B R - L G H N R 99-274 1-1 - 4083 I B R F S K A R P Ö H Ö J D E N C / O HSB S T O C K H O L M Skarpövägen 33, 1tr, 132 32 Saltsjö-Boo Marknadsvärdebedömning December 2018 D.nr: F-2252-18-01 Best.nr: 153508 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december 2018. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2018-12-18 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Skarpöhöjden Lägenhetsnummer: 99-2741-1-4083 Adress: Kommun: Kommundel: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Skarpövägen 33, 1tr, 132 32 Saltsjö-Boo Nacka Saltsjö-Boo Orminge D.nr: F-2252-18-01 3 RoK Lägenhetsarea: 81 m² Månadsavgift: 5 697 kr/månad (gällande avgift fr.o.m. 2019-01-01)*). Andelstal insats: 0,44259 % Andelstal årsavgift: 0,45628 % Saldo inre fond: Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation avseende förhållanden 2018-11-24. *) årsavgiften höjdes med 3 % fr.o.m. 2019-01-01. Eminenta Värdia tar inget ansvar för ovanstående uppgifter. 2.2 Sammanfattning Lägenhet om 3 rum och kök i norra utkanten av området Västra Orminge ca 8 km öster om Nacka Form. Större bostadsområde med flerbostadshus i anslutning till Orminge centrum, allt uppfört i slutet av 1960- och början av 1970-talet samt med viss förtätning i början av 1990-talet. Aktuell lägenhet har hörnläge i byggnaden på vån 1 tr. Lägenheten har fönstersidor mot söder och väster med utsikt mot grannbyggnader och mellanliggande parkmarksytor. Lägenheten har en normal bostadsstandard av nutida typ men troligtvis av något olika ålder. Förnyelser av snickerier, ytskikt och utrustning bedöms ha utförts vid olika tillfällen. Badrummet har troligen renoverats vid något av de tillfällen då stambyten gjorts i byggnaden. Lägenheten uppvisar sammantaghet ett relativt ordinärt skick och underhåll. Inom gångavstånd finns Orminge centrum med diverse offentlig- och kommersiell service, såsom livsmedelsbutiker, vårdcentral, skolor, detaljhandelsbutiker, gym, bankkontor, idrottsanläggningar, hållplatser för ett stort antal busslinjer mellan Stockholm/Slussen och Nacka, Värmdö. Inom gångavstånd finns även allmän badplats i Myrsjön. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Brf Skarpöhöjden innehar med äganderätt fastigheterna Nacka Orminge 38:1 och 38:2. På fastigheterna finns sammanlagt 15 flerbostadshus. Föreningen omfattar totalt 363 bostadslägenheter varav 281 upplåtna med bostadsrätt och 82 med hyresrätt. Vidare finns en lokal som nyttjas som fritidslokal av de boende. Föreningen dipsonerar 258 parkeringsplatser. För tillgång till parkeringsplats gäller kösystem. Tvättstuga: Lägenhetsförråd Hemsida: Övrigt: 2 gemensamma tvättstugor finns inom föreningen. Förrådsutrymme finns i lägenheten. Inget externt förråd tillhör lägenheten. http://www.skarpohojden.se/ Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2017 EKONOMI Avgiftsnivå: 844 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 259 748 tkr Långsiktiga lån: 195 434 tkr 75 % av taxeringsvärdet Eget kapital 190 517 tkr 73 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 1 468 tkr 0,5 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en förhållandevis hög avgiftsnivå. Vid ingången av 2018 hade föreningen en likviditet om 5,3 och en soliditet om ca 49 %. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Nacka Orminge 38:1 Byggår: 1970 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: 2011 Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: Tomträtt x Äganderätt Antal våningar: 5 våningar ovan mark Underhållsbehov: Bedöms som normalt löpande fastighetsunderhåll. Angående renoveringar och förnyelser se föreningens årsredovisning. Övrigt: Föreningens byggnader har energideklarerats 2010-07-12 av Engy Services AB. VA-stammar: Ursprungliga x Utbytta Uppgift enligt: Hiss: x Ja Nej BYGGTEKNIK Badrumsstammar bytta 1994 alt. 2002. Köksstammar bytta i de lgh. som stambyttes 2002. Uppgifter enligt föreningen. GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Tegelpannor Kopplade x Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar x Puts x Papp Isolerglas Plintar Natursten x Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit x 2+1-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund Ovan redovisad byggteknik är delvis värderingsmannens egna bedömningar, felaktigheter kan förekomma. 3
UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ANDRA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare x Mekanisk frånluftsvent.. Kommunikationsfiber Självdragsventilation Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) 2.5 Lägenhetsbeskrivning RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong 1 2 1 1 1 1 1 S:a 1 2 1 1 1 1 1 Lägenheten har liksom flertalet byggnader som uppfördes inom Ormingeexploateringen i skiftet 1960-70-talet flyttbara mellanväggar varför planlösningen i viss omfattning kan förändras. Aktuell lägenhet har en normal funktionell planlösning. KÖK Elspis x Keramikhäll (ej identif. fabr.) x Inbyggd ugn (ej identif. fabr.) x Kyl (Husqvarna) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (Husqvarna) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Franke) x Diskmaskin (EKEA) Kyl / Frys Skafferi Beskrivning: Normalt kök med matplats för ca 6-8 personer. Standard: Skåpsnickerier med släta lackerade luckor, bänkskivor av laminat med infälld häll och rostfri ho. Kaklad väggyta över köksbänken. Skåpluckor och maskiner av modern typ men inte nya. Underhållsstatus: Ordinärt skick. BADRUM x WC Duschplats x Badkar Handdukstork x Uttag för tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt x Tvättställ Bastu Beskrivning: Normalstort badrum med normal nutida standard. Klinker Förnyelse av badrumsstandarden har troligtvis utförts i samband med utförda stambyten 1994 eller 2002. Golv: Standard: Väggar: Kakel Underhållsstatus: Ordinärt skick.. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målade x Målad puts x Laminat Panel Vävspänt x Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Ytskikt på väggar och golv av normal nutida typ och bedöms vara huvudsakligen vara från 1990- och 2000 talet. Skick och underhåll bedöms sammantaget som ordinärt. 4
2.6 Bedömning 3 rums lägenhet med standard av nutida typ av olika ålder. Moderniseringar bedöms vara utförda efterhand inom den senaste 20-årsperioden. Skick och underhåll är ordinärt med behov av viss uppfräschning här och var. Bra bostadsläge med närhet till busskommunikationer, skolor och diverse service i och i anslutning Orminge centrum. Efterfrågan på lägenheter i området bedöms sammantaget som god. 5
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 99-2741-1-4083 i Brf Skarpöhöjden c/o HSB Stockholm, Nacka kommun i befintligt skick till: Marknadsvärde per december 2018 TVÅMILJONER KRONOR 2 000 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 100 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2019-01-10 EMINENTA-VÄRDIA Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 6
B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
BILAGA II KARTOR
N B I L A G A I I I P L A N L Ö S N I N G Planskiss upprättad av undertecknad värderingsman. Skissen är inte skalenlig och inte heller helt exakt vad avser proportioner, inbördes och absoluta mått, placeringar av väggar, fönster, dörrar mm.