknisk fastighetsförvaltning hanteras internt av Real genom bolaget Real Fastigheter AB (Publ) Nuvarande Ägare # A-aktier # PREF 1 % röster % kapital Bengt Linden 14 500 000 40,98 39,62 Tuve Holding AB 7 050 000 19,92 19,26 Kvalitena AB (Publ) 7 050 000 19,92 19,26 Daniel Andersson (privat/bolag) 6 600 000 18,65 18,03 Threshold AB 1 350 000 0,38 3,69 Adbus Solutions AB 50 000 0,14 0,14 Totalt 35 250 000 1 350 000 100% 100% 15
Styrelse & ledning Bengt Engström Styrelseordförande Bengt Engström har en lång erfarenhet från ledande positioner i flertalet stora multinationella bolag. Bengt har bland annat varit VD för Fujitsu Nordic, Duni samt Whirlpool. Dessutom har Bengt agerat konsult åt riskbolaget EQT vid ett antal tillfällen, framförallt i samband med sitt arbete som VD och styrelseledamot hos Duni. Lennart Molvin Styrelseledamot Lennart Molvin har lång erfarenhet i ledande roller från flera börsnoterade bolag inom industri, läkemedel och fastigheter. Lennart har suttit som CFO för IKEA Group och var grundare av medlemskapsprogrammet IKEA FAMILY. Lennart har även varit med och noterat fastighetsbolaget Wihlborgs på Nasdaq Stockholm. Peter Karlsten Styrelseledamot Peter Karlsten är idag verksam som senior rådgivare till AB Volvo och har en lång erfarenhet inom Volvo-koncernen där han suttit som vice VD för AB Volvo samt som styrelseledamot och VD för flera dotterbolag. Dessutom har Peter bakgrund inom ABB där han haft flera ledande positioner. Utöver ovan har Peter även styrelseuppdrag inom Bulten AB, Prevas AB, Confiar AB och Deutz AG. Bengt Linden Styrelseledamot Bengt Linden är registrerad fastighetsmäklare sedan 1984 och har sedan dess bedrivit egen verksamhet som fastighetsmäklare och sedan 1995 som förvaltare av egna fastigheter. Förvaltningsverksamheten har idag 15 anställda inom administration och fastighetsskötsel och har för närvarande 30 000 kvadratmeter yta under förvaltning. Bengt Linden är Civilekonom från Stockholms universitet. Daniel Andersson VD Daniel Andersson är ekonom från Lunds Universitet, med huvudinriktning Nationalekonomi. Daniel Andersson har arbetat som affärsutvecklare, vice VD och tillika styrelseledamot i Amasten Holding AB (Publ), noterat på Nasdaq First North. Nils Fransson CFO Nils Fransson har gedigen erfarenhet från ekonomiarbete och startade en egen redovisningsbyrå på 1990-talet. Nils har även arbetat som fristående redovisningskonsult för flertalet fastighetsbolag under 2000-talet. Nils Fransson tillträdde som CFO 2015. 16
Nyckelpunkter Ägare Bolaget har en ägarstruktur med lång och gedigen erfarenhet från fastighetsbranschen. Bengt Linden, med bakgrund som bl.a. fastighetsmäklare och förvaltare, har gått in som huvudägare i Bolaget. Tuve Holding, ägare till Tuve Bygg som omsätter 1,5 miljarder och Chamber Bygg som är ledande i Sverige på ROT-renoveringar, har också gått in som storägare. Kvalitena AB är bland annat huvudägare i börsnoterade D.Carnegie & Co, Stendörren Fastighet AB samt A Group of Retail Assets Sweden AB. Styrelse Styrelsen har på senaste kompletterats med Bengt Engström och Peter Karlsten som har mångårig erfarenhet från stora nationella och multinationella bolag så som ABB, AB Volvo, Fujitsu Nordic och Whirlpool. Högt driftnetto Beståndet genererar ett högt driftnetto om 15 MSEK, vilket motsvarar en yield om ca 7,7 %. Notering Notering av både stamaktier, preferensaktier och obligationsemissionen kommer att öka Bolagets finansieringsmöjligheter. Trekanten 30, Landskrona Lokstallarna, Karlskrona 17
