5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Valgrind 5, Tjalvevägen 5, Djursholms-Ösby, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Katarina Stenfelt Brandt Uppdragsgivare Pär Brandt Närvarande vid besiktningen Pär Brandt Eva-Karin Ottersgård Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2015-03-24 / 2015-0059 Väderlek Ca 4-9 º C, solsken Byggnaden 1 ¾-plans villa med källare uppförd 1922. Tillbyggnad från 1988. Övriga byggnader - Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor Grundmurar Granit, betonghålsten Bjälklag Trä, lättbetong Stomme Trä Fasad Puts Yttertak Betongpannor Uppvärmning Bergvärme, elpanna Ventilation Självdrag, mekanisk
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar via make, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Fastigheten gränsar till friområde. Radonmätning pågår. Rökgångar för två kakelugnar i vardagsrum och sovrum på övervåningen är otäta. Kakelugn i hall fungerar enligt sotare. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är viktigt att hålla rent i dagvattenbrunn utanför garaget. Hussockel m m - Sockeln består på ursprunglig byggnadsdel av granit. På grund av stort altandäck är granitgrunden endast delvis besiktningsbar. På synliga delar har inget avvikande noterats. Sockeln består på tillbyggnaden av puts. Det noterades några smärre sprickförekomster vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Mindre fogskador finns mellan skifferplattor på entrétrappan.
7 Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats. Fasaden är enligt uppgift ilagad och avfärgad år 2001. Det noterades några smärre putsskavanker i den ursprungliga byggnadsdelens fasad vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Tillbyggnadens putsfasad bedömes vara är enstegstätad putsfasad. Det har uppmärksammats att enstegstätade putsfasader / väggkonstruktioner kan drabbas av fuktrelaterade skador. Det noterades inga skadeindikationer i tillbyggnadens fasad förutom några marginella skavanker där altanräcket ansluter till tillbyggnaden. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är i ursprunglig byggnadsdel kopplade tvåglas. Fönstren är i tillbyggnadens bostadsplan treglas isolerglas. Delvis målnings- och kittningsbehov av fönster. Yttertak - Takbeklädnaden består av betongpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av mycket brant taklutning endast besiktigats från taklucka samt marknivå. Taket på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift från föregående ägare omlagt med ny underlagspapp, läkt och nya takpannor i samband med takläggning på tillbyggnaden år 1988. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 40-50 år. Det noterades färgflagning på en del plåtdetaljer. Gummimattor i anslutning till taklucka / nock bör tas bort och underliggande takdelar bör kontrolleras så att inga otätheter föreligger.
8 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnaden är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. Det bedömes att tillbyggnadens grund / källare är äldre än ovanliggande bostadsdelar i tillbyggnaden som enligt uppgift är från år 1988. - Betonggolvet i ursprunglig byggnadsdel bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner. - Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade under senare år. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har inga avvikande fuktindikationer noterats. - VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre.
9 Svale / hall - Klinkergolv i utrymmet. Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Golvvärmefördelare finns i källartrappan. Förråd Pannrum - Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump och separat varmvattenberedare ) är enligt uppgift installerad år 2001. Det finns en elpanna ( 13 kw ) tillverkad år 2001 i utrymmet. Golvbrunn saknas i utrymmet. Det noterades eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest. Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv. Frånluftsventil saknas. Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv. Det finns golvlutning mot golvbrunnen i större del av utrymmet. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Avloppsvatten från tvättmaskinen och tvätthon leds i avloppsrör ner i golv och vidare till golvbrunnen. Maskinell utrustning ( två tvättmaskiner, torktumlaren och torkskåp ) är enligt uppgift från början av 2000-talet. Tvättbänkens vattenkran är ej helt fullgott fastsatt. Torkskåpet är ej frånluftsanslutet. Det finns en enklare duschplats i utrymmet.
10 Passage - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Garage - Klinkergolv i utrymmet. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Utöver två vattenburna radiatorer finns det två eloljeelement i utrymmet. Del av utrymmet och angränsande passage är belägna under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har det ej noterats några indikationer på fukt i tak under altanen under de ca 15 år som nuvarande ägare bebott huset. Ovanliggande altandel är beklädd med falsad plåt vilket är positivt. Övrigt källare - Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på klinkerplattor. Dock noterades inga märkbara sprickor i klinkerplattor eller i fogar mellan klinkerplattorna. Bottenvåning Allmänt - Enligt uppgift finns det, förutom i passage, wc-rum och inre hall, vattenburen golvvärme i hela bostadsplanet. Hall - Klinkergolv med vattenburen golvvärme i utrymmet. Kakelugn finns i utrymmet. Vardagsrum - Kakelugn finns i utrymmet.
11 Passage Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2008. Elgolvvärme i utrymmet. Utrymmet är mekaniskt frånluftsventilerade via reostat som är placerad i vindstrappan. Inga speciella noteringar för övrigt. Inre hall Arbetsrum - Golvvärmefördelare i utrymmet saknar skvallerrör. Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2013. Klinkergolv med vattenburen golvvärme i utrymmet. På grund av fastmonterad golvsockel går det ej att konstatera om det finns ett läckageskydd under diskmaskinen. Groventré - Klinkergolv med vattenburen golvvärme i utrymmet. Frysen är placerad i utrymmet.
12 Övervåning Allmänt - Duschrum och badrum samt rummen i tillbyggnaden är mekaniskt frånluftsventilerade via reostat som är placerad i vindstrappan. Balkong - Räcket är lågt. På grund av trätrall är balkongbeläggningen ej besiktningsbar. Hall - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt. Sovrum 1 - Kakelugn finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt. Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2001. Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Badkaret är inbyggt. Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. Äldre golvbrunn av gjutjärn har ej bytts ut i samband med renoveringen vilket kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring. Golvet i utrymmet bedömes vara relativt "plant". Det finns en spricka i klinkergolvet. Sovrum 2
13 Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2001. Med tanke på renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. Äldre golvbrunn av plast har ej bytts ut i samband med renoveringen vilket kan innebära inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning. Det finns rörgenomföringar i vägg i duschplatsen vilket är olämpligt. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på kakelplattor i anslutning till rörgenomföring i vägg har inga avvikande fuktindikationer noterats. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i den avdelade duschplatsen. Det finns en spricka i klinkergolvet utanför duschplatsen nedanför tvättstället. Duschplatsens skjutdörr har släppt i nedre fäste. Allrum Sovrum 3 Sovrum 4 Sovrum 5
14 Vind - Vindsbjälklagets isolering består i ursprunglig byggnadsdel av torv. Vindsbjälklagets isolering består i tillbyggnaden av mineralull. Inga speciella noteringar. Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. RISKANALYS - Se notering under tillbyggnadens fasad beträffande enstegstätad fasad. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2015-03-25 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling