Flyttskatter och rörlighet på bostadsmarknaden En internationell jämförelse

RAPPORT........................................................... HUI Research på uppdrag av Villaägarna Flyttskatter och rörlighet på bostadsmarknaden En internationell jämförelse Januari 2013 Nils Bohlin och Camilla Olsson

SAMMANFATTNING I denna rapport analyseras samband mellan flyttskatter och olika mått på rörligheten på bostadsmarknaden. De mått som används är omsättningshastighet för småhus, nyproduktion av småhus samt flyttmönster i ett antal europeiska länder och USA och Kanada. Rapporten bygger på insamlad officiell statistik från respektive lands statistikmyndigheter och skattemyndigheter. Resultaten visar att det finns ett samband mellan flyttskatter och bostadsmarknadens rörlighet som går ut på att länder som har högre flyttskatter, främst definierat som skattekostnad vid försäljning av småhus, tenderar att ha lägre rörlighet på bostadsmarknaden. Rörlighet på bostadsmarknaden definieras på tre olika sätt; omsättningshastighet i småhusbeståndet; andelen nyproducerade småhus i förhållande till befolkningens storlek; liksom indirekt genom måttet genomsnittligt antal flyttar per person och år. De tre måtten har ett omvänt samband med nivån på flyttskatterna vilket indikerar att flyttskatterna försämrar rörligheten på bostadsmarknaden. Rapporten understryker att de generella samband som finns mellan flyttskatter och måtten på rörlighet på bostadsmarknaden ger skäl att gräva djupare i de orsaksmekanismer som ligger bakom sambanden. När det gäller nyproduktionen av småhus visar till exempel undersökningar och offentlig statistik att Sverige har en av västvärldens lägsta nyproduktion av småhus, samtidigt som vi har de högsta flyttskatterna. Vidare innebär sambanden mellan flyttskatterna och bostadsmarknadens rörlighet att även arbetsmarknaden drabbas vilket gör att frågan om flyttskatterna är ett samhällsproblem.

INNEHÅLL 1 INLEDNING... 2 1.1 Bakgrund... 2 1.2 Syfte... 3 2 METOD... 4 2.1 Datainsamling... 4 2.2 Variabelkonstruktion... 5 3 RESULTAT... 7 3.1 Flyttskatter och omsättningshastighet för småhus... 7 3.1.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och omsättningshastighet... 7 3.1.2 Samband mellan skattekostnad och omsättningshastighet... 8 3.2 Flyttskatter och nyproduktion av småhus...10 3.2.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och nyproduktion av småhus... 10 3.2.2 Samband mellan skattekostnad och nyproduktion av småhus... 11 3.3 Flyttskatter och flyttmönster...12 3.3.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och flyttmönster... 12 3.3.2 Samband mellan skattekostnad och flyttmönster... 12 4 SKATTEREGLER OCH SMÅHUSSTATISTIK... 14 4.1 Skatter och avgifter vid småhusförsäljning...14 4.1.1 Kapitalinkomstskatt internationell jämförelse av nivåer... 14 4.1.2 Kapitalinkomstskatt internationell jämförelse av skattekostnad... 14 4.1.3 Stämpelskatt/överlåtelseskatt internationell jämförelse av nivåer... 15 4.1.4 Flyttskatt internationell jämförelse av skattekostnad... 16 4.2 Småhusstatistik...17 4.2.1 Antalet småhus internationell jämförelse... 17 4.2.2 Antalet försäljningar småhus internationell jämförelse... 17 4.2.3 Omsättningshastighet småhus internationell jämförelse... 18 4.2.4 Försäljningspris småhus internationell jämförelse... 18 0

4.2.5 Nyproduktion småhus internationell jämförelse... 19 4.2.6 Flyttmönster småhus internationell jämförelse... 20 5 SLUTSATSER... 21 5.1 Sambandet mellan flyttskatter och rörlighet på bostadsmarknaden...21 6 APPENDIX... 22 6.1 Begreppsdefinitioner...22 6.2 Skatteregler per land...24 1

1 Inledning 1.1 Bakgrund Flyttskatter är ett samlingsnamn för skatter som tas ut i samband med att småhus byter ägare. Flyttskatterna är transaktionsskatter som belastar både försäljning (kapitalvinstskatt) och köp (stämpelskatt/överlåtelseskatt) av småhus. Rörligheten på bostadsmarknaden kan därför försämras av flyttskatterna. Även arbetsmarknaden kan drabbas eftersom den indirekt är kopplad till bostadsmarknaden genom att människor behöver flytta av många olika skäl. Några konkreta exempel på effekter av flyttskatterna är att flytten till ett mindre hus när barnen vill skaffa eget boende kanske inte blir av eller att det nya jobberbjudandet kanske inte går att räkna hem eftersom det inte går att hitta en bostad till ett rimligt pris. Det finns åtminstone tre typer av flyttskatter där den viktigaste är kapitalvinstskatten som utgår på den vinst som görs vid en försäljning av en bostad. Övriga skatter är stämpelskatter eller överlåtelseskatter som tas ut av köparen för att registrera ägarbytet vid köp av exempelvis småhus samt skatter som tas ut av den som vill inteckna sin fastighet för att till exempel låna pengar. Slutligen finns det olika typer av administrativa avgifter som ofta kan karakteriseras som skatter. Det skiljer sig ganska ordentligt mellan länder avseende hur stora flyttskatterna är och regelverken är ofta svårgenomträngliga. Vidare förändras skattereglerna förhållandevis ofta med ytterligare konsekvenser för transparensen och möjligheten att planera sin boendekarriär. Den osäkerhet som finns i många länder om reglernas utformning och hur de kommer att se ut i framtiden ökar sannolikt flyttskatternas bromsande effekt på bostadsmarknaden. Rörligheten och effektiviteten i bostadsmarknaden påverkar även arbetsmarknadens funktionssätt genom att möjligheten att flytta och hitta en ny bostad i slutändan påverkar sysselsättning, tillväxt och statens skatteintäkter. Flyttskatterna är därför en betydligt bredare fråga än skatter på boendet traditionellt betraktats som. Det är högst rimligt att bredda diskussionen om flyttskatternas effekter eftersom dessa i praktiken är en fråga om hela samhällsekonomins funktionssätt. Flyttskatterna är av flera skäl intressanta för Villaägarna, som Sveriges största intresseorganisation för boende i och ägare av småhus, exempelvis från rättssäkerhetsskäl när det gäller tydlighet i lagstiftning och rättsläge. I denna rapport ligger emellertid fokus på hur flyttskatterna skapar friktioner som gör det svårare/dyrare/krångligare att flytta från och till en egenägd bostad. 2