Framtidsutsikter Fastighetsbolag Yield (%) Soliditet (%) Fastighetsvärde (MSEK) D.Carnegie & CO. 4,9% 25% 12 592 MSEK Victoria Park 4,6% 33% 6 957 MSEK Stendörren Fastigheter 6,3% 28% 4 428 MSEK Kallebäck Property Invest 7,5% 44% 845 MSEK Medel 5,8% 33% 6 205 MSEK Real Holding 7,7% 32% 196 MSEK Källa: Delårsrapporter avseende aktuell intjäningsförmåga 12 månader och finansiell status Sett till ovanstående tabell innehar Real en fastighetsportfölj till ett värde om 196 MSEK med en yield om 7,7 %, jämfört med sektorkollegor ligger man klart över medel vilket borde tolkas positivt. Soliditeten för Real ligger på 32 %, vilket är i linje med övriga konkurrenter. Bolagets avsikt är att äga och förvalta förvärvade bestånd långsiktigt och ambitionen är att Real inom några år ska äga ett fastighetsbestånd med ett marknadsvärde om minst 1 miljarder SEK. Av detta skälet har Bolaget för avsikt att notera både stamaktier, preferensaktier och obligationslånet, vilket kommer att öka Bolagets finansieringsmöjligheter för nya fastighetsförvärv. 18
Q & A Vad skall obligationslånet användas till? - Svar: Obligationslånet skall användas till att finansiera fyra stycken fastighetsförvärv. Hur kommer obligationen och räntan återbetalas? - Svar: Obligationens löptid är 3 år under vilken REAL, enligt prognos, ska generera tillräckligt med kapital som krävs för att klara Bolagets ränteutbetalningar. Bolaget kan även refinansiera lån genom nyemittering av aktier, ny obligation eller genom försäljning av fastigheter. Vilka tillgångar/säkerheter är knutna till obligationen? - Svar: Pant i aktier kommer tas i de fyra fastighetsägande bolagen som förvärvas. Vilka är säljarna till de 4 fastighetsbolagen? - Svar: Lokstallarna (Karlskrona) säljs av Jernhusen Holding 4 AB, Tomleo (Stockholm) säljs av Ulla Sandberg Media AB, Real Nissaholmen Fastigheter AB (Gislaved) och Real Fastigheter i Håbo AB (Håbo) säljs båda av Threshold AB. Vem har utfört värderingarna på fastigheterna? - Svar: Forum Fastighetsekonomi AB har utfört värderingarna på fastigheterna i Gislaved och Håbo. Savills Sweden AB har utfört värderingarna på fastigheterna i Karlskrona och Landskrona 19
Så här investerar du 1. Investeraren fyller i och skriver under anmälningssedel för Erbjudandet. Därefter postas, faxas, lämnas eller e-postas anmälningssedeln till Mangold Fondkommission enligt nedan: (Bifoga även vidimerad (av 2 st) ID-kopia samt i förekommande fall registreringsbevis) Mangold Fondkommission AB Ärende: Real Holding i Sverige AB Box 55691, 102 15 Stockholm Tel: +46 8 503 01 550 Fax: +46 8 503 01 551 E-post: emissioner@mangold.se 2. Investeraren för över beloppet till Mangold Fondkommissions klientmedelskonto hos Swedbank samt anger personnummer för den fysiska person som undertecknat anmälningssedeln. Kontonummer: 8901-1, 944 447 290-7 IBAN: SE53 8000 0890 1194 4447 2907 BIC: SWEDSESS Meddelande till mottagaren: Ange personnummer på fysisk person (samma fysiska person som undertecknat anmälningssedeln). 3. Investeraren erhåller avräkningsnota. 20