1.2 Syfte I denna studie analyserar HUI Research sambandet mellan flyttskatterna och omsättningshastigheten i småhusbeståndet (antalet sålda småhus som andel av totala antalet småhus) i ett antal europeiska och utomeuropeiska länder. Vidare analyserar HUI Research sambandet mellan flyttskatterna och antalet nyproducerade småhus respektive flyttmönstren i de olika länderna. Som mått på flyttskatterna använder vi oss dels av skattesatserna för kapitalvinstskatten men också av den skattekostnad som följer av kapitalinkomst- och stämpelskatterna vid ägarbyten. I rapporten finner vi stöd för att framför allt den skattekostnad som följer av flyttskatterna har ett negativt samband med de tre måtten på bostadsmarknaden. Det vill säga, i de länder där skattekostnaden för att sälja sitt hus är hög tenderar rörligheten på bostadsmarknaden, nyproduktionen av småhus samt tendensen att flytta vara lägre. 3

2 Metod 2.1 Datainsamling Nedan beskrivs hur HUI Research gått till väga för att samla in information avseende skatteregler, småhusbestånd respektive försäljning av småhus samt inhemsk flyttvolym. Skatteregler: HUI har via mejl, via hemsidor och databaser och via telefon inhämtat data och regelverk från respektive lands skattemyndigheter. Vidare har ledande mäklar- och analysföretag i respektive land kontaktats för att dubbelkolla uppgifter om rådande skatteregler i samband med försäljning av småhus. Svarsfrekvensen från dessa företag har varit förhållandevis låg varför skattemyndigheternas information tillsammans med information från den internationella skattekonsulten Deloitte är den dominerande informationskällan avseende skatteregler. I merparten av länderna är nivåerna och regelverket avseende flyttskatterna komplicerade och beroende av individuella faktorer hos husägaren och/eller fastigheten. I avsnittet Variabelkonstruktion nedan diskuteras kort vilka typer av schablonberäkningar och antaganden som gjorts för att kunna skapa jämförbarhet mellan länderna. Småhusstatistik: HUI Research har via mejl, via hemsidor och databaser och via telefon kontaktat respektive lands statistikmyndighet i syfte att inhämta statistik över småhusbestånd, försäljning av småhusenheter samt nyproduktion av småhusenheter. Definitionerna av vad som är ett småhus skiljer sig åt ganska mycket mellan länderna och begreppsförvirringen är förhållandevis stor, vilket gjort det till en utmaning att skapa jämförbarhet mellan länderna. Framför allt så har tillgången till data över det totala antalet småhus, årlig försäljning av dessa samt inte minst nyproduktion av småhus inte funnits tillgänglig i flera av EU-länderna eller varit för gammal för att kunna användas. Brist på jämförbar statistik är alltså skälet till att inte alla länder kunnat tas med i analysen. Flyttmönster: HUI Research har via mejl, via hemsidor och databaser och via telefon kontaktat respektive lands statistikmyndighet i syfte att inhämta statistik över flyttmönster inom respektive land. Med flyttmönster avses antalet personer som flyttar inom respektive land under ett år. Tillgången till data över flyttmönster har varit begränsad och analysen har därför fokuserat på ett antal nordeuropeiska länder. 4

2.2 Variabelkonstruktion Nedan beskrivs hur HUI Research gått till väga för att beräkna de variabler som använts i rapporten. Skattevariabler: HUI har utifrån gällande regelverk i respektive land konstruerat tre olika typer av skattevariabler: Genomsnittlig kapitalvinstskattesats lång sikt o Denna variabel har beräknats utifrån antagandet att den som äger småhuset säljer detta efter mer än 2 år från det egna köpet av småhuset, inte ägnar sig åt försäljning av hus professionellt och har huset som sin primära bostad. Detta eftersom dessa omständigheter i den absoluta merparten av de studerade länderna har betydelse för skattesatsen. Genomsnittlig skattekostnad lång sikt o Denna variabel har beräknats utifrån antagandet att den som äger småhuset säljer detta efter mer än 2 år från köpet, inte ägnar sig åt försäljning av hus professionellt och har huset som sin primära bostad. Detta eftersom dessa omständigheter i den absoluta merparten av de studerade länderna har betydelse för skattekostnaden. Vidare har det antagits att huset sålts till ett pris som motsvarar genomsnittshuset för år 2011. Variabeln innehåller kostnaden för kapitalvinstskatten som betalas av den som säljer huset och kostnaden för stämpelskatten/överlåtelseskatten som den som köper huset betalar. Variabeln är omräknad till Euro. Vi redovisar även beräkningar beroende på om vinsten är 10-50 procent på det sålda huset. Genomsnittlig skattekostnad lång sikt, köpkraftsjusterad via genomsnittshushållets disponibelinkomst för respektive land relativt OECD-snittet o Denna variabel är densamma som skattekostnadsvariabeln ovan men köpkraftsjusterad med hjälp av ett mått på disponibelinkomst. Den disponibelinkomst som används kommer från OECD och är hushållets inkomst efter skatt. Genom att dividera skattekostnaden med landets disponibelinkomst relativt OECD-genomsnittet kan skattekostnaden köpkraftsjusteras och därmed bli mera jämförbar mellan länderna. I avsnitt 3 nedan används denna variabel vid analys av skattekostnadens samband med andra variabler. Vi har alltså valt att studera småhusförsäljningar där ägaren ägt huset mer än två år, har huset som sin primära bostad och inte ägnar sig åt professionell försäljning av hus. Dels är antalet försäljningar av hus där ägaren bott mindre än två år och inte har huset som sin primära bostad betydligt mindre vanliga och dels speglar denna typ av försäljningar sannolikt i högre grad spekulation. Slutligen är regelverket för denna typ av försäljningar betydligt mera komplicerat och jämförelser mellan länder är därför svåra att göra. Genom vårt fokus på förhållandevis långsiktiga ägare beskriver vi den situation som de flesta småhusägare befinner sig i vilket gör analysen mera relevant. 5

Boendevariabler: HUI Research har utifrån gällande regelverk och definitioner i respektive land konstruerat två typer av boendevariabler: Omsättningshastighet o Denna variabel har beräknats genom att dividera respektive lands försäljning av småhus med landets totala stock småhus för året 2011. Nybyggnad av småhus o Denna variabel har beräknats genom att dividera befolkningsstorleken i respektive land med antalet nybyggda/färdigställda småhus i landet för år 2011. Flyttvariabler: HUI Research har utifrån gällande regelverk och definitioner av begreppet flyttning i respektive land konstruerat en flyttvariabel: Flyttmönster o Denna variabel har beräknats genom att dividera det sammantagna antalet flyttande personer inom landet med befolkningsstorleken för året 2011. 6

Omsättningshastighet 3 Resultat Nedan presenteras resultaten från HUI Researchs analys. 3.1 Flyttskatter och omsättningshastighet för småhus 3.1.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och omsättningshastighet Diagram 1 nedan visar på sambandet mellan omsättningshastigheten och skattesatsen för kapitalvinstskatten i de undersökta länderna. I diagram 1 nedan förutsätts att den som säljer ett hus har bott i det minst 2 år och har huset som sin primära bostad. Diagram 1 Samband skattesats och omsättning småhus som är primärbostad och är ägt längre än 2 år 6% 5% 4% 3% 2% 1% KA N DK NL TY BE FI USA SE R² = 0,0008 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Skattesats kapitalvinstskatt Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) Diagrammet visar att det saknas samband mellan variablerna och att förklaringskraften (R 2 ) är mycket svag eftersom det naturligen finns massor av andra faktorer som driver omsättningshastigheten i ett land förutom kapitalvinstskatten 1. Trots att samband mellan variablerna saknas är det intressant att konstatera att Sverige kraftigt skiljer ut sig genom att kapitalvinsten vid försäljning av den egna bostaden beskattas betydligt högre än i de andra länderna. De tyskar som gjort mycket stora kapitalvinster och/eller har mycket höga inkomster har förvisso en skattesats på 42 procent, men det gäller bara en liten grupp småhusägare med mycket stora inkomster och kapitalvinstskatt är dessutom bara aktuellt för den som ägt 1 Dessutom finns ingen varians i variabeln skattesats kapitalvinstskatt vilket gör det problematiskt att tolka sambandet 7

huset kortare tid än 10 år 2. Summa summarum så har Sverige en betydligt högre skattesats än de jämförda länderna samtidigt som Sverige hör till de länder som har lägst omsättningshastighet. Det bör även noteras att de övriga EU-länderna, som inte är med i analysen, har väldigt låg eller ingen kapitalvinstskatt vid försäljning av småhus som ägts längre tid än 2 år och som utgör primär bostad för den som säljer. Starka slutsatser av analysen av sambandet mellan kapitalvinstskatt och omsättningshastighet bör undvikas eftersom det nästan bara är Sverige som tar ut någon kapitalvinstskatt av den som ägt huset längre än två år och har huset som primär bostad. Nedan går vi därför vidare och studerar sambandet mellan den skattekostnad som är förknippad med försäljning och köp av ett småhus och omsättningshastigheten. Skattekostnaden borde ha större betydelse än skattesatsen och det finns en variation mellan länderna vilket gör jämförelsen mera användbar. 3.1.2 Samband mellan skattekostnad och omsättningshastighet I diagram 2 nedan har vi använt en skattekostnadsvariabel som består av summan av den skatt som följer av kapitalvinstskatten och stämpelskatten. Den sammantagna skatten som säljaren och köparen betalar fungerar som en skattekil som belastar transaktionen med en kostnad. För att göra jämförelsen mera rättvisande har skattekostnaden även köpkraftsjusterats. Skattekostnaden borde ha betydelse för hur många hus som säljs i ett land, vilket diagram 2 nedan också tyder på. Sambandet mellan skattekostnaden och omsättningshastigheten är tydligt. Sverige skiljer tydligt ut sig med en betydligt högre skattekostnad än i de andra länderna och omsättningshastigheten hör till de lägre. 2 Gäller vid inkomster av arbete och husförsäljning på ungefär 500 000 euro. Eftersom merparten av de försäljningar som inbringar vinster i denna storleksordning avser hus som innehafts längre än 10 år så faller kapitalvinstbeskattningen bort av 10-års regeln i alla fall 8

Omsättningshastighet Diagram 2 Samband köpkraftsjusterad skattekostnad och omsättning småhus som är primärbostad och är ägt längre än 2 år 6% 5% KA N 4% USA 3% 2% DK TY NL SE 1% FI BE R² = 0,2245 0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 Köpkraftsjusterad skattekostnad Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) Not: Skattekostnaden är köpkraftsjusterad via hushållens genomsnittliga disponibla inkomst i respektive land relativt medelvärdet för OECD I avsnitt 2.2 framgår hur skattekostnaden är beräknad och i avsnitt 4.1.4 har vi beräknat skattekostnaden för några olika vinstnivåer. Den bild som framkommer i diagram 2 förändras emellertid inte när vi testar med lägre vinster än 50 procent. Inte heller innebär användning av icke-köpkraftsjusterad skattekostnad någon betydelsefull skillnad. Sammanfattningsvis så finns det ett tydligt samband mellan den köpkraftsjusterade skattekostnaden och omsättningshastigheten i de undersökta länderna även om det mesta av variationen i omsättningshastigheten förklaras av andra faktorer än skattekostnaden (R 2 = 0,2245). Exempel på sådana faktorer kan vara landets konjunktur, specifika egenskaper hos landets bostadsmarknad och traditioner när det gäller att flytta och byta bostad. Finland har till exempel en förhållandevis låg omsättningshastighet trots en låg skattekostnad. En möjlig förklaring till detta är att den finska bostadsproduktionen varit betydligt mera stabil än i de övriga nordiska länderna ända sedan tidigt 90-tal. Statliga insatser under konjunkturnedgångar har satts in tidigare och tillförseln av nya bostäder har 9

Antal personer per nyproducerat småhus förmodligen kunnat bidra till att skapa en mindre överhettad bostadsmarknad vilket också de finska hushållens låga skuldsättningsgrad (jämfört med främst Norge och Danmark) tyder på 3. Skattekostnaden har en egen förklaringskraft när det gäller ett lands omsättningshastighet. Det finns därför all anledning att fråga sig om den höga skattekostnad som uppstår när ett svenskt småhus säljs skadar rörligheten på bostadsmarknaden liksom rörligheten på arbetsmarknaden. 3.2 Flyttskatter och nyproduktion av småhus 3.2.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och nyproduktion av småhus Om kapitalvinstskatten och framför allt den skattekostnad som uppstår vid försäljningen av ett småhus har ett samband med omsättningshastigheten på småhusmarknaden då borde en hög kapitalvinstskatt och en hög skattekostnad verka negativt även på nyproduktionen av småhus. Detta eftersom den som köper ett nyproducerat hus förmodligen behöver genomgå en boendekarriär som involverar försäljning av ett eller flera hus för att ha råd att köpa ett nybyggt. Diagram 3 nedan visar på sambandet mellan skattesatsen för kapitalvinstskatten och nyproduktionen av småhus i de undersökta länderna. Diagram 3 Samband skattesats och nyproduktion småhus 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 TY DK BE NL FI NO SE R² = 0,708 0 0% 5% 10% 15% 20% 25% Köpkraftsjusterad skattekostnad Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) Det är tydligt att Sverige är starkt undantag i förhållande till de övriga nordiska och nordeuropeiska länder som studerats ovan. Sverige har en skattesats på 22 procent vid försäljning av småhus även om ägaren 3 Boverket 2011, Bostadsmarknaderna i norden och regionalt, rapport 2011:29 10

Antal personer per nyproducerat småhus bott i huset i många år medan de övriga länderna inte har någon kapitalvinstskatt alls vid sådana försäljningar. Samtidigt har Sverige en betydligt mindre nyproduktion av småhus jämfört med de andra länderna trots att Sverige 2011 hade ett starkt konjunkturläge jämfört med flera av de andra länderna. Förklaringsgraden (R 2 = 0,71) ska emellertid tolkas försiktigt eftersom variationen i kapitalvinstskattesatsen är obefintlig (alla har skattesats = 0), vilket gör måttet svåranvänt. 3.2.2 Samband mellan skattekostnad och nyproduktion av småhus Precis som när det gäller sambandet mellan kapitalvinstskatt och omsättningshastighet bör man inte dra för starka slutsatser av sambandet mellan kapitalvinstskatt och nyproduktion eftersom det nästan bara är Sverige bland de undersökta länderna som har kapitalvinstskatt. Därför används även här den köpkraftsjusterade skattekostnaden som ett alternativt mått på flyttskatterna för att studera sambandet mellan skattekostnaden och nyproduktionen av småhus. Diagram 4 Samband köpkraftsjusterad skattekostnad och nyproduktion småhus 1 400 1 200 SE 1 000 R² = 0,2562 800 DK TY 600 BE 400 FI N NL 200 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 Köpkraftsjusterad skattekostnad Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) Not: Skattekostnaden är köpkraftsjusterad via hushållens genomsnittliga disponibla inkomst i respektive land relativt medelvärdet för OECD Diagram 4 visar ett tydligt samband mellan köpkraftsjusterad skattekostnad och nyproduktion av småhus. Det finns all anledning att fundera på hur Sveriges höga flyttskattekostnader påverkar nyproduktionen av småhus i Sverige som för övrigt är rekordlåg även 2013 och kraftigt understiger motsvarande tal för de andra nordiska länderna. Diagram 4 understryker också att Sverige utgör en extrem bland de undersökta länderna som alla har betydligt högre nyproduktion av småhus än Sverige. I Sverige går det över 1 300 11

Andel flyttar per person i befolkningen, år personer på varje nybyggt småhus 2011. Motsvarande tal för Finland och Norge ligger på runt 500 och för Danmark på runt 800. 3.3 Flyttskatter och flyttmönster 3.3.1 Samband mellan skattesats på kapitalvinst och flyttmönster I detta avsnitt studerar vi sambandet mellan skattesatsen på kapitalvinst och flyttmönstret som är ytterligare en variabel som är kopplad till rörligheten på bostadsmarknaden. Om kapitalvinstskatten har betydelse för möjligheten att sälja sitt eget småhus skulle det kunna finnas en koppling mellan kapitalvinstskatten och flyttmönstret. I diagram 5 nedan ser vi att Sverige har en något lägre flyttfrekvens än våra nordiska grannar men att sambandet mellan skattesatsen för kapitalvinstskatten och flyttmönstret är närmast obefintligt. Sambandets vara eller inte var bör tolkas med försiktighet med tanke på att jämförelseländerna inte har någon kapitalvinstskatt alls. Diagram 5 Samband skattesats och flyttmönster 0,20 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 N FI DK NL R² = 0,0038 0,00 0% 5% 10% 15% 20% 25% Skattesats kapitalvinstskatt SE Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) 3.3.2 Samband mellan skattekostnad och flyttmönster Diagram 5 ovan visade inget samband mellan kapitalvinstskatten och flyttmönstret och precis som tidigare är analysen svårtolkad eftersom de bara är Sverige bland de studerade länderna som har 12

Antal flyttar per person i befolkningen, år kapitalvinstskatt. Eftersom kopplingen mellan köpkraftsjusterad skattekostnad och flyttmönster sannolikt är starkare studeras sambandet nedan. Diagram 6 Samband köpkraftsjusterad skattekostnad och flyttmönster 0,20 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 0,00 N FI DK SE R² = 0,1779 NL 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 Kökraftsjusterad skattekostnad Not: Förkortningar länder (USA=USA; KA=Kanada; N=Norge; DK=Danmark; TY=Tyskland; BE=Belgien; NL=Nederländerna; FI=Finland; SE=Sverige) Not: Skattekostnaden är köpkraftsjusterad via hushållens genomsnittliga disponibla inkomst i respektive land relativt medelvärdet för OECD Sambandet är nu starkare vilket sammantaget innebär att alla variabler med koppling till bostadsmarknaden, omsättningshastighet, nyproduktion och flyttmönster, som vi studerat tycks samvariera med skattekostnaden på ett förväntat sätt. Det vill säga, i ett land som har en högre kostnad för att sälja ett småhus tycks rörligheten på bostadsmarknaden vara lägre. 13

4 Skatteregler och småhusstatistik 4.1 Skatter och avgifter vid småhusförsäljning 4.1.1 Kapitalinkomstskatt internationell jämförelse av nivåer Storleken på en kapitalvinst, eller kapitalförlust, bestäms av skillnaden mellan vad det kostade att köpa en tillgång i detta fall ett småhus, och tillgångens värde vid försäljningstillfället. I många länder beskattas vinsten, men vid en jämförelse av beskattningen mellan länderna, framgår att det inte finns någon internationell standard eller praxis. Skattesatserna, och de regler som omgärdar skattesatserna, varierar väsentligt mellan olika länder och det är dessutom ordentligt krångligt att få en transparent bild av vilka regler som gäller och när de gäller. I tabell 1 nedan är det tydligt att nästan alla länder förutom Sverige valt att ha mycket låga eller inga kapitalvinstskatter för den som ägt huset längre tid än två år och som har huset som sin primära bostad. Detta gäller även Sveriges grannländer. När det gäller Tyskland så försvinner skatten för den som ägt huset längre än 10 år vilket innebär att det bara är Sverige och USA som har kapitalvinstskatt för de som ägt sitt hus längre än 10 år. Tabell 1 Skattesatser för kapitalvinstskatt beroende på om huset ägts längre eller kortare tid än två år Kapitalinkomstskatt Kort Tid Lång tid och primär bostad Sverige 22 % 22 % Norge 28 % 0 % Tyskland 42 % 0 % USA 15 % 10 % Belgien 0 % 0 % Danmark 0 % 0 % Finland 28 % 0 % Nederländerna 0 % 0 % Kanada 0 % 0 % Nedan fokuserar vi redovisningen av skatteregler och skattekostnader på de hus som ägts längre än två år och som ägaren har som sin primära bostad. Detta eftersom det är denna typ av transaktioner som är vanligast och som främst berör den vanliga småhusägaren. 4.1.2 Kapitalinkomstskatt internationell jämförelse av skattekostnad I tabell 2 nedan räknar vi ut kostnaden för kapitalvinstskatten för den som ägt sitt hus längre tid än två år och har huset som sin primära bostad. Vi redovisar även kostnaden beroende på hur stor vinst som gjorts 14

på huset som antas vara ett hus till medelpris i respektive land. Kostnaden har även räknats om till Euro för att skapa jämförbarhet. Tabell 2 Skattekostnad för kapitalvinstskatt beroende på hur stor vinst som gjorts på försäljningen Skattekostnad vid försäljning lång 10 % vinst 20 % vinst 30 % vinst 40 % vinst 50 % vinst tid/primär bostad Sverige 4 998 9 997 14 995 19 993 24 991 Norge 0 0 0 0 0 USA 1 927 3 854 5 781 7 708 9 635 Tyskland 0 0 0 0 0 Belgien 0 0 0 0 0 Danmark 0 0 0 0 0 Finland 0 0 0 0 0 Nederländerna 0 0 0 0 0 Kanada 0 0 0 0 0 Tabell 2 visar att skattekostnaden blir noll för flertalet av de undersökta länderna. När det gäller Tyskland så försvinner skattekostnaden när huset ägts längre än 10 år. Endast i Sverige och USA ökar skattekostnaden med vinsten oavsett hur länge man ägt sitt hus 4 4.1.3 Stämpelskatt/överlåtelseskatt internationell jämförelse av nivåer Nedan redovisar vi skattesatserna för stämpelskatt/överlåtelseskatt som köparen i regel betalar för att ta över äganderätten till småhuset vid ett köp. Tabell 3 Skattesatser för stämpelskatt/överlåtelseskatt Stämpelskatt Nivå Sverige 1,5 % Norge 2,5 % Tyskland 3,5 % USA 0 % Belgien 5 % Danmark 1 % Finland 4 % Nederländerna 6 % Kanada 1 % 4 Vi bortser här från de svenska reglerna med uppskov eftersom dessa inte förändrar det faktum att vinsten för eller senare beskattas till samma skattesats oavsett hur länge man bott i det hus man säljer 15

4.1.4 Flyttskatt internationell jämförelse av skattekostnad I tabellen 4 nedan har vi räknat ut skattekostnaden inklusive stämpelskatten/överlåtelseskatten för den som bott längre än 2 år i sitt hus och som har det som sin primära bostad. Precis som analysen tidigare visade så sticker Sverige ut genom att ha överlägset högst flyttskatter för de som bott några år i sitt hus, vilket utgör den helt dominerande typen av försäljningar. Tabell 4 Skattekostnad för stämpelskatt/överlåtelseskatt och kapitalvinstskatt beroende på vinst vid försäljning Skattekostnad vid försäljning lång tid/primär bostad 10 % vinst 20 % vinst 30 % vinst 40 % vinst 50 % vinst Sverige 8 406 13 404 18 403 23 401 28 399 Norge 8 436 8 436 8 436 8 436 8 436 USA 1 927 3 854 5 781 7 708 9 635 Tyskland 7 000 7 000 7 000 7 000 7 000 Belgien 16 541 16 541 16 541 16 541 16 541 Danmark 2 313 2 313 2 313 2 313 2 313 Finland 6 682 6 682 6 682 6 682 6 682 Nederländerna 15 580 15 580 15 580 15 580 15 580 Kanada 2 639 2 639 2 639 2 639 2 639 I tabell 5 nedan har skattekostnaden köpkraftsjusterats för att förbättra jämförelsen. Tabell 5 Skattekostnad för stämpelskatt/överlåtelseskatt och kapitalvinstskatt beroende på vinst vid försäljning, köpkraftsjusterad med hushållsdisponibelinkomst för respektive land relativt OECD Skattekostnad vid försäljning lång tid/primär bostad 10 % vinst 20 % vinst 30 % vinst 40 % vinst 50 % vinst Sverige 7 066 11 267 15 469 19 670 23 871 Norge 6 199 6 199 6 199 6 199 6 199 USA 1 147 2 294 3 441 4 588 5 735 Tyskland 5 659 5 659 5 659 5 659 5 659 Belgien 13 851 13 851 13 851 13 851 13 851 Danmark 2 231 2 231 2 231 2 231 2 231 Finland 5 994 5 994 5 994 5 994 5 994 Nederländerna 13 550 13 550 13 550 13 550 13 550 Kanada 2 177 2 177 2 177 2 177 2 177 16

4.2 Småhusstatistik 4.2.1 Antalet småhus internationell jämförelse I tabell 6 nedan redovisas antalet småhus i de undersökta länderna för år 2011. Det finns vissa strukturella skillnader mellan länderna genom att till exempel USA har förhållandevis många småhus givet sin befolkning. Tabell 6 Antalet småhus år 2011 Antalet småhus Enheter År Belgien 5 3 648 286 2011 Danmark 6 1 089 000 2011 Finland 7 1 111 378 2011 Kanada 8 8 766 990 2011 Nederländerna 9 5 413 352 2011 Norge 10 1 708 726 2011 Sverige 11 2 353 752 2011 Tyskland 12 11 509 695 2011 USA 13 90 000 000 2011 4.2.2 Antalet försäljningar småhus internationell jämförelse I tabell 7 nedan redovisas försäljningar av antalet småhus i de undersökta länderna för år 2011. Tillsammans med det totala antalet småhus i tabell 6 så kan omsättningshastigheten räknas ut vilket redovisas i tabell 8. 5 Statistics Belgium 6 Danmarks Statistik Boligstatistikken 7 Statistics Finland Library of Statistics Information Service 8 Canadian Housing Observer 9 Statistics Netherlands 10 Statistisk sentralbyrås 11 Statistiska Centralbyrån 12 Statistics Germany 13 United States Census Burea 17

Tabell 7 Antalet försäljningar småhus år 2011 Antalet försäljningar småhus Enheter År Belgien 14 67 833 2011 Danmark 15 32 317 2011 Finland 16 16 430 2011 Kanada 17 457 300 2011 Nederländerna 18 80 929 2011 Norge 19 83 189 2011 Sverige 20 51 437 2011 Tyskland 21 226 461 2010 USA 22 4 260 000 2011 4.2.3 Omsättningshastighet småhus internationell jämförelse Tabell 8 Omsättningshastighet småhus år 2011 Omsättningshastighet småhus Procent Norge 4,9 % USA 4,7 % Kanada 5,2 % Danmark 3,0 % Sverige 2,2 % Tyskland 2,0 % Belgien 1,9 % Nederländerna 2,2 % Finland 1,5 % Omsättningshastigheten varierar ganska mycket mellan länderna vilket kan ha både historiska, strukturella eller konjunkturella förklaringar. 4.2.4 Försäljningspris småhus internationell jämförelse Nedan redovisas de genomsnittliga försäljningspriserna för småhus 2011 i de undersökta länderna 14 Statistics Belgium 15 Statistics Denmark 16 National Land Survey of Finland 17 Canada Mortgage and Housing Corporation 18 Statistics Netherlands 19 Statistisk sentralbyrås 20 SCB 21 Statistics Germany 22 Bloomberg Businessweek artikel 18

Tabell 9 Försäljningspriser småhus år 2011 Försäljningspris småhus Försäljningspris ( ) År Belgien 23 330 828 2011 Danmark 24 231 265 2011 Finland 25 167 061 2011 Kanada 26 263 865 2011 Nederländerna 27 259 664 2011 Norge 28 337 429 2011 Sverige 29 227 194 2011 Tyskland 30 200 000 2011 USA 31 192 700 2011 4.2.5 Nyproduktion småhus internationell jämförelse Nedan redovisas antalet nyproducerade småhus 2011 i de undersökta länderna beräknat som antal respektive hur många personer det går per nyproducerat småhus baserat på befolkningen Tabell 10 Nyproduktion småhus år 2011 Nyproduktion småhus Antalet färdigställda hus Antal personer per färdigställt Belgien 32 20 880 527 Danmark 33 6 643 837 Finland 34 11 254 478 Nederländerna 35 33 582 496 Norge 36 10 404 473 småhus Sverige 37 7 195 1 309 Tyskland 38 94 738 863 23 Statistics Belgium 24 Danmarks Statistik, ECB/Statistics/Exchange rates (2012) 25 National Land Survey of Finland 26 Canada Mortgage and Housing Corporation, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 27 Statistics Netherlands 28 Statistisk Sentralbyrås, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 29 SCB, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 30 Statistics Germany 31 United States Census Burea, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 32 Statistics Belgium 33 Danmarks Statistik, ECB/Statistics/Exchange rates (2012) 34 National Land Survey of Finland 35 Statistics Netherlands 36 Statistisk Sentralbyrås, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 37 SCB, ECB/Statistics/Exchange rates (2011) 38 Statistics Germany 19

4.2.6 Flyttmönster småhus internationell jämförelse Nedan redovisas flyttmönstret 2011 för de undersökta länderna beräknat som andel av befolkningen som flyttat under året. Tabell 11 Flyttmönster år 2011 Flyttmönster Antalet flyttar Andel personer som flyttat under året Danmark 821 754 0,15 Finland 875 677 0,16 Nederländerna 1 459 027 0,09 Norge 874 470 0,18 Sverige 1 311 440 0,14 20

5 Slutsatser 5.1 Sambandet mellan flyttskatter och rörlighet på bostadsmarknaden Analysen ovan visar att det finns ett samband som innebär att de länder som har högre skattekostnader tenderar att ha sämre rörlighet på bostadsmarknaden. Denna rörlighet har i denna analys mätts som omsättningshastighet i småhusmarknaden, nyproduktionen av småhus och flyttmönster tolkat som antalet flyttar inom landet per år och person. Även om det naturligtvis finns andra förklaringar till skillnader mellan ländernas rörlighet på bostadsmarknaden så är sambanden med flyttskatterna alltför tydliga för att de inte ska analyseras vidare. Det finns till exempel anledning att titta närmare på hur orsaksmekanismen mellan flyttskatterna och rörligheten ser ut i Sverige. Det vill säga, hur leder till exempel skattekostnaderna som är kopplade till flyttskatterna till att färre småhus omsätts, hur leder skattekostnaderna till att nyproduktionen av småhus minskar. Just effekten på nyproduktionen är särskilt intressant eftersom det med täta mellanrum rullar in siffror som visar att Sverige ligger riktigt risigt till när det gäller antalet producerade nya småhus. Ytterligare ett skäl till att flyttskatternas effekter på bostadsmarknaden bör utredas är förstås att bostadsmarknaden är starkt kopplad till arbetsmarknaden. Om det är svårt att flytta så blir det svårt att flytta till ett nytt jobb och företagen får svårt att hitta folk till sina vakanser. Därigenom blir flyttskatterna en fråga för hela samhällsekonomin. 21

6 Appendix 6.1 Begreppsdefinitioner Nedan förtydligas några av de begrepp som används i rapporten. Kapitalinkomstskatt Kapitalinkomstskatt är en skatt som utgår på inkomst av kapital och försäljning av småhus räknas som inkomst av kapital. I Sverige beräknas kapitalinkomstskatten för fysiska personer genom att vinsten eller förlusten vid försäljning av bostad räknas samman med andra kapitalinkomster eller kapitalutgifter. I det fall det efter denna sammanräkning återstår ett överskott av kapital utgår en statlig inkomstskatt på detta belopp med generellt 30 procent men när det gäller småhus uppgår skatten till 22 procent. Vid ett eventuellt underskott utgår istället en skattereduktion vid skatteuträkningen 39. Stämpelskatt/Överlåtelseskatt Stämpelskatt är en skatt som betalas i samband med köp av fastighet. Skatten betalas av köparen men incidensen av skatten (det vill säga vem som i slutändan drabbas av den) är mera oklar och därför kan skatten betraktas som en skatt på flyttar. I en del länder talas om överlåtelseskatt men den ekonomiska effekten av dessa skatter är densamma genom att skatterna belägger själva ägarbytet med en skatt som försvårar flytten. Diagrammet nedan avser Sverige och illustrerar intäkter (i miljontals kronor) från stämpelskatt år 2006 till och med år 2011. Av diagrammet framgår att intäkterna har varierat i omfattning och, under den redovisade perioden, som lägst genererat 7 989 miljoner kronor i skatteintäkter. Stämpelskatten ska i någon mån finansiera verksamhet kopplad till lagfart och inteckning men är till helt övervägande del en ren skatt på köp av fastigheter vilket även understryker att flyttskatten har en stor betydelse som intäktskälla för staten. 39 Skatteverket: Försäljning av privatbostad 22

Miljoner SEK Intäkter från stämpelskatt år 2006-2011 10 000 9 500 9 471 9 414 9 423 9 000 8 968 8 500 8 000 8 064 7 989 7 500 7 000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Diagram 1. Uppgifter anges i löpande priser. Källa: Ekonomifakta (2012) Småhus Småhus definieras som en byggnadstyp avsedd som bostad för en eller två familjer. Vanligt förekommande former av småhus är villor, radhus, kedjehus och fritidshus. För svenskt vidkommande är ett småhus, enligt 2 kap. 2 FTL, en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad. Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer ska tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment. Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus. Definitionen av småhus kan variera från land till land, men HUI:s bedömning är att den statistik som samlats in i allt väsentligt avser samma typ av bostäder i de olika länderna. Bedömningen baserar sig på att vi i kontakten med respektive lands statistikmyndighet varit noga med att kolla definitionen på närliggande huskategorier som flerfamiljshus och fritidshus. Detta för att försäkra oss om att vi valt rätt boendekategori i respektive lands totala bostadsstatistik. 23

Omsättningshastighet I denna rapport beskriver omsättningshastigheten relationen mellan det totala småhusbeståndet i ett land och försäljningen av antalet småhus under ett givet år. Omsättningshastigheten anges som ett procenttal och ska tolkas som den hastighet med vilken småhus omsätts under ett givet år. Antal sålda småhus (år X) Omsättningshastighet år X = Det totala småhusbeståndet (år X) 6.2 Skatteregler per land Sverige Kapitalinkomstskatt I Sverige beskattas vinsten vid försäljning av bostad med 22 procent. I vissa fall kan beskattningen skjutas upp genom uppskov. Uppskovet är emellertid begränsat till sin storlek och belagt med ränta. Kapitalinkomstskatten omfattar alla former av privatbostäder och tillämpas oavsett hur länge man har ägt bostaden. 40 Stämpelskatt/Överlåtelseskatt I Sverige, enligt Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (SFS 1984:404), ska stämpelskatt erläggas till staten ( ) för förvärv av fast egendom och tomträtter samt vid beviljande inteckningar 41. När man köper en fastighet i Sverige belastas den nya ägaren av skatt på lagfarten. Om ägaren sedan vill låna på egendomen (inteckna) tillkommer ytterligare en skatt, se nedan: - Skatt på lagfarten (den fasta egendomen). För fysiska personer, dvs. privatpersoner, uppgår stämpelskatten till 1,5 procent av köpesumman eller taxeringsvärdet. - Skatt på eventuell inteckning av fastigheten (dvs. om lån tas mot säkerhet i fastigheten). Stämpelskatten motsvarar 2 procent av det intecknade beloppet och beräknas på hela tusentals kronor. Till detta tillkommer en expeditionsavgift 42. 40 Källa: Skatteverket (2012) http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/forsaljningavprivatbostad/raknautskatten.4.233f91f71260075abe8800070771.html 41 Svensk författningssamling 1984:404 Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 42 Lantmäteriet Skatter och avgifter 